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房产纠纷律师咨询免费

生活中经常会发生一些财产纠纷，比如说房产纠纷，如果遇到这种情况，建议大家找专业的律师咨询，可能大家会担心咨询费的问题，确实如果是面谈的话是要收服务费的。

很多当事人在遭遇法律问题的时候，自己不清楚该如何处理，或者身边也没有朋友可以咨询。选择在网络上搜寻相关答案，这也是一种方式。但是由于网上信息驳杂，解决方案也不会为您量身订制，所以有可能存在偏差。这种情况下，如果您有急切且相对复杂的法律诉求，可以在线上免费咨询。请放心，律师线上咨询是免费的。

1.房屋产权凭证；

2.房屋来源（买卖、继承、析产、受赠等）的证明；

3.共有房产形成（共同投资建造、翻建、购买、继承、受赠等）的证明；

4.房产登记变更（等级、变更登记、产权转移等）的证据；

5.房屋使用、管理、收益情况证明；

6.交纳房地产税人的姓名及纳税时间、金额、票据等；

7.其他证据。

买房合同纠纷

1.房屋产权凭证；

2.房屋买卖合同及公证书；

3.有关机关批准买卖房屋的文件；

4.关于房屋交付情况的证明；

5.买卖双方交付、收取放款的凭证；

6.买主身份、买房用途及房籍情况的证明；

7.共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据；

8.出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据；

9.其他证据。

房产纠纷涉及的面比较广，不止文章提到的那些，如果大家有什么不清楚的建议找专业的律师咨询。北京京师（成都）律师事务所是一家综合性律师事务所，主要代理房产纠纷、合同纠纷、公司纠纷、离婚案件等，有需要的可以了解一下。

房产继承纠纷：掌握法律依据可协商解决

房产继承纠纷：掌握法律依据可协商解决南京房产律师虽然平时诉讼业务非常繁忙，但也经常抽出时间来接待当事人的询问，耐心地为他们解答问题。南京房产律师认为，能够通过协商和谈判解决的纠纷，应该先尝试非诉讼的方式，而并非一定要通过诉讼方式加以解决。最近南京市鼓楼区的王先生向南京房产律师咨询一起房产继承纠纷。王先生告诉南京房产律师，王先生的父亲在2010年去世，母亲在2016年去世，王先生父母的夫妻共同财产是位于鼓楼区的一套老公房，面积大约70多平方，目前周围地段的相似房龄的房屋，大致可以卖到两百多万元。王先生的父母一共生了六个子女，其中有两个在国外，两个在外地，王先生父母一直和王先生夫妻居住，王先生对父母尽了主要的赡养义务。王先生父亲去世之后，其所用的房产份额没有进行分割，但王先生母亲在去世之前，找了两个邻居，其中一个担任见证人，一个担任执笔人，为其制作了一份代书遗嘱，王先生的母亲在代书遗嘱上签名并且按了手印。王先生的母亲在遗嘱中明确表明，她所居住的房屋留给王先生，其他子女协助王先生办理过户手续。王先生的母亲去世之后，王先生向其他兄弟姐妹公布了这份遗嘱，并请求他们协助自己办理过户手续，但其他兄弟姐妹认为自己没有得到合理的份额，而且父亲对于这套房子所拥有的份额并没有进行分割，打算将王先生诉至法院。南京房产律师进行思考之后，告诉王先生这样的一种遗产的处理，应该先尝试和兄弟姐妹进行协商。王先生表示愿意聘请南京房产律师，在协商过程中为自己提供全程法律咨询服务。于是，本律师陪同王先生和他的兄弟姐妹坐下来，就遗产的分割进行了协商。本律师向王先生的兄弟姐妹指出，王先生父亲的遗产确实未曾分割，可以按照法定继承办理，房子的1/2属于王先生父亲的份额，由兄弟姐妹六人和王先生的母亲各继承一份，每人可以继承房子份额的1/14。但王先生常年和父母居住在一起，对父母尽到了主要的赡养义务，让父母得享天伦，如果此事闹上法庭，法官很有可能酌情判决王先生多分财产。而王先生母亲所拥有的房产份额全部留给王先生，已经在王先生母亲代书遗嘱中明确地加以表明，完全是合法有效的。听了南京房产律师的一番分析，其它五名兄弟姐妹陷入了沉思，最后纷纷表示愿意协商解决此事。王先生也非常大度的表示，兄弟姐妹的亲情是最重要的，愿意按照目前的市值和其他兄弟姐妹应当继承的份额，用现金的方式进行补偿。最后六人就补偿的数额达成一致，其他兄弟姐妹协助王先生办理了房屋过户，此事圆满解决。

房产继承诉讼律师费是多少

一、房产继承诉讼律师费是多少 1、代理费：涉及财产继承的，按争议标的收取代理费，但最低不低于2000元(外地的代理费不低于20000元)。重大、复杂、疑难案件的代理费按上述标准的2倍收取，其他办案费用不变。 2、办案费办案所需的交通、通讯、复印、打印等费用实行包干制，按以下标准收取：a.北京市内(城八区)案件人民币1500元整(如需要去外地出差，费用实报实销);b.北京市郊区案件人民币2000元整(如需要去外地出差，费用实报实销);c.外地案件差旅费实报实销。B、办案所需其他费用(翻译费、查询费、鉴定费、公证费以及代理律师代为支付的其他费用)实报实销。二、房产继承步骤领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤如下： 1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。 2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱（如有遗嘱），亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。 3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。

