物业工程风险
物业工程管理风险
一、物业设施设备的风险分类
物业设施设备的风险分为人的不安全行为、物的不安全状态和环境不安全因素。
1）人的不安全行为有：①不按操作规程进行设备检修和操作；②不按管理要求私自脱离岗位；③醉酒、带病上岗；④不按要求设置警示标牌；⑤不按规定参加培训；⑦业主违规装修，⑧私拉乱接电力线路等。
2）物的不安全状态包括：①设施设备应当设置而未设置防护装置；②电力变压器长时间超负荷运行；③电梯安全回路被任意短接；
④照明控制箱门没有上锁且没有警示标识；⑤消防管网缺水；⑥某设备阀门没有在正常状态等。
3）环境不安全因素包括：①机房因无通风空调设备温度超过45℃；
②电梯底坑集水坑排水管与外部出水口形成倒坡，积水无法排出；③配电房电缆地沟长期积水；④操作规程不健全或与实际情况不相符；
⑥化粪池一氧化碳超标等。
将这些风险按其产生的原因也可以归纳为设施设备固有风险、维护不当造成的风险以及人为原因造成的风险。
二、设施设备风险管理的基本流程与要求
设施设备风险管理的基本流程包括：
①收集风险管理初始信息；②进行风险评估；③制定风险管理策略；④提出和实施风险管理解决方案；⑤风险管理的监督与改进。
上述流程中风险管理策略的制定尤为关键。它是通过对风险信息的整理和评估，提出有针对性的解决方案，把风险消除在萌芽状态，使得设施设备趋于本质安全。例如对于设施设备固有风险，应该采取改造、绝缘、隔离、警示、上锁、监护、钥匙管理等措施加以规避。对于维护不当造成的风险要采取加强巡查力度和现场指导、强化流程制度管理和落实奖罚制度、实施预防性维修、实施恢复性维修、外包方监管等措施防止设备故障风险。对于人为造成的风险，应该采取同操作者进行思想沟通、员工身体健康检查、工作合理调配、操作规程的熟悉、演练、双岗监护等方式提高操作者的状态和专业素养，防止设备误操作风险。
三、物业设施设备风险防范措施
1）设置薄弱环节：在设备中设置薄弱环节的目的，就是以最小的损失换取整个设备的安全。例如电路中的保险丝，以及煤气发生炉里面的防爆膜就是这种设备的薄弱环节。
2）设置防护屏障：在有害或危险因素作用的范围内，可以设置屏障，以达到人体防护的目的。
3）利用警告或警示信息：可以利用声、光、色、标志等手段，在设备中设置技术信息目标，以达到人体和设备安全的目的。
4）距离防护：当有害或危险因素的伤害作用随着距离而减时，可以采取人体远离有害或危险因素的方法，以提高安全程度的目的。
5）时间防护：通过缩短人体处于有害或危险因素之中的时间来实现的。如果能将这种时间缩短到安全限度内，那么就可以大大减少
危险因素对人体的伤害。（例如高温防暑等）
6）个人防护：根据不同的作业性质和使用条件，工作人员配备相应的防护用品。
7）避难、生存和救护：这是控制受害程度的一种重要方法，然而却经常被忽视。要恰当的使用这种方法，首先就要对设备的操作者进行相应的教育和培训，增强相关人员的避难、生存和救护知识与意识。只有这样，当危险发生时，人员才能做出正确恰当的行为来减少危害。
四、突发紧急事件的处理原则
1）按照预先制定的处理预案实施处理尽可能地控制事态扩大和蔓延，把损失和危害降到最低限度。
2）以解救人员安全为第一，保障财产安全为第二。
3）处理紧急事件的人员应及时果断处理，不消极回避。
4）处理紧急事件应有统一现场指挥调度。
5）应随事件发展过程的变化灵活掌握预案的实施。
6）处理事件应以不造成新的更大损失为前提。
（6）工程应急预案的框架和主要内容一般包括以下几个方面：1）总则；
2）组织机构和职责；
3）应急预案的启动依据；
4）报警及通信、联络方式；
5）重大事故应急救援程序（各类事故应急救援专项预案）
6）应急程序技能的培训与演习；7）应急预案的修改和完善；
8）相关法律文件和主要附件清单
物业管理风险防控分类
物业管理风险防控分类 物业管理风险较多.为了便于研究与制定不同得对策，将物业管理风险进行了分类。 １。按风险产生得原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险 （1)自然风险 所谓自然风险系指由于物理与实质危险因素所导致财产毁损得风险,例如水灾、火灾、地震等。自然风险就是不以物业管理企业得意志为转移得，就是处在自然状况与客观条件下得风险。 （2）社会风险 社会风险系指由于个人行为得反常或不可预料得集体行动所造成得风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险得发生将给物业管理企业服务范围内得业主或住户（使用人)造成人身损害、财产损失。这类风险造成得影响面极大,也就是物业管理企业最为关注得． ２．按照风险得变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险 (1)静态风险 静态风险系指由于自然力量得不规则变动或由于个人错误所导致得风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故(地震、火灾、车祸等)发生得结果,它只有损失得机会而无获利得机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上得损失，有得称之纯粹风险。静态风险一般有:企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。 （２)动态风险
动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类得技术、组织等变动而产生得风险。例如:物业管理企业服务流程再造，国家颁布得服务质量标准与收费指导价，以及国家机关法律得颁布等。这种风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生得结果,除了使企业有损失得机会，同时也存在获利得机会。所以动态风险属于投机风险.物业管理企业动态风险一般有:管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。 3．按照风险形成得时间划分，物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险 （１)早期介入风险 早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段得顾问工作所承担得风险。早期介入风险主要包括介入得风险、项目接管得不确定带来得风险、专业咨询得风险等。 （２)前期物业管理风险 前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会得召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这段时间内,物业管理企业所承担得风险。前期物业管理风险主要包括:物业管理服务合同订立、执行得风险，承接查验阶段风险，与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到得风险等。 （３)日常物业管理风险 日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会与业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展得正常服务过程中所承担得风险.日常物业管理风险主要包括:业主(物业使用人）违规装饰装修带来得风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业及配
