房地产金融
房地产融资创新之路
摘要：房地产业作为国民经济的支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用，而房地产融资又是房地产业发展的关键所在。随着国家对房地产的宏观调控及金融创新的不断发展，房地产融资既面临着新的机遇，也需要迎接新的挑战。本文从房地产融资的现有方式出发，分析现有方式尚存在问题之处，并在此基础上提出我关于房地产融资新途径的思考，简要探讨新途径的运作方法及现实意义。
关键字：房地产融资新途径售后回购或回租实物支付型信用债券
房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：处于发展初期的开发商需要融资来开发项目；处于发展期的企业需要融资来维持项目；已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资来扩大规模，实现进一步发展。因此，如何融资成为房地产资本运作中最为重要的一环。在当今全球金融风暴的经济形势下，如何发展好我国的房地产融资，规避可能发生的金融风险，保证融资的有效性和安全性就显得尤为重要，值得我们认真地思考与探索。下面，我就从几个方面探讨一下我国的房地产融资途径创新问题。
一、房地产融资现状
（一）现有融资途径
1、间接融资。我国房地产业的开发资金来源主要包括四个方面:自由资本、银行信贷、建筑企业和建材企业垫款、预售款。根据国家经贸委公布的房地产投资情况数据，从资金来源上看，中国房地产开发企业的资金约18%来源于自有资金,20%到30%为开发商的项目启动资金，建筑公司的项目垫付资金约占40%，在购买商品房的个人消费者中向银行抵押贷款的约占50%，而无论是开发商的启动资金、建筑公司的项目垫付资金、还是个人的抵押贷款都是来自于间接融资方式————银行信贷，这样银行信贷的资金在房地产开发资金中就占到了约80%的高比例，成了维持房地产业简单再生产和扩大再生产的主要渠道，再除去18%的自有资金，来自于直接融资的资金只占2%左右。这只是平均数据，实际上，很多中小房地产企业运作的自有资金往往仅占到总资金需求的10%，甚至5%左右，使得银行信贷所占的比例更大。
2、直接融资。主要工具包括股票，债券，信托，投资基金等。它们所占的比例很小，在全国三万多家房地产开发企业中，上市公司可谓凤毛麟角，股票筹资的作用得不到很好地发挥；再加上相关的法律、法规也不健全，风险比较大等原因，房地产开发企业发行的债券也是屈指可数；信托方面有过一些尝试，但由于没有统一的交易平台，存在着二级市场流动性不足的问题，比起间接融资来讲，仍然显得微不足道。
（二）现有融资方式存在的问题
1、单一的房地产资金供给是中国房地产融资的特点,是房地产融资不完备性的最显著表现，也是中国房地产融资问题的集中体现。单一的银行体系支撑着整个房地产金融,进而支撑着中国房地产的整个体系，使得银行业的负载实在太大,
房地产业的风险几乎就由银行来承担，结果就是银行政策的变动往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击，而房地产业的波动也将会直接影响到银行业务，这既不利于房地产业也不利于金融系统的健康持续发展。与我国房地产融资形成鲜明对照的是，在成熟的市场经济国家,房地产金融市场十分发达，房地产企业可通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资，而且可利用的金融创新工具也很多，例如MBS，CDOS等等。以美国为例,在其房地产贷款中，银行贷款只占15%，主要原因是美国已实现了房地产融资的多渠道。
2、法律法规对于直接融资要求严格。国家规定，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。这在很大程度了阻碍了我国房地产直接融资的发展。
二，房地产融资的影响因素
想要解决好房地产融资这个问题，首先要明确影响房地产融资的因素。总的看来，我认为影响房地产企业融资主要有六个方面，这其中又可以分为外部因素和内部因素两个层次。
（一）外部因素。在现实经济生活中，由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有着某种直接或间接的联系，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境的紧密关系，外部环境的宽松与否会直接影响到房地产融资的效果。由于房地产融资具有较其他一般融资更为复杂的特点，外部客观环境对其的影响比对其他一般融资的影响更大，主要体现在如下三个方面：
1、国家政策调控。房地产业是我国国民经济的主要产业，受国家政策调控的影响很大。土地和资金是房地产开发最核心、最关键的两个环节。近年来，国家在土地和信贷方面实行了一系列调控，对房地产业的发展和房地产开发企业的融资施加了全面而显著的影响。如国家“121文件”规定银行发放开发贷款必须要求开发商“四证齐全”且自有资金达到30%以上，这就限制了房地产企业通过银行贷款进行融资的程度，给房地产融资带来了很大的影响。
2、通货膨胀水平。在物价上涨，发生通货膨胀的情况下，融资需求方所需融入的资本量较大，而房地产金融机构会担心融出去的资本发生贬值，从而要求较高的补偿，这就给正常的房地产融资带来一定的困难。例如2007年到2008年我国流动性过剩问题严重，国内各地出现了不同程度的通货膨胀，使得许多房地产建筑材料价格上涨，一方面建材涨价，一方面贷款困难，着实让项目进行过程中的房地产企业处于两难境地。
3、购买者的心理预期。在房地产复苏和繁荣阶段，总会有部分购买者心存疑虑，对未来的房地产市场不看好，认为房地产市场就要进入下滑阶段，同时炒房现象严重，又把房地产价格提到了一个个新的高点上，使得一部分百姓不愿意近期购房，纷纷持观望态度，等待房价下跌，而对于一般工薪一族的人来讲，很多人想买却买不起房，于是他们也在等待房价下跌，随着这样的持币待购者和无力购买者的增加，对于目前许多以预售房制度来筹集资金的开发商来说，融资难度自然加大。
（二）内部因素。房地产企业自身的状况对其是否可以顺利融资也有着十分重要的影响，大体包括三个方面：
1、企业经营状况。房地产开发企业是房地产融资的直接参与者。由于房地产投资资本量大，运行周期长，因此，房地产开发企业的资本在周转过程中存在
时间上和空间上的矛盾。房地产开发企业几乎总是房地产融资的需求方，融入资本主要是为了补充资本的不足。在企业经营状况良好的情况下，借入的资金转入房地产开发企业的资本周转，经过生产和销售过程，货币资本回流至企业，则能按时归还所借款项，房地产融资就能顺畅进行，并取得较好的收益。如果企业经营状况较差，资金参与房地产开发企业资本周转后，则可能在某一环节发生沉淀，难以按时归还所借款项，由此影响房地产金融机构信贷资本的正常运行，或影响其他企业的资本周转，从而限制房地产融资取得较好收益。
2、企业规模。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其他融资方式而言，规模较大的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任，融资的难度较小。而对于那些中小企业，融资难似乎成了恶性循环，越是融不到资就越无法发展壮大，规模不壮大就还是融资困难。这一不平衡就造成了我国房地产企业发展的水平参差不齐，阻碍了我国房地产融资的整体进程。
3、企业所有制性质。国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。
