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担保公司房产抵押贷款风险有哪些

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担保公司房产抵押贷款风险有哪些

担保公司在进行房屋抵押贷款的时候，必须满足一定的条件才可以，而且必须办理贷款所需要准备的手续，而此时，也会产生相应的风险。那么大家知道担保公司房产抵押贷款风险具体包括哪些吗?我们一起和赢了网小编在下文中进行具体了解。

一、担保公司房产抵押贷款风险有哪些

目前个人住房抵押贷款风险主要有3种：

1、借款人方面的风险：

个人借银行(包括住房资金管理机构)的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱;后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。

2、开发项目的风险：

开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”;借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。

3、银行方面也存在风险：

对借款人情况审查不严;对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够;缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实;档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。

二、防范房屋抵押贷款风险的方式

1、贷前调查。

了解借款人贷款的真实目的(自住或投资)、收入来源及家庭状况。2、通过设定合理的担保方式防范风险。

根据《中华人民共和国担保法》和《个人住房贷款管理办法》的规定，防范借款人贷款风险的担保方式有三种：抵押、质押和保证。从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。

质押有动产质押和权利质押两种方式。借款人要找到与住房价值量大体相当并获得贷款人认可的动产几乎不可能;以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及有价证券的人要么是人少，要么就不用申请贷款了。有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做保证人，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。鉴于上述分析，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险手段。

(1)正本清源，逐步使住房抵押成为主要的担保方式。

在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。其次，由于目前我们的房地产行政管理不能适应市场发展的需要，住房产权证办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。即使拿到产权证，由于办事部门效率和工作水平问题，产权人仍然办不成抵押登记。完不成抵押登记，重复抵押的风险无法避免。此外，国家目前正处于城市化过程中，每年新建大量住房，期房拿不到产权证，抵押登记也无法实现。在这种情况下，实践中以住房抵押为基础，产生了以下两种抵御贷款风险的方式。

①抵押加第三人保证担保。

②抵押加购房综合保险。

(2)质押

贷款中的质押是指权利质押，借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、银行存单等有价证券交由贷款人占有，贷款人以上述权利赁证作为贷款的担保，向借款人发放贷款。

借款人(出质人)向贷款人(质权人)签订质押合同，出质人向质权人移交权利凭证(质物)，质押合同由权利凭证移交给贷款人占有时生效。

在质押期届满之前，质权人不得擅自处分。质押期间，权利凭证如造成损坏、遗失，由过错方承担责任并负责赔偿。质押期届满后，贷款人应当将权利凭证及其本息一并退还给借款人。

(3)连代责任保证担保。

由第三方(自然人或法人)为借款人提供连带责任保证担保，保证人对债务承担连带责任，债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保

证范围内承担保证责任。

抵押加第三人保证担保与连带责任保证担保的区别在于，当借款人未按期偿还贷款本息时，前者首先处分抵押物所得用于偿还贷款本息及相关费用，若仍不能还清全部贷款本息及相关费用时，不足部分由保证人负责偿还。而采取连带责任保证担保的，当借款人没有履行借款合同时，由保证人履行借款人的还款义务。借款人采取抵押加第三人保证担保的与采取连带责任保证担保的，在保证人发生变更或撤消等情况时，借款人必须提供新的担保并办理有关手续。从实际贷款发放情况看，对借款人用的最多的担保方式是抵押加第三人保证担保和抵押加购房综合保险。

4、综合评估借款人的资信标准。

实际操作中将贷前的调查和担保方式转化为对借款人借款的综合评估标准，设定量化指标。根据个人稳定度、还款承受能力、购房能力、担保能力四个方面设计出个人住房贷款资信评定标准。

关于担保公司房产抵押贷款风险，其实主要就是涉及到上述三方面主体，包括借款人、银行以及开发项目，当然对不同主体所产生的风险是不一样的。同时，小编还为大家提供了防范这类风险的方法，有需要的朋友可以适当的参考了解一下。更多相关知识您可以咨询赢了网！

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担保公司风险控制管理制度

担保公司风险控制管理制度为防范风险～特制定如下控制风险管理制度。一、建立完善风险化解制度。 1、严格保前审查、保审分离制度～明确责任～从责任上堵塞风险漏洞。严格执行保前调查～保中跟踪制度～杜绝人情担保和首长担保。 ,1,被担保企业～除有固定的经营场所和必要的设施及从业人员外～还要符合国家产业政策导向～产品销路好～效益明显～有名符其实的注册资本～有健全的财务制度, ,2,资产负债率不高于50%～在金融部门无不良记录, ,3,贷款申请必须如实写明贷款用途、贷款金额、贷款期限及还款计划。 1,至,3,项条件方可提供担保服务。经审查具备以上, ,4,被担保企业必须按申请担保贷款的用途使用资金～定期向担保公司提供财务报表～报告贷款使用及经营效益情况。 ,5,有效担保期间～工作人员加强跟踪监督～及时了解企业经营情况。 2、严格风险准备金提取制度。公司按当年担保费的50%提取未到期责任准备金～按不超过当年年末担保余额1%的比例以及税后利润的比例提取风险准备金～用于担保赔付,风险准备金累计达到注册资本的10%后～实行差额提取。 3、严格掌握担保额度。重点为本区中小企业提供短期小额流动资金贷款担保～一般担保贷款额度在50万元以下～期限在一年以内,民营企业提供短期流动资金贷款担保～一般不超过实收资本的5倍。 4、严格担保程序。对贷款企业实行A、B角审查～总经理充分听取不同意见后方可下定论。二、严格反担保措施。

