太原市商业楼盘市场分析报告
太原市商业楼盘市场分析报告
目录
第一部分：太原市宏观经济分析
一、太原简介
二、太原市2003年经济发展综述
第二部分：太原市房地产现状及趋势分析
第三部分：太原市商业楼盘分布及其特征
一、市场分析区域的界定与布局
二、商业楼盘的功能性划分
三、需求分析
四、供给分析
五、市场营销环境分析
六、附表《太原市商业楼盘市场调查表》
第四部分：太原市商业地产市场结构的细分
一、细分的依据（消费需求的多元化）
二、细分的目的（认知市场、确定方向、确定资源供给与客观需求的最佳
结合点、针对性地开展营销）
三、细分的标准（地缘、人口、需求心理、客群规模及分布）
四、商业楼盘市场环境分析细分
1、营销环境细分（低成本策略、差别化策略、聚焦策略）
2、人口环境细分（城区地理分布、客群年龄结构、投资群体）
3、经济环境细分（经济增长、投资环境、政策的支持、经济区域的现
状与延伸趋势、分区规划发展前景）
4、技术环境细分（市场供需矛盾导致市场结构发生变化的趋势、市场的
竞争压力导致商业楼盘的技术创新、技术创新导致企业营销策略的不断变换、社会环境对消费投资心理的影响）
五、竞争项目的评估
１、地缘
２、价格
３、定位
４、吸纳率
５、营销手段与能力
第五部分：我项目ＳＷＯＴ分析
１、优势（传统中心区、地缘）
２、劣势（地段现状）
３、机遇（规划、政策、经济发展趋势）
４、风险
第六部分：项目的市场定位
第一部分：太原市宏观经济分析
一、太原简介
太原，是山西省省会，全省政治、经济、科技、文化、教育、交通、信息中心,是全国能源重化工基地的中心城市，是全国特大城市之一。
太原，古称晋阳，又名并州，是中国历史上开发较早的地区之一，有着悠久的历史、灿烂的文化和发达的经济。2500年前崛起于春秋时期的晋阳古城，以及创建于北宋太平兴国七年（982年）的太原古城，都曾是中国北部政治、经济、文化、军事、交通的中心。南北朝时期的北齐，强盛的唐王朝以及割据的五代十国中的后唐、后晋、后汉、北汉或发祥于太原，或建都于此，或以太原为陪都，因此，素有“龙城”的别称。
今日太原，作为中国东、中、西三大经济带的结合部，是承接、支援东、西部经济发展的工业重镇。
二、太原市2003年经济发展综述
2003年，太原市经济运行的总体状况是：经济增长节奏显著加快，经济发展提速迹象明显，生产快速增长，社会有效需求进一步提高，经济增长质量和经济运行方式进一步好转，城乡居民收入稳步提高。在众多积极因素的同向趋动下，
太原市宏观经济已步入新一轮增长周期的上升区。
2003年主要经济指标完成情况
1、国内生产总值515.59亿元，完成计划的103.1 %；增长15.5%，增幅比计划高0.5个百分点。
2、规模以上工业总产值（可比价）457.29亿元，完成计划的112.6%；增长31.9%，增幅比计划高14.9个百分点。
3、规模以上工业增加值161.76亿元，完成计划的120.9%；增长29.4%，增幅比计划高13.4个百分点。
4、农林牧渔业总产值（可比价）预计完成13.38亿元，完成计划的90.4%；增长1.8%。
5、乡镇企业总产值353.12亿元，完成计划的122.2%；增长31.2%，增幅比计划高12.9个百分点。
6、乡镇企业增加值83.49亿元，完成计划的122.8%；增长34%，增幅比计划高13.8个百分点。
7、财政总收入91.62亿元，完成计划的109.1%；增长26.3%，增幅比计划高10.3个百分点。
8、一般预算收入33.35亿元，完成计划的112.1%；增长28.9%，增幅比计划高13.9个百分点。
9、社会消费品零售总额（新口径）185.37亿元；增长17.8%，增幅比计划高4.8个百分点。
10、地区外贸进出口总额（1-11月）17.65亿美元，已完成计划的110.3%；增长16.9%。
11、地区外贸出口（1-11月）13.50亿美元，已完成计划的101.1%；增
长25.9%，增幅比计划高12.9个百分点。
12、市属外贸进出口总额（1-11月）2.15亿美元，已完成计划的108.6%；增长28.4%，增幅比计划高18.4个百分点。
13、市属外贸出口（1-11月）1.54亿美元，已完成计划的98.1%；增长16.2%，增幅比计划高6.2个百分点。
14、全社会固定资产投资204.45亿元，完成计划的113.6%，增长38.5%；增幅比计划高16.5个百分点。
15、市属固定资产投资122.48亿元，完成计划的131.7%；增长58.5%，增幅比计划高38.1个百分点。
16、城镇居民人均可支配收入8264元，完成计划的100%；增长12.0%，增幅与计划持平。
17、农民人均纯收入预计达3502元，完成计划的101.6%；增长13.8%，增幅比计划高1.8个百分点。
18、居民消费价格总指数101.9%，居民消费价格总水平比2002年上涨1.9%。
2003年经济运行状况及特点
从宏观角度看：经济增长率明显提高，综合经济实力进一步增强，国民经济三次产业共同发展，第二产业领先增长
初步统计，2003年，全市完成国内生产总值515.59亿元，按可比价格计算增长15.5%。宏观经济呈现如下特点：
1、经济增长速度加快。2003年，国内生产总值增速达到15.5%，比上
年加快2个百分点，创造了近20年以来年度最高增长水平，在全省11个市（地）中居第1位。
2、经济总量迅速扩大。2003年，国内生产总值实现515.59亿元，比上年净增加82亿元，增加量相当于1989年当年的GDP总量。从历史角度看，新中国成立以来，经过40多年的努力，于1991年我市国内生产总值实现了第一个100亿，达到102.84亿元；又经过短短四年的时间，到1995年实现了第二个百亿元跨越，达到214.74亿元；1998年实现了第三个跨越，历时三年，达到310.21亿元；到2002年实现第四个跨越，经过四年达到433.64亿元；2003年仅用一年的时间实现了第五次百亿元跨越，使我市经济总量又达到了一个新的、更高的水平。
3、第一产业平稳发展、第二产业领先发展、第三产业稳定增长。全年完成第一产业增加值17.77亿元，增长3.8%；第二产业增加值265.96亿元，增长19.8%，高于GDP增幅4.3个百分点；第三产业增加值231.86亿元，增长11.9%。
从社会供给角度看：规模以上工业总产值快速增长，建筑业施工进展顺利，农业生产和乡镇经济稳步发展，地区生产规模的日益扩大，为国民经济加速发展提供了动力
一、规模以上工业快速增长，产品适销比重有所提高
2003年，完成规模以上工业总产值（现价）517.76亿元，按可比价计算，增长31.9%。其中：轻工业产值54.46亿元，增长18.8%；重工业产值463.30亿元，增长33.7%。完成工业增加值161.76亿元，增长29.4%。工业生产呈现以下特点：
1、国有及国有控股经济仍然构成地区工业经济的主体和带动全市工业经济快速发展的主导力量。全年国有及国有控股企业完成工业总产值403.91亿元，增长32.9%，增幅高于全市工业总产值增幅1个百分点；完成工业增加值131.15亿元，增长30.9%，增幅高于全市工业增加值增幅1.5个百分点。国有及国有控股企业对全市规模以上工业总产值增长的贡献率为79.7%，拉动全市工业产值增长25.4个百分点。
2、重工业领先发展。重工业产值完成463.30亿元，增长33.7%；轻工业产值完成54.46亿元，增长18.8%。轻重工业比例为10.5:89.5，与上年的15.2:84.8相比，重工业比重有所提高。
3、省属企业增长较快，中央企业增速平稳。省属工业企业总产值增幅达42.6%，高于全市水平10.7个百分点；中央企业增长20.2%；市属企业增长6.6%。
4、工业产品创新能力提高。全年完成新产品产值74.67亿元，增幅达54.5%。
5、产品适销比重提高，产销衔接状况良好。规模以上工业产品销售率为
97.6%，比上年提高0.1个百分点。其中：国有及国有控股企业产销率达
98.2%。
二、在全国固定资产投资持续快速增长的驱动下，建筑业施工进展顺利
2003年，全市建筑业完成施工产值305.59亿元，增长59.2%；完成竣工产值96.71亿元，增长62.3%。
建筑业房屋施工面积和竣工面积分别达到1192万平方米和300万平方米，增幅分别为35.8%和37.6%。
三、乡镇企业迅速发展，创税能力稳步提高
2003年，我市乡镇企业总产值、增加值分别达353.12亿元和83.49亿元，增长了31.2%和34%，增幅比上年分别提高3.3和3.4个百分点。
乡镇企业营业收入达299.78亿元，增长35.7%；上缴税金9.18亿元，增长52.2%。乡镇企业主要经济指标的稳步上升，带动了我市农村经济的发展，为农民收入水平的提高开辟了更大的空间。
四、农林牧渔业生产平稳发展
