农村土地流转现状及研究与妥善审理农村土地流转纠纷的调研报告两篇
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农村土地流转现状及研究
我国是农业大国，绝大多数人口在农村，农民、农业、农村问题是否得到解决关系到中国经济的发展。当前在我国农村，农民赖以生存和发展的基础仍然是土地，土地制度的合理设计和健康运行是解决“三农问题”的根本所在，而土地问题中的核心和关键就是农村土地承包经营权的流转问题。土地承包经营权流转对于优化土地资源配置、提高农业生产率、实现农业产业化经营、促进农民增收具有重要作用。我国农村土地承包经营权流转增长速度呈加快趋势，但总体上仍然存在一些问题，影响了土地承包经营权流转的效率，进而成为解决我国“三农”问题的一个瓶颈。是理论界关注的焦点问题。本文结合近年来我国农村土地承包经营权流转的现况、存在的问题及成因的研究分析，对农村土地承包经营权流转进行探索研究。
一、我国农村土地承包经营权流转的立法变迁
（一）、1982
年《宪法》第10
条规定:“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”与此同时中央政策也对承包地流转作出了禁止
性的规定，该阶段为禁止流转阶段
（二）、1984
年中央一号文件《一九八四年农村工作的通知》规定：“鼓励土地逐步向种田能手集中。社员在承包期内，因无力耕地或转营他业而要求不包或少包土地的，可以将土地交给集体统一安排，也可以经集体同意，由社员自我找对象协商转包，但不能擅自改变向集体承包合同的内容。”同时也规定了：“自留地、承包地均不准买卖，不准出租，不准转作宅基地和其他非农业用地。”
这阶段为逐步承认流转阶段
（三）、xx年8
月29
日，第九届全国人民代表大会常委会第二十九次会议通过了《中华人民共和国农村土地承包法》，于2003
年3
月1
日起施行，该法的颁布实施标志着土地承包经营权流转制度的正式确立，并对土地承包关系的稳定起到了促进作用。《农村土地承包法》第4
条规定：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。”此原则性的规定保证了土地承包经营权的长期性和稳定性，为农村土地承包经营权的流转创造了良好的前提条件。农村土地承包法对此作出了规定，通过家庭承包方式取得的土地承包经营权，可以依法进行出租、
转包、转让、互换或其他方式流转。此规定充分的体现了土地承包经营权流转受法律的保护。此阶段为正式确立流转阶段
二、当前农村土地承包经营权流转的主要方式
（一）、转包。转包是指转包方在有效的农村土地承包经营权存在的前提条件下，在承包期内以一定期限依法将全部或者部分土地承包经营权转移给同一集体经济组织的其他农户或其他织从事农业生产经营的行为。
（二）、出租。此方式是现在最常见的流转方式，因农村劳动力大量转移到城市，造成农村人口的流逝，很多农户无法耕种自家土地，承包经营权出租给他人，此处“其他人”不仅限于本集体经济组织。农民通过出租赚取租金，出租的租金一定程度上是市场交易形成的价格，多数都要高于转包费用，因而可以说是市场配置资源的一种方式。
（三）、转让。转让是指转让方在有效的农村土地承包经营权存在的前提条件下，在承包期限内依法将全部或部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由其同发包方重新确立承包关系，转让后原土地承包关系即行终止。由此看出，转让的最终结果是，转让方丧失了全部或部分的土地承包经营权，受让方依法取得土地承包经营权;同时，转让方与发包方之间的部分或者全部承包关系终止。农民最基本的生活保障就是土地，土地是他们的安身立命之本。土地承包经营权的转让使转让方全部或部分的丧失农村承包地，并且在承包期内无权向发包方再要求以家庭联产承包的方式获得承包土地，所以法律对土地承包经营权的转让作出许多限制性的规定
三、农村土地承包经营权流转特征
（一）、土地流转主要形式为转包，据统计，我省去年土地流转6507万亩。其中72.5%是通过转包的方式流转。
（二）、流转期限以短期为主，1年租期的占30%左右，租期在3年以内的占到86%。
（三）、流转土地几乎全部用于种粮，比重能达到99.6%。（四）、转出耕地的最主要原因是外出打工，
(五)、农户转出土地后主要依靠打工和土地收益谋生，
四、农村土地流转过程中存在的问题
（一）、土地流转运作不规范，我省大多数是农户之间自发流转，流转对象大多局限于本集体经济组织内部的村民，且多为转让人的亲戚朋友。由于这种流转大都采取口头协议的形式，很少通过有关部门签订或备案。由于缺乏必要的监督和约束机制，从而成为发生纠纷的诱因，也使得解决纠纷时缺少可靠的依据。
（二）、土地流转期限短。农村土地是否流转，在很大程度上取决于农民能否就业。由于农民普遍文化素质较低、缺乏就业技能和本领，农民务工经商收入较低且不稳定。加之农民恋土情节严重。即使外出打工、进程经商，也要保留承包田，不愿长期转让或转包他人经营。
（三）、土地连片经营存在障碍。土地发包到户，各村将村内远近不同、好中差，不同的各类土地均衡分配给各户，二轮土地承包时绝大多数村屯采取的是大稳定、小调整，到现在大部分农户经营的土
地还在三块以上，土地零散。散户的流转意愿又不能完全统一，有的农户与转入农户或合作社之间存在利益争执或矛盾。很多流转的土地往往分散无序，不能形成连片经营，不便于管理和机械化作业，大型机械设备无法派上用场，给规模化经营带来了很大困难，无法充分获得规模效益。
（四）、土地流转缺乏市场机制。土地流转市场尚未完全形成。由于没有建设土地流转信息网络服务平台，使得土地流转空间狭窄，严重影响了土地流转的速度、规模和效益。
（五）、农户土地边界、面积确认难。一些农户土地由于相邻道路、河流等自然标志物有所变化，耕地界限不清。部分农户分地时耕地面积低于实际面积，或者私自开荒，拥有了一部分黑底，给流转程序正规化带来了障碍。
五、完善农村土地承包经营权流转的建议
（一）、明确农村土地所有权主体。长期以来农村土地所有权都被视为一种重要的财产权，因此我国众多法律、行政法规均对农村土地归属问题作出规定，农村土地归集体所有。集体所有也就是说农民自身没有具体的处分权利，这会大大的限制农民的积极性。这些对农村土地归属问题的规定内容粗疏，体系不完整、操作性不强、存在着明显缺陷，在理论界也造成了重大分歧。
（二）、规范集体所有权行使主体。目前针对集体土地所有权主体，我国《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》都对此作出规定，但是立法规定的杂乱性引起了对于集体土地所有权的
行使主体的争论不断。由此引发的地方立法对集体土地所有权行使主体也规定不明确。
（三）、对“其他流转方式”进一步明确。农村土地承包经营权流转要想能够规范化、统一化，就要对流转方式的类型做出明确的规定。根据现行法律规定，农村土地承包经营权可以依法采取转包、转让、出租、入股、抵押、互换六种方式流转，此外还有一个“其他流转方式”的兜底性条款。在实践中，农村还存在一些其他的流转方式，比如赠于、代耕、出典、质押、占用等众多法律没有明确规定的方式，以致于在操作中无法可依，纠纷难以解决。笔者建议，应该结合法理与现实来确定更方便流转更容易接受的流转方式，应对“其他流转方式”作出明确规定，列举出流转方式并加以规范，这样才能使这些现实中存在的流转方式得到法律上的确认，从而能够规范的运行。
