2015年1_9月房地产开发投资资金来源情况_

106

CHINA INVESTMENT

2015.11

境内企业境外投资流程最新整理)

境内企业境外投资流程 一、境内企业境外直接投资审批程序概述 在通常情况下，中国企业投资者必须获得至少三个政府部门的登记或核准，分别是发展和改革委员会（“发改委”）、商务主管部门（“商务部”）、外汇管理部门（“外管局”）其职权和管理事项分别为： 1、发改委，负责规划、监管和协调中国经济发展和行业政策，主管对外投资项目的立项审批； 2、商务部（厅），负责具体境外投资事项审批或核准，并发放中国企业境外投资证书； 3、外管局，负责对境外投资的外汇登记及备案。 二、具体审批流程及要点 （一）境外投资立项审批（发改委） 1、审批权限 （1）核准 依照现行规定，根据投资项目和投资金额的不同，境外投资项目核准的主管机关为各级发展改革部门。具体权限划分如下： 中方投资额10亿美元及以上的境外投资项目，由国家发展改革委核准。涉及敏感国家和地区、敏感行业的境外投资项目不分限额，由国家发展改革委核准。其中，中方投资额20亿美元及以上，并涉及敏感国家和地区、敏感行业的境外投资项目，由国家发展改革委提出审核意见报国务院核准。 敏感国家和地区包括：未建交和受国际制裁的国家，发生战争、内乱等国家和地区。 敏感行业包括：基础电信运营，跨境水资源开发利用，大规模土地开发，输电干线、电网，新闻传媒等行业。 （2）备案 除上述之外的境外投资项目实行备案管理。其中，中央管理企业实施的境外投资项目、地方企业实施的中方投资额3亿美元及以上境外投资项目，由国家发展改革委备案；地方企业实施的中方投资额3亿美元以下境外投资项目，由各省、自治区、直

辖市及计划单列市和新疆生产建设兵团等省级政府投资主管部门备案。 2、项目信息报告 中方投资额3亿美元及以上的境外收购或竞标项目，投资主体在对外开展实质性工作之前，应向国家发展改革委报送项目信息报告。国家发展改革委收到项目信息报告后，对符合国家境外投资政策的项目，在7个工作日内出具确认函。项目信息报告格式文本由国家发展改革委发布。 3、核准和备案程序及条件 （1）核准程序及条件 由国家发展改革委核准或由国家发展改革委提出审核意见报国务院核准的境外投资项目，地方企业直接向所在地的省级政府发展改革部门提交项目申请报告，由省级政府发展改革部门提出审核意见后报送国家发展改革委；中央管理企业由集团公司或总公司向国家发展改革委报送项目申请报告。 向国家发展改革委报送的项目申请报告主要包括项目名称、投资主体情况、项目必要性分析、背景及投资环境情况、项目实施内容、投融资方案、风险分析等内容。项目申请报告示范大纲由国家发展改革委发布。 项目申请报告应附以下附件： a.公司董事会决议或相关的出资决议； b.投资主体及外方资产、经营和资信情况的文件； c.银行出具的融资意向书； d.以有价证券、实物、知识产权或技术、股权、债权等资产权益出资的，按资产权益的评估价值或公允价值核定出资额，并应提交具备相应资质的会计师事务所、资产评估机构等中介机构出具的审计报告、资产评估报告及有权机构的确认函，或其他可证明有关资产权益价值的第三方文件； e.投标、并购或合资合作项目，应提交中外方签署的意向书或框架协议等文件。 对于项目申请报告及附件不齐全或内容不符合规定要求的，国家发展改革委在5个工作日内一次性告知申报单位予以补正。 涉及敏感国家和地区、敏感行业的境外投资项目，国家发展改革委在受理项目申请报告之日起3个工作日内征求有关部门意见，有关部门应当自收到征求意见函之日起7个工作日内出具书面意见。

对项目投资建设资金的筹划及建设资金保障措施

对项目投资建设资金的筹划及建设资金保障措施 根据我单位的实际情况，我单位的主要资金来源有为自有资金及银行贷款， 1、建设项目投资估算 本项目总投资主要划分为工程施工前期费用、施工期费用、基本预备费、工程建设其他费用等组成。其中，工程施工前期费用包括：项目公司筹组及工程管理费、项目公司驻地建设、征地拆迁补偿费及工程施工前期其他费用；施工期费用包括：工程监理费、建筑安装工程费。工程回购款为工程项目总投资与工程项目投资回报之和。 1.1 工程投入资金估算依据 1.1.1 投资建设业主招标文件； 1.1.2 建设项目总体实施规划与要求的意见； 1.1.3 工程规模、技术标准、资金来源及建设工期； 1.1.4 工程所在地形、地貌、地质条件、水电气源、基础设施条件等现场情况，以及其他有助于编制投资估算的参考资料； 1.1.5 山东省淄博市现行市政工程综合定额； 1.1.6 当地公路工程定额（造价管理）站发布的人工费单价、材料供应价格信息； 1.1.7 当地交通运输主管部门颁布的运输和装卸价格； 1.1.8 当地人民政府颁布的征地、拆迁赔偿标准和有关的各项规定； 1.1.9 已建同类工程项目的投资档案资料。 1.1.10 国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料。

