农村集体土地使用权抵押登记的若干规定

国家土地管理局

关于印发《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》的通知

［1995］国土［籍］字第134号

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅)：为贯彻实施《土地管理法》和《担保法》，深化土地使用制度改革，完善农村集体土地管理，进一步规范土地使用权抵押登记，现将《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》印发给你们，请遵照执行。

附件：农村集体土地使用权抵押登记的若干规定

国家土地管理局

一九九五年九月十一日

农村集体土地使用权抵押登记的若干规定为贯彻实施《土地管理法》和《担保法》，加强农村集体土地管理，现就依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权(以下简称集体荒地土地使用权)和抵押乡(镇)村企业厂房等建筑物涉及所使用范围内的集体土地使用权(以下简称乡村企业集体土地使用权)的抵押登记规定如下：

一、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。

二、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押必须依法向土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。

三、办理抵押登记应当符合下列程序：

1、集体土地所有者出具同意抵押的证明；

2、对抵押的土地使用权进行地价评估；

3、确认土地估价结果；

4、抵押双方签订抵押合同；

5、申请抵押登记；

6、审核、登记；

7、核发抵押证明书。

四、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。乡村企业集体土地使用权抵押的，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明应包括：在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地；征地费是否作为清偿资金等内容。集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。

五、抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对其抵押土地使用权进行地价评估，其评估结果需报经土地管理部门确认。

六、乡村企业集体土地使用权抵押的，土地管理部门还应核定通

过拍卖抵押实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。

七、抵押人和抵押权人在土地使用权抵押合同签定后十五日内，持下列文件向土地管理部门申请土地使用权抵押登记：

1、被抵押土地的集体土地所有者同意抵押的证明；

2、抵押登记申请书；

3、抵押人和抵押权人身份证明；

4、抵押合同；

5、经土地管理部门确认的地价评估报告；

6、土地使用权属证明；

7、土地管理部门认为应提交的其他文件；

八、经审核，不符合抵押条件的，土地管理部门在接到申请之日起十五日内书面通知抵押当事人。

九、经审核，符合抵押条件的，土地管理部门办理抵押登记，向抵押权人核发土地使用权抵押证明书。并在抵押土地的土地登记卡上及土地使用证变更记事栏内除记录抵押情况外，还应记录是否在实现抵押时征为国有；实现抵押权时，抵押人、抵押权人及集体土地所有者的权利、义务等内容。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。

十、抵押合同发生变更的，抵押人和抵押权人应当重新签订合同，并在签订后十五日内，持有关文件到土地管理部门申请办理抵押变更登记。

十一、抵押合同解除或终止后，抵押人和抵押权人自解除或终止

抵押合同起十五日内，持有关文件到土地管理部门申请办理抵押注销登记。

十二、按规定的时间提出抵押设定、变更、注销登记申请的，土地管理部门自受理之日起十五日内办理相应的登记手续。

十三、因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权的，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。

十四、处置抵押土地使用权的受让人、抵押人、抵押权人在抵押土地使用权处置后三十日内，持有关文件到土地管理部门申请办理土地权属变更登记。

土地使用权转让合同(最新版)

STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-008672 土地使用权转让合同(最新

土地使用权转让合同(最新版) 第一章总则 第一条本合同双方当事人 出让方：___________________________（以下简称甲方） 受让方：___________________________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。 第二条甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方根据本合同受让的土地使用权，在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护；但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。第二章定义 第四条本合同所使用的特定词语定义如下 1．“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的范围，即本合同第五条界定的范围。