如何防范物业管理服务风险
如何防范物业管理服务风险 物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间范围和时间范围都是非常广泛而长远，同时与千千万万的业主和非业主使用人的牛活的各个方面息息相关，正因为上述特点，决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在、无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。 7.1 物业管理服务风险的类型 根据国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)，物业管理足指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从《条例》对物业管理的概念和定义来看，界定了物业管理服务的主要内容和物业管理服务单位的主要义务，风险是与责任、义务相对应的，义务人因为应承担相应的义务，根据《条例》第二卜六条"物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依
法承担相应的法律责任。"的规定，将由于为按照法定和约定全面履行义务给权利人造成直接或间接经济损失和人身损害，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。 物业管理服务的风险足因物业管理单位的义务产生的，风险的类型可以依据管理服务的具体义务内容划分而确定。具体来说可以分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏和灭失、消防事故和隐患、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了风险的主要方面。 一、治安风险 所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，即导致了物业管理服务的风险。目前因改革开放和市场经济的深入发展，我国人口的流动率日益增高，社会各层次的收入差距急剧增大，该社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区中和物业管理服务行业里。入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生在各个小区，给物业管理服务工作带来。 二、车辆管理风险 所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业小区中的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。
物业管理风险防控分类
物业管理风险防控分类 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
物业管理风险防控分类物业管理风险较多。为了便于研究和制定不同的对策，将物业管理风险进行了分类。 １．按风险产生的原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险 （１）自然风险 所谓自然风险系指由于物理和实质危险因素所导致财产毁损的风险，例如水灾、火灾、地震等。自然风险是不以物业管理企业的意志为转移的，是处在自然状况和客观条件下的风险。 （２）社会风险 社会风险系指由于个人行为的反常或不可预料的集体行动所造成的风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险的发生将给物业管理企业服务范围内的业主或住户（使用人）造成人身损害、财产损失。这类风险造成的影响面极大，也是物业管理企业最为关注的。 ２．按照风险的变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险 （１）静态风险 静态风险系指由于自然力量的不规则变动或由于个人错误所导致的风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故（地震、火灾、车祸等）发生的结果，它只有损失的机会而无获利的机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上的损失，有的称之纯粹风险。静态风险一般有：企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。 （２）动态风险 动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类的技术、组织等变动而产生的风险。例如：物业管理企业服务流程再造，国家颁布的服务质量标准和收费指导价，以及国家机关法律的颁布等。这种
风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生的结果，除了使企业有损失的机会，同时也存在获利的机会。所以动态风险属于投机风险。物业管理企业动态风险一般有：管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。 ３．按照风险形成的时间划分，物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险 （１）早期介入风险 早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段的顾问工作所承担的风险。早期介入风险主要包括介入的风险、项目接管的不确定带来的风险、专业咨询的风险等。 （２）前期物业管理风险 前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会的召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这段时间内，物业管理企业所承担的风险。前期物业管理风险主要包括：物业管理服务合同订立、执行的风险，承接查验阶段风险，与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到的风险等。 （３）日常物业管理风险 日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会和业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展的正常服务过程中所承担的风险。日常物业管理风险主要包括：业主（物业使用人）违规装饰装修带来的风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业及配套使用中带来的风险、管理项目外包存在的风险以及法律概念不清导致的风险等。 ４．按损失的形态不同而划分，物业管理风险可分为财产风险、人身风险、责任风险 （１）财产风险 财产风险系指财产发生毁损、灭失和贬值的风险，如房屋有遭受火灾、地震等损失之风险。 （２）人身风险
