公寓项目销售策划案
感激伤害你的人，因为他磨练你的心志。
感激欺骗你的人，因为他增加你的智慧。
感激中伤你的人，因为他坚强了你的意志。
感激遗弃你的人，因为他使你自立于世。
感激斥责你的人，因为他提醒了你的缺点。
兴隆公寓营销部
二OO五年三月十五日
第一部分项目分析
第四部分销售策略
一、项目概况
一、总体思路
二、项目周边情况
二、项目优势、劣势分析
三、项目卖点提炼
第二部分人员组织与管理
四、项目促销手段
一、售楼部职能综述
五、项目定位
二、人员安排
六、目标消费群体定位
三、职责分工
第五部分价格策略
四、销售现场管理细则
一、总体思路
五、考勤制度及人员考核
二、均价方案
六、会议制度
三、定价原则
第三部分销售准备
四、调价策略
一、售楼处
五、价目表
二、销售资料
六、付款方式及优惠
三、现场布置
七、购房程序与按揭须知
四、销售辅助工具
第六部分销售周期及控制
第一部分项目分析
一、项目概况
1、项目位置：成都市暑袜北二街与兴隆街交汇处（老邮电局对面）
2、用地面积：
3、总建面积：
4、建筑规划：单栋，1层为商铺，2—7层为住宅
5、总户数：小户型126套，商铺三间，办公区一间
6、户型设计：平层
7、装修标准：全精装修
二、项目周边情况
1、政府机关：
2、学校
3、银行
4、医院
5、娱乐餐饮
6、超市
7、宾馆
8、公交路线
第二部分人员组织与管理
一、售楼部职能综述
“兴隆公寓”售楼部隶属于“兴隆公寓”项目部，负责本项目营销工作，同时也是树立开发商及本项目对外形象的窗口，主要职能如下：A：负责“兴隆公寓”项目的销售工作，并按规定为客户办理有关手续。
B：协助“兴隆公寓”项目部制定项目总体销售计划和市场推广策略，把握市场动向。
C：掌握并执行项目总体销售计划，制定阶段性营销任务。
D：拟定房产销售的方案，提交项目领导及相关部门讨论通过后予以执行。
E：参与项目营销策划。
F：配合开发商办理产权证。
G：收集客户意见，及时反馈项目领导及开发商有关部门解决。
二、人员安排
售楼部人员配置共计4人
销售经理：1人
销售主管：椐销售人员工作情况提拔1人
销售人员：3人
保安：1人（由项目部选派）
三、职责分工
1、销售经理
销售经理直接服从项目相关领导的管理安排，销售经理需要有强烈敬业精神，对销售目标的实现，人员控制负责。
1）负责整个售楼部的日常管理工作。
2）负责与项目领导的协调工作，例如组织会议，活动，收款等。
3）参与本案的营销策划，广告计划。
4）负责本案所有宣传资料的建议，修改及制作的全过程。
5）根据项目要求制定销售计划，进度，并加以实施。
6）负责售楼部现场人员的安排，分配，并组织有效的工作。
7）制定销售培训计划，组织学习，随时考核销售人员工作情况。
8）人事变动及升迁的建议权，呈报项目部。
9）监控现场人员出缺勤状况。
10)客户资料及各类报表的审阅，需每日报知项目部领导（每日报表内容
包含：当天来人来电，重大事件，成交、签约情况，户别面积，金
额，销售人员，已交款项等项目）。
2、销售主管
销售主管对销售经理负责，需要服从销售经理的管理及安排，并对其加以实施。
1）配合销售经理处理售楼部日常管理工作。
2）负责销售人员的日常行为规范，对人员的服装，仪容，修养，态度服务，情绪等进行指导。
3）解决现场突发事件，重大问题以书面形式上报项目部。
4）审核合同，审阅客户资料表及相关表格。
5）在完成本职销售工作的同时协助销售人员销售工作。
6）协助售楼经理开展其它工作。
3、销售人员
销售人员对销售主管负责，需要服从主管的安排，严格遵守销售人员行为规范，严格按照公司规定及要求开展工作。
1）负责接听电话，接待来访，按规定填写相关报表。
2）负责房屋销售工作，保证销售过程的完整性。
3）及时反馈客户意见，对与重大问题及时以书面形式上报。
4）协助签约、收款、交房、办理按揭。
5）负责交办工作（例如踩盘，资料管理，书籍管理，剪报等）。四、销售现场管理细则
如何将顾客买楼的意向变为实际行动，除了楼盘的品质是否吸引人之外，还有就是销售人员的售楼艺术和服务态度。为此，我们必须建立适当的售楼守则，来规范销售人员的行为，仪态、仪表。
1、销售人员基本素质
销售人员必须关心项目，热爱本职工作，遵守职业道德，做到文明，优质，高效的服务，维护项目形象和声誉。努力学习，不断提高业务技术和服务质量，并明确一点，我们不仅卖房子，而且要卖“服务”，我们就是要以一流的服务取胜。
2、销售人员仪容，仪表准则
1) 上班时需穿着制服，配戴名牌及相关服饰，必须衣着整齐、干净、
无污迹和明显皱褶，扣好纽扣，结正领带领花，衣袋中不要有过多物品，皮鞋要保持干净，光亮，女员工宜穿肉色丝袜，不能穿黑色或白色。
2) 头发要保持整齐，不允许染过于鲜艳的色彩，头发要常洗，上班前
要梳理整齐，保证无头屑。
3) 切忌浓妆艳抹，需化淡妆，使人感到自然、清爽、精神好，不得涂
有色指甲油，不得佩带除手表、戒指之外的饰物，忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水。
4) 上班前不得吃异味食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲边缝不得藏有
脏物。
5) 在对客户服务时，不得流露出厌烦，冷淡，愤怒，僵硬，紧张和恐
惧的表情，要友好，热情，精神饱满和风度优雅地为客户服务。
6) 提倡每天洗澡，勤换衣物，以免身上发出汗味或其他异味。
3、销售人员的行为准则
1）销售人员的工作态度
A：服从上司
切实服从上司的工作安排和调配，依时完成任务，不得拖延，拒绝或终止工作。
B：严于职守
员工必须按时上下班，不得迟到、早退或旷工，必须按编排表值
班，不得擅离职守，个人调离，调换更值时需先征得主管同意。
C：正直诚实
必须如实向上司汇报工作，坚决杜绝偷盗、欺骗或阳奉阴违等不道德的行为。
D：勤勉负责
必须发挥高效和勤勉精神，对自己从事的工作认真、负责、精益求精。
2）销售人员的服务态度
A：友善以微笑来迎接客人，与同事和睦相处。
B：礼貌任何时刻均应使用礼貌用语。
C：热情工作中应主动为他人着想。
D：耐心对客人的要求应认真，耐心聆听，并耐心地介绍，解释。3）销售人员行为举止
A：站姿
躯干挺直，头部端正，面露微笑，目视前方，双臂自然下垂。B：坐姿
①避免扭臂寻座或动作太大引起椅子乱动及发出响声。
②接待客人时，落座在座椅的三分之一到二分之一之间，不得靠依椅背。
③落座时，应用两手将裙子向前轻拢，以免坐皱或显出不雅。
④听客人讲话时，上身微微前倾，不可东张西望或心不在焉。
⑤两手平放腿上，不要插入两腿间，也不要玩弄任何物品。
⑥两腿自然放平，不得跷二郎腿，应两腿并拢。
⑦工作时不得在销控台前照镜子，涂口红等。
⑧不得将任何物件夹于腋下。
C：交谈
1）交谈时，必须保持衣着整洁。
交谈时，用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或内容。
2）与人交谈时，不可整理衣着、头发，看表等。
在售楼部内不得大声说笑或手舞足蹈。
