业主方BIM项目管理与应用

业主方BIM项目管理与应用

业主方BIM项目管理与应用 (1)

1.招标管理 (1)

2.设计管理 (2)

3.工程量统计 (2)

4.施工管理 (2)

5.物业管理 (3)

6.空间管理 (3)

7.推广销售 (3)

业主方应首先明确BIM技术应用目的，才能更好地应用BIM技术辅助项目管理。业主往往希望通过BIM带来：

可视化的投资方案——能反映项目的功能，满足业主的需求，实现投资目标；

可视化的项目管理——支持设计、施工阶段的动态管理，及时消除差错，控制建设周期及项目投资；

可视化的物业管理——通过BIM与施工过程记录信息的关联，不仅为后续的物业管理带来便利，并且可以在未来进行的翻新、改造、扩建过程中为业主及项目团队提供有效的历史信息。

业主方应用BIM技术能实现的具体问题如下：

1.招标管理

BIM辅助业主进行招标管理主要体现在以下几个方面：

(1)数据共享。BIM模型的可视化能够让投标方深人了解招标方所提出的条件，避免信息孤岛的产生，保证数据的共通共享及可追溯性。

(2)经济指标的控制。控制经济指标的精确性与准确性，避免建筑面积与限髙的造假。

(3)无纸化招标。实现无纸化招投标，从而节约大量纸张和装订费用，真正做到绿色低碳环保。

(4)削减招标成本。可实现招投标的跨区域、低成本、高效率、更透明、现代化，大幅度削减招标投入人力成本。

(5)整合招标文件。整合所有招标文件，量化各项指标，对比论证各投标人的总价、综合单价及单价构成的合理性。

(6)评标管理。记录评标过程并生成数据库，对操作员的操作进行实时的监督，评标过程可事后查询，最大限度地减少暗箱操作、虚假招标、权钱交易，有利于规范市场秩序、防止权

力寻租与腐败，有效推动招标投标工作的公开化、法制化。

2.设计管理

BIM辅助业主进行设计管理主要体现在以下几个方面：

(1)协同工作。基于BIM的协同设计平台，能够让业主与各专业工程参与者实时更新观测数据，实现最短时间达到图纸、模型合一。

(2)周边环境模拟。对工程周边环境进行模拟，对拟建造工程进行性能分析，如舒适度、空气流动性、噪声云图等指标，对于城市规划及项目规划意义重大。

(3)复杂建筑曲面的建立。在面对复杂建筑时，在项目方案设计阶段应用BIM软件也可以达到建筑曲面的离散。

(4)图纸检查。BIM团队的专业工程师能够协助业主检查项目图纸的错漏碰缺，达到更新和修改的最低化。

3.工程量统计

工程量的计算是工程造价中最繁琐的部分。利用BIM技术辅助工程计算，能大大减轻预算的工作强度。目前，市场上主流的工程量计算软件大多是基于自主开发图形平台的工程量计算软件和基于AutoCAD平台的工程量计算软件。不论是哪一个平台，它们都存在两个明显的缺点：图形不够逼真和需要重新输入工程图纸。

自主开发的图形平台多数是简易的二维图形平台，图形可视性差。用户在使用图形法的工程量自动计算软件时，需要将施工蓝图通过数据形式重新输入计算机，相当于人工在计算机上重新绘制一遍工程图纸，导致了预算人员无法将其主要精力投入到套用定额等造价方面的工作上。这种做法不仅增加了前期工作量，且没有共享设计过程中的产品设计信息。

利用BIM技术提供的参数更改技术能够将针对建筑设计或文档任何部分所做的更改自动反映到其他位置，从而帮助工程师们提高协同效率以及工作质量。BIM技术具有强大的信息集成能力和三维可视化图形展示能力，利用BIM技术建立起的三维模型可以极尽全面地加人工程建设的所有信息。根据模型能够自动生成符合国家工程量清单计价规范标准的工程量清单及报表，快速统计和查询各专业工程量，对材料计划、使用做精细化控制，避免材料浪费，如利用BIM信息化特征可以准确提取整个项目中防火门数量的准确数字、防火门的不同样式、材料的安装日期、出厂型号、尺寸大小等，甚至可以统计到防火门的把手等细节。