2．“总体规划”指经中国政府批准的_________开发区域的土地利用和开发建设总体规划。 3．“成片开发规划”指依据总体规划编制的，经中国政府批准的在受让土地使用权范围内各项建设的具体布置、安排，以及开发后土地利用方案。 4．“公用设施”指依照成片开发规划对地块进行综合性的开发建设，建成的供排水、供电、供热、道路、通信等供公共使用的设施。 第三章出让地块的范围、面积和年限 第五条甲方出让给乙方的地块位于___________________________。（见附件_________地块地理位置图，略）。 第六条第五条所指地块总面积为_________平方米。 第七条本合同项下的土地使用权出让年限为_________年；自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第四章土地用途 第八条本合同项下的出让地块、按照批准的总体规划是建立一个以开办和经营工业项目（建设项目）为主的工业区（综合区），亦准许_________％用地开办一些与之相配套的生产和生活服务设施。（注：根据具体情况定）。 第九条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第十条在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记手续。 第五章土地费用及支付

农村土地使用权转让合同

农村土地使用权转让合 同 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）

农村土地使用权转让合同出让方（甲方）：身份证号： 受让方（乙方）：身份证号： 经甲、乙双方友好协商并经村委同意，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成合同如下： 一、转让地块概况 1、该地块位于 ____________________________________________，土地面积为 __________平方米，该土地长___________米，宽__________米， 东邻___________________,西邻___________________，南至 ___________________________________，北至 ___________________。 2、现该地块的用途为农业用地。 二、转让方式 1、甲、乙双方通过自愿协商，经村委同意，甲方于______年 _____月_____日将上述土地的使用权交付给乙方使用。乙方须按照国家关于农村土地的相关法律法规行使该土地的使用权，严禁将该土地用于违法经营。 2、土地使用权一次性转让给乙方使用，转让费为人民币大写： ______________________万元（￥：___________元）。 三、合同期限以及付款方式： 该土地使用权转让合同期限：自签订之日起至_______年_______月_______日，合同到期之后，土地使用权依旧归甲方所有。 双方在签订该合同之日，乙方一次性支付给甲方土地转让款人民币大写：__________万元。

四、本合同签订后，甲方就所转让的该土地的土地使用权及与土地 使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有；日后如有征用 等的，土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均归 乙方享有。 五、违约责任： 1、在合同履行期内，任何一方违反本合同以上之约定，即视为违 约。 2、因甲方违约导致合同解除，甲方须按照转让土地使用权金额的20%支付乙方；因乙方违约导致合同解除，甲方不予退还乙方的承包费，并且解除此合同。因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任。 七、本合同经双方自愿达成，无任何欺哄行为。双方签字捺印后生效，永不翻悔。 七、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，村委留一份。 甲方(签名)： ________年____月____ 日 乙方(签名)： _______年____月____ 日

集体土地使用权融资模式研究20121125

集体土地使用权融资模式研究 一、集体土地使用权概述 （一）集体土地使用权概念及分类 集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。 依据我国的《物权法》、《土地管理法》、《农村土地承包经营法》等有关法律、法规的规定，集体土地使用权可以分为以下几种：1、土地承包经营权。土地承包经营权可以分为家庭土地承包经营权及四荒地土地承包经营权（通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地）；2、建设用地使用权。集体建设用地使用权可以分为乡镇、村企业的建设用地使用权及乡村公共设施、公益事业建设用地使用权；3、宅基地使用权。 （二）土地承包经营权的转让、抵押的现行情况及规定 1、家庭土地承包经营权 （1）现行情况 家庭土地承包经营权可以根据农村土地承包法的规定，采取转包、互换、转让等方式流转，但不得改变土地的农业用途，并且受让方须有农业经营能力。如果以转让方式进行流转的话，受让方须为从事农业生产经营的农户，即家庭土地承包经营权仅仅只能在农业成员之间进行转让。另外，家庭土地承包经营权不可以进行抵押。 （2）相关规定 《物权法》 第一百二十八条“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。” 第一百八十四条“下列财产不得抵押：………（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；……….”