2003年，在市政府“稳粮扩经，大力发展饲料作物”以及“抓龙头、建基地、优品种、强服务”的政策指导下，农业生产结构调整步伐继续加快，无公害农产品认证面积发展到18万亩。在提高良种覆盖率和加强防灾减灾措施的情况下，夏粮面积虽调减19%，但单产水平大幅提高，小麦亩产平均332公斤，创历史新高。全年粮食总产量为24.1万吨，蔬菜产量134.4万吨。全年农林牧渔业总产值（可比价）预计达13.38亿元，增长1.8%。
规模化养殖水平继续提高，促进了牧业生产的蓬勃发展，全年肉类产量55948吨，增长8.5%；牛奶产量达76486吨，增长17.3%；禽蛋产量46311吨，增长1.8%。
从经济运行质量的角度看：财政收入快速增加，地方财力进一步增强，企业经济效益继续改善；城乡居民收入稳定增加
一、财政收入快速增长，地方财力进一步增强
2003年，全市完成财政总收入91.62亿元，增长26.3%。其中：市级财政完成61.23亿元，增长22.0%；县级财政完成30.39亿元，增长36.1%。完成一般预算收入33.35亿元，增长28.9%。财政总收入和一般预算收入增
幅分别比上年提高13.3和15.2个百分点。
一般预算支出累计执行42.77亿元，增长16.3%。
二、工业企业利税上升、亏损减少，经济效益显著提高
1、经济效益整体水平继续上升。2003年全市规模以上工业综合经济效益指数达到96.15，比上年提高13.8点，创造了近年来最高水平。
2、实现利税大幅增长。规模以上工业企业利税总额47.38亿元，增长54.3%；利润总额13.36亿元，增长2倍。
3、亏损企业亏损额下降。规模以上工业亏损企业亏损额为5.73亿元，下降11.7%，比上年减亏7591万元。
三、城乡居民收入稳定增加
2003年，城镇居民人均可支配收入8264元，增长12%；农民人均纯收入预计3502元，增长13.8%。
城镇居民人均消费支出6374元，增长6.4%。
从社会需求角度看：投资规模迅速扩大，消费市场继续趋旺，地区出口稳定增加，有效需求明显提高
一、投资规模迅速扩大，市属投资快速增长
2003年，全地区固定资产投资完成204.45亿元，增长38.5%，增幅提高18.2个百分点。其中：基本建设投资74.60亿元，增长42.7%，增幅提高37.2个百分点；房地产开发投资42.61亿元，增长44.7%，增幅提高5.4个百分点。
市属固定资产投资达122.48亿元，比上年增长58.5%，大大高于全地区投资增幅。其中：更新改造、基建投资分别增长150.8%和51.1%。
二、消费市场日益趋旺
在城乡居民收入稳定增加的驱动下，消费品市场购销两旺，全年社会消费品零售总额（新口径）达185.37亿元，增长17.8%，增幅提高5.5个百分点。其中：批发零售贸易业增长21.1%，高于社会消费品零售总额增幅3.3个百分点。
分城乡看，全年城市零售额172.86亿元，增长19.6%；县及县以下零售额12.51亿元，下降2.5%。
三、外贸进出口持续增长，利用外资再上台阶
今年以来，我市外贸企业充分发挥传统出口产品优势，进出口保持稳定的增长势头。前十一个月，地区外贸进出口总额累计完成17.65亿美元，增长16.9%。其中：出口13.50亿美元，增长25.9%，增幅提高13.8个百分点；进口4.15亿美元，下降5.1%。
市属外贸进出口总额为2.15亿美元，增长28.4%。其中：出口1.54亿美元，增长16.2%，增幅提高5.9个百分点。市属外贸进口大幅增加，增幅高达75.5%。
在各种贸易方式中，一般贸易占较大比重。1至11月，一般贸易出口13.08亿美元，占地区出口总额的97%，增长27.6%。在地区出口总额中，初级产品为9.26亿美元，增长32.1%，占地区出口总额的68.6%；工业制品为4.23亿美元，增长13.9%，占地区出口总额的31.4%。
私营企业进出口额呈现大幅度增长。有进出口贸易的私营企业户数由去年同期的22户增加到55户，私营企业进出口额达1.57亿美元，增长1.7倍。其中：出口1.15亿美元，同比增长1.1倍。
2003年，新批三资企业35个，比上年增加3个。总投资额2.62亿美元，增长29.5%，合同外资额1.37亿美元，增长16%。
从货币政策角度看：金融行业运行稳健，存贷款增长，对地区经济建设支持力度加大；市场价格继续上扬
一、金融形势稳健，有力地支持了地区经济建设
2003年，全市国民经济快速发展，有效地刺激了信贷需求。金融部门在继续贯彻执行稳健货币政策的同时，进一步加强总量调控，使货币政策的调节作用得以充分发挥。
截止12月末，金融各项存款余额1534.59亿元，比年初增长28.9%，增幅比上年提高5.9个百分点。城乡居民储蓄存款余额660.13亿元，比年初增长20.1%，增幅提高2.9个百分点。在居民储蓄存款余额中，城镇居民储蓄存款余额为601.75亿元，比年初增长20.9%；农村居民储蓄存款余额为58.38亿元，增长12.6%。金融各项贷款余额为1104. 92亿元，比年初增长23.7%。
2003年，银行现金收入和支出分别为2881.21亿元和2819.24亿元，比上年增长62.2%和64.7%，增幅分别提高45.9和49.2个百分点。
从近期看，银行存、贷款一直保持20%以上的增长。中长期贷款增幅继续高于短期贷款的增长。企业存、贷款增势强劲，资金流动性进一步提高，个人消费信贷业务快速发展，满足了扩大内需的要求。
二、居民消费价格指数继续上扬
全年居民消费价格总指数为101.9%。居住类价格指数上升8.9%；食品类价格指数上升5.2%；烟酒及用品类价格上升2.3%。与上年相比，居住和食
品类价格指数分别提高10.7和5.8个百分点，烟酒及用品类价格指数提高1.2个百分点。
总之，2003年，我市经济建设克服了种种困难，主要经济指标圆满完成了年初制定的目标。2004年我市主要经济指标将再迈上一个新的台阶。但同时应该看到，制约我市经济发展的不利因素仍然不同程度地存在，率先发展的现在和将来仍会不断遇到新的困难和挑战，为保证明年率先发展阶段性目标的全面落实，进一步开创全市率先发展的新局面，仍需付出艰苦努力。第二部分
太原市房地产市场现状及趋势分析
2003年，太原市国民经济一直呈高位运行态势，全市各项主要经济指标实现了持续稳定增长。特别是进入2003年8月份以来，庆祝太原建城2500周年，举办一系列大型庆典活动，为全市经济发展注入了新的活力，也加快了我市房地产业的发展。
一、房地产开发投资增速逐渐回落
去年受“非典”疫情严重影响，全市固定资产投资由七、八月份增速有所减慢外，总体上呈逐月加速增长态势。由于受央行近期推出的一系列房地产业贷款政策的间接影响，房地产开发投资增速由去年上半年的52．4％回落至九月份的45％左右。前三季度，房地产开发投资完成22．05亿元。其中：房地产开发中商品房建设投资完成17．82亿元，比上年同期增长52．3％，占全部房地产开发投资的80．8％；住宅投资完成11亿元，比上年同期增
长14．3％，住宅投资占全部房地产开发投资的49．8％；经济适用房投资3．23亿元，同比有所减少，占全部投资比重比去年同期下降12个百分点；办公用房投资完成2.01亿元，同比增长89．6％，占全部投资的9．l％；商业营业用房投资完成5．69亿元，同比增长3．25倍，占全部投资的25．8％。
二、房屋施工面积、竣工面积、新开工面积增长
1——10月全市共完成房地产开发投资272552万元，与去年同期相比增长40.6%，增幅较今年前几个月缓慢回落，住宅投资仍是开发的主流，办公楼、商业营业用房投资增势凶猛，前十个月办公楼、商业营业用房共计完成投资94191万元，占全部投资的34.6%，且比例正在增大，办公楼、投资较去年同期增长40.4%，商业营业用房投资较去年同期增长5.35倍，出现了近几年来的投资高峰。
从销售情况看，前十个月累计销售商品房面积为227639平方米，同比增长186%，其中：办公楼、商业营业用房销售43973平方米，占全部的19.3%；商品房销售额63808万元，同比增长4.3倍，其中：办公楼、商业营业用房销售额20528万元，站全部的32.2%。在办公楼、商业营业用房中，既包括大型高档的办公楼、酒店、商业广场，如：国贸大厦、华宇大厦、唐槐商厦、金港大酒店、金贸数码中心、柳巷巴黎大街、紫利仑广场、普国西部广场等，也有小型的住宅底商铺面，尽管它们的平均售价每平米已超过4500元，最高的突破万元，销售市场继续看好，下一步仍将俏销。以现有的发展趋势来分析：太原房地产的发展不仅沿着现有南移西进的势头延续，同时，会在现有城市区域建设的基础上加快对城市的改建及复兴。
三、房屋销售又创新高
去年前三季度商品房销售面积18．6万平方米，较上年同期大幅增长，创出新高。其中销售住宅14．6万平方米；办公楼销售1．72万平方米；商业营业用房2．3万平方米。商品房销售中销售给个人15．l万平方米，占商品房销售面积的81．2％，其中住宅销售给个人13．5万平方米，住宅销售私有化率达到92．5％，商业营业用房销售给个人7158平方米，占销售面积的31．6％。
销售价格与去年同期相比上涨2．6％，与上季度相比上涨1.3%。