物业管理常见的风险与防范
物业管理常见的“风险与防范” 资讯分享 2020年4月10日，国家发改委发布《关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费进一步提升服务质量的意见（征求意见稿）》（以下简称“《意见》”）公开征求意见的公告。《意见》指出要清理规范城镇供水供电供气供暖等行业收费，到2025年，供水供电供气供暖行业不合理收费全部取消，科学、规范、透明的价格形成机制基本建立，政府补贴机制进一步健全。规范经营者价格收费行为。配套设施运行维护费用和物业公共部位、共用设施设备的运行维护费用等，应通过物业费或租金解决，不得以任何名义在水电暖费用中加价。 当疫情突如其来，社区成为防控的重要阵地，物业人第一时间走出家门加入到这场“不计报酬、无畏生死”的应急战、冲锋战、防控战，将与每一位普通人息息相关的最后一道防线死死守住。向物业人致敬！同时物业服务企业作为社会治理大体系中的微基础，因其服务业务对接端口繁杂，涉及多重法律关系，风险管理涵盖了物业服务全过程，与业主的安居幸福生活息息相关。随着当前国家物业管理法规逐渐完善，物业服务行业特有的准公共性服务属性，却使得其在日常服务过程中风险无处不在，物业服务企业只有准确把握物业管理活动中存在的各种风险隐患，并认真思考解决这些风险问题的正确处理办法，做好风险防范应对措施，以及当风险不幸演变成为现实后的应急预案，才能使物业企业获得平稳健康的发展。物业管理中常见的风险包
括：治安风险、车辆管理风险、消防责任风险、设备管理风险、公共区域责任风险、雇主责任风险、服务合同风险、物业收费风险、建筑物业责任风险、自然灾害风险、公共环境卫生风险、事件危机、企业决策风险、服务产品不准确等。1、治安风险该风险主要指在物业服务区域内，因第三人的行为造成业主或物业使用人的人身、财产损失时，业主多要求物业公司对此承担责任。物业服务企业是否应对此承担责任取决于其是否完全履行了法定或合同约定的安保义务。若物业服务企业完全依据法律规定或合同约定，保证监控设备的良好运行、保安按时巡逻、外来人员严格登记等物业管理工作，则物业公司无需承担责任。原因在于此类事故具有突发性甚至是违法犯罪，物业服务企业事实上不可能具备完全避免上述事情发生的能力，故在其履行完毕相应法定或约定的安保义务后，即无需承担责任。同时，物业服务企业的安保义务也不应被无限放大。因此，物业合同中应明确物业服务企业有哪些安保职责，具体提供哪些安保服务，约定的服务水平不应超过物业服务企业的服务能力。同时，物业服务企业应严格按照合同约定提供服务，加强管理，遇见突发事件，第一时间报案并及时协助公安机关工作。2、停车服务风险业主停放在收费停车场的车辆遭受被划等损失时通常会要求物业服务企业给予赔偿，甚至会因此拒绝缴纳物业费。对此，物业服务企业应确保停车场的规划和建设符合法律规定，有合法的经营手续，在签订停车场使用协议时应明确所收取的费用是否包括车辆看管费。若不包括，应对此明确说明。另外，可在停车场显著位置放置告示牌，明示停车服务内容。3、消防风险消防安全责任重大，关系到每个业主的生命安全。物业服务企业在接管物业时，即应确认该物业是否通过消防验收。如未通过，不应为业主办理入住手续。此外，物业服务企业除应保持消防通道畅通、消防设施运行良好外，在业主进行装修时，还应审查业主申请装修的项目是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求，是否存在损坏公共消防设施和器械的行为，对损害行为应及时制止，必要时应报告消防主管部门处理。4、设备、设施风险物业服务企业对物业的共用部位、共用设施承担管理维护责任，那么，这些
物业管理风险与防范
物业管理风险分析及防范 一、物业管理风险分析 物业管理的风险分很多种，从管理阶段来说分为前期介入接管风险和日常物业管理的风险,有效的降低前期介入接管的风险为是降低日常物业管理的风险，有效的降低日常物业管理的风险为了物业公司长期的稳定发展。前期是早期介入和前期物业管理，时限应该是开始建楼到业主装修完入住以后3个月左右，首先说早期介入，这个阶段涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业公司不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参及时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，会对日后的日常物业管理埋下隐患。再说前期物业管理，最主要的是合同风险和印象风险,物业管理合同和其他合同最大不同的地方就是“一次性”，为什么这么说，按现阶段的现状来讲合同一旦订立，修改的可能性不是很大，因为业主众多,修改的过程繁琐，即使修改成功对物业公司产生负面影响.印象风险就好比刚刚认识的两个人，第一印象都会对以后的交往产生重要作用，前期物业管理处于物业公司及业主相互了解阶段，也是各种矛盾交织的特殊时期,工程遗留的质量问题、设施设备调试、业主装修等等问题，都会影响业主正常生活，从而影响到日后的物业管理工作。由此可见，如不重视前期物业管理，将会已发管理风险。日常物业管理的风险是物业公司经营过程中的绊脚石，有效的降低日常物业管理的风险可以使物业公司长期的稳定发展.包括如下： 1、物业使用带来的风险:不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐维修和维护成本，还会使物业公司在物业日常使用过程中,业主（或物业使用人）对物业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等，这些情况难以确定责任人的，即使确认了责任人物业公司一般也要承担一定的法律责任 2、法律概念不清导致的风险：如公共安全、人身财产的保险和财产保管方面,业主往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清,误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业公司,导致物业公司及业主纠纷增加,物业公司为此投入大量的人力、财力和物力造成不必要的消耗，承担额外责任. 