《农村土地承包经营法》 第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。” 第四十一条“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。” 2、四荒土地承包经营权 （1）现行情况 四荒土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。国家对四荒土地承包经营权的转让、抵押的条件、受让对象等并无限制性的规定。 （2）相关规定 《物权法》 第一百三十三条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。” 第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：….（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；…….” 《农村土地承包经营法》 第四十九条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。” （三）集体建设用地使用权的转让、抵押的现行情况及规定 1、乡镇、村企业的建设用地使用权 （1）现行情况

土地使用权转让三方协议

三方协议书 甲方：XXX（住址：XXXXXXXX） 乙方：XXX（住址：XXXXXXXX） 丙方：XXX（住址：XXXXXXXX） 甲方于XXXX年X月XX日将位于XXX乡XX村XXX组XX至XX公里XX——XX公里路段,小地名“XXX”的XX亩土地使用权转让给乙方开发，租赁期20年。并订立了《土地使用权转让协议》。 上述于XXX年X月XX日签订。但是，由于暂时乙方无继续履约能力，为此求助丙方先行垫付租金，丙方为了保障自己的利益，经三方反复协商，达成如下协议： 一、由丙方先借给乙方现金XXX万元整，作为乙方一次性交给甲方的二十年租金；乙方则将XXX亩山地剩余二十年的管理权和开发权抵押给丙方。 二、在XXXX年XX月XX日之前，如果乙方能偿还丙方XX万元本金和利息，则乙方仍拥有该片山地的管理权和开发权；如果乙方在XXXX年XX月XX日之前不能偿还丙方的XX 万元的本金和利息，则该片山地的二十年管理权和开发权自动转为丙方所有，乙方必须在XXXX年XX月XX日前清场交给甲方管理和开发，丙方所借给乙方的XX万元不再收取乙方的利息，自动转为交给甲方的租金。

三、为防止乙方在XXXX年XX月XX日之前不能还清丙方的XX万元的本金和利息，又不将该片山地二十年管理权和开发权自动转交丙方，甲方保留对乙方追究违约金XX万元的权利，同时，丙方也有对乙方诉讼的权利。如果乙方在XXXX年XX月XX日之前能还清丙方的XX万元的本金和利息，或自动将该片山地的管理权和开发权转交丙方，则甲方对乙方追究违约金的权利自动终止。 三、本协议一式三份，甲乙丙三方各持一份，合同自签订之日起生效。 甲方： 乙方： 丙方： XXXX年XX月XX日

农村土地使用权转让协议(协议范本)

(协议范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-012632 农村土地使用权转让协议(协议Rural land use right transfer agreement

农村土地使用权转让协议(协议范本) 转让方(以下简称甲方)：_________ 受让方(以下简称乙方)：_________ 甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。 一、转让标的 甲方将其承包经营的_________乡(镇)_________村_________组_________亩土地(地 块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事_________(主营项目)生产经营。 二、转让期限 转让的土地承包经营权年限为_________年，即自_________年_________月 _________日起至_________年_________月_________日止。 三、转让价格 转让的土地承包经营权的转让金为_________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为_________元(没有补偿金时可填写为零元)。两项合计总金额为_________元人民币。 四、支付方式和时间 乙方采取下列第_________种方式和时间支付转让金和补偿金：

1、现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间为_________。 2、实物方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为 _________(具体内容见附件)。时间为_________。 五、土地承包经营权的交付时间和方式 甲方应于_________年_________月_________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。 交付方式为_________或实地一次性全部交付。 六、承包经营权转让和使用的特别约定 1、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。 2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。 3、乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权证书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。 4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。 5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。 6、乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。 7、乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。 8、其他约定：_________。 七、违约责任

