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财政部专家：房产税作地方财政主要来源行不通

2011-12-27

即将结束的2011年，中国税改大幕开启，其中最能触动公众“税感”神经之一的，就有“房产税”。2012年，房产税改革何去何从？

2012年继续推进房产税改革试点

刚刚结束的中央经济工作会议明确，2012年要继续推进“房产税改革试点”。今年1月28日，上海、重庆作为全国首批城市启动个人住房征收房产税改革试点。一年来，房产税改革试点成效如何？

记者日前从重庆市财政局了解到，重庆今年房产税起征点是9941元/平方米，满足征收条件的高档商品住房共有8563套，其中独栋别墅3400余套。预计今年征收房产税可达1

亿元。

“这一数额，与此前预期征收数额基本吻合，所收房产税将作为保障性住房的补充资金，全部用于公租房建设。”重庆市财政局副局长何志明表示。

根据试点方案，重庆市房产税主要对高档商品住房征收，具体是对存量和增量独栋商品住宅征收，税率在0.5%至1.2%之间，共分三档。在1月28日之前购买的存量独栋商品住宅可享受180平方米免税面积，新购独栋商品住宅可享受100平方米免税面积。

与重庆主要针对高档、别墅征收，同时存量增量均包括在内不同的是，上海主要针对新增一般房产，将人均60平方米作为起征点，采取累进税率，人均面积大、房屋价值高的房屋税率就越高。截至今年7月，上海认定应征房产税住房共七千多套。上海市国家税务局、地方税务局副局长胡兰芳表示，房产税试点以来，总体运行平稳。

据上海中原地产一位购房客户张庆介绍，最近为购买的一套新房缴纳了一笔1.68万元的房产税，尽管相对约400万元的总价来说，房产税并不是太多，但毕竟是一笔“额外”的支出，而且每年都要缴纳，长期来看这笔支出就不是小数目了。张庆称，全家搬到新房后，原先的住宅将出租，而且会考虑提高租金，冲抵这笔房产税。

在房价方面，今年重庆和上海两地高端房地产市场，都表现出松动迹象。何志明表示：“房产税试行以来，重庆高档楼盘访客量下降了30%-50%，高档商品住宅成交量下降了4个百分点，抑制了投资和投机性消费。”

有业内人士认为，房产税改革试点近一年以来，上海、重庆两地税收总额和打压房价方面效果并没有预期明显。

对此，财政部财政科学研究所所长贾康表示，不能从当年税收多少和房价是否急速下跌来判断两地试点成效。房产税改革试点，体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控，而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。

贾康表示，在上海、重庆这样的发达地区，房产税最重要的任务，还不是筹集财政收入，而是要调节经济和社会生活，但未来它的财政支柱属性将逐渐显现。

房产税应定位为“个人住房调节税”

一年来，针对房产税争议不断，中国为什么要收房产税？何时开始全国推广？一直是各界人士关注的焦点。

“房产税改革是非常有必要的。”贾康此前曾多次在公开场合表示，一是有利于增加直接税，填补财产税收领域空白，是中国税制合理化的必要环节。二是房产税改革有利于地方税收体系建设、解决地方稳定财政收入来源。三是抑制房价，确保房地产业健康发展。四是优化收入分配结构，抑制两极分化。

“但开征房地产税，不能陷入理论层面，不能就税论税，首先要明确定位。”财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，“在减税呼声日渐高涨的当下，将房产税定位到‘抓钱’上，只会加重公众‘税收焦虑症’，应将其定位为个人住房调节税。”

在这一定位下，房产税似乎更好理解，“一是让占有房产多的人交税，占有越多，交税越多；二是抑制在住房消费上的奢靡，为社会节约住房资源和土地资源。这实际上是对住房消费行为的一种调节，同时也具有对社会财富再分配的作用，还可抑制房地产投机。”刘尚希认为。

“但如果现阶段将房产税打造为地方财政收入的主要来源，与提高居民收入占国民收入比重这一战略要求相违背。”刘尚希强调。

中国社科院财贸所税收研究室主任张斌表示，房产税改革意义重大，地方政府只有通过提高公共服务水平，才能吸引更多的人来买房，这有利于于转变地方政府行为模式、经济增长方式。

业内人士介绍，从世界上130多个国家和地区征收房产税的实践看，房产税是对个人拥有住房普遍征收，无论是增量和存量都在纳税范围内，将房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，出台房产税的主要目的并非调控房价，它仅是诸多调控手段之一。作为一种财产税，它的长远目标是调节财富分配，增加地方直接税源，逐步减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。

“基于这一国情，中国将房产税定位为‘个人住房调节税’。同时，现在房地产市场过分火热，实体经济空心化，征收房产税是为配合房地产调控，促进房地产市场健康发展。”刘尚希表示，“中国要实行有中国特色的房产税，照搬国际惯例，将房产税作为地方财政收入的主要来源不现实也行不通。”