1、按照“四易”的原则〈易于变现、易于评估、易于操作、易于触动受保人利益〉的原则确认反担保物。 2、在设定反担保物时～首先以业主或法人代表个人财产作抵押～以增强企业经营者的责任和对其进行有效的约束。三、强化工作人员风险意识～严格执行错误追究制度。 1、公司工作人员对由于审查不严、循私舞弊等原因给公司造成公司资金损失的～视其损失情况承担赔偿责任。 2、工作人员违反一次工作纪律～给予警告处分～违反两次扣发当月全部效益工资的20%～违反三次予以辞退。 3、在业务工作中～出现一起担保拖期贷款～扣发经理、审查员20%基本工资～扣发全体工作人员一年的效益工资～从应还款月份起直至全部还款为止。 4、出现一笔赔付损失～按20%扣发经理、审查员一年的基本工资～按经理、审查员各20%、其他人员各10%扣减风险金,出现两次赔付损失～经理要引咎辞职～审查员予以辞退。四、本制度自公布之日起执行。

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险关键词:个人住房贷款;贷款;风险随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下一、利润风险 1.贷款利率风险在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少二、市场风险 1.通货膨胀风险如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失三、信用风险 1.借款人的违约行为

担保风险防范与控制措施

担保风险防范与控制措施担保风险是指本公司在担保业务运作过程中，由于各种表现的不确定性因素影响而遭受损失的可能性；担保风险的防范与控制是本公司在充分估计担保业务经营过程中，可能会出现或引发担保风险的基础上，从规章制度、操作程序和内部管理等各个方面建立和健全完整的风险防范体系及风险控制制度。本措施根据本公司《担保业务管理办法》和《担保业务基本操作规程》的要求和基于国家有关法律法规制定。由公司担保风险控制委员会审议通过，项目部负责组织实施。一.依法经营，合法担保 1.本公司必须按公司营业执照批准的经营范围开展业务，超出经营范围的须通过合法批准。 2.被担保人及反担保人必须合法注册登记，具有独立承担民事责任的主题资格；担保贷款项目必须符合国家产业政策，各项开发经营法律手续完备。要建立以信用记录、信用调查、信用评估、信用发布为主要内容的社会信用管理系统，将有不良信用记录的申请人拒之与公司担保大门之外。 3.必须依据《合同法》、《担保法》的有关规定，本着“认真、谨慎、合法”和“互惠、互利、平等”的原则，与被担保人、反担保人和贷款人签订有关合同。所有合同文本必须经公司法律顾问审核。4.加强内部管理，建立和健全各项目规章制度。加强员工的素质培训，树立爱岗敬业的理念，杜绝玩忽职守，徇私舞弊现象的发生。在实

施反担保措施上禁止“感情用事”和“心慈手软”等现象的出现。二.民主审议，分级管理 1.担保项目的洽谈、受理、考案、签约、保后管理和债权清偿及有重大问题的决定与处理，必须坚持公开，民主的原则，坚持程序化管理和规范操作，严禁“暗箱操作”或“地下运作”。 2.严格项目审核和评审制度，充分发挥公司担保风险控制委员会，担保业务评审委员会和评审专家的作用，提高担保质量和专业操作水平。 3.公司日常行政和经营管理实行在董事会领导下的总经理负责制。总经理办公室由各部门负责任以上人员组成，负责议决公司日常行政和经营管理工作。 4.总经理的审批权限按授权程序确定，总经理在董事会授权的审批权限内进行操作，对公司担保业务负总责，业务部门必须按总经理授权范围进行担保业务的受理和调查，对总经理负责。 5.业务部门应定期将担保业务运作情况以书面和当面陈述的方式向总经理报告，总经理在授权范围内承担对担保项目审批、担保金额代偿和追偿全部领导责任。三.限额审批，三权分离 1.要严格按照公司《担保业务操作规程》的规定，实行分级管理，限额授权的审批制度。 2.融资类担保审批权限（包括担保额度，担保展期，担保逾期，撤保的审批）。担保额在50万以内的由总经理审批：担保额在50—100

融资性担保公司风险防控

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/7017103662.html, 融资性担保公司风险防控作者：李东兴来源：《合作经济与科技》2013年第07期融资性担保公司的出现在缓解中小企业融资难方面显现了一定程度的正面效应。然而，在经济增长减速、资金紧张情况下，中小企业首先面临冲击，违约率开始上升，融资性担保公司担保贷款及其行业管理的潜在风险也在不断显现。担保机构实际上是金融信贷链条上一个风险关键点，当银行和这类机构的合作规模较大时，对这类机构就不应以一般企业的身份对待，应由监管当局纳入金融监管范畴。一、融资性担保公司是高风险的特殊行业信贷担保机构属于风险较高的特殊金融服务机构，其客户基础相对较差、金融杠杆比率高、资本收益水平较低，因而面临着较高的道德风险和严重的逆向选择问题。具体而言，造成担保机构存在较高风险的原因主要有如下几点：其一，担保机构的客户通常是无法从银行直接获得贷款的企业或者个人，其客户本身就存在着逆向选择，风险较高；其二，担保机构资金规模较小，抵御风险的能力相对较低。在正常情况下，这类机构由于其金融杠杆通常较高，“或有负债率”水平很高，不适宜吸收非资本性资金，因此大多数担保机构的资金只能来源于自有资本、盈利积累和股东新投入的自有资金，资金规模通常较小。这种情况下，其担保客户的数量也有限，当客户中的一个发生违约时，其坏账率可能就迅速提高到5%～10%的水平，一个或两个担保客户的违约就可能会使其面临亏损，金融杠杆的比率也将相应大幅提高。上述这两种风险几乎是担保机构与生俱来的风险，如果这类机构的治理机制和经营出现问题，则潜在风险更大。在担保公司与生俱来的两大风险之外，为了获得高额回报，还存在违规、违法经营的道德风险，主要包括违规发放贷款、甚至从事“高利贷”生意，违规吸收公众存款、高息集资等经营风险，一旦资金链断裂或者被监管机构处罚，均将面临破产倒闭的结局。二、银行与融资性担保公司合作是业务发展的需要从理论上讲，信贷担保机构加入到金融信贷产业链中，可以在一定程度上缓解中小企业与银行之间存在的严重信息不对称和中小企业缺乏抵押品等问题，对缓解融资难有一定的帮助。中小企业信贷融资困难是一个世界性的、永恒的难题。而导致中小企业融资困难的两个最重要的原因分别是银行和中小企业之间存在严重的信息不对称问题，以及中小企业无法提供适合银行等大型金融机构接受的抵押品。这两个原因的存在导致银行难以控制信贷风险，自然会尽量回避对中小企业提供贷款。在这种背景下，信贷担保机构应运而生。