土地使用权抵押流程

土地使用权抵押流程

地产抵押按房地产的现状主要可分为：土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。 (一)土地使用权抵押流程 土地使用权抵押是指以政府有偿出让方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。在中国，土地所有权不能抵押，以行政划拔方式取得的土地使用权不能单独抵押。土地使用权抵押的一般流程为： 第一步，债务合同(主合同)依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保，房地产经纪人在从事土地使用权抵押经纪活动中要注意区分土地使用权取得的方式。 以出让或转让方式取得的土地使用权设定抵押，应符合以下条件：1、该土地使用权的出让金必须全部付清，并经登记取得土地使用权证；2、该土地使用权所担保的主债权限于开发建设该出让或转让地块的贷款；3、所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额。4、土地使用权设定抵押不得违反国家关于土地使用权出让、转让的规定和出让合同的约定。 第二步，抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同(从合同)，将依法取得的土地使用权设定抵押 第三步，抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。 第四步，领取房地产其他权利证明及经登记的房地产权属证书。 按国家有关规定，房地产其他权利证明交抵押权人保管，而房地产权利证书经登记后应归还给产权人，抵押权人不能擅自扣押房地产权利证书。 第五步，债务履行完毕，抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。房产抵押登记办理如下：

抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门;以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件： (1)主合同及抵押合同;(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明;(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同;(5)有效的房地产评估报告;(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印。 在建工程抵押必须具备以下几方面条件：1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为

农村集体建设用地使用权流转程序

一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押： (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚，没有权属纠纷。 二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序： (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。 三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序： (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。 注意事项： 农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形： (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;

农村非耕地使用权流转(转让)合同

农村非耕地使用权流转（转让）合同 [ ]土让字第号 转让方（以下简称甲方）： 受让方（以下简称乙方）： 甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，就农村非耕地（四荒地）使用权转让事宜协商一致，订立本合同。 一、转让标的 甲方将其位于乡（镇）村组亩非耕地（四荒地）使用权转让给乙方从事。 二、转让期限 转让的非耕地（四荒地）使用权为长期转让。 三、转让价格 转让非耕地（四荒地）使用权的转让金为元人民币。甲方相关非耕地（四荒地）使用地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为元人民币（没有补偿金时可填写为零元）。两项合计总金额为元人民币（大写：）。 四、支付方式和时间 乙方采用现金方式一次支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间为年月日。 五、非耕地（四荒地）使用权的交付时间和方式

甲方于年月日将转让非耕地（四荒地）使用权的土地交付乙方，交付方式为实地一次性全部交付。 六、非耕地（四荒地）使用权转让和使用的特别约定 1、转让非耕地（四荒地）使用权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。 2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。 3、乙方依约获得非耕地（四荒地）使用权后取得新的承包关系。 4、乙方获得非耕地（四荒地）使用权后，依法享有该土地的使用、收益、转租、自主组织生产经营和产品处置权等权利。 5、甲方在签订合同后应当保证其家庭成员不得干涉双方在合同中约定的任何权利义务，因此给乙方造成损失由甲方和其家庭成员共同承担连带责任。 七、违约责任 1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为转让总价款的20﹪。 2、如果一方违约给对方造成经济损失时，除支付违约金之外还应当加倍支付赔偿金。 八、争议条款 因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按以下方式解决： 1、提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农业承包合同管理机关调解。 2、向有管辖权的人民法院提起诉讼。 九、生效条件

土地使用权抵押及工业厂房抵押分析

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 土地使用权抵押及工业厂房抵押分析 土地使用权抵押作为一种重要的担保方式，具有变现能力强，担保可信度高的特点。融资租赁公司在业务开展过程中，不可避免的需要采用各种担保方式最大化减少由于物权和使用权分离导致的不确定性因素。因此，土地使用权抵押、厂房抵押或地上建筑物抵押具有较大的探讨价值。以下对其做如下分析： 一、土地使用权抵押 （一）可办理土地使用权抵押的土地类型 中国现有土地类型较为复杂，土地权属多样化，管理多样化。融资租赁公司选择抵押资产办理抵押手续的前提就是要甄别该类型的土地是否可办理抵押。现对我国不同土地类型能否办理抵押做如下简述（具体的法规不在此赘述）：类别一：承包经营土地 此类型的土地可以细分为两类。 1、普通承包经营土地。虽然《物权法》、《农村承包法》以及《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》都允许以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，但综合我国目前的法律法规以及国家关于土地管理的政策，承包经营权一般不得抵押。 2、四荒（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）。通过公开竞价方式取得并经过集体所有权人同意的四荒地承包经营权可以进行抵押。但抵押实现后未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。 类别二：国有土地 此类型的土地根据获得途径可以分为三类。 1、通过出让方式取得的国有建设用地使用权（有偿方式）。对于这类土地使 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