关于房产税的调控效果，刘尚希表示，房产税主要是调控财富存量，当前还不能指望房产税调节贫富差距。

全国推广还有很多准备工作

“房产税改革试点效果不在于收上来多少税，试点本身就是经验。”刘尚希认为，根据目前我国税收征管能力，全国推广时机还不成熟，房产税改革也要“稳中求进”。

专家认为，全面开征房产税还需清除三大障碍：第一是信息障碍。由于全国房产数据没有联网，投机资金从政策执行较严的一线城市向二三线城市泛滥，从高端住宅市场流向中低端市场，导致限购、税收、贷款等调控政策落不到实处。专家指出，目前各城市已建立房地产信息登记制度，个人住房信息全国联网不存在技术障碍，房产信息全国联网将为房产税全面征收扫清障碍，也是楼市精确调控的基础。第二是法律障碍。当前要对已有的法律、法规、

地方政策做一个梳理和清理，防止出现“法律打架”的现象，影响征收的权威性。第三是征收障碍。究竟是自己申报还是政府认定，滞纳税款如何处理等，都需要细化。

业内人士介绍，由于房产税属于个性化征收，因此无论国内外，房产税都是征收成本很高的税种。

虽然征收成本高，“但主要都是前期投入。”张斌表示，具备开征的条件之后，才能讨论未来怎么征收。哪个机构来做评估？如何保障评估权威性？评估过程如出现腐败谁来监督等都是问题，未来还有很多准备工作要做。

尹伯成认为，从长远来看，还应逐步适当扩大征税面。税率的制定要灵活，针对不同人群要制定差别比例税率。

“房产税属于地方税种，因此税制设计需要因地制宜，要深入总结试点城市的经验，形成各地自己的实施方案。”刘尚希表示，美国也是经过多年的摸索和总结，在积累了很多经验的基础上开始征收房产税。

营业税、房产税等税金的会计分录

如何处理企业土地使用税实例分析 1.按规定计算出应缴的土地使用税时借：管理费用贷：应交税费－应交土地使用税 2.实际将土地使用税款上缴税务机关时借：应交税费－应交土地使用税贷：银行存款 3.计算出应补缴的土地使用税税额时，作会计分录借：管理费用贷：应交税费－应交土地使用税 4.年终实际上缴税金，作有关会计分录如下借：应交税费－应交土地使用税贷：银行存款 5.如税务机关退回多缴纳的土地使用税，应调整以前年度的损益，作会计分录如下 ①借：银行存款贷：应交税费－应交土地使用税 ②借：应交税费－应交土地使用税贷：以前年度损益调整免征土地使用税的单位和企业，由于其不需要计算缴纳土地使用税，因而不存在相应的会计核算。营业税、房产税等税金的会计分录一、企业计提缴纳的各种税金，不是都通过“应交税金”科目来核算的。二、通过“应交税金”科目核算的有：营业税、增值税、消费税、城建税、所得税等 1、营业税的计提和结转月末会计结转时，对本月发生主营业务收入计提税金（1）提取时借:主营业务税金及附加贷：应交税金--营业税应交税金--城建税其他应交款--教育费附加（2）结转时借：本年利润贷：主营业务税金及附加（3）上缴税金时借：应交税金--营业税应交税金--城建税其他应交款--教育费附加贷：现金或银行存款 2、所得税 1、季末、年末提取所得税时（按利润总额提取）

借：所得税贷：应交税金--应交所得税（2）结转所得税借：本年利润贷：所得税（3）上缴时借：应交税金--应交所得税贷：银行存款或现金 3、增值税（1）购货时计“应交税金--应交增值税（进项税额）” （2）销售货物时记“应交税金--应交增值税（销项税额）” （3）上交时计“应交税金--应交增值税（销项税额-进项税额）” 4、消费税（1）计提消费税时借：主营业务税金及附加贷：应交税金——应交消费税（2）上交时借：应交税金——应交消费税贷：现金或银行存款三、不通过“应交税金”科目核算的有：房产税、土地使用税、印花税、车船使用税、个人所得税 1、企业缴纳房产税、土地使用税、印花税、车船使用税时，直接记：借：管理费用--税金（房产税、土地使用税、印花税、车船使用税）贷：银行存款或现金 2、代扣代缴个人所得税（1）付工资时借：应付工资贷：其他应付款--个人所得税现金（2）上交个人所得税时借：其他应付款--个人所得税贷：现金或银行存款 1.房产税、车船税、土地使用税、矿产资源补偿费：借：管理费用贷：应交税费（注：与投资性房地产有关的房产税、土地使用税，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。） 2.印花税（在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税

我国房产税税制改革研究(1)

我国房产税税制改革研究(1) 房产税属财产税类。从国外经验看，房产税收入是地方财政收入的重要组成部分。我国情况相反，房产税收入在省以下政府财政收入结构中比重很低，房产税税收政策也比较混乱，基层财政对房产税征管相当轻视。目前我国的经济发展和“改革、开放”进入了新阶段，制度变迁和经济发展逐步改变了财源结构、分配方式、资金流向结构以及财富存在方式。这种巨变实际上向既定的税制提出了挑战。而另一方面，在近几年税收高速增长的条件下，地方财政困难反而与日俱增，其中突出的矛盾是地方税体系残缺不全。这表明现在我们有必要深入研究如何通过地方税各税种税制的改革来增强地方财政收入筹集能力以缓解财政困难。房产税虽然现在是一个小税种，但从市场经济发展的角度看，该税潜力不容忽视。要优化地方税收结构、合理发挥房产税收入筹措功能，必须首先从税制方面完善房产税。一、我国房产税收入状况总结大全/html/zongjie/ 我国现行房产税设立于1986年，是从原房地产税中分离出来的。该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者征收的一种财产税。征税范围限定在城镇，计税依据为原值一次减除10%-30%后的余额。当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张。总结大全/html/zongjie/ 改革以来值得注意的是从20世纪90年代中期开始，房产税收入

呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升。1993年，我国房产税收入为49.15亿元，比1992年增加7亿多元，从1994年开始，我国房产税收入突破60亿元，近年来已达上百亿规模．实行分税制之后，我国税收增长结构的明显特征是小税种收入规模快速扩张。其中最引人注目的是个人所得税和印花税。但事实上，房产税收入规模扩张速率也很快。从表1可见，房产税收入1999年比1994年增加了两倍，这一规模扩张程度远大于税收总额的扩张程度，从1994-1999年，房产税收入每年增长率都达到30%，远超过同期税收总额增长速度，房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税，而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上说越来越小。事实上我国印花税收入的增长主要得力于证券交易，如果从综合角度看问题，房产税收入增长要比印花税收入增长稳。近几年的情况表明，房产税在地税收入中已占据了较为重要的地位，1995年房产税收入占地税收入总额的比重为7%，其后几年一直稳定在6%，在地方税各税种中的排位居第三位。如果不考虑共享税的话，房产税在地方税收结构中的地位更加突出。比如和印花税相比，近些年印花税收入增长很快，但大部分归中央财政，留归地方的部分在税收结构中没多少，而在地方税收中原先作用不大的小税，现时增长最快、最有潜势的还是个人所得税和房产税。房产税在我国是一个收入分布高度不均衡的税。现在200亿元左右的房产税收入主要集中在大城市。比如1999年的183亿元房产税，北京、上海、深圳、青岛四个城市就占

关于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间的分析

关于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间的分析在实际工作中无论是纳税人还是税务人员，在判定房产税和城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间时，经常有模糊概念，为了便于统一掌握，就相关文件综合分析，谈谈个人观点。一、房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间的相关规定（一）早在1986年《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）第十九条：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。第二十条规定：企业停产、撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。第二十一条规定：凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。（二）2003年《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）第二条、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题规定：1、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产

之次月起计征房产税和城镇土地使用税。4、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税（该文件第二条第4款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定被财税[2006]186号文件废止。）。（三）2006年《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题是这样规定的：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。自2007年1月1日起执行。（四）2009年《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条，关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。自2009年1月1日起执行。二、综合分析房产税、城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间上述四个文件都是关于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间相关规定，为了方便掌握，现就可能发生的业务列项解析如下： 1、自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税。 2、委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。

计提各项税费的会计分录

计提城建税、、缴纳城建税、车船使用税、房产税、印花税、会计分录各种税金的核算方一、会计工作中，并不是所有的税金都通过“应交税金”科目来核算的二、通过“应交税金”科目核算的有：（一）营业税、增值税、消费税、城建税、所得税等 1、营业税的计提和结转月末会计结转时，对本月发生主营业务收入计提税金（1）提取时借:主营业务税金及附加贷：应交税金--营业税贷：应交税金--城建税贷：其他应交款--教育费附加（2）结转时借：本年利润贷：主营业务税金及附加（3）上缴税金时借：应交税金--营业税借：应交税金--城建税借：其他应交款--教育费附加贷：现金或银行存款 2、所得税（1）季末、年末提取所得税时（按利润总额提取）借：所得税贷：应交税金--应交所得税（ 2）结转所得税借：本年利润贷：所得税（3）上缴时借：应交税金--应交所得税 . 贷：银行存款或现金 3、增值税（1）购货时借：原材料借：应交税金--应交增值税（进项税额）贷：银行存款（2）销售货物时借：银行存款贷：主营业务收入贷：应交税金--应交增值税（销项税额）（3）上交时借：应交税金--应交增值税（销项税额-进项税额）贷：银行存款 4、消费税（1）计提消费税时 . 借：主营业务税金及附加贷：应交税金——应交消费税

（2）上交时借：应交税金——应交消费税贷：现金或银行存款三、不通过“应交税金”科目核算的有：房产税、土地使用税、印花税、车船使用税、个人所得税 1、企业缴纳房产税、土地使用税、印花税、车船使用税时，直接记：借：管理费用--税金（房产税、土地使用税、印花税、车船使用税）贷：银行存款或现金 2、代扣代缴个人所得税（1）付工资时借：应付工资贷：应交税金（或其他应付款）--个人所得税贷：现金（2）上交个人所得税时借：应交税金（或其他应付款）--个人所得税贷：现金或银行存款四、税金计入成本费用的范围有 1、土地使用税、房产税、车船税及印花税。土地使用税、房产税及车船税的账务处理是： 2、计算应提取的上述税金， ( 1 )按计算出来的金额入账：借：管理费用贷：应交税金――应交土地使用税 ――车船税 ――房产税 ( 2）按期如数上交税金时：借：应交税金――应交土地使用税 ――应交车船税 ――应交房产税贷：银行存款 3．印花税的账务处理（1）应交纳的印花税如数额较小，可直接计入管理费用而不需预提，上交时直接减少银行存款：借：管理费用贷：银行存款（2）印花税数额较大的企业，首先应计入待摊费用：借：待摊费用贷：银行存款 .