浅析担保的风险管理相关课件

浅析担保的风险管理相关课件文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

浅析担保的风险管理信用担保公司诞生于中国“中小企业融资难”这一社会普遍现象中。担保公司是担负中小企业信用担保职能的专业机构，它通过有偿出借自身信用资源、防控信用风险来获取经济与社会效益。担保公司在中小企业自身无力提供足够的贷款担保时，作为第三方来承担风险和责任。银行将中小企业贷款风险转嫁给了担保公司，担保公司就凭借自身风险管理的能力来化解由此产生的风险。一、担保的商业模式担保是通过什么来赚钱的？通俗的说：就是“吃风险饭”的。担保公司就是通过拥有可以让渡的信用和能够控制有此产生的风险来赚取收入；客户为什么要找担保公司，因为需要通过购买担保公司的信用，实现信用贴现而付出贴水；而银行就是通过信用链接把原来由自己承担的风险转嫁给担保公司。二、担保的风险担保所面临的风险在哪里呢？主要包括企业风险和担保公司内部管理风险。 1、对企业来说主要关注两类风险：一是企业控制人和经营者的道德风险，二是企业的经营风险。前者是指企业控制人和经营者因为个人的道德因素，蓄意骗贷（贷前道德风险）或者逃债（贷后道德风险）导致风险事件的发浅析担保的风险管理相关课件【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】

生；后者是指企业在经营的过程中，由于经营者的管理能力、企业内外经营环境变化等因素导致企业经营失败而失去偿债能力。 2、对担保公司内部来说，主要控制两类风险：一是制度方面的风险，包括制度漏洞风险和制度执行风险；二是在具体操作层面上的风险。前者要求担保公司根据自己的具体情况设计有效的风险管理体系，制定出科学合理的各项风险管理制度，设置合理的风险控制流程，使担保业务流程、权限、审批有章可循。后者主要是执行人责任心的问题，有了具体的制度就需要执行，是不择不扣地执行还是自己怎么方便怎么来的问题。根据整个担保业务的具体操作层面来说就包括调查风险、审批风险、操作流程风险、保后风险等。三、建立完善的风险管理控制体系担保公司提升全面风险管理的能力，就需要形成完善的风险管理控制体系，包括企业文化、业务审批流程、内控制度体系、组织架构、监督体系、激励机制等，从而有效地控制和化解风险。 1、企业的风险管理文化担保公司是担负中小企业信用担保职能的专业机构，它通过有偿出借自身信用资源、防控信用风险来获取经济与社会效益。它与银行和典当行都有各自不同的风险管理文化。我们把整个担保的目标市场分为四个象限，第一象限是生产经营好、抵押物足值的企业，第二类是生产经营好或已经走上上升通道但抵押物不足值的企业，第三类是生产经营已经开始出现不好的势头或已经走向了下坡路但抵押物足值的企业，第四类是生产经营和抵押物都不好的企业。

房产抵押的风险防范

房产抵押的风险防范导读：本文主要介绍房产抵押风险的类型，房产抵押风险的防范措施以及解除抵押的方法及法院对执行抵押房产的相关规定，详细内容请看本文具体介绍：【知识要点】房产抵押有哪些风险如何防范房产抵押贷款的风险房屋抵押如何解除? 法院执行抵押房产的规定【正文内容】房产抵押有哪些风险房产抵押贷款可能存在的风险： (一)租赁权对抗的风险 1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。 3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。 (二)抵押登记权的风险 1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。 2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。 >>>阅读全文如何防范房产抵押贷款的风险防范房产抵押贷款风险的措施： (一)进行抵押贷款前做好调查工作银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。 1、对房产“先租后抵”请看的检查。如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。

投资担保公司风险防范措施

投资担保公司如何应对风险投资担保公司对中小微企业融资起着积极的作用，但对于投资担保公司自身而言，无论什么时候，应对风险是投资担保公司的一个永恒话题。那么投资担保公司应对风险的措施有哪些？益安捷高级投资顾问张和军先生给出以下四点建议： 1、不做人情担保投资担保公司应按照市场化的原则严格操作规避风险，人情担保历来为公司业务操作所禁止，因为我们深知，如果掺杂人情因素，必然会疏于风险控制，必然会降低风险意识，为项目埋下风险隐患。 2、注重实际调查注重实际调查，确保项目资料和信息的真实性，将风险控制前移。对客户的经营业绩及还款能力提供评价。对企业贷款期的经营预测、按期还贷仅提供参考和借鉴作用。在符合公司融资担保的硬性条件下，调查中发现的一些风险，可结合企业贷款期经营预测、反担保措施等得以规避。调查的目的主要是：（1）调查被担保企业资产、债务的真实情况，核实企业净资产状况，是否符合公司的担保硬性标准条件；（2）调查分析企业目前的财务状况、以前年度的经营情况，为分析借款期内企业经营情况、现金流量情况提供基础：（3）根据企业以前年度偿还贷款情况