3）讲话时，“请”，“您”，“谢谢”，“对不起”等礼貌用语要经
常使用，不讲粗言秽语或使用蔑视性和污辱性的语言。
4）不得以任何借口顶撞，讽刺，挖苦，嘲弄客人。
5）称呼客人时，要用“某先生”或“某小姐或女士”，不知姓氏时要
用“这位先生”或“这位小姐或女士”。
6）任何时候招呼他人均不能用“喂”。
4、销售人员业务工作准则
1）客户来访，来电均需详细填写相关报表。
2）上班时间不得阅读非相关书籍及报章。
3）非休息时间不得外出用餐。
4）外出需如实填写外出登记，如有不符又未经报告，做相应处罚。
5）私人电话不得超过3分钟，特殊情况需申请。
6）不得用不正当手段抢夺其它同事客户，窃取他人客户资料。
7）接待客户需遵循规定流程，使用规定销售工具。
8）客户来访需询问客户是否第一次来访，或是否曾打过电话来，同时
了解是哪位人员的客户，交还所属人员。
9）不得运用公司关系谋私及贪污。
10）服从工作分配及调动。
以上各项准则如有违反，由销售部经理酌情处以现金，停职或免职处
罚，并向项目部汇报，若有异议，可向项目部领导申述。
五、考勤制度及人员考核
A：上下班时间
上午9：00 午休12：00—13：30（轮休）下班7：00—8：00（待定）
B：休假
每周休息一天，休息时间界定在周二至周五，假日可累计。
C：病假
于当日9：10前由请假人亲自以电话向上一级领导请假，并于次日补
填请假单，交由销售经理留存，否则视为旷职，病假超过两天需出具
医生证明。
D：事假
于请假前一天亲自向上一级领导申请并经经理核准，填写请假单，否则视为旷职。
E：参加会议
迟到一次处以罚款50元。
F：下班不能返回应在下班前亲自以电话向主管请示，未依规定视同事假半天。
G：售楼部的考勤由售楼经理负责考核。
H：售楼部定期对销售人员进行考核，并将考核结果与员工的培训、调动、升降职、奖惩、裁员、辞退等相结合。
六、会议制度
1、项目例会
性质：每周一次例会
参与人员：项目部相关领导，销售部经理，销售部主管。
会议内容：上一周销售状况及工作总结，提出销售一线的反馈信息、问题及解决方案
2、售楼部晨夕会议。
性质：售楼部内部工作会议。
参与人员：销售部经理，主管，销售人员。
会议内容：晨会：销售人员当天的工作计划、安排。
夕会：总结当天的工作情况，反馈所遇到的问题并解决，核对销控表。
第三部分销售准备
一、售楼处
售楼处内部设施：户型模型一套，办公桌椅一套，销控台一个（配三把销售椅—），谈判圆桌2—3套（椅子6—9把），电话两部，饮水机一台，电脑一台，打印机一台，空调一台，绿色株摆2株（发财树），文件柜一组。
售楼处办公用品：文件夹6个，资料袋6个，订书机1个，文件框两个，垃圾筐两个，胶水1个，烟灰缸3个，名片4盒，纸杯。
售楼部墙面展示：主力户型平面图2幅，销售进度表一幅，相关销售证件复印件一套。
二、销售资料
DM单张
三、现场布置
A：外墙广告
B：户外指路牌
C：大门彩旗，小气球
四、销售辅助工具
A：答客问：制作答客问文本，统一销售说辞（内容待定）。
B：销售范本：作为销售人员介绍客户时使用的工具。
C：抗性分析：进行项目前的分析，对客户可能会提出教多并较难的问题进行统一解答，制作统一文本。
D：人员服装：统一制作职业套装，颜色以深色为主。
女士配套衬衣，西背，西装，群装，裤子，配黑色半高跟鞋。
E：价目表：不同时期制定统一价目表。
F：销售定单。
G：商品房销售合同标准文本。
H：售楼部其它表格：业务日报表，业务周报表，每日来人来电登记表，销控表，工作联系单。
I：商品房住宅质量保证书，商品房住宅使用说明书标准文本。
J：物业管理协议书。
第四部分销售策略
一、总体思路
一切围绕本项目的成功销售为中心，打造兴隆公寓的强势卖点。
二、项目优势、劣势分析
1、优势
A：位置：兴隆公寓地处市中心泰升南路电信经济商圈与总府路经济商圈之间，西临文化宫、泰升南路电信一条街，南临蜀都大厦、九龙
广场、太平洋影城、苏宁电器城，东靠皇冠假日酒店、王府井百货
大楼、太平洋百货、春熙路步行商业街，无论人气、商气、地气都
极旺，堪称绝版黄金地段。
B：环境：大环境配套设施齐备，虽地处闹市，却因得天独厚的地理位置而“闹中取静”，可谓是办公、居家两相宜。
C：设计：户型设计合理，玲珑精致的小户型前卫而时尚。
D：价格：户型小，总价低，清水房的价格，精装修的生活，实惠摸得着。
E：实力：全现房发售，实力看得见，品质更有保障。
F：装修材料：均采用高档环保材料，工作、生活更安心。
2、劣势
A：房屋为旧房改装，客户心理有一定负面印象。
B：天然气未入户。
C：车位不足。
三、项目卖点提炼
项目的卖点是指在宣传推广中可以表现的项目优势，且都是买家购楼时所关心的一些问题，根据本项目的具体情况和推广需要提炼出的卖点，都是可以促进推广的有效信息，在卖点确定之后，将配合广告公司以专业广告术语确定各卖点的表达方式，哪些卖点出现在报纸广告上，哪些卖点只需要通过售楼人员口头表达等等，卖点体现要围绕塑造项目形象，形成系统推广来做，主次分明，相辅相成。
下面将“兴隆宾馆”项目提炼的卖点展示如下：
1、地处市中心，紧邻泰升南路、总府路、春熙路，周边配套完善，方便工作与生活。
2、绝版的黄金地段，投资有保障，升值潜力大。
3、精巧玲珑小户型，布局合理，时尚而前卫。
4、清水价，精装房，低投入，高回报，物超所值。
5、交通便利，多条公交路线经过。
6、“闹中取静”的独特位置，无论工作，生活，都能适合（未处在主干道上）。
7、高档环保的装修材料，品质看得见。
8、全现房发售，开发商实力强，品质更有保证。
9、专业的物业管理，提供完善的物业服务。
四、项目促销手段
为了使项目在各个销售阶段都达到旺销的局面，结合项目卖点我们提出一些促销手段，并使之在整个推广过程中都得以贯彻实施。
促销手段一：精彩的内部认购、火爆的开盘场面——首批买家特惠。
本项目在开盘时，不排除会有冷清场面出现的可能，为了避免这种情况的出现，要调动可利用的朋友关系一同参与“内部认购”，在开盘时，给买家制造本项目热销的印象，再配合其他促销手段使销售场面热闹非凡，利用媒体加以强势渲染。
其实内部认购除了能在正式开盘前早早笼络住一批客户之外，最主要的目的还是在于烘托气氛，并且通过内部认购中更清楚掌握客户的购房意向及市场需求，及时调整后期销售战略。因此，建议在内部认购及开盘期间，对首批20名买家实行特惠购房方案，以提高市场对项目的购买积极性，为后续推广积聚人气，并给销售人员以信心鼓励，开个好头相当于成功了一半，这样的促销将对销售起到良好的刺激作用。
具体方案如下：
1、在内部认购期间看房，并免费排号者，如开盘当天前来购房，
开盘价格一次性付款给与百分之6的优惠，按揭给与百分之4的
优惠，限前十位或二十位。
2、在内部认购期间看房，并免费排号者，不分楼层，全部按开盘
均价执行。
促销手段二：首付1—2成，轻松拥有
因本项目全为小户型公寓，目标客户中有一部分年轻人，其手上存款不多，采用此种方式，在于减轻购房者首付款压力，给予其足够的时间凑集首付余款，有效抓住此部分客户，促进销售。客户在购房时只需交纳一成或两成款项，即可签定购房合同，其余二成或三成款项给予其三个月左右时间付清。