（四）、取消对受让主体的限制性规定。根据相关规定土地承包经营权是对土地的占有、使用、收益和有限处分等权能的结合。土地承包经营权的流转，实际上就是该权能享有主体的变更。这种权利让渡应该是土地承包经营权人意思自治的行为，法律不应作过多限制。建立土地承包经营权流转制度的目的之一便是促进农村土地的规模化经营，土地只有流转到种田大户和种田能手中，才能达到这种制度的目的。《农村土地承包法》对受让方作出了种种限制，受让主体主要是本集体经济组织成员，且必须是具有农业经营能力。在《农村土地承包法》之后出台的《农村土地承包经营权流转管理办法》对此不但没有放宽条件，在受让主体条件上又进一步加以限制。农村土地承
包经营权流转管理办法规定了农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户也可以是从事农业生产经营的组织和个人，但是在同等的条件下，本集体经济组织成员享有优先权。即受让方必须是法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。现行法律过多的对土地承包经营权流转的受让主体加以限制，阻碍了流转的顺畅进行，从而也使流转市场无法正常运行。
（五）、应允许对土地承包经营权进行抵押.关于农村土地承包经营权能否进行抵押的问题，无论是在理论上还是立法选择上一直争论不休。根据《农村土地承包法》、《担保法》，以家庭承包方式所取得的土地承包经营权不得进行抵押，而以招标、拍卖、公开协商等其他方式承包取得的土地承包经营权以及“四荒”地承包经营权则可以抵押。这样的规定得不到法理上的支持。而且《物权法》也明确地把土地承包经营权界定为物权性质，那就该赋予农民相应的物权权利。因此，对土地承包经营权抵押所进行的限制是没有任何必要的。以家庭承包方式取得的土地承包经营权应允许抵押。
农地流转问题从根本上讲就是土地问题，而土地问题是农村问题的焦点，更是“三农”问题的核心。土地问题既是经济问题，也是法律问题，更是政治问题。因此，农地流转问题不是一个单纯的经济问题、法律问题，而是社会问题和政治问题。
妥善审理农村土地流转纠纷的调研报告
2018年xx中旬至xx中旬，省高级人民法院调研实践组着眼于我省农村土地流转中的现实问题，先后走访了xx、xx等地基层人民
法院以及基层乡镇人民政府、村民委员会、农户等，通过调取审判信息、个别谈话、问卷调查、召开座谈等形式，结合观察法、实证法等对收集到的信息作出分析、归纳，形成如下调研报告。
一、我省土地流转纠纷的特点
当前，农村土地承包经营权与宅基地使用权流转随之呈现出新的特点。一是流转态势迅猛。全国土地流转率达35%，其中，xx耕地流转率已超过50%。二是流转区域不平衡。一般来说，试点区域农村土地承包经营权流转率明显高于其他非试点区域。经济发展程度和地理条件等因素也影响着流转情况。三是流转呈多元化特色。流转主体、流转方式、流转渠道、流转模式呈现多元化态势(见表1)。四是行政助推作用明显。xx省出台了《关于农村土地承包经营权流转若干问题的意见》等一系列文件，从省级层面对土地承包经营权流转进行规范引导。为促进土地承包经营权流转，xx省级财政每年给种粮大户每亩补贴10元，加上市县配套农户所得补贴每亩30多元。
相应地，土地承包经营权和宅基地使用权流转纠纷的数量和样态与经济社会发展状况密切相关的特征越来越明显。就我省农村土地承包经营权流转纠纷而言(见图1)，一是案件数量呈波动状态，但总体呈上升趋势；二是土地流转呈现纠纷主体、利益诉求、纠纷类型多元化趋向；三是纠纷呈现出群体性、类型化。另外，案件调解难，判决率较高，执行难度大。就宅基地使用权流转纠纷来说(见图2)，一是案件数量较少；二是宅基地使用权流转纠纷往往被计入确认合同效力纠纷、房屋买卖合同纠纷、拆迁补偿安置纠纷、物权保护纠纷、所有
权纠纷、共有物分割、侵权损害赔偿、离婚后财产纠纷以及排除妨害等案由；三是新型流转纠纷案件极少进入诉讼领域。其主要原因是：首先，宅基地使用权抵押、继承等纠纷本身基数小，抵押、置换等形式在现实中本就处于试点状态，因此纠纷数量也少。其次，法律禁区多，有的当事人对法律明确禁止宅基地抵押的法律后果十分清楚，有纠纷也不诉至法院。
二、基层人民法院面临的困难与问题
从调研情况看，基层人民法庭及其辖区内的人民法庭审理着全省80%的土地流转纠纷案件。总的看来，基层人民法院在处理相关案件时面临着法律依据不足、裁判尺度难统一、纠纷受理通道尚不顺畅等困局。从深层次分析，原因有三：一是案件本身的复杂性增加了审理难度。随着城镇化进程加速，农村土地不断增值，不同主体之间利益冲突在所难免。而且土地问题往往时间跨度大、涉及面广、关系复杂，尤其是经过多次流转的纠纷等更是如此，处理难度不言而喻。二是法院自身的局限性使得审判职能受限。行政机关掌握着充沛的资源，并且易于调配，可以超出当事人诉求的范围，甚至通过其他领域的资源调配满足当事人的利益诉求。司法机关可利用资源有限，纠纷处理的可选择空间有限。三是政策先行与法律滞后问题在部分案件中难以协调。相对于土地流转的实践及政策的先觉先行，法律重在功能稳定，在抵押融资、盘活资本、加大流通等方面限制较多。尤其是土地流转的法律领域内存在着诸多空白或不明确之处，法院在审理相关案件时有时处于无法可依的困局之中。
三、妥善审理土地经营权流转纠纷的对策建议
(一)认真贯彻领会中央“三权分置”精神
中央“三权分置”政策是处理好土地流转纠纷的总原则。随着农村经济体制改革的深化和土地承包经营权流转的推进，土地承包经营权构成和权能不断演进，逐渐形成了农地所有权、承包权和经营权“三权分置”原则。即在家庭承包制的制度框架下,将农地产权结构分解为三种权利：农村土地集体所有权、农户承包权和土地经营权。对此，基层人民法院在处理土地流转纠纷案件时，一般应遵循以下原则：承包方以其土地经营权进行抵押或者抵偿债务的，只要不存在其他违反法律规定的情形，可以认定有效；承包方以其土地承包权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。土地经营权抵押、担保等，农户未能按时还款，则土地经营权流转至抵押权人或担保权人。如果土地经营权流转期限届满后，经营权自动回转农户。同时，按照依法审慎原则，以落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权为导引。总之，只有深入学习领会中央“三权分置”精神，才能妥善地处理好农村土地集体所有权、农户承包权和土地经营权之间以及宅基地集体所有权、宅基地农户资格权和宅基地使用权之间的权利义务关系。
(二)准确界定相关权利主体
土地承包经营权的维护离不开承包关系的稳定，承包关系的稳定和长久不变是维护农民土地承包经营权益的法律前提和制度保障。一是明确农村集体经济组织的法律地位。针对农村集体经济组织存在主
体虚化、与村民委员会等群众性自治组织职能混同等问题，妥善处理村民委员会和农村集体经济组织的关系，准确把握农村集体经济组织的诉讼资格，维护新形势下的农村集体经济组织权益。二是妥善处理农村集体经济组织成员权问题。农村集体经济组织成员权是涉及农民权益保护的基础性权利。判断成员权资格时，应按照尊重历史、兼顾现实、程序规范、群众认可的原则，统筹考虑户籍关系、农村土地承包关系、对集体积累的贡献以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素。要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素认定相关权利主体。要以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为重要考量因素，慎重认定其权利主体资格的丧失，注重依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。