四、房地产交易数量同比减少，但交易额同比增长
去年前三季度由于受“非典”疫情影响，以及交易办证要两证齐全即土地使用证及房屋所有权证方可受理的规定影响，交易办证数量明显少于前年同期。房屋交易登记办证情况，l－9月份累计登记办证414．63万平方米，累计发放各类权属证书27169本。
2003年1—9月份实现房地产交易21395起，同比减少17．4%，面积23 8．3万平方米，同比减少10．08%，交易额45．7亿，同比增长69．2％，交易额创历史新高。一是由于三季度竣工办公楼、商业营业用房较去年同期大增；二是住宅中经济适用房比例较去年同期有所下降；三是交易情况中合同备案数量较去年同期增长较大；四是总体经济形势看好，故致使商品房交易单价上涨，交易额创出新高。其中：完成房屋增量交易4711户，交易面积65．62万平方米，成交额105061万元；存量房屋交易完成交易2960户，面积39．96万平方米，成交额55137．5万元；房改房交易9121户，面积60．42万平方米，成交额23555万元；合同备案4603户，面积65．63
万平方米，成交额262238万元。
由以上数据可以看出：
1、房地产投资虽稳步增长，但去年由于受“非典”疫情影响，以及央行出台的限制贷款的通知影响，投资增幅有所回落。其中，经济适用房投资同比减少，占全部投资的比重也较上年同期减少，故此应强化政策导向，降低高档住宅的投资，增加适合中低收入家庭购房能力的住房投资，实现商品房供给与需求的结构性衔接。
2、去年由于受“非典”疫情影响，人们压抑了近半年的购房欲望，在三季度全面释放，再加太原市建城2500周年“安居龙城，热销盛夏”等一系列房展促销活动以及多种形式的便民服务的展开，大大刺激了居民的住房消费，销售额创出历史新高但登记办证数量明显少于上年同期，其主要原因仍是交易办证需房地产权属证书及土地使用权证书两证齐全方可受理的规定，交易办证房屋不具备独立的土地使用证书，补办理中又需提供多种证件，影响了交易办证数量。
3、由我市统计资料显示，除少数指标的增幅去年前九个月一直保持全省第一外，多数指标增幅尚未在全省排第一。作为国民经济支柱产业的房地产投资增幅也逐渐回落，故此虽然由以上数据显示出长足的发展，但仍不足已成为全省经济率先发展的引擎。
太原市房地产市场预售情况统计及其特点
根据太原市房地局市场处提供的预售项目统计表，对去年至今办理预售许可证的60多个项目进行调查分析。结果如下：
2003年3月12日到2004年1月15日，太原市共发放商品房预售许
可证62份，其中住宅预售许可证49份，但绝大多数项目每平方米价格在2000元以上。每平方米售价在2000元以下的项目（含经济适用住房）9个，仅占开发项目总数的15％。调查结果显示省城房地产市场呈现出三个特点。
低价房供不应求，2000元是太原人购房承受能力临界线。房价仍是影响太原人购房的第一要素，低价位经济适用房和商品房受到市场青睐，高价房销售徘徊不前。记者在调查中发现，2000元好像是太原房地产的一条价格分界线，每平方米2000元以下的经济适用房、商品房销售看好。除经济适用房的两栋楼正在销售中，其余项目如星火小区、茂华小区、花苑小区等项目尽管地处涧河路、北河湾等交通、周边环境相对较差的地段，但丝毫没有影响其销售，均已清盘。而价格在2000元以上的商品房，尽管其地理位置、户型设计、小区景观都优于低价房，但销售情况却不尽如人意。在记者调查过的30多个楼盘中，只有一个高档楼盘已经清盘，其余的仍在销售中，部分项目销售压力很大；有的项目已经历好几年，但一直无法清盘。
高档房步入现房不如期房好卖的尴尬境地。从房地产市场的一般规律看，投资者更看重现房。现房看起来直观，购买风险小，各种手续齐全，办理手续后就可入住。调查发现，太原市许多房地产项目在期房期间卖得相当不错，一旦到了现房阶段，销售情况却停滞不前。太原市中心区域的一个楼盘开盘已有4年之久，刚开盘时大出风头，销售额直线上升，但自从成了现房之后，几乎无人问津。有业内人士透露，该项目目前仍有大量房屋积压，有可能成为死盘。这位人士指出，这种状况一方面反映出目前太原高档商品房购买力不足、存量很大，另一方面也是开发商前期过度炒作理念所带来的严重恶果。
大户型成尾房主力。调查中发现，包括低价房在内所有在售项目大户型房源充足，挑选余地很大；小户型房源紧张，呈供不应求之势。一批大户型商品房积压在开发商手中，原本计划赚大钱的大户型房成为开发商的鸡肋。地理位置不好的低价楼盘大户型更是少人问津，低收入者买不起，收入高的又嫌环境不好看不上。
第三部分：太原市商业楼盘分布及其特征
一、市场分析区域的界定与布局
近年来，随着太原市商业经济体系快速发展和城市基础建设不断完善及城市发展战略规划的逐步落实。商业物业项目开发力度也随之不断上升。涌现出一批以国贸大厦、华宇大厦、唐槐商厦、金港大酒店、金贸数码中心、柳巷巴黎大街、紫利仑广场、普国西部广场、麦特摩尔、环球世运村等等一大批高端商业物业项目。
目前太原市商业物业主要集中分布在“一主三副”商业中心区、“三级商业群”、“两大商务中心区”区域以内，并随着各中心区域的快速发展而向周边辐射布局。以上三大范畴内的区域主要分布在太原市小店区、迎泽区和杏花岭区。因此，我们以此范围作为我们市场分析区域的界定。
注1：“一主三副”是以由钟楼街、柳巷、食品街和开化寺商业街道群体为主的柳巷商业主中心，三副是以朝阳街、尖草坪、长风街与亲贤北街为副中心。
注2：“三级商业群”一级是市场商业中心，二级是区域性商业中心，三级是社区商业中心。
注3：“两大商务中心区”一府西街为主的城市中央金融商务区，和以南内环街为主
的城市IT 商务中心。
二、商业楼盘的功能性划分
从功能上划分，商业楼盘包括写字楼、高挡酒店、商业广场。
三、需求分析
宏观经济状况
从太原市统计局公布的《２００３年太原市经济主要经济指标完成情况统计报告》数据来看：２００３年太原市宏观经济从需求上将有两大特点：Ａ、投资规模迅速扩大，市属投资快速增长
2003年，全地区固定资产投资完成204.45亿元，增长38.5%，增幅提高18.2个百分点。其中：基本建设投资74.60亿元，增长42.7%，增幅提高37.2个百分点；房地产开发投资42.61亿元，增长44.7%，增幅提高5.4个百分点。市属固定资产投资达122.48亿元，比上年增长58.5%，大大高于全地区投资增幅。其中：更新改造、基建投资分别增长150.8%和51.1%。
Ｂ、消费市场日益趋旺，消费者信心显著增强
2003年，城镇居民人均可支配收入8264元，增长12%；农民人均纯收入预计3502元，增长13.8%。城镇居民人均消费支出6374元，增长6.4%。在城乡居民收入稳定增加的驱动下，消费品市场购销两旺，全年社会消费品零售总额（新口径）达185.37亿元，增长17.8%，增幅提高5.5个百分点。其中：批发零售贸易业增长21.1%，高于社会消费品零售总额增幅3.3个百分点。分城乡看，全年城市零售额172.86亿元，增长19.6%；县及县以下零售额12.51亿元，下降2.5%。居民消费价格总指数101.9%，居民消费价格总水平比2002年上涨1.9%。
人口统计
据目前所公布的太原市第五次人口普查统计数据显示，截至2000年11月1日0时太原市总人口为3344392人，其中城市内各区人口为；
各区人口统计表
人口发展趋势呈以下几方面的特点：
１、人口增长速度有所放缓，人口过快增长的势头得到有效控制。
２、家庭户人口占总人口的比重有所下降，三口之间逐渐在家庭户中占有绝对的优势。
３、居民的文化素质有所提高。高学历人口增多，文盲率有所下降。
４、人口密度不断增加，人旧住房面积相对减小。
城市中心区域行业分布及规划中发展趋势
太原市的传统中心区的区域是东起五一路，南至迎泽大街，西到新建路，北达北大街四条路围合区的范围以内。基本上等同于有着千年历史的老太原
城区，在此区域内的住宅和商业用地均属于一级地段。目前有柳巷商业中心区和府西街商务中心区都分布在这个区域。柳巷商业区形成于明末清初，以有三百多年的历史。解放以后，特别是改革开放后的20多年里，这里得到了迅猛的发展。中心区以钟楼街、柳巷、食品街和开化寺商业街道为商业干道，集商业零售、商贸物流、商务办公、餐饮娱乐于一体，是太原市档次最高、规模最大、综合配套最为齐全的大型商业中心，区内高层建筑密集，商埠林立，繁华异常，太原市的高档购物中心等商业物业大多集中于此地。府西街商务中心区是目前太原市最重要的金融中心，区内商业物业以银行、高档写字楼、宾馆酒店为主。
随着经济的发展和中心区职能规模的不断扩大，同时又因受地理环境和条件的限制，柳巷商业区在不断加大区内旧城改造力度的同时，也在按照太原市整体城区发展规划向西延水西关街、西羊市街至新建路和向北延三墙路到北大街等方向延伸。而府西街商务区的发展空间也会因解放路府西街至北大街路段的旧城改造工程和城市发展规划实施中商务职能的提升而得以拓展。因此东起解放路、南至府西街、西到解放路、北达北大街的区域内未来商业物业的发展前景非常乐观。