三，房地产融资创新途径——实物支付型信用债券
了解了影响房地产融资的因素，我们就可以有的放矢地进行对策研究，针对现阶段存在的问题，去探讨合理又可行的解决方案，结合我国的实际情况，去发掘可能适合房地产企业的融资新途径，使我国的房地产企业尽快走上一条房地产融资创新之路，这对于提高我国房地产企业的融资能力，提升房地产企业的竞争力和发展潜力，促进我国房地产业有序健康运行，都有着十分重要的意义。这里，我提出自己关于房地产融资新途径的一点思考。
（一）实物支付型信用债券业务流程综述
从影响房地产融资的因素可以看出，房地产融资若想顺利地进行，需要兼顾到融资方和投资方两方面的利益，既要降低融资方的成本和风险，也要考虑到投资方的能力和收益，协调好双方的利益是实现融资的前提条件，而现今，在间接融资已不能满足房地产企业的融资需求时，我们就应该更多地考虑在直接融资方面进行一些新的尝试，以改变银行绝对主导的间接融资模式，使融资方式实现多元化，我在所学过的金融工具的基础上进行了一系列思考，认为可以把售后回买或回租与发行实物支付型信用债券相结合，进行融资方式新的尝试。
操作流程如下图所示：
这一流程具体来讲，可以分成以下几个步骤：
1、房地产企业用自己尚未开发的房产或已开发完成的物业通过销售向投资者筹集资金，投资者（包括个人投资者和机构投资者），可根据自己的能力对标的房产进行购买，这样，房地产商先获得大量资金，用于开发建设或再投资。
2、房地产企业通过发行与投资者投入资金数额相匹配的实物支付型信用企业债券将房产从投资者手中买回或租回，支付给投资于尚未开发完成的房产的投资者的债券利息要高于投资于已开发完成的房产的投资者，算是对尚未开发完成项目潜在风险的补偿。在这一过程中，利率的设计就显得尤为重要，利率过高会使成本上升，加重企业负担，利率过低又不能使这种债券对投资者构成足够的吸引力，因此可以考虑类似股票发行时的询价机制的制度，先借助金融机构对投资者进行询价，以了解投资者可以接受的最低利率要求，据此发行债券，这样成功机率会增大一些。这种用债券进行回购或回租的方式只需要交纳发行费用等，不需要动用大量现金，从而保证了房地产商开发建设对资金的流动性要求。
发行的这种实物支付型信用债券不同于一般的企业债券，它的特别之处在于在付息日企业有权选择是以现金形式还是以未到期的债券形式向投资者支付利息，以债券支付时，作为支付利息的债券收益性应该更好一些。在派息时，如果市场利率走高，债券价格下降，企业可以以债券形式派发利息，从而避免了以高成本借入现金派息，此时，投资者虽然拿到是贬值的债券，但心理上会认为债券的价格跌了还会随利息的下降涨回来，同时作为利息发放的债券会比原来的债券利率高些。如果市场利率走低，债券价格上涨，企业可以以现金形式派息。
3、房地产企业运用所筹集到资金进行房地产开发和建设，经营运作，赚取利润，所得到的利润可以根据需要用来支付利息，支付利息所剩余部分可以用于再投资新的项目。
4、在实物支付型信用债券到期日，投资者有权决定是要求房地产企业还本还是不用还本而取得相应房产的所有权。这给了投资者很大的灵活性，若到期日房产能带来的利润很高，投资者可以选择拥有所有权从而利用房产以后的收益实现自己的利润最大化，若不看好房产的未来收益，则可以要求房地产企业返还本金。如果投资者获得房产所有权，那么，此时房产所值的价钱比起他的初始投入资金要多，投资者由此获得额外收益，这对投资者具有很强的吸引力。
这一创新方式通过给予投资者和融资者双方选择权来实现资金的融通。投资者有选择要求债券还本或者获取得房产所有权的权力，而融资者有选择以现金还是债券来支付债券利息的权利，但要给投资者一定高利率的补偿，这样，投资者有一定的灵活性来达到自己资产增值保值的目的，融资者也借此获得了发展所需的资金，使整个运转过程能够连续有效率地进行下去，而且在售后回租的过程中，拥有某项物业的开发商可获利两次：第一次是他先出让了该物业的所有权，使开发资金及时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；第二次是他保留了对该物业的使用权，以在今后的经营中长期获得经营收益。除此以外，这种方法也为从事融资的房地产企业提供了一种激励机制，如果经营得当，运作良好，能够兑现售时承诺的投资回报，就不仅可以解决资金融通的问题，还可以赚取到可观的利润，但如果经营绩效不佳，就有可能面临偿还大笔债务的困境，这会激励房地产企业争取好的业绩。
（二）实物支付型债券业务所需配套措施
要想实现这一融资途径，单是有融资方和投资方是远远不够的，任何融资方式都需要政策的支持，有法律法规作为发展保障也作为规范准则，同时由于任何融资方式其自身都存在着一定的风险，也需要一系列避险的手段。我认为，实现售后回购或回租与发行实物支付型信用债券相结合还需要许多其他方面的配套措施。
1、健全完善法律法规。金融创新要求制度先行，否则就很容易引发类似美国次贷危机一样的问题，因此，我国需要尽快出台较为详细且可行的关于房地产企业发行债券进行融资的相关法律法规，现行的法律法规对于企业发行债券融资限制较多，如融资主体必须是独资公司，上市公司，两个国有投资主体设立的有限责任公司，这一要求就把许多房地产企业拒绝在发行债券的大门之外；并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。利率管制政策限制了房地产债券的发展。利率政策规定房地产企业债券利率不高于同期银行存款利率的40%，但在实际发行时往往不超过20%, 企业债券利率不能高于国债利率, 完全违反市场经济原则。且许多法规条文内涵模糊，企业和有关部门对条文有着不同的解读，造成矛盾冲突，操作起来可行性不是很强，这给房地产融资造成了诸多不便。因此，国家应该在看到这一问题紧迫性的同时抓紧出台符合我国实际的法律法规，例如加快修订《企业债券管理条例》，适度放宽对债券发行主体，项目融资和利率等限制条件，让利率市场化，就如我所设计的一样，可以对利率的标准采用询价的方法。对于一些信誉良好，规模也较大的企业，可以放宽企业发行债券的标准，适当省略一些审批程序，对于那些中小企业，可以让业务上有关联的企业进行联合，彼此提供信用担保，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，通过法律规定让房地产企业特别是民营房地产企业更效地利用发行债券这一方
式。还可以出台鼓励发行实物支付型信用债券的措施, 吸引社会剩余资金投资房地产业,健全房地产企业债券信用评级体系、发展和培育房地产债券的市场体系、增加相应的避险工具等，为房地产企业发行实物支付型信用担保债券创造有利的条件。
2、理顺监管秩序。金融创新方式很容易造成多头监管的情况，各部门政策相互不一致使他们只顾自身利益而推卸责任。我想政府可以组建一个统一的监管委员会，像证监会，银监会，保监会那样形成自己独立且具有权威的监管机构，这样统一制定这个行业的一些公认的规则，所有从事房地产融资的企业都要遵守，就可以在一定程度上减少政策和监管不一致所带来的不必要的麻烦，为房地产企业融资创造良好的环境。
3、加强人才队伍的建设。房地产融资需要精通金融，会计，法律，项目评估的复合型人才，所以我国应该加强在人才培养方面的力度，比如在一些大学里开设相关的复合型专业，专门对房地产金融方向的特殊人才进行定向培养，多为他们提供实习的机会，或者是组织一些有工作经验的人员到国外学习，再回国将学习成果进行更深一步的研究，鼓励他们不断进行创新，可以设立一些特区或试点将其创新想法在小区域内试行，如若成功，再向全国推广，在此基础上寻找适合我国的理论与实践相结合的方法，不断创新，与时俱进。