(三)切实保护和规范土地经营权流转
中国农地制度是极为复杂的物权制度，现有制度以及将来任何制度都难以涵盖其极为丰富的内涵与外延。寄希望依靠明确的法律规定，一劳永逸地解决所有农村土地疑难法律问题，显然不现实。因此，在处理相关案件时，离不开利益衡量，尤其是土地承包经营权、宅基地使用权的财产属性和社会保障功能之间的平衡。在目前的城乡二元体制下，土地承包经营权、宅基地使用权并不仅仅是普通的用益物权，更承载着社会保障功能，这使得其财产属性为人身属性所抑制，流转受到了一定程度的制约。同时，土地承包经营权、宅基地使用权在民间大量的、自发的流转又说明，农村的发展需要土地流转来撬动。如
何平衡土地承包经营权、宅基地使用权的社会保障性和财产性之间的关系，解决市场自发的冲动本能与法律制约流转之间的冲突，成为相关案件审理难点和关键点。因此，基层人民法院需坚持以下原则：既要利用农村的土地来促进农村经济的发展，又不能在这个过程中损害农民的正当利益，更不能剥夺农民依附在土地上的可持续发展动力。
具体来说，既强调市场在流转中的决定性作用，也严格禁止违背承包人意愿的流转；既认可土地承包经营权的现有合法流转方式，又鼓励符合政策精神的创新流转形式；既限制宅基地农户资格权流转，也适度放活宅基地使用权；既禁止城市居民购买宅基地，也不妨碍房屋所有权依法流转。在国家确定的土地承包经营权、宅基地使用权制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理土地经营权、宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对符合试点条件且双方签订了抵押合同并办理了抵押登记的，认定抵押权成立。未办理抵押登记，但政府的政策性担保公司为土地经营权抵押合同提供担保的，原则上认定抵押权的效力。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地
性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。
在注重土地承包经营权、宅基地使用权的财产属性的同时，基层人民法院还应注重土地权益的社会保障功能。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的土地承包权、宅基地使用权转让行为，以及其他变相导致农民丧失土地权益的行为，依法确认无效。充分尊重农民意愿并考虑当地农村社会保障能力，不得以强制退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。对土地经营权入股案件，应着重审查入股行为是否符合农民意愿，支持入股农民以“保底收益＋按股分红”的方式享有收益，防止因股份合作导致农民丧失土地承包经营权。总之，依法审理土地承包经营权流转案件，应准确界定土地经营权流转形式，准确把握不同流转方式生效具体要件，对改变土地集体所有性质、改变土地用途，确认无效；对非法干预土地经营权流转的行为，依法予以纠正。
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农村土地流转调研报告
农村土地流转调研报告 农村土地流转调研报告 加强农村土地流转管理服务加快推进现代农业发展步伐 一、我县农村土地流转的现状 三十年前推行的以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，极大地解放和发展了农村生产力，调动了广大农民的生产积极性，推动了农业农村经济快速发展，农民收入稳步增加，人民生活水平显著提高，针对农业机械化程度不断提高，农户承包经营土地零星分散与集约经营、提高规模效益的矛盾日趋突出的实际，上世纪九十年代中期以来，我县农村土地经营权有偿流转逐步发展，取得了一定的成效。据初步统计，目前，全县农村土地经营权流转面积达万亩，其中，耕地万亩，占耕地面积的%，林地万亩。流转形式主要有入股、出租、互换、转包等四种基本形式。入股形式的典型有普满乡石角塘村，以组为单位，对耕地进行连片发包，收入归本组村民。出租形式的典型有坦坪乡的松艳生态农业发展园、龙潭镇的众鑫农工贸公司、塘村镇邓林养殖小区和湖南盛丰生态农林有限公司、广东宸宇营林有限公司、湖南郴州香满楼
畜牧有限公司等，流转的土地主要为林地。互换形式主要为农村居民建房用的宅基地。转包形式主要为外出务工人员承包经营的耕地请亲朋好友代耕和跨区域连片种植烤烟的农户。实践证明，农村土地流转是流出方、转入方"共赢"及社会效益显著的好事实事。流出方在保证承包土地收入的同时，可以放心地务工经商，部分农民还可以在租用土地的企业或大户里打工，增加务工收入。转入方对转入的土地，在经营期内，可以充分整合自身的技术、信息、资金优势，放心大胆的进行投资开发，形成适度规模经营，辐射带动周边区域生产的发展，加快农业产业结构调整。同时，通过土地流转，使土地相对集中，减少了田土边界纠纷矛盾隐患，引进工商资本和社会闲散资金及先进的农业理念进入农业领域，解决农业资金"瓶颈"问题，增强现代农业发展理念。 二、我县农村土地流转中存在的困难和问题 我县农村土地流转虽然取得了一定的效益，但流转不畅的问题仍然十分突出，农村土地抛荒现象在各地仍然不同程度存在，究其原因，主要有三个方面：一是流转的市场机制不健全。总体来说，我县的农村土地流转基本上是农户间的自发流转。虽然县外的几大公司租地面积达10多万亩，但也存在着合同手
关于农村土地流转情况的调查报告
关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下： 一、镇辖区内土地流转的现状 截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 二、存在的主要问题
农村土地流转存在的问题及对策
农村土地流转存在的问题及对策 随着社会主义市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农用土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。但据我们调查，当前农地资源利用存在着一些较为突出的问题： 一、承包土地少，规模生产难形成。平均分包土地的格局使农民在有限的承包土地上增加收入的难度增大，扩大规模经营又没有多余的土地，放弃承包土地又担心生活没有保障，有限的土地限制了农业生产进一步发展，造成了农业土地资源的浪费。 二、小规模生产，农民收益难增加。分散零星生产经营方式难以摆脱小农经济的桎梏，制约了农业结构的调整，影响农业产业化经营的形成和推进。 三、政策不具体，监管措施难有力。提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则。对土地流转的管理，从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。 四、旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难。在外出务工、