4.施工管理

作为项目管理部门，对于甲方管理可分为两个层面：一是对项目，二是对工程管理人员。项目实施的优劣直接反映管理人员项目管理水平，同时，业主方建设管理行为对工程的进度、质量、投资、廉政等方面有着直接影响。

在这一阶段业主对项目管理的核心任务是现场施工产品的保证、资金使用的计划与审核以及竣工验收。对于业主方，对现场目标的控制、承包商的管理、设计者的管理、合同管理手续办理、项目内部及周边协调等问题也是管理的重中之重，急需一个专业的平台来提供各个方面庞大的信息和实施各个方面人员的管理。而BIM技术正是解决此类工程问题的不二之选。BIM辅助业主进行施工管理的优势主要体现在：

(1)验证总包施工计划的合理性，优化施工顺序。

(2)使用3D和4D模型明确分包商的工作范围，管理协调交叉，施工过程监控，可视化报进度。

(3)对项目中所需的土建、机电、幕墙和精装修所需要的材料进行监控，保证项目中成

本的控制。

(4)在工程验收阶段，利用3D扫描仪扫描工程完成面的信息，与模型参照对比来检验工程质量。

5.物业管理

在建筑物使用寿命期间，建筑物结构设施（如墙、楼板、屋顶等）和设备设施（如设备、管道等）都需要不断得到维护。一个成功的维护方案将提高建筑物性能，降低能耗和修理费用，进而降低总体维护成本。BIM模型结合运营维护管理系统可以充分发挥空间定位和数据记录的优势，合理制定维护计划，分配专人专项维护工作，以降低建筑物在使用过程中出现突发状况的概率。BIM辅助业主进行物业管理主要体现在：

(1)设备信息的三维标注，可在设备管道上直接标注名称规格、型号，且三维标注能够跟随模型移动、旋转。

(2)属性查询，在设备上右击鼠标，可以显示设备的具体规格、参数，生产厂家等。

(3)外部链接，在设备上点击，可调出有关设备的其他格式文件，如维修状况，仪表数值等。

(4)隐蔽工程，工程结束后，各种管道可视性降低，给设备维护，工程维修或二次装饰工程带来一定难度，BIM清晰记录各种隐蔽工程，避免施工错误。

(5)模拟监控，物业对一些净空高度，结构有特殊要求，BIM提前解决各种要求，并能生成VR文件，可以与客户互动阅览。

6.空间管理

空间管理是业主为节省空间成本、有效利用空间、为最终用户提供良好工作生活环境而对建筑空间所做的管理。BIM可以帮助管理团队记录空间的使用情况，处理最终用户要求空间变更的请求，分析现有空间的使用情况，合理分配建筑物空间，确保空间资源的最大利用率。某工程基于BIM的空间管理如图4-1所示。

7.推广销售

利用BIM技术和虚拟现实技术还可以将BIM模型转化为具有很强交互性的虚拟现实模型。将虚拟现实模型联合场地环境和相关信息，可以组成虚拟现实场景。在虚拟现实场景中，用户可以定义第一视角的人物，并实现在虚拟场景中的三维可视化的浏览。将BIM三维模型赋予照片级的视觉效果，以第一人称视角，浏览建筑内部，能直观地将住宅的空间感觉展示给住户。

提交的整体三维模型，能极大地方便住户了解户型，更重要的是能避免装修时对建筑机电管道线路的破坏，减少装修成本，避免经济损失。利用已建立好的BIM模型，可以轻松出具建筑和房间的渲染效果图。利用BIM前期建立的模型，可以直接获得如真实照片般的渲染

效果，省去了二次建模的时间和成本，同时还能达到展示户型的效果，对住房的推广销售起到极大的促进作用。

BIM辅助业主进行推广销售主要体现在：

(1)面积监控。BIM体量模型可自动生成建筑及房间面积，并加入面积计算规则，添加所有建筑楼层房间使用性质等相关信息作为未来楼盘推广销售的数据基础。

(2)虚拟现实。为采购者提供三维可视化模型，并提供在三维模型中的漫游，体会身临其境的感觉。