（三）发展实物支付型信用债券融资的创新效应
1、对于融资方来讲，它实现了两种融资手段的结合，能够达到降低融资成本的目的。售后回购或回租与发行实物信用型债券相结合，企业在一开始就可以获得一笔资金用来达到运作的连续性，同时，用债券来回购或回租节省了资金，避免了资金来回大量流动，支付利息时还可以根据实际情况选择对自己有利的付息方式，融资同时降低成本，可以算得上是一箭双雕。
2、对于投资方来讲，首先，这种方式满足了不同投资者不同的风险偏好与收益的要求，对于一般的中小个人投资者，可以购买一间或几间房产，投资额在可以承受的范围之内，而机构投资者可以投入更多资金。其次，这种实物支付型信用债券，因其附带有选择权，到期日时，可以选择接受本金的返还或是不还本金而取得房产的所有权，对投资者有着一定的吸引力，收益性得到保障，同时债券这种产品本身就具有的稳定性又使安全性得到保障。
3、对于我国房地产融资的创新之路来讲，这种方式是一种新的尝试，不论成功与否，都有一定的借鉴作用。如若成功，那么就可以为今后房地产企业的融资方式不断推陈出新起到铺垫作用，形成从房地产融资有法可循，有章可依，有序进行的局面，促进房地产融资创新的浪潮出现。如若失败，就可以从中吸取教训，不断完善融资方式，对房地产融资的发展也有好处。
四，走房地产融资创新之路对我国房地产业的意义
第一，走好房地产融资创新之路，有利于降低房地产融资中的金融风险。房地产业具有投资额大、建设周期长、不能移动的特点，这就决定了房地产项目适应市场变化的灵活性比其他商品差得多。开发一个房产项目需要大量的资金，而当开发资金主要来自于银行时,就意味着银行将有可能产生大量的不良信贷资产，不仅收不回利息，本金也同样面临着无法偿还的危险。在这个时候，房产开发商面临的市场风险也就落在银行头上，使整个银行系统资产质量下降，潜伏着金融风险，进而影响国民经济的其他行业。而融资渠道创新则可分散开发商带给商业银行的信用风险，因为当房地产资金来源变多时，风险也必将分散化，众多资金贷出者和投资者在共享利益的同时，也将共担风险。就其中任何一个出资者
而言,分散后的风险可能在可承受的范围之内。这样就把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。
第二，走好房地产融资创新之路，有利于提高我国房地产企业的竞争能力。房地产企业的融资，要根据对资金的需要、企业自身条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资方式和规模，当今经济形势下，房地产业的竞争已经到了资本竞争的时代,房地产融资已成为各房地产企业生死存亡的关键。除了利用现有的融资途径以外,房地产企业必须苦练内功,进行金融创新，选择适合自己的融资方式。通过选择合适的融资方式，房地产企业可以获得充足的资金支持，增强支付能力和发展后劲，扩大企业规模并提高获利能力，使企业可以充分利用规模经济优势提高企业在市场上的竞争力，加快企业发展，同时也提高企业的信誉，扩大企业的市场份额。
第三，走好房地产融资创新之路，有利于我国房地产业的持续健康发展。多元化融资模式的构想是解决目前房地产业融资结构单一的有效途径，而要想实现多元化融资就必须进行金融创新，减少政府对金融市场的垄断，推进国内金融市场对内外开放，提高国内房地产金融的市场化程度，只有这样，新的金融市场、新的金融产品、新的金融工具才能出现，房地产多元化的融资体系才能确立；也只有这样，我国的房地产业才能顺应时代发展的潮流，形成我国独有的特色，不断健康有序地发展下去。
我相信，随着房地产业与金融业的更紧密的结合，国家法规政策更合理的完善, 创新途径更有效地推出，房地产开发企业更理性的尝试, 我国的房地产业融资定会走出一条融资创新之路，房地产业的融资前景必将越走越好,一个更规范、更兴旺的中国房地产时代必将指日可待。
参考文献：
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高聚辉，《房地产融资渠道现状分析及发展趋势展望》，《中国房地产金融》2006年第6期。
房地产金融学重点知识归纳
1、房地产金融概念及特点 *房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。 房地产金融的特点 ? 1、资金融通量大 ? 2、房地产金融具有较强的政策性 ? 3、房地产金融债券有保障 ? 4、房地产金融具有证券化趋势 2、房地产金融的作用 （1）有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展 （2）合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展 （3）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展 3、房地产金融市场的分类 *（1）按市场运行层次划分 ①一级市场： ②二级市场： （2）按服务对象不同分类 ①房产金融市场： ②地产金融市场： （3）按融资工具不同分类 ①房地产抵押贷款市场： ②房地产证券市场： ③房地产保险市场： ④房地产信托市场： ⑤房地产租赁市场： ⑥房地产咨询市场： 4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等 5、我国房地产金融机构组织体系从业务上分 （1）专营房地产金融业务的机构 ①住房储蓄银行： ②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。 （2）兼营房地产金融业务的机构 ①商业银行： ②保险公司：
③信托投资公司： ④证券公司： ⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。 *6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。 *7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系 区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有 联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。 8、住房抵押贷款的利率公式I=r+p+f （I是贷款利率r实际利率p预期通货膨胀率 f风险贴水） 9、住房抵押贷款的还款方式 （1）固定还本法（CAM）--等额本金还款法，主要特色是定期、定额还本（不流行） 计算公式为 每月还款=贷款本金/还款期限+（贷款本金-累计已还本金）*月利率（2）固定付款法（CPM）--等额本息还款法，主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同 计算公式 每月还款额= （3）渐进加付法（GPM）主要用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂 可分为等比累进还款法和等额累进还款法 好处主要在于减轻贷款者的期初负担 10、国外住房抵押贷款工具 （1）可调节利率抵押贷款其利率可随标准金融指数变动又称可变利率抵押贷款 优点：①因率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户②因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。③利率变动，还