1.2 工程投入资金估算 根据项目建设规划方案和投资估算，以及主要合同条款，本项目总投资为7730.85万元，工程项目投资回报率为工程项目总投资的8%，即618.47万元，工程回购款为7730.85+618.47=8349.32万元。投入资金入如下表所示： 1.3 项目征地拆迁补偿费

经工程现场实地勘察，工程红线范围内需征地拆迁补偿安置的房屋约有100栋，平均约2层，每层平均约20平方米，依据当地房屋拆迁管理实施细则及当地房屋市场价格，拆迁房屋补偿金约为1500元/平方米，预计房屋拆迁补偿费为100×2×20×1500=600万元。沿路的山地、耕地、果林、鱼塘等征地面积约为110000m2，预计补偿金约为200万元，预计征地拆迁补偿总费用800万元。 1.4 基本预备费 在项目实施中可能会发生难以预料支出，需要事先预留部分费用，由此产生设计变更，增加施工过程中工程量及费用。基本预备费一般由下列三项内容构成： 1.4.1 在批准的设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用； 1.4.2 一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；1.4.3 竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复 费用。本工程基本预备费为300万元； 1.5 项目总投资 本工程项目总投资的构成包括如下费用： 1.5.1 工程费：包括合同内建筑安装工程费、经批准的设计变更及现场签证发生的费用； 1.5.2 工程建设其他列支费用：包括工程项目的勘察设计费、施工图预算编制费、施工图审图费、可行性研究报告咨询费、环境报告咨询费、招标代理费、施工监理费、工程用地拆迁费用、建设单位管理费以及和

投资估算与资金筹措

第十二章项目投资估算与资金筹措 12.1 投资估算与资金筹措 12.1.1编制依据 1.基础资料 本估算根据设计工程和施工组织设计方案，参照国家现行有关规范、规定以及有关工程资料，以余庆县的价格为准。 （1）国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； （2）原国家计委发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； （3）设计单位提供的设计方案、设计要求、使用功能及建筑标准； （4）建设部、财政部发布的《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号文件）； （5）住房和城乡建设部颁布的《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2013)； （6）结合建筑项目同类型结构及使用标准，结算实例，按单方造价指标测算列入； （7）国家发改委和建设部关于投资项目各项费用的取费标准的规定； （8）《贵州省建筑工程计价定额》(2004版) （9）材料价格参照近期《造价信息》并结合当地市场情况； （10）关于调整贵州省2004版五部计价定额人工费和机械使用费的通知-黔建建通〔2011〕564号 （11）《贵州人工费调整的指导价文件 (黔建建通[2014]463号文)》 （12）土建工程、设备及安装工程，参照同类工程投资结构比例结算；（13）工程其他费用按照有关文件规定计算； （14）项目拟建地点的地形地势条件； （15）项目单位提供的有关数据、资料。 2、价格依据 （1）设备价格参照生产厂家产品价格加计运杂费计算，其结果合并列入投资估算表的设备购置栏内，管材价格加计管材运杂费计入管材单价； （2）材料价格根据建筑专业提供的有关数据（含部分询价）及参照同类工程估算计入； （3）业主提供的相关的土建、设备价格资料。 3、投资估算范围 本项目总投资估算包括：工程费用、装饰装修工程费、其他费用、预备费。工程费用包括建筑工程费和安装工程费。 4、编制办法 根据类似工程决算，并参考2015年地方建设工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。 12.1.2编制说明 根据余庆县城市发展规划和行业发展规划要求，结合遵义市相关行业概预算估价办法，并考虑涨价因素，粗略估算该项目的投资和收益。 1、建筑工程费估算 建筑工程费用估算依据当地与项目同类型结构形式建筑物现行实际造价指

境外投资办理流程

网上办理流程 1、网上申请，申请企业登录“广东省对外投资合作信息服务系统”直接网上申报；; 2、提交纸质材料，境内投资主体在办理对外投资备案或核准手续时，除按现行规定提交《境外投资备案表》或《境外投资申请表》、营业执照复印件外，还需提供以下材料： 1、对外投资设立企业或并购相关章程（或合同、协议）； 2、相关董事会决议或出资决议； 3、最新经审计的财务报表（全套）； 4、前期工作落实情况说明（包括尽职调查、可研报告、投资资金来源情况的说明、投资环境分析评价等）； 5、境外投资真实性承诺书（格式附后）。 6、属于并购类对外投资的，还需在线提交《境外并购事项前期报告表》。 3、受理，材料符合要求的广州市商务委给予受理; 4、初审转报，广州市商务委对网上提交材料及纸质资料进行初审后，转报省商务厅; 5、审批，省商务厅做出审批决定; 6、领取证书，市商务委通知企业领取《企业境外投资证书》; 窗口办理流程 1、提交纸质材料，境内投资主体在办理对外投资备案或核准手续时，除按现行规定提交《境外投资备案表》或《境外投资申请表》、营业执照复印件外，还需提供以下材料： 1、对外投资设立企业或并购相关章程（或合同、协议）； 2、相关董事会决议或出资决议； 3、最新经审计的财务报表（全套）； 4、前期工作落实情况说明（包括尽职调查、可研报告、投资资金来源情况的说明、投资环境分析评价等）； 5、境外投资真实性承诺书（格式附后）。 6、属于并购类对外投资的，还需在线提交《境外并购事项前期报告表》。;2、网上申请，申请企业登录“广东省对外投资合作信息服务系统”直接网上申报；;3、受理，材料符合要求的广州市商务委给予受理;4、初审转报，广州市商务委对网上提交材料及纸质资料进行初审后，转报省商务厅;5、审批，省商务厅做出审批决定;6、领取证书，市商务委通知企业领取《企业境外投资证书》;