附示意图：
机械行业市场分析报告
机械行业市场分析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
本文关注点： 全面分析各产业政策规划导向性，站在未来五年规划的高度，把握机械行业未来发展趋势，深入剖析各子行业明年潜在的投资机会； 认为明后年整体机械行业仍存结构性机会，关注工程机械、重型装备、铁路设备、海洋工程等确定性增长的子行业。 预计“十二五”期间机械行业景气度由高增长逐渐回归常态。随着全社会固定资产投资增速逐步放缓至22%，机械行业整体景气度由超高增长逐渐回归常态，预计未来两年机械工业总产值增速在15％-20%。在“四万亿”刺激方案尘埃落定之际，新兴产业规划有望“接力”继续提振经济平稳增长。未来我国城镇化进程加快，新农村建设的大力推进以及中西部地区逐步崛起的过程中，我国机械行业仍将保持稳健增长。 细分子行业存在结构性增长机会。工程机械受益城镇化及新农村建设进程加快、中西部地区基建投资快速增长以及国际化战略逐渐落实；重型装备中核电投资快速增长、冶金节能需求及煤矿综采率的提升，拉动核电设备、冶金环保设备以及煤炭综采设备的销售；海工装备“十二五”期间投资将超2500亿元，带动海工设备的需求；按照建设进程，今明两年铁路设备将进入集中交付期；装备制造业升级急需中高端数控机床产品，从而有效替代进口。 2011年侧重于五大投资策略。1）遵循“十二·五”规划及七大新兴产业振兴规划发展脉络，投资受益的相关子行业及优质公司。如工程机械、海工装备、重型装备、机床、铁路设备、节能环保设备。2）产品优化升级进程加快，开始实现“进口替代”的行业；3）国际化战略布局较早，逐步将生产基地布局到海外并且获得国外技术优势的公司。4）受益国家相关政策支持，有明确技术优势的行业龙头；5）受益于装备制造业国际化战略转移的标的公司。 目 录 1. 机械行业总体运行状况分析 行业景气度高位逐月回落 2011 年机械行业整体运行回归常态 . 机械行业投资策略 2. 工程机械：国内需求依然亮丽，海外布局成催化剂 .. 工程机械行业走强大市 2011 年工程机械行业投资逻辑 . 国内需求强劲十足，但增速有趋缓忧虑 出口：全球化战略布局“抚平”国内增速放缓担忧 2016 年机械行业分析报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
龙湖u城市场调研报告
2012级房地产职业学院营销与策划专业 龙 湖 U 城 市 场 调 查 报 告 系部名称营销系 班级名称营销与策划1班 学生梁梦蝶、赵钰韬、周凌云、王浩指导教师费文美
摘要 龙湖地产择址大学城，继东桥郡、睿城、花千树之后，2010年再著鸿篇——龙湖U城，汇就龙湖16年开发精髓，再谱大学城风尚生活华章龙湖U城占地886亩，背靠缙云山脉，紧邻重大、川美、重师及引地铁1号线和轻轨7号线，大学城、微电园、台资信息园、物流园、城市中心区5大片区环伺。为了解消费者对房屋的需求，以及龙湖U城开盘以来消费者的接受程度,从而进行了本次调研。 本次调研采用问卷调研法，选择重庆市沙坪坝区大学城及陈家桥区域，调查的方式采用不定点拦截发放问卷，共发放100份问卷，回收100份，其中有效问卷80份。最后运用excel表格进行问卷数据录入及分析。 调查结果显示，大多数人都是通过朋友介绍以及报纸广告了解龙湖U城的，其中18-31岁这个年龄阶段的消费者居多，他们购买住房的因素为满足居住要求及改善住房条件的这类消费者占大多数，其中一年内购买住房的消费者居多，根据调查显示他们的职业为公司职员以及务农的消费者居多，出行工具大多以私家车与公交车为主，地理位置、产品价格、周边配套是他们购买住房主要的因素。
目录 一、背景简介 (1) 二、调研目的 (1) 三、调查方法 (1) （一）调研对象 (1) （二）数据来源 (2) （三）调研实施过程 (2) 1、调研方法 (2) 2、调研区域 (2) 3、调研时间 (2) 4、调研结果 (2) （四）数据处理方法及工具 (2) 四、调研结果 (2) （一）企业市场现状 (2) （二）市场环境分析 (3) （三）产品分析 (3) 1、龙湖U城简介 (3) 2、龙湖U城的广告语分析 (5) 3、消费者对龙湖U城的认知分析 (5) （四）竞争者分析 (6) 1、金科廊桥水乡 (6) 2、宝嘉花与山 (6) （五） swot分析 (7) 1、优势 (7) 2、劣势 (7) 3、机会 (7) 4、威胁 (7) 五、结论与建议 (7) （一）调研结论 (7) （二）总结 (11) 六、调研的不足 (11) 七、附件 (13)
中国美容行业市场分析报告
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】一：产业基本概括 国内美容行业从20世纪八十年代中期起步发展至今已经二十多个年头，这一时期以来，美容行业经历了从初级阶段的摸索性成长到中级阶段的思考性发展。市场规模从小到大，从业人员由少到多，生产企业和专业美容化妆品品牌已经一大批地涌现。中国美容产业实际上已经形成包括美容、美发、化妆品、美容器械、教育培训、专业媒体、专业会展和市场营销等八大领域的综合服务流通产业。 80年代初，我国化妆品消费是人均1元，90年代初上升到人均5元钱，到2000年底已达到人均25元，可以说我国的化妆品人均消费水平的上升是很快的。广东、上海和北京三个地区人均消费水平已达到80-100元，大大高于全国平均水平，而发达国家的化妆品人均消费为35-70美元。从中可以看出我国的化妆品的消费市场有很大的上升空间。从化妆品的分类看，护肤类的占35%，护发类的占28%，美容类的占24%，香水类的占8%，护肤类的仍是化妆品消费的主流。 我国化妆品的销售额1982年为2亿元，1985年为10亿元，1990年为40亿元，1995年为190亿元，2000年为335亿元，比前一年增长%。前十五年化妆品的销售额平均以%的速度递增，最高年份达到4 1%。 2003年，我国化妆品行业全年销售额达到517 亿元左右，与前年相比，同比增长15％左右。到2007年，全国约有200万家各类美容美发机构，3200余家化妆品生产企业，其中2100家在广东省，600余
家美容美发培训机构，形成了约2600亿元人民币的美容美发服务产值和约960亿元人民币的化妆品产值。行业年发展速度平均呈30%以上的增长态势，而上游企业的销售每年以50%以上的增长率迅猛发展。 2008年，金融危机给全球美容业带来了彻骨的寒冷，导致大多数主要依赖欧美市场的化妆品公司销售业绩下滑。不过，中国市场却“风景这边独好”。2008年中国美容市场以%的速度高歌猛进，实现工业总产值近3200亿元，行业利润以%的速度增长，在各行业中保持了最高的增长率，市场容量逐年放大。 有人说上世纪80年代谈美容是“赶时髦”，90年代是“随大流”，到了21世纪，美容成了青年女性的“生活必需”。美容业在改革开放后发展势头非常强劲，绝对可以称得上是搭上了飞速发展的快车。 2004年，由何帆等四位经济学家推出的《中国美容经济年度报告》就指出：中国的“美容经济”正在成为继房地产、汽车、电子通信、旅游之后的中国居民“第五大消费热点”。 据《中国美容时尚报》社长张晓梅透露，2005年中国涉足美容消费的人数已达3亿，城镇人口平均每月消费达元。中国行业咨询网的《2009－2012年中国美容市场预测与产业投资咨询研究报告》则指出，2007年美容服务业实现产值就达到3000亿元左右，行业从业人
上海单身公寓市场调查报告
上海单身公寓市场 调查报告 1
上海市单身公寓市场调查报告 近年来,随着上海房地产市场的成熟和繁荣,其住宅产品的更新换代也在急剧加快,新潮设计层出不穷,其中,以小户型住宅产品尤为耀眼,已经成为上海楼市中的新宠,楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品当前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式,即: ■单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅,主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。 ■产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店,集商住为一体的物业品种,一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。 此类产品当前市场上供应较少,主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。 ■一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅,它属于普通的商品住宅项目,与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。当前市场上供用较多,主要有瑞虹新城的乐富单元,中远两湾城三期缤纷时代的一户室,达安花园二期的一户室,上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。 在本次针对小户型的专项市场调查中,我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点,进行了比较深入的调查,现将有关信息汇总如下。 一、单身公寓的(诞生)历史沿革 单身公寓又称白领公寓,是一种过渡型住宅产品,是小户型住宅的一种,