4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。 5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。三、房产继承条件继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。 1、继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生。这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。 2、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。 3、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。这是继承的第三个条件。有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当先将房产进行产权分割将属于被继承人配

房产继承咨询律师

房产继承涉及到三个方面的问题：第一、法定继承；第二、指定继承；第三、遗赠。律师在代理房产纠纷案件时，还应当注意遗嘱、公证书以及继承与被继承的法律关系。一、定义房产的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有，被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。如果继承发生时，有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到相关部门办理过户手续。 1、继承人对共有的财产的分割协议，只要每个继承人同意并签字，即可产生效力，任何继承人都不得违约。 2、如果每个继承人对继承的共有财产分割，无异议，可以凭此协议办理过户手续。二、步骤有《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人可以申请办理该房屋继承登记。

1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。 2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。 3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。 4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。 5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。三、办理程序房产继承应先到公证处办理房产继承公证手续，再到房产交易中心办理房产继承手续。（一）关于如何办理房产继承公证的问题关于房产继承有两种，一是遗嘱继承，二是法定继承。如果死者生前没有留有遗嘱就要按照法定继承来办理。到公证处开据公证书需要带两个证明和两个证件： 1、要到派出所开死者的死亡证明。 2、该套房屋的产权证明或其他凭证； 3、要到死者所在单位（或者居委会、村委会）开法定继承人证明。内容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已经过世等。 4、如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。

二手房的律师陪购过程一附收费具体标准一个律师的真实空间

用写法；有违约后对购买方的罚则，没有对出卖方的罚则；有出售人签名，却是代理人。连业主是谁都不知道；合同签了，连房产证的复印件也没有一个。我问：“你看过房子没有，是谁的房子”小妹弱弱的说：“看过房子，还可以，但那么多人围着我这个说好，那个也说好，我也真的觉得好，就没有问，他们把准备好的东西给我，我就按照他们说的签了。” ？？！！我问，按规定，有些税是需要业主承担的，比如个人交易后产生的所得税。有些是要分担的，如契税。你怎么都承诺自己承担？还有，就是影响到税、费的那些因素，你是否已经查明，比如，是第一套房屋出卖还是第2套房屋出卖，业主从买入后，到现在卖出是否已经超过5年，这些都是后期缴税项目，差异很大项目。有些税能高到15万，方法得当，税可能只需要5千元。可开不得玩笑啊！！ “我都被他们搞糊涂了，又不懂得这些，所以没有问你说的那些情况，而且我根本就不知道这些情况需要了解啊！！”。小妹瞪大着眼睛，回答着我的问题。“现在我想过，房子并不像他们说的那么好，我不想买了，你看，我交的那3万5千元是否可以退回来。 · 连吃饭都没有吃，这连环的问题都出来了，想想，·咱们还是解决肚肚的问题才说吧，要不，律师都成了瘦鸡啦。哈哈而且，可以先想清楚，咱们没有必要

房屋装修纠纷起诉状[律师推荐版]

民事起诉状原告:***，女，汉族，****年**月**日生，公民身份号码***************** ，住*********************，联系电话***********。被告:***，男，汉族，****年**月**日生，公民身份号码********************，住*******************，联系电话**************。诉讼请求：一、请求依法判令被告支付原告工程款人民币_____元，并支付原告上述款项自_____年___月____日起至实际支付之日止的利息损失(按______银行同期同档次贷款基准利率计算); 二、本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由： _____年_____月____日，被告将__________工程发包给原告，并与原告签订了《_________合同》，合同约定：施工面积约为_______，总工程价约为______元，按实际施工面积结算工程款。合同对如何支付工程款作了约定：1、合同签订后，被告向原告支付总款_____作为合同定金；2、工程全部完成，经现场验收合格，核对施工数量，被告向原告付清工程款______，余下_____质量保证金，待保修期满______年后，一次性付清。合同中明确约定工程保修期为____（大写）年，保修期自竣工验收签字之日起计。合同签订后，被告支付了____万元的定金。_____年____月____日，被告验收了该工程，并对原告实际施工面积和工程总价款都予以了签字确认。原告实际施工防腐面积为_______，工程总价款为_______元。时至今日，该工程的保修期早已届满，但

