无锡理想城市的营销策略分析

无锡理想城市的营销策略分析

摘要：房地产行业在经历了2008年的经济危机之后，迅速回暖并出现暴涨。各大房地产商纷纷投巨资兴建各类住宅商品房，市场竞争趋于白热化状态。在传统营销模式下难以突围，房地产市场必然要依靠谋求营销创新来取得突破。本文从房地产市场分析为切入点，对理想城市的营销策略、存在问题、销售战术等方面简要分析，指出了理想城市销售策略改进需要面临和解决的问题。

关键词:房地产营销、营销策略、策划、定位产品、客户

Abstract:Real estate industry has experienced the economic crisis in 2008, quickly pick up and spikes. Major real estate companies have invested heavily in the construction of various types of residential property, market competition is getting intense state. In the traditional marketing model is difficult to break out of the real estate market is bound to rely on search marketing innovation breakthrough. This whole process from the real estate market planning, product positioning, customer orientation, sales tactics such as a brief analysis of how innovation and innovation need to face and solve problems.

Key words:real estate marketing, product positioning，marketing strategy planning ，customer

一、无锡房地产市场分析

（一）无锡房地产市场综述

供应市场低迷，成交量价齐涨，市场面临供不应求。2009年1-11月份，无锡商品房供应市场并未延续稳步上扬的走势，08年无锡商品房市场惨淡成交使得众多开发企业减缓了开工速度，商品房市场09年1-11月份新增供应421.45万平方米，较08年同期699.10万平方米下滑23.66%。与供应市场的低迷走势不同的是，成交市场屡创新高，在整个宏观经济的复苏及多项房地产暖市政策的推动下，09年1-11月份无锡商品房市场共成交699.10万平米，较08年同期大幅上扬，上涨幅度高达126.72%。

（二）无锡房地产市场供求分析

从09年全市土地市场的供求走势看，政府供地策略可以分为三个阶段：年初的主基调是“保”，即以保持市场成交为主，年中的主基调是“促”，即以促进市场进一步回暖升温为主，年末的主基调是“控”，即以控制供地数量、附加竞买条件来控制市场热度，从而维护土地市场健康理性发展。从年初的一片冷寂到年中的迅速回暖再到年末的持续高位供求，09年无锡房地产明显先抑后扬，政府的土地供应策略也是随势而动，有推动土地市场回暖逐渐向着更关注房地产市场健康发展、稳定运行的方向迈进。国家出台政策限制开发商无节制的拿地，也必定控制市场过热的情况发生。

（三）传统营销策划模式已难以适应新的市场状况

在相当长的一段时间里，由于市场供小于需、消费者不成熟、融资贷款阻力较小、国家和行业监管不严密等原因，房地产开发和经营者无需在营销策划上付出更多精力，

在产品创新、质量管理、成本控制等方面肯下功夫的更少。然而近年来，随着我国房地产价格的快速上涨，房地产暴利人尽皆知，国内涌现出大量新的房地产开发商，都想在经济大潮中分一杯羹，市场竞争变得异常激烈，产品更是层出不穷。此外，国家还不断出台房地产政策和金融政策，以调整住房结构，打压投资性需求，稳定住房价格。就刚结束的两会来说，国家已经明确表示，会将房价控制在合理的范围内，也就意味着，消费者会趋于理性购房，贷款阻力会加大，国家和银行的监管力度也会加强。如此形势下，传统营销策划模式已难以适应新的市场状况。

二、无锡理想城市的营销策略

理想城市隶属于融创中国，是一家集开发销售于一体的城市建筑公司，是融创中国继天鹅湖成功开发之后，与上海地产巨擎绿地联手打造的一个总占地面积1720亩的理想居住新城。理想城市于2005年进入无锡市场，2006年开盘销售，总分为三期滚动开发，现已交房1000余套，入住率达到70%，后期将陆续开发精品住宅及配套商业设施。理想城市通过“四大创意街区，六大生活理想”的理念，创造全新居住空间。为无锡编织更美好的生活蓝图，引领无锡人进入一个崭新的生活时代。

理想城市项目是绿色的、是活力的，现代的、时尚的。让居住铸造现代文明，它承载无锡“最适宜人居”的居住梦想，为无锡带来一种全新的生活理念、为无锡编织更美好的生活蓝图、为无锡人开拓一片更广阔的理想生活天地。

（一）不同时期推广不同主题，区隔市场竞争

通过不同时期的不同推广主题，形成相同时间段内，我们的产品类型不同，以区隔市形成竞争。2009年3-6月无锡市场上推出的产品以大户型为主，而小户型产品已经在年初的市场上基本绝迹。理想城市精心策划的二期“智汇山”两房智变三房方案得到客户广泛认可，88平米小户型产品在市场上掀起了热潮，其中以6月20日的开盘为例，理想城市当天销售房源100套，创下了融创集团单天成交的记录。由此可见，如此的推广策略是非常有优势的。

（二）控制基本价格，提高附加值

在单价基本不变的情况下，通过价格杠杆及总价策略，形成竞争。理想城市推出的两房智变三房的精品小户型产品附加值较高，赠送面积达到14个平方，如此大的增送面积在无锡的公寓市场上是少见的，在价格制定上，理想城市采用控制基价，利用价格

杠杆的策略，就是说，将增送面积计入总得房面积再去计算单价，平均单价要低于同期竞争项目。而这样的价格策略也使得理想城市在一期销售时取得了不错的效果。

（三）召集渠道人员进行活动宣传

人员推销主要是召集一批业务员负责户外推广，大多数渠道人员都是通过上门拜访、超市设点、新村设点、专业市场沿街派单的形式直接与目标客户接触，主动宣传楼盘信息，了解客户需求，收集客户资料，建立数据库，再由专人进行跟踪回访邀约到现场看房。

（四）户外、网络媒介宣传

为了吸引客户注意，理想城市在市区主干道的公交站台以及道路两旁的道旗做了二期的产品宣传，标语为“智汇山、更成熟、更美丽”。同时与搜房网、易居网、365HOUSE 等知名房产网站合作，由专业网站负责发布楼盘信息。