经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去，据调查，部分地方季节性的抛荒地约占耕地面积的10%。大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造成一定的损失。 五、风险大，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业，比较效益低，特别是前几年，农产品卖难，造成流转也难，加之加入WTO后对农业的影响更大，农业增产难增收，如城北镇的马林村XX年大面积种植西瓜，由于品种单一，当年气候不好，出产时，市场行情看跌，造成大量烂瓜，农民损失严重。 六、操作不规范。主要表现在：一是大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意；二是土地流转有的不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。有的曲线炒作地皮，实行耕地“农转非”；三是有的合同未经县乡合同管理机构审查、签证或公证机关公证。目前，还没有一个乡有比较完整的土地流转合同档案，农村土地流转资料档案缺乏。 七、开发业主引进难。由于农业收益比较低，高收益项目农业难以选择，农业开发又面临市场和自然双重风险。因
农村土地流转情况的调查报告-总结报告模板
农村土地流转情况的调查报告 几年来，**市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，从促进农村生产要素的合理流动和优化配置、促进农业结构调整、增加农民收入的高度出发，积极引导和规范农村土地有序流转，取得了较好成效。截止XX年末，全市农村土地流转面积达81574公顷，涉及55700个农户，分别占承包耕地面积的%和总农户的%。其中流向种养大户和龙头的为1907公顷，占流转总量的%;流向农民专合作组织的1980公顷，占流转总量的%;流向农户的77687公顷，占流转总量的%。在土地流转总量中转包的61574公顷，出租的8143公顷，互换的389公顷，转让的7252公顷，入股的1980公顷，其他形式的2236公顷，分别占流转总量的%、10%、%、%、%、%。流转的土地中自发流转的75873公顷，占流转土地的93%;乡村组织提供信息流转的1461公顷，占流转土地的%;委托乡村组织流转的4240公顷，占流转土地的%。流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占%，5～XX年占%，XX年以上占%。由于**市采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 主要问题 近年来，**市农村土地流转工作在市、县两级政府和各级农业主管部门的高度重视下，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。一是对土地流转的意义和认识不足。许多农民还没有把土地流转作为整合土地资源、提高土地产出率、转变经营方式、解放农村生
土地利用现状调查的主要内容
土地利用现状调查的主要内容
土地利用现状调查的主要内容： 1.土地利用现状调查查清城镇以外农村各级范围内各种地类的种类、面积、分布和利用现状；查清村（组）土地权属界线，居民点外的厂矿、机关、团体、部队、学校等事、企单位的土地权属界线和村以上各级行政辖区范围的界线；查清土地资源的种类、数量、分布、利用状况，满足土地统计的需要、编制国民经济计划的需要、编制土地利用图件的需要。 2.土地权属调查查清楚农村各级的、厂矿、机关、团体、部队、学校等企、事业单位以及河流、湖泊、道路等的土地权属范围、界线和性质、查清各部分土地的归属情况，满足土地登记的需要，保障土地市场安全的需要。 3..特殊调查内容的调查例如，违法用地的调查、基本农田的调查、开发区调查等、确保社会安定、管理有序、政策到位的需要。 土地利用现状调查的基本程序 土地利用现状调查工作一般分为四个阶段进行。即准备阶段、外业阶段、内业阶段和成果验收归档阶段。 准备阶段分为： 方案准备为了证明调查条件的基本具备，省级土地管理行政主管部门应 当依据国家的调查方案，报请国家级调查领导机构审查。 组织准备 1建立领导机构土地调查是一项工作量很大的调查工作，涉及到各 行各业、各个部门、各个单位，同时所需的技术人员要十分专业，因此 在进行调查工作之前要解决领导和组织问题。 2 组织专业队伍因为土地利用现状调查是一项技术性十分强的工 作，良好的专业队伍是保证调查质量的基本条件。 3 技术准备土地利用现状调查是一项技术性强、质量要求高的 技术工作，要有规范的作业方案，详尽的技术规程或细则。 制定工作计划根据任务要求和技术规程，结合调查地区的实际条件， 拟定工作计划。 仪器及用品准备土地利用现状调查应配备必要的仪器、文具和文具用品。 资料准备其中资料准备包括地形图的收集、遥感资料的收集以及其他一些相关资料的收集。 外业调查是以地形图和航（卫）片等影像图片为底图利用收集到的有用资料，
关于农村土地资源利用状况的调查报告
关于农村土地资利用状况的调查报告 关于农村土地资利用状况的调查报告 随着社会的发展和人们不断提高的物质化需求，社会主义新农村建设越越受到人们的普遍关注这也成为社会主义现代化建设中一项长期而艰巨的任务。其中农村土地资利用成为新农村建设的重要内容，农村土地资的合理有序可持续利用成为新农村建设中的重中之重。 为更好的了解农村土地资利用状况，优化农村土地资的利用，为新农村建设提出切实可行且有针对性的建议，暑假期间，我对××村的土地资利用现状进行了实地考察、分析研究，并总结归纳如下。 调查目的：通过对××村土地资利用状况的实地调查，以小见大，比较客观地把握农村土地资使用的现状，主要是找出当前土地使用过程中的弊病，从而为优化土地资配置，提高土地资利用率，加快新农村建设步伐提供一定的理论依据，并提出切实可行且有针对性的建议。 调查时间：2009年8月9日——1日 调查人员：××× 调查地点：××××
调查方法：实地考察、访谈、查阅资料 调查内容：土地资使用状况（包括土地类别、有效使用情况、土地规划现状等等） 一、××村土地资使用状况及特点 ××村是一个土地资相对匮乏的村庄（在当地具有一定的代表性），人口712人，拥有土地面积近80亩，其中耕地面积641亩，林地约0亩，建设用地（包括道路、桥梁、河滩等）19亩。 经调查，××村的土地使用情况有以下几个特点： 1耕地面积少，地少人多 该村耕地共分三等，分别为 一等（平整黄土地）、 二等（洼地、沙土地等）、三等（岭地、拓荒地等），（注：图不一）各类土地都比例如下图所示。全村人均耕地面积仅为09亩/人，且三等地占了近1/4的比例，良田面积偏少，再加上一些不当经营状况，住房挤占耕地，使耕地面积越发紧张。 单位：亩 2 地块多，单块面积小，缺乏集约性 虽然人均耕地面积很少，但地块较多，平均每户耕地多于块，这就使得单块耕地面积太小，不适合农机的推广使用，集约性差，严重束缚了劳动力。
农村土地流转存在的问题及对策研究