宏观调控下房产税改革的几点思考

全国中文核心期刊· 财会月刊□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□房产税是世界各国普遍征收的一种财产税。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。自2011年1月房产税改革在上海、重庆试点后，改革的步伐可谓波澜不惊。虽然国家利用房产税改革和 “限购”等手段，在一定程度上遏制了房价的疯涨，但成效并不显著。2012今年7月至9月间，北京、上海、重庆等地房价又有不同程度的回暖和上升。今年年初全国“两会”上，财政部部长谢旭人曾明确表示，如今，2012年将适当扩大房产税试点范围。2012年即将过去，房产税改革将如何推进， “十二五”时期我国房产税改革将如何深化，以及如何破解房产税改革试点中出现的问题，都是当前国家财税系统和学术界亟待解决的重要课题。本文结合房产税试点改革实践，从后危机时代我国面临的宏观和微观形势以及房价居高不下、通货膨胀、老百姓买房难、社会矛盾凸显等社会现状和问题提出几点思考。一、目前个人房产税开征存在的主要问题1.开征房产税的调控作用没有实现。从房产税试点情况来看，上海是对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。重庆则是对主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0.5％至1.2％。【摘要】本文基于我国房产税改革试点的背景，从分析现阶段开征个人房产税的利弊入手，研究后危机时代中国房地产宏观调控形势，从宏观调控角度探讨房产税改革试点中存在的深层次问题，以期为“十二五”时期我国房产税制改革的深入推进提供几点建议。【关键词】房产税改革宏观调控公共财政杨晶晶（中南财经政法大学财税学院武汉430071）宏观调控下房产税改革的几点思考选择Dm 2（年末长期银行借款/年末总银行借款）来替代公司的债务期限结构还是存在着一定的缺陷。五、研究结论有关债务融资特别是债务期限结构的研究近来得到学者们的广泛关注。本文在借鉴国内外研究成果的基础上，以内部人和债权人间存在的信息不对称为切入点，考察能否利用高质量审计这样的外部保护机制来减轻债权人利益受到侵害的程度，从而为公司带来更多的长期债务融资。本文以2007～ 2010年连续4年均可获得相关资料的858家非金融类上市公司构建的平衡面板数据（共计3432个观测值）为研究样本，在控制相关变量的前提下采用混合模型经验检验了终极控制股东性质不同时审计质量与我国上市公司债务期限结构之间的关系。研究发现，审计质量与债务期限结构显著正相关。这说明高质量的审计可增加报表的准确性和可信性，它使内部人与债权人之间的信息不对称程度减小，有利于债权人防范投资风险，此时债权人愿意提供长期债务支持。进一步研究发现，相比非国有而言，上市公司的国有性质使审计质量与债务期限结构之间的正相关关系减弱。这说明由于我国的银行业主要以国有银行为主体，它们在向国有上市公司发放长期债务时重点考虑的是相关政治目标、政府对银行借贷行为的干预、国有上市公司特有的政策保护所带来的较低的财务风险和经营风险，以及更为软化的预算约束，因而受审计质量的影响并不大。本文研究不仅为债权人保护的相关研究提供了新的思路和方法，还强调了作为独立第三方的外部审计在公司债务融资活动中所起到的重要作用。上市公司可通过该外部监督机制来调整债务结构，从而优化资源配置。主要参考文献1.胡奕明，唐松莲.审计、信息透明度与银行贷款利率.审计研究，2007；62.江金锁.审计师规模与企业负债融资约束———来自中国上市家族企业的经验证据.财经问题研究，2010；73.江伟，雷光勇.制度环境、审计质量与债务融资.当代经济科学，2008；24.江伟，沈艺峰.大股东控制、资产替代与债权人保护.财经研究，2005；125.李秉祥.我国财务危机公司投资行为的财务特征分析.中国管理科学，2003；26.刘志远，毛淑珍，乐国林.政府控制、终极控制人与上市公司债务期限结构.当代财经，2008；17.雒敏，麦海燕.审计意见、审计质量与债务期限结构———基于我国上市公司的经验证据.经济管理，2011；7 ２０12．11下旬·39·□

房产税实施的利弊分析

天津财经大学房产税实施的利弊分析

内容摘要近些年以来，伴随着社会经济的快速的发展，房屋产权的价格在不断的上涨，关于住房的问题也成为一个人们逐渐开始关注的热点问题。因此，我国政府也在尽其最大努力采取各种措施来调控房地产市场，但是效果都不是太理想。我国是典型的一个地区发展不平衡、整体经济实力还不够强的发展中国家，面对我国国内房地产市场仍然存在的投资规模过大等等各种各样的问题，若要完善房产税制度是一项非常重要而巨大的工程。本文首先对现在房地产的实施的现状进行研究，进而发现了房地产实施存在的各种问题，如：房产税税制的不完善、征收范围等。为此，本文在深入认识房产税的本质后，概括了房产税实施的利处与弊端。从而，在阅读大量文献以及实地调查研究后，本文在完善我国房产税的建议上提出一些自己的看法。关键词：房产税；完善；征收意义；房产税制度

