公寓项目定价方案
某公寓项目定价方案实战文本/论文
摘要：本文运用房地产估价理论中的市场比较法、成本法技术中的技术模型，通过对成都市府南河边某电梯公寓的项目状况、市场背景、竞争性项目状况等情况进入深入的分析，针对项目的开发状况、施工进度，开发商目标等具体情况，选择适宜的评估技术路线，对项目的分户预售价格进行了详细的推算和制订，本文将房地产评估理论、技术与房地产项目开发实践有机地结合起来，对房地产项目营销组合中价格策略
的设计具有较强的可操作性和实践指导意义。
一商品房价格特征及项目订价问题的提出
房地产定价策略是指如何根据产品的生产成本和使用价值，应对市场的反应，进行合理的价格组合，使利润的实现和利润的多少控制在一个合理的时间和数量范围之内。
与其他产品有区别的是，房地产价格的表现要丰富的多。对一套房屋价格的评判，往往要考虑它的单价、总价和付款方式三个方面的构成。其中，房屋单价是人们对楼盘的地点远近和品质高低等综合因素的判断指标。如成都的住宅消费存在典型的区域偏好，房地产界的“南富、西贵、东穷、北恶”的住宅消费偏好就很说明问题，以二环路外的楼盘单价而言，南门属传统的富人居住区，商品房单价在2500元／平方米一3000元／平方米之间；西门属贵人区，商品房单价在2000元／平方米一2500元／平方米之间；东门因大型国有企业较集中，商品房住宅单价为1500元／平方米一2000元／平方米之间；北门因邻火车北站、荷花池市场、五块石、驷马桥等区域，治安环境较差，商品住宅价格相对低一些，单价在1000元／平方米一1500元／平方米之间。这一例子说明了住宅单价是房地产地理位置和环境品质的判断指标。
商品房价格具有以下三大特征：
特征之一：高总价与付款方式房地产的高总价是商品房区别于其他商品最显著的特征，一套普通商品房住宅，它的总价也往往高达二十多万人民币，需要工薪阶层奋斗十几年才可能如愿以偿。从郊区到市中心，商品房的价格从十几万到几十万不断地向上攀升，甚至上百万、几百万的商品房也屡见不鲜，不同总价对应的客源层也如同一座金字塔，总价越往上，范围越窄，数量越小，客源层区隔也越明显。
巨额的总价不仅剥离着客源而且影响着他们的购买行为。他们不可能象购买香烟肥皂一样随意自如，也不可能像购买冰箱彩电那样，仅注意产品的品牌与质量，他们犹豫不决，开始注意能否争取到银行贷款，或者其他什么轻松自如的付款方式。因为对大多数人来说，要一次性付清房款，是十分困难的事，即使是一个有较强购买力的人，从投资角度考虑，也会选择灵活的付款方式。
为了避开商品房高总价所带来的不利因素，以最大限度减轻购房者的资金承受力，更大范围地扩大目标客源层，发展商在考虑其成本利润的条件下往往会悉心研究价格策略。
综观成都房地产市场，商品房销售中对价格进行精心设计的不多，但采用银行按揭方式进行销售的发
展商占90％以上。
良性的分期付款和按揭方式其实不过是商品房在时间上的变通，其本身对价格并无什么影响，但为了适应和刺激低迷的市场需求，它们充当了价格修正的一种手段，其最终目的，是为了削弱高总价所带来的
产品抗性，以促进销售率的提高。
特征之二：群体产品与差价系数
商品房买卖在房地产的三级市场中，多是以独立的销售单元推向市场的，但是在房地产二级市场，商品房销售往往不是一套两套而是整标或以一个组团、一个小区的形式一起推出的，其销售单元往往是几十套上百套甚至上千套，属一种群体产品，这是商品尤其是预售房区别于其他商品的第二个显著特征。
商品房这一特征，影响到定价策略上，便产生了差价系数。
作为统一于一个项目的各个单元，因为地点一样，建筑造价一样，公摊一样，营销费用一样，所以它
们是“相同”的，它们的基本价格保持一致，作为每个相对独立的销售单元，它们的层次、朝向、景观、配套不一样，房型、面积不一样，因此它们又是不“相同”的，在基价的基础上，整个价格体系也适当地予以
微调，每个单元也有其相应的差价系数。
差价系数来之于群体产品的差异性，遵循按质征价的基本原则，其最终目的是为了均衡销售顺序，有效地实施销控，以避免各种条件占优势的单元被抢购一空的同时，剩余大量的条件稍逊的单元无人问津。