房地产金融论文
房地产金融论文 房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。 房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处；另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。 这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。 一、学习内容概括： 第一章房地产金融概论： 在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（一）房地产金融是有担保的信用（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政治性（五）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（一）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展 其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。深入地认识了房地产金融机构，如公营地产机构、互助合作性质的房地产金融机构、私营金融机构等。房地产金融基本模式分为：直接融资模式、契约融资模式、存款融资模式。 之后了解了国外房地产金融的特点，分别了解了发展中国家和欧美发达国家房地产金融的特点，并且进一步地学习了我国房地产金融的历史及发展。 第二章房地产金融基础知识 货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，也称为资金时间价值。它的产生主要因为货币时间价值是资源稀缺性的体现、货币时间价值是信用制度下，流通中货币的固有特征、货币时间价值是人们认知心理的反映。它主要有单利的计算、复利的计算、平利率和有效利率的计算、年金的计算。而影响利率的计算也是多种多样的。 之后学习了金融的风险管理，金融风险管理和风险控制是金融业也是房地产业的核心工作之一。银行风险分为环境风险、管理风险、交付风险、金融风险。金融风险
房地产金融业务介绍
眼下金融是大学最热的专业，也是社会求职的热门专业，没有刻意的选择金融作为职业，只是不经意间选择了个房地产金融的职业，并在这个行业渡过了三年。现在也可以谈谈自己这几年的经历，希望能记录下自己的一些想法。 一、进入房地产金融业 先简要的介绍一下自己教育背景,某“211工程”师范大学本科毕业，经济学专业。在校期间通过证券从业五门考试和期货从业资格考试，学习过注会新六门专业。09年11月份通过校园招聘进入一家借壳上市房地产公司工作。09年12月份去北京在新公司报道实习，实习及后来一年期间在河北某市生活。09年刚好是国家四万亿打开的时候，银行争取放贷给优质企业。我所在的这家企业在当地是龙头企业，我去实习的时候也刚好在年底，各个商业银行为了搞好合作关系，各种各样的答谢宴会不断。 参加工作就是离开校园的一个新的开始，上班第一周就是学习以前的融资资料，因为学习过注会就着重看财务部分。第二周开始就给我们分配了一个项目经理带我们学习融资。第一件事情就是复印资料。融资一般都会准备一些规范的资料，主要有公司资料，项目资料和担保资料三大部分。虽然是大学生，但是大学也没有接触过复印机，传真机。公司打印室有两台夏普的复印机，我记得当初在打印室就是复印各种资料，在复印机前面呆了整整一周。单面复印好办，但是有时候双面复印，有时候缩影，真的不太会操作，一不小心就卡纸浪费了好几包纸。等慢慢的通过复印弄清楚大概的资料内容后，经理就开始带我们去银行谈业务了。我当时去的是信用社，我做的第一个项目融资额在四千万。项目经理与公司业务部谈好合作内容后，我就回来从财务和法务部门搜集各类公司资料。在这个过程中我就慢慢的了解了融资在公司内部需要密切接触的两个部门。法务出公司主体资料，财务出需要的各类报表。接下来就是和下面的子公司要项目资料，这个过程很重要，通过这些资料的收集，就会慢慢的懂得公司的运营模式和组织架构。收集完这些资料后就要报送银行，银行初审过之后就会提一个补充资料的要求，这一轮主要就是融资部门补充了。银行信贷员会写贷款调查报告，但是有的银行因为人员老化，没人会主动写，所以有时候为了迅速获得贷款，得我们替他们写。写调查报告这个过程很重要，通过它你就会指导银行注意些什么东西，比如项目和担保，比如某些财务指标。 写完调查报告，就开始要办理土地和房产抵押了。说到这个我就生气，每次办理抵押都要请土地局的吃吃喝喝，吃完喝完好话伺候着才给你干活，否则没人管你，你的抵押完不成，贷款也下不来，项目也很难完成。吃喝也就罢了，完了还要送礼。那时候刚离开学校，很见不惯这些，每次办完事都觉得自己受不了。有些公务员还可以，吃你拿你完了还替你干活，有的真操蛋，吃你拿你收你的礼品，饭桌上信誓旦旦的马上就能办，一下饭桌就立马翻脸拖着不干。有的还要吃狗肉、鸽子肉和鹿肉，野生鱼之类的。虽然是公司出钱，也完成了公司的任务，但是作为刚毕业的大学生，看到这一切真的让人对这个国家的一部分人寒心。 前面说过，09年有四万亿的大礼包，房价也飙涨，银行向大房企示好，每天宴请不断。我们部门每天都有宴请，不是我们宴请业务伙伴就是业务伙伴答谢。我实习的第三周，部门里面那天实在宴请太多，派不出去人，我们两个实习生就出场了。这场是工商局答谢我们，当地工商局的正副两位局长做东，我们部门能去的都去了，我们总经理也在赶了三个饭局之后晚上十点和我们在一个桌上汇合了。在饭桌上开始了我们的应酬之旅，酒场文化也成了我们工作的一部分。 两个月的实习时间，我先后跟了四个贷款项目，接洽了三个商业银行（含一个信用社）。对房地产金融有了一个初步的了解，但是酒场文化确实让人生畏。虽然宴会的酒一般都不次，以白酒国窖1573为主，偶尔也会有茅台上场，红酒以爱斐堡为主，但是真的不喜欢酒文化。两个月后也到了过春节的时间，就结束完实习回到家了。那时候招聘工资是按学校给的，我的是四千。一起实习的兰大和西南财经的是五千，同岗不同酬，有点学校歧视，年后我在打
2017年房地产金融行业研究报告
２０１７年房地产金融行业研究报告
综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。
? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。
房地产金融与投资概论全套参考答案
第一章复习思考题： 1、房地产金融有何重要作用？ 房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无常运行。(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些？ 房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。 间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？ 房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性，房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地产业是一个高风险、高回报的行业，银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益，所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域，房地产金融的核心容住房抵押