农村土地流转存在的问题及对策研究 摘要：农村土地流转是农业可持续发展的客观要求，也是实现城乡统筹发展的有效途径。思想观念不转变、流转制度不完善、操作不规范以及社会保障体系不健全等因素都会影响农村土地流转进程。文章阐述了当前我国农村土地流转存在的主要问题，并提出了解决问题的对策和建议，旨在加快农村土地流转，促进农业规模化经营。 关键词：土地流转；问题；对策 随着市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农村土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。中央专门出台了农村土地流转政策，加强土地流转管理和服务并健全流转市场。农村土地流转是在土地承包期内拥有土地承包经营权的农民有条件地将土地经营权转移给其他农民或经济组织。近年来我国各级政府和农村基层组织在正确引导和推进土地流转方面做了大量工作和有益探索，但仍存在一些问题。开展农村土地流转研究，及时发现问题并采取对策，是顺利开展土地流转工作的保证。 一、农村土地流转中存在的问题 思想认识不到位
第一，基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。 第二，小农经济思想严重。一是部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；二是农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；三是城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 第三，对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感；部分业主担心市场前景不佳，承包无效益，不敢大胆投入和大规模开发，甚至没有真心实意经营，利用土地搞投机。 流转行为不规范 在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分基层干部没有充分尊重农民意愿，擅自将撂荒土地、集体土地和“四荒地”流转给第三方经营，土地发包和经费收支不公开。部分业主借合
2019年农村土地流转市场现状与发展趋势预测-15页文档资料
2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号：1577590
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网Cir基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息 报告名称：2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号：1577590←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥6480 元可开具增值税专用发票 网上阅读：http://cir/R_JianZhuFangChan/90/NongCunTuDiLiuZhuanFaZhanQuShiYuCe FenXi.html 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。 随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。农村土地使用权资本化将给每个农村家庭直接带来财富增值。 据中国产业调研网发布的2019-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告显示，保守估计，农地使用权资本化价值达10万亿元以上。随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。根据中国社科院调查，农地整体租金水平是每亩每年290元。按5％的平均收益率计算，每公顷耕地（仅用于农业项目）的价值约8.7万元，由此可以初步推算出我国18亿亩耕地的潜在价值为10.44万亿元。实际上，随着土地租金的逐年增长，以及未统计在册的土地，全国农村资本市场规模更大。 2019-2019年我国农村土地流转行业市场规模 中国土地流转面积快速增长。近几年中国土地承包经营权流转面积快速增长，2019年约为6372 万亩，仅占家庭承包耕地总面积的5.2%。截至2019年底，全国家庭承包耕地流转面积达到4.03亿亩，比2019年底增长18.3%；流转面积占家庭承包经营耕地面积的30.4%，比2019年提高4.7个百分点。流转出承包耕地的农户达5833万户，占家庭承包农户数的25.3%，比2019年上升2.4个百分点。有8个省市家庭承包耕地流转比重超过35%，分别是：上海71.5%、江苏58.4%、北京52.0%、黑龙江50.3%、浙江4 8.0%、安徽41.0%、重庆39.7%、河南37.1%。
关于农村土地流转情况的调查报告
关于农村土地流转情况的调查报告 几年来，**市一直把土地有序流转农业增效、农民增收、农村稳定的大事来抓，《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，从农村生产要素的流动和优化配置、农业结构、农民收入的，和规范农村土地有序流转，了。截止20XX年末，农村土地流转面积达81574公顷，涉及55700 个农户，分别占承包耕地面积的呀口总农户的%流向种养大 户和龙头企业的为1907公顷，占流转总量的％；流向农民专 合作组织的1980公顷，占流转总量的％；流向农户的77687 公顷，占流转总量的%在土地流转总量中转包的61574公顷，出租的8143公顷，互换的389公顷，转让的7252公顷，入股的1980公顷，的2236公顷，分别占流转总量的% 10% % % % %流转的土地中自发流转的75873公顷，占流转土地的93% ；乡村组织信息流转的1461公顷，占流转土地的％；委托乡村组织流转的4240公顷，占流转土地的％流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80% 种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中 短期为主，5年流转面积占% 5?10年占% 10年占% ** 市土地入股，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，地了农村土地流转，了土地资源的优化配置和，了规模效益。了农村土地规模化经营。土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组