房产纠纷律师费用收取多少

一、房产纠纷诉讼时效有哪几种 1、房产纠纷一般诉讼时效：2年。一般时效通常适用《民法通则》第135条规定的诉讼时效为两年，从权利人知道或应当知道权利被侵害之日起计，超过两年，人民法院不予受理。 2、房产纠纷特别诉讼时效：1年。特别时效适用《民法通则》第136条第三项的规定“延付或者拒付租金”的情况，诉讼时效为一年，超过一年的，人民法院不予受理。 3、房产纠纷最长诉讼时效：20年。最长时效适用《民法通则》第137条的规定“从权利被侵害之日起超过二十年”的，人民法院不予受理。换言之，即权利人不知道或者不应该知道自己的权利被侵害，请求人民法院保护也应在二十年时效之内提出，超过二十年，人民法院不予保护。房产纠纷律师费用收取多少二、房产纠纷一般打官司要多久 1、房屋纠纷属于民事案件，根据民事诉讼法规定，简易程序的审理期限是三个月，普通程序审理期限是六个月，不包括鉴定、公告等期限，如一方不服判决上诉，二审审理期限为三个月，如果发回重审，一审按照普通程序重新审理，二审期限仍然为三个月。 2、民事诉讼法第一百四十九条人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。三、房产纠纷律师费用收取多少 1、无财产争议案件：普通民事、经济、行政案件，不涉及财产的，根据案件性质、复杂程度、工作所需耗费时间等因素，在6000-100000元之间协商收取；外地民事、经济、行政案件不涉及财产的，代理费不低于20000元。 2、法律文书：代为撰写、修改、审查法律文书，根据法律文书的性质、难易程度、工

房地产律师业务

《房地产律师业务》课堂笔记（转自点晴网）主讲人：王宇一、房地产项目流程（一）开发创意房地产流程：开发创意——项目论证——资金组织方案——公司成立——土地取得——立项规划——设计选择——总分包招投标——甲供材料商选择与谈判——建设——预/销售/租——按揭、融资——验收、交房——装修——物业管理——保有型物业再融资——办证——二手房交易——股东权益纠纷、并购就是发展商想做房地产的时候，他会根据整个市场先做调研，这个调研不仅仅是法律上的东西，更多的是经济指标：人口、居住密度、层次、收入、年龄段、周边的已有的建筑的情况，建筑本身在开发形态上分：最高端的商业地带，比如商场、写字楼、酒店。这是在整个房地产产业链是是老大，这是市场价值最高的。他考虑是商业地产住宅类。住宅类就是别墅、公寓、住宅、经济适用房。这个时候律师有介入的空间，这个环节要求律师要有经验，对整个你所服务的区域，大概有些了解，知道在这个市场上，什么样的楼盘、什么样的物业推出对应的一些历史上的事件、典型案例和一些明摆着的和隐藏比较深的法律风险，这个时候在他创意阶段提出来。比如说我们原来介入过项目论证，那个发展商拿到那块地很不容易，因为还是在协议出让的时候，跟原土地方关系非常好，后来这个企业已经把卖地的合同给他了，也签了意向书了。但这种情况下，有九家机构找到这个企业，说要买这块地，条件就是前期花的所有的公关费，以及正常的项目投入，只要你能拿出票，没票能写出正常说明的，全报销之外再加9千万的纯利买这块地。这个时候对于发展商而言，就面临着一个巨大的诱惑，因为他的历史是长期倒买倒卖项目，也积累了一定的实力。这种情况之下，因为我们是他们的法律顾问，就找到我们商量，如果我们拒绝了，我们自己做开发，是从整个前瞻性上有什么样的法律风险，后来我们就给他论证，如果说拒绝这次机会，要保证对于土地方签的所谓的土地权转让合同，要能够正常履行。如果出现违约，根据合同，违约责任是怎么定的，超过几个月把土地收回，并且罚没交的几千万的定金。第二个所谓的投资法律风险，要委托很多其他的中介机构帮着作项目论证。论证完了以后，发展商考虑到了所有的风险都能承受，就做了一个比较详尽的操作方案，任何一个发展商最重要的就是拿到一块号地，资金链不断就意味着成

房屋买卖合同纠纷律师函

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载房屋买卖合同纠纷律师函甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

（）律函字第号有限公司：律师事务所依法接受、、（下称业主）的委托，就贵公司与上述业主之间的商品房买卖合同纠纷一事致函与贵公司。根据业主们提供的相关证据材料，贵公司与上述业主签订了一份《楼宇认购书》。该《认购书》约定，上述业主自愿认购中国市《楼宇》（注册名：商住中心）的物业，并同意按银行按揭付款的方式向贵公司支付购楼款。该《认购书》签订的日内，按照该《认购书》的约定，上述业主已将缴楼款存入有限公司在银行支行的账号，并与贵公司签署了《商品房买卖合同》、与银行签订了《个人住房抵押贷款合同》办理完银行按揭手续。《商品房买卖合同》约定“贵公司应当在年月日（或年月日）前，将符合交付条件的商品房交付给买受人（业主）使用。逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受解除合同通知到达之日起日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的％向买受人支付违约金。” 我们认为，贵公司与上述业主之间是合法有效的商品房买卖合同关系。《商品房买卖合同》签订后，贵公司理应在该合同的交楼期限内（即于年月日（或年月日）之前）将符合交付条件的物业交付给业主们使用。现如今贵公司逾期交楼的时间已超过了天，依据贵公司与业主的《商品房买卖合同》的相关约定，业主依法有权解除该《商品房买卖合同》，同时有权要求贵公司退还已付款和支付违约金。现上述业主经过慎重考虑，决定解除与贵公司之间的《商品房买卖合同》。在贵公司接