市房地产金融现状分析
武汉市房地产金融现状分析 房地产业是一个资金高度密集型的行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，其关于融资的依靠程度明显高于一般的工商企业。因此,房地产业的形成与进展过程，与金融业的关系始终是密不可分的，房地产业假如没有强有力的金融作为支撑，其进展速度和前进步伐会受到制约。金融业渗透房地产业，金融资本与产业资本相结合，是商品经济进展到一定程度的必定。 1998年以来金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。具体表现为：（1）对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升；（2）房地产开发的贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度；（3）个人住房贷款的总额和增长率均高于房地产开发贷款，且两者差额逐年增大；（4）长期低利率政策为资金密集型的房地产业提供了进展机会。 从房地产开发贷款与个人住房贷款历年快速增长情况看,
商业银行在支持房地产开发、增加市场供给的同时，也积极支持了住房消费，刺激了居民消费需求。自2000年以来，个人住房贷款余额一直高于开发贷款余额，且个人住房贷款余额占金融机构各项贷款余额之比增长速度逐年加快，这表明商业银行房地产贷款重心逐步向个人住房贷款倾斜，信贷结构得到有效改善和优化。由于房地产业的开发资金大部分来源于商业银行的信贷资金，为防范金融风险，最近，国务院先后出台了一系列文件规定，对房地产行业加以调控，以确保房地产业健康持久地进展。 武汉市房地产业迅速进展的同时，房地产金融业务也不断进展壮大。2001年至2003年，我市商业银行住房贷款(含房地产开发贷款和个人住房贷款)余额分不为151.1亿元、230亿元、385.3亿元，分不比上年增长44%、52%和67%，而同期我市商业银行各项贷款的增长幅度分不为24.08%、20.31%、25.96%，由此可知，住房贷款的增长幅度大大高于各项贷款的增长幅度；2001年至2003年，我市商业银行住房贷款余额占商业银行各项贷款余额之比分不为7.81%、9%、13%和17%，数据表明，住房贷款的比重逐年提高，特不是近三年每年以三个百分点的速度增长；2001年至2003年，工商银行住房贷款余额（含开发贷款
房地产金融与投资
国外房地产投资信托的发展回顾及其对我国的借鉴意义 【摘要】：随着中国城市发展，房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业银行体系的房地产融资模式，令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业，又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。因此，迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下，选择和发展房地产投资信托，无疑可以满足这样一种需求。笔者总结国外房地产投资信托发展的经验，探讨其带给我们有益的启示。 【关键词】：房地产投资信托国外REIT s 借鉴与启示 一、房地产投资信托的内涵 房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式分配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件（包括资产构成、收入来源收入分配等）的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税。房地产投资信托对于希望投资房地产业的投资者来说，通过房地产投资信托这种方式即使是只有少额存款，或对房地产市场的知识和经验不足，也可以投资到大型的房地产项目中去，而且在任何时候，都可以换回现金，被称为是“梦幻般的金融商品”。从房地产的开发和建设所需资金来看，房地产投资信托可以较低的成本来筹集资金，也正是这样促进了房地产的供给，促进了房地产市场的发展。可以预见，房地产投资信托商品将成为21 世纪最具有魅力的金融投资商品之一。 二、国外REITs的发展简介 投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股
房地产与金融业的关系
房地产与金融业的关系 房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 金融业是指经营金融商品的特殊行业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。 从以上房地产业和金融业的含义上看，两者之间还是存在相互依存的关系，两者是相辅相成的。首先，一方面金融业是房地产业发展的必要条件，房地产的开发与经营需要金融业的有力支持，房地产的流通和消费需要金融业的支持参与，金融业是房地产业的“调节器”，房地产发展过程也需要提供其他的金融服务。另一方面，房地产业是金融业发展的重要领域，房地产不断增值的特性，吸引金融业的进入，房地产业促进了金融业务向多样化发展，金融业需要在房地产业拓展金融服务内容。 据统计，近年来房地产开发企业的建设资金来源中，向银行贷款占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38％，自有资金投入28％，在资本市场的融资仅占总量的10％。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中，进而是国家金融风险的集中，不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场，增加上市公司，实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展，也可促进金融业的繁荣，并可降低经济、金融体系的系统性风险。 由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场，是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款。住房贷款、房地产抵押贷款，房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能，利用金融政策手段调节房地产市场运行，并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。、 金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系，通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。事实
房地产对金融的影响演讲稿