以及银行信用情况等资料，评价企业资信能力；（4）分析担保的风险所在，并提出控制担保风险的具体可行措施。 3、独立灵活风险控制投资担保公司的作用就是用自身的信用化解中小企企业不确定的信用，从而促使银行或民间资本实现对中小微企业的资金支持。投资担保公司必须客观地、清醒地认识到这一点，并对公司及公司的业务有个准确的定位。投资担保公司在设定审查标准时，绝对不能比照银行的信贷标准，而必须有自己独立的控制标准。这个标准的独立性，标志是区别于银行的，符合担保公司属性的，投资担保公司特有的。这个标准不是要它低于银行的标准，而是通过自己这个独立的标准，能够找到比银行更多的、更现实的、更灵活可行的风险管理方法和手段，通过各种措施甚至是各种措施的组合，使在银行看来企业不确定的信用，在投资担保公司这里是能够判断为确定的信用。这就需要投资担保公司具有更高的智慧，以自己更高的智慧和能力制定出独立于银行系统的、符合投资担保公司业务特质的风险控制标准。 4、全方位、全过程的业务操作风险控制建立专门的风险管理部门或岗位，针对担保中即时的风险问题，评估风险状态与风险程度，分析风险来源和影响，并提供解决方案，最大限度的降低业务操作流程中出现的各种风险。

担保公司风险控制制度

天水市秦州区秦泰惠丰担保有限责任公司风险控制制度第一章总则第一条为了规范公司经营管理行为，全面达到风险控制要求，保障公司安全、持续、稳健经营与发展，依据《公司法》、《中小企业融资担保机构风险管理暂行办法》、《天水市秦州区秦泰惠丰担保有限责任公司章程》及国家相关法律法规，特制定本制度。第二条风险控制是指在公司内部实施和开展全面风险管理与控制，包括组织风险控制、业务操作风险控制、财务风险控制、市场风险控制等。 (一)公司建立和实施内部稽核制度。内部稽核人员负责对项目评审、决策程序和内部财务管理等进行定期和不定期检查、审查或审计。 (二)公司建立债权人与担保机构、担保机构与再担保机构、担保机构与债务人之间的风险责任分担制度。第二章建立风险准备金制度

第三条公司按有关法律、财务制度规定，建立风险准备金制度。第四条公司按年末在保责任余额的l％,在所得税前计提风险准备金，累计提至在保余额的l0％后，实行差额提取。做为代偿赔付风险准备使用。同时按税后利润一定比例计提一般风险责任准备金。公司按当年担保费的50%计提未到期责任准备。第六条公司按规定在税后利润中提取法定公积金和法定公益金。第三章严格风险控制指标第七条严格控制担保放大倍数。公司担保责任余额原则上控制在自身实收资本的8倍以内，但最高不得超过自身实收资本的10倍。第八条应坚持风险分散原则。申请担保人的资产负债率上限要控制在70%以内，对其累计在保责任余额原则上不超过该受保人有效净资产的100%，且单户不超过本公司实收资本的10%。第九条通过资信评估、项目审核、按约定比例缴存5-20%的担保保证金。第十条公司当年代偿率要控制在公司全部在保余额的2%以内，公司年发生代偿陪付损失率必须控制在公司全部在保余额的1%以内。

担保公司风险控制管理制度

深圳市泰源利融资担保有限公司风险控制制度为防范和控制公司在开展担保业务过程中发生的经营风险，特制定如下管理制度：一、严格执行业务操作流程，规范担保手续。 1、严格保前审查、保审分离制度，明确责任，堵塞风险漏洞。严格执行保前调查，保中跟踪制度，杜绝人情担保。（1）被担保企业，除有固定的经营场所和必要的设施及从业人员外，还要符合国家产业政策导向，产品销路好，效益明显，有名符其实的注册资本，有健全的财务制度，原则上要求企业正常经营两年以上；（2）资产负债率一般不高于50%，在金融部门无不良记录；（3）贷款申请必须如实写明贷款用途、贷款金额、贷款期限及还款计划。经审查具备以上（1）至（3）项条件方可提供担保服务。（4）被担保企业必须按申请担保贷款的用途使用资金，定期向担保公司提供财务报表，报告贷款使用及经营效益情况。（5）有效担保期间，工作人员加强跟踪监督，及时了解企业经营情况。 2、严格风险准备金提取制度。公司按当年担保费的50%提取未到期责任准备金，按不超过当年年末担保余额1%的比例提取风险准备金，用于担保赔付；风险准备金累计达到注册资本的10%后，实行差额提取。 3、严格掌握担保额度。重点为本区中小企业提供短期小额流动资金贷款担保，一般担保贷款额度在1000万元以下，期限在一年以内。 4、公司对贷款企业实行A、B角审查，项目评审委员会在充分听取上报意见以后集体进行决策。二、认真落实反担保措施。

1、按照“四易”的原则〈易于变现、易于评估、易于操作、易于触动受保人利益〉的原则确认反担保物。 2、在设定反担保物时，首先以股东和法人代表个人财产作抵押，以增强企业经营者的责任和对其进行有效的约束。三、强化工作人员风险意识，严格执行责任追究制度。 1、公司工作人员对由于审查不严、循私舞弊等原因给公司造成公司资金损失的，视其损失情况承担赔偿责任。 2、工作人员违反一次工作纪律，给予警告处分，违反两次扣发当月全部效益工资的20%，违反三次予以辞退。 3、在业务工作中，出现一起担保逾期贷款，扣发客户部经理20%基本工资、经办客户经理30%基本工资，其他相关人员扣发效益工资，从应还款月份起直至全部还款为止。 4、出现一笔赔付损失，按20%扣发经理、审查员一年的基本工资，按经理、审查员各20%、其他人员各10%扣减风险金；出现两次赔付损失，经理要引咎辞职，审查员予以辞退。四、本制度自公布之日起执行。深圳市泰源利融资担保有限公司 2017年1月1日深圳市泰源利融资担保有限公司投资担保业务操作规程第一章? 总?? 则第一条? 为有效防范和控制业务风险，规范公司业务流程，依据《中华人民共和国担保法》等与金融相关的法律法规，结合本公司工作实际，特制定本规程。第二条本规程适用于公司经营业务范围内的所有融资担保、投资、咨询等业务。