ABSTRACT In recent years, with the continuous development of social economy, real estate prices constantly rising, the housing problem has become a hot issue of concern. To this end, our government also do its utmost to take various measures to regulate the real estate market right right, but the results are not ideal. Our country is developing a regional development imbalances, overall economic strength is not strong enough in the face of large-scale investment in domestic real estate market and other problems exist, to improve the property tax system is a very important project. Firstly, the status of implementation of the real estate research now, and then found a variety of problems exist in the implementation of real estate, such as: property tax system is imperfect, the collection range. In this paper, an in-depth understanding of the nature of the property tax, summarizes the benefits and drawbacks of the property tax implementation. Thus, in reading a lot of literature and field research, the paper presents some of his views on improving our property tax proposal. Key words: Housing Property Tax; Perfect；the meaning of impose; Property Tax system

房产税改革方案分析

房产税改革方案分析 ——基于房产税功能视角摘要：从分析房产税的基本功能入手，挖掘现行房产税存在的弊端，指出了房产税改革的必要性。对现已出台的四套改革方案进行分析比较，就改革围绕的重点问题进行深入的探讨，并提出相应的对策建议，最后得出一个相对合理的方案。关键词：房产税；功能；改革方案在完善财税制度改革的背景下，面对居高不下的房价，国家逐步搁浅征收物业税的想法，取而代之的是对现行房产税进行改革。中共中央明确把研究推进房地产税改革纳入了今年制定的“十二五计划”，并初步出台了四套改革方案，预计不久的将来在某些城市进行试点实施。一、房产税及房产税改革功能分析（一）房产税内涵房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。我国现行产税设立于1986年，是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入向房屋产权人征收的一种税，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的营利性房屋，对于非营利性的住房一律免征。计税方法有两种：一是按照房屋原值一次减除10~30%后乘以1.2%计算缴纳，也称从价计征；二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳，也称从租计征。（二）房产税改革功能分析近年来，我国房地产市场发展迅速，政府为了稳定持续疯涨的房价出台了一系列宏观调控政策，房产税作为与住房相关的税种，其征收方向与力度直接影响

房地产市场的发展与政策的执行效果。政府面对高房价已无能为力，消费者满心希望房产税的改革能成为房价调控的“杀手锏”，但在笔者看来，房产税开征并不能带来房价的直线下降，它的基本功能应表现在以下三个方面。 1、提高地方政府财政收入税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。据统计，1998年房改以来我国共售出商品房约55亿平方米，若按现价重新评估约值28万亿，如按1%的税率征收房产税，地方税收将年增2800亿，大幅度提高政府财政收入。 2、调节居民收入分配，缩小社会贫富差距国家征税的目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。在目前的状态下，房产已成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。由于工作收入相对房价来说一般较低，房子资产往往演变成有房者可以拥有更多的财富，长此以往贫富差距将进一步加剧。住房的房产税开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距。 3、影响住房供求关系开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望，导致市场需求下降；税收增加了住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，导致一部分炒房者被迫抛售房源，增大市场供应。这样一来，市场上原有的供求关系被打破，短期内会出现供略大于求的状态。而投资购房比例的多少很大程度上决定了房产税对供求关系的影响大小，若某区域内投资购房比例够大，房产税改革执行力度够好，房产税开征确实还会在短期内给价格带来一定的下行压力。但从长期来看，房产税改革给房地产市场带来的影响主要还是住房供求关系的波动。

对我国房产税改革的思考与建议

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/6510996121.html, 对我国房产税改革的思考与建议作者：何嘉琦来源：《经济师》2014年第04期摘要：2011年1月，上海市和重庆市作为试点城市率先开始房产税改革，开始对部分居民征收住房房产税。房产税对于抑制房价、调节收入分配差距、健全地方税制体系、调节地方政府收入结构均具有重要意义。然而它目前的改革还存在着一些问题，从税制角度看，税制难以真实反映收入水平，计税依据也尚欠合理；从操作角度看，征税系统不完善，缺乏相应的房地产估价人才；从目标角度看，难以很快实现降低房价的预期。文章阐述了以上问题，并提出了扩大征税对象、完善征管系统、改良计税依据、培养估价人才、引导资本流向等五方面建议。关键词：房产税改革房价土地财政中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2014）04-121-02 2013年2月20日，温家宝同志研究召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控政策。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即“新”国五条。其中第二条“坚决抑制投机性购房”措施中明确了细则：“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。”这表明，继上海、重庆之后，房产税改革试点有扩围趋势，房价上涨较快的一线城市和部分热点省会城市极有可能被纳入试点范围，如北京、深圳等。毫无疑问，这一细则又将房产税改革的话题推至风口浪尖，一时众口纷纭，大家争议颇多。房产税到底该不该改革以及在改革过程中又会存在哪些问题等，已成为学术界研究和探讨的重要话题。一、推进房产税改革的重要意义房产税，又称房屋税，是指国家以房屋为征税对象，对产权所有人征收的一种财产税，是政府稳定收入来源之一。随着我国经济体制的不断改革和房地产市场的发展，传统的房产税制逐渐呈现出一些弊端。2011年1月，上海、重庆两市经国务院批准，颁布对部分个人住房征收房产税试点暂行办法，率先展开了房产税改革。房产税改革对中国社会、经济发展不可忽视的意义主要体现在以下四个方面： 1.遏制投资性购房。当前，房价问题依然是社会上热议最多的问题，而房价的居高不下很大程度上是因为存在大量投机性购房。过热的房地产投资会使房价不断升高，同时升高了人们对房价的预期，从而又加大投机，如此形成正反馈。这种正反馈会拉大居民贫富差距，持续下去将最终导致房地产泡沫破灭，对经济乃至社会产生巨大影响。房产税改革的目的之一就是通过扩大征税范围，提高住房持有成本，从而降低住房作为投资品的价值。在对住房征税的情况