我国从1998年开始．房地产市场呈现一片繁荣景象，房价居高不下。根据国际经验，房价是经济景气的先行指数．经济不景气。房价就会率先跌落。而随着金融海啸冲击全世界大多数国家，我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。 一．房地产波动对金融的影响 房地产价格的下降已经是大势所趋。经济学原理告诉我们，没有任何一种产品的价格会永久持续暴涨。房地产也是如此。一定期间保有资产的收益是资产的利用收益（企业收益、不动产租金)与资产的预期收益之和。如果人们对资产价格预期上涨，资产价格的高涨就会持续，但是如果由于某种契机。这种预期是负的，那么暴涨的资产价格就会下跌。如果卖方是用自己所有的资产．买方用自己所拥有的现金进行交易．那么这种情况实际上是一种零和游戏。也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失，两者的净损益等于零。这种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。但是如果这种交易有信用参与．即用银行借贷资金来进行交易，那么就会对银行产生恶劣影响。 (1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。 伴随虚拟资产名义价值的上升。其隐含收益率上升。货币收益则相对较低，流动性偏好有所上升．即在短期利率不变的条件下。居民和机构愿意持有更多的现金，导致MO增长相对过快。同时。房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。货币与资产之间产生替代效应．M2增长回落。 (2)房地产泡沫对信贷的影响。 1998年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量．也成为银行业扩大信贷规模的重要手段。但是近年来．房地产信贷增长过快。数据显示．2007年lO月末．全国商业性房地产贷款余额达4．69万亿元．同比增长超过三成；比年初增加1．0l万亿元。占同期商业银行全部新增人民币贷款的28．9％。其中。个人住房贷款余额2．6万亿元。比年初增加6192亿元，同比增长35．57％。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502．2亿元。比年初增加960亿元．同比增长34．87％。 房地产价格的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中．加大了银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。虽然到目前为止，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。但我们也不能忽略。个人购房除了自住需求。还有很大程度的投资(机)性需求。据建设部的一项调查．在投资购房中．28．5％在短期内转手．23．5％用于出租，48％空置待涨价。投资需求往往更易受未来收入预期以及其他经济预期(in利率走势)的影响．风险较大。房地产价格的膨胀使得资金需求大量从生产领域转向非生产领域，资金进入虚拟运动的数量日益增大。甚至有的企业为了追求风险利润．不惜利用信贷资金进行资产市场运作，资金运用产生了从生产领域向资产市场流动的转移效应，导致虚拟资本膨胀。可能会导致银行体系和金融市场的混乱，对金融稳定构成巨大威胁。信贷和房地产的过度繁荣使得泡沫破灭的可能性增加．一旦房地产价格泡沫破裂，抵押品价值会迅速下降．家庭的财务状况和还款能力会迅速恶化。
房地产热对金融业的影响及对策
房地产热对金融业的影响及对策 郭买红交通银行河南分行风险部 内容摘要：目前的房地产市场是过热的。作为与房地产业最密切相关的金融业，在房地产飞速发展的过程中起到了推波助澜的作用，但是过快的房价增长等问题也给金融业的发展带来了很大的风险。特别是在政策的猛烈调控下，房地产业的硬着陆已不可避免，这又会给金融业带来什么样的影响。在今后更加复杂的经济形式下，金融业要做好积极的应对。 关键字：房地产金融业风险国家调控对策 一、我国房地产现状 受上世纪九十年代金融危机的影响，我国在1998年进行了财政和货币的扩张政策以刺激中国经济。在此背景下，我国政府扶持房地产市场以带动经济的发展，每年房地产行业为我国GDP的增长率贡献在2％左右。经过几年的发展，自2004年以来，我国的房地产市场开始出飞速发展，房地产是否过热和泡沫程度也一直是大家争论的焦点。 房地产市场虽然历经调控，可是房价仍然像脱了线的风筝一样，越飞越高。 2009年12月14日，国务院抛出“国四条”，要求遏制房价过快上涨。 今年1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，从土地到信贷，再到地方政府责任，文件详细列出了十一条措施。这个“国一十条”为2010年的房地产市场定下了基调，就是要遏制房价过快上涨。 然而，所有人都没有预料到，就在今年两会结束第二天，北京一天之内接连诞生三个地王。而在两会上，从中央政府到地方政府，屡屡表态，要遏制高房价过快上涨。 如果说，2009年二季度以来房价的上涨，更多是刚性需求的释放，那么，今年3月之后房价的上涨，则更像是一场赌博。央企地王的诞生，直接改变了市场的预期，恐慌性购房、投资炒作大量进场。 可见，现在的房地产疯狂程度已经令人目瞪口呆，连长期看跌的评论人也开始看涨，原来看涨的现在更是有恃无恐的去赶着投资，这种迹象同17世纪的“荷兰郁金香泡沫”、18世纪英国的“南海泡沫”、80年代日本的房地产泡沫以及2003年年美国房地产泡沫膨胀时期表现基本一致，都是物价越高买家越多，随后成交助涨交易价格，最终将泡沫吹向破裂。 进入2010年以来，房价仍然行驶在快车道上。二月份全国房价上涨10.9%，三月份全国房价上涨11.7%。全国人大财经委副主任委员贺铿在2010年一季度经济形势分析会议表示，“要像应对金融危机对我国经济影响一样来高度重视房地产市场和住房价格问题。” 房价失控其害超过金融危机。“房地产市场及住房价格严重失控”，乌日图指出，三月份的“两会”以后，住房交易量出现大幅增加，部分城市房价再度快速上涨就说明了这一点。他表示，在目前通胀预期加大、价格稳定的压力增加、企业生产成本提高、经济环境还不稳定的情况下，住房价格和房地产市场的继续失控很可能引发比金融危机影响更大的经济和社会问题。 二、房地产与金融业的关系 房地产业与金融业之间的密切关系是两个产业之间与生俱来的内在经济联系。房地产业因其运转周期长、融资量大离不开金融业的支持，而金融业则将房地产业视为一种安全性和
房地产金融
房地产金融课程论文 题目：房价的构成及其未来走势 ——以南宁市为例 学院：商学院 年级：金融13级硕士研究生 学号： 1302305012 姓名：鲁根 指导老师：唐文琳 二○一四年六月
