XXXX年长沙市商业地产市场分析报告

2012 年长沙市商业地产市场分析报告

第一部分长沙市商业现状总体概述

一、总体情况描述

目前，长沙市区基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黄兴路、东二环线为商业轴，以五一广场、火车站广场、伍家岭广场、东塘-侯家塘为中心辐射的遍布整个市区的五条主线、六大商圈的零售商业网点格局。拥有20 多座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，拥有10 多个大型批发交易市场。各种外来资本引入，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在规划筹建中，城市周边新都市商业呈现蓬勃发展的态势，全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小零售网点相结合的“多个中心、四面开花”商业网络体系。

可以说，长沙市的商业地产发展一路平稳但亮点不足，同质跟风情况较为严重。从目前典型商业楼盘开发来看，开发较火热的类型为主题型和专业型商业，商业地产经营模式存在这开放型和公园型这两种发展模式，开发商开始重视对商业地产的策划，商业地产的一些先进经营模式也初见端倪。

长沙商铺市场在2001 年启动之后，“商铺投资”如潮涌般的兴起。2002 年商铺价格同比上涨达30%之多，2003 年初在市场大势调控之后，商铺投资处于相对稳定的阶段。2004 年长沙商铺市场出现了房价走高、租价分化、商业用地供应不足的特征。2005 年以后，由于国内商业企业的需求、外资进入中国的需求和国内其他投资者的需求等多方面的拉动，导致商铺市场异常活跃。进入2009 年，受到金融危机的影响，长沙商铺市场出现萎靡现象，但长沙商铺价格在萎靡中也呈现小幅增长。2012 年第一季度，长沙商铺的平均回报率维持在较高水平，平均回报率达到8%—10%之间，第二季度，新政一出台，商业地产市场就好好地火了一把，2012 年可以说是开发商业地产的大好时机。

二、城市商业网点规划

1．城市商业发展目标

着力打造长沙市1 小时经济圈，以长沙市为核心，带动株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市，在开放理念、资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发展的思维进一步调整、完善，形成全国新一轮经济快速增长中这一区域的经济发展总体战略，使之成为中南地区现代化商贸中心。

长株潭一体化的实施，极大地推动了目前城市边缘地带商业的空间扩张和成熟，在未来城际间交通及市政建设逐步升级完善的情况下，城市群的综合效应会逐步显现，长沙市的商业辐射力将大大增加，外来人口的消费必将推动城市商业的发展提升。

2．商业体系规划

长沙市商业体系结构为：1 个市级商业中心即：五一广场商业中心；2 个市级商业副中心即星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心；10 个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心；30 个社区级商业中心；5 个重点镇商业中心；5 个一般镇商业中心。

第二部分长沙市商圈调研与分析

一、五一商圈

（一）商圈范围

以五一广场为中心，东抵蔡锷路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路，形状呈长方形，规划控制面积达113 公顷。代表性商业有解放西路酒吧一条街、黄兴路步行街、民俗民食坡子街三条特色街。

（二）商圈现状

五一商圈号称长沙乃至湖南的第一商圈，属于长沙市级商业中心，是长沙最核心、最繁华的商圈。注册有6000 余商家，日均客流量40 万人次以上，年消费额达20 亿元，是长沙人流、物流、资金流、信息流的中心。凭借成熟的商业环境与不可复制的优越位置，一直是各路商家必争之地，平和堂、新世界百货、春天百货、王府井百货、百联东方广场都聚集此地。

此区域商业地产项目有：中天广场、五一大道202、明城国际中心、同福大厦、金烨融府、印象天心。

(三)主要商业及配套

主要商业：

新世界购物中心、平和堂、王府井百货、春天百货、百联东方广场、苏宁电器、国美电器、迪信通、万达沃尔玛购物广场、好又多超市、新大新商业广场、黄兴路步行街、金满地地下商业街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一条街、中山路商业街。

主要配套：

餐饮：麦当劳、肯德基、金牛角王中西餐厅、火宫殿、锦绣红楼、不了锅、杨裕兴面馆、黄春和面馆、松花江饺子馆、麻辣香锅、花之林、桂林人、四喜馄饨、傣妹、辣阿婆、季季红火锅等。

银行：建设银行、商业银行、工商银行、中国银行、中信银行、招商银行、交通银行、兴业银行

酒店：喜来登酒店、友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店、皇冠假日酒店、7 天快捷酒店。

娱乐：金色年华KTV、温莎KTV、钻石钱柜KTV、星光灿烂、魅力四射。

交通：旅1、12、312、401、803、138、11、117、118、405、143、202 等。

（四）租售情况调查分析

根据本次实地调查情况来看，五一商圈几条主要街道临街铺面的租售情况如下：

黄兴南路步行街售价35000-60000 元/m2，平均租金价格在500-1000 元/m2?月，少量铺面甚至超过1200 元/m2?月，最高达到2000 元/m2?月；