（五）与房产中介机构进行合作

理想城市于2009年初开始与大众、中山等房产中介机构合作，将成交量的10%交由房产机构负责，由房产机构的业务员负责挖掘、联系、跟踪目标客户，最终邀约到楼盘现场看房，成交后领取佣金。

三、无锡理想城市营销策略存在的问题

（一）项目的知名度高而认可度低

因为地处惠山新城，交通配套和生活设施都不太完善，市区的消费者对新城规划发展概念的认度不够，在无锡人眼中，惠山的印象就是污染严重，偏远的农村，交通不便，生活设施缺乏。

对于已经入住的业主，理想城市因为距离市中心较远，依靠社区的生活巴士为业主提供上下班的接送服务，但是整体效果并不理想，很多业主的上下班时间与班车时间冲突，导致怨言较多，根本不利于理想城市的口碑宣传，属于吃力不讨好的政策。

（二）产品创新不足，缺乏亮点

现在无锡理想城市的产品主要是多层，情景洋房，小高层，初步一看类型很多，但是部分户型都存在硬伤，如顶层的总价过高，户型设计不合理。

情景洋房虽然有创新，但是对创新点宣传不足够，对创新点的市场推广也不够深入全面，而且样板房体验中夜没有吧产品的亮点放大。而竞争对手加州洋房，虽然产品一

般，但现场样板房体验极强，在产品的宣传上就取得了先机。

小高层作为市场的抗性产品，样板房体验不够，产品也毫无亮点。

（三）推广力度不足，推广方式不合理

1、推广力度太小，缺乏广告宣传

本身拥有地铁以及省锡中的优势，所以理想城市的推广力度不大，相比较其他项目的大面积宣传，高投入广告，比如绿地的大型高炮以及全市范围的报广宣传，阳光100国际新城在黄金时段的电视广告及市中心地区的大型宣传栏，奥林花园花重金打造品牌形象，理想城市在推广力度上更显得不足。理想城市采用的低成本投入，小范围宣传并不能引起客户的广泛关注，虽然顺驰公司在无锡市场已家喻户晓，但是理想城市的项目并没有深入人心，集中的客户也只是惠山区附近以及北塘区北片区的一少部分人群。

2、人员推销质量不高

公司现在采取的人员推销，虽然初期在一定程度上支持了客户到访量，但是由于渠道人员本身专业素质不高，导致宣传质量良莠不齐，也大大削减了企业形象，让客户认为这是一个低档楼盘不得已而为之的下策。以至于后期客户对渠道人员产生厌恶情绪，渠道人员难以获得客户信任。但因为策划质量一般，导致客户觉得这个楼盘没有任何吸引力，不纳入考虑范围。所以，理想城市在户外宣传的方面一直不能取得成效，单靠现场等接客户是无法维持成交量的。

3、只注重发掘新客户，忽略了维系老客户

召集的渠道人员在推广上并不能很好的贯彻整个楼盘的企业精神，如果想能让无锡理想城市这个项目得到更多人的注意，就必须要加大宣传推广力度。另一方面，现在理想城市主要把精力集中在新客户的发掘，却没有注重老客户维系，事实上，有很多新业主都市由老客户介绍的，物业方面也是马马虎虎，这是不合理的推广方式，亟需改进。

（四）销售后期竞争激烈，客源不足

无锡理想城市初期品牌登陆十分成功，项目的入市很早，但也正因为这点，在产品知名度领先的情况下，成为后期项目的众矢之的，无论从产品形式和价格都受到后起项目的打压。无锡理想城市一期销售异常火爆，但经过一段热销期后，后期客源严重不足，现场人气不够。

四、无锡理想城市营销策略的改进

（一）提升品牌，做惠山新城的领袖者

利用惠山大道的开发，而理想城市又是惠山达到上距市中心最近的楼盘，作为地理位置上第一城，项目规模上第一城，规划定位上第一城，生活配套上第一城。我们要将理想城市打造成惠山区的教育引擎，商业引擎，交通引擎。要让一个信念直入人心，那就是：理想城市是惠山区最高端的楼盘，也是性价比最高的楼盘。将品牌知名度上升为品牌认可度。

（二）注重产品创新，提高附加价值

“市场最缺什么就做什么”应该是房地产营销创新最行之有效的途径之一。理想城市应该摒弃项目千盘一面，模仿有余而创新不足的传统模式，否则，这必将使营销的创新成为了无源之水，无本之木。项目千盘一面，个个差不多，消费者在选择上也无所适从，很难找到一个有突出个性的楼盘来，最终导致市场的整体营销水平难以突破。在这样一个竞争激烈的时候，我们要以什么取胜，是要靠增加产品的价值。而创新和增加附加值永远是增加产品价值的不二出路，但产品的创新和附加价值最终是为生活方式服务的，这一点很重要。

对于已推出的小高层可以以个性简装增加产品的附加值，未推出的小高层在面积适度的前提下，以偷面积，创造空中庭院的方式创造亮点。

（三）稳固并提升品牌形象，削弱地域抗性

1、形象建立，惠山大道第一城

要人竟皆知，就要有一个深入人心的广告主题，我们的主题可以是“惠山大道第一城”，“第一城”意味着一个共同的理想，一个缤纷多彩的城市生活。我们的推广口号可以是“万千种生活，同一个理想”。推广方面，首先，可以利用人员推广，在老社区内布点；外界平面宣传页不能少，户外大型广告牌，派发传单。此外，还可以与媒体合作，报刊杂志可以出版“住在惠山”专栏，电视媒体也可以开设“住在惠山”专题节目。

2、价值深挖，第一城的理想生活

可以以理想城市冠名，举行一系列的活动，这样虽然表面上哪个投入了一些钱，但实际上得到的收益是远远大于支出的。举行活动可以让这个品牌深入人心，与市民互动，可以让市民更容易接受和记住这一品牌。

房交会可以试企业的宣传重点，利用房交会对“惠山大道第一城”进行高调宣传。为了加强房交会的效果，展会前可以在人流聚集的地方进行宣传活动，促使人员关注，房价会结束后在补充一次，以加深消费者的印象。

