山西数码港项目简介 2

北京电子城投资开发股份有限公司

朔州数码港

项目概况

电子城技术管理部编制

朔州市

01

项目概况

1.1 城市背景

朔州市是1989年1月经国务院批准设立的省辖地级市，位于山西省北部、大同盆地西南端，南临忻州，北接大同，西北与内蒙古交界，是一座正在北方崛起的现代宜居生态新城。朔州市总面积1.07万平方公里，辖二区四县（朔城区、平鲁区、山阴县、应县、右玉县、怀仁县），共73个乡镇(含街道办)，1688个行政村。

朔州市近两千平方公里均含有丰富的煤碳资源，煤炭储藏量430亿吨，2011年煤炭开采数量、产量和销量在全国名列第三，仅次于鄂尔多斯及榆林市，是中国地级市的煤都。煤炭对GDP 的贡献在60%到70%之间。第二产业中，煤炭的比重占到了整个第二产业的70%以上。

全国第六次人口普查中，朔州市常住人口为171.49万人， 2011年朔州市地区生产总值为855.2亿元，三次产业比例为5.3%：58.3%：36.4%

山西省

朔城区

1.2 项目概况

本项目位于朔州城区南部，东临铁路，西至张辽南路，南临朔州区第一中学，北至恢河沿岸，其中，马邑路自北向南穿过，将本项目分割成东西两个地块，西侧地块为商业用地，东侧为住宅用地，总占地面积约1337.7亩。项目将重点营造区域产业发展氛围，提供多重舒适、愉悦的体验空间，创建崭新的休闲、娱乐、购物业态，打造区域新地标，总建筑规模约147万平方米，将建设成为辐射晋中、晋西北区域，由综合性科技商业体验区及生活配套区组成的一体化城市综合体。项目的实施，将为朔州市推动城镇化建设，实现产业转型跨越，地区经济和社会又好又快发展，提供有力支撑。

项目总占地：1337.7亩（89.09万平米）

西侧地块：388.9亩（25.9万平米）

东侧地块：947.4亩（63.1万平米）

1.3 交通条件

项目位于朔城区恢河沿岸，紧邻南环路，对外交通路线发达，规划中，项目北侧将建

立新的恢河大桥，直接连接本项目与核心城区，预计1年内可完工通车。

公交线：

公交小巴：新一中至火车北站。

三条公交线路，两个换乘枢纽

对内交通：

快速路：紧邻城市南环路

主干道：连接城市主要交通干道，张辽路及马邑路

1.4 周边概况

项目位于朔城区恢河沿岸，紧邻南环路，对外交通路线发达，规划中，项目北侧将建

立新的恢河大桥，直接连接本项目与核心城区，预计1年内可完工通车。

1.5 设计指标

项目占地面积：总占地约1400亩，其中建设用地约1337亩。

项目建设规模：约147万平方米。

商业建筑规模28万平方米，包括21万平方米为独栋式建筑，7万平方米

为综合体。

119万平方米，其中中低端住宅占总建筑面积的65%左右，中高端住宅占

总建筑面积的35%左右。中低端住宅以高层为主，中高端住宅为花园洋房

和80-100栋别墅

综合容积率：1.0-2.0。

地块限高：100米。

公建配套：项目配套小学和幼儿园都需规划在住宅区域

电子城“朔州数码港“项目位于发展中的朔州，项目的建设目标是标定朔州南大门的高端形象，整体规划设计应对朔州的整体形象起到质的提升，同时，能够在当地的房地产市场中，与其他已建项目和待建项目的区别，起到标杆作用，一举树立电子城数码港在朔州的高端领先的品牌地产形象。

项目应当主要考虑以下几方面项目定位：

2.1满足电子城公司发展的需求

电子城“朔州数码港“项目是电子城投资开发股份有限公司的重点项目，也是公司拓展外部市场，树立公司品牌的龙头项目，整体形象和风格应该具有国际一流水准，能够符合公司的整体定位。从长远发展考虑，树立区域高品质标杆型产品，将会对公司后续项目的顺利发展奠定基础。数码港是综合性地产开发项目，面对当地开发水平较低，项目档次不高的现状，数码港应该具有鲜明的产品特色和全方位覆盖的产品策略。电子城股份将通过电子城“朔州数码港“百万大盘的操作，形成大型项目规模效应，在省、市、区三级获得较大影响力，树立城市运营商的形象。

2.2 满足朔州城市形象提升的要求

电子城“朔州数码港项目将重点营造区域产业发展氛围，提供多重、舒适、愉悦的体验空间，创建崭新的休闲、娱乐、购物业态，打造区域新地标，项目总投资约35亿元人民币，总建筑规模约147万平方米，将建设成为辐射晋中、晋西北区域，由综合性科技商业体验