差价系数的确定并无一定程式。如成都锦江区某栋高层电梯公寓的南北单元差价朝向系数达到3％，销售结果是朝南的单元一扫而光，而朝北的纹丝不动。由此可见，差价系数的波动幅度确定要首先考虑顾客的感受程度，由有经验的专业人员根据销售顺序反馈和市场化项目情况反馈加以修正，而不是对产品差异
性的机械反应。
另一方面，除了被动的均衡销售顺序，差价系数还反作用于群体产品，通过有意的和专业的大幅提升或降低某些销售单元的差价系数，以达到促销或现销那些特定销售单元的目的。此时，在产品的价格策略中，差价系数已从单纯的价格微调方法，演变成为专业价格的简洁有力的促销手段
特征之三：施工进度、营销周期与阶段性价格策略
预售商品房区别于其他商品还有一个显著的特点，那就是它是期货，是一种有时间间隔性的商品，这
种时间间隔来自于商品房的施工进度。
预售房的施工进度，客观上为阶段性价格策略的形成提供了可能。为吸引购房者尽早进场，商品房预售时价格总低于现房价格，随着施工进度的不断深入，价格也逐步提高。价格微调的基础一般高于银行存款利率，但又还有升值空间，它既要给前期购房客户产生信心，又能引导欲购者，使观望者产生购买欲望，习惯上，在公开销售、结构封顶、楼盘竣工、交房入住这四个主要的时间段，房屋的价格会结合市场状况而作一定调整，结合其间若干个小的时间段里的价格微调，便形成了最为朴素的阶段性价格策略。
针对该电梯公寓的项目状况、环境因素、个别因素以及竞争性楼盘的情况，采用专业的房地产评估技
术对该项目进行价格设计。
二、项目标用：
某九层电梯公寓位于东城根街北延线与白马寺路交点的东南转角，三面临街，西南面与市规划局档案
馆接壤。
1.楼层分布：一、二层为商场、银行，三层用于休闲娱乐；四一九层为公寓，每层6套，共36套；地下
层为车库及设备用房。
2.总建筑面积12580平方米，总高度31.50平方米。
3.建筑覆盖率：53.26％
一层建筑面积：1541.02平方米
二层建筑面积：1583.12平方米
三层建筑面积：1583.12平方米
公寓建筑面积：6 X 1004. 44平方米＝6026. 64平方米
地下层建筑面积：1845. 71平方米
容积率：3.71
绿化面积：600.70平方米
绿地率：20.76％
建筑结构：框架
4.装修标准及设备
外墙：面砖饰面
底楼门厅：艺术装修
门窗：铝合金窗
卧室及厅：清水房
厨卫：装修到位
三、区域因素分析：
1.商服繁华度：距市级商业中心约3000米，属骡马市商圈的辐射范围。周边有云天商厦、国贸大厦，
距火车北站贸易区约1000米，人流量一般，商服繁华度一般。
2.交通便捷程度：该区域道路交通网发达，西体北路、内环路、东城根街北延线组成交通网络，对外
距火车站1000米，交通54路、57路、一环路27路，小公共汽车门路、12路，交通便捷。
3.区域内分布的有铁路中学、实验外国语学校；市三医院、铁二局医院、林业中心医院也分布在区域内；文殊院、西郊体育场增添了历史文化氛围。楼盘一层的银行、商场及周围银行、邮局、农贸市场、餐
饮娱乐等公共服务设施配套程度较高。
4.基础设施配套：该区域城市水、电、气、视、讯、道路等市政基础设施配套完善。
5.环境质量：区域内环境，空气质量，治安状况较好，加之府南河改造，使周边绿化休闲环境较佳。
四、区域格局（同一供求日内）：
1.府南河沿线近期开工楼盘较多，与该电梯公寓：同处一个区域的高层电梯公寓有江波华城、万福世
家。水晶花园、上河城（二期）、兴顺花苑、景泰电梯公寓等。
2.销售价格高于高层电梯公寓平均销售价格。目前销售形势较好，均属中高档楼盘。
五、定价方法及技术路线
竞争性楼盘销售均价表
按照定价目的，结合该电梯公寓的项目区域因素。个别因素，遵循《房地产估价规范》（G／T 50291－1999），该区域内楼盘交易实例较多，可采用市场比较法，结合成本法进行定价。
1.市场比较法定价测算过程
2.确定可比交易实例为江波华城？？A，万福世家？？B，兴顺花苑？？C，北斗星花园？？D
3.进行因素修正
①交易情况修正
可比实例A、B、C、D，均属正常交易情况，无须进行修正，修正系数为100／100.
②交易日期修正
可比实例A、B、C、D，均属期房预售或认购期，与该项目销售交易日期相同，修正系数取100／100.