3、各项费用的收缴风险:业主由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题。由于物业公司普遍缺乏有效的追缴手段,收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一，不单是物业费、供暖费，代收代缴的费用缴纳不及时势必导致物业公司蒙受经济损失,承担其不应有的风险。 4、管理员工服务存在的风险：物业管理服务需要员工来实施，在对员工的选择及实施管理的诸多环节中,物业公司虽然可采取多种手段加以控制，但员工的工作如及物业公司不一致，虽然物业公司可通过要求整改予以解决，但其后果往往是对物业公司不利,物业公司也将承担员工不当行为的责任。 5、公共媒体在宣传报道中的舆论风险：在物业管理活动中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和及各方沟通不及时等，均有可
物业管理行业风险和防范措施
物业管理行业风险与规避方式 前言 相对其他行业,我国的物业管理行业属新兴行业，缺乏抗风险意识,导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。随着《物业管理条例》和《物权法》的实施，长期树立行业风险意识,提高企业抗风险能力,规避经营风险,是物业管理企业增强生存能力和可持续发展的又一关键因素。 一、物业管理活动中可能发生的风险 由于各类小区和大厦有着各自不同的特点，因此物业管理企业可能产生的风险也有所不同，根据管理服务协议的具体义务内容划分，主要有以下几个方面：1、人身、财产安全风险；2、停车场责任风险； 3、消防事故及隐患风险； 4、物业主体及公共设施设备造成的风险； 5、公共环境不安全因素造成的风险； 6、经济运营过程中的其他风险。 1、人身、财产安全风险。是指因第三人的行为（包括过失及故意行为），给物业管理服务范围内的业主或使用人造成人身、财产损害而产生的物业管理责任风险。近年来，入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件在小区内频频发生，给物业管理企业的管理带来极大的风险。 2、停车场责任风险。是指在物业管理的停车场范围内，发生车辆车身受损、车辆丢失等事件给物业管理企业带来的责任风险。例如
业主物品被盗，物业管理企业在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任；对于停车场停车，业主和物业管理企业分别承担哪些安全责任和义务。 3、消防风险。小区和大厦的消防问题是关系到广大业主和使用人生命、财产安全的关键问题。所谓消防风险是指因小区或大厦内消防设施的维修保养不善而引发的风险，如小区发生火灾带来的可能导致重大人身损害或财产损失的风险。 2000 年 12 月，河南省洛阳市东都商厦发生特大火灾造成 309 人死亡，虽然大厦配备了泡沫灭火器，但既无喷水装置，又无烟雾警报器，没有及时阻止火灾的蔓延。 4、设备风险。是指因物业本身及公共设施设备的管理、维护不善造成的业主或使用人人身和财产损失所要承担的责任风险，如小区高层电梯因维护不当造成停机等。 5、公共环境管理风险。物业管理企业依据合同对所管理小区或大厦内的公共区域具有管理和养护的义务，如果管理、养护不当将带来巨大的隐患。 6、经济运营过程中的其他风险。 二、物业管理风险的防范及化解措施 （一）人身、财产安全风险的防范及化解措施许多业主认为 : 交了物业管理费，物业管理企业就应对业主的人身、财产负安全责任。其实这是一个误区，物业管理企业只是依法成立的普通公司法人主体，不享有超出法律规定的任何行政管理权和行政处罚权，物业管理企业的工作人员包括保安人员都不具有超出普
物业管理的风险与防范
物业管理风险分析与防范 一、物业管理风险分析 物业管理的风险分很多种，从管理阶段来说分为前期介入接管风险和日常 物业管理的风险，有效的降低前期介入接管的风险为是降低日常物业管理的风险，有效的降低日常物业管理的风险为了物业公司长期的稳定发展。前期是早 期介入和前期物业管理，时限应该是开始建楼到业主装修完入住以后3个月左右，首先说早期介入，这个阶段涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物 业公司不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程 参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，会对日后 的日常物业管理埋下隐患。再说前期物业管理，最主要的是合同风险和印象风险，物业管理合同和其他合同最大不同的地方就是“一次性”，为什么这么说，按现阶段的现状来讲合同一旦订立，修改的可能性不是很大，因为业主众多， 修改的过程繁琐，即使修改成功对物业公司产生负面影响。印象风险就好比刚 刚认识的两个人，第一印象都会对以后的交往产生重要作用，前期物业管理处 于物业公司与业主相互了解阶段，也是各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的 质量问题、设施设备调试、业主装修等等问题，都会影响业主正常生活，从而 影响到日后的物业管理工作。由此可见，如不重视前期物业管理，将会已发管 理风险。日常物业管理的风险是物业公司经营过程中的绊脚石，有效的降低日 常物业管理的风险可以使物业公司长期的稳定发展。包括如下： 1、物业使用带来的风险：不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐维修和 维护成本，还会使物业公司在物业日常使用过程中，业主(或物业使用人)对物 业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、改变物业使用功能、堵 塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等，这些情况难以确定责任人的，即使 确认了责任人物业公司一般也要承担一定的法律责任 2、法律概念不清导致的风险：如公共安全、人身财产的保险和财产保管方面，业主往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应由公安机关 或业主自身承担的安全防范责任强加给物业公司，导致物业公司与业主纠纷增加，物业公司为此投入大量的人力、财力和物力造成不必要的消耗，承担额外 责任。 3、各项费用的收缴风险：业主由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题。由于物业公司普遍缺乏有效的追缴手段，收 费风险是物业日常管理服务常见的风险之一，不单是物业费、供暖费，代收代 缴的费用缴纳不及时势必导致物业公司蒙受经济损失，承担其不应有的风险。 4、管理员工服务存在的风险：物业管理服务需要员工来实施，在对员工的选择及实施管理的诸多环节中，物业公司虽然可采取多种手段加以控制，但员 工的工作如与物业公司不一致，虽然物业公司可通过要求整改予以解决，但其 后果往往是对物业公司不利，物业公司也将承担员工不当行为的责任。