（四）采用全方位冲击的组合手段进行推广

新时期的营销策划案要努力打破传统营销模式。在营销策划的时间结构和运用上，传统、常规的营销传播周期一般被划分为“导入期、公开期、强销期和持续期”。在“强销期”内，持续时间和投放额度均达至峰值，一个房地产项目的生死基本取决于“强销期”的销售反馈，一旦疲软，便沦为陈年旧盘，江河日下。但如果理想城市以“独立主题”投放周期来取代常规投放周期，即年度内每2-3个月推出一个“独立主题”，再运用“整合营销传播”的组合手段（广告战略、公关战略和促销战略）进行全方位的冲击，全年度就可以共推出3-4个波段，每次密集投放期为1个月，消化期为2个月。这种做法实际上在全年可形成3-4个所谓的“强销期”。“独立主题”和“卖点”的丰富避免了单纯“靠广告密度取胜”的做法，从而达到营销传播“投入产出效果”的最优化。五、结束语

传统的营销模式已经很难打开市场获取客户的信任，创新营销也被摆在了重要的位置，如何做到创新营销是当前各个销售部门工作的重中之重。理想城市之前的营销策略略显单一，已经无法适应当前激烈的市场竞争，必须做到产品以及宣传上的创新，理想城市要走高端路线，将产品定位在其他楼盘之上，注重产品创新，更深挖掘本身价值，提升竞争力，运用新的营销策略占据市场主导位置，也将在市场大潮中赢得属于自己的利益与竞争对手的尊重。

参考文献

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[5]孙冰、唐得才、孙燕，房地产营销理论与问题分析[J]．现代管理科学，2003（11）

城市综合发展水平影响因子的统计学研究

城市综合发展水平影响因子的统计学研究--以全国十五个中心城市为例 摘要：中国的十五个中心城市正在成为中国科技、经济、文化、教育，最发达的地区，是国名经济的支撑点。因此，分析评价全国十五个中心城市的综合发展水平，不管是对城市本身的发展，还是对周边城市的进步，都具有理论与实践上的重大意义。应用因子分析模型，对全国十五个中心城市的综合发展水平进行分析评估。 关键字：十五个中心城市综合发展水平因子分析

1绪论 1.1研究背景 1.1.1我国城市经济发展现状 经济危机之后，世界整个经济都在收缩，我国城市经济也不例外。我们在过去的二十多年间，外贸对经济的贡献是三分之一，现在这三分之一基本上没有了，这是经济减速的一个重要外部原因。从内部来说，城市经济发展到今天也面临着一个结构转型。进行了二三十年的工业化，到2010年、2012年的时候，基本上到了一个顶峰。从1992年邓小平南巡开始，我们基本上经历了四次大的周期，两次上升，两次下降。这是经济周期本身的规律，没有一个城市可以避免这个经济周期。我国的经济变动还是蛮剧烈的。过去的周期基本上是大口径，算起来是一个周期七年，从2012年开始，我们下次的这个周期才开始。所以，2016年，会成为这一轮经济调整最困难的一年。 1.1.2 中心城市带动战略是发展的突破 处于区域中心位置、具有带动区域发展功能的首位城市被称为是中心城市。一般来说，中心城市是区域政治、经济、文化、科技的中心，有协调、主导、服务示范等功能。协调与服务是最主要的功能，城市越大，这种作用就越明显。经过二十多年的改革开放和经济高速发展，中国的经济实力有了很大的提升。通过强化中心城市实力，构建有机的区域性、全国的经济协调和运作系统，从而带动周边城市或者更大区域，促使国民经济综合实力增强、提回经济增长质量。因此中心城市带动战略是发展的重大突破。 1.2研究的目的和意义 1.2.1 研究的目的 1.2.2 研究的意义 1.3 研究中的创新之处

无锡市城市消防规划

第一章前言 无锡是长江三角洲经济发达地区之一，是全国重要的经济中心，区域性交通枢纽和国内外著名的旅游胜地。2002年，为适应城市发展格局的变化和经济快速发展的要求，无锡市适时进行了城市总体规划的修编。 城市消防事业是国民经济和社会发展的重要组成部分，是衡量一个城市、地区现代化文明程度的标志之一，是创建“最安全城市”的重要保障，对于城市经济发展和促进社会进步有着重要意义。 《无锡市城市消防规划》自1998年经市政府批准实施以来，对于完善城市消防设施的建设，提高城市综合抗御火灾的能力，起到了重要的指导作用。但是，随着国民经济的发展，人民生活水平的提高，特别是行政区划的调整以及城市总体规划的修编，对城市消防工作提出了更高、更新的目标和要求。 因此，为进一步增强城市预防和抗御火灾的综合能力，建立无锡市消防安全体系，确保消防安全发展目标和措施与城市建设同步进行，创造最安全的人居环境，依据国务院《消防改革与发展纲要》和新一轮《无锡市城市总体规划》，本着“立足当前、着眼长远”的原则和“高起点、高标准”的要求，由市公安局消防支队、规划院及有关区局等部门联合重新组织编制《无锡市城市消防规划》。以适应城市发展规模、发展方向及城市用地布局结构，创造一个良好、安全、可持续发展的社会环境。

第二章城市概况 一、自然条件概况 无锡，别名梁溪，简称锡。位于东经119°33′至120°38′，北纬31°7′至32°2′之间，地处江苏省东南部，是长江三角洲地区具有三千多年历史的一座古城，东接苏州，距上海128公里，西连常州，离南京183公里，南濒太湖，与浙江交界，北依长江，与靖江等苏北地区隔江相望。 无锡属亚热带季风海洋性气候，常年主导风向为东南风，四季变化分明，气候温和湿润，雨量充沛，无霜期长，热量丰富。年平均降水量1048.0毫米，年平均雨日127天，全年无霜期239天，年平均日照数2019.0小时，极端最高气温39.9℃，极端最低气温-12.5℃。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样。 境内以平原为主，星散分布着低山、残丘，南部为水网平原，北部为高沙平原，中部为低地辟成的水网圩田，西南部地势较高。现状土地利用率较高，土地资源潜力也相当有限。 二、社会经济概况 1、深厚的文化底蕴，悠久的工商传统 无锡是一座历史悠久的城市，文化昌盛，教育发达，人文荟萃，历代人才辈出。同时，无锡久富经商务工的传统，是我国民族工商业孕育之地，又是现代乡镇企业的摇篮。 2、人口素质较高，科技水平位居前列 无锡每万人中拥有大学以上文化程度人才及科技人才均高于全国、江苏省平均水平。2002年，无锡有十一项科技指标获得全省第一。从科技产业状况看，农业技术进步贡献率、高新技术产品产值占江苏省高新技术产品产值的比重、新