现行房产税的不足与措施

我国现行房产税的不足与措施房产税是一个传统税种，它是以房屋为征税对象，即以房屋形态表现的财产，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据向产权所有人征收的一种财产税。我多现行房产税制是根据1986年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》设立的，已经实行了二十多年，在调节经济发展、均衡社会财富、加强房屋管理及提高使用效率、增加政府财政收入等方面发挥了重大的作用。但是，它毕竟是在中国计划经济向市场经济过度的初始阶段建立起来的，带有明显的计划经济的色彩，因此，近几年来随着中国市场经济的快速发展以及房地产市场的繁荣，现行房产税暴露出越来越多的缺陷。对现行房产税制度进行改革，使其适应市场经济的发展已成为当务之急。一、我国现行房产税制存在的主要不足（一）现行房产税课税范围过于狭窄，而免税范围过于宽泛根据1986年《暂行条例》的规定，我国房产税制对城市、县城、建制镇和工矿区的营业性住房征收，而把广大农村的所有房产都排除在外。该税制设计的初衷是对经济较发达、纳税能力较强的对象征收，考虑农村的经济发展水平。这一规定在当时的背景下无疑是合理的，但是随着经济的快速发展，工业化的步伐加快，农村城镇化程度的不断提高，尤其是在一些经济发达地区，农村与城市的差异已不是很明显。农村的房产规模急剧扩大，大批高级公寓、别墅等经营性住房出现，如果仍然按照现有规定不对这部分房产征税，将是我国房产税收收入的一大损失。另外，我国房产税把国家机关、军队、政府财政拨款的事业单位、宗教寺庙公园、个人所有非营业用等用房列为免税的对象，在当前的背景下，范围过于宽泛。随着农村经济的发展，大批企业用房出现，同时在城市，个人购房比重逐年上升，高收入者甚至拥有多套住房。国家对这部分房产放弃征税，不仅有损财政收入，而且使税收的杠杆作用难以发挥，不利于国家对收入进行调节分配。（二）税收政策内外有别，显失公平我国现行房产采取“内外有别，两套税制并存”的政策。根据规定，对内资企业和个人按照1986年暂行条例的规定征税，而对外资企业和涉外人员要按照1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》的规定征收，并且只对房产征税，不对地产征税。即使是同一种税，计税时也有较大的差别，外资企业和涉外人员缴纳的房产税全部按照房产原值扣除80%后按照1.2%的税率征收。而对于内资纳税人在缴纳房产税时要按照区分房产的用途，如果用于出租，则需要区分公房与私房，公房税率高。同时还对外资企业实行了全面的所得税优惠政策，这直接导致了内外资企业税收负担轻重不同，使内外资企业很难在同一起跑线上竞争，这不利于对税收进行征收管理，也不符合税收的公平原则。

营改增后房产税会计分录

营改增后房产税会计分录营改增后房产税会计分录：借；税金及附加贷；应交税费借；应交税费贷；银行存款在税金及附加栏次。营改增后房产税会计分录借；税金及附加贷；应交税费借；应交税费贷；银行存款在税金及附加栏次'应交税费'科目(一)本科目核算企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费,包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等.企业代扣代交的个人所得税等,也通过本科目核算.(二)本科目可按应交的税费项目进行明细核算.应交增值税还应分别'进项税额'、'销项税额'、'出口退税'、'进项税额转出'、'已交税金'等设置专栏.(三)应交增值税的主要账务处理. 1.企业采购物资等,按应计入采购成本的金额,借记'材料采购'、'在途物资'或'原材料'、'库存商品'等科目,按可抵扣的增值税额,借记本科目(应交增值税--进项税额),按应付或实际支付的金额,贷记'应付账款'、'应付票据'、'银行存款'等科目.购入物资发生退货做相反的会计分录. 2.销售物资或提供应税劳务,按营业收入和应收取的增值税额,借记'应收账款'、'应收票据'、' 银行存款'等科目,按专用发票上注明的增值税额,贷记本科目(应交增值税--销项税额),按确认的营业收入,贷记'主营业务

收入'、'其他业务收入'等科目.发生销售退回做相反的会计分录. 3.出口产品按规定退税的,借记'其他应收款'科目,贷记本科目(应交增值税--出口退税). 4.交纳的增值税,借记本科目(应交增值税--已交税金),贷记'银行存款'科目.企业(小规模纳税人)以及购入材料不能抵扣增值税的,发生的增值税计入材料成本,借记'材料采购'、'在途物资'等科目,贷记本科目.