关于房屋纠纷答辩状

关于房屋纠纷答辩状房屋买卖合同纠纷答辩状答辩状范本答辩人：李x 代理人：广东金联律师事务所马俊哲律师因陈x诉李x房屋买卖合同纠纷案一案，根据事实及相关证据，提出以下答辩意见：一、关于本案的事实。 2013年1月5日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定将位于从化市xx街xxx畔x11栋401房以715000元的价格出售给原告。现原告以被告拒收定金为由起诉至贵院。二、关于原告提出的诉讼请求。原告主张我方拒收定金于法无据，且不可能存在拒绝收取定金的情况。第一、我方签订《房屋买卖合同》当天给了账号给原告，但对方一直未支付定金给我方，同时在原告提交的相关证据中，邮件无法看出是与本案的纠纷相关联的，也不是以原告的名义发出，仅仅是律师函三个字，正常人拒收写上律师函的邮件是情理之中的，也不清楚该邮件里面的律师函是何内容，因此，我方认为与本案无关。第二、根据《房屋买卖合同》第三条的约定，经纪方作为代理人有权代收代付定金、房款及相关税费。但对方一直未将定金提存给中

介，对方一直没履行合同下的义务。第三、涉案的主合同《房屋买卖合同》并无约定支付定金的情况，即使原告提交的证据中令页提交了一份关于定金与剩余楼款的交易的附件，但该附件无法与《房屋买卖合同》联系起来，且无原被告的签名确认，更严重的是，该合同约定的时间是2012年，而本案的买卖合同签订的时间是在2013年。第四、附件上约定支付定金的时间是在1月5日，结合《房屋买卖合同》上签订的时间也是1月5日，也就是说签订合同当天是可以直接给定金的，但是对方一直未履行支付定金的义务。第五、原告要求的违约金过高，同时我方并非违约方，违约金是在要补充对方的损失在产生的，现对方毫无损失，要求违约金过高，并不合理。以上答辩意见请法庭考虑! 此致 XXX人民法院答辩人：二0 年月房屋被侵占的答辩状答辩人(一审原告)：白×× 答辩人就上诉人周××、黄××提出上诉一案，提出答辩如下：一、针对上诉人提出的第一项"一审法院认定事实和适用法律错误"，答辩如下：

房屋买卖纠纷律师代理词

房屋买卖纠纷律师代理词代理词审判员: 贵院审理的原告王恩群诉被告宋淑玉、丁莉晶、丁学宝、丁学义第三人赖庆根房屋买卖纠纷一案,四川致高律师事务所接受被告委托,指派陈世洪律师出庭代理诉讼,现发表如下代理意见: 第一、原告王恩群与被告宋淑玉所签订的房屋买卖协议书是无效的。答辩人宋淑玉因认识原告丈夫赖庆根之故,经赖提出购房要求, 于在2006年5月16日达成就三子女可能获得的一套三的安置房屋出卖给原告夫妇的《购房协议》,签订协议当时原告、第三人赖庆根夫妻倆均在场,只是以原告的名义所签订。该房屋因政策等原因,迟迟没有分配下来,直到2007年12月初原告之夫赖庆根找到宋淑玉协商解除合同之时。本律师认为:首先,宋淑玉不是适格的卖房人,无权代理被告莉晶、丁学宝、丁学义对房屋做出出卖的处分。原告在庭审中也没有提交宋淑玉有代理权的证据。实际情况是被告莉晶、丁学宝、丁学义是在2008年2月份才签订安置协议,才拿到房屋。对此前卖房的事实不知情。其次,原告与被告宋淑玉签订协议时该房屋更没有建成,房屋的坐落、面积等都不知道,买卖房屋不动产的特定标的物尚不存在。依照《城市房地产管理法》第三十七条第一款第（六）项“未依法登记领取权属证书”不得转让的规定,因属于无效合同。故,原告王恩群与宋淑玉签订的合同,应属于无效合同。依据合同法根据《合同法》第56、58、59条的规定,合同被确认无效或被撤销的法律后果主要有返还财产。王恩群在签订本合同过程中仍然没有尽到审慎的注意义务,存在过错,导致合同无效无法履行、自始无效,被告没有任何违约情形,王恩群追究被告的违约责任的请求不能得到支持。第二:第三人赖庆根的行为构成表见代理我国《婚姻法》第十七条规定“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权”,《婚姻法》司法解释对上述规定作了进一步的阐述:因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定,且一经作出即代表夫妻双方的意思表示;非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定时,夫妻双方应当平等协商,达成共识,共同对外做出决定;从保护善意第三人及交易安全的角度考虑,夫妻一方与第三人进行的民事行为,对夫妻一方所为之行为后果,一般适用表见代理的规定,即夫或妻一方所为,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。夫妻间的相互代理权是基于夫妻身份而产生的,不以明示为必要条件。我国《合同法》第49条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然以被代理人的名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。从上述规定可以看出,表见代理实质上是一种无权代理,即代理人不具有代理权。但是,由于表见代理中代理人的代理行为在客观上存在使第三人相信其有代理权的事实和理由,因此法律赋予其有权代理的效力。表见代理的重要特征之一是行为人必须以被代理人的名义为民事法律行为,另一重要特征是客观上存在使第三人相信行为人有代理权的事实和理由,即第三人是善意无过错的。本案中,第三人赖庆根签约退房行为是否构成表见代理,关键要看被告宋淑玉是否有足够的理由相信赖庆根有权办理退房款。尽了一个善良的买受人应尽的注意义务,而与没有代理权的代理人进行了房屋交易行为,根据《合同法》的诚实信用原则,也应得到保护。本律师认为:本案签订合同时原告和第三人均在场,被告宋淑玉认为系该夫妻二人在场。2007年12月初,这时原告之夫赖庆根找到我说,因房屋现还没有拿到,王恩群不想买了,但觉得碍于情面,委托他来和我商量。宋淑玉基于合理的信赖,有理由相信其来退房款是与原告夫妻二人