项目投资估算与资金筹措预算方法

项目投资估算与资金筹措预算方法 一，项目总投资估算 建设项目总投资包括固定资产投资总额和流动资金。 1，固定资产投资总额 固定资产投资总额由固定资产投资、投资方向调节税和建设期利息组成，在可行性研究报告中要分别估算，并汇总为固定资产投资总额。 1）固定资产投资。根据前述各部分中估算的费用额，估算固定资产投资。 （1）工程费用。 A, 分为建筑工程、设备购置、安装工程、其他四项费用，可按主要生产车间、辅助生产车间、公用工程、服务及生活福利设施、厂外工程等分别计算，以人民币、外币分别表示。B, 主要生产车间是指生产主要产品的生产车间，辅助生产车间指为主要生产车间配套的工程项目。 C 公用工程是指为本项目生产服务的工程，如循环水场、给排水管网、给水泵站及水池、消防设施、三“废”处理、输变电工程、电信工程、供热电汽线路等。 D 服务及生活福利工程包括办公楼、试验楼、职工宿舍、食堂、学校等。 E, 厂外工程主要是指本项目外围的输水管线、排水系统、高压输变电、物料管线、通讯管线、专用码头、专用公路、铁路专用线、销售仓库、货物转运站等。 （2）其他费用。 除了将前几章中已估算的费用进行汇总分类外，还应将未估算的费用项目作出详细的估算。其主要费用项目有： A 建设单位管理费； B 职工培训费； C 办公和生活家具购置费； D, 土地征用费； E 外籍技术人员来华费用； F, 出国人员培训考察费； G, 进口设备材料国内检验费； H, 工程保险费； I, 大件运输措施费； J, 大型吊装机具费； K, 项目前期工作费； L, 设计费； M, 其他费； 第二部分费用估算是，应说明各种费用的取费标准、定额，一般按国家和地区有关规定执行。估算中有外汇费用时，以外币表示。 （3）预备费。 分为基本预备费和涨价预备费两部分。分别计算列出，涨价预备费以年度投资中第一部分费用为基础，按国家计委发布的费率计算，同时需考虑外汇部分的限价因素。 2）固定资产投资方向调节税，按国务院第82号令的有关规定执行。 3）建设期利息应根据提供的项目实施进度表已研究确定的基本建设投资来源及资金筹措方式、各种贷款的利率及分年度用款计划表计算得出。当项目投资来源为多种渠道时，应分别计算各种贷款资金的建设期利息。

《境外投资申请表》填写说明

《境外投资申请表》填写说明 1、“境外企业中文名称”，是指“申报企业”在境外设立的企业名称（中文和外文），名称应符合境内外法律法规的要求。 2、“注册资本”，是指“境外企业”的注册资本，应与“境外企业”章程、协议规定的注册资本一致。 3、“股权结构”，是指设立“境外企业”的中方、外方股东在“拟投资境外企业”中所持的股权比例。如中方股东为两家及以上，应分别列出。 4、补办境外企业手续时请按照当时实际设立方式进行补录。 5、“经营范围”，是指“境外企业”的主要经营活动内容，应符合境内外法律法规的要求。“境外企业”是投资性公司的，经营范围应写明投资具体事项或内容；“境外企业”是项目管理公司的，经营范围应写明项目管理的具体内容。 6、“所属行业”，是指“境外企业”所属行业，行业分类参照我国《国民经济行业分类》（GB/T4754-2002）执行。此项关系到境外企业的分类。 7、“投资规模”，是指中方股东（和外方股东）向其“境外企业”投资的金额。其中，“投资总额=中方投资额+外方实际投资金额”、“中方投资额=境内出资+境外自筹”。 8、“投资资金结构（中方）”，是指“境内企业”的境内出资资金来源形式。以现金出资的，应按现汇出资来源填写在“自有外汇”、“自由人民币购汇”、“国内外汇贷款”、“人民币贷款购汇”栏里；以实物出资的，应按实物出资来源填写在“设备”、“原材料”、“技术”等栏里；以知识产权出资，应按知识产权出资来源填写在“专利”、“商标”、“商誉”、“专有技术”等栏里。 9“投资项目简况”的“内容”，是指“拟投资境外企业”从事的经营活动，生产/销售的产品名称，预计年生产/销售规模，市场的占有率（在所在国/国际市场），预计的投资回收期等方面。 10、“投资项目简况”的“意义”，包括两方面的内容，一方面是通过设立“拟投资境外企业”能够获取能源资源、技术、营销网络，带动的出口，增强我企业国际竞争力等方面情况；另一方面是通过设立“拟投资境外企业”为所在国经济社会发展所作的贡献，如预计雇用的当地员工数量，为当地交纳的各种税赋等。 11、“国家有关部门核准或备案文件号”，是指根据我国有关部门规定开展境外投资应取得的核准或备案文件的文号，如发展改革、国有资产管理、外汇管理等部门的核准或备案文件等，不能填写驻外经商处（室）的意见编号。 12“资格资质文件名称其编号”，是指根据境内外法律法规和规章的要求所取得的资格资质文件和编号，如境外投资企业从事对外承包工程，应填写《对外承包工程资格证书》编号。 13、申请表中涉及金额的一律填写美元数额，若以其他币种投资，需折合为美元。 14、“企业盖章”处应加盖企业公章，如企业为中央企业或中央企业的子公司，应加盖中央企业集团公章。