织和有能力经营的农民，了土地规模经营。了转移劳和农民增收双赢。农村土地流转后使会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，了小城镇建设步伐。了农业产业化经营的发展。成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，土地流转进程，公司+流转合作社+基地+农户，吸引社会资本投向农业，了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 主要问题 近年来，**市农村土地流转工作、县两级和各级农业主管的下，对依法土地流转了的，了，但还许多亟待的地方。对土地流转的意义和认识。许多农民还把土地流转整合土地资源、土地产出率、转变经营、解放农村生产力、发展多种经营、增收渠道手段和途径。有些农民依然小富即安的传统观念，不愿离开那块有限收入的土地。土地流转需要规范。各地完全健立和实施土地流转登记备案制度。流转主体和还完全依法运行。对流转情况备案登记和土地承包经营权让变更手续。合同文本还。还土地流转引起的纠纷。土地流转的体制机制和流转还市场经济发展的需求。换言之，以土地经营的变革为标志的农村生产力和生产关系的发展需要。 对策与建议
农村土地资源调查报告
关于农村土地经营管理现状的调查报告 调查时间：2014年9月2日到2015年1月28日 调查地点： 调查对象: 调查目的：主要从农村土地现状及经营规模、特点和存在的问题出发，分析研究当前影响农村农业经济的因素及保护农民土地权益的现状，包括主要做法和措施等，提出正确引导和规范农村土地经营、建立健全土地承包经营权、促进土地规模经营及保护农民的土地权益的意见和建议。 众所周知，土地是人类进行各种生产生活的载体，同时也是一种不可再生的宝贵资产和资源，农村土地尤其耕地是粮食的母亲，它浓缩了千千万万农民的生存权、发展权和保障权。依据《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，是一种集体所有制形式。按用途可划分为农用地和建设用地。农村土地管理就是依照《土地管理法》及相关法律法规行使对农村集体所有土地的保护、开发和利用等行为的管理，对土地违法行为给予行政处罚的行政职能。随着我国经济建设的不断发展，农村土地管理出现了一些新的问题，根据调查，我认为普遍存在以下几种现象： 一、“空心村”现象严重，农村新建住房缺乏规划，管理很不规范。 二、矿洞开采破坏土地、污染环境。 三、农村集体土地管理是一种静态管理，没有建立土地市场机制，土地缺乏流动性，土地的资产价值不能显化，土地利用效率很低。 四、农村土地的产权制度不够完善，由此诱发了大量土地违法行为，农民的合法权益得不到保障。 那么，面对这些问题，我们应当如何才能有效的加强农村土
地管理呢？ 1.政府有关部门加强对农村土地流转管理工作的监督 农村土地权流转工作是对现有农村生产关系适应新阶段农村生产力发展要求的局部调整，是对农村家庭承包制的进一步完善，对土地使用权流转的管理，是农业承包合同管理工作的延续和发展。这些必然要求县、乡(镇)相关的政府部门把农村土地流转管理纳入工作范围内，并制定切实可行的政策、措施对土地流转管理，规范我县农村土地管理工作。首先是确立土地使用权流转的具体范围、原则，规范流转的形式，明确流转的操作程序，规定对违规失范行为的处理办法;第二是规范流转合同，参照农业部第47号令，根据实际情况制定统一的农村土地流转合同文本，加强土地流转合同的指导、签订;第三是农经部门要恢复、覆行农业承包合同的签证、仲裁职能。 2.积极探索，不断提升土地流转的开发档次 一是以“三个有利于”原则，探索土地流转形式的多元化。即只要有利于土地资源的合理利用，有利于农户的增收，有利于农村经济的发展，不管怎么样的土地流转形式，都可以运用并推广。二是面向市场，努力提升土地流转的开发档次。坚持以土地流转为载体，加快结构调整的步伐，积极将流转的土地区域办成结构调整的“示范园”，办成应用推广新科技的“试验区”，办成财政增长的新型社区。
农村土地利用现状及问题
农村土地利用现状及问题 （一）土地经营行为的短期化。家庭联产承包责任制的推行，极大地激发了农户对土地的经营热情，但随着时间的推移和经济的发展，农业已成为一种低收入产业。同时由于农村中二、三产业的发展，农民对土地的经济联系和感情日益淡漠，对土地的投资减少，粗放经营乃至弃耕撂荒等现象在所难免。其最主要的表现和造成的后果有以下几方面： 1、对土地长期投资得不够，导致土地生产条件恶化，抗御自然灾害的能力下降由于农业投资回收期长、见效慢、效益低，因而缺乏对土地长期投入的动力和信心，即使有一定投入，也只是从关心近期经济效益出发，而不注重长期的目标。主要表现在三个方面: 一是机械化水平下降; 二是土地基础设施老化, 目前全国8万多座水库中1/5是危险库，240万眼机井中大半已到更新年限，全国每年净减少灌溉面积300万亩左右；三是农业抗御自然灾害能力下降，全国水、旱、虫灾等受灾面积比重有逐年上升的趋势。 2、对土地的活劳动投入减少，导致耕地质量下降 对土地活劳动投入减少最直接的表现是化肥投入量增加而有机肥使用量减少。据国家统计局统计，目前全国耕地有机质含量仅为1.5%，东北地区近年来土壤有机质含量由 5～8% 下降到 1～2% 左右，对土地的活劳动投入在数量减少的同时，质量也在下降，大批年轻的和素质相对较高的农业劳动力纷纷转向农外就业，导致从业劳动者素质降低，一些先进科学技术难以大面积推广应用。3、粗放经营和浪费耕地的现象严重，导致耕地利用效率偏低 农村改革之后，我国耕地主要实行的是按人均包的方式，一部分劳弱户经营不了或经营不好耕地，就只好走粗放经营的道路。而劳强户在种地之余涉足他业谋取收入，成为兼业型农户，而当兼业经营发展到工商收入成为家庭收入的主要来源时，农户逐渐消弱了对土地的投工投资，导致部分地方土地产出出现下降趋势。 (二）土地经营的分散化。实行承包制初期，我国耕地一般采取按人均包、按劳均包、按人劳比例均包三种方式。当时能在较大程度上激励劳动者的热情，但平均承包造成了土地高度分散，资源配置效率较低等问题。这种超小型平均化经营成为农业降低成本，吸收资金、技术和对传统农业进行改造的主要障碍，引发了一系列的问题：首先，造成耕作不便，一是许多农户共同使用同一水利设施，因较难管理造成水利设施年久失修，利用率低; 二是地块多，田埂道路占地多，给耕作、灌溉、植保带来诸多障碍; 三是地块零散，不利于大型机械化的使用; 四是地块分散，各家各户地界相连，农民争界争水纠纷不断。最后，妨碍了农业科学技术及时大面积的推广及有效地转化为现实生产力。
农村土地流转存在的问题及建议
农村土地流转中存在的问题及建议 摘要：“三农”问题是当前我国农村发展面临的主要问题，而解决好农村土地流转的问题是发展现代化农业的必然要求，本文分析了当前农村土地流转过程中存在的主要问题，并提出了相应的对策建议。 关键词：土地流转规模经济保障制度 农村土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。随着农村经济的发展，以分散经营为主要特征的家庭联产承包责任制所呈现出的分散性已越来越无法适应以市场化、规模化、信息化为主要特征的现代农业的发展要求。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”以此促进农村经济的发展。 解决土地流转问题，是我们当前全面推进新农村建设进程中急需解决的新课题。 一.农村土地流转中存在的主要问题 1.土地流转认识不足。大多数地方重视不够，对土地流转缺乏正确的认识。一是小农经济思想严重。由于农村养老、医疗等事关农民生存的社会保障体系不完善，农民对土地的依赖程度很高，一般不会转让承包地，“种田养家”“养儿防老”的传统观念依然占据主导地位。农民宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿转出土地。二是基层重视程度不够。基层干部对土地流转的政策法规研究不深、宣传不够、引导不力，造成土地流转无人监管，农民流转土地缺乏辅助。三是农民文化程度不高，过度依赖国家补贴。农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮食补助促使部分农民不愿转出土地；城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 2.土地流转行为不规范。一是流转合同不规范。在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，即使签订书面合同，内容缺乏规范性，双方也没有明确责权利关系，容易产生纠纷。二是部分承包方借合同不规范，借经营不善逃债，或未经相关部门批准，擅自改变土地性质。三是土地流转合同主体