靳双权律师解析一起公有住房承租人去世后的房屋纠纷案例

公有住房承租人去世后的房屋纠纷案例解析（转载自安居房地产律师网）案情介绍林某1周岁时父母离异，林某由母亲直接抚养，户口与母亲落在一起。林某之父承租拆迁安置公房一套，该房产权为某物业公司（国有企业）所有。2004年林某之父去世，而此时林某祖父母已去世，林父直系亲属仅林某一人。林父去世后，林某的叔叔拿着房屋钥匙和租赁契约，实际占有房屋。林某多次协商房屋产权单位，要求变更租赁契约，将承租人变更为自己，产权单位以林某户口不在承租房内、林某不是共同居住人为由不予变更。林某起诉叔叔，要求腾退房屋，法院以林某未能提供合法产权证明或使用权证明为由，判决驳回林某诉讼请求，林某不服，上诉至中级法院；同时另行起诉产权单位，要求法院确认其享有父亲遗留公房的居住权，判决产权单位为其办理承租协议变更手续。腾房纠纷二审开庭时，林某申请中止诉讼，中级法院未予理睬，判决维持原判。对于林某提起的居住权确认之诉，一审法院以林某不符合《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）规定的有关承租人变更条件为由，驳回林某诉讼请求，林某现已上诉至中级法院。房产律师靳双权评析本案争议的难点在于法律规定空白，调整公房租赁的法律缺失，管理上以政府工作部分发布的规范性文件为主。而这些政策性文件又规定的比较泛泛，不具备操作性。一、本案诉讼策略的选择产权单位不予变更登记也符合目前的政策文件，起诉其风险较大，一则觉得胜算不大，二则担心产权单位将房屋收回。而产权单位的态度是既不收回房屋也不变更承租人，只是维持现状，侵害林某现实利益的实际是林某的叔叔。起诉叔叔诉求直接，且能规避政策风险，所以选择了以林某叔叔为被告，提起了房屋腾退诉讼。在该案一审败诉后，便及时提起了居住权确认之诉。二、法院关于腾房纠纷之诉的判决是否适当？法院以林某未能提供合法产权证明或使用权证明为由，判决驳回林某诉讼请求，此判由和判决结论看似合法，实则是一纸不负责任的判决。林某作为其父亲的唯一直系亲属，对父亲遗留的财产权益应该当然享有，其对房屋的占有和使用权益是一种当然权利，即便其居住权在得到行政或者司法确认以前。举个例子：某人死后其继承人未及时将死者遗留下来的房产作变更登记，一个不相干的人强行住进该房屋，难道死者的继承人还要先办理房产过户后才能请出这个非法侵占他人住宅的人？即便司法确认林某对争议房屋没有居住权，在产权单位收回房屋前，林某作为其父亲的法定继承人和唯一直系亲属，对父亲生前居住过的房屋也享有管理的权利，也有权要求其叔叔腾退房屋。如果说林某的诉求没有依据，那么其叔叔非法强占他人住宅就有依据？法院作出这样的判决岂不是在保护非法利益？综上，法院在审理该案时基本事实没查清，尽管林某暂时未取得权属证书，但称职的法官会依职权调查或者询问林某叔叔的居住依据，必要时可发出司法建议并主动中止诉讼，这样才能作出合法合理的判决。直接以证据不足驳回林某诉讼请求，是对当事人的不负责任和对司法资源的浪费。三、《北京市公有住宅租赁合同》条款剖析《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）属于规范性法律文件，由北京

房产纠纷打官司需要多少钱

在我们的生活中，不管做什么都离不开法律的支持，比如说买卖房子。买房或者卖房都是很容易发生纠纷的，一旦发生纠纷我们就需要法律的支持，因为一般人对法律这块的知识是比较缺乏的，所以需要找专业的律师来援助我们，这是后有人就会问了，找律师要多少钱？财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：不超过1万元的，每件交纳50元；超过1万元至10万元的部分，按照2.5％交纳；超过10万元至20万元的部分，按照2％交纳；超过20万元至50万元的部分，按照1.5％交纳；超过50万元至100万元的部分，按照1％交纳。超过100万元至200万元的部分，按照0.9％交纳；超过200万元至500万元的部分，按照0.8％交纳；超过500万元至1000万元的部分，按照0.7％交纳；超过1000万元至2000万元的部分，按照0.6％交纳；超过2000万元的部分，按照0.5％交纳。很多当事人觉得向律师咨询案件，律师漫天要价、收费太高，但其实律师只