摘要：本文以2002年-2010年中国31个省、直辖市和自治区为主要研究对象，具体分析了我国房地产价格构成因素对房价的影响，运用混合OLS，固定效应，随机效应等方法对数据进行分析研究得到房价的影响因素。结果表明，企业购置土地的成本和房产税对房价没有影响，而建安成本对房价的影响显著，并对以上结论进行了细致的分析。随后，本文依据2006年1月-2014年4月南宁新建商品住宅销售价格月度指数的相关数据，在对时间序列数据进行平稳性检验的基础上着重研究如何根据ACF图和PACF图对模型进行合理定阶之后建立了ARIMA(2，1，1)模型，并利用该模型对南宁2014年下半年房价做出预测，得出了南宁下半年房价会继续持续上涨的结果。 [关键词]房地产价格；房价预测；混合OLS；固定效应；随机效应；ARIMA 一、引言 2009年以来，我国各大城市的房地产价格普遍出现了持续性地快速增长。房地产价格高企的问题不仅事关国民经济的健康发展，而且也影响着社会的稳定和人民的幸福指数。国家先后出台了多项房地产调控措施，但是效果并不是那么差强人意。高房价远远超出了国内消费者特别是中低层收入群体的可承受能力，有统计数据表明，我国目前房价水平超出了人均居民可支配收入的14-15倍，有的城市甚至高达18-21倍，远远高于国际上4-6倍的标准。然而，房价居高不下的原因有很多，本文仅从构成要素角度剖析房价形成机制，并预测XXXX房价的未来走势。 房地产价格是指在房屋开发建设经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格的集中货币表现。在市场经济环境下房地产价格又受到供给和需求的双重影响。房地产价格构成如图1所示，其中销售与管理成本是房地产企业完全可以控制的，而且占房地产价格的比重低，所以对房地产价格的影响不大。利润是企业收入扣除成本费用后的剩余，是一个结果，对房
金融保险金融危机与房地产.docx
涅槃——金融危机中的房地产行业 金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟。2008 年，随着世界金融风暴的迅速蔓延，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。中央政策由年初的“两防”，过渡到年中的“一防一保”，最终于年末调整为保持经济平稳较快发展。中国房地产业则受到宏观调控政策积累效应和金融危机波及效应的双重打击。 1、重庆市房地产业发展现状 自 2000 年以来，重庆市房地产开发投资总额保持平稳上升势头（见图一）；市场供给方面，房屋建筑施工面积和竣工面积均维持上升趋势（见图二）。2008 年重庆市商品房施工面 积 11639.27 万平方米，同比增长10.0%；全市商品房竣工面积2367.94 万平方米，同比增长 5.1%，占全市施工面积比重20.3%。自 2006 年以来，竣工比重连续三年下降，施工周期有 拉长的趋势（见图三）。 图一：房地产年投资总额 年完成投资额（万元） 10000000 9000000 8000000 7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 200020012002200320042005200620072008 年完成投资额（万元） 图二：房屋建筑施工和竣工面积走势图
房屋建筑施工 / 竣工面积 18000.00 16000.00 14000.00 12000.00 10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00 0.00 200020012002200320042005200620072008房屋建筑施工面积（万平方米）房屋建筑竣工面积（万平方米） 图三：竣工面积占施工面积比重 竣工面积占施工面积比重 35 3029.229.53031.531.7 29.5 27.827.9 2525.425.1 2021.320.9 15 10 5 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072008 竣工面积占施工面积比重 2008 年，重庆市房地产开发投资完成额991.00 亿元，自金融危机逐步波及实体经济以来，重庆市房地产累计投资增速于10 月份开始持续回落，10、11、12 月累计投资增速分别为 24.9%、 21.6%和16.6%，全年开发投资增速较前三季度下降11.6 个百分点，较去年下降18.4 个百分点，自2000 年以来，我市房地产开发投资增速首次下滑至20%以下，受整体经济环境影响明显（见图四）。经济适用房投资增速持续高位运行，各月增速均在30%以上。2008 年全市总计完成经济适用房投资51.72 亿元，增长43.5%，较去年提高 6.3 个百分点。同时，经济适用房销售面积与销售额分别增长41.1%和41.5%，经济适用房价格相对稳定， 销售状况良好，反映出政府积极推进保障性住房的决心与力度，为解决中低收入家庭住房问
中国房地产金融现状
中国房地产金融现状、问题及对策 近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策
房地产金融与投资 复习要点
房地产金融与投资复习要点 (2014-12.13级GX) 开卷时间:2014.11.17晚7:00—9:000 地点:新1-101,102,103,105,108 可带计算器,不能用手机 一、判断改错题（每题2分，共20分）(在题号前标√为正确;×为错误,有错需改) 1.ARM所定指数三年中分别为7%,8%,9%,边际为3%,则合成利率为11%,10%,9%。 提示:合成利率=指数+边际 2.贷款人分担的利率风险越多,拖欠风险溢价越高 (改错:低)。 3.收益性房地产NOI的年增长率为3%, 贴现率为15%,则资本化率为11%。 提示:资本化率=贴现率-增长率 二、简答题（共25分） 1.房地产投资的收益有哪些？ 2.简述房地产商品的特点 3.提前清偿罚款的目的是什么？ 4.简述我国住房公积金的主要特点 5.简介房地产投资的风险 6.从租赁者角度看，租约中的费用上限和CPI调整如何影响租赁的风险 7. 简介收益性房地产的评估步骤 应用技术去评估价值 8. 利率风险和确定财产权被评价拖欠风险之间存在什么差异? 三、计算说明题（共40分） 1、一家长计划为其子准备购房首付款,预计其子5年后买房结婚,首付需80万元,现有一银行推出的累计定期存款计划,年利率3%,每月存固定金额,按月计复利,到期可支取全部本息.如该家长参与此计划,每月应存款多少? 2、一公寓为毛租赁方式，费用限额为10元，数据见下表（单位：每平方米元）： 年 1 2 3 毛租金50 50 50 费用10 12 14 平均租金是多少？若贴现率为10%，有效租金是多少？
()()()%3115,,15,,-?=+PV yrs i MPVIF B yrs i MPVIFA R A A 3、 某借款人面临在两种贷款之间做出选择。以12％利率、3个点的签约成本， 可以获得30年期300000元的A 种贷款。而以11％的利率、2个点的签约成本，可以获得30年期同样金额的B 种贷款。 l ）如果贷款是在15年后偿还的，哪一种贷款是更好的选择？ 2）如果贷款是在5年后偿还的，如何选择？（不需要计算出结果，只需给出判断出方法） 4、一住房总价为150万元，可向银行申请70%抵押贷款，目前年利率为6%。张先生希望每月还款不低于9000元但不能超过12000元。贷款期有15年和20年可供选择。 1） 如采用CPM 方式，贷款期选15年还是20年？ 2） 就其对CPM 合适的贷款期，如果他希望少付利息采用CAM 方式，首期付款多少？ 3） 如无提前清偿，合适的CAM 和CPM 之间的利息差额是多少？ 5. 一位贷款人正在考虑允许贷款的条件。目前的市场条件为对25年期贷款收取9％的利率，借款人李戈要求贷款 100 000元。贷款人预期市场利率不久将上升，可能甚至是在贷款签约以前。为了安全起见，贷款人决定对李戈做出9％利率、为期25年CPM 贷款95000元的承诺；然而，该贷款人希望收取贷款起始费用以使抵押贷款的收益率达到10％。贷款人应收取多少起始费用呢？如果预期贷款将在10年后被偿还，应收取多少费用呢？ 6. 阜华大厦五楼一套房以净租赁方式出租,基础租金为每平方米30元,今后用CPI 进行调整，租期5年。预计今后几年的CPI 依次为5%, 7%, 6%, 4%, 折现率为10%,请计算此租期的有效租金。 四、论述题（共15分） 1.试述房地产业在国民经济中的地位.(500—800字) 2. 试述房地产投资的策略(400—600字 3. 概述 金融业与地产业的关系(400—800字) 3、降低了金融资产的风险参考数据：（MFVIFA ，3.15%，10年）=140.835772; （MPVIFA ，3.15%，10年）=102.822807; （PVIF ，13%，15年）=0.159891，（PVIF ，,9 %，10年）=0.422411 （MPVIFA ，5.04%，240年）=151.018208；（MPVIFA ，5.04%，180年）=126.122669 （PVIF ，10%，2年）=0.826446，（PVIF ，,10 %，3年）=0.751315 （PVIFA ，10%，3年）=2.486852 第3题参考算式3.（1） 比较有效借款成本