房地产资金来源

1．银行贷款 目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。 2．房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

境外投资流程

境外投资流程 根据现行相关法律规定，我国境内企业和其他经济组织(“境内投资者”)如到境外投资开办非金融类企业(机构)，须遵守以下规定，履行以下手续： 一、申请到境外投资的境内投资主体应当符合下列条件： (一)在工商行政管理部门注册登记; (二)资信良好，无违法行为记录; (三)具备相应的人才、资金和技术，有一定的研发、生产和经营、管理能力。 二、经区、县商务局向北京市商务局提出申请，并报送以下申请材料： (一)申请书(内容包括境内外投资主体介绍、境外开办企业(或机构)的名称、企业注册资本、投资金额、经营范围、经营期限、组织形式、股权结构等); (二)注册地的区、县商务主管部门或者所属局(总公司)的意见; (三)境外企业章程及相关协议和章程，境外机构(办事处、代表处)工作条例及主要负责人简历; (四)境内投资主体营业执照影印件以及法律法规要求的相关资格或资质证明; (五)董事会决议; (六)根据国家有关规定需报送的其它材料。 三、境内投资主体到境外开办企业如需从境内汇出外汇，在向上海市商务局提出以上申请的同时，须向外汇管理部门提交以下材料，进行外汇资金来源审查： 1、填写《境外投资外汇资金来源审查申请表》; 2、境外投资项目的可行性研究报告; 3、经工商管理部门年审合格的营业执照(复印件); 4、经注册会计师审计的上年度资产负债表及损益表; 5、外汇资金来源证明，包括：使用自有外汇资金的，应提供有关外汇账户

的开户批准文件和最近一期的余额对账单;使用国内商业外汇贷款的，应提供投资主体与贷款行签订的贷款意向书、贷款行的经营金融业务许可证和营业执照;使用援外合资合作基金外汇贷款、外贸发展基金外汇贷款等国内政策性外汇贷款的，应提供有关主管部门批准使用该项政策性资金的批准文件; 6、视情况要求的其他材料。 四、提交以下文件进行境外投资外汇登记： 1、批准文件; 2、外汇资金来源的审查意见; 3、投资项目的合同或者其他可证明境内投资者应当汇出外汇资金数额的文件。 五、上海市商务局对核准的境外企业(或机构)代发商务部统一印制的《中华人民共和国境外投资批准证书》。 六、外企业或机构的中方主要负责人抵达后，应当立即持批准证书复印件向我驻外使(领)馆经商处报到登记。 七、经核准的境外企业和机构在当地注册后15日内，将注册文件复印件报送上海市商务局。 八、境外投资企业在当地注册和开户后，应在三十天之内将当地注册证明及企业开户银行、银行帐号等有关材料，由其境内投资者报送外汇管理部门备案。 九、境内投资主体须按规定报送经核准的境外企业的统计报表和年度报告，参加境外企业的综合绩效评价和年检工作。 十、境内投资者来源于境外投资的利润或者其他外汇收益，必须在当地会计年度终了后6个月内调回境内，按照国家规定办理结汇或者留存现汇。未经外汇管理部门批准，不得擅自挪作他用或者存放境外。境内投资者从境外投资企业分得的利润或者其他外汇收益，自该境外投资企业设立之日起5年内全额留成，5年后依照国家有关规定计算留成。 十一、境外投资企业的年度会计报表，包括资产负债表、损益计算书，在当地会计年度终了后6个月内，由其境内投资者向外汇管理部门报送。 十二、境外投资企业依照所在国(地区)法律停业或者解散后，其境内投资者应当将其应得的外汇资产调回境内，不得擅自挪作他用或者存放境外。 十三、境内投资者以外汇资金进行境外投资所分得的利润或者其它外汇收