区及生活配套区组成的一体化城市综合体。项目的实施，将为朔州市推动城镇化建设，实现

产业转型跨越，地区经济和社会又好又快发展，提供有力支撑。项目的建成，将引领朔州整体的城市生活方式转型提升。

2.3 满足当地客户对高性价比地产物业的需要

随着生活水平的提高，为了改善原有居住环境需求的客户越来越多，而朔州市目前特色项目的缺乏，使这部分消费力无法得到释放，形成了一个市场空白点。

纵观地块周围的竞争项目，大部分都是以80-100平户型为主，产品定位偏低，对于当地客户来说，迫切需求一个能够有别于其他同质化地产开发，标定自身品位的地产项目。同时，周边的配套商业不足，未来朔州将向周边辐射发展，周边住区积累的大量人群需要消费释放，数码港的综合商业模式正是承接这部分需求的载体，多元的商业服务配套和合理的空间规划组织，都能够促进商业产品的价值提升。

另外需要把握当地的消费习惯和客户心理，在空间设置，形象设计等方面应该突出朔州数码港自身特点，力求突出形象和标定产品价值。

2.4 满足产品领先的需要

朔州数码港作为当地的综合开发标杆项目，开发的产品要保证具有市场领先的定位和高端的建设品质以及完备的运营策略。这就要求在产品上要进行革新和强化附加值。比如在物业类型、户型设计、材料工艺、园林景观、智能化配套、精装修等方面都要与周边传统项目有较大的区隔和唯一性。

需要注意的是，我们的目标客户群广泛，应该根据不同的客户有针对的设计。在考虑到高端户型注重品质，中端户型注重舒适性，经济户型注重满足空间需求的前提下，尽量追求

最高的性价比。商业应该突出物业结构特点，具有统一的商业氛围和舒适的购物环境，以及

特点突出的外部界面。

树立标杆产品要考虑多方面的需求，从公司经营目标到市场，到客户，最后到产品本身等等，综上所述，对于朔州数码港定位的描述就是，全方位市场覆盖，具有现代感和市场前瞻性，舒适宜居与现代生活结合，商业类型丰富的大型城市综合地产开发项目。

电子城朔州数码港

朔州南部城市经济增长极与城市活力激活点

总体规划原则

1、电子城“数码港”项目应该充分发挥恢河水系的优势，通过特有的水系景观优势，盘活整体项目开发，吸引人气，塑造电子城地产高端品牌形象，打造亮点突出，综合多样的商业地产项目；营造水系环绕，交通合理，教育商业医疗配套丰富的，兼顾高中低品质的不同类型的住宅地产。做到与当地现有项目的不同和区别，带领当地地产开发的升级。

2、规避铁路等不利因素，改造堤顶路等不合理的现状规划基础条件，通过不同的设计手法，发挥优势，规避劣势，将不利因素加以改造。

3、引导政府对滨河景观进行改造，引入当地稀缺的水上娱乐项目。综合考虑春夏和秋冬两季的不同活动需求，作为项目亮点和引爆点。设计时应充分考虑项目对恢河景观带的利用，综合考虑，提出适当的方案，通过优质的景观将项目的价值最大化，提升项目品质。

4、遵循市场导向的分期开发原则，整体项目分期进行，先期开发试探当地市场，后期根据市场销售情况及时调整策划和规划方案，尽量使项目收益最大化。

5、弹性规划设计，为项目发展的不可预见性的变化预留调整空间。

商业地产规划原则（初步设想）

1、商业项目需要突出亮点，通过专业电子卖场的打造，彰显电子城“数码港”品牌和核心项目及形象，满足政府要求。但本部分不宜占用过高比例，应当结合当地市场消化能力，先期少量开发，培育市场后再考虑扩大面积。具体的比例应由商业策划公司提供参考意见。

2、其他商业部分应充分考虑当地市场规模，消费能力和业态需求，聘请专业的商业策

划运营公司，对市场进行专业分析研究，提供商业运营报告，综合各方意见，尽量做到商业

后期的可操作性，可运营性及便于商业地产的售卖。选择多个商业培育点，针对商业业态类型进行商业区域的规划设计。

3、商业部分设计应考虑朔州当地的购物特点，以室外环境为吸引，室内街区为特点，综合多种商业休闲娱乐项目，做到业态丰富可行，业态不能超过当地消费水平的承受能力。

4、商业分期开发，根据不同的商业业态培育点，进行规划设计，分期分批实施。

5、市场导向的开发，商业出售部分应该充分调研当地需求，进行有前瞻性的预测，对比周边地区市场，研究全国可借鉴的案例，由商业策划公司提供参考意见，整体考虑。同时根据市场销售情况，灵活调整，留有弹性调整空间。