4.市场比较法定价结果为：
该电梯公寓5楼起价为3001.5元／平方米，考虑消费者心理，可定为2988元／平方米起价。
六、连商住楼经闭关析：采用市场比较法确定的楼盘售价，是从市场可比实例和特定消费群体的接受度方面进行考虑，但从开发商的角度而言，其关注的是开发的利润率。所以，在此采取开发成本加成法的
技术路线和市场比较结果进行验证。
1.成本法的数据来源：开发部、财务部、营销部
2.基本参数：
（1）土地：5152.159平方米，代征地2260，征地：2892.15 土地费：4.3382亩X 280万元／亩二1214.696
万元
（2）出让金：（2892.15平方米X400元／平方米）＝57.84万元
（3）契税：减免
（4）土地管理费：2892.15平方米X 2元／平方米＝5784. 3元
（5）文物古迹勘探费：2892.15平方米X 20元／平方米二＝5. 7843万元
（6）保证金：12470平方米X 800元／平方米X 3％＝29. 93元
（7）投调税：49.88万元（减免）
（8）市政配套费：12470平方米X 80元／平方米＝99.76万元
（9）墙改基金：12470平方米X 10元／平方米＝12.47万元
（10）人防工程费：12470平方米X 15元／平方升＝18.705万元
（11）消防设施费：12470平方米X3元／平方米＝3.741万元
（12）白蚁预防费：12470平方米X 2. 3元／平方米＝2.8681万元
（13）中小学危改：12470平方米X 800元／平方米X 7％c＝6. 9832元
注（8）——（13）项总额减免40万元。
（14）地勘费：3万元
（15）工程设计费：12470平方米X 8元／平方米＝9.98万元
（l6）土建安装费：12470平方米X 1000元／平方米＝1247万元
（17）水、电、气集资费：12470平方米X 160元／平方米＝199.52万元
（18）不可预见费：1371. 7万元XZ％＝27. 43 万元
（19）室外工程费：12470平方米X 25元／平方米＝31.18万元
（20）视、讯、绿化费：30万元
（21）贷款利息：1000万元X 6％X 0. 5＝30万元
（22）消防设施：65万元
（23）设备购置、安装费：客梯2台40 X 2＝80万元
（扶梯取消）
（24）管理费：3141.486万元XZ％＝62.83万元
合计总成本：3204.316万元
总建筑面积：12580平方米
每平方米综合造价：2550元／平方米
3.按房地产开发企业的预期利润率，综合考虑取18％，则得销售底价定为3009元／平方米
七、比较两种定价技术路线所得销售定货
市场比较后：P1＝3001.5元／平方米
成本加成法：P2＝3009元／平方米
平均值P＝（P1＋P2）／2＝（3001. 5＋3009）／2＝3005.2元／平方米
标准方差&1＝（3005.2－3001.5）／3005.2 X100％＝0.12％
&2＝（3009 ——3005.2）／3005.2 X 100％＝0.13％
八、结论：
经对P1、P2和P1、&1、&2数据分析修正，可将该电梯公寓定价为2988元／平方米起价（5楼靠东城根
北延线）P＝2988元／平方米
八、根据楼盘起价P＝2988元／平方米，对该电梯公寓4－8层共计38套进行逐一定价
楼层差价：考虑电梯公寓定价原理和消费心理，楼层差价取每上一层加价100元／平方米。
四楼均价定价：四层均有退台式屋顶花园，考虑以7楼均价为基数，每平方建筑面积加价400元／平方米，即四楼均价为3188元／平方米＋400元／平方米＝3588元／平方米。
十、按月份定价：九层修改设计为跃层式，并在屋顶建筑户均50平方米的阳光房，考虑屋顶防光房能
否办产权两种方案。
1.屋顶阳光房不能办理产权：每平方米在8楼均价基础上加价500元／平方米，定价为3288元／平方米
＋500元／平方米
2.屋顶阳光房可办理产权：每平方米在8楼均价基础上加价300元／平方米，即3288元／平方米＋300元
／平方米＝3588元／平方米。
某酒店式公寓项目策划方案(doc 19页)
某酒店式公寓项目策划方案(doc 19页)
项目前期策划方案第一部分市场分析 一、项目市场分析 二、类比项目分析 三、总结 第二部分产品 一、项目简介 二、案名建议 三、产品功能定位 四、产品形象定位 五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、预计出现问题 七、产品配套 八、经营模式 九、项目诱人分析 第三部分价格 一、价格定位 二、价格策略 第四部分客户 一、客户来源 二、客户分析 第五部分广告 一、媒体选择 二、媒体策略 三、公关 三、促销 第六部分渠道 第七部分销售控制 一、销售目标
二、销售周期 三、营销组合表 第八部分合作方式 第一部分市场分析 一、项目市场分析 惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。
市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套：装修带家仫电器 ③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡，付款 方式一次性、按揭 ④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品 ⑤总结： A、畅销原因 1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感； 2)地理位置好； B、劣势： 1)由大户型改造，使用率低； 2)结构通风、采光不好； 3)目标消费意识加强； 2、御天名苑 ①户型面积：4.6米高单套小复式，建面8-33平米，主力面积11-19平米 ②配套：室内中高档装修，配地柜、沙发、煤气灶、抽油烟机、抽风机、热水 器，公共配套健身室、阅览室等文娱设施，服务酒店式服务
房地产产品定价方案