农村土地流转情况调查问卷
山东政法学院经济管理系 农村土地流转情况调查问卷 调查者姓名：班级：学号：本问卷调查是山东政法学院经济管理系学生寒假社会实践的一部分,其调查结果主要用于分析山东省有关土地流转的相关问题，不会用作他用，相关信息会在使用后销毁。本次调查仅占用您五分钟的时间，对于您能在百忙之中填写此问卷表示感谢！（以户为单位） 1、请填写您的相关信息（我们会为您保密） 姓名：年龄：家庭人口：受教育程度： 居住地：市县乡（村） 2、您家共用多少亩耕地？（） 3.您了解国家有关土地流转的相关政策吗？ A.很了解 B.比较了解 C. 了解一点 D.不知道 4、您家的耕地使用状况？ A.自己耕种 B.全部流转 C.一部分自己耕种，一部分流转（比例） 5.您家为什么要将耕地进行流转？ A.无力耕种 B.不愿耕种，收入太低 C.急需一笔收入 D.身不由己 E.其他 6、您家耕地流转的对象： A.亲戚 B. 同村其他个人 C. 专业大户 D. 农民专业合作社 7、您家耕地通过什么方式进行的流转： A.自发 B.村委会引导 C.村委会强制 D.流转对象上门洽谈 8.您家耕地流转的形式： A.转包 B.出租 C.互换 D.转让 E.股份合作 F. 其他（）说明：可多选，如果多选请标明每种形式流转的具体土地数。 9、您家通过耕地流转获得的收益： A.0-200 B.200-600 C.600-800 D.800-1000 E.1000以上 说明：收入以每年每亩为单位，若获得的是实物，将实物按市场价折合成现金，一次付清除以流转的时间。 10、您流转耕地希望得到的合理收益是多少！（） 说明：收益以每年每亩为单位。 11、您家耕地流转后的用途： A,继续耕种 B.挪作他用 12、您将耕地转让后主要靠什么谋生？ A.剩余土地的耕种 B.养殖 C. 在村里做小生意 D.在村里担任工作，有收入 E.自己或家人外出打工 F.其他（） 说明：若选择“其他”请写明。 13.您家宅基地的使用情况？ A.闲置 B.已盖上房子，等待居住 C. 已盖上房子，已经居住 D.已流转 14.您所在村(乡)有哪些社会保障政策？ A.新型合作医疗 B.最低生活保障 C. 社会化养老 D.村民相关福利 F.其他 说明：可多选，选择其他请写明具体的政策。 调查问卷到此结束，再次感谢您的合作！ 山东省农村土地流转情况调查问卷
国土资源部关于有序开展村土地利用规划编制工作的指导意见-国家规范性文件
国土资源部关于有序开展村土地利用规划编制工作的指导意见 各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局，部机关各司局： 党的十八大以来，党中央、国务院对做好新时期农业农村工作作出一系列重要部署，提出深入推进农业供给侧结构性改革、深化农村土地制度改革、赋予农民更多财产权利、维护农民合法权益、实现城乡统筹发展等重大决策，并明确要求“加快编制村级土地利用规划”。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应新形势下农村土地利用和管理需要，鼓励有条件的地区编制村土地利用规划，统筹安排农村各项土地利用活动，深入推进农业供给侧结构性改革，促进社会主义新农村建设，特制定本指导意见。 一、充分认识编制村土地利用规划的重要意义 改革开放以来，我国农村土地管理不断加强，各地通过编制实施土地利用总体规划，加强土地用途管制，严守耕地保护红线，不断提高节约集约用地水平，夯实了农业发展基础，维护了农民权益，促进了农村经济发展和社会稳定。同时，农村土地利用和管理仍然面临建设布局散乱、用地粗放低效、公共设施缺乏、乡村风貌退化等问题。正在开展的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，推进农村一二三产业融合发展以及社会主义新农村建设等工作，也对土地利用规划工作提出新的更高要求。当前，迫切需要通过编制村土地利用规划，细化乡（镇）土地利用总体规划安排，统筹合理安排农村各项土地利用活动，以适应新时期农业农村发展要求。 各地区要充分认识编制村土地利用规划的重要性和紧迫性，全面贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持稳中求进，统一部署安排，积极研究探索，在有条件的地区开展村土地利用规划编制工作，加强农村土地利用供给的精细化管理，促进农业农村发展由过度依赖资源消耗、主要满足量的需求，向追求绿色生态可持续、更加注重满足质的需求转变，为农村地区同步实现全面建成小康社会目标做好服务和保障。 二、扎实有效做好村土地利用规划编制工作 （一）村土地利用规划编制工作，由县级人民政府统一部署，县级国土资源主管部门会同有关部门统筹协调，乡（镇）人民政府具体组织编制，引导村民委员会全程参与。 开展农村土地制度改革试点、社会主义新农村建设、新型农村社区建设、土地整治和特色景观旅游名镇名村保护的地方，应当编制村土地利用规划；其他地方要明确推进时间表，结合实际有序开展。 （二）编制村土地利用规划，要按照“望得见山、看得见水、记得住乡愁”的要求，以乡（镇）土地利用总体规划为依据，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，统筹布局农村生产、生活、生态空间；统筹考虑村庄建设、产业发展、基础设施建设、生态保护等相关规划的用地需求，合理安排农村经济发展、耕地保护、村庄建设、环境整治、生态保护、文化传承、基础设施建设与社会事业发展等各项用地；落实乡（镇）土地利用总体规划确定的基本农田保护任务，明确永久基本农田保护面积、具体地块；加强对农村建设用地规模、布局和时序的管控，优先保障农村公益性设施用地、宅基地，合理控制集体经营性建设用地，提升农村土地资源节约集约利用水平；科学指导农村土地整治和高标准农田建设，遵循“山水林田湖是一个生命共同体”的重要理念，整体推进山水林田湖村路综合整治，发挥综合效益；强化对自然保护区、人文历史景观、地质遗迹、水源涵养地等的保护，加强生态环境的修复和治理，促进人与自然和谐发展。 （三）村土地利用规划是乡（镇）土地利用总体规划的重要组成部分，是乡（镇）土地利用总体规划在村域内的进一步细化和落实。规划期限与乡（镇）土地利用总体规划保持一致。规划范围可结合当地实际，以一个村或数个村进行编制。规划基数以土地调查成果为基础和控制，进行补充调查确定。规划编制应当执行国家、行业标准和规范，充分运用遥感影像、信息化、大数据分析等先进技术手段，切实提高成果水平。鼓励大中专院校、机关企事业单位及社会各方面的青年志愿者，为村土地利用规划编制工作提供