是按规收费，各项服务都有一定的标准。律师服务收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费、风险代理收费等方式。同等，标的额越高则收费越贵。如果大家觉得律师费太高，其实有几种情况下是可以由败诉方来承担律师费的，具体的情况建议大家直接去咨询律师比较好，一句两句说不清楚。大家觉得律师费高，那么就想要问一句，如果说一家律所收费很低，你们愿意找他们吗？这时候大家就会想他们为什么这么低，是不是不正规，服务不好，是不是胜诉率低等等问题。其实关于律师费的问题，大家只要找的是正规的律师事务所机不需要太担心，因为律师收费都是有标准的，而且是明码标价，所以一开始就要签订好协议。成都京师律师事务所有很多比较知名的律师，在网上的搜索率比较高，整个律所虽然在四川的名气不是很大，但是事务所的业务能力是很强的，官司的胜诉率比较高。

房地产买卖纠纷律师函

房地产买卖纠纷律师函律师函致:陆XX小姐由:广东格林律师事务所/张旭锋律师关于要求贵方承担违约责任的函敬启者: 广东格林律师事务所依法接受曹XX先生(以下称“委托人”)的委托,指派本律师就要求贵方承担违约责任向贵方致函如下: 一、本律师经调查核实发现的问题。 1、根据《房地产买卖合同》(中原地产NO:005XXXX,以下称“买卖合同”)附件第一条第一项的约定,委托人有义务支付定金人民币10000元,并有义务支付首期楼款人民币70000元(已包含定金)。买卖合同签定前后,委托人已经按照合同的约定全面妥当地履行了自己的合同义务。首期楼款人民币70000元(已包含定金)已经全部如期支付。 2、2007年5月9日,广州市房地产交易登记中心以登记字号07交登0101XXXX接受房地产权转移登记申请。 3、根据买卖合同附件第十一条的约定,卖方逾期交付该物业,或者未能按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天,按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金;逾期30天,买方有权不再购买该物业,卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。 4、根据买卖合同附件第一条第一项的约定,交易手续需在2007年5月20日前完成。 5、委托人按照合同约定全面妥当地履行了自己的合同义务,如期支付首期楼款人民币人民币70000元(已包含定金)后,贵方一直没有办理交易手续,至今已经逾期达60日。 6、委托人至今未收到贵方关于违约行为的任何解释,未见贵方有退回首期楼款人民币人民币70000元的任何意思表示,亦未收到贵方有意承担违约责任的任何意思表示。二、本律师就委托人与贵方在履行合同中出现的问题的见解。 1、《中华人民共和国合同法》第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买卖合同签定前后,委托人已经按照合同的约定全面妥当地履行了自己的合同义务。而贵方在收取相应款项之后,并没有按照买卖合同的约定办理交易手续,至今已逾期60日,已经构成违约。 2、由于贵方构成违约,且逾期已经超过30天。根据买卖合同附件第十一条的约定,委托人有权解除合同,贵方应退回全部已收款项并向委托人支付该物业成交价的10%(22,000元)作为违约金。 3、根据买卖合同附件第十条的约定,贵方还应该就委托人已经支付给广东中原地产代理有限公司的中介服务费人民币5,280元向委托人进行赔偿。三、就本《律师函》述及问题给贵方的通知。鉴于贵方无端拒绝履行合同义务,逾期已经超过30天,委托人根据合同约定依法行使解除合同的权利,现委托人业已授权本律师正式通知贵方: 1、本律师函到达贵方之日,《房地产买卖合同》(中原地产NO:005XXXX)解除。 2、请贵方在本律师函到达贵方之日起七日之内,向委托人支付下列款项: 首期楼款人民币人民币70000元; 违约金人民币22,000元; 中介服务费人民币5,280元; 委托人因签约而往返台北/澳门/广州之机票、车费、住宿费等合计人民币6,900元; 律师服务费人民币2000元。

民事起诉状(房产违约)律师拟定版本

民事起诉状原告：XX，男，汉族，生于19XX年XX月XX日，住XX市XXXXXXXXXXXXXXXXX，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，电话：XXXXXXXXXX。原告：XXX，女，汉族，生于19XX年XX月XX日，住XX市XXXXXXXXXXXXXXXXX，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，电话：XXXXXXXXXX。被告一：XXX，男，汉族，生于19XX年XX月XX日，住XX市XXXXXXXXXXXXXXXXX，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，电话：XXXXXXXXXX。被告二：王XX，男，汉族，生于19XX年XX月XX日，住XX市XXXXXXXXXXXXXXXXX，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，电话：XXXXXXXXXX。被告三：XXXXX房地产销售有限公司，住所地：北XX市XX区XXXXXXXXXXX室。法定代表人：XX 联系方式：案由：合同纠纷诉讼请求：一、判令被告一王XX退还原告定金的人民币XX元。二、判令三被告共同承担违约责任，赔偿原告违约金XX元。三、本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由三被告承担。