担保公司担保业务和风险防控的几点建议

担保公司担保业务和风险防控的几点建议综合公司已开展的业务，同时结合公司现有的各项管理制度和操作办法，并针对前当的经济形式下行的形式和市场竞争激烈的现实，对公司的业务和风险防控办法提出几点建议，以备领导参考。一、树立“有效、有用、有度”的反担保理念反担保措施是融资担保项目风险控制的重要手段。在项目调查、评审、追偿阶段中，反担保方案都是重要的关注点。长期以来，银行等金融机构构建了以不动产抵押为主的担保体系，而担保机构从出生的那一天起，就需要面对抵押物不足的客户现状。如何在抵押物不足的情况下，设计既控制风险又适应市场的反担保方案，成为很多担保从业者的难题。故此，我们在依据法律法规的基础上并结合实际情况从“有效、有用、有度”的角度去思考就能作出更加适效的反担保措施。首先，反担保方案的合法“有效性”，也是降低担保机构业务风险的重要保证。有效性，简单来说，即反担保方案合法合规，这是反担保人承担反担保责任的法律基础。反担保一旦无效，意味着反担保人将无需按照法律规定和反担保合同的约定，承担反担保责任，特定情况下只需要承担担保无效的过错赔偿责任。而反担保人按照法定和约定来承担反担保责任，是担保机构追求利益最大化的法律选择。一旦反担保责任变成担保无效的法律责任，意味着法律上担保机构已经难以向反担保人全额主张代偿损失。故，选择合法有效的反担保方案，是担保机构的首选方案。

其次，“有用”，本质上就是以反担保分险原理为主线，并不局限于传统的反担保方式，充分利用各种规则（包括但不限于法律法规、地方做法、生活常理、交易规则），构建反担保方案，实现担保机构利益最大化。然后，反担保方案的设计，是担保机构风险控制的一个手段。既然是风控手段，就要遵循风控的一些基本规律。风险控制和业务发展存在对立的一面。风控尺度过松，无法进行风险控制，最终也会伤害业务；风控尺度过严，会阻碍业务发展；故，反担保方案设计，还需要在风险控制和业务发展、交易安全和交易效率之中做出博弈和平衡，把握适当的“度”。反担保方案设计的“度”，一定是站在整个项目核心风险、市场环境、担保机构议价能力等宏观角度思考的，同时也基于项目经理充分尽职调查、评审人员充分揭示风险后审慎的取舍，是一种化繁为简、抓大放小的判断过程，体现担保机构决策者的大智慧。二、转变观念，创新产品我们在现有已作过的基本融资担保业务的基础上可以不断创新，增加新品种。（一）工程保证担保 ①投标保证担保投标保证担保是指由担保人为投标人向招标人提供的，保证投标人按照招标文件的规定参加招标活动的担保。投标人在投标有效期内撤回投标文件，或中标后不签署承包合同的，由担保人按照约定必履行担保责任。分保证金担保和保函担保两种形式。 ②履约保证担保履约担保，是指发包人在招标文件中规定的要求承包人提交的保证履行合同义务的担保。履约担保是工程发包人为防止承包人在合同执行过程中违反合同规定或违约，并弥补给发包

不动产抵押贷款的主要风险及原因

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.wendangku.net/doc/7017103662.html, 不动产抵押贷款的主要风险及原因不动产抵押贷款的主要风险及原因 (一)借款人信用意识淡漠，一物多押骗取银行贷款。《商业银行法》第36条规定：商业银行贷款借款人应当提供担保。该法确定了贷款发放应当担保的原则。另一方面，随着中国加入WTO，和国际接轨日益密切，银行的风险意识在不断加强，商业银行在发放贷款时要求借款人提供贵客担保，各担保方式中又以抵押最受欢迎。于是借款人为了多获取贷款，往往将同一财产多次向多家银行抵押，其主要表现形式有： 1、担保法生效前将财产抵押给甲银行，担保法生效后又将同一财产抵押给乙银行。由于在担保法生效前，抵押合同的生效不以登记为要件，借款人将不动产抵押给甲银行时，不动产的主管部门没有登记记录。借款人利用这一漏洞，在担保法生效后，又将同一财产抵押给乙银行，并进行登记。甲银行的贷款担保因乙银行的抵押权的设定而落空。2、抵押人将其不动产的产权证书押于甲银行取得贷款，又在骗得不动产主管部门补发的产权证书后，将该不动产抵押给乙银行，并办理抵押登记。3、利用登记部门工作衔

接失误，将房地产重复抵押骗取贷款。在我国多数城市，房产和土地多由二个部门管理，即分别由房产局和土地局主管，而且由于体制上的原因，两个部门之间很难沟通。抵押人正好抓住这点，先是和甲银行签订借款合同，将“土地使用权及地上建筑物”抵押给银行，并到土地管理局办理抵押登记，随后，抵押人又将该土地上的房产抵押给乙银行，并在房产局办理登记。而根据不动产的特点和法律规定，土地与其地上建筑物应同时抵押，这样同一房地产的重复抵押使得甲、乙银行在实现抵押权时势必发生冲突，给贷款造成风险。 (二)转贷或借新还旧时没有重新设定抵押，贷款变为信用放款。附随性是抵押权的特性之一，即抵押权不能独立存在，它必须依附于主合同，随着主债权存在而存在，随着主债权的消灭而消灭。银行承兑汇票垫款或信用证垫款转贷款和借新还旧都是用一笔新发生贷款偿还原已存在的垫款或贷款，其结果是一笔新债发生，一笔旧债消灭，其担保效力并不当然及于新发生的债权。而在实践中往往错误地认为：抵押合同约定的抵押期间于转贷或借新还旧时还未到期，甚至长于新贷款的到期日，抵押在转贷或借新还旧时仍然有效，其担保效力应及于新贷款，因而在办理新贷款时，没有与抵押人重新办理抵押合同及办理抵押登记，使新贷款变成没有抵押的信用放款。 (三)抵押人擅自以共有不动产抵押，抵押行为无效。