浅谈物业管理风险及防范
浅谈物业管理风险及防范 物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间和时间范围是非常广泛而深远的，同时与众多的业主和非业主使用人的生活息息相关，上述特点决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。 一、风险的来源物业管理服务的风险是因物业管理企业的义务产生的，根据《物业管理条例》第36条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。”的规定，由于义务人未能全面履行法定和约定的义务，给权利人造成直接和间接经济损失和人身损害的，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。 二、风险的种类风险的类型可以依据管理服务的具体内容而确定。具体来说分为：治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了主要的方面。 1、治安风险是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物管服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害和财产损失导致的物业管理服务风险，当前随着市场经济的发展，我国人口流动频繁，社会阶层收入差距增大，由此产生的治安问题如入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等相继发生在各小区，给物业管理服务工作带来极大的压力和风险。 2、车辆管理中车辆的损坏灭失风险指在物业小区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏的风险。车辆停放服务通常由物业管理企业接受开发商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。车辆停放期间车辆外表可能被儿童包括其他第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临赔付金额较大的风险。 3、消防事故和隐患风险由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业管理企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。 4、物业及公共设施设备造成的风险物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等；如果概括地讲可以认为是小区或大厦内不属于业主个人所有和承担管理责任的其他部分。由于物业、公共设备的多样性和分布的分散性特点，常常伴随风险的频繁发生。 三、各类风险的防范1、治安风险防范首先，明确物业管理企业的法律地位和职责。小区和大厦的治安是由公安机关负责的，物业管理企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序。物业管理
物业管理风险控制十点及其防范措施
物业管理风险控制十点及其防范措施 物业管理风险控制十点及其防范措施一、物业管理存在的风险一、项目接管的不确定性带来的风险 有的物业服务企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业服务企业不仅蒙受人、财、物的损失，还将损害企业的品牌形象。 2、专业服务咨询的风险 早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，不免难以发现项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都在可能导致物业建成后管理中的一定风险。 二、合同中的风险 1、合同期限 根据《合同法》第四十五条规定当事人对合同的效力可以约定附条件。附生条件的合同，自条件成就时失效。前期物理学业服务合同是附解除条件的合同，《物业管理条例》26条规定，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服
务合同终止。因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将蒙受损失。但如果企业考虑这一因素，规划和投入不到位，可能带来操作上的短期行为，也会引发业主、物业使用人与物业服务企业的矛盾和冲突。 2、合同订立中的风险 在前期物定服务合同的订立中，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担的风险转嫁给物业服务企业。此外，一些物业服务企业为了取得项目管理权，在合同签订时压低管理费，影响到接管项目后正常经营的维持;或对有关责任约定不清晰，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，致使接管后发生的不测事件(家中财产被盗、人员伤亡等)都有可能被业主作为向物业服务企业索赔的理由。 3、合同执行的风险 前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。虽然这种合同订阅行为是法规规制的结果，但在业主入住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订阅方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发纠纷。 三、物业违规装饰装修带来的风险
物业管理风险如何防范.doc
物业管理风险如何防范() 物业管理纠纷 物业管理维权 物业管理费 物业管理员 物业管理条例 物业管理职责 物业管理服务 导读：物业管理存在着一定的风险，有哪些措施可以预防物业管理风险呢?下面请看为您介绍几种物业管理风险的防范措施： 导读：物业管理存在着一定的风险，有哪些措施可以预防物业管理风险呢?下面请看为您介绍几种物业管理风险的防范措施：