促销手段三：优惠活动
主要针对后期所剩综合条件较差户型，特提出以下措施。
1、买小户型，赠送空调或者其他家庭用品。
2、买小户型，免收2年物管费。
3、清盘时价格优惠幅度放宽。
促销手段四：以租带销——营业用房招商
在商铺的销售中采取以租带销的方式。
a) 营业商家如能在规定时间前开业，则可免收2—3年管理费。
b) 知名品牌专卖店前3年租金优惠百分之10—百分之20。
c) 免费提供一个月装修时间。
d) 对内铺，开发商免费帮其做精致指引牌。
促销手段五：业主带客买房，主、客均免收1—2年物管费在许多销售成功的楼盘中，业主带客买楼所占的比例都不小，可见抓住这个环节对销售会起到不可估量的作用，本项目推出业主带客买楼，主，客均免收1—2年物管费的举措可以激发购买积极性，业主感觉受到重视和优惠，新客户通过这种方式也会觉得有“着数”，通过原有业主的介绍更容易被打动下定，从而产生销售的连环效应。
五、项目定位
1、项目名称：兴隆公寓
2、项目广告语定位
以“都市中的精装静谧空间”或“闹市中的精装静谧空间”作为本项目的定位语。
以“清水价格，精装生活”“市中心，静空间”作为本项目的主打广告语。
推广辅助广告语
A：首付1—2成，缓付2—3成，月供，轻松拥有精装时尚空间。
B：精装品质，精彩生活。
C：小空间，大理想。
D：追求细部，追求品质。
E：小投入，大回报。
六、目标消费群定位。
A：投资者
分析：对小户型投资的客户，多数自己已有住房，但手里有一定闲钱，做生意不好做、炒股怕被套牢、存银行利息又太低，所以把投资眼光放在了稳中有进的房地产上面。
B：高级打工族
分析：相当一部分打工一族在成都都是租住房屋，其所付出的租金也有很大差异，而我们所针对的那部分打工族是一部分收入较高，但在短期之内又不能买大房子的年青人，这部分打工族手里只有几万块存款，可做本项目小户型的首付，其目前租房的租金完全可以抵减月供款，这无疑具备极大的诱惑力。
C：小型公司
分析：不仅省下了昂贵的写字间租金，而且可将此房作为固定资产，即使采用月供方式付款，相对租用写字间来说，压力也小了不少。
D：其他买家
第五部分价格策略
一、总体思想
根据对目标市场的分析，综合考虑到各种风险因素，本项目入市定价应当采取低开高走的价格策略，入市价具有较强的市场竞争力，给后期销售预留一定的回旋余地，创造一个升值空间。更关键的是以较低的入市价确保项目开盘顺利，甚至持续热销，确保资金回笼，规避因销售不畅而带来的项目风险。
二、均价方案
本项目最终目标实现均价为：
A：小户型：4500元/平米
B：铺面：
三、定价原则
住宅
1、小户型层差：2楼做为起价，3、4楼稍高，5楼比3、4楼高，6、7楼
为最高价格。
2、景观差：临街价格低于不临街价格。
3、户型差：根据户型设计的优劣制定不同的差价。
4、面积差：根据面积大小制定差价，原则上以面积小、价格高，面积
大、价格低的方式定价。
5、朝向差：南北朝向高于东西朝向。
营业房
1、位置差：根据营业用房的地理位置确定价格差。
2、户型差：根据铺面的开间及进深的比例来确定铺面的优劣，以此为基
础指定价差
四、调价策略。
1、内部认购期：以低价入市，实行低开高走的价格策略，如果推出时反
应良好，则应及时封盘，但不停止认购，只是价格将作适当调整，提价
的幅度不宜过大，约百分之三到百分之五较为合适。
均价控制：小户型：4380元/平米
临街商铺：外部19000元/平米内部8550元/平米。
内部商铺：8000元/平米。
2、正式开盘时：无论内部认购情况如何，均应提价。提价幅度不宜过
大，约百分之三到百分之五较为合适，开盘价格之间的价格调整则应视
具体销售情况而定。
均价控制：小户型：4500元/平米。
临街商铺：外部20000元/平米内部9000元/平米。
内部商铺：9000元/平米。
3、热销期：依所销售情况，小户型每平米提升80—120元；营业用房每平
米提升200—400元。
均价控制：小户型：4580元/平米。
临街商铺：外部20200元/平米内部9200元/平米。
内部商铺：9200元/平米。
4、续销期：依所销售情况，住宅每平米提升80—120元；营业用房每平米
提升200元
均价控制：小户型4660元/平米。
临街商铺：外部20400元/平米内部9400元/平米。
内部商铺：9400元/平米。
五、价目表（另案专送）
根据定价原则及调价策略制定各阶段的价目表。
六、付款方式及优惠
1、一次性付款：签定正式购房合同时付清总房款，表价优惠5%，销售人
员权限3%，经理权限5%。
2、分期付款：签定正式合同时付清总房款40—50%，签合同三个月（或者
可以再长些时间）内分一次或两次付清余款，表价优惠3%，销售人员权限2%，经理权限3%。
3、首付四成按揭：表价优惠2%，由经理掌握优惠。
4、首付二成按揭：无优惠。
七、购房程序及按揭须知（略）
第六部分销售周期及控制为了更好的贯彻实施所制定的销售策略，促销策略及价格策略，我们将整个销售过程划分为内部认购期，公开销售期，热销期，续销期，四个销售周期，在每个周期分别采用各阶段性策略，使本项目的销售推广更加系统化，主次分明，相辅相成。
产品销售计划书范文3篇
产品销售计划书范文3篇 为了更好开展产品销售工作，制定工作计划书。本文是产品销售的计划书范文，欢迎阅读。 产品销售计划书范文一： 一。公司定位和品牌的定位 ml公司是一个电信和数据通讯行业的技术领导者。ml 科技已提供和将提供的产品和解决方案是构筑互联网的基础产品，包括有线接入领域和无线接入领域，目前在中国已经建立了开发基地，已实现在中国的研发和本地化。 品牌定位
A.在电信和数据通信产品相结合的领域中为国内领先的品牌设备供应商。 B.挤身一流的网络产品生产商及供应商。 C.以系统集成项目带动整个网络产品的销售和发展。 二。销售策略指导和行业目标 1.采取有上朝下的销售策略：绝对不能抛开大的区域分销商，区域分销商是我们的重点发展目标。 2.强调两个重点;大力发展重点区域和重点代理商对完成我们的销售目标具有非同寻常的意义。
3.重点发展以下行业： (1) 住宅(智能小区) (2) 医院 (3) 教育，政府，金融等行业。 1.采取有下朝上的销售策略：具体为发展小型的经销商，用密集的人海战术来完成。 2.用整体的解决方案带动整体的销售：要求我们的产品能形成完整的解决方案并有成功的案例，由此带动全线产品的销售。 3.遍地开花，中心城市和中小城市同时突破。
大小互动：以网络产品的销售带动系统集成销售，以系统集成项目促进网络产品的销售。 4.实际的出货量决定产品的知名度，每一个产品都是一个强有力广告。 5.大力发展OEM厂商，迅速促进产品的销量及营业额的提高。 三。市场行销近期目标 1.目标：在很短的时间内使营销业绩快速成长：再年底使自身产品成为行业内知名品牌，取代国内同水平产品的一部分市场，与国外产品形成竞争关系。跨越生成点，成为快速成长的成功品牌。
给大家一个最简单的项目运营方案