江苏省无锡市房地产市场分析

江苏省无锡市房地产市场分析 目录 一、无锡城市概览 1、地理位置 2、区位人口 3、经济运行 4、交通情况 二、土地市场成交情况 1、近年来全市经营性用地成交 2、2003-2008各区商品住宅用地成交统计 3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况 三、房地产市场交易情况 四、区域前景预测 1、惠山板块 2、滨湖板块 3、南长板块 4、崇安新城 5、蠡湖新城 五、结语

江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力预测 一、无锡城市概览 1、地理位置 无锡市，别名梁溪， 简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。 2、区位人口 无锡市市区面积1659平方公里，建成区面积188.14平方公里，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2008据公安部门统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。 附：无锡市各辖区人口以及辖区面积 无锡市辖区人口以及辖区面积 102030405060708090 3、经济运行 无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。 今年一季度无锡全市实现地区生产总值达1056.08亿元，同比增长9.7%。一季度完成财政总收入230.15亿元，同比增长1.5%，其中一般预算收入93.94亿元，同比增长5.8%，双双保持小幅增长，增速比前2个月加快了6.4和0.7个百分点。城乡居民收入继续保持稳定的增长，一季度农民人均现金收入达到7170元，同比增长10%。 2009年一季度无锡市全社会固定资产投资达到520.20亿元，同比增长27.1%。其中工业投入达到255.98亿元，同比增长20.1%，全社会固定资产投资和工业投入呈现高速增长态势，增速分别高于去年同期13.2和19.1个百分点。

我国城市第三产业发展水平的综合评判讲解

我国城市第三产业发展水平的综合评判 第三产业包括的行业多、涉及的范围广。科学地评价一个城市第三产业的发展水平,不仅需要建立一套合理的指标体系,也应有一个科学的评价方法。现在多数评价方法主要运用数据对比,对第三产业的各个方面进行一般性的类比分析,这样虽对第三产业各单项指标有较为清楚的认识,但很难从综合性的角度给出一个满意的评价结论。本文尝试运用因子分析法和主成份分析法,通过建立因子分析模型,对第三产业进行综合评判,并对我国主要城市的第三产业发展水平进行了评测和分析。 一、评估第三产业发展水平的指标体系 第三产业可以分为两大部分,即流通部门和服务部门,其中服务部门又可以分为为生产和生活服务的部门、为提高科学文化水平和居民素质服务的部门以及为社会公共需要服务的部门。以此为基础,在确立第三产业评价指标体系时,应把握以下四个原则:一是系统性原则。即指标体系的设置能全面反映城市第三产业的发展水平。二是导向性原则。即指标的确立,应围绕第三产业,对第三产业的发展有着直接影响。三是替换性原则。由于有些指标很难直接获得(如城市基础设施水平等),可通过其他直接可测的指标(如人均居住面积、城市人口用水普及率、城市人均拥有铺装道路面积等)进行替代。四是客观性原则。指标设置时应尽量采用量化指标,但考虑到有些指标很难量化,则按比较客观和公认的准则处理(如政策体制变量等),以提高评估的可信度。 依据上述原则,经过分析,选出了20个指标构成了一个能综合反映城市第三产业发展水平的指标评价体系。即是:1人口(POP);2国内生产总值(GDP);3第三产业增加值(TRP);4货运总量(FT);5批发零售贸易商品销售总额(SPWT);6外贸收购总额(TPC);7年末银行贷款余额(LBB);8社会零售物价指数(RPI);9实际利用外资额(FCA);10每万名职工所拥有科技人员数(NST);11旅游外汇收入(TR);12三产就业比重(TRET);13邮电业务总量(PTS);14职工人均工资(AS);15人均居住面积(PCLS);16城市人口用水普及率(PUWH);17城市煤气普及率(PUGH);18人均拥有铺装道路面积(PCRA);19人均公共绿地面积(PCGA);20政策体制变量(P)。 在这20个指标中,人口和国内生产总值指标表明了城市的总体经济规模;第三产业增加值和三产就业比重指标反映了城市第三产业产值水平和产业结构的高度;货运总量是一个城市公路运输量、铁路运输量、海运量和内河运输量4个统计指标之和;批发零售贸易商品销售总额标志着一个城市的市场容量和消费规模;外贸收购总额和实际利用外资额反映了城市对外贸易的水平,也即表示城市外向型经济的发展水平和规模;年末银行贷款余额表明资金供给量;社会零售物价指数标志着地区货币的稳定程度;旅游外汇收入代表了一个城市国际知名度和对外吸引程度;邮电业务总量反映了城市的信息通迅能力;人均工资、每万名职工所拥有科技人员数分别表明了劳动力的价格和质量(即科技含量);人均居住面积、城市人口用水普及率、城市煤气普及率、人均拥有铺装道路面积和人均公共绿地面积则标志着一个城市的基础设施发展水平;政策体制变量代表一个地区享有的经济自主权和国家给予的优惠政策,这里我们按东、中和西部地区来划分,即对于东部城市,属于经济特区和沿海开放的城市,取值为4,其余取值3,位于中、西部的城市政策体制变量分别取值2和1。

长沙市房地产市场分析可行性分析报告模板

可行性分析报告二00五年十一月

目录 第一章：总论 一、建设项目概况 二、项目建设的必要性 三、可行性研究编制的依据 四、可行性研究结论 第二章：市场分析 一、宏观经济形势分析 二、长沙市房地产市场分析 三、一般供给市场预测 四、项目自身因素分析 五、项目市场分析结论 第三章：项目建设条件 一、基础理论建设的自然条件 二、项目建设的用地条件 三、项目用地规划限制条件 四、项目建设的市政配套条件 第四章：项目开发定位 一、项目市场定位