产品定价说明及枫丹白露价格制定初步建议对于房地产定价来说一般采用两种方式定价，一种是直接采用差价进行定价，另外一种是采用系数进行调整定价（事实上也是利用系数对于差价进行调整）。前者一般是根据操盘者对市场的了解，直接对差价进行调整，定价方式直接，但不便于进行多次推敲、调整（会导致均价混乱）；后者需要将市场、楼座、朝向、楼层、景观等多项独立因素折算成为系数，采用加权法进行计算单套产品系数，最终得出产品均价，其计算方法复杂，但便于推敲与调整。但不论那种定价方式，基本原则同理。 对于不同产品的定价核心思路不同，其中，多层与高层产品定价方式不同，主要在于楼层差价；点式楼与板式楼定价方式不同，主要在于平面层朝向问题。 纵向定价： 多层：（不带电梯） 金三银四原则，价格排序一：3＞4＞2＞5＞1＞6（北方大部分地区排序） 价格排序一：3＞4＞5＞2＞6＞1（南方城市） 高层：（电梯房，含电梯洋房） 一层为起价，逐层递增，次顶层为最高价。 楼层差价：一般采用两种方式，单层差价，多层差价 单层差价：每层价格均不用，一般单层10元差价为最低，单层差价30元以上属于高差价，其制定方式根据操盘者对销售去化的控制决定其大小。 多层差价：相近楼层差价一致，一般2-3F为统一价格，4F以上出现价格一致的状况不多，除非操盘者有特殊销售目的，此种定价方式便于销售人员价格引导（其差价一般在30元以上，其优势楼层会优先去化，剩余楼层会产生明显价差）。 楼层跳价：一般会考虑遮挡与景观因素，会在某些楼层突然拉大价差。 说明： 1、市场萧条的状况下，开发商为促进回款，价格差一般较大； 2、贵公司对团购产品定价，建议采用单层差价方式，单层价格差以10-20元为宜； 3、多层产品由于楼层较低，差价额度应比高层产品大，建议差价为30元以上。 横向价格： 点式楼： 东南>南>西南>东>东北>西>西北>北
酒店式公寓运营方案
酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住工程，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，工程自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质工程，面对这样一个品质优秀的工程，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓工程”的管理设想。 一、工程的开办期 1.确定人员组织架构：根据该工程总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据工程的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定工程各项管理制度：在制定工程管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行工程上系统的设计：为体现“公寓”高档工程的品质，应对工程各类标识进行统一的规划设计，加强工程对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、工程内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、工程入住期 1.现场摸拟演练：在工程正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3 次的入住演练 培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/ 住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/ 住户做一展示。 3.建立健全入住业主/ 住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/ 住户入住随时完善业主/ 住户档案。 四、工程正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/ 住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业
房地产定价原则
住宅项目定价方法(科学、详尽）－)住宅项目定价方法探讨在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1]，但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。竞争定价法，它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外，还有尾数定价法，以及差别定价法。在本文中，主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里，称之为类比量化定价法。 该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分
法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。 一、影响因素、指标及其分值的确定 笔者共列出了12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表1。
酒店式公寓弱电智能化系统建设方案
酒店式公寓弱电智能化系统建设方案 1 工程概况 作为在新世纪建设的大型现代化写字楼，现代化大厦的定位应该是一座集办公、租售、餐饮、娱乐、会议等多种业务为一体的智能化新型写字楼，作为其神经系统的弱电系统应该是一个智能化的综合管理系统。所以在设计中，不仅要为大厦提供高品质的弱电系统基础设施，还应该能够利用智能化设备收集到大厦内各系统的相关资料，并分析整理成具有高附加值的信息，运用先进的技术和方法使大厦的作业流程更有效、运行成本更低、竞争力更强。 根据目前的实际情况及未来发展的趋势，提供一套完整的弱电智能化系统解决方案，力争把它建设成为一座功能齐全、技术先进的智能型写字楼。当然，在具体操作过程中，业主可以针对自己的实际情况有选择、分步骤的进行规划和实施。 2 设计目标和原则 2.1 设计目标 l 符合智能建筑甲级设计标准 l 提供舒适、高效、灵活的工作、生活环境 l 满足现代化写字楼办公的要求 l 满足现代化写字楼管理的要求 l 有大厦的特色 l 业界一流的高质量工程 2.2 设计原则 l 先进性 l 独创性 l 超前性 l 实用性 l 可实施性 l 经济性 3 弱电智能化系统的组成 3.1 系统组成 ******酒店智能化系统规划方案 目录 第一章系统概述5 1 前言5 2 需求分析及设计定位6 2.1 工程概况6 2.2 需求分析6 2.3 系统规划7 3 总体设计要求8 4 设计原则9 5 设计依据10 5.1 系统设计的主要依据10 5.2 系统设计遵循的技术标准10 第二章智能化系统规划方案12 1 综合布线系统12