农村土地调查报告范本
Screen and evaluate the results within a certain period, analyze the deficiencies, learn from them and form Countermeasures. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 农村土地调查报告
编号：FS-DY-48943 农村土地调查报告 几年来，**市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，从促进农村生产要素的合理流动和优化配置、促进农业结构调整、增加农民收入的高度出发，积极引导和规范农村土地有序流转，取得了较好成效。截止XX年末，全市农村土地流转面积达81574公顷，涉及55700个农户，分别占承包耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为1907公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专合作组织的1980公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的77687公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的61574公顷，出租的8143公顷，互换的389公顷，转让的7252公顷，入股的1980公顷，其他形式的2236公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发
流转的75873公顷，占流转土地的93%;乡村组织提供信息流转的1461公顷，占流转土地的 1.8%;委托乡村组织流转的4240公顷，占流转土地的5.2%。流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～XX年占4.3%，XX年以上占7.3%。由于**市采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投
关于农村土地利用的调查报告
关于农村土地利用的调查报告 目前关于农村土地的使用存在很多的情况，土地资源的合理使用不仅是三农问题需要解决的重点也是国家农业发展的重要趋势。根据学生暑期实践调查要求，更好地适应建设创新型国家的要求和青年学生成长成才的需要，不断造就大批具有创新意识、创意思维、创造能力和创业精神的高素质人才，根据农村目前土地使用现状结合和谐社会主义新农村建设的发展要求，进行了一项关于农村土地使用情况的调查。一、调查方向： 耕种用地，个人住房建设用地，公共施设和公益事业基础建设用地。 二、调查目的： 锻炼大学生暑期社会实践研究能力，培养动手操作调查能力，深入农村基层一定程度了解我国现有城乡土地差别的根本原因，同时也为探讨规范农村基础设施建设合理布局，避免重复浪费而导致国家土地资源无形流失，一定程度为帮助改善农村现有土地使用不规范的现状提供一定的切实理论数据。 三、调查意义： 规范农村土地使用方法，完善农村土地使用模式。构建更加合理的农村土地使用方向，健全农村土地产权制度，合理科学规划、优化用地结构。为城乡统筹搭建了平台，开辟新的途径，也为农村土地承包经营权流转，为农业规模化、集约化经营创造前提条件。切实解决农村土地纠纷等方面问题，响应新农村建设的发展要求，积极促进城乡统筹发展。 四、调查内容： 暑假期间我集中对湖北省麻城市*镇*村的土地使用情况作了一项基本调查，本次调查基本以走访和搜集基层档案资料调查为主，配合当地领导对该村的农业情况作一个初步的了解和认识。这次报告主要从农村土地使用中的（包括耕种用地，个人住房建设用地，公共设施和公益事业建设用地）等方面的一些具体问题做一个简要的说明和了解，大致了解该村的土地使用方法和方向，从而扩展到省和国家的地位上。从辩证唯物主义角度更加真实的反应农村发展中存在的基本问题和一些被忽视的方面。为共建和谐家园，促进国家农业发展和基层改革做一项基本参考；促使我们国家的基层建设更加的完善和提高；使农村的发展成为强国富民，促进城乡一体化发展的法宝；保障农业处于发展上升趋势。因此根据从当地实际出发，结合党和国家的基层发展方针和“三个代表”思想路线，以从农村中来到农村中去的思想路线紧密围绕农村发展做了本次调查和报告。把基层呼声引入国家力量之中，使我们深刻认识到加快我国农村发展步伐的重要性和严峻性。从而铸就强大的农业基础，为工业和第三产业的稳步发展做出贡献。 1、耕种用地 耕地是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树，桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中还包括南方宽<1.0米，北方宽<2.0米的沟、渠、路和田埂。包括灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地。2005年度土地
我国农村土地流转国内外研究综述与展望
农村土地流转国内外研究综述与展望 ［摘要］随着我国市场经济的发展和新农村建设进程的推进，为了加快实现农业现代化、增加农民收入、深化农村改革、统筹推进城镇化和新农村建设，农村土地流转成为必然趋势。国内外学者从理论构建、现状调查、问题剖析和原因归结等诸多方面展开了深入研究，为我国农村土地流转制度的建立和完善奠定了坚实基础，但在研究视角和内容等方面仍有待拓展和深化。 ［关键词］农村土地流转；土地发展权；供需失衡；农民权益保护 农村土地流转能够有效促进农村产业结构调整和农业产业化经营，提高土地资源利用效率，增加农民收入，加快社会主义新农村建设步伐。经过多年试点探索和立法实践，我国越来越重视农村土地流转以及对农民权益的保护。据统计，2006 年全国农村土地流转面积为5551.2 万亩，占家庭承包耕地面积的 4.57%。2008 年 8 月底，全国农村土地流转面积已达1.06 亿亩，占家庭承包耕地总面积的 8.7%。农业部政策法规司副司长王乐君在 2009 年“中国农村法
治论坛”中谈到，截至目前，全国农村土地流转面积已达 1.5 亿亩，超过全国承包耕地面积的 12%。总体而言，我国农村土地流转已经由禁止变成允许，流转方式逐渐多样化，流转区域和范围逐渐扩大化，调整规范由政策性调整逐渐转向法律和政策并重，并以法律调整和规范为主。国内外专家学者对农村土地流转业已从不同角度展开深入研究，为我们进一步完善农村土地流转法律制度奠定了基础。 一、国内研究综述 目前国内学者对于农村土地流转主要从内涵外延、权利变动、流转方式、动力因素等相关理论基础、问题分析、原因归结和解决途径等方面加以研究。 （一）农村土地流转相关理论基础研究现状 农村土地流转的理论基础是具有普遍性意义的理论形态和范式，以对实践的总结和概括为基础，并着力推动土地流转的实践和制度完善。国内学者业已对其内涵外延、权利辨析、流转方式、流转动因和土地发展权等方面进行了研究。①内涵和外延研究现状。 因为农村土地涵盖了集体建设用地、宅基地、耕地林地等，目前学术界对于农村土地流转的内涵外延尚未形成统一意见。从广义的范围而言，农村土地流转包括征收、土