二、项目消费群定位 三、项目产品定位 四、产品风格定位 五、项目社区形象定位 六、项目功能定位 七、项目价格定位 第五章：项目规划设计方案 一、设计思想、设计理念及设计特点 二、总体规划 三、建筑设计 四、结构设计 五、专项设计 六、消防设计 七、环境保护 八、经济技术指标 第六章：项目实施进度安排 一、项目进度安排的原则 二、项目实施的进度安排 第七章：项目营销方案策划 一、营销卖点 二、销售策略 三、促销策略

四、准备策略 五、项目销售收入实现计划 第八章：项目总投资估算及资金筹措计划 一、项目总投资估算的依据 二、项目总投资估算的原则 三、项目投资估算及资金筹措计划 第九章：项目销售和收入测算 一、住宅销售单价的确定 二、商铺销售单价的确定 三、车位销售单价的确定 四、项目总销售收入的确定 五、项目住宅定价模拟 第十章：项目财务评价 一、财务评价技术线路 二、财务评价 三、项目不确定性分析 第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议 一、项目综合评价结论 二、项目风险规避建议

第一章：总论 一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 2、项目概况 二、项目建设的必要性 1、（某城市）房地产市场的需要 2、（某区）城市建设的需要 三、可行性研究编制的依据（长沙为例） 1、湖南省建筑安装工程预算工作手册； 2、湖南省建筑工作估算指标； 3、长沙市最新材料价格信息； 4、2001年湖南省建筑工作概算定额； 5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文； 6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定； 7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表； 8、房地产公司某区项目规划设计方案； 9、委托方提供的其他有关资料； 10、我司近期类似项目有关造价资料； 11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。

2015年长沙市房地产市场分析

2015年的长沙楼市，也在“复苏大军“之列。据湖南中原研究中心统计数据显示，全年长沙内六区新房成交量大幅上扬，同比上涨52%;新建住宅网签均价为5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为6197元/㎡，同比上涨3%。 据湖南中原研究中心统计数据显示，2015年长沙内六区二手房成交面积超290万方，同比上涨近八成，占一二手房成交量总和的比重，由2012年的8%逐年上涨至了今年的17%。交易成本的降低，使得二手房供应增加，分流部分一手房客户。同时按揭政策的放开，也对二手房销量上涨起到了促进作用 2015年长沙的土地市场 从数据来看，全年长沙内六区成交总建筑面积仅465万方，同比下跌67%，成交金额仅为67亿元，同比下跌74%。

土地市场 据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年长沙市六区共105宗挂牌交易，成交土地95宗，总成交面积400.57万方，成交金额82.28亿。其中内五区（望城区除外）49宗土地成交金额51.66亿元，环比分别下降了46%、75%。 新房楼市 2015年长沙新房市场供应量萎缩，开发投资额是继2009年小幅回落后第二次回落，且此次回落幅度较大，同比下降36.87%，房屋施工面积、新开工面积分别同比减少6.11%、37.68%；房价中位数在5093-5350元/平方米之间，房价趋稳，但整体水平低于2014年；2015年房屋销售面积创历史新高，同比增33.94%。 别墅 2015年长沙别墅样本楼盘成交面积共35.2万平方米，较2014年同比增加44.7%;成交套均总价主要集中在100-200万元/套，占成交总套数的46.8%。单价在8000-10000元的别墅销售套数为420套，占总比的29.4%，此类的联排、叠加别墅产品更受欢迎。2015年长沙别墅样本楼盘区域分布主要集中在金星普瑞板块和城南板块。 2015年长沙别墅样本楼盘总成交套数为1429套，成交套数同比增加38.6%，12月成交面积为本年度最高值。 全装修 ，2015年全装修样本板楼盘成交面积为152.75万平方米，与2014年相比增加68.89万平方米，同比增加80.01%，呈上升趋势。 2015年成交面积最低值出现在2月，3月、4月便开始热度上攀，其中10月成交面积达到2015年的最高值，创下了近几年以来单月成交量的最高纪录。 商业地产 2015年长沙商业地产销售面积同比增41.36%，施工面积同比增加4.17%，增幅再度收窄，投资额同比锐减26.63%，新开工面积大幅回落，同比减少34.77%。虽然2015年销量创历史新高，但现房存量仍处于上升趋势，2015年商业地产现房存量已达到301.04万平方米，同比2014年增21.42%。

无锡市房地产市场分析讲课讲稿

无锡房地产市场特点研究 城市属性 城市概况 无锡位于北纬31° 07'至32° 02'、东经119° 31'至120° 36'，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏东南部，沪宁铁路中段。东邻苏州，距上海128 公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183 公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡总面积为4628 平方公里（市区1643.88 平方公里），2014 年末建成区面积522 平方公里，其中，山区和丘陵面积为782 平方公里，占总面积的16.90% ；水面面积为1294 平方公里，占总面积的28.0% 。城市交通苏南硕放国际机场，位于无锡市新吴区硕放街道，交通优势十分突出。2015 年元月18 日，机场二期航站楼正式启用，设计年旅客吞吐量1000 万人次，机场的综合保障能力大幅提升。 无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656 公里，已开通营业航运线221 条。 铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一，无锡南站为货运特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。 无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓 312 、104 国道穿过无锡。 无锡轨道交通近期规划5条线路由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中 1 、 2 、 3 号线为骨架线路，三线呈放射状， 4 、5号线为辅助线路。规划线网总长157.77 公里，设车站111 座。

城市人口 2015年末全市户籍人口480.90 万人，比上年增长0.8%。全年出生人口 40571 人，出生率8.47 %。死亡人口33769 人，死亡率7.05 為人口自然增长率为1.42 %。。年末全市常住人口651.10 万人，比上年增长0.2%，其中城镇常住人口490.93 万人，比上年增长1.4%，城镇化率75.40%。[13] 无锡市各区（市）面积与人口数据（2015年末）