关于境内投资主体办理境外投资备案注意事项

②为了便利化您的操作，您可以点击“返回首页-资格类-进入境外投资管理（无纸化版）”，填写申请，并根据页面提示要求上传各类电子版材料，无需进行线下递送相关纸质材料。 温馨提示 境内投资主体办理境外投资备案（核准）手续时，除按照《境外投资管理办法》要求在本系统内提交《境外投资（机构）备案（申请）表》外，请按本通知要求以电子版形式（PDF 形式）提交材料。 一、境内投资主体办理对外投资设立境外企业备案或核准手续，需提交以下材料： （一）办理备案手续： 1.《境外投资备案表》（加盖印章）； 2.营业执照； 3.对外投资设立企业或并购相关章程（或合同、协议）； 4.相关董事会决议或内部决议； 5.前期工作落实情况说明（包括可研报告、投资资金来源情况的说明、投资环境分析评价等）； 6.境外投资真实性承诺书（格式附后）；下载 7.属于并购类对外投资的，除上述材料外，还需提交尽职调查报告和《境外并购事项前期报告表》； 8.根据真实性审查工作需要，如有其它材料要求，将另行通知。 （二）办理核准手续，除提交（一）中第2至8项材料外，还需提交以下材料： 1.申请书（主要包括投资主体情况、境外企业名称、股权结构、投资金额、经营范围、经营期限、投资资金来源、投资具体内容等）； 2.《境外投资申请表》； 3.涉及敏感行业的，还需提交有关部门对境外投资所涉的属于中华人民共和国限制出口的产品或技术准予出口的材料。 二、境内投资主体办理设立境外机构备案或核准手续，需提交以下材料： 1.《境外机构备案表》或《境外机构申请表》（加盖印章）； 2.营业执照； 3.设立境外机构的内部决议； 4.设立境外机构真实性承诺书（格式附后）；下载 5.根据真实性审查工作需要，如有其它材料要求，将另行通知。 设立境外机构属核准类情形的，除上述材料外，还需提交申请书（主要包括国内主体情况、境外机构名称、开办费、境外机构负责人情况简介、设立境外机构事由等）。 三、办理《企业境外投资证书》载明的境外投资事项的变更手续，需提交以下材料：（一）涉及境外企业增（减）资情形时： 1.原《企业境外投资证书》； 2.《境外投资备案表》或《境外投资申请表》（加盖印章）； 3.营业执照； 4.相关董事会决议或相关部门内部决议； 5.境外投资真实性承诺书（格式附后）；下载 6.涉及增资的，还需提交投资资金来源说明。 7.根据真实性审查工作需要，如有其它材料要求，将另行通知。 境外投资事项属核准类情形的，还需提交申请书（主要包括投资主体情况、增/减资事由说明等）。

房地产企业资金来源及主要融资渠道分析

房地产企业资金来源及主要融资渠道分析2019年以来，房地产行业实施了全面的融资政策调控，始终围绕着“稳地价、稳房价、稳预期”的核心目标，防止房地产泡沫的产生。进入2020年，受新冠肺炎疫情的影响，年初出现短暂的货币宽松政策，但随后不断出台的监管新政再次明确了整体趋严的融资环境。从房地产行业主要融资渠道来看，2020年银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑；债券市场发行规模同比有所增长，投资人投资偏好较为谨慎，发行逐步向经营稳健的企业倾斜；美元债市场存在不确定性，非标融资持续受到强监管，预计存量规模持续收缩。预计2021年，房地产行业融资环境仍将保持适度紧缩的态势，融资政策预计不会有大幅宽松，控制总量的同时，收缩非标准化融资规模，对主要融资渠道进行调整；同时，随着“三条红线”等管理新规的实施，房地产企业有息债务的穿透管理将日趋严格。 一、当前的市场政策及融资环境 房地产业是中国国民经济的重要支柱产业之一，各地调控政策在“房住不炒”的硬约束下根据市场情况进行了微调。从调控的总体思路来看，中央对房地产泡沫化所带来的金融风险以及由此导致的居民杠杆率快速增长问题表现出极大重视。

2019年以来，调控政策加强了从“供给端”调控的力度，房地产行业实施了全面的融资政策调控，对房地产企业各主要融资渠道都进行了管控。自2019年6月，促进国民经济战略转型诉求纳入监管层的视野，压缩房地产金融资源以促进国民经济转型亦成为政策调控的重要考虑因素。从2019年三季度开始，宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度，9月全面降准+LPR降息，11月MLF降息，房地产政策向“松紧对冲”过渡。2019年11月16日，央行发布《2019年第三季度货币政策执行报告》，报告中删除了“房住不炒”的表述，仅强调“因城施策”，短期政策出现小幅宽松和边际调整，但在2020年初，“房住不炒”再次被明确，在3月召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会以及4月召开的中央政治局会议中，均重提坚持房子是用来住的、不是用来炒的，央行也专门提出要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。从中长期来看，房地产市场严控政策始终围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的核心目标。 从融资方面的调控政策来看，主要包括：第一，房地产信托等非标融资渠道受限；第二，加强对银行理财、委托贷款、开发贷款、海外债等渠道流入房地产的资金管理；第三，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率；第四，严禁消费贷款违规用于购房。