1.1 需求分析12 1.2 系统功能13 1.3 系统构成14 1.4 系统设计14 1.5 综合布线系统特点18 2 闭路电视监控系统20 2.1 概述20 2.2 系统设计指标20 2.3 系统功能21 2.4 系统设计21 2.5 系统设备选型22 3 KTV点播系统23 3.1 概述23 3.2 KTV点播系统比较23 3.3 DVD点播系统功能与特点：24 3.4 网络架构图24 3.5 DVD点播系统组成：25 4 酒店―一卡通‖系统27 4.1 概述27 4.2 酒店门锁系统27 4.3 酒店消费―一卡通‖系统实现32 4.4 车辆出入控制及管理系统33 5 多功能厅音响、灯光系统42 5.1 概述42 5.2 需求分析42 5.3 音响灯光工程设计依据及设计指标43 5.4 多功能厅会议音响、灯光设计46 6 宴会厅音响扩音及灯光系统54 6.1 宴会厅的设计要求54 6.2 宴会厅设计55 7 背景音乐及广播系统60 7.1 系统概述60 7.2 需求分析60 7.3 设计依据61 7.4 系统组成61 7.5 系统设计62 7.6 设备布点统计62 7.7 实现功能63 7.8 语音广播系统的设计思路及各区点位分布情况64 7.9 选用器材说明66 8 计算机网络系统67 8.1 概述67 8.2 需求分析67 8.3 网络系统目标68
房地产项目定价方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。 房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元） 这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。 （二）目标收益定价法 这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下： 1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。
房产定价方案
城市丽景项目定价方案 市场比较定价法 一、价格定位目标提要 1、销售目标 A、最大利润目标 B、市场占有份额目标 > C、销售进度目标 2、市场竞争目标 3、项目品牌、企业品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求；根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础 根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。 三、产品定价原则 | 本项目定价结合项目自身因素及市场竞争因素确定项目整体均价，然后根据市场竞争情况及消费者消费喜好确定项目产品垂直修正系数，朝向修正系数、景观修正系数及面积修正系数等，根据每套房子的修正系数的不同进行不同的修正，并最终确定每套房子的销售价格。 四、竞争楼盘扫描 1、海岸华府 位置：市公务员小区北面 规模：占地105亩，5栋多层，14栋高层 主力户型面积：130平方左右4房，90平方左右3房 工程进度：已封顶，正在做绿化 目前均价：6000元/平方 ?
销售进度：已售百分之50 项目优势：封顶现房，位置生活相对便利，高绿化，低密度，使用率高达接近100% 项目劣势：价格高，物业费高 综合评价：小区进入市场较早，慢步销售，现在已经入现房阶段，售价较之前相对较高2、中安止泊园 位置：昆吾路中原路口 规模：占地160亩，一期741套 主力户型（在售部分，东西朝向）：87平方3房 、 工程进度：一期即将封顶，二期4月动工 目前均价：5200元/平方 历史价格：最低4200元，最高6500元；目前：最低4200元/平方 销售进度：41% 项目评价： 1、区域价值低于城市丽景，规模相对较大，整体建筑密度小，空间宽畅； 2、工程进度比较快，持续广告效应良好，而且比较平稳，销售也比较快比较平稳； 3、绿化，小区配套略高于城市丽景，拥有会所，网球场，游泳池，幼儿园。
酒店式公寓项目策划案
酒店式公寓策划案 一、必要性与选址 商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险，主要体现为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场， 将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业 缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经 营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖 商业氛围”这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一， 联合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件 的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖 景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上 运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质 的要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季 节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个 “噱头”，长期经营困难较大。（目前国很多水上运动公园的
经营状况都是免堪其难）。 基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处： 1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业 氛围，充分挖掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模效 应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的经 营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配 套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒店 式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等 地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点 酒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自1976年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的事情，国的酒店式公寓最早出现在，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需
房地产定价策略.