一般平均在25平方米—45平方米左右/套,总价在30万元—40万元左右,其结构上的最大特点是只有一间房间,一套厨卫。近年来根据市场的需求,有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘,有的还建造起了跃层小房型公寓,这种房型不但在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米,而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。 在上海,单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的,大约在两、三年前,有业主将空置的整幢商品房,经过简单装修后推向房产租赁市场,面向中层收入的白领出租,一般每个人负担的费用每月在500－1000元之间,结果颇受各类白领的广泛青睐,众多开发商于是从中重新发现商机,纷纷推出专案,至此这种被命名为”单身公寓”的住宅才风靡起来。其中,最早作为出售形态的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响,它把一个板状商住楼设计成中间走道,两边做小套房,主力面积在45－60平方米之间,总价在20－30万元之间,直接吸引了工作时间不长,但希望在市区有房的年轻人前来抢购。 二、单身公寓设计定位的基本特点 单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式,在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观上海的单身公寓,我们不难发现,当前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特点: 1、最大程度的控制面积。 以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表,从表中数据我们能够看出,当前市场上的单身公寓产品面积集中在24—78平方米之间,主力面积大多控制在30—50平方米左右,较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半
上海市酒店公寓市场分析报告(doc 63页)
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。 酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。 三、特点 （一）酒店独立产权 投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 （二）酒店式管理 酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。
现代企业市场分析报告
市场分析 市场是商品经济的范畴，是一种以商品交换为内容的经济联系形式。对于企业来说，市场是其营销活动的出发点和归宿。能否正确地认识其特征和作用、了解市场购买者的行为，关系到企业能否制定正确的营销方案，进而关系到企业的兴衰存亡。市场营销学是从卖者的角度来认识和理解市场的含义，它要研究的是如何采取有效的措施，来满足消费者需求，其中包括现实的需求和潜在需求。可以说，在市场营销学的范畴里，“市场”即等同于“需求”。市场从不同的角度，可以划分为各种具体的类型。其中，按商品的属性市场可分为一般商品市场和特殊商品市场。“特殊商品市场”是指为满足人们对资金及各种服务的需要而提供的市场，包括金融市场( 或称资本市场)、劳动力市场和技术信息市场等。“一般商品市场”指的是狭义的商品市场，又称货物市场，即消费品市场和工业品市场，这两大市场是市场营销所要着力研究的市场，对它们的分析我们将在后面进行。 一、消费品市场 消费品市场又称最终消费品市场、消费者市场或生活资料市场，是指个人或家庭为满足生活需求而购买或租用商品的市场，它是市场体系的基础，是起决定作用的市场。 （一）消费品市场的特征 与市场相比，消费品市场具有以下特征：从交易的商品看，由于它是供人们最终消费的产品，而购买者是个人或家庭，因而它更多地受到消费者个人人为因素诸如文化修养、欣赏习惯、收入水平等方面的影响；产品的花色多样、品种复杂，产品的生命周期短；商品的专业技术性不强，替代品较多，因而商品的价格需求弹性较大，即价格变动对需求量的影响较大。从交易的规模和方式看，消费品市场购买者众多，市场分散，成交次数频繁，但交易数量零星。因此绝大部分商品都是通过中间商销售产品，以方便消费者购买。从购买行为看，消费者的购买行为具有很大程度的可诱导性。这是因为消费者在决定采取购买行为时，不像生产者市场的购买决策那样，常常受到生产特征的限制及国家政策和计划的影响，而是具有自发性、感情冲动性；二是消费品市场的购买者大多缺乏相应的商品知识和市场知识，其购买行为属非专业性购买，他们对产品的选择受广告、宣传的影响较大。由于消费者购买行为的可诱导性，生产和经营部门应注意做好商品的宣传广告，指导消费，一方面当好消费者的参谋，另一方面也能有效地引导消费者的购买行为。从市场动态看，由于消费者的需求复杂，
公寓市场调研报告【最新】
对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程，调研报告提出的对策是否被采纳，能否上升到政策，应该经过政策预评估。以下是小编带来公寓市场调研报告的相关内容，希望对你有帮助。 公寓市场调研报告例1 在市场经济环境下，不仅企业要参与市场竞争，社会福利机构同样需要。随着我国人口老龄化的加剧和国家社会福利制度在市场经济的冲击下，原有的政府所办的养老服务机构愈发体现出功能单一，运营成本高、内部管理体制落后，服务能力不足等弊端，政府办养老机构社会化已势在必行。面对于此，为了推动社会福利化进程，探索政府办养老机构的新的有效的运行模式，国家开始实行“公建民营”模式。“公建民营”模式就是由政府搭台建设，把现有的政府办养老服务机构交给个人或者集体，采取承包、托管、租赁、股份制等多种方式经营管理的一种新的养老服务机构经营模式。20XX年 1日，我市也加入了“公建民营”的大军中，原北海市社会福利院老人公寓改制，更名为北海市海宁老年公寓。20XX年4月，我们对海宁老年公寓进行了一次调研。调查方式以实地调查、座谈会为主，通过调查，基本掌握了其发展现状和存在的问题。 一、实行“公建民营”模式的成效 1、环境的改善 这里环境的改变，既有室内的改变，也有室外的变化。自改制以来，海宁老年公寓先后投入资金300多万，主要用来装修房子、购买物件等。经过重新粉刷之后，房间焕然一新；同时在房间内增加了不少设备，包括空调、电视、风扇等电器；在老人娱乐活动设施方面，增设了阅览室、活动室等室内活动场所。 2、区域明确 为了方便有效的进行管理，海宁老年公寓将院内的区域进行了更加明确的划分，如1号楼居住的是自理老人，3号楼主要是卧床老人和供养老人，5号楼主要是痴呆老人。 3、服务意识和服务质量的提升 为了给入住的老人提供了更优质的服务，海宁老年公寓强化了管理、规范了服务，完善了各种规章制度；为了提高工作人员的工作热情和服务质量，公寓建立了工作责任制、一日工作流程和奖惩制度等，树立了“爱心、恒心、虚心、耐心、关心”的办院理念，极大的调动了员工爱岗敬业、热心服务的积极性，服务质量得到了大幅度的提升。 4、老人活动的丰富 为了使老人的晚年生活更加多姿多彩，公寓每天组织老人进行活动。护理老人方面，早上组织做手指操，亦或是组织老人打牌等；每个月公寓会举行一次生日会，为当月过寿的老人祝寿。自年南宁市昆仑社工服务中心的社工入驻以来，组织的活动更加的多样化和丰富，如画画比赛、周末影院等。自理老人方面，组织老人包饺子、出外游玩；20XX年的春节，老
中国长租公寓市场投资分析报告
中国长租公寓市场投资分析报告