基本建设项目的资金来源

基本建设项目的资金来源 当前基本建设投资资金的来源渠道主要有以下几方面： ⒈财政预算投资 由国家预算安排的、并列人年度基本建设计划的建设项目投资为财政预算投资，也称为国家投资。 ⒉自筹资金投资 自筹资金是指各地区、各部门、各单位按照财政制度提留、管理和自行分配用于固定资产再生产的资金。自筹资金主要有：地方自筹资金；部门自筹资金；企业、事业单位自筹资金；集体、城乡个人筹集资金等。自筹资金必须纳入国家计划，并控制在国家确定的自筹资金投资规模以内。地方和企业的自筹资金，应由建设银行统一管理，其投资要同预算内投资一样，事先要进行可行性研究和技术经济论证，严格按基本建设程序办事，以保障自筹投资有较好的投资效益。 ⒊银行贷款投资 银行利用信贷资金发放基本建设贷款是建设项目投资资金的重要组成部分。 ⒋利用外资 利用多种形式的外资，是我国实行改革开放政策、引进外国先进技术的一个重要步骤，同时也是我国建设项目投资不可缺少的重要资金来源。其主要形式有：外国政府贷款；国际金融组织贷款；国外商业银行贷款；在国外金融市场上发行债券；吸收外国银行、企业和私人存款；利用出口信贷；吸收国外资本直接投资包括与外商合资经营、合作经营、合作开发以及外商独资等形式；补偿贸易；对外加工装配；国际租赁；利用外资的BOT方式等。 ⒌利用有价证券市场筹措建设资金 有价证券市场，是指买卖公债、公司债券和股票等有价证券，在不增加社会资金总量和资金所有权的前提下，通过融资方式，把分散的资金累积起来，从而有效地改变社会资金总量的结构。有效证券主要指债券和股票。 1）债券 债券是借款单位为筹集资金而发行的一种信用凭证，它证明持券人有权取得固定利息并到期收回本金。我国发行的债券种类有：国家债券即公债、国库券，是国家以信用的方式从社会上筹集资金的一种重要工具；地方政府债券；企业债券；金融债券。债券发行后，可在证券流通市场上进行交易，债券的发行与转让分别通过债券发行市场和债券转让市场进行。债券的票面价格即指债券券面上所标明的金额；发行价格即指债券的募集价格，是债券发行时投资者对债券所付的购买金额；债券的市场价格指债券发行后在证券流通市场上的买卖价格。 2）股票 股票是股份公司发给股东作为已投资人股的证书和索取股息的凭证。它是可作为买卖对象和(或)抵押品的有价证券。按股东承担风险和享有利益的大小，股票可分普通股和优先股两大类。股票筹资是一种有弹性的融资方式，由于股息和红利不像利息必须按期支付，且股票无到期日，公司不需要偿还资金，因而融资风险低。但对投资者来说，因股票的投资报酬可能比债券高，故投资的风险也大。

投资估算及资金筹措

五、投资估算及资金筹措 1．项目投资估算 (1)近期完成投资 本项目近期已完成投资？万元，自筹？万元，银行贷款？万元。已完成投资的主要用途：项目开发、生产设备等固定资产投资？万元，研发及中试费用？万元，流动资金投入？万元。 (2)项目新增投资情况 本项目在执行期间内需新增投资？万元，其中用于固定资产投资？万元，中试费用？万元，流动资金投资？万元。详见新增投资固定资产投资估算表、流动资金估算表。

2．资金筹措方案 本项目新增投资?万元，来源如下： 企业自筹?万元；企业尚有部分积累资金，根据目前经营状况，自筹部分可以从折旧、利润留存中产生，预计到2008年12月底前全部到位。 银行贷款?万元，贷款年利率？，预计到200？年？月底前全部到位。 3．投资使用计划 资金使用计划表 六、经济和社会效益分析 1．未来五年生产成本、销售收入估算

4、获利能力分析 2．财务分析以动态分析为主，提供财务内部收益率、贷款偿还期、投资回收期、投资利润率和利税率、财务净现值等指标

（1）财务内部收益率测算表： 财务内部收益率=% （2）投资回收期测算: 累计净现金流量现值上年累计净现金流量现值的 绝对值动态投资回收期= - 1 + 出现正值年份数当年净现金流量现值 = 年（含建设期1年） （3）投资利润率(税后)=年净利/投资总额*100%= % （4）投资利税率=(年净利+年税金)/投资总额*100%=% （5）财务净现值 =万元

3．不确定分析 （1）盈亏平衡分析 （2）敏感性分析 4．财务分析结论 以上各项数据显示，项目的财务指标均优于国家颁布的行业基准值，具有较好的经济效益，项目财务净现值较大，动态投资回收期较短，投资利润率、投资利税率、内部收益率较高，具有风险小、投资回收快和盈利性高的特点，是具有较高投资价值的项目,项目具备经济和财务上的可行性。