房地产定价策略 一、房地产定价策略的含义 房地产定价策略是房地产企业为了在目标市场上实现自己的定价目标，所规定的定价指导思想和定价原则。 二、新产品定价策略 新产品定价策略是开发企业价格策略的一个关键环节，它关系到开发建设的房地产产品能否顺利进入市场。 （一）总体定价策略 1.低价策略：在新型房地产商品进入市场时，在下列情况下，可考 虑采取低价投放策略，以地价获利，从而提高市场占有率。 1）扩大市场容量，激发有效需求； 2）市场竞争激烈； 3）企业的产品多为低档次的商品房，其价格弹性较大，低价策略可能促进销售； 4）企业开发成本较低； 5）试图以低价优势抢占市场； 这种低价开盘的策略包括两种模式：起价和均价都较低；起价低、均价高。由于后一种模式中，通常仅有几套房子走低价， 带有过强的宣传目的，并没有真正让利给消费者，到实地购房的 消费者。会有较强的失落感，项目本身也给人不诚信的感觉。所 以多数开发企业如果决定低价入市，会选择前一种模式。
低价策略的优点：首先，对于需求弹性大的房地产产品，消费者对低价格比较敏感，低价容易拓展销路；其次，能有效排斥竞争，从而长期占领市场；第三，随着本产品销路的扩大，开发规模也相应扩大，可体现规模效益，降低成本，增加利润。 低价策略的缺点：第一，产品售价偏低，资金回笼较慢；第二，由于入市价格已经较低，在后续营销过程中，不宜在实施降价策略；第三，有可能由于产品定价偏低，引起消费者对产品的质量怀疑，影响企业形象。 2.高价策略：为了在短期内赚取最大利润，在下列情况下，对新开 发建设的房地产产品刚入市时可采取高价策略。 1）本产品具有别的项目没有的显著特点或者卖点； 2）本产品的综合性能较好； 3）定价在主流价格范围内，开发量适中，开发企业信誉好，这样即使高价开盘，也能在短期内占据市场主流地位； 4）本类产品市场供不应求； 高价策略的优点：第一，开发企业能在短期内实现盈利目标，掌握市场竞争的主动性；第二，其主要的销售对象是收入较高的购房者或猎奇者，这类人属于非价格敏感型，即使高价也不会影响销售；第三，高价入市后，如果有必要，还可实施降价措施； 第四，有助于控制市场需求量不至于增加过快，否则企业生产能力跟不上，可能流失潜在购房者。 高价策略的缺点：第一，售价较高，可能影响销路；第二，
酒店式公寓策划方案
酒店式公寓策划方案 篇一：酒店式公寓策划方案】 项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ?酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 ?酒店式公寓的概念酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ?酒店式公寓的特点： 1 ：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24 小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （ 3 ）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议，邮政报刊。此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。 2 ：提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。
创新公寓公租房项目配租方案
创新公寓（公租房）项目配租方案 为科学、合理组织创新公寓（公租房）房屋配租，最大程度满足企业需求，服务企业生产，解决企业后顾之忧，提升园区配套服务水平，制定本配租方案。 一、房源坐落 创新公寓位于高新区创新大道以东，潜水东路以南，紧邻高新区管委会，项目占地面积15889㎡，建设3栋24层公共租赁房，建筑面积9.5万㎡。 二、房源数量 创新公寓户型面积为38㎡、48㎡、60㎡三种，分为单人间、双人间、四人间和套间四种户型，共1400套，其中，单人间980套，双人间312套，四人间28套，套间80套（详见下表）。 创新公寓户型配置表
三、房屋配置 公租房配备有生活必备的家具，包括：床、床头柜、书桌、书桌椅、餐桌、餐桌椅、衣柜、空调、油烟机、简易橱柜及公共洗衣房等，可拎包入住。 四、租金标准 1、经调研，装修及室内配置基本与创新公寓相近的房屋租金均价约为18元/㎡·月。本着服务园区企业和先低后高的定价原则，2014年租金均价为15元/㎡·月（含物业费），该定价有效期至2015年6月30日。今后，可结合市场行情变化，每年调整一次。 2、原则上，除顶层外，各楼层租金价格相同；考虑同一层存在户型、朝向、采光差异，同层朝北房间比朝南房间租金低10%；朝东西房间比朝南房间租金低5%；同一房型，顶层比其它楼层低10%；套间比同层同朝向其它房间高10%。（详见附件2）。 五、供应对象 根据招商局、经贸局、科技局统一意见，供应对象为符合《合肥高新区公共租赁住房暂行管理办法》准入条件的下列人员： 1、在高新区内进行工商登记和税务注册企业的新就业员工或外来从业人员，与企业签订劳动（聘用）合同一年以上（提供合同复印件）； 2、在高新区就业，符合相关规定的企事业单位工作人员（提供所属单位就业证明）。
公寓策划书模板
公寓策划书模板 篇一：酒店式公寓策划案 酒店式公寓策划案 一、必要性与选址商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险，主要体现为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖商业氛围” 这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一，联合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖景观带” 可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质的要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个“噱头” ，长期经营困难较大。（目前国内很多水上运动公园 的经营状况都是免堪其难）。基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处：