中国各省份经济发展综合水平的分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/6c11502824.html, 中国各省份经济发展综合水平的分析 作者：张开宇 来源：《经济研究导刊》2013年第04期 摘要：随着中国经济的不断发展以及改革开放的深入，研究经济的发展状况及分析经济 发展的各个因素已经越来越重要。采用因子分析法对中国各省份的社会经济指标进行综合分析，旨在提取能近似且具有综合性解释社会经济发展的几个因子成份，并据此对各地区社会经济发展状况进行分类、比较和综合评价。 关键词：经济发展；综合水平；因子分析；中国各省市 中图分类号：F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）04-0146-02 一、绪论 当今世界已经进入了全球经济一体化的时代，城市作为国家的经济、政治、科技和教育文化发展中心已经成为经济循环的主角，而决定每个城市的地位、作用以及未来发展事态的主要因素是它们各自拥有的综合经济实力。对城市综合经济实力的概念，中国城市经济发展研究中心提出：城市综合经济实力是指城市所拥有的全部实力、潜力及其在国内外经济社会中的地位和影响力。据此我们可以看出评价城市综合经济实力应该包括地区生产总值、拥有的交通运输能力、固定资产投资总额、城镇居民人均可支配收支、居民消费价格指数、商品零售价格指数。本文选择11项通用的社会经济指标，所用数据来源于中国统计局2009年（由于2010年某些指标的数据不全）的统计资料，以中国31省市地区的社会经济数据为样本，来综合评价各地区经济发展水平及影响因素。社会经济指标的选择如下：GDP、城镇居民人均消费性支出、固定资产投资、城镇居民人均可支配收入、居民消费价格指数、商品零售价格指数、工业总产值、农村居民人均消费支出、农村居民人均净收入、货运量、客运量。本文主要利用SPSS统计软件对相关数据进行因子分析处理。 本文研究的目的是通过因子分析法对描述中国各省份综合经济实力的各种指标进行各种分析，一方面找出用来衡量中国各省份综合经济实力的各个指标之间的内在联系，另一方面找出各省份综合经济实力的差异，以求发现其差距所在的原因，方便各省市扬长避短，提高各自的经济发展综合水平。 二、中国各省市经济发展综合水平因子分析 因子分析基本原理：因子分析法是根据相关性大小把变量分组，使同组内的变量之间相关性较高，而不同组的变量相关性较低。每组变量代表一个基本结构，这个基本结构称为公共因子。因子分析的基本步骤是：第一步，确认要分析的原变量是否适合作因子分析；第二步，利

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

人均居住面积 单位；平方米/人 年 份 人均居住面积 19 80 4.95 19 92 7 11 995 7.31 19 97 8.15 19 99 10.05 20 01 10.95 20 02 12 资料来源：《长沙统计年鉴》 （三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总

体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升

从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现

江苏省无锡市房地产市场分析

江苏省无锡市房地产市场分析

江苏省无锡市房地产市场分析 目录 一、无锡城市概览 1、地理位置 2、区位人口 3、经济运行 4、交通情况 二、土地市场成交情况 1、近年来全市经营性用地成交 2、2003-2008各区商品住宅用地成交统计 3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况 三、房地产市场交易情况 四、区域前景预测 1、惠山板块 2、滨湖板块 3、南长板块 4、崇安新城 5、蠡湖新城 五、结语

江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力预测 一、无锡城市概览 1、地理位置 无锡市，别名梁溪，简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。 2、区位人口 无锡市市区面积1659平方公里，建成区面积188.14平方公里，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2008据公安部门

统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。 附：无锡市各辖区人口以及辖区面积 无锡市辖区人口以及辖区面积 102030405060708090 3、经济运行 无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。

长沙市房地产市场市场调查篇

第一部分长沙房地产市场研究 第一章长沙宏观市场分析 一、长沙经济、社会发展状况 （一）长沙概况： 1、地理状况： 长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′，北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。 长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方公里。 2、自然环境： 长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为oC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。 3、历史概况： 有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。

4、文教： 长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。 5、城市属性特征： 长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。 6、行政区划与人口： 长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。根据长沙市统计局发布的信息，2004年年末,长沙户籍总人口为万人，同比增长%，其中非农业人口万人，农业人口万人。 7、综合简评： A、地缘优势决定地产市场的良好前景：长沙的城市属性与地理位置 决定了它对周边城市的辐射力，长沙、株洲、湘潭经济一体化的 实施将加速地区的城市化，长沙房地产的发展前景良好。 B、城市化会带来房产市场消费面的膨胀：从长沙现在的农业与非农 业人口比例看，长沙正在经历一个沿海城市经历过的城市化进 程，大量农业人口向城市人口的转变会直接带来城市住房的需 求。

无锡房地产市场价格调查

无锡房地产市场价格调查 -------二手房市场无锡市位于北纬31°7′至32°2′，东经119°33′至120° 38′ ，位于长江三角洲江湖间走廊部分，东邻苏州，距上海128公里，南濒太湖，西依锡山、惠山，京杭大运河在境内流过。西接省会南京市183公里，与浙江省交界；西接常州，北扼长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。是国家历史文化名城之一。无锡是中国经济高度发达的地区，拥有产业、山水旅游资源优势，是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。 从6月底开始，无锡新房市场优惠潮袭来，金科新大陆率先出击，以当天7500元/平米的优惠价格入市，随后旗下其他项目也纷纷抛出优惠。时至8月，无锡新房促销价潮依旧，有许多原来没有优惠的楼盘也加入了优惠的行列。新房的让步，使得无锡二手房市场难免受到波及，这将可能成为无锡二手房市场回暖契机。 二手房市场近几个月价格 1.以价换量市场或回暖众人期待金九银十