物业管理风险的防范措施： 1、物业管理企业要学法、懂法和守法。 物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能详尽，避免岐义。在合同订立中要明确相关服务标准、服务质量、收费事项、违约责任、免责条件和纠纷处理的方式等。在参与投标、接管项目和提供服务等各个环节中自觉执行物业管理相关法律法规，并充分运用法律武器保护自身的合法权益，切实提高风险防范的法律意识、合同意识、公约意识和服务意识。 2、物业管理企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实。 建立健全并严格执行物业管理企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制，不断提高员工服务意识、服务技能和风险防范意识，通过机制创新、管理创新和科技创新改进经营管理方式，
提高管理水平和效率，降低运营成本，增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险能力。管理中要特别注意对事故隐患的排除，在服务区域的关键位置，设立必要的提示和警示标牌，尽可能避免意外事件的发生。 3、妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。主要包括： 1)妥善处理与业主的关系。 物业管理企业在向业主提供规范、到位、满意服务的同时，应通过业主公约、宣传栏等形式向业主广泛宣传物业管理的有关政策，帮助业主树立正确的物业管理责任意识、消费意识和合同意识，使他们既行使好权利，又承担相应的义务。 2)妥善处理与开发建设单位的关系。 物业管理企业要通过加强早期介入，帮助建设单位完善物业项目设计，提高工程质量，节约建设资金等，努力引导建设单位正确认识物业管理活动。
物业管理风险类型以及防范措施
物业管理风险类型以及防范措施 在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某种规律。不过，虽然风险不可消除，但物业服务企业完全可以通过各种有效措施把风险控制在最小范围内。这就要求物业服务企业主动认识风险，积极管理风险，有效地控制和防范风险。本文介绍一下物业管理风险类型以及防范措施。 1、对秩序维护工作要严格按照《物业服务合同》约定进行，切忌不可忽视，制定一套有效可行的管理方案，尽量做到管理上不存在瑕疵。管理者应时刻进行监督，不能只流于形式而失去实质意义；物业保安的义务重在一个履行过程，保安履行了义务，但仍然无法阻止损害结果的发生，提供物业保安服务的一方不应当承担法律责任。 2、在签订《物业服务合同》时一定要对业主人身及财产安全发生情况后的责任有一个明确约定。 3、如果对停车进行收费，租赁协议中须注明是“占位费”还是“保管费”。 4、小区的出入口不宜设置得太多，消防通道上不要停放车辆，在小区的出入口或车库进出口一定要设置图像采集器，对进出车辆
情况进行采集，防止在外受损的车辆进入园区。 5、秩序维护员要使用巡更系统，对巡逻路线进行跟踪；巡逻时必须进行摄录（巡更点应设置在摄像头能摄录的范围内），以便向业主或法院提供物业企业进行了保安工作的证据；发现监控设备出现故障时，要及时维修和更换，以免造成不能提供有利的破案线索的局面，物业企业也会承担相应的责任；（微信号地产物业研习社）夜间车辆秩序维护员要穿戴反光标识，以免夜间不容易被司机发现，造成伤害。 6、在一些容易出现责任事故的场所，物业企业有义务设置提示标语进行安全提醒，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我国《民法通则》第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要“明确的警示”的法律要求。如：上下楼注意安全、小心台阶（楼道）、高压危险、小心触电（变电器、电线）、禁止攀登、禁止翻越（栅栏）、地面湿滑，小心（地面）、严禁触摸（电线）、保管好贵重物品（车内）、禁止停车（消防通道和禁止停车的楼下）、禁止戏水（水池）、鼠药投放处（防止儿童或宠物误食）、已喷洒农药（果树）、娱乐设施的使用说明及要
物业管理风险及防范浅谈
物业管理风险及防范浅谈 物业管理风险及防范浅谈提要：各类风险的防范1、治安风险防范首先，明确物业管理企业的法律地位和职责。小区和大厦的治安是由公安机关负责的 物业管理风险及防范浅谈 物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间和时间范围是非常广泛而深远的，同时与众多的业主和非业主使用人的生活息息相关，上述特点决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。 一、风险的 物业管理服务的风险是因物业管理企业的义务产生的，根据《物业管理条例》第36条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。”的规定，由于义务人未能全面履行法定和约定的义务，给权利人造成直接和间接经济损失和人身损害的，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责
任。 二、风险的种类 风险的类型可以依据管理服务的具体内容而确定。具体来说分为：治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了主要的方面。 1、治安风险 是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物管服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害和财产损失导致的物业管理服务风险，当前随着市场经济的发展，我国人口流动频繁，社会阶层收入差距增大，由此产生的治安问题如入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等相继发生在各小区，给物业管理服务工作带来极大的压力和风险。 2、车辆管理中车辆的损坏灭失风险 指在物业小区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏的风险。车辆停放服务通常由物业管理企业接受开发商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。车辆停放期间车辆外表可能被儿童包括其他第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业
物业管理风险与防范