担保有限公司风险防范办法

******担保有限公司风险防范办法一、宗旨第一条为有效控制风险，促进担保公司健康稳定发展，依照《中华人民共和国公司法》、《公司章程》等有关规定，特制定本办法。二、出资及缴纳担保基金风险防范第二条担保公司股东应当按期足额缴纳《公司章程》中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。三、申请人风险防范第三条本办法所指的申请人限为：担保公司股东的关联企业，经工商行政管理机关登记注册成立，独立核算、自负盈亏，具有法人资格的莆商在沪企业和莆田企业，符合金融机构信贷准入标准的企业。第四条申请人应保证所提供的资料真实性可靠。当申请人“出现风险状况”时，有义务向担保公司报告真实情况。第五条申请人无法取得金融机构信贷准入标准的，担保公司不予担保。第六条出现下列形之一的，视为“出现风险状况”： (一)申请人经营状况严重恶化，金融机构不向其承诺贷款(或办理银行承兑汇票业务)的； (二)评审委员会认为出现风险，提交董事会通过，经董事会作出决议的。第七条视为出现风险状况的申请人，担保公司应当向其发出书面《风险通知书》，并不予办理担保业务

四、担保风险防范第八条申请人取得金融机构准入标准，要求担保公司为其向金融机构贷款(或办理银行承兑汇票业务)提供担保时，担保公司有权对其申请的项目进行独立调查，决定是否予以提供担保。第九条建立担保公司内部权力制衡机制，确立集体意愿拍板制度。 (一)经办人员A、B角，业务部门人员之间相互监督。 (二)部门之间A、B角，业务部门与风险部门之间相互制约。 (三)评审委员会权力制约。评审委员会实行多数票否决制；2名股东代表少数票否决制。 (四)董事长一票否决制。担保公司董事长可参加或不参加评审委员会会议和表决，但对评审委员会的决议结果行使一票否决权，形成最终决策人与决策机构之间的权力制衡。第十条担保风险控制：确定不良担保率1％为风险警戒线，超过1％，停止办理担保业务。第十一条担保公司每年提取担保风险准备金，用于担保赔付。担保风险准备金最高不超过担保公司注册资本金的50％。五、反担保风险防范第十二条申请人向金融机构申请贷款或(办理银行承兑汇票业务)，必须向担保公司提供反担保。第十三条反担保措施： (一)申请人提供相应的资产抵押。 (二)其他股东关联企业及担保公司股东提供反担保，承担无限担保责任。

融资性担保公司风险及解决措施

融资性担保公司风险及解决措施担保公司是担负个人或中小微企业信用担保职能的专业机构，担保公司通过有偿出借自身信用资源、防控信用风险来获取经济与社会效益。近年来，我国信用担保行业迅猛发展，但高速发展背后，高风险已经开始显现。 2012年以来民营担保巨头中担、华鼎、创富等深陷资金链断裂危机，四川资本大鳄“华通系”实际控制人疑似跑路，2013年浙江全省法院共受理了企业破产案件346件，同比上升145.07%，破产企业债务总额达1595亿元，比2012年的243亿元增长了近6倍。发生在温州的企业破产案就有198起，超九成的担保企业关门倒闭。截至2014年6月17日，广东省已有30多家担保公司退出融资性担保市场。截至2013年年底，广东省共清理严重违规担保机构36家、分支机构13家。近期，有媒体报道，国内许多担保公司没有从事正规的担保业务，而是充当起了民间借贷中间环节的角色，通过违规发行理财产品向普通市民高息揽储，然后再以高昂的价格通过民间借贷放贷给借款方，坐收其中的利差。另外，随着互联网金融的发展，一些担保企业已经不满足于现有的“业务”模式，开始尝试通过P2P网贷来实现无成本、最快速的资金拆借。担保行业多年缺乏有效监管聚集的风险和问题还比较突出，加之近年来机构增加过快、数量过多，监管基础薄弱等问题仍较为突出。特别是近期相继出现的一些融资性担保机构因违规经营导致资金链断裂的风险事件，暴露出部分融资性担保机构自身经营管理不规范、偏离主业、内控机制欠缺、缺乏严格有效的监管等问题，存在较大的风险隐患。随着银行业金融机构与担保公司业务合作的逐渐深入，担保公司担保贷款以及担保公司行业管理的潜在风险随之出现，如何更好地发挥担保公司融资平台的作用，同时又降低担保贷款的风险，这一问题应引起我们的高度重视。担保公司通过提供信用担保，一方面可以提高中小企业的资信水平，增加银行对企业的信任，破解中小企业融资难；另一方面可以分散和降低银行贷款风险，有效提升信贷资产的安全性。但担保公司担保贷款并非零风险，在实践中，由于担保公司存在虚假出资、抽逃资本金、缺乏反担保等诸多问题，极易将担保风险转嫁商业银行，加之银行主观上盲目信赖担保公司担保的保障作用，疏于管理，致使担保公司担保贷款潜藏较大风险隐患，贷款损失时有发生。下面就从担保公司和商业银行两个方面剖析担保贷款的风险成因，并提出强化风险控制的对策。（一）担保公司自身及行业管理中存在的问题一是担保公司股东虚假出资、抽逃出资，实收资本不实。实收资本是担保公司对外提供担保最根本的物质基础。目前一些担保公司存在注册资本没有足额到位，关联企业大量占用担保公司资金，甚至存在股东虚假出资、抽逃出资等现象。同时在出资方式上，存在货币出资占比不高或出资物变现能力较差甚至难以变现的问题，对担保公司担保能力产生较大的不利影响。二是部分担保公司经营范围广、主业不突出，影响了资产的安全性、流动性。一些担保公司为追逐利润，未将中小企业融资担保作为主业，而是把主要资金投资房地产、股票，搞典当行和长期股权投资，甚至直接发放“高利贷”，严重影响了资金的安全性、流动性，降低了承担担保责任的能力。三是部分担保公司未提取或未足额提取风险准备金，缺乏必要的风险准备。财政部颁布的《中小企业融资担保机构风险管理暂行办法》规定：“担保机构应按当年担保费的50%提取未到期责任准备金；按不超过当年年末担保责任余额1%的比例以及所得税后利润的一定比例提