6、商业价值最大化：本项目的商业物业组成类型丰富，应注意各个部分的衔接，同时，要考虑到商业公建的临街立面的充分利用和商业室外活动的空间需求，力求商业价值最大化。商业部分以集中商业综合体为主，零散独栋商业群为辅。其中，集中商业综合体主要定位为电子高科技产品和电子图书的集散、交易、展示、服务，以及城市配套商业、休闲、娱乐等，规模约7万平方米，短期内以持有为主。目前经过初步合作洽谈，包括北京鼎好、海龙、华联等在内的战略合作伙伴均表示对该项目很强的合作意愿。

住宅项目规划原则（初步设想）

1、住宅整体应该充分发挥紧靠水系的优势，打造以水为主题的不同品质的多种类型和产品。倾向于用水系分割场地，分期开发。

2、提升住宅环境品质，有主题的进行整体方案设计，包装策划，例如夏季营造“江南水乡”，冬季凸显“北国风光”。

3、景观设计方面，铁路沿线可适当扩大退线距离，进行优化设计，变劣势为优势。沿

河景观带应着力打造，作为项目吸引点和亮点推出，塑造品牌形象。

4、前期总体概念规划方案可以考虑100幢左右的别墅，后期根据市场调整产品类型。

5、规划方案可以提供不同的容积率模型，以供参考。第一阶段概念规划总体容积率不突破2.0。

6、住宅部分全部考虑地下停车，停车配比建议为中低端0.5-0.8，高端0.8-1，地下停车场设计在楼间绿地下，顶板覆土应满足景观需求，住宅地下层为配套仓储用房。以地下一层为主。

7、配套学校应设置在学院路沿线，作为项目另一个吸引点，考虑后期引入当地知名的学校，为项目提供教育优势条件。

8、配套体检中心设置在商业地块中，不占用住宅用地。

9、住宅部分基本分为中低和中高端两种类型定位，其中中高端产品建议采用花园洋房和高档小高层建筑，而中低端产品建议采用多层建筑形态，包含保障性住房部分。将中高端产品放置在恢河沿岸，意在借助河景资源提高项目整体品质及打响项目知名度，以实现土地价值的最大化。

10、本项目物业类型较多，在规划角度要注意不同功能的分区，同时保持一定关联性，不同物业类型分区明确，且注意各部分之间的联系与区别，确定各个片区的出入口位置，设计合理的交通流线，提供明确的交通组织方案。同时应注意高端住宅和别墅项目的私密性，避免商业项目对高端住宅的干扰。

11、要提出合理的交通流线解决方案，尽量使高端住宅享有静谧和优先的交通条件，将中低端住宅和高端住宅的流线分开布置，设立合理的出入口，尽量避免两条流线的交叉冲突，影响高端楼盘品质。小区内道路规划做到人、车分流；路网能够构成循环，无“断头路”；交通流向及路口转向设置符合通常行车习惯。

12、充分满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，尤其是当地对于采光

的要求。高端住宅的最低日照标准应尽量保证在当地最低日照标准的1.5倍以上。

2.3 规划条件

项目占地面积：总占地约1400亩，其中建设用地约1337亩。 项目总建筑面积：约147万平方米。

综合容积率：1.0-2.0。 地块限高：100米。 场地退线：见附件CAD 图纸

其中商业部分的规划条件为

用地面积：25.9万平米（项目西侧地块）

总建筑面积：28万平方米，其中18-21万平方米为独栋式建筑，7-10万平方米为综

合体。

物业类型：

涵盖数码科技、科教产品、图书音像产品的集散、交易、体验、服务，科教娱乐、城市商业配套及绿色生态居住等，是集休闲、娱乐、购物等业态于一体的城市综合功能体。主要

物业包括：

电子卖场：以辐射晋西北、晋中地区为主要目的的电子卖场及电子产品展示区、体验区，电子产品旗舰店，电器形象展示店，创意电子产品店，顺电数码卖场，个人消费数码产品体验中心

商业卖场：中高档为主的价位及品质，引入在当地已享有一定知名度及号召力的品牌，以物业良好的硬件条件和区域发展潜力吸引首次进驻朔州市的商户

零售超市：大型综合超市，进口商品专门店

休闲服务：体验式娱乐项目、美容、高端餐饮、美食小镇、3D影院，主题生活馆，高端餐饮会所等

其他项目：养生会所，时尚健身会馆等

具体商业定位和物业类型由选中的商业策划公司提供方案，由开

发方提供建议并最终确认。

住宅部分的规划条件为

用地面积：63.1万平米（项目东侧地块）

总建筑面积：119万平方米，其中中低端住宅占总建筑面积的65%左右，中高端住宅占总建筑面积的35%左右。中低端住宅以高层为主，中高端住宅为花园洋房

和80-100栋别墅

建议容积率

别墅产品容积率0.5-0.6

花园洋房容积率1.6-1.8

中低端住宅容积率2.0.-2.2

物业类型：

高层，板楼，花园洋房，别墅

其他设施：配套小学（用地约30-40亩），配套幼儿园