无锡大众房产数据分析员认为，市场经过一段时间的僵持，目前已经开始自发调整，由于新房降价，部分掌握次新房的房东报价也开始松动，若次新房销售解冻，那么二手房市场迎来春天的日子也不会遥远。8月前，由于限购限贷影响，成交多为成熟小区小户型房源，户型较大的次新房一度受到打击，以至锡城二手房成交套均面积一度走低。而从8月开始，套均面积开始上升，已接近90平米，可见次新房买卖已呈现出复苏迹象。“房东报价的松动的确起到“以价换量”的作用，也给陷入黑暗中的无锡二手房市场带来了一线光明。”无锡顺驰不动产相关负责人称。 2.新房大打优惠旗锡次新二手房价格涨不动 近日由无锡广电集团主办、无锡广电广告有限公司承办的2011年无锡广电住文化节上，各楼盘也依然大打“优惠旗”，阳光100国际新城购房首付只需一成，交意向金3万可抵6万，华仁凤凰城购房一次性付款每平米优惠300元，按揭优惠100元/平方米等。虽仍开发商仍未明确表示降价，但众多优惠依然表明无锡商品房价格正在松动。新房动作不断，一直不让步的二手房价格也难免受到不小的影响，“现在的市场以刚需为主，价格无疑会成为最大影响因素，因此，首先降价的新楼盘当然会受到更多关注。”无锡二手房市场一位业内人士称。“目前一些次新二手房已经很少有房东敢涨价了，因为一涨价基本卖不出去，而我们现在也是以劝房东降低价格为主。”无锡顺驰房产水秀店营业经理饶发云说，“但成熟小区的小户型在无锡依然很抢手，价格还

城市常规公共交通发展水平综合评价指标体系研究

城市常规公共交通发展水平综合评价指标体系研究 城市常规公共交通发展水平综合评价指标体系研究- 城市常规公共交通发展水平综合评价指标体系研究- 2007-01-29 交通运输论文 城市公共交通是城市重要的基础设施之一，是城市经济发展和人们生活所必须的公益性事业。它不仅满足城市居民出行的需求，从某种意义上讲它对城市功能的正常发挥起到了一定的组织作用。随着我国经济建设的快速发展，城市交通供求矛盾日益突出，公共交通所具有的个体交通无法比拟的强大优势也就越来越受到人们的广泛关注。自1980年代起，我国政府就明确提出了城市客运交通以公共交通为主的发展方针，并且先后发布了相关的技术政策和产业政策，为公交事业的健康发展提供了广阔的空间。 评价现有公共交通的运行状况，找出存在的问题及可能发挥的潜力，把握公交总体发展水平，可以为公交进一步发展提供规划、建设、管理等方面的依据，对整个城市交通系统管理将起到积极的推动作用。因此，必须建立一套科学、实用的公共交通发展水平综合评价指标体系。 城市公共交通系统可分为两大系统：定点、定线公共交通系统和非定点、定线的公共交通系统。前者包括公共汽车、无轨电车、有轨电车、地铁、轻轨、小公共汽车以及索道、缆车、登山电梯等。后者主要是出租汽车。各种交通方式有各自的运行特征，本文针对最常见的公共汽车交通问题进行研究。 评价是一些归类的指标按照一定的规则与方法，对评判对象从其某一方面或多方面或全面的综合状况做出优劣评定。评价指标体系的建立应遵循以下原则：

客观性原则：保证评价指标体系的客观公正，保证数据来源的可靠性、准确性和评估方法的科学性； 科学性原则：指标的选择与指标权重的确定、数据的选取、计算与合成必须以公认的科学理论为依据； 非线性原则：城市公共交通是一个复杂的系统，评价指标选取应遵循非线性原则，实现指标体系的结构最优化； 实用性原则：城市公共交通发展水平评价工作的意义在于分析现状，认清所处阶段和发展中存在的问题，更好地指导实际工作，因此，尽量选取日常统计指标或容易获得的指标，以便直观、简便地说明问题。 涉及公共交通的评价指标至少有几十种，精确的量化不等于评价的准确，对于发展水平的总体评价，应选取尽量少的指标，反映最主要和最全面的信息，每项指标应具有独立性、可量化和通用性。 城市常规公交评价涉及面广、内容多，评价指标选取考虑的因素也多，因此，用简单的`线性结构难以描述各指标的内在联系，本文采用层次分析法建立树状的关系结构，运用目标层次分类展开法，将目标按逻辑分类向下展开为若干目标，再把各个目标分别向下展开成分目标或准则，依此类推，直到可定量或可进行定性分析（指标层）为止。目标层次分类法是最常用的方法，选取的指标直接与目标相关，具有层次性，并可随着目标的增多而扩充。 城市常规公共交通的要素包括流动的人、行驶的车、变化的路，是一个非常复杂的系统。该系统的指标多达数十种，对指标进行归类分析整理，认为评价体系可以从建设投入水平、运营服务水平、综合效益水平三个方面来反映总体发展水平。

无锡市水系规划

无锡市区水系规划 文本 无锡市水利局 二○○七年十二月

目录 第一章总则 (1) 第二章基本情况 (1) 第三章河道控制标准 (3) 第四章河网水系规划 (5) 第五章管理规划 (7) 第六章规划实施意见 (8) 第七章综合评价 (9) 第八章附则 (10)

第一章总则 第一条为加强河道的管理与保护，进一步改善和提高河道防洪除涝等功能，确保河道资源可持续利用，保障经济社会可持续发展，特编制《无锡市区水系规划》（以下简称“规划”）。 第二条规划原则：保护优先，可持续利用原则；立足原有水系与发展改良水系相结合原则；不减少区域调蓄水面积率原则；全面规划，统筹兼顾，综合治理原则；与时俱进，与各部门规划协调发展原则。 第三条规划依据：《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国防洪法》、《中华人民共和国河道管理条例》、《江苏省河道管理实施办法》、《无锡市河道管理实施细则》等法律法规；《无锡市城市总体规划（2001-2020）》、《太湖流域武澄锡虞区防洪规划》、《无锡市城市防洪规划》等相关规划文件。 第四条规划指导思想：贯彻落实全面、协调、可持续的科学发展观，按照“五个统筹”和构建“和谐无锡”的要求，按照《水法》、《防洪法》和《河道管理条例》等法律法规要求，从适应城市化、现代化发展需要和建设社会主义新农村以及促进区域经济社会可持续发展出发，在市区现有河网水系的基础上，综合考虑河道的功能及其变化进行合理规划，因地制宜健全市区河网布局，优化改良河网水系；建立和健全河道管理机构，进一步加强对河道的控制与管理，确保河道资源的可持续利用。 第五条规划范围：无锡市区1622平方公里行政区域；现状基准年是2005年；规划水平年近期为2010年，远期为2020年。 第六条规划对象：北塘、崇安、南长区规划至村级河道；滨湖、惠山、锡山、新区规划至镇级河道。 第二章基本情况 第七条自然概况 1、地理特征。无锡市位于北纬31°07’～32°，东经119°31’～120°36’之间。无锡市区地处太湖流域武澄锡虞区域，西部位于武澄锡低片，地势低洼平坦，地面高