房产抵押贷款诈骗案件及风险防范

房产抵押贷款诈骗案件及风险防范一、简要案情 2008年5月6日,工商银行某支行信贷部到我局报案，称在2007年11月该行办理了一笔房产抵押贷款业务，贷款金额约20余万元，然而在放贷后，贷款人拒不还贷。经查，该套被银行抵押贷款的房产位于本市某某新村，总房价约30 余万元，李某于2004年经过房改获得该房产权，然而李某在未获得该套房屋产权前就将该套房屋使用权私下卖给了王某，经过市中级人民法院判决，王某享有该房终身使用权。李某明知其本人不拥有该房使用权，伙同林某凭房产证、土地证在房产部门办理了买卖手续，经过公证处公正用该套房产在银行办理了抵押手续，20余万元贷款放贷后，李某分得16万元，林某分得4万余元。现查明林某为单身，名下仅有被抵押这套房产，李某名下无财产，由于王某享有该房屋终身使用权，银行无法通过保全方式收回该处房产，为此银行到公安机关报案，李某、林某涉嫌贷款诈骗。二、案件产生原因 1、银行对房贷风险认识不足，贷前考察形同虚设，经办人失查，审批人失核问题突出。多数银行只看到未来的利益，而忽视了对抵押物的审核，仅凭房屋产权证、土地证的真实性就随意放贷，忽视了房屋使用权的归属，没有进行实地考查，给不法分子有了可趁之机。 2、房产管理机制不健全。本案中李某在取得房屋产权前就已经将房屋使用权卖给了王某，通过法院判决王某已取得房屋终身使用权，而李某却在没有该房使用权的情况下在房产部门轻易取得了该房的产权证，房产管理部门审核不力，导致李某仅凭该房产权证自由买卖房屋。

3、对贷款诈骗的打击力度任然不够。由于银行内部考核机制的原因，一些信贷员明知所放贷款无法收回，但考虑到单位内部考核问题直接与其本人经济挂钩，不愿第一时间到相关部门报案，而是试图通过一些金融服务公司通过其它方法提前索回贷款，至使犯罪分子有较长的时间转移财产，挥霍赃款，该类诈骗犯罪活动呈上升趋势，给银行等部门造成了巨大的经济损失。 2010银行房贷利率一览表工行商业贷款（纯商贷、组合贷）农业银行住房抵押贷款流程三、防范和打击对策 1、银行应把好审查关。从房贷客户申请贷款之时起就提前抓审核，把申请人的身份、房屋产权、使用权、负债情况及有无固定收入都彻底了解清楚，必须实地调查后才能得出结论，防止出现虚假的、失实的证明，真正做到零风险。 2、房产部门要把好监督关。房产部门无论在办理房改房还是商品房的时候，都应加大监督力度，对房屋属性的每个细节都要进行细致的调查，调查结论将被银行视为发放贷款的重要依据，一旦有涉嫌诈骗的线索应及时将信息反馈公安机关。 3、公安机关要加强对金融及房产部门的安全防范教育，加大对犯罪行为的打击力度。随着金融业务的不断拓宽，新的贷款种类和项目不断出现，可供犯罪分子作案的机会也逐渐增多。银行是一个利益与风险共存的部门，在业务和利益得到拓宽，增长的同时，切不可忽视安全防范。公安机关应对金融房产部门及时进行防骗教育，切实搞好安全预防。同时，公安机关要和金融、房产部门建立横向联合执法体系，银行及房产部门在办理业务中发现的犯罪线索及犯罪行为，要及