20160704155911 (《集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿))

集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。

3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。

土地使用权转让方式有哪些

土地使用权转让方式有哪些 土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。 在我国，土地的使用权通过合法的方式是允许转让的，促进土地的转让流转，也是我国市场经济发展的需要。我国的法律对于土地使用权转让的方式进行了相关规定。接下来，的小编将综合整理相关法律法规，对于土地使用权转让方式为大家进行了全面的归纳，希望能够对大家有所帮助。 土地使用权转让方式有哪些? 关于土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”，该法

没有细说。根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，土地使用权转让的方式归纳如下： 一、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。 二、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。 三、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。 四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金;说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。以房地产作

农村土地使用权转让合同正式版

The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 农村土地使用权转让合同 正式版

农村土地使用权转让合同正式版 下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 转让人：_____(以下简称甲方) 受让人：_____(以下简称乙方) 鉴于本合同甲方为本合同所指地块土地使用权之合法拥有者，并同意转让该地块的土地使用权;本合同乙方同意受让本合同所指地块土地使用权。现甲乙双方就甲方向乙方转让本合同所指地块土地使用权事宜，经友好协商，特订立本合同。 1.总则 1.1 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房

地产转让管理规定》、《_____》及其它有关规定，参照国内和_____市各开发区的通行惯例，由甲方向乙方转让_____号地块内的部分土地使用权，用于乙方兴办_____。 1.2 甲乙双方必须遵守国家和地方的有关土地使用权转让及与土地使用权转让相关的所有法律、法规、规章及_____与土地管理部门签订的“土地使用权出让合同”(以下简称“出让合同”)。 2.双方法律地位及有关文件 2.1 甲方系经国家批准成立，负责 _____土地开发和经营管理的经济实体，具有中国法人资格。 2.2 乙方系经_____国政府批准成立，从事生产经营_____的经济实体，具有

土地使用权抵押合同书

土地使用权抵押合同书 时间:2010-08-11 18:50来源:未知作者:w 点击:164次 甲方(抵押人)：乙方(抵押权人)：根据《担保法》、《合同法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，甲、乙双方就土地使用权抵押有关事宜共同协商，达成一致意见，现签订合同如下：一、抵押宗地基本情况本 甲方(抵押人)： 乙方(抵押权人)： 根据《担保法》、《合同法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，甲、乙双方就土地使用权抵押有关事宜共同协商，达成一致意见，现签订合同如下： 一、抵押宗地基本情况 本宗地座落于镇(乡) 村(集镇、社区) 街号，甲方于年以方式取得土地使用权，土地使用证号为：公用( )字第号。登记土地使用权面积为 m2，用途为，使用年限为年，使用终止日期为年月日。本宗地上建筑物、构筑物占地面积为 m2，建筑面积为 m2。 二、抵押贷款情况 本宗地土地使用权评估价额为人民币元，抵押金额为人民币元，欠缴土地使用权出让金为人民币元，抵押期限为年，(抵押期限以抵押登记的批准之日起计算)。 三、双方权利和义务： 1、抵押合同签订后15日内，甲、乙双方须共同申请土地使用权抵押设定登记，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。 2、甲方在抵押期间有权继续占有、使用抵押物。 3、甲方在抵押期间应保护好抵押物，保证抵押物不受毁损。 4、甲方应在抵押期限内归还贷款本息。贷款本息归还后，甲、乙双方应共同申请土地使用权抵押权注销登记。 四、违约责任 1、甲方擅自将抵押物转让、出租或以其它方式处分时，其行为无效。乙方