目录 第一节投资逻辑 (5) 第二节长租公寓迎来黄金发展时期 (6) 一、政策扶持正当时，商改住大势所趋 (6) 二、行业蓬勃发展，整体供不应求 (9) 1、长租公寓的客户群体 (9) 2、需求端测算 (10) 3、长租公寓的供给端 (11) 三、资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (14) 第三节长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (16) 一、市场端：参与主体众多，竞争激烈 (17) 二、资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (18) 三、资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (19) 第四节长租公寓商业模式的探讨 (20) 一、美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (20) 二、国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (26) 第五节长租公寓未来发展模式的展望 (27) 一、客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (27) 二、功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (28) 三、运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (29) 第六节风险分析 (32)
图表目录 图表1：服务式公寓主要面对高端及涉外人群 (9) 图表2：青年公寓主要面对普通白领、蓝领、学生 (9) 图表3：6个城市平均租金增速约为5% (13) 图表4：租金回报率（%）整体较低，增长空间较大 (13) 图表5：长租公寓需求至少2000亿规模，供给对应2200亿，年均复合增速50% (14) 图表6：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 (18) 图表7：营业收入经历了两个阶段 (20) 图表8：营业利润和利润率也经历了两个阶段 (20) 图表9：单位租金在之后呈上行趋势 (21) 图表10：第二阶段物业数量呈下降趋势 (22) 图表11：EQR频繁借助资本市场进行融资 (22) 图表12：2000年以来EQR向核心市场集中 (23) 图表13：EQR入住率一直保持较高水平 (24) 图表14：通过大量售出单元精简业务范围 (25) 图表15：新派公寓改造前后对比图 (30) 图表16：新派公寓的类REITs运营模式 (30) 图表17：EQR频繁借助资本市场进行融资 (32)
可口可乐公司市场分析报告
可口可乐公司市场分析报告
可口可乐公司市场分析报告 可口可乐公司产品占全世界软饮料市场比例
一、公司简介 ?可口可乐公司诞生于1886年，总部在美国 的亚特兰大，是世界软饮料销售的领袖和先锋。 ?可口可乐是全球最有价值的品牌。 ?在中国，可口可乐是最著名的国际品牌之 一，是中国软饮料市场的领导企业。 ?可口可乐积极推进本地进程。 ?目前中国每年人均饮用可口可乐公司产品 数量为24瓶（每瓶8盎司或237毫升）。 ?可口可乐中国系统在中国已经捐资超过6， 000万人民币，支持了众多全国性和地区性社会公益事业。 二、企业使命 ?可口可乐公司的愿景是在回报股东的同时 不忘履行我们的企业公民责任，激励员工发挥自身潜能，提供推陈出新的产品，不断满足市场及消费者，建立双赢的合作模式坚定
合作伙伴关系，成为全球企业公民典范。 可口可乐公司的使命是令全球人们的身体思想及精神更怡神畅快，让我们的品牌与行动不断激励人们保持乐观向上，让我们所触及的一切更具价值。 三、外部环境分析 （一）一般环境分析 1、政治环境 2、经济环境 3. 技术环境 4、社会文化环境 5、自然环境 （二）产业环境分析——波特五力模型 1、现有企业之间的竞争强度分析 2、新进入企业的潜在进入者分析 3、供应商分析 4、买方分析 5、替代品分析 （一）一般环境分析
政治环境 中国饮料业的迅速发展及其前景广阔的消费市场吸引了众多国际知名品牌饮料厂商，许多跨国公司凭借雄厚的财力和丰富的市场运作经验，通过收购国内著名品牌或合资、独资经营挤占国内市场。当前我国饮料行业的多元化格局已经初步显现。 同时发展并规范功能性饮料的生产，鼓励通过兼并、重组、融资等手段，培育大型饮料企业集团，实现产业升级。 功能饮料比例上升，碳酸饮料比例下降。 经济环境 2007年的GDP为246619亿，增长11.4%；全年居民消费价格指数（CPI）上涨了 4.8%。全年城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%。国民经济保持平稳快速发展，呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好运行态势。2007年至2010年，整个食品行业面临着较好的发展际遇。
商业项目市场调研报告
商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化
◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议
集团公司市场营销案例分析报告
××集团公司市场营销案例分析报告-------对××科（局）级专用红旗轿车的分析 班级：MBA0F2班组别：第四组组员：孙润华、李红兵、李明踊、石敏、辛英华、仇强胜执笔：孙润华
在2000年6月6日-12日第六届北京国际汽车工业展览会期间，××不但在北京国际展览中心布展，还在亚运村汽车交易市场门口拉了一条横幅，上写“中国××隆重推出科（局）级专用红旗轿车，××全国208家红旗轿车服务站为用户提供24小时全天候服务”，此举当时引起了业内的关注和诸多争议。据了解，在亚运村展卖的当天，此种售价18、5万元的红旗就卖出了好几辆。 怎样认识××的此种营销行为？其市场背景如何？此行为对企业的发展究竟是利是弊？我们谈一下自己的一些看法。 一、××推出科局级专用红旗轿车的背景分析 自1987年恢复生产以来，××生产的红旗轿车，已拓宽为发动机排量从1、8升到4、6升的系列产品，既有基本型，又有豪华型、普及型，还有各种各样的变型加长车，品种多达58种，是继奥迪之后我国公务车的又一主力车型。可以说，红旗轿车是一直被定位在中高档的，那么，为何××此次推出18、5万元的低档红旗轿车呢？我们认为，主要是缘于以下几方面因素： 1、红旗在国内中高档轿车市场的主导地位受到竞争者推出的本田雅阁、上海别克和桑塔那时代超人的强烈冲击。 1993年以来，××集团公司利用引进的奥迪技术和克莱斯勒488发动机生产小“红旗”轿车系列，产量逐年递增，1997年达到18000辆，在国内中高档轿车市场的占有份额超过75%，小红旗与奥迪构成当时中高档轿车的主导产品；但是，××奥迪在1994年达到2万辆的顶峰后一路滑落，1997年仅为9424辆，其时，小红旗便成为××重点发展的中高档轿车产品，后来，××在奥迪基础上又开发出自己的红旗品牌，而且批量生产以后销量大幅攀升。可以说，1998年以前国内的中高档轿车集中在××生产。为抢占中高档轿车市场份额，1997年上海
某高档公寓调研报告(doc 14页)
某高档公寓调研报告(doc 14页)
朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带高档公寓调研报告 第一部分调研概况 一、调查范围 此次调研的重点为朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高档公寓。因为此区域是北京最早一批外销房聚集之地，之后相继有不少新盘推出，所以我们将调研的项目分为两个部分，一个为95-99年推出的项目，我们称为第一代公寓，99年以后推出的项目我们称为第二代公寓，这两代公寓都极富特色，在其销售的时代里不乏在京城房地产市场领军的项目，但随着市场的发展，第二代公寓虽与第一代公寓一脉相承，却也不断适应时代的发展具有了新的特色，这些变化也代表了北京高档公寓市场的发展特点。我们将调研的重点放在新项目上，将老项目的分析只是作为一个参照系，两相比照，我们会更清晰地看出其发展的趋势。 二、调研目的 因为朝阳公园周边为京城最有代表性的外销项目聚集地，在人们的印象中这里一直是高档公寓的天下，我们想通过此次的调查探寻出北京高档
公寓发展的脉搏及趋势，从而给我们在以后的项目开发中以启示与参考，并吸取其中的经验与教训，运用到今后的项目操作之中。 第二部分区域状况分析 要对一个区域的房地产项目进行研究，首先必须对此区域的状况进行深入的了解，所以在我们开始调研之前，先对该区域作一个清晰的认识与分析。 朝阳公园地区作为一个新兴的区域，目前已集中了相当数量的现代化综合大厦、写字楼、酒店、外销公寓以及商业文化设施，既有居住区的生活便利性，又有环境相对安静、交通方便的办公条件，已经发展成为京城东北地区一个较为繁华的现代化商务活动区。随着CBD高地价挤出效应的影响，这一地区的规模效应和聚集效应必将与日俱增。 一、文化 亮马桥北侧正在兴建中的第三使馆区，目前德、日使馆已经入住，未来美国使馆和日本使馆也将