1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业氛围，充分挖掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模效应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的经营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店” 特征（配套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒店式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点酒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自 1976 年在欧洲出现至今已经近 30 年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪 90 年代末的事情，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国内经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎 合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。 真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的
公寓项目策划方案
XXX公寓项目策划方案 第一章项目的概况 一、项目的地理位置 1、项目基本介绍 （1）项目的地理位置 本项目地块位于XXX市海珠区新滘东路同科韵南路交汇处(近斯巴鲁4S 店)，该地块属于XXX市海珠区村经济联合社，地块性质为农民集体所有。 本项目位于众多XX城市主干道交汇处，所处路段时高速公路网密集，西接新光快速、XXX大道南、东晓路至工业大道；东接XXX、华南快速、南部快速、环城高速、琶洲大桥，北通广园路，交通便利，四通八达。新滘南快速路是全线主线双向8车道，设计时速在60公里左右，吸引了不少车流通过。驾车只需约5分钟便可直达天河、黄埔，大约10分钟就能去到番禺。 （2）项目的周边环境 得益于政府近年大力投入发展XXX城市快捷路，带旺了新滘南路，使这个地段的商业发展潜力巨大，继已发展成熟的黄石路、XXX大道、黄埔大道等汽车商业大道相比，新滘东路已成为XXX新一条“汽车黄金大道”，聚集了广汽丰田长宁会展店、龙星行奔驰4S店、广骏名车日产4S店（进口车）、高质东南汽车4S店、广骏二手车卖场（一期、二期）、星时达专业汽车养护店等，美轮别克4S店、斯巴鲁4S店等，目前新滘南路已成为集销售、汽配、维修和二手车车市等为一体的汽车服务贸易集聚区，也是华南乃至全国最大型、最规范的二手车交易商圈。 对于新滘南路的发展，XXX市规划局计划在南线兴建东风、龙潭两个城市
生态公园，重点打造以“万亩果林”为主同时集游憩、高档住宅区、产业为一体的生态公园。 2、项目的具体现状 项目地块毗邻XXX琶洲国际会展中心，在海珠区新发展规划中，琶洲国际会展将构筑成面向国际的中心商务区，同时，海珠区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。新滘南路正好是海珠区东部与西部连接的交通大动脉，其北面或将发展生态果园和商业住宅区。 第二章项目的市场分析 一、项目数据及定位 本项目用地面积m2，容积率，总建筑面积m2，其中高层公寓面积m2；商场面积m2；地下停车场建筑面积m2。配套设施建筑面积为500m2，，项目总投资约亿元。 本项目位于XXX市海珠区地段，项目规模适中，周边环境优越，适宜引入大型商业中的经营的理念，发挥规划设计的优势，将本项目建成海珠区时尚公寓及大型商业体闲中心。 二、项目SWOT分析 （一）项目优势与机会分析 1、地理位置优势：项目位于海珠区，属于海珠区规划中重点发展的“宜居”片区，同时项目周边住宅社区，为发展商业提供较好的环境基础。 2、经济基础优势：项目周边大型楼盘社区少，整体商品房房价处于海珠区
酒店式公寓策划方案
项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ●酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
●酒店式公寓的概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ●酒店式公寓的特点： 1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，
房地产价格策略
价格策略 一、价格定位策略 价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。 1、产品分类（不含复式） 共分为六大类别：Ⅰ～Ⅴ
2、不同类型产品价格比较：针对不同比较项目中分解出来的不同产品 3、不同类型产品均价形成 不同产品比较价格： 注：项目不同类型产品价格比较表详见附件。
本项目不同产品对应的价格及项目核心均价 项目核心均价=9091元/㎡ 注：本项目产品的均好性较强 5、楼层差与朝向差 （1）楼层差：采用“纺锤形”布置，即“高层与低层两端小，中间楼层大” 首先从销售角度来划分楼层差，以10楼以下单位作为初始启动单位，起始价格设置可较低，楼层调差可相对幅度减小，在销售过程中的优惠以这部分单位为主，如特价单位等，这样可以迅速启动销售过程，并且使启动单位控制在低楼层，8-20层的单位作为发展商基本利润的保障，层差距离可以相应拉大，以保证均价水准，而20层以上的单位总价高，作为发展商利润的回报点。应刺激高楼层单位的购买，层差应小幅调整，避免顶层单位出现特别高
的价格，这样不至于和竞争楼盘形成太大差距，引起高层房号滞留； 其次，具体的楼层调差主要是由不同楼层的房号总体素质和周边因素的情况决定的，由于项目还处于基础阶段，楼层差主要依据总平图及周边项目的楼层差（大部分层差集中在70～200元/㎡）。本项目3～8层的层差控制在70元（楼层差引起的总价差控制在1～1.8万元），9～20层的层差控制在100元（楼层差引起的总价差控制在1.2～2.3万元），21层以上楼层层差控制在80元。 （2）朝向差 同一楼层的房号由于朝向的不同和户型的差异，在采光、景观、遮挡、通风等方面都有不同的状况，这致使同一楼层单位单价有很大的差异，我们对不同单位在各影响因素方面打分，然后用分值乘以每分调差值，即得到单位调差的具体数值。参照竞争楼盘的朝向差集中在300-800元之间，由于本项目大部分单位都为正南、东南、西南向，本项目的最大层差设置在600元。 二、价格的竞争力 1、项目推广早期的入市价格竞争力 2、项目常规产品在整个推广时期的价格竞争力 3、项目低层价格的竞争力 4、项目高端产品（232㎡）的价值空间
单身公寓尾盘销售计划