给大家一个最简单的项目运营方案！只能帮到这了！在运营过程中，我们经常会要写各种项目运营方案。 很多时候，我们看策划公司，看网上的案例，运营方案都非常详细，很复杂，很多人初入运营，都不敢写了，无从下手。 其实，以我的经验，在很多公司，大部分运营方案都不需要很复杂，老板也没时间看，这就是理想与现实的差别，我们往往喜欢追求理想的完美，而忽视了现实的需求。
大多数公司，一个方案你只需要让领导或老板能很快理解，你要做这个事的原因、目标(价值)、预算、策略以及如何执行就可以了。或者你参考一下5W2H 原理就行了。 我知道的很多公司都在力求工作高效，能不用写的东西就不写，力求简洁明了。方案没问题，再详细做好自己的执行案就可以了。 在我看来，老板重点要看的是你的思路，1个方案几十页，老板看完了也搞不明白你的思路是什么，我想他是没有多大兴趣的。如果思路明确，老板感兴趣，我想不用你在方案里多写，老板本身都会主动和你讨论。 所以，一般的运营方案可以直接这样： 1 运营项目原因（背景） 背景这一项不要写特别多，都是废话，特别是那种在网上找的通用“高大上”背景，老板直接PASS。 这里最好是有之前对应项目的数据，或现阶段的整理数据，直观明了，老板一看就知道有问题。
说白了，就是告诉老板为什么要做这个项目。你讲这是趋势什么的，没多大用，有数据一看就行，在要不然，你收集几个最接近的同行给老板看，告诉老板别人都领先很多了，我们还没做。 2 项目目的 也就是达成什么效果，产生什么价值。 一般都会有直接效果和长期价值以及一些隐形影响，最好考虑到位。 这里就涉及到目标的量化，围绕目的一定要量化，这是最直观的衡量标准。不要说你不知道要量化多少，连你自己想达到一个怎么样的数据量都不知道，你还指望老板给你定目标吗？ 3 运营策略与执行 这属于重点板块，你打算做什么和你打算怎么做要写清楚。 看到“策略”二个字别吓到，不只是那种大型品牌策略才叫策略，也不是很多权威专家文章里解释的那种策略才叫策略。
地产项目前期策划方案
项目前期策划方案第一部分市场分析 一、项目市场分析 二、类比项目分析 三、总结 第二部分产品 一、项目简介 二、案名建议 三、产品功能定位 四、产品形象定位 五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、预计出现问题 七、产品配套 八、经营模式 九、项目诱人分析 第三部分价格 一、价格定位 二、价格策略 第四部分客户 一、客户来源 二、客户分析 第五部分广告 一、媒体选择 二、媒体策略 三、公关
三、促销 第六部分渠道第七部分销售控制 一、销售目标 二、销售周期 三、营销组合表 第八部分合作方式
第一部分市场分析 一、项目市场分析 惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。 市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套：装修带家仫电器 ③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡， 付款方式一次性、按揭 ④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品 ⑤总结： A、畅销原因 1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感； 2)地理位置好；
商品销售策划书
商品销售策划书（一） 一、形势分析 总体形式 我国电子广播系统行业从20世纪90年代初开始起步，到现在大致经历了以下四个发展阶段：导入阶段、快速上升阶段、调整阶段以及平稳发展阶段。 90年代以前属于导入期，90年至95年是一个起步期，当时人们生活水平有了迅速的提高，人们开始要求丰富的高质量的精神文明活动，尤其是95、96年，短短两年间，卡拉OK、KTV、歌舞厅等娱乐场所遍地开花。娱乐业的快速上升，刺激电子广播系统的需求急剧上升，从而直接带动了这个行业的第一次飞速发展。然而当时整个行业的局面比较混乱：大量生产企业、经销商、工程商涌现；品牌混战；行业法规不健全；产品质量良莠不齐；价格不透明；消费者缺乏产品知识，其行为也大多属于冲动型消费。 但是接下来的几年，电子广播系统行业增长速度放缓，进入一个调整期，整个行业进行洗牌，淘汰了相当大一部分质量不好的产品以及实力不够的企业。因此到2001年为止，生产企业数量急剧减少，品牌相对集中，产品质量逐渐规范化，价格透明度也逐渐增高。 2002年以后，发展规模与发展速度都逐渐进入平稳状态。这一阶段的发展主要得益于“三个代表”中关于先进文化的代表，加速了我国文化的进步，政府机构加大了对发展文化的资金投入，地方政府也加强了对于文化娱乐产业的发展，各企事业单位对文化娱乐设施进行了大量的采购。虽然2003年上半年遭遇SARS疫情，电子广播系统的发展经受重大的影响，但是随着疫情时期的过去，文化演出市场的需求不仅没有减弱反而呈强势增长，2003年下半年立刻迎来了一个销售
旺季，经验证，2002年－2003年电子广播系统的发展稳中有升。2003以后，电子广播系统行业继续稳步上升；2002年－2005年，市场增长率已经高达25、8%！据预测，2005年中国文化市场的潜在需求将达到5500亿元，演艺器材市场潜力巨大，特别20XX年北京奥运会、201X 年世界博览会与亚运会的举办，强烈刺激着对电子广播系统设备的需求，这将引领我国电子广播系统行业下一个发展的高峰！ 目前，电子广播系统行业处于稳步发展期。市场容量持续增长，目前市场增长速度保持在十几个百分点。2005年市场化程度进一步加快，市场格局将得到进一步调整。 生产企业数量基本稳定，品牌化程度越来越高。前几年生产厂家“鱼龙混杂”，最高时估计全国有4000多家！小厂家运作已经越来越困难。 产品的价格逐渐透明，行业利润率行业利润趋于下降。由于电子广播系统对消费者的专业要求相对其他产品比较高，消费者更多地依赖产品的品牌和价格来判断质量的高低。一直以来，经营者们“炒作”现象非常严重，质量相差无几的产品价格却高低不一，高达几万块，低至一两千块不等。这两年消费者对产品的了解逐渐加深，消费行为趋于理智，价格透明度也越来越高，而营运费用却不断上升，因此整个行业的利润率已处于下降状态。 竞争手段走向多样化。03年以前的竞争手段主要以价格竞争为主，尤其是国内同一层次的品牌，不息以让利、降价销售等价格手段来争取更大的市场份额。这两年逐渐进入微利时代，各品牌都纷纷转向打造自身核心竞争力，通过提高调试技术、打造专业的服务以及广泛的品牌传播等途径来占领市场。 渠道商能力提升迅速，渠道发展进一步完善。目前国内最具实力
房地产营销策划方案(完整)
目录引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路 产品规划
卖点梳理 第四部分价格策略价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广推广策略及遵循原则 案名与LOGO
推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录