2018年房地产开发资金来源分析报告

2018年房地产开发资金来源分析报告 2018年3月

目录 一、房企资金面：相对较紧，未来或边际改善 (5) 二、房地产开发资金来源：领先投资完成额 (7) 三、各类开发资金分析：销售回款仍是重要支撑，债券融资或改善，ABS和海外债将逆势增长 (9) 1、国内贷款：温和下滑 (9) （1）银行贷款：开发贷审批更加严格 (10) （2）非银贷款：银行表外业务受政策约束 (13) 2、其他资金：销售回款增速将上升 (17) （1）个人按揭贷款：正常房贷保持合理发放节奏 (17) （2）定金及预收款：上年大量未支付房款将在今年逐渐支付 (19) 3、自筹资金：债券融资边际改善，ABS逆势上升 (21) （1）自有资金：整体存在一定压力，但可转（交）债或持续增长 (22) ①股权融资：可转债和可交债规模或上升 (23) ②间接银行贷款补充的自有资金 (24) （2）债券融资：发债环境或改善，棚改专项债成新来源 (24) （3）非标融资：整体受政策影响稳步下滑，ABS或逆势增长 (27) ①资金信托计划：信托通道业务将受治理 (27) ②其他非标：私募资管、基金子/券商资管、保险资管债权计划、资产证券化.. 28 4、利用外资：持续增加，但规模较小对投资影响有限 (30) 四、资金结余：对资金来源形成支撑 (31) 五、总结：房企开发资金来源增速温和下行 (32) 1、房地产开发资金增速下行，但走势温和 (32) 2、各项资金来源 (33)

3、资金结余 (34)

报告对房地产开发各类资金来源进行分析，并预测其2018年走势。 房地产开发资金增速下行，但下行幅度温和。纵向比较，目前房地产企业资金面处于相对比较紧张的时期。但是在分类调控政策下，局部城市存在边际放松，首套房需求将继续得到保障；以及前期大量未支付房款有待分期到账，因此房企资金面再继续大幅恶化的可能性较低。房地产开发资金来源和投资完成额的增速将趋势性下行，但下行幅度较温和。 各项资金来源：贷款和非标融资受到政策约束；而销售回款仍是重要支撑，债券融资或改善，ABS和海外债将逆势增长。通过对各类资金来源的分析，预计2018年房地产开发资金来源增速为7.3%，较2017年平稳下滑1个百分点。 1）国内贷款：银行对房地产企业放贷审核趋严，直接来自银行的新增贷款增速将平稳下降；在“表外转表内”的要求下，新增非银贷款增速也将温和下滑。 2）其他资金：2017年受政策影响新增个人购房贷款大幅下降44%，但随着部分城市房地产政策边际宽松，预计新增个人购房贷较2017 年将有所上升；而且2017年存在较大规模未支付房款（包括暂未支付的居民房贷、未来将分期支付的预收款等），在2018年将形成销售回款，对房企的定金及预收款规模将产生积极影响。因此预计2018年“其他资金”的增速将有所上升。 3）自筹资金：金融监管加强、金融去杠杆的背景下，绝大多数非标业务将有所收缩，但是今年房企通过ABS融资的规模可能会逐渐

境外投资备案手续(更新20180927)

关于境内投资主体办理境外投资备案（核准） 等手续所需材料的通知 为进一步做好境外投资的真实性审查工作，规范境内投资主体办理境外投资备案（核准）等手续的工作，现将有关事项通知如下：境内投资主体办理境外投资备案（核准）等手续时，除按照《境外投资管理办法》要求在本系统内提交《境外投资（机构）备案（申请）表》外，还需按本通知要求以纸质形式向商务主管部门提交材料。 一、境内投资主体在办理对外投资设立境外企业备案或核准手续，需提交以下材料： （一）办理备案手续： 1.《境外投资备案表》；。 2.营业执照复印件； 3.对外投资设立企业或并购相关章程（或合同、协议）； 4.相关董事会决议或内部决议； 5.前期工作落实情况说明（包括可研报告、投资资金来源情况的说明、投资环境分析评价等）； 6.境外投资真实性承诺书（格式附后）；下载 7.属于并购类对外投资的，除上述材料外，还需提交尽职调查报告和《境外并购事项前期报告表》； 8.根据真实性审查工作需要，如有其它材料要求，将另行通知。 （二）办理核准手续，除提交（一）中第2至8项材料外，还需提交以下材料： 1.申请书（主要包括投资主体情况、境外企业名称、股权结构、投资金额、经营范围、经营期限、投资资金来源、投资具体内容等）； 2.《境外投资申请表》； 3.涉及敏感行业的，还需提交有关部门对境外投资所涉的属于中华人民共和国限制出口的产品或技术准予出口的材料。 二、境内投资主体办理设立境外机构备案或核准手续，需提交以下材料： 1.《境外机构备案表》或《境外机构申请表》；