融资性担保公司风险及解决措施

融资性担保公司风险及解决措施 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】

融资性担保公司风险及解决措施担保公司是担负个人或中小微企业信用担保职能的专业机构，担保公司通过有偿出借自身信用资源、防控信用风险来获取经济与社会效益。近年来，我国信用担保行业迅猛发展，但高速发展背后，高风险已经开始显现。 2012年以来民营担保巨头中担、华鼎、创富等深陷资金链断裂危机，四川资本大鳄“华通系”实际控制人疑似跑路，2013年浙江全省法院共受理了企业破产案件346件，同比上升%，破产企业债务总额达1595亿元，比2012年的243亿元增长了近6倍。发生在温州的企业破产案就有198起，超九成的担保企业关门倒闭。截至2014年6月17日，广东省已有30多家担保公司退出融资性担保市场。截至2013年年底，广东省共清理严重违规担保机构36家、分支机构13家。近期，有媒体报道，国内许多担保公司没有从事正规的担保业务，而是充当起了民间借贷中间环节的角色，通过违规发行理财产品向普通市民高息揽储，然后再以高昂的价格通过民间借贷放贷给借款方，坐收其中的利差。另外，随着互联网金融的发展，一些担保企业已经不满足于现有的“业务”模式，开始尝试通过P2P网贷来实现无成本、最快速的资金拆借。担保行业多年缺乏有效监管聚集的风险和问题还比较突出，加之近年来机构增加过快、数量过多，监管基础薄弱等问题仍较为突出。特别是近期相继出现的一些融资性担保机构因违规经营导致资金链断裂的风险事件，暴露出部分融资性担保机构自身经营管理不规范、偏离主业、内控机制欠缺、缺乏严格有效的监管等问题，存在较大的风险隐患。随着银行业金融机构与担保公司业务合作的逐渐深入，担保公司担保贷款以及担保公司行业管理的潜在风险随之出现，如何更好地发挥担保公司融资平台的作用，同时又降低担保贷款的风险，这一问题应引起我们的高度重视。担保公司通过提供信用担保，一方面可以提高中小企业的资信水平，增加银行对企业的信任，破解中小企业融资难；另一方面可以分散和降低银行贷款风险，有效提升信贷资产的安全性。但担保公司担保贷款并非零风险，在实践中，由于担保公司存在虚假出资、抽逃资本金、缺乏反担保等诸多问题，极易将担保风险转嫁商业银行，加之银行主观上盲目信赖担保公司担保的保障作用，疏于管理，致使担保公司担保贷款潜藏较大风险隐患，贷款损失时有发生。下面就从担保公司和商业银行两个方面剖析担保贷款的风险成因，并提出强化风险控制的对策。（一）担保公司自身及行业管理中存在的问题一是担保公司股东虚假出资、抽逃出资，实收资本不实。实收资本是担保公司对外提供担保最根本的物质基础。目前一些担保公司存在注册资本没有足额到位，关联企业大量占用担保公司资金，甚至存在股东虚假出资、抽逃出资等现象。同时在出资方式上，存在货币出资占比不高或出资物变现能力较差甚至难以变现的问题，对担保公司担保能力产生较大的不利影响。

房产抵押贷款存在的14类风险

房产抵押贷款存在的14类风险来源｜风控讲堂（一）租赁权对抗抵押权的风险 1、抵押物难以处置。我国法律有“买卖不破租赁”的规定。我们先看一下法条：《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。可见，“买卖不破租赁”的前提是：租赁在先，所有权变动在后。但抵押与买卖有所不同。如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。反之，如果抵押在前，出租在后，则抵押可破除租赁，即抵押权人在实现抵押权后，新的所有权人有权解除租赁关系。抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此，抵押权是一种物权，而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合同而形成的一种债权。对此，最高法院专门作出了司法解释，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。如果抵押房产存在“先租赁后抵押”，借款人（第三人）即

使不能按期还贷，由于租赁合同仍然有效，很难顺利处理抵押房地产。2、代位收取租金收入难以实现。借款人（第三人）与银行签订借款合同、抵押合同前，如果与抵押房地产承租人签订时间较长的租赁合同，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人（第三人）以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于偿还贷款。代位收取租金的法律依据：《担保法》第四十七条债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孽息。3、抵押物拍卖保留价不客观。如果借款人不按期还贷，银行有权依法处置抵押房地产用来归还贷款本息。当银行拍卖抵押房地产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，由于借款人（第三人）与承租人签订的长期租赁合同存在，房租明显低于市场价格且早在抵押贷款前已一次性收取，借款人（第三人）就以此为由达到了故意压低抵押房地产拍卖价格的目的。依据《合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。如果抵押房产存在20年租赁合同并且于租赁合同签订之日将租金一次性付清的情况，就相当于出租人将抵押房产变相

担保风险防范机制及措施

湖北中州投资担保有限公司担保风险防范机制及措施前言担保业是一个风险行业，尤其是融资担保，只有创建完备的担保体系，完善担保业务程序和规则，建立有效的组织管理制度，实行审核和担保业务分离，建立保证前的审核制度和贷款放款后的监管制度，形成一套科学的担保风险防范机制，将风险降到最低，担保公司才有生命力。为化解和降低项目的风险，获取安全稳定的回报，创建如下风险防范机制。第一章风险管理模式 1 2 3 4 1 2 3 4 5、保费的收取：根据行业的风险系数和国家的有关规定和行业标准制订保费收取标准，在贷款资金启用前一次性收取。 6、建立规范的监管内容和步骤。二、担保保证前的风险控制 1、业务部按照监管部制定的程序和事项要求，完善所需文件。 2、业务部作出初步分析报告，对企业财务状况、项目前景、信用、法定代表人简历、还款来源、反担保物的变现性、行业、企业在行业的地位及风险进行分析，并作出初步结论。 3、以上内容经监管部复核后报评审会进行审议。 4、业务部落实并反馈评审会和监管部门提出的相关问题。 5、对项目进行风险评估，针对项目的风险，由业务部和监管部共同订立监管措施。

6、由业务部签订《委托担保合同》、《反担保抵押或质押合同》、《监管协议》等法律文件，务必载明以下重要条款。（1）提供保证前，必须落实反担保或对方的各种承诺，确保担保公司处于主动；（2）担保合同中约定：担保公司在发现借款人的财务状况发生恶化或外部相关因素发生变化时，有权提前处置抵押物或提前向贷方还贷；（3）对于《担保法》中要求作登记手续的抵押或质押物必须作登记，登记、保险、公证手续可在银行放贷之后次日起，资金启用之前办理完毕；（4）以经营权作反担保物的，业务部须对该经营权作一个价值分析报告；反担保的分析报告获评审会的讨论通过。（5 （6 7 1 2 3 4 5 6 （1 （2 （3 7 （1 （2 （3 8 参与银行的贷款风险分类，按照风险程序将融资担保业务划分为不同档次，分为大类： 1、正常：借款人能够履行合同，有充分把握按时足额偿还本息。 2、关注：尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素。 3、次级：借款人的还款能力再现明显问题，依靠其正常经营收入已无法保证足额偿还本息。 4、可疑：借款无法足额偿还本息，即使执行抵押或担保，也肯定要造成一部分损失。 5、损失：在采取所有可能的措施和一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。由监管部每季度对担保项目进行分类并及时提出解决方案，对潜在的风险及时提出预警，并报送总经理、董事会、监事会。