房地产金融与投资概论全套参考答案
第一章复习思考题: 1、房地产金融有何重要作用？ 房地产金融的作用主要体现在三个方面:(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长,资金占用量大,开发商的投入要在一段时期后才能实现收益,特别就是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此,离开金融机构的有利资金支持,房地产开发经营几乎无法正常运行。(2) 房地产金融就是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高,价值量大,决定了它就是一种昂贵的消费品,所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入与个人信用状况,给购房者提供一定数额的长期住房贷款,用将来的收入购买住房,这样就可大大提高购房者的购买力,促进房地产业的发展。(3) 房地产金融就是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能,因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用,国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些？ 房地产融资的渠道可分为直接融资与间接融资两大类。直接融资就是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定,进行票据与证券的买卖或货币借贷。具体来说,房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。 间接融资就是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构,再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者,主要形式就是贷款,如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？ 房地产业的发展离不开金融业的支持,尤其就是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力,两者就是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业,一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性,房地产市场对资金有着巨大的容纳能力与吞吐能力,同时房地产业就是一个高风险、高回报的行业,银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益,所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域,房地产金融的核心内容住
浅谈房地产金融发展趋势及布局
浅谈房地产金融发展趋势及布局 从这几年来看，中国房地产金融投资业已经慢慢发展起来，并日趋成熟，尤其是近几年房地产金融也如雨后春笋般势如破竹。房地产金融投资业促进着我国经济的发展，目前市场处主流地位的房地产金融正在发生深刻的变化，随着国内金融改革的深化、大资管时代的到来，资本市场的开放程度和融资工具，金融产品的丰富程度已经显著提高，房地产金融的发展也正迎来关键的时间窗口，房地产金融创新正当其时，本文从以下几个方面浅谈房地产金融的发展。 一、中国房地产上市公司融资状况继2014年再融资开闸之后，2015年监管层进一步放松公司债和再融资限制，房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下，上市房企直接融资加速，融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式，融资结构不断优化，融资成本重心不断下移，具体表现如下：（1）公司债市场异军突起，公司大规模发行债券。在公司债发行主体扩容、审批程序简化、融资成本降低和融资需求增加等因素，2015年公司债融资规模快速增长，尤其是2015年7月以来房企公司债发行期数和发行规模井喷，共计326笔和4068.22亿元，占全年规模的91.57%和93.53%。截至2016年4月22日，房企公司债发行频次和发行规模分别为233笔和3175.33亿元，分别达2015年全年规模的65.45%和73.01%。随着大规模发债热潮的推进，房企融资结构及成本均有所优化，部分优秀房企凭借强大的综合实力、稳健的经营特点以及突出的商业模式等
吸引了资本市场广泛关注。（2）中国证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，进一步降低了房企定增门槛。自年初以来，不仅大型上市房企定增融资动作频繁，中小型规模上市房企亦纷纷加入再融资大军，先后公布定增预案，再融资呈井喷之势。据统计数据显示，按发行日期计，2015年全年上市房企定向增发融资规模超1500亿元，单笔融资额超50亿元的6起，涉及金额981.8亿元，筹集资金用途除用于公司项目建设和偿还借款外，投资股权和收购并购也成为重要方向。（3）银行间市场仍是房企直接融资的重要渠道。在2014年9月交易商协会放开主体评级为AA级及以上上市房企的中票融资限制后，2015年6月中票融资限制再度放宽，发行主体扩展至AA级上市及国有背景房企，并优先开放国资委下属16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业和省级政府（包括直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地產企业，进一步拓宽了房地产企业发行债务融资的主体范围。 二、房地产金融的发展趋势房地产和房地产金融业正处于一个历史性的转折期，在共同经历过“黄金十年”以后，面临的机遇和挑战并存。房地产金融作为房地产提供“服务”的行业，其发展命运也是和房地产捆绑在一起的。结合房地产的宏观环境和发展趋势，以及金融创新的内生性需求，未来的房地产金融将呈现出以下发展特点：（1）融资类向投资类的转变。随着房地产行业普涨时代的落幕，房地产行业已不可能如发展初期那样维持高利润水平，所以房企对财务成本变得十分敏感。例如传统的房地产金融贷款合作模式为：开发商有项目