事实与理由： 20XX年4月8日原告与被告XXX的委托代理人被告王XX（两被告系爷孙关系）在被告XXXXX房地产销售有限公司中介下签订了《房产买卖中介合同》、《房产买卖中介合同补充协议》。该合同约定：原告购买被告XXX位于XX市XX区XXXXXXXXXXXX的个人住房，建筑面积为64.47平方米，总价款为人民币X万元，购房定金为人民币X万元，并约定被告XXX及王XX于20XX年4月30日之前办理贷款购房相关手续。合同签订后，原告当即按约定支付被告XXX的委托代理人被告王XX定金X万元，但被告XXX及委托代理人被告王XX却疏于履行自己合同的义务，约定到了办理贷款手续的最后期限，被告XXX及委托代理人被告王XX没有按照合同履行自己的义务，原告多次催促无果。20XX年5月XX日被告XXXXX房地产销售有限公司告知原告，原告XXX已经过世，三方签订《房产买卖中介合同》、《房产买卖中介合同补充协议》无法继续履行，并且说是无效合同，因为被告王XX没有代理权。被告王XX作为被告XXX孙子，在本合同签订时候就已经明确表示具有相关授权资质，后续会以公证委托书的形式补充给原告，并在被告XXXXX房地产销售有限公司中介下签订，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的

房地产纠纷的处理方案

房地产纠纷的处理方案发生房地产纠纷后处理的原则一般是当事人有约定的从其约定，无约定的按法律法规的规定处理，深圳马成律师团知名房产纠纷律师总结具体的解决方案如下： 1、协商解决房地产纠纷。纠纷各方依据当事人之间订立的合同自行协商，平等、互利、合理、有偿的解决双方之间的房产纠纷。如果纠纷各方无法协商解决，可根据纠纷的性质及法律关系分别向行政主管机关投诉，或申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。 2、行政机关依职权处理房地产纠纷。争议双方的一方向行政机关投诉后，行政机关根据主管范围受理，依据有关法律和行政法规、规章作出行政决定。如当事人对行政决定不服，可提起复议或提起行政诉讼。除终局复议以外，当事人不服复议决定的，须在收到复议决定书之日起15天内向人民法院提起行政诉讼；但行政决定一作出即可执行，提起行政复议或诉讼并不停止执行。 3、仲裁或诉讼程序解决。如果纠纷不属于行政机关主管，当事人可申请仲裁或提起民事诉讼。申请仲裁必须有约定的仲裁协议，如无约定，不可申请仲裁，只能提起民事诉讼。仲裁实行一裁终局制，裁决作出后，当事人不可就同一纠纷再次申请仲裁或向人民法院起诉。如有什么房产纠纷相关法律问题可以直接到深圳知名律师团队马成律师团网咨询！

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房产纠纷案例

一年一度的春季房交会又开始了，亲爱的，我们一起去买房吧，我带着你，你带着钱～OH～NO!记者就经常发生的房产纠纷请教辽宁仕鹏律师事务所刘甲明、曲晓俊律师后，认真地告诉你，不要光带着钱就去买房哦～买房前阅读一下律师给你的购房须知吧～二手房陷阱:二手房买卖合同，约你千条也不厌烦～【案情回放】 2011年11月11日～李刚向陈锋购买了一套二手房～购买时～陈锋称房屋内尚有一户租客～租赁期限尚余半年～并将半年的租金交给李刚。双方在商品房买卖合同中约定～卖方保证房屋不存在任何产权争议等妨碍物权实现的情形～否则买方有权要求解除买卖合同～并要求卖方支付违约金。于是李刚向陈锋交纳了房款～陈锋协助李刚办理了房屋登记手续。但是半年期满～那户人家依然居住在该房屋内。李刚前往了解情况才知～原来那户人家与陈锋就该房屋存在产权争议。李刚找到陈锋要求退还购房款～却遭到拒绝～双方因此发生争议。【法律分析】本案的争议焦点在李刚与陈锋已经履行完商品房买卖合同并办理完过户～在第三人占据房屋拒不腾退的情况下～李刚是否有权要求解除与陈锋的合同。通常这种情况下～李刚可诉至法院要求第三人腾退房屋～但是可能会面临被占房者骚扰及诉讼和执行时间过长的现实问题。本案中～李刚与陈锋在其商品房买卖合同中对可能阻碍买方实现物权的情形及违约责任进行了明确约定～因此～李刚有权依照合同的 1 约定～要求陈锋退还购房款并承担违约责任～也可选择通过诉讼要求第三人腾退房屋～李刚可根据实际情况作出对自己有利的选择。【律师提示】

最新出台的二手房新政～大大刺激了二手房交易市场。律师在此就二手房交易中的注意事项作出如下提醒:第一～需确认房主真实身份～并就房屋是否存在共有物权和担保物权～或者租赁期限尚未届满等对物权实现构成障碍的情形进行了解。第二～买卖双方必须见面～就阴阳合同和税金等问题进行明确书面约定～谨防不良房屋中介从中进行诈骗。第三～买卖合同中应当就房屋交接状态进行详细约定～如房屋内交接时应当有哪些硬件～房屋交付时水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接等进行明确约定。第四～双方应在买卖合同中对户口迁出进行约定～由于户口迁移不属于法院受理案件范围～若合同中无约定～卖方又不配合迁移户口～买方将面临哭诉无门的窘境。第五～在合同中明确约定房款支付的时间段～为防止一房二卖现象的发生～最好约定在签订合同时～卖方将房产证交中介保管～买房将定金交中介保管～在卖方将房屋清空后再支付房屋首付。第六～对房屋的自然情况进行详细了解～如房屋内是否存在房主隐瞒但应当维修的问题～是否发生过凶案～周围邻里关系等情形～在对上述情形进行充分了解并判断不影响居住后再决定是否买卖。出资证明:共同还贷才有权分割婚后还贷部分及相应增值利益～【案情回放】 2 李健与王梅筹备结婚时～由于李健家庭较为富足～其父母为两人付首付买了新房～房屋登记所有权人为李健。后两人进行了结婚登记。婚后李健和王梅的收入仅够日常生活～李健父母总会定期将每个月的房贷交给李健～由李健自己还至银行。然而他们的幸福生活只维持了五年～两人因为琐事而决定离婚。但两人就王梅是否有权主张分割婚后房屋还贷部分及相应增值部分这一问题产生了争议。【法律分析】