引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌
深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
产品销售计划书
产品销售计划书 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
产品销售计划书 一．公司定位和品牌的定位产品定位：时尚、创新技术、坚固耐用 目标客户群体：个人消费者，网吧，游戏玩家优势：达尔优键鼠，在产品成本反面有一定的优势，营销宣传广告费用较低，人员机动性强，可以适时定制一些个案予以快速实施。由于不存在巨大的广告费用支出，可以把资金投入到客户开发。达尔优产品具有很强的性价比劣势：由于企业进行的品牌宣传工作不够，终端消费者对达尔优键鼠的认知度不高，渠道铺货也不多，在市场上很少看到达尔优的产品，消费者没有看到产品的宣传，也没有其他渠道获知产品信息，因此，公司在市场上营销完全处于一种被动状态。机会：键盘，鼠标市场需求量巨大，且键鼠是属于通路性产品，具有利润率高，返修率少等原因，键鼠渠道商多，达尔优产品性价比高，品质可靠有保障。威胁： 新贵、双飞燕、多彩、罗技这些大厂商，争夺市场蛋糕，这些公司在键鼠市场耕耘多年，树立了品牌形象，也建立起了完善的销售和售后服务网络，在市场推广方面得天独 厚，占据了很大的优势，给达尔优键鼠的推广造成了一定的阻力 二．销售策略指导和行业目标 1、产品策略，坚持差异化，走特色发展之路，产品进入市场，要充分体现集群特点，发挥产品核心竞争力，形成一个强大的产品组合战斗群，避免单兵作战。 2、价格策略，高质、高价，产品价格向行业标兵看齐，同时，强调产品运输半径，以600公里为限，实行“一套价格体系，两种返利模式”，即价格相同，但返利标准根据距离远近不同而有所不同的定价策略。 3、通路策略，创新性地提出分品项、分渠道运作思想，除精耕细作，做好传统通路外，集中物力、财力、人力、运力等企业资源，大力度地开拓电脑城、网吧、维护等一些特殊通路，实施全方位、立体式的突破。 4、促销策略，在“高价位、高促销”的基础上，开创性地提出了“连环促销”的营销理念。 5、服务策略，细节决定成败，在“人无我有，人有我优，人优我新，人新我转”的思路下，在服务细节上狠下工夫。提出了“5S”温情服务承诺，并建立起“贴身式”、“保姆式”的服务观念，在售前、售中、售后服务上，务求热情、真诚、一站式等等。 产品销售计划书 一．公司定位和品牌的定位产品定位：时尚、创新技术、坚固耐用 目标客户群体：个人消费者，网吧，游戏玩家优势：达尔优键鼠，在产品成本反面有一定的优势，营销宣传广告费用较低，人员机动性强，可以适时定制一些个案予以快速实施。由于不存在巨大的广告费用支出，可以把资金投入到客户开发。达尔优产品具有很强的性价比劣势：由于企业进行的品牌宣传工作不
房产全案营销策划方案
一、全案营销策划方案（如果这个您没做过就很难了） 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研
1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析
吃喝玩乐策划书运营方案计划方案参考
吃喝玩乐策划书运营方案计划方案参考 篇一：吃喝玩乐网络营销策划书 目录 第一章xxxxx介绍 .............................................................................................. . (3) 第二章项目开发背景 .............................................................................................. .. (3) 2.1. 吃 .............................................................................................. (3) 2.2. 喝 .............................................................................................. (3) 2.3. 玩 .............................................................................................. (3) 2.4. 吃 .............................................................................................. (3) 第三章网站分析调查 .............................................................................................. .. (4) 3.1. 网站地
产品营销策划方案范文
产品营销策划书范文 十三组diy创意服饰策划书 一、团队介绍 我们队的由6个队员组成,分别是宋兵,刘立凡,王栋,史浩,施文懂,潘文龙.我们的口号是"秀出真我,我秀我喜欢". 在有限的时间内,我们就组成了一支有凝聚力,有战斗精神,敢屏敢打的强有力的队伍.相信在本次比赛中,我们队一定能发扬艰苦创业精神,在本次比赛中取得优异的成绩,相信队,就会有奇迹发生!接下来就是见证奇迹的时刻! 二、项目介绍 我们的项目是diy创意服饰，主要就是彰显个性，自主设计服装上的图案，穿上自己设计的衣服与以前穿别人设计的衣服感觉上就有很大的差别。顾客提出要求，我们尽量满足，这就我们的服务宗旨！当然，我们有两种供顾客选择的方案：一是图案全部由顾客自主设计；二是我们先就有一些设计好的图案供顾客选择。我们会根据顾客的需求，提供不同面料的服饰，以满足更多顾客的需求。 三、市场分析 市场调查
您好！你想设计自己的衣服吗？你想秀出自己的风格吗？那就doityourself吧！下面是一份简单的调查表，希望放你在百忙之中抽出一点时间填一下，谢谢!!! 1.您的性别 a.男 b.女 2.请问您是几年级的? a.大一 b.大二 c.大三 d.大四 3.你知道diy服饰吗?【diy:doityourself的缩写，自己设计，自己动手做】 a.了解 b.非常了解 c.没听说过 4.你想自己设计属于自己风格的衣服吗？ a.想 b.不想 c.随便 5.您有没有自己设计一款t-shirt作为朋友、亲人、情侣之间的纪念品的意向? a.有 b.没有 c.无所谓 6.您希望一件diyt-shirt的价格在哪个区间合适? a.10~15 b.15~20 c.20~25 d.25~30 e.30~35 7.你喜欢什么风格的t-shirt? a.浪漫 b.怪异 c.非主流 d.低调 8你觉得一个班级以diyt-shirt作为班服好吗?
