浅谈房屋买卖合同中居间人自我保护的合法途径

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浅谈房屋买卖合同中居间人自我保护的合法途径

作者：徐海健

来源：《职工法律天地·下半月》2017年第04期

（572733 海南核电有限公司海南昌江）

摘要：房屋买卖居间合同是居间合同的一种，是指房地产经纪机构按照委托人的要求，

在房地产买卖领域向其报告订立合同的机会或者为其提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，其中房地产经纪机构称为居间人，支付报酬的一方为委托人。在居间合同中委托人之所以承担给付报酬的义务，其目的就在于使居间人负担对待给付的义务，该对待给付的义务即为居间人提供的中介服务。该类合同最典型的法律特征是委托人给付居间报酬的义务具有不确定性。居间人报酬请求权的形成以实现居间合同的目的为前提，而居间人能否实现合同目的具有不确定性，因此委托人的给付报酬义务是否需履行也具有不确定性。本文就针对居间人报酬请求权的性质、实现条件、限制等问题做具体分析，以求在实践中为更好的保护居间人的报酬请求权发挥指导作用。

关键词：居间人；报酬请求权；不确定性；合同成立

一、居间人报酬请求权概述

1.居间人报酬请求权的性质

与委托人依约或依法负担的支付报酬的义务相对应的即为居间人的报酬请求权。在房屋买卖合同成立之前，居间人的报酬请求权并不是一项完全、具体的权利，而只是将来取得报酬的一种可能性或资格，但该期待权的成立要件将来完全具备是须具备可能性的，否则该项权利下居间人所追求的利益将无法得以实现。

居间合同目的实现后，该项期待利益即转化为实体权利。实体报酬请求权作为请求给付金钱的权利，具备请求权所共有的相对性、攻击性，即请求委托人为支付报酬的特定行为，并有权受领该给付，但在此之前，居间人不得请求委托人支付报酬，即使委托人预先支付了报酬，也会因没有法律依据而构成不当得利，适法的在委托人与居间人之间产生不当得利之债。

2.居间人取得报酬必须具备的要件

（1）促成所介绍的合同成立。但也有学者认为房屋买卖合同的签订不代表交易最终能够完成，居间人的义务范围可不局限于促成买卖合同的成立，还应当扩及到买卖合同的履行。