集体建设用地出让、出租、转让和抵押的法律依据

集体建设用地出让、出租、转让和抵押的法律依据 北京市正海律师事务所主任杨磊 《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。根据我国传统土地管理制度，集体建设用地，只能允许本集体组织或者成员取得使用权，此外其他任何单位或者个人，如要使用集体建设用地的，均应先将集体土地征为国有土地，再由国家将土地使用权出让给土地使用者。 但是，这样的土地制度限制了集体土地所有者行使权力，不利于集体组织搞活经济，存在许多弊病。随着改革开发的不断深入，集体土地的放开，早已成为必然的发展趋势。虽然《土地管理法》禁止农村集体所有的土地使用权流转用于非农业建设。但在经济发达地区，农村集体建设用地自发流转的现象大量存在，集体建设用地隐形市场。因为，没有政策、法律规范，使得农村土地隐形市场越发混乱无序。鉴于此，近年来，经国务院批准，安徽、湖北、广东、湖北、河北等省，别出台了集体建设用地使用权流转管理办法地方性法规，在各自的区域内突破了集体土地不能上市流转的法律限制，使得集体建设用地的出让、转让、出租、抵押有章可循，有法可依。 现本人对规范集体建设用地出让、出租、转让、转租和抵押的地方法规的主要规定归纳如下： 一、集体建设用地，是指乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。 二、集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。 三、集体土地流转应当具备的条件： 集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划，并具备下列各项条件： （一）所有权人、使用权人依法取得土地所有权或者使用权证书； （二）土地权属没有争议； （三）土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制； （四）共有的集体建设用地使用权已经所有共有人书面同意。 四、集体建设用地使用权的出让、出租和抵押的程序： 1、农村集体经济组织出让、出租和抵押村农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。 2、出让、出租和抵押乡（镇）农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经乡（镇）集体经济组织或者乡（镇）人民政府同意。 3、出让、出租集体建设用地使用权可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议的方式。 4、签订集体建设用地使用权法流转合同。

国有土地使用权转让协议(完整详细)-标准范本

金家律师修订 本协议或合同的条款设置建立在特定项目的基础上，仅供参考。实践中，需要根据双方实际的合作方式、项目内容、权利义务等，修改或重新拟定条款。本文为Word格式，可直接使用、编辑或修改 国有土地使用权转让协议书 出让方(甲方)： 地址：____________ 电话：____________ 法定代表人：____________ 受让方(乙方)： 地址：____________ 电话：____________ 法定代表人：____________ 第一条、根据《中华人民共和国土地法》和国家有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同，共同遵守。 第二条、甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属中华人民共和国，地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条、乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内，依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。 乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国法律、法规，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。 第四条、甲方出让给乙方的地块位于____，面积为____平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签字确认。 第五条、本合同项下的土地使用权出让年限为____年，自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。

第六条、本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设____项目。 在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途，应当取得甲方和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。 第七条、本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第八条、乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及乙方向第三方转让时的土地增值费税。 第九条、该地块的土地使用权出让金为每平方米____元人民币(美元或港元等)，总额为____元人民币(美元或港元等)。 第十条、本合同经双方签字后____日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的____%共计____元人民币(美元或港元等)作为履行合同的定金。 乙方应在签订本合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期____日仍未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿。 第十一条、乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后____日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。 第十二条、乙方用意从____年开始，按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币(美元或港元等)。 第十三条、乙方同意以人民币向甲方支付土地使用权出让金及其他费用。(注：根据具体情况定)。 第十四条、除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日前，将合同要求支付的费用汇入甲方的银行账号内。银行名称：________银行________分行，账户号________. 甲方银行账户如有变更，应在变更后____日内，以书面形式通知乙方。由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