房产营销策划方案书
房产营销策划方案书 篇一：房地产营销策划书(完整版) 香格里拉地产广告策划前言随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发
的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。 目录 摘要 一．市场状况分析 宏观环境分析 竞争环境分析 二．SWOT分析 优劣势分析 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 广告目标 目标市场选择 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合 广告诉求策略 广告表现策略 广告媒介策略 五．计划具体实施
地产项目运营管理策划书.doc
地产项目运营管理策划书1 集团房地产开发运营管理方案策划书 2013年5月 集团房地产开发运营管理方案策划书 一、方案说明 本方案是为集团进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议，旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。 本方案不是最终运营方案，本方案仅是集团介入房地产运营管理的概要性指导意见。最终运营方案需要在运营团队对具体地产项目进行进一步的市场考察，并考虑投资者具体的情况之后，才能完成最终市场调研报告、开发计划及其它运营方案等。 二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判 1、中国房地产开发管理的发展趋势 2011—2012年可以说是中国房地产行业发展的一个分水岭。房地产行业正在经历前所未有的企业重新洗牌期。2011年—2012年，一方面是以中国快速城镇化为核心驱动力的房地产刚性需求，刺激着中国房地产业在相当长一段时间的硬性发展；另一方面是房地产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲击。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎
缩”的选择。 2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看，据中房网全国一手房交易价格指数显示，截止到2013年3月，全国房价已经连涨8个月，房价已经回到调控前水平。限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。去年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，而进入2013年年之后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八大城镇化建设的经济刺激政策的期待，量价出现一定程度的上涨。从房地产企业业绩来看，龙头企业取得了较快增长。龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点。 房地产商把产品品质、营销手段都做到位时，市场已开始回归理性，购买人群的观望情绪占了主导地位、市场会进入相对时间、相对地域的萧条期。在经历前一阶段的暴涨之后，房地产行业走到了重新洗牌阶段，连行业的龙头企业也无法避免。以万科
酒店公寓前期策划方案方案
酒店公寓前期策划方案方案
合同编号： 《酒店公寓前期策划顾问 服务合同》
项目名称： 委托单位： 受托单位： 《前期策划顾问服务合同》 委托单位：（以下简称甲方） 地址： 电话： 传真： 受托单位：（以下简称乙方 地址： 电话： 传 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规之规定，就甲方委托乙方前期策划顾问甲方开发经营或拥有的奉化市旅游集散中心项目（以
下简称本项目）项目事宜，经甲乙双方友好协商，秉持公平、公正、诚信原则，在互惠互利的基础上达成以下协议，作为双方合作的依据并承诺共同遵守。 第一条合作方式 甲方委托乙方为本项目提供前期策划顾问服务。 第二条合作范围 项目位置：。开发总占地面积：㎡。 第三条合作内容 1、市场深度分析研究报告（具体服务内容详见附件一）。
2、项目物业定位及投资收益分析报告（具体服务内容详见附件二）。 3、项目规划建议分析报告（具体服务内容详见附件三）。 4、项目视觉VI系统创意表现（具体服务内容详见附件四）。 第四条合作期限 本合同合作期限为90个工作日，自签定本合同之日起生效。 第五条双方责任与义务 1、甲方的责任及义务 1.1、甲方向乙方提供本项目土地的相关证明文件、经济技术指标、规划图纸及资料、项目运作的整体计划与方案及甲方要求等各项客观文件资料，以确保本项目策划工作的顺利展开。
1.2、乙方所提交的策划工作报告及成果知识产权自本合同签订后归甲方所有。 1.3、本合同签定后，甲方不得再委托任何第三方策划顾问本项目，但可以自行完成策划工作。 1.4、甲方须指派专人负责与乙方进行日常工作的沟通，并可向乙方提供必要的工作帮助，包括及时为乙方的工作进展提供相关背景资料和进展信息等。 1.5、甲方有权全面了解乙方的工作安排、工作进度等情况，并可为乙方各阶段工作提出建议要求，并在乙方阶段性工作成果审定通过后及时给予确认。
2020年产品营销策划方案范文
产品营销策划方案篇一 一、策划目的与概述。 企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二、分析当前的营销环境状况。 (一)市场状况分析及市场前景预测 1.产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 2.市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 3.消费者的理解性，这一资料需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的决定颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出： ①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。 ②另一同类产品"速可净"上市受普遍理解说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 (二)影响产品的不可控因素进行分析
如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要思考技术发展趋势方向的影响。 三、SWOT分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 (一)优势 (二)劣势 一般营销中存在的具体问题/劣势，表现为多方面： 企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。 产品质量但是关，功能不全，被消费者冷落。 产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。 产品价格定位不当。 销售渠道不畅，或渠道选取有误，使销售受阻。 促销方式不务，消费者不了解企业产品。 服务质量太差，令消费者不满。 售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都能够是营销中存在的问题。 从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 (三)机会 (四)威胁