中国房产税改革现状分析与对策研究

财务·金融农村经济与科技2018年第29卷第20期（总第448期）如今，我国各城市房价一路飙升，人们普遍面临着巨大的房价压力，为了有效地抑制高房价，促进房地产行业回归理性发展,国家政府已经出台了房产税税制改革制度。从改革内容方面来看，新出台了房产税税制改革文件是一种新的突破，但是，所收获的改革成效却并不理想，未能从根本上扭转房价高的局面。因此，找出房产税改革中所存在的问题，并提出具体的解决对策势在必行。 1?我国房产税改革的现状尽管我国政府已经开始出台房产税改革制度，并以重庆和上海两个城市为试点进行实施。但是，房产税改革中依然出现了诸多方面的问题，本文把这些问题归纳为以下几个方面：第一，重复征税房产税。作为房地产行业征收税种之一，房产税常常会与某些房产流通环节的税种发生重复纳税现象，比如说，在对租金进行征税时，主要包括两方面的征税，即土地级别收益和房屋的价值。在房产购置时，税务机关就已经完成了土地收益的征税，在对租金进行征税时，就完成了对房屋价值的征税。与此同时，购房者还需要在开发交易的过程中，对环境绿化费用、道路建设费、供水供气供电费用等进行承担，重复纳税现象严重。第二，税率制定不科学。房产税常常以租计征和价计征作为计税依据，但是，税率的制定存在不合理性。从租计征和从价计征的税额不等，从租计征的房产税率是12%，而从价计征是基于房屋的原值，征收税率是1.2%。但是，从目前房价一路飙升的现状来看，房屋租金也逐年上涨，房屋的原值却一直保持不变，这就出现了按房租计算和按房价原值计算，所得的房产税不同。从某种意义上而言，这违背了税收公平的原则，并且会减少房屋出租者的数量，进一步加剧房产市场供不应求的局面。与此同时，“一刀切”的房产税税率制也不利于我国地区均衡发展。第三，征税范围窄。现行房产税的征收对象局限于工矿区、县城城市、建制镇等，征税范围较窄。需要强调的是：（1）在市场经济体制下，一些事业单位将逐步迈向市场化，事业单位自用的房产需要被纳入到房产税的征收范围内。（2）伴随我国社会经济水平的不断提高，不论是城市经济还是农村经济，都得到了较快的发展。农村地区盖起的二层小楼已经屡见不鲜，这些小产权房也应该被纳入到房产税征收的范围内。（3）许多企业家在农村地区所盖的厂房，如果企业尚未取得不动产产权证，而用于生产经营、获取盈利，也需要被纳入房产税征收的范围内。（4）对于城市居民而言，城市居民的存量房和增量房是否应该被纳入到房产税征收范围之内，尚无明确的界定。 2?我国房产税改革的对策探讨首先，进一步提高我国房产税的立法层次。近年来，伴随我国房产改革的深化，急需要出台房产税改革相关的法律政策，而不应该仅仅局限于行政法规层面。同时，针对重庆、上海房产税改革中所存在的问题，及时地总结原有房产税的不足，吸取教训，并及时向常委员及全国人大提出解决房产税中问题的立法草案。然后再结合我国的具体国情，由全国人大委员会、全国人大制定房产税基本法。其次，合并税费，区分税率。一些可用于公共服务的费用，例如，教育费、维护建设税等需要合并到房产税中，每年对房产的价值进行评估，并且以最新的评估价值作为税收征收依据，避免采用“一刀切”的房产税征收办法。具体来讲，旧房和新房需要分别对待，对于在之前已经支付了相关费用的，要避免再次征收。另外，豪宅、普通住宅、经营性住房税率也应该有区别。通过区分税率的方法来控制房价。最后，扩大征税范围。伴随人们收入水平的不断提高，以及住房制度的改革与深化，房产税的改革势在必行。但是，需要注意的是，房产税的改革并不是一蹴而就的，需要循序渐进来完成，房产税征收的范围也应该不断地扩大。除了工矿区房屋、城市房屋外，对于事业单位自用的房屋，在农村建造的工厂，农村的小产权房（尚未取得土地使用证）等，都要被纳入到房产税征收的范围内。城市个人的存量房和增量房也要以一定的税率进行征收，城市中个人的闲置房产、多套房产以较高的税率进行征收。 3?结语总之，房产税改革中还存在着诸多方面的问题，需要引起社会各界人士足够的重视，针对这些问题，本文尝试从进一步提高我国房产税的立法层次，合并税费，区分税率以及扩大征税范围三个方面，提出了我国房产税改革的具体措施，还希望相关领域的专家学者从更多的层面展开深入的分析与研究。 [参考文献] [1]?刘芳,苗旺.水生态文明建设系统要素的体系模型构建研究[J]. 中国人口·资源与环境,2016(05). [2]?王佳赫,赵书博.中国个人住房房产税改革研究现状与趋势——基于文献计量分析[J].财政科学,2017(10). [3]?崔惠玉,郭曼曼,周伟.中国城市房地产税的定位及改革研究 [J].财经问题研究,2017(01). 中国房产税改革现状分析与对策研究甄立敏（河北软件职业技术学院，河北?保定?071000）［摘?要］近年来，我国房价高居不下，广大居民面临着严峻的购房压力。如何抑制高房价，已经成为社会各界人士所关注的热点话题。国家政府已经在发达城市实施了房产税试点改革，从某种意义上而言实现了稳定房价，但是，却依然未能够促进房地产行业回归理性发展。本文首先阐述了我国房产税改革的现状，然后从不同的方面提出了我国房产税改革的具体对策，希望本文的研究能够推进我国房产税深入改革，并为相关领域人士提供一定的借鉴。［关键词］房产税；改革现状；策略［中图分类号］F812.42 ［文献标识码］A ［收稿日期］2018-07-13 -104-