物业管理风险与防范 物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。风险的种类很多，按照物业管理服务的各个环节，在物业管理中的风险可划分为以下四个阶段的风险：早期介入的风险、前期物业管理的风险、承接过程中的风险和日常管理的风险。 一、早期介入的风险 早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。 1、项目接管的不确定性带来的风险 有的物业管理企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业管理企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。 2、专业服务咨询的风险 早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好的沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都有可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。 二、前期物业管理的风险 前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面： 1、合同期限 根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，前期物业服务合同是附解除条件的合同；《物业管理条例》26条规定：“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业管理企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但如果企业过
物业管理系统风险防范分析报告
物业管理风险防范分析 物业管理的风险指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。 物业服务企业业务繁杂，涉及多重法律关系，风险管理涵盖物业服务全过程。物业管理的风险特点是，物业责仼界定较难，风险事故类型多样，物业管理区域内，一旦出现事故发生人身、财产损失，物业服务企业往住脱不了干系。企业抗风险的能力依仗于公司的前瞻性，各项制变的严密性和各种抗风险的预防措施。 物业管理的风险包括项目决策、合同、承接查验、管理责仼、业主使用不当、企业运作、自然灾害、服务人员伤害等八方面风险。 一、项目决策风险 企业经营中，接管哪些项目，预期目标与最终结果等，都会给企业带来较大风险，有些企业为急于接盘，扩大规模，不问来龙去脉，矛盾重重，投入较多人力、物力和财力，结果陷进拔不出或是未被聘用或是亏损严重。 二、服务合同风险 (一)、企业与委托方签订的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风险。企业与委托方签汀的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风
险。如车场车辆丢失赔偿费的问题，《南京市物业管理办法》规定车辆停放应签停车服务协议，如需保管的应另订保管协议。 (二)、(条例)规定“期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。因此前期物业管理合同具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对项目的各种投入将被遗失，待收的欠费将形成矛盾。、企业在投标的承诺及盲目压低物业服务费，签订合同时被转嫁风险的条款(如负责安全等)，企业对业主的各项许愿(高院司法建议明确，实施细则、承诺乃至行业规范都作为合同组成部分)… (三)、《现代快报》2012年3月13日“因小区物业未将楼外广告收益向业主公示，作为业主的央视主持人赵普将物业告上法庭。该案最后在法庭的主持下和解，业主方获得86万余元的公共空间收益，约占小区6年来公共空间总收益的85％。” 风险防范：重视合同管理，对合同的审核、签署、档案管理都有明确规定。对有关权利义务的约定严格把控，从根源上防范因合同内容导致的法律风险避免因合同约定含混不清而导致企业承担超出自已应当承担的义务范围之处的责任。特别关注一些容易引起纠份的物业服务环节条款的订立； 1、停车场物业服务中物业服务方与业主方责任的划分。 2、公共区域秩序维护中物业服务方应承担的安全义务。 3、物业服务收费标准及费用调整的约定。 三、承接查验风险
物业管理系统风险防控分类
物业管理风险防控分类 物业管理风险较多。为了便于研究和制定不同的对策，将物业管理风险进行了分类。 １．按风险产生的原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险 （１）自然风险 所谓自然风险系指由于物理和实质危险因素所导致财产毁 损的风险，例如水灾、火灾、地震等。自然风险是不以物业管理企业的意志为转移的，是处在自然状况和客观条件下的风险。 （２）社会风险 社会风险系指由于个人行为的反常或不可预料的集体行动 所造成的风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险的发生将给物业管理企业服务范围内的业主或住户（使用人）造成人身损害、财产损失。这类风险造成的影响面极大，也是物业管理企业最为关注的。 ２．按照风险的变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险 （１）静态风险 静态风险系指由于自然力量的不规则变动或由于个人错误 所导致的风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故（地震、火灾、车祸等）发生的结果，它只有损失的机会而无获利的机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上的损失，有的称之纯粹风险。静态风险一般有：企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。 （２）动态风险
动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类的技术、组织等变动而产生的风险。例如：物业管理企业服务流程再造，国家颁布的服务质量标准和收费指导价，以及国家机关法律的颁布等。这种风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生的结果，除了使企业有损失的机会，同时也存在获利的机会。所以动态风险属于投机风险。物业管理企业动态风险一般有：管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。 ３．按照风险形成的时间划分，物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险 （１）早期介入风险 早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研 究或规划设计、施工等阶段的顾问工作所承担的风险。早期介入风险主要包括介入的风险、项目接管的不确定带来的风险、专业咨询的风险等。 （２）前期物业管理风险 前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会的召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这段时间内，物业管理企业所承担的风险。前期物业管理风险主要包括：物业管理服务合同订立、执行的风险，承接查验阶段风险，与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到的风险等。 （３）日常物业管理风险 日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会和业主委 员会签订了物业管理服务合同之后所开展的正常服务过程中所 承担的风险。日常物业管理风险主要包括：业主（物业使用人）违规装饰装修带来的风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业