非农集体土地使用权转让协议

转让方（以下简称甲方）： 受让方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，经甲乙双方协商一致，现就甲方集体所有的土地及地上附着物使用权转让于乙方有关事宜订立如下协议： 第一条：甲方将位于，面积为平方米，地上附着物为的甲方集体所有的闲置非农用土地及地上附着物经民主决议通过受让于乙方使用。 第二条：使用权转让期限共年，甲方从年月日起将上述使用权交付乙方使用，至年月日收回。 第三条：乙方支付甲方转让费共元（大写元），支付方式为。 第四条：甲方权利义务 1、如国家法律、行政法规调整或政府行为需征用上述使用权，甲方有权收回。 2、如因不可抗力原因给乙方造成损失甲方不予赔偿。 3、如因乙方不按时交纳转让费，经甲方向乙方书面催款通知30日后，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付违约金元。 4、不因国家法律、行政法规调整或政府行为，甲乙双方可协议解除本合同，转让费据实结算，甲方不可单方无故解除合同。

5、甲方应保证乙方正常使用上述使用权，确保供水、供电、通行，并提供办理使用权变更手续相关证明材料。 第五条：乙方权利义务 1、乙方根据需要在办理相关许可证件后有权在受让土地上搭建建筑物及修建附属设施，甲方不得干涉。 2、合同有效期内，乙方搭建的建筑物及修建的附属设施由乙方占有、使用、受益、处分，甲方无权干涉，合同期满后，乙方同等条件下有续订合同的优先权。 3、乙方有权转让受让的土地及地上附着物使用权。 4、因国家法律、行政法规调整或政府行为征用、甲方单方收回使用权、合同期满后，乙方建筑物或设施仍能够使用，甲方应折价补偿乙方经济损失元。 5、乙方可与甲方协议解除合同，转让费据实结算，解除合同乙方应提前30日书面通知甲方，乙方向甲方书面通知60日后合同自动终止。 6、乙方应按时支付转让费用并不得违法使用上述使用权。 第六条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份，交土地管理部门留档备查一份。 第七条：本合同自双方签字盖章后生效。 甲方：乙方： 年月日年月日

关于集体土地使用权取得和流转的分析意见

关于集体土地使用权取得和流转的分析意见集体土地使用权是土地使用者经人民政府依法批准使用集体土地时，按照法律规定或合同约定对土地所享有的占有、使用和收益的权利。目前我国大多数学者认为，集体土地使用权按取得方式不同可以分为土地承包经营权和集体土地建设用地使用权。 一．土地承包经营权 土地承包经营权是指承包人依法通过承包而取得的对农村土地使用和收益的权利。 （一）土地承包经营权的主体 《土地管理法》第十四条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”第十五条规定：“……农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。” 因此，农村集体土地承包经营权的主体既可以是本集体经济组织内部的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位或者个人。 （二）土地承包经营权的取得方式 根据《农村土地承包法》第三条规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。” 取得农村土地承包经营权的方式有两种：一种是家庭承包，另一种是其他方式承包，即荒山、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。 （三）取得土地承包经营权的法定程序 1.本集体经济组织成员的承包经营 根据《土地管理法》第十四条第一款规定：“农民集体所有的土地由本集体

经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。” 根据《农村土地承包法》第二章内容的规定，以家庭承包方式取得土地承包经营权，按照如下程序进行： （1）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组； （2）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案； （3）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案； （4）公开组织实施承包方案； （5）签订承包合同，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。 （6）由县级以上地方人民政府向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。 以其他方式取得承包经营权的，《农村土地承包法》第四十五条、四十六条分别规定：“以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。”“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。” 2.本集体经济组织以外的单位或者个人的承包经营 根据《土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。” 因此，经过村民会议三分之二或者三分之二村民代表的同意，并且经乡（镇）政府批准，农民集体所有的土地可以由本经济组织外的单位或者个人承包经营。由本经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力

土地使用权转让条件和程序

土地使用权转让条件和程序 土地使用权方式决定了转让条件有所不同 以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。 □要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让； □要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。 这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。 以划拨方式取得的土地使用权，应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。 对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。 一是经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。