房产税政策分析

关于房产税政策的分析与评估摘要：2011年房产税成为了新的热门词汇，吸引了全国大中的关注。在此之前据最新有关数据显示，2010年11月，全国100个城市中86个城市房价环比上涨。除了南京环比下降之外，其他10个重点城市（如：北京、上海等）房价平均环比上涨0.14%，同比猛涨了34.29%，平均售价为15407元/平方米。这是在政府“十八般武艺”尽出，近一年大刀阔斧调控楼市之后的结果。政府出台的这一系列金融政策，伴随房地产企业在年末胜利冲刺上显得疲软不堪。此时，被誉为“核武器”的房产税列入政府“十二五”规划也就顺理成章了，因为它关系着明年房价的趋势、物价的水平等一系列民生问题。可见，对于中国这样一个地域辽阔、人口密集的国度，深入了解和分析政府关于房产税政策具有重要的意义。关键词：房产税政策评估房地产业是一个国家国民经济的重要支柱产业，特别是对于中国这样的发展中国家来说，意义更加深远。据最新有关数据显示，2010年11月，全国100个城市中86个城市房价环比上涨。除了南京环比下降之外，其他10个重点城市（如：北京、上海等）房价平均环比上涨0.14% ，同比猛涨了34.29%，平均售价为15407元/平方米。这是在政府“十八般武艺”尽出，近一年大刀阔斧调控楼市之后的结果。政府出台的这一系列金融政策，伴随房地产企业在年末胜利冲刺上显得疲软不堪。此时，被誉为“核武器”的房产税列入政府“十二五”规划也就顺理成章了，因为它关系着明年房价的趋势、物价的水平等一系列民生问题。可见，对于中国这样一个地域辽阔、人口密集的国度，深入了解和分析政府关于房产税政策具有重要的意义。一．概念解析 1，房产税所谓房产税，是以房产为征税对象，按房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例）或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。从经济的角度看，对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入，它不是针对消费行为征收的奢侈税，而是针对特定财产设置的一项税种，目的是为了实现资源的合理配置，最大限度地发挥土地的社会效益。从政治的角度解读，房产税无疑是政府在房地产市场投下的一记重弹，是政府通过税收政策来规范房地产市场的手段。2010年以来，中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。 2，政策分析与评估政策分析可以借用很多政策决策模型来进行，也可以通过对环境、主体与对象关系等方面的剖析，来更深入的理解政策的目标和方案的执行。政策模型一般有传统理性模型、有限理性模型、渐进主义模型、小组意识模型、精英理论模型、制度理论模型、博弈模型、团体理论模型、

房地产开发企业会计分录(超全)

房地产开发企业主要会计分录 1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入 ②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款

若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据——XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 ①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款

我国房产税的开征的思考

我国房产税的开征的思考房产税是许多国家地方财政的重要收入来源之一。我国自分税制改革以来，地方主体税种一直缺失，使得地方政府依赖土地出让金收入，形成有中国特色的“土地财政”。要改变这种不具有可持续的“土地财政”现象，改革房产税是大势所趋。从近几年中央有关房产税的表述以及“十二五”规划可以看出，房产税的试点和开征，其主旨不是为降房价或楼市调控，而是国家在转变经济增长方式、整财政税收结构方面的一项有力的制度措施。关键词：房产税；改革方向；改进措施

目录一、引言 (3) 二、房产税开征的理论依据 (4) （一）房产税有助于地方财政收入的增加，辅助地方政府完成地方财政转型 (4) （二）房产税是改善民生，缩短贫富差距的重要手段 (4) （三）房产税是抑制炒作，稳定房地产和经济发展的重要调控手段 (5) 三、我国房产税现状及问题 (5) （一）我国房产税的实施现状 (5) （二）当前我国房产税税制存在的问题 (6) 1.征税范围过窄 (6) 2.计税依据不统一 (6) 3.税率不合理 (6) 4.纳税单位(个人)对房产税纳税意识淡薄，偷逃税手段花样多 (7) 四、国外房产税经验借鉴 (7) （一）国外房产税的基本制度和征管手段 (7) 1．美国：支持社会福利 (7) 2．韩国：应对房地产泡沫 (7) 3．日本：兼顾社会公平 (8) （二）我国可吸取的经验 (8) 五、我国房产税的改革和完善 (8) （一）拓宽征税范围 (8) （二）合并计税依据 (8) （三）实行超额累进税率 (9) （四）规范征收管理制度 (9) 1．优化协作管税机制，实现规范化管理 (9) 2．配套改革 (10) 3．合理调整计税依据，确立根据房产评估价值计征的制度框架 (10) 4．规范房产税税收收入用途 (10) 参考文献 (10)