房地产营销策划书(完整版)
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区
规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。 目录 摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合
项目经营策划书(模板)
《项目经营策划书编制指引》 ■前言 项目经济指标一览表（注：将总结性成果清晰地展示在篇首） 包括（但不限于）：规划设计技术指标、销售收入、经营性物业租金收益、总投资（土地成本、建造成本、管理费用、财务费用、营销费用、营业税金及附加）、利润总额、所得税、净利润、毛利润率、成本净利润率、投资净利润率等。 背景资料清单一览表 >可行性研究报告及初期决策资料 >土地出让合同、规划条件 >与政府签订的其它一切协议和相关文件 >与项目有关的一切相关会议纪要、合作协议 >项目各项经济技术边界条件、技术资料 >项目土地实测报告 >…… 影响经营的核心事项摘要： >土地权属是否清晰、是否存在经营风险的隐患 >红线外市政配套设施能否及时到位、是否需承担相关费用 >拆迁是否能按计划推进并按期交地 >规划方案及指标是否满足政府规划设计条件、是否存在经营风险的隐患 >税收优惠政策能否落实 >……
■正文 1土地和项目解读 1.1土地和项目环境调查 地块基本情况（现状、环境、交通、配套等，附照片进行说明，不超过1000字）。项目前期开发政策环境调查、项目工程配套技术情况调查、房地产（包括各功能业态）政策环境调查、报建程序调查。 1.2土地和项目解读 从项目土地的属性、未来发展趋势进行深度分析土地的附加值，深度解读土地。结合土地获取条件、土地技术条件、市场条件，按“项目效益最大化”、“现金投资最小化”的原则，提出项目定位、规划设计应重点考虑的因素和项目总体开发经营思路。 本节内容可参考项目前期可研部分内容。 2市场研究、产品策划及定位、营销策划2.1市场研究 包括各有关物业类型的市场调查和分析，分析推导销售类物业目标消费群定位、市场定位、销售价格及市场动态分析等。也包括分析大小主力店等业态的需求和期望，业态组合、租金价格等 2.2产品定位 对包括住宅、写字楼、商业、酒店等各有关物业提出规划和建筑的设计设想、针对市场需求的产品技术要素，对总体布局、面积分配、物业类型、场地规划等规划内容提出定位分析，对户型面积、层高、配套设施（如会所）、建筑细节（如入户花园、带风雨廊的商铺）等进行分析策划，提出建造标准（含装修标准）建议。 2.3营销策划 主要包括项目概念策划、营销体系建立、销售价格策略、推广促销策略、营销费用估算、以及整体销售计划方案，并列出销售收入计划及方案。特别提示：对综合体项目而言，尤其需
公寓项目策划方案
XXX公寓项目策划方案 第一章项目的概况 一、项目的地理位置 1、项目基本介绍 （1）项目的地理位置 本项目地块位于XXX市海珠区新滘东路同科韵南路交汇处(近斯巴鲁4S 店)，该地块属于XXX市海珠区村经济联合社，地块性质为农民集体所有。 本项目位于众多XX城市主干道交汇处，所处路段时高速公路网密集，西接新光快速、XXX大道南、东晓路至工业大道；东接XXX、华南快速、南部快速、环城高速、琶洲大桥，北通广园路，交通便利，四通八达。新滘南快速路是全线主线双向8车道，设计时速在60公里左右，吸引了不少车流通过。驾车只需约5分钟便可直达天河、黄埔，大约10分钟就能去到番禺。 （2）项目的周边环境 得益于政府近年大力投入发展XXX城市快捷路，带旺了新滘南路，使这个地段的商业发展潜力巨大，继已发展成熟的黄石路、XXX大道、黄埔大道等汽车商业大道相比，新滘东路已成为XXX新一条“汽车黄金大道”，聚集了广汽丰田长宁会展店、龙星行奔驰4S店、广骏名车日产4S店（进口车）、高质东南汽车4S店、广骏二手车卖场（一期、二期）、星时达专业汽车养护店等，美轮别克4S店、斯巴鲁4S店等，目前新滘南路已成为集销售、汽配、维修和二手车车市等为一体的汽车服务贸易集聚区，也是华南乃至全国最大型、最规范的二手车交易商圈。 对于新滘南路的发展，XXX市规划局计划在南线兴建东风、龙潭两个城市
生态公园，重点打造以“万亩果林”为主同时集游憩、高档住宅区、产业为一体的生态公园。 2、项目的具体现状 项目地块毗邻XXX琶洲国际会展中心，在海珠区新发展规划中，琶洲国际会展将构筑成面向国际的中心商务区，同时，海珠区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。新滘南路正好是海珠区东部与西部连接的交通大动脉，其北面或将发展生态果园和商业住宅区。 第二章项目的市场分析 一、项目数据及定位 本项目用地面积m2，容积率，总建筑面积m2，其中高层公寓面积m2；商场面积m2；地下停车场建筑面积m2。配套设施建筑面积为500m2，，项目总投资约亿元。 本项目位于XXX市海珠区地段，项目规模适中，周边环境优越，适宜引入大型商业中的经营的理念，发挥规划设计的优势，将本项目建成海珠区时尚公寓及大型商业体闲中心。 二、项目SWOT分析 （一）项目优势与机会分析 1、地理位置优势：项目位于海珠区，属于海珠区规划中重点发展的“宜居”片区，同时项目周边住宅社区，为发展商业提供较好的环境基础。 2、经济基础优势：项目周边大型楼盘社区少，整体商品房房价处于海珠区
产品市场营销策划书
产品市场营销策划书 以下是由XX为大伙整理的产品营销方案书，供大家参考。 1、宣传ZDS品牌，提高品牌亲和力和顾客接收度、忠诚度，提升品牌形象，提高品牌知名度和美誉度。 2、推进公司产品的市场推广，扩大产品销量，实现公司市场业绩的持续健康增长，提高产品市场占有率。 3、分析公司的市场环境，诊断存在问题和发展机会，明确公司的年度目标，指导公司的年度营销活动。 4、评估公司实施的市场营销活动效果和市场业态发展趋势，适应和引导市场发展。 ①高速增长，潜力巨大。经济快速增长，居民收入增加，政策逐步放宽，市场逐步规范，市场潜力大增长猛。 ②品牌众多，集中度低。国内知名品牌与地方品牌众多，业内没有形成强势品牌。 ③需求多样，理性消费。珠宝首饰消费结构和需求层次多样性，属于比较理性的消费行为。 ④价格混乱，良莠不齐。市场价格透明性差，品牌价格体系混乱，产品质量参差不齐。 ⑤侧重产品，忽视服务。更多的关注产品的式样质量方 面，对服务重视力度和作为促销手段利用不够。 ⑥决胜终端，分销乏术。产品销售更多依靠终端门店零售，销