竭诚为您提供优质文档/双击可除单身公寓尾盘销售计划 篇一：单身公寓项目销售计划书 单身公寓项目销售计划书 前言： 房地产营销实质的内容就是销售控制，对于房地产开发和销售企业而言，设计动态的销售策略，几乎是经常要做的功课。如何灵活运用销售阶段与价格杠杆，制定一套合理的销售计划，并根据推盘周期等实际情况进行调整，使价格与营销组合的其他因素一起有效推动全局。动态的房地产策略往往是富于创造性的，淋漓尽致的销售周期体现已经成为房地产营销的核心。以此为主轴，小心谨慎地把握市场需求与价格介定及调整过程中的微妙平衡将是本案操作成败的关键。现实中面对买方市场，由于缺乏系统化的管理工具和全面的例案经验，决策者常常会犯“致命”的错误。事实上，销售计划不仅需要技术性的专业知识，也需要创造性(:单身公寓尾盘销售计划)的判断力以及对购买者的动机有深刻的认识。从某种意义上而言，销售过程就是房地产的价值兑现
过程。 操作原则： 期房销售价与其施工进度有关，由于发展投入的资金不同所引起的成本不同，因此，一个楼盘的市场价其实在不断变动之中。这种价格变动与市场价格的合理变换一样，物业在市场销售中所处的状态会截然不同。 价格是营销组合中唯一产生销售收入的因素，其他因素则代表成本，定价和价格上的竞争进一步成为房地产营销所要面对的第一个问题。所以本案在价格上基本原则就是：逐步渐进提高和留有升值空间。同时预先慎重安排价格的测定和有序设臵。 据此，我司为项目设臵出五个价格：“开盘价”、“封顶价”、“竣工价”、“入住价”和“清盘价”，并要有与此价格 相适应的销售比例。价格上调时机合理的集中在封顶、竣工、入住三个主要时间段，在大价格基础上又设臵若干个调节点，每次调价的幅度既能给前期购房者产生信心，又能引导欲购未购者带来刺激，产生导购欲念。 当然，价格作为营销之纲，绝不能孤立对待，这与物业形象、进度、上市量有机控制有关。最佳的价格体现，应注意空、满、虚、回四个禁忌。即不能价格做空，任意折扣，不能做满，不留给客户升值空间，不能做虚，没有市场购买基础，不能回落，随意往下调。
酒店式公寓运营方案
酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 一、项目的开办期 1.确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、项目内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、项目入住期 1.现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3.建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 四、项目正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业 公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。
酒店式公寓管理方案说明
酒店式公寓管理方案 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。下面，为大家分享酒店式公寓管理方案，希望对大家有所帮助! 公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 1. 确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2. 进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3. 制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4. 进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目
对外整体效果的感观。 5. 招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规的人员管理。 1.对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 1. 现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2. 做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3. 建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 1. 与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。
房地产项目价格定价策略(全套)
价格 （一）房地产价格构成及影响因素 2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表 项目买方卖方备注 交易手续费房价×1% 房价×1% 契税房价×1.5% 3%对港澳台胞及华侨印花税房价×0.05% 房价×0.05% 房屋产权登记费0.3元/建筑平方米 土地登记费0.2元/平方米（个 人） 1000m2以下100/宗地每超 过500m2加40元 房屋产权登记费0.3元/建筑平方米 土地登记费0.2元/平方米（个 人） 1000m2以下100/宗地每超 过500m2加40元 房屋所有权工本费4元/户 土地使用权证工本费20元/户 房屋所有权印花税5元/户 土地使用权印花税5元/户 买卖合同公证费房价×0.3% 律师费房价×0.5% 房屋管理费 所得税利润×33% 工商统一税3.03%（房屋） 5.05%（土地） 建筑物转让部分3% 土地使用权转让部分价格 5%另加地方政府付税 3%×1%=0.03（房屋） 5%×1%=0.05（土地） 代理税7%（代理商佣金×7%）
3、决定住宅物业价值的要素一览表 A、舒 适 户型 针对特定客户群“度身定做”，周到细致地考虑使用者对于 实际功能需求，满足心理上的认同感 服务设施受小区文化、娱乐、购物场所设施齐全 小区规划绿化、建筑小品、休闲空间 B、便 利 生活方便与交通干道距离合适 出入方便购物、医疗、餐饮方便且满足身份要求子女就学方便幼儿园、小学、中学距离适中 C、物业管理 安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密 提供服务电话维护、抢修、环卫、家庭清洁、送餐、送奶、送书报等营造文化形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大家庭 D、环境内景建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等外景山景、小景、公园、绿地、海景、江景 卫生无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好 E、配套设施 公建完善的道路，供水、供气、供电系统 配套及设备 住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。电梯、车库及优质建 筑材料