房地产收并购一个案例讲透高溢价项目的优劣势

房地产收并购||一个案例讲透高溢价项目的优劣势

大家在收并购工作中经常会遇到土地成本非常低，但要价非常高的土地项目，往往大家都被巨额的土增税、增值税、所得税所困扰，一般的关注点大家都集中在如何做税筹减少税额，如何逼着转让方开具合理合法的税票，如何找到房价的最优解让土增税不要跳档。

但是我觉得高溢价项目还是有自身的优势的。以下举个栗子：一、项目概况

某地住宅项目，占地面积11万平（折合165亩），容积率1.64，总计容建筑面积18万平。原始土地成本44008万元，折合2442元/平（下称“有票楼板价”）。

合作方对外的报价是78433万元，折合4357元/平（下称“并购名义楼板价”），溢价34425万元。

周边近期可比招拍挂成交楼板价是4500-4700元/平（容积率2.5），5300-5600元/平（容积率2.0），且均为熔断摇号。

二、初步评判

这项目粗粗一看，楼板价仅4357元/平，作为一个容积率仅1.64的项目，楼板价比公开市场招拍挂容积率2.5的还要便宜，感觉真是一个不错的项目。

但是一旦套入测算表一看，按照联排别墅23000元/平，洋房15000元/平，精装小高层14000元/平的激进报价来测算，净利润也只有3亿元，净利率10.4%。其中增值税及附加1.8亿元，土增税3.2

亿元，所得税2.2亿元，净利润都被税吃了，真的吓死人。

如果我按照11.5亿元，折合6381元/平（下称“可比招拍挂楼板价”）去招拍挂拿这个项目（土地款有全票），净利润也能达到3亿元。

按照上表来看，合作方这个报价貌似只是一个市场价而已，考虑到里面可能会有的风险，也不见得很有吸引力。

三、可做的理由

这个项目属于高溢价项目，虽然看起来便宜，但是把增值税、土增税、所得税这些因为没有土地票导致税收大幅上升的成本摊入土地成本后，基本上和市场上拍一块地也没有区别了，但我仍觉得这个项目有其可做性，最大的理由就是他的现金流好。

1、切入成本低

一般而言招拍挂项目的土地款付款时间都会比较紧，一个月内付清是常态，而这个项目的并购名义楼板价低于周边可比案例，而且出于风控的理由可以做到分期付款。而这种高溢价的项目分期付款谈起来会相对比较容易（对于刚性成本高的项目而言），转让方一般在第一笔支付其成本及利息之后，也会同意溢价部分分期支付，比如在融资或者开盘之后，甚至一两年付清的也有可能性，毕竟本钱拿回来后，利润什么时候提取对他来讲已经没那么重要了。

切入成本低意味着我只用很小的成本就锁定了一个项目。

2、税费清算时间较晚，可使用现金流

就这个案例来说，4.4亿有票成本、3.4亿溢价，与11.5亿元全有票进行税费的比较。

从这个意义上来说，4.4+3.4的方案中，在销售物业的过程中，产生的增值、土增、所得三大税要清缴的话高达7.2亿元，就算扣掉即期发生的预征，估计还能留下来6亿元左右，这笔钱其实留在公司的账上，可以视同于一大笔无息贷款，如果销售形势好，项目公司的富余资金的数字会非常大，就算按照年化10%的利率对外放贷，一年也有6千万的收入了。

如果你能搞定长期不清算，这笔钱甚至可以视同利润。

3、税筹的空间大

兜兜转转还是讲到了税筹，不是说不能做，但是要合法合规的做。高溢价项目的有票成本少，但因为有票成本少，所以往里填票的意义就很大，甚至如果能填到土增税回档，就可以大幅减少土增税的数字。

如果是高有票成本的项目，做税筹其实就无所谓了，吭哧吭哧搞了一堆票，也减不了几百万的税，做着没劲。

就这个案例来说，4.4亿有票成本、3.4亿溢价，如果做到5.8亿的有票成本、2亿溢价，看看情况会咋样。

按照上面这张表格，多做了1.4亿的票，就可以节税0.9亿元，基本上努力做税筹的产出会非常好看。

四、小结

其实我还是蛮喜欢高溢价项目的，现金流一般都还可以，而且卖家心态大概率还是比较好的，然后努力的空间比较大。但是可做的前提还是总的经济账算的过来。对于那些心态比较差的、想抱住某个项目敲骨吸髓榨干为止的，或者项目比较复杂的，那肯定要三思而后行。