售方式选择面和顾客层面的接触面窄。 ⑦直营为主，稳步发展。销售渠道以厂家直营运作为主，加盟连锁初步抬头，市场稳步发展存在迟缓。 ⑧促销乏力，区域不均。缺少有力的有效的促销活动和推广措施，区域市场差异悬殊。⑨人才匮乏，后劲不足。市场起步晚，专业的技术营销人才少，企业发展后备力量不足。 ⑩诸侯争霸，市场待统。目前中港品牌聚齐大陆市场，攻城掠地，市场需要强势品牌来统一格局。 ①市场高速增长：国内经济发展态势良好，储蓄增长迅猛，特别是先富起来的一部分群体，注重生活品质，对高档珠宝首饰消费需求旺盛。 ②市场潜力巨大：大陆人口众多，市场消费基数大，随着城镇居民收入的稳步增长，消费结构发生变化，高档消费比重趋大，未来珠宝首饰市场规模巨大。 ③政府鼓励消费：政府实行积极的财政政策，为拉动内需，积极引导鼓励消费，逐步健全放宽信贷政策。 ④市场日趋规范：政府保护消费者利益，打击假冒伪劣，整顿和规范市场环境和秩序，，逐步消除地方保护主义，利 于珠宝首饰行业的跨地区连锁发展。 ⑤消费结构复杂：不同年龄和收入层次的需求明显差异 化，产品高中低档均有相应消费群体 ⑥装饰保值并蓄：收入增加，投资多元化，对珠宝的需求在装
房地产全案营销策划方案
一、全案营销策划方案 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 （三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 （四）、入市时机、入市姿态 （五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 （六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率
项目运营管理及商业计划书
项目运营管理及商 业计划书
适用于 12590、12586、10159(7)、116业务 IVR项目运营管理 商业计划书 前言 是IVR进军增值业务市场最猛烈的一年,移动方面的12590和12586业务、联通方面的10159和本地10157部分业务陆续开
通,天天在线业务116也进入实质的运营阶段。 众多的SP、CP把赢利点都锁定在了IVR(交互语音应答)业务方面,它是一种类似于”声讯”的电信增值服务,短期内吸引了各大门户网站和中小SP进入,并呈现了迅速发展的势头。国内一家电信咨询机构发布的一份报告说,预计今年移动IVR市场规模接近15亿元人民币,不过当前市场份额高度集中于几大门户网站手中。作为区域SP,我们如何迅速占领市场,把我公司的业务效益提高上去,是我写这篇文章的初衷,本文还涉及部分产品业务的规划和设想。希望的IVR明天有我们的一份耕耘和收获! 一、市场分析 据统计,从国内移动IVR市场今年第一季度各SP的收入情况看,一季度收入超过千万元的只有TOM和新浪。其中TOM平均月收入超过1000万元;新浪平均月收入在480万元左右。从市场份额来看,TOM遥遥领先,接近50%;其次是新浪占19%;除了上述两家SP 之外,滚石移动和博升拓是最早进入移动IVR市场的SP之一,市场份额分别为12.5%和9%左右;腾讯由于其特殊的用户资源,虽然进入移动IVR市场的时间相对稍晚一点,但业务增长很快,市场份额在7%左右。因此能够看到,当前移动IVR业务的市场集中度相对较高,以上这五家SP占到市场总份额的97%左右。如图:
据统计,去年美国IVR的市场规模是20亿美元,而今年在中国,它的市场规模估计将达到30亿元。而麦肯锡最近更预测,中国1.4亿移动用户中将有6000万可能成为IVR业务的用户,经过以上市场分析能够看出语音增值业务的市场是广阔的,关键是看SP 的产品包装如何和营销的渠道的选择等管理运营的问题。以下就这一问题谈谈我个人的看法。 二、语音产品 产品是IVR的灵魂、什么样的产品算是好的产品呢?这个话题我们暂且不说,我们先来看看IVR产品需要的注意的四个问题是什么?我认为IVR产品有四点是非常需要注意的事情: 1、语音产品定位的用户群体要准确。 2、语音产品的包装和推广要精美。 3、语音产品的设计要独到,能模仿却不能完全复制。 4、语音产品的服务和管理要有良好的支撑。 从上面的论述能够看出”好”的语音产品的应具有的特性,而
酒店公寓前期策划方案方案Word版
合同编号： 《酒店公寓前期策划顾问 服务合同》
项目名称：
委托单位： 受托单位： 《前期策划顾问服务合同》 委托单位：（以下简称甲方） 地址： 电话： 传真： 受托单位：（以下简称乙方 地址： 电话： 传 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规之规定，就甲方委托乙方前期策划顾问甲方开发经营或拥有的奉化市旅游集散中心项目（以下简称本项目）项目事宜，经甲乙双方友好协商，秉持公平、公正、诚信原则，在互惠互利的基础上达成以下协议，作为双方合作的依据并承诺共同遵守。 第一条合作方式 甲方委托乙方为本项目提供前期策划顾问服务。 第二条合作范围 项目位置：。开发总占地面积：㎡。 第三条合作内容 1、市场深度分析研究报告（具体服务内容详见附件一）。 2、项目物业定位及投资收益分析报告（具体服务内容详见附件二）。 3、项目规划建议分析报告（具体服务内容详见附件三）。 4、项目视觉VI系统创意表现（具体服务内容详见附件四）。
第四条合作期限
本合同合作期限为90个工作日，自签定本合同之日起生效。 第五条双方责任与义务 1、甲方的责任及义务 1.1、甲方向乙方提供本项目土地的相关证明文件、经济技术指标、规划图纸及资料、项目运作的整体计划与方案及甲方要求等各项客观文件资料，以确保本项目策划工作的顺利展开。 1.2、乙方所提交的策划工作报告及成果知识产权自本合同签订后归甲方所有。 1.3、本合同签定后，甲方不得再委托任何第三方策划顾问本项目，但可以自行完成策划工作。 1.4、甲方须指派专人负责与乙方进行日常工作的沟通，并可向乙方提供必要的工作帮助，包括及时为乙方的工作进展提供相关背景资料和进展信息等。 1.5、甲方有权全面了解乙方的工作安排、工作进度等情况，并可为乙方各阶段工作提出建议要求，并在乙方阶段性工作成果审定通过后及时给予确认。 1.6、如就委托项目内容、期限做出原则性改变的决策，应及时通知乙方，并采取适当措施，便于乙方及时调整工作。 1.7、甲方依据合同规定按时足额支付乙方前期策划顾问服务费用。 2、乙方的责任及义务 2.1、乙方在本合同签定后，组织各部门专业人员成立项目专案执行小组，并及时向甲方提报项目组人员名单，并与甲方确定本项目工作流程、内容以及工作计划方案。 2.2、乙方与甲方在委托范围内合作，完成本项目有关的市场研究、各项产品定位建议、市场定位、创意设计等相关前期策划顾问服务，并向甲方提交相应策划服务方案，同时对各次服务方案与市场调查的原始资料、或引用的文献资料的准确性、可靠性、及时性负责。 2.3、乙方应派专业人员参加必要的本项目相关单位的联席会议（如整体规划及调整、建筑设计及调整、户型设计及调整、景观设计及调整等），并从项目角度为甲方提供专业性意见和建议。 2.4、乙方负责在设计、制作项目推广材料和工具时提供专业策划意见，监督有关设计、制作工作；并负责有效使用和实施上述材料、VI包装、工具包装、广告、指示系统、沙盘模型、宣传、其它与项目形象有关的书面文件、影音制品、媒体广告方案等。 2.5、乙方应按甲方提出的指导性要求修改和完善各阶段策划成果。