无锡市区超高层商品房市场调研报告
无锡市区超高层商品房市场调研报告 近年来，受中心城镇集聚效应影响，城市地域空间局限性开始显现。国内各大城市的超高层建筑如雨后春笋般不断涌现。《中国国家地理》杂志曾在2009年发布世界城市天际线排行榜,无锡位列第53位，位居全国第15位，在地级市中居首位，引发各方热议。据初步统计，目前无锡市区（不含江阴、宜兴）建成及封顶的200米以上超高层建筑（不含住宅）共12幢，其中300米以上建筑3幢，最高为九龙仓国金中心，总高339米。超高层建筑是城市地标、形象代言，同时也是城市核心商圈必不可少的组成部分。然而，大量超高层的崛起却带来了新的问题和挑战，如商业、办公的巨大供应量，空置率攀升、运营成本居高不下等。为此，我们对当前无锡市区超高层商品房市场情况进行了调查，并对市场发展趋势及潜在风险作了分析，供有关方面筹策。一、超高层建筑定义及特点 （一）超高层的定义 目前，世界对超高层建筑还没有统一的划分标准，只有超高层建筑学会将其定义为300米以上的建筑，此外，地产五大行仲量联行的定义是指高度在400米以上的办公、酒店、公
寓或综合性房地产项目。我国《民用建筑设计通则》 （GB50352—2005）规定：建筑高度超过100时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。而本次调研对象以高度在150米以上的商业、办公、酒店等非住宅房地产项目为主。（二）超高层的特点超高层建筑具有以下优势：1、可提高土地利用率，在一定程度上缓解土地供应紧张的问题。2、是城市的亮点甚至成为地标，一般都位于城市核心区，往往能带动周边区域经济的发展和城市功能的完善。3、具备无遮挡、景观视野开阔等优势，且有较大的公共空间和设施。但与此同时，当建筑高度超过150米时，超高层建筑会带来以下几个方面问题：一是建造成本大，一般比高层要多出15%—25%。二是设计难度较大，通透性差；公摊面积增加，得房率一般只能达到70%左右。三是安全性保障难度大，特别是对电梯的安全性要求提高并且火灾时人员疏散极为困难。四是物业管理日常运行能耗、后期维护管理费用高。五是超高层建筑容积大、人口集中，给附近城市交通、消费、治安等日常生活造成巨大压力。二、我市超高层项目发展概况（一）总体概况 据统计，目前无锡市区建成及封顶的超高层共17幢，在建10幢，待建6幢（待建包括开发商已拿地、无锡市规划局公示项目，不含概念性规划项目，150米级待建暂不统计）。无锡超高层建筑起步较晚，但发力强劲，发展历程可以分为三
中国企业IPO市场分析报告
关键发现 490家中国企业IPO，融资1068.75亿美元，无论上市企业数量还是融资规模，都达到历史最高水平。 347家中国企业在境内资本市场IPO，融资719.98亿美元，143家中国企业在境外资本市场IPO，融资349.78亿美元。中国企业境外IPO活跃度提高。 境内方面，204家企业选择了深交所中小板上市，117家企业选择深交所创业板IPO，上交所上市企业有26家。 143家中国企业在境外资本市场实现IPO，融资金额349.77亿美元。港交所主板共有8 2家企业IPO，超过了2007年66起的历史高位。以纽交所、纳斯达克为主的美国资本市场中国企业IPO数量也达到历史高峰。 IPO涉及19个行业，案例数量最多的三个行业分别是制造业、IT及能源行业，融资金额最多的行业是制造业、金融及能源。 实现IPO中国企业最多的三个地区分别为北京、江苏和广东，活跃于资本市场的企业仍以东部沿海地区企业为主。 上市企业中具有VC/PE背景的220家，占比达44.8%，涉及国内外投资机构269家。 2010年中国企业全球IPO事件中，共有168家投资银行参与保荐及承销。 1.2010年中国企业IPO市场综述 2010年共有490家中国企业实现IPO，相比2009年增长155.7%；融资金额共计106 8.75亿美元，环比增长88.0%。2010年中国企业IPO数量及融资规模均超越了2007年2 28家企业上市、融资总额969.23亿美元的历史高位。 从市场分布来看，2010年共有347家中国企业在境内资本市场IPO，融资金额高达71 9.98亿美元，有143家中国企业在境外资本市场IPO，融资金额为349.78亿美元。 境内方面，2010年境内资本市场融资企业数量大幅增加，由2009年的99起，升至3 47起，涨幅达250.5%，相比2007年125起IPO最高纪录，增长比例也达到177.6%。其中，204家企业选择了深交所中小板上市，117家企业选择深交所创业板IPO，深交所上市企业在2010年中国企业全球IPO总量中占比达65.4%；上交所上市企业有26家。 境外方面，共有143家中国企业在境外资本市场实现IPO，融资金额349.77亿美元。其中，港交所主板共有82家企业IPO，融资金额299.20亿美元，IPO数量超过了2007年66起的历史高位。以纽交所、纳斯达克为主的美国资本市场方面，中国企业IPO数量也达到历史高峰，两家交易所分别有22及19家中国企业上市，融资总额为38.86亿美元。 2010年IPO中国企业涉及19个行业，案例数量最多的三个行业分别是制造业、IT及能源行业，其次分别为医疗健康、化学工业、连锁经营、食品饮料等。总体来看，传统制造业、消费品相关行业企业IPO最为活跃。融资金额最多的行业是制造业、金融及能源。
2018年公寓租赁行业市场调研分析报告
2018年公寓租赁行业市场调研分析报告
目录 第一节第一问：我国公寓租赁行业的市场空间有多大？ (6) 一、公寓租赁发展原因 (6) 二、全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿 (8) 第二节第二问：品牌公寓的发展现状如何？ (11) 一、长租公寓是行业主角，分散式和集中式各有千秋 (11) 二、行业整体处于起步阶段，未来规模有望破千亿 (15) 三、一线城市是竞争主战场，部分品牌正加速向二线城市下沉 (17) 第三节第三问：影响长租公寓盈利的关键要素有哪些？何种模式的长租公寓盈利更高？.19 一、长租公寓利润率具有先低后高的三阶段特征 (19) 二、规模、品牌、空置率、融资成本是长租公寓盈利的四要素 (22) 三、集中式盈利优于分散式，但资金和房源是两大痛点 (25) 第四节第四问：行业外部环境如何？目前呈现何种发展趋势？ (28) 一、政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光 (28) 1、曙光一：租赁利好政策频出 (28) 2、曙光二：金融支持为行业发展保驾护航，公寓行业ABS产品成功发行 (28) 二、新型模式已经显现，前景比想象更美 (30) 1、模式一：打造轻资产的高精尖范本，最大化赚取品牌溢价 (30) 2、模式二：醉翁之意不在酒，衍生业务是王道 (32) 3、模式三：先租后售，舍小利以谋远 (33) 第五节第五问：如何选择行业投资标的？ (35) 一、世联行：主业蒸蒸日上，红璞公寓加快二线城市布局 (35) 二、国创高新：依托大数据，线上引流线下变现，抢占存量市场份额 (38) 三、昆百大A：房源信息优势巨大，在管房源规模快速扩张 (40) 四、三六五网：长租公寓SAAS系统供应商稀缺标的 (43) 五、万科A：地产龙头，资源优势塑造长租公寓竞争壁垒 (45) 六、龙湖地产：始于成渝，精细化分类运营典范 (47) 七、旭辉控股集团：开启公寓校企合作的新模式 (48) 第六节风险提示 (50) 附录 (51) 一、我国租赁市场政策介绍 (51) 二、金融对长租公寓的支持 (51)
市场分析报告范文
XXXXXXX大学XXXXXXXXX学院《市场营销学》 期末案例分析报告 题目：好又多连锁超市有限公司促销策略分析 姓名：X X X 学号：20101102051134 专业班级： 任课教师：X X X 授课学期： 2012-2013-1 二0一二年十二月评分： 文章标题（10）：文章逻辑结构（20）：资料引用（10）：分析论述深度（35）：格式及规范性（25）： 总评得分（100）：