长沙市房地产市场调研报告

长沙市房地产市场调研报告 一、调研前言 长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对XX年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门访问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。

(一)调研时间及地点：xx年初至xx年末，长沙市区。 (二)调研对象及范围，长沙市区随机抽取的400户住民。 (三)调研目的：了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很大不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。 (四)调研方法：随机抽样调查法和上门访问调查法。 (五)调研结论 通过调查了解长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。 二、情况介绍

10.城市TOD发展水平及其交通绩效实证评价：以北京为例介绍

城市TOD发展水平及其交通绩效实证评价：以北京为例 赵鹏军，李圣晓，李南慧 摘要:城市轨道交通与土地开发的协调是新型城镇化阶段我国城市增长的关键问题之一，也是引导我国城市存量优化和增量高效集约利用的重要手段之一。中国大城市面临人口增长、空间扩张和交通拥堵等严峻的发展问题，TOD的发展模式已经成为其土地开发和交通建设重要的手段，越来越多的大中城市通过发展轨道交通实现交通与土地开发的协调。但是，我国TOD的实际发展水平如何？TOD的交通绩效如何？在国内的研究中，尚未有学者做出全面系统的回答。本文以北京为例，通过实地调查，对北京市TOD的发展水平、特征及其居民出行影响进行全面评价，并对影响TOD发展水平的关键因素进行解析。研究结论对于进一步促进土地开发与轨道交通设施协调发展，增强城市增长效率具有一定的理论价值和现实意义。 关键词:TOD 城市轨道交通土地开发交通绩效评价出行行为 1 导言 TOD是Transit-Oriented Development（公交引导型城市发展）的简称，是一种城市交通和土地综合开发的发展策略。TOD是指围绕主要公共交通站点进行适中或更高密度的土地利用，通常采用步行友好的规划标准和手法（但也不排除小汽车），将居住、就业、商业服务设施混合布置于适合步行的范围之内[1][2]。 随着大城市的人口增长、空间扩张和交通拥堵的持续恶化，大力发展轨道成为我国大城市建设的重点[3]。截至2014年年底，我国大陆共有22座城市开通地铁，营运的总里程达到2900公里。根据中国北车的文件披露，预计到2020年，中国内地城市地铁运营总里程将达到6200公里；到2050年，这一数字将达到11700公里。 与此同时，在绿色交通和新型城镇化战略的背景下，城市轨道交通将从原来的“满足出行”的基本功能向“引导城市发展”的战略性功能转变，TOD对于我国城市无论是存量优化还是新增量高效集约利用多具有重要的意义。TOD是轨道交通与土地开发协调发展的重要模式，TOD规划理念在我国大城市已被广泛认可和接受，而且在诸多城市已在规划实践中得到应用。但是，我国城市的TOD发展到底水平如何？TOD的交通绩效如何？这两个问题仍是TOD发展所面临的关键问题，仍然困扰着中国的城市管理者和规划师。 我国已有学者对TOD问题进行了一定的研究。这些研究主要集中在两个方面：（1）从制度、设计和出行几个层面对中国理想的TOD建设模式和建设原则的探讨[4][5] [6]；（2）对中国TOD开发建设的评价[7]。

长沙市房地产市场调查分析报告

长沙市房地产市场调查分析报告 一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析 （一）近一年来成交价格走势调查与分析 表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米） 根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%； 2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升； 3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。 （二）近一年来成交量走势调查与分析 表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）

从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍； 2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60% 二、各区重点楼盘调查分析 （一）开福区 1、成交价格分析 图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图 通过调查统计、分析发现： 1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多

数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。 2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。 2、户型面积分析 通过调查统计、分析发现： 1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34% ，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%， 60平方以下的户型占11%。 2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、客户来源分析 通过调查统计、分析发现：

无锡市城市规划条例.doc

无锡市城市规划条例 发文单位：无锡市人大常委会 发布日期：2004-12-22 执行日期：2005-4-1 生效日期：1900-1-1 经2004年11月26日无锡市第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议制定，并经2004年12月17日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准，现予公布，自2005年4月1日起施行。 2004年12月22日   第一章总则 第一条为科学制定城市规划，加强城市规划管理，保障城市规划实施，促进经济、社会和环境协调发展，根据《中华人民共和国城市规划法》、《江苏省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条制定和实施城市规划，在城市规划区内进行各项建设，应当遵守本条例。

第三条市城市规划行政主管部门负责全市城市规划工作，并可以根据工作需要设立派出机构，负责指定区域内的城市规划工作。 不设区的市的城市规划行政主管部门负责本辖区内城市规划工作。 城市人民政府有关职能部门应当按照各自职责，协同做好城市规划工作。 第四条城市规划应当符合国民经济和社会发展规划，与区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。 城市规划应当保障社会公众利益，保护历史文化遗产，注重保护和改善城市生态环境，防止污染以及热岛效应等公害。 第五条城市规划必须依法制定。经批准的城市规划，必须严格执行，任何单位和个人不得擅自改变，不得妨碍城市规划的实施。 第六条城市规划管理实行建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证制度。

第二章城市规划的编制与审批 第七条市域城镇体系规划和市城市总体规划由市人民政府组织编制，经市人民代表大会或者其常务委员会审议通过后，按规定程序报批。 不设区的市的城市总体规划，由当地人民政府组织编制，经同级人民代表大会或者其常务委员会审议通过，经市人民政府审核，报省人民政府审批。 第八条城市分区规划、城镇组团规划由市城市规划行政主管部门根据城市总体规划组织编制，报市人民政府审批。 不设区的市的城镇组团规划由同级人民政府组织编制，报市人民政府备案；区人民政府编制的城镇组团规划，报市人民政府审批。 第九条详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 控制性详细规划由城市规划行政主管部门组织编制，报同级人民政府审批。区人民政府根据地区发展需要，根据分区规划、城镇组团规划和规划编制要点，可以组织编制控制性详细规划，经市城市规划行政主管部门审核，报市人民政府