律师办理房地产法律业务指引

房地产法律业务指引(试行) 房地产法律业务指引(试行) （经广州市律师协会四届第十三次常务理事会讨论通过） 2002年9月29日第一章总则第一条为了实现广州市执业律师从事房地产法律业务的规范化，限制不正当竞争，防范执业风险，特制定本指引。第二条本指引所称的房地产业务，主要包括：涉及房屋土地为标的物的建设、买卖、租赁、使用、物业管理、金融、修缮及土地使用权出让、转让等方面的法律顾问、非诉讼及诉讼业务。第三条本指引所述的各项业务的从业主体，须为已取得律师执业证的执业律师。未取得律师执业证的人员不得独自从事房地产法律业务，但可协助执业律师工作。第四条执业律师应以事实为依据，以法律为准绳，诚实守信、勤勉尽责，尽职尽责地维护委托人的合法权益，努力为委托人提供优质高效的法律服务。第五条本指引旨在为执业律师从事房地产法律业务提供最基本的指引，执业律师还应结合自己的实践经验，丰富及完善各项业务操守。第六条本律师协会的会员，均可申请参加房地产法律专业委员会的各项业务活动。在执业活动中遇到的各类房地产法律问题，会员本人可申请律协房地产法律专业委员会就相关法律问题进行研讨；房地产法律专业委员会认为需要研讨的，应组织召开有关业务研讨会。第七条本律师协会在处理本会会员执业纪律和纠纷案件时，涉及房地产法律业务的案件，参照本指引。第二章公司法律顾问业务第八条公司法律顾问业务主要包括以下各项：（一）常年法律顾问：指执业律师接受房地产公司或房地产中介公司、建筑公司、拆迁公司或物业管理公司的委托，并通过书面合同确定的、为期一年以上的，为委托人提供法律服务的业务。（二）项目法律顾问：指执业律师接受房地产公司、建筑公司、拆迁公司或房地产项目法人或项目投资者等的委托，并通过书面合同确定的，专为指定项目提供法律服务的业务。第九条律师在接受委托之前，应审查委托人合法持有的下列文件原件： (一)公司法律文件（通用）：１、企业法人营业执照；（通用）２、企业资质证书；（通用）３、会计师事务所出具的公司注册资本金或投资的验证报告；（通用）４、公司章程；（通用）５、董事会名单；（通用）６、法定代表人证明书；（通用）（二）业务法律文件：１、项目建设用地规划许可证或（项目类）２、项目土地使用权出让合同或项目建设许可证或（项目类）３、土地使用人已缴清出让金的发票或（项目类）４、土地使用证或相应的权属证明或（项目类）５、房地产权证（房产已建成并通过确权的）；（项目类）６、房地产项目使用验收的各项合格证；（物业管理类）７、物业管理委托合同；（物业管理类）８、物业移交确认文件；（物业管理类）９、法律、法规规定的物业资料；（物业管理类） 10、物业管理公约（物业管理类）第十条从事常年法律顾问业务的，应建立律师业务档案，每次工作的工作记录应归档备案，每月应有工作记录或拜访委托人的工作情况记录。第十一条从事项目法律顾问业务的，应建立律师业务档案，并将每次工作的工作记录归档备案。第三章其它非诉讼法律业务第十二条业务范围非诉讼法律业务主要包括但不限于： 1、出具法律意见书； 2、代理仲裁； 3、代为起草合同、参加合同洽谈； 4、见证商品房的预售、买卖； 5、代理房地产交易； 6、代办房地产抵押； 7、代理房屋租赁； 8、代理房屋拆迁； 9、受委托协调各类涉及房地产的纠纷。第十三条出具法律意见书业务（一）从事该项业务的一般程序： 1、详细阅读委托书所列的委托事项（委托事项如不明确、具体，要求委托人修改）； 2、发出律师费报价单； 3、委托人确认律师费报价； 4、收集相关的法律、法规； 5、审阅委托人提供的文件资料； 6、进行必要的调查； 7、对所涉重大争议问题进行研究； 8、起草及出具《法律意见书》；（二）法律意见书一般应具备下列内容： 1、受托事项; 2、受托时间； 3、委托人提供的文件资料； 4、律师实际进行的调查情况； 5、法律依据及法律意见； 6、律师执业证编号及其亲笔签名； 7、律师事务所盖章。（三）出具法律意见书前应详细阅读委托人提供的文件资料和进行必要的尽职调查。（四）出具法律意见只能以现行有效的法律、法规作依据。地方政府的行政规章和政府主管部门实际执行状况应当作为备注说明，不得作为提供法律意见的依据。（五）涉及本市重大项目或出具确认项目无效的法律意见时，应征得