物业管理活动中存在的风险及其防范措施
物业管理活动中存在的风险及其防范措施 摘要 : 目前，我国的物业管理行业已经进入了高速发展期。从物业管理的特点来看，物业管理企业与业主和使用者的生活联系得更加紧密，也决定了物业管理企业面临的风险无时不在、无处不在，风险的承担可能导致企业的正常生产经营活动无法进行。因此，如何防范和化解风险、降低损失程度，已经成为整个物业管理行业关注的热点问题。 我国从 1981 年 3 月在深圳成立第一家物业管理企业，到 1994 年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》，再到 2003 年 6 月 8 日国务院颁布《物业管理条例》，说明中国物业管理行业正朝规范、健康的方向发展。目前全国物业管理企业有 3 万多家，从业人员达 300 万人，初步形成了一个巨大的物业管理市场。物业管理活动涉及小区和业主利益的方方面面，如治安防范、停车管理、消防管理、技术设备管理等，任何一个过程和环节的管理失误都将直接或间接导致各种经济损失。 一、物业管理活动中可能发生的风险 由于各类小区和大厦有着各自不同的特点，因此物业管理企业可能产生的风险也有所不同，根据管理服务的具体义务内容划分，主要有以下几个方面：人身、财产安全风险，停车场责任风险，消防事故及隐患风险，物业主体及公共设施设备造成的风险，公共环境不安全因素造成的风险。
1. 人身、财产安全风险。所谓人身、财产安全风险，是指因第三人的行为（包括过失及故意行为），给物业管理服务范围内的业主或使用人造成人身、财产损害而产生的物业管理责任风险。近年来，入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件在小区内频频发生，给物业管理企业的管理带来极大的风险。如 2006 年 1 月，深圳福田法院就凤凰卫视前董事局副主席周一男等人于 2004 年 5 月 26 日在信托花园被害案的民事赔偿案做出一审判决。法院认为，周一男被害案的发生，被告小区的物业管理企业没有尽到诚信物业管理企业应当达到的注意程度，有过错，也应承担相应民事责任。 2 ．停车场责任风险。所谓停车场责任风险是指在物业管理的停车场范围内，发生车辆车身受损、车辆丢失等事件给物业管理企业带来的责任风险。例如业主物品被盗，物业管理企业在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任；对于停车场停车，业主和物业管理企业分别承担哪些安全责任和义务。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临的风险。 3 ．消防风险。小区和大厦的消防问题是关系到广大业主和使用人生命、财产安全的关键问题。所谓消防风险是指因小区或大厦内消防设施的维修保养不善而引发的风险，如小区发生火灾带来的可能导致重大人身损害或财产损失的风险。2000 年 12 月，河南省洛阳市东都商厦发生特大火灾造成
物业管理风险防范
物业管理风险防范 ---理论措施 在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某些规律性。虽然不可能完全消除风险，但可以通过努力把风险缩减到最小的程度。这就要求物业管理企业主动认识风险，积极管理风险，有效地控制和防范风险，以保证物业管理活动和人们生活正常进行。 物业管理风险防范的具体措施应根据物业管理活动时间、地点和情况的不同区别处理，总体而言，物业管理风险防范可从以下六个主要方面进行把握： (1)物业管理企业要学法、懂法和守法，物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能详尽，避免岐义。在合同订立中要明确相关服务标准、服务质量、收费事项、违约责任、免责条件和纠纷处理的方式等。在参与投标、接管项目和提供服务等各个环节中自觉执行物业管理相关法律法规，并充分运用法律武器保护自身的合法权益，切实提高风险防范的法律意识、合同意识、公约意识和服务意识。 (2)物业管理企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实，建立健全并严格执行物业管理企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制，不断提高员工服务意识、服务技能和风险防范意识，通过机制创新、管理创新和科技创新改进经营管理方式，提高管理水平和效率，降低运营成本，增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险能力。管理中要特别注意对事故隐患的排除，在服务区域的关键位置，设立必要的提示和警示标牌，尽可能避免意外事件的发生。 (3)妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。主要包括： 1)妥善处理与业主的关系。物业管理企业在向业主提供规范、到位、满意服务的同时，应通过业主公约、宣传栏等形式向业主广泛宣传物业管理的有关政策，帮助业主树立正确的物业管理责任意识、消费意识和合同意识，使他们既行使好权利，又承担相应的义务。 2)妥善处理与开发建设单位的关系。物业管理企业要通过加强早期介入，帮助建设单位完善物业项目设计，提高工程质量，节约建设资金等，努力引导建设单位正确认识物业管理活动。 3)妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系。按照《物业管理条例》第四十五条的规定，在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业应当按此规定，与有关单位分清责任，各司其职。对分包某项专业服务的清洁、绿化等专业公司，要认真选聘，严格要求，并在分包合同中明确双方的责任。 4)妥善处理与政府相关行政主管部门、街道办和居委会的关系，积极配合各级政府主管部门的工作，主动接受行政主管部门、街道办、居委会对服务工作的指导和监督。