3.设立境外机构的内部决议； 4.设立境外机构真实性承诺书; 下载 5.根据真实性审查工作需要，如有其它材料要求，将另行通知。 设立境外机构属核准类情形的，除上述材料外，还需提交申请书（主要包括国内主体情况、境外机构名称、开办费、境外机构负责人情况简介、设立境外机构事由等。） 三、办理《企业境外投资证书》载明的境外投资事项的变更手续，需提交以下材料： （一）涉及境外企业增（减）资情形时： 1.原《企业境外投资证书》复印件； 2.《境外投资备案表》或《境外投资申请表》； 3.营业执照复印件； 4.相关董事会决议或相关部门内部决议； 5.境外投资真实性承诺书（格式附后）；下载 6.涉及增资的，还需提交投资资金来源说明。 境外投资事项属核准类情形的，还需提交申请书（主要包括投资主体情况、增/减资事由说明等）。 （二）涉及投资主体变更情形时，受让方需提交以下材料： 1. 原《企业境外投资证书》复印件； 2.《境外投资备案表》或《境外投资申请表》； 3.营业执照复印件； 4.受让方相关董事会决议或内部决议； 5.境外投资真实性承诺书（格式附后）。下载 境外投资事项属核准类情形的，还需提交申请书（主要包括投资主体情况、投资主体变更事由说明等）。境外机构此类变更参照上述要求执行。 （三）涉及境内投资主体名称变更等其他情形时： 1. 原《企业境外投资证书》复印件； 2.《境外投资备案表》或《境外投资申请表》；

房地产开发项目投资分析基本框架(自己总结的)

房地产开发项目投资分析基本框架 （个人总结，仅供参考） 1、项目概况（项目名称、项目地址、土地状况、项目由来） 2、房地产开发投资环境分析 （1）市场分析（宏观经济和房地产业、珠三角区域房地产市场、广州市房地产市场、具体本市哪个区或大地段房地产市场） （2）供求分析（针对具体用途的供求情况） （3）竞争分析（同地段类似项目） （4）需求预测（基于消费者需求问卷调查研究，还可以参考行业相关的预测报告、行业研究报告） 3、项目区位分析 主要研究项目所在地块的城市规划、自然特性、市政基础设施、交通、停车条件、自然环境、公共配套设施完备情况等。采用SWOT 分析法对项目的优劣势、机遇威胁全面分析。 4、项目市场分析及定位 市场细分、目标市场选择（根据开发企业自身优势、项目区位分析结果来有目的地选择目标市场）、市场定位（目标客户定位和产品定位）

5、项目方案设计和拟定 （1）项目建设内容、规模、功能构成 （2）项目规划设计方案要点 （3）项目建设的技术经济指标表拟定 6、项目相关的基础数据估算 （1）项目实施进度计划和计算期 （2）开发成本和开发费用估算 ①土地总成本：土地出让金、征收或拆迁补偿安置费用、大市政配套费用 ②前期工程费：规划设计费、水文地质勘察费、可行性研究费用、土地开发费用（几通一平） ③建安工程费：建筑工程费、设备采购及安装工程费、装修装饰费用 ④小区内基础设施建设费、小区内公共配套设施建设费 ⑤开发间接费、开发期间税费（不含经营税费）、其他费用 ⑥管理费用 ⑦销售费用 ⑧财务费用（依据借款还本付息表的数据） （3）经营收入估算（在拟定租售方案基础上估算） （4）经营税金及附加（营业税及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税等）

中国房地产金融现状

中国房地产金融现状、问题及对策 近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策

2020年房地产企业资金来源与融资渠道分析报告

2020年房地产企业资金来源与融资渠道分析报告 2020年7月

目录 一、房地产开发资金来源的分类 (5) 1、国内贷款 (6) 2、利用外资 (7) 3、自筹资金 (8) 4、其他资金 (9) 5、各项应付款 (10) 6、各流程资金来源 (11) 二、银行贷款剖析 (12) 1、开发贷款 (16) 2、并购贷 (17) 三、信用债渠道 (18) 1、公司债 (19) 2、企业债 (21) 3、中期票据 (23) 4、短期融资券 (25) 5、定向工具 (27) 四、非标融资 (28) 1、委托贷款 (31) 2、信托贷款 (33) 3、明股实债 (36)

五、资产证券化 (39) 1、资产证券化介绍 (39) 2、房地产企业ABS介绍 (43) 六、海外债券 (47) 1、海外债券概述 (47) 2、政策变迁 (48) 3、规模及利率 (50) 七、房企融资情况 (52)

房地产属于资金密集型行业，投资规模大，同时开发流程耗时较长，使得房地产企业通常通过融资获取资金进行生产经营。本文详细介绍了房地产企业资金来源与融资渠道，进而深入了解房地产企业的资金状况。 房地产开发资金来源。房地产开发到位资金是指房企实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金。因此，房地产开发到位资金仅反映房企拨付用于开发部分的资金，而不是房企各渠道融资的总量。根据统计局分类，房地产开发到位资金可分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。 银行贷款。银行贷款主要包含有开发贷、并购贷、土地储备贷款、流动资金贷、经营性物业贷、政策性贷款等方式。近来，房地产方面监管政策在土地储备贷款上要求愈发严格，限制条件愈发增多，开发贷和并购贷成为房企获取银行贷款的主要方式。 非标融资。非标准化债务融资工具是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权型资产，包括且不限于：信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用债、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权融资等。随后，银监会又陆续将券商两融收益权和收益凭证以及保理、融资租赁、股票质押式回购等资产纳入非标债权范围。2018年，央行等联合发布106号文，明确标准化债权类资产的条件，并表示标准化债权类资产之外的债权类资产均为非标准化债权类资产。 资产证券化。资产证券化以基础资产未来所产生的现金流为偿付