引言 在服务业企业不断发展壮大的过程中，公司销售始终是至关重要的，所以更好的搞好营销，提高企业市场竞争力，是企业的关键。成功的市场营销活动，不仅需要制定适当的价格，选择合适的分销渠道向市场提供令消费者满意的产品，而且需要采用适当的方式进行促销。促销战略是四大营销战略之一。通过对服务企业即好又多连锁超市的服务和顾客进行分析，并针对这些问题提出一些建议。这样才能使该企业在服务市场中占领更大的市场，吸引更多的顾客，才能使自身立于不败之地。正确制定并合理运用促销策略是企业在市场竞争中赢得竞争优势的必要保证。 一、市场营销的概念和内容 （一）市场营销的概念 市场营销涉及到其出发点，即满足顾客需求，还涉及到以何种产品来满足顾客需求，如何才能满足消费者需求，即通过交换方式，产品在何时、何处交换，谁实现产品与消费者的联接。 （二）内容 市场营销的核心概念应当包含需求及相关的欲求、需要，产品及相关的效用、价值和满足，交换及相关的交易和关系，市场、市场营销及市场营销者。在市场营销组合观念中，“4P”策略——产品策略、价格策略、分销渠道策略和促销策略已定型为研究市场营销问题的主要方法： （1）产品策略——开发满足消费者需求的产品，并将产品迅速、有效地传送到消费者手中，构成了企业营销活动的主体。主要研究新产品开发，产品生命周期，品牌策略等，是价格策略，促销策略和分销策略的基础。 （2）价格策略——根据购买者各自不同的支付能力和效用情况，结合产品进行定价，从而实现最大利润，以满足市场需要和实现企业盈利为基础的定价办法。又称定价策略，主要研究产品的定价、调价等市场营销工具。 （3）促销策略——如何通过人员推销、广告、公共关系和营业推广等各种促销方式，向消费者或用户传递产品信息，引起他们的注意和兴趣，激发他们的购买欲望和购买行为，以达到扩大销售的目的。是将组织与产品讯息传播给目标市场之有计划性的行销活动，它主要的焦点在于与消费者沟通。 （4）渠道策略——是整个营销系统的重要组成部分，它对降低企业成本和提高企业竞争
企业市场营销分析报告
企业市场营销分析报告（营销总监——CMO） 在ERP沙盘模拟当中我担任的是我们小组的营销总监，营销工作对企业的 运营来说是一项极其重要的环节，必须准确及时地了解市场变化，取的有竞争 力的市场份额，又要熟悉市场规则，做到整体把握。只有在进行了市场调查， 对市场信息（市场需求、生产能力、原材料、现金流等）有了充分的了解，并 加以分析和判断后，才能做出适当的战略计划（广告订单、贷款、设备的改造更新、认证资格、市场的开拓、产品的研发等）。日常业务中与CEO并肩作战，商讨市场开发、定位以及新产品开发决策，必要时给予企业一个合理建议；又 要与生产总监有效的沟通，听取生产总监的规划方案，然后进行营销规划；还 要与财务总监商议广告费用等支出；同时还得对各个市场上的产品需求量预测 进行分析，结合产品的价格预测表对广告的投放进行安排。 1、市场分析（市场定位、市场开拓情况、市场进入时机） 在进入市场之前我们对市场的分析是：我们的起始年产品都以P1开始，于是我们就决定在前两年生产P1的同时开发P2并且开发区域市场。考虑到其他 企业可能会对亚州、国内和国际市场及P3产品更有兴趣而我们把目标放在P2 产品在区域市场的销售情况。首先由产品需求量分析表上观察P1产品在本地市场与区域市场价格较高，需求较为稳定，我们就决定走产品单一化这一条战略 来实现我们企业的最大利润。在之前几年着重开发P1，P2产品，区域市场和国内市场，到后期资金回转之后再开发更好的产品和市场，我要做的是在稳中求 胜，致力于公司的长期发展。 2、市场变化分析、市场预测分析 上图是公司各年产品销售额变化和产品销售数量变化，从上边中可以清晰 的看到我们公司在前两年主打P1产品后两年几乎全部生产P2，这么做的原因
某公司市场营销案例分析报告
利弗兄弟公司市场营销案例分析报告指导老师：胡佐浩提交人：清华大学经济管理学院MBA00P（2）班第一组刘煜（009078）曹小京（009147）黄小明（009148）烙炬（009149）张晴（006976）袁亚彬（009150）执笔人：袁亚彬（009150） 2001年3月14日 目录一、问题的提出-------------------------------------2 二、利弗兄弟公司发展概况---------------------------2 （一）联合利弗和利弗兄弟公司概况------------------2 （二）主要业务------------------------------------3 三、洗结剂行业产品特点和环保问题-------------------3 （一）产品类型------------------------------------3 （二）产品特点------------------------------------4 （三）环保问题------------------------------------4 四、市场环境和主要竞争对手-------------------------5 （一）市场环境------------------------------------5 （二）主要竞争对手及特点--------------------------5 五、战略选择和产品定位-----------------------------6 （一）捍卫阳光牌现有的磷酸盐产品定位--------------6 （二）
推出一种新的“绿色”洗衣剂------------------7 （三）对阳光牌洗洁剂重新定位----------------------7 （四）延伸阳光洗衣剂品牌，使之包含一个环境产品----7 六、决策和实施-------------------------------------8 （一）方案的选择----------------------------------8 （二）方案的实施----------------------------------9 利弗兄弟公司市场营销案例分析报告一、问题的提出加拿大利弗兄弟公司以生产和销售阳光洗洁剂为主要业务，公司在1985—1989年间，得到了较快发展，但在1989年受到了纳布洛斯公司的严峻挑战。该公司将于近期内推出一百多个不含磷酸盐的洗洁剂绿色产品，并辅以声势浩大的广告宣传。对于主要洗涤剂产品均含磷酸盐的利弗兄弟公司来说，如何应付纳布洛斯公司的挑战，如何及时调整产品战略和产品定位，如何在抓住现实市场的同时，把握产品发展的趋势，如何适应世界风起云涌的绿色革命的要求，维持并不断扩大公司产品的市场份额等等，需要利弗
公寓行业市场调研分析报告
公寓行业市场调研分析报告
目录 第一节为什么此刻关注租赁市场？ (4) 一、高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求 (4) 二、8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业 (6) 三、主力租房人群白领和90后的租房需求升级 (7) 四、资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (8) 五、政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题 (10) 第二节租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构 (14) 一、租赁市场发展滞后：房企重售轻租，租金回报率低 (14) 二、主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家 (15) 1、开发商：拥有成熟供应链和工程家装 (16) 2、房产服务机构：掌握房源和客源的精准流量入口 (16) 3、酒店集团：对集中式公寓开发和管理有许多相识之处 (16) 第三节青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物 (17) 一、无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场 (17) 1、集中式公寓：利润率高，但拿房难 (17) 2、分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高 (18) 二、品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理 (19) 三、盈利难题待解，长租公寓陷尴尬 (21) 1、中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济 (21) 2、海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济 (22) 3、国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质23 第四节互联网+、分享经济催生短租平台 (24) 一、短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式 (24) 二、从“纯平台”到“重运营” (26) 三、Airbnb还是HomeAway模式更适合中国市场？ (27)