解放西路街铺20000-40000 元/m2，平均租金价格在400-650 元/m2?月；

蔡锷南路街铺25000-40000 元/m2，平均租金价格在350-750 元/m2?月；

中山路商业街铺的租金价格相对较低，平均租金价格在200-350 元/m2?月（大部分含税费）。

（五）商圈业态构成

五一路：写字楼、影楼、百货、美容、健身、餐饮；黄兴南路和黄兴中路：百货、电器/通迅专业店、餐饮、娱乐、休闲；解放西路：酒吧一条街；坡子街：美食一条街。

（六）消费群体及消费力分析

五一商圈消费群体以长沙本地的中、青年人为主，少部分来源于外地旅游及周边城市消费者。因商业及其各项配套功能完善，完全是一站式服务，所以是长沙消费能力最强的商圈。

（七）商圈前景

对于商业地产而言，地段是其命脉。地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心几乎全部具备。正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心，市场竞争也将更为激烈，但因其商业及配套已基本趋于饱和，未来发展将以旧物业改造、升级换代为主。

二、溁湾镇商圈

（一）商圈范围

以枫林一路与麓山路交汇处为中心，向南辐射至湖南大学，北至桐梓坡路湘雅医院，东达潇湘路，西抵金星路，是河西最为成熟的一个商圈。（二）商圈现状

溁湾镇属于市级商业副中心，与五一商圈仅一江之隔，是岳麓区的经济商业核心。随着市委、市政府、市人大、市政协的西迁，及大学城庞大的消费基础，该商圈近年发展速度迅猛，汇聚了通程电器、通程百货、新一佳超市、国美电器、苏宁电器等一批零售巨头。

此区域商业地产项目有共和世家、建发?西山汇景、江岸景苑、麓山才苑、沁园春御院、阳光100 国际新城。

（三）商业及配套

大型商业：

通程商业广场、新一佳超市、国美电器、通程电器、指南针商业中心、岳麓大学城商贸中心、百信鞋业、苏宁电器、步步高超市

配套：

连锁餐饮：肯德基、麦当劳、必胜客、不了锅、四喜馄饨、蒸有味?华人、桂林人、杨裕兴面馆

酒店：麓山宾馆、枫林宾馆、7 天酒店、湖南盐业宾馆、玛依拉大酒店

银行：中国银行、农村合作银行、建设银行、浦发银行、招商银行、交通银行、工商银行、农业银行

交通：6、12、303、305、309、315、318、325、903 等公交路线

（四）租售情况调查分析

枫林一路租金在200-400 元/㎡?月不等；

银盆岭路租金在200-350 元/㎡?月不等；

金星路租金在50-200 元/㎡?月不等；

麓山路租金在120-280 元/㎡?月不等

（五）商圈业态构成

业态基本齐全，大型百货有通程商业广场，电器专卖城有国美、通程及苏宁，专业卖场有大学城商贸中心和指南针商业中心，连锁餐饮以服务河西大学城的中餐厅为主，娱乐休闲场所较多，上档次的较少。总体来看业态以中档为主，高档消费市场空白，这主要是由于该区域的消费群体以学生为主，而且离五一商圈仅一江之隔。

（六）消费群体及消费力分析

河西有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的30 多所高等院校和科研院所，在校大学生达16 万人，各类科技人员10 万余人,是全省最大的文化科教区。所以消费群体主要为该区老师和学生为主，学生的购买力较弱，以满足生活基本需求为主。

（七）商圈前景

溁湾商圈除通程商业广场、新一佳超市、通程电器、国美电器、苏宁电器、步步高有一定规模外，大多属于独立小门面经营，目前规划混乱、消费能力偏低是制约其发展的主要因素。随着河西先导区战略思路的确定，河西将作为政府重点开发区域，“三圈一带一核心”的产业布局、“三纵四横”七条快速路、地铁2 号线及5 条过江隧道对接河东，将为溁湾镇这个市级副商业中心带来具大的发展潜力，溁湾商圈作为河西版图唯一大商圈，相信很快将在众多商圈中脱颖而出。

三、火车站商圈

（一）商圈范围

以火车站为中心向北辐射至营盘路，南到朝晖路，西至韶山路，东达万家丽路。

（二）商圈现状

火车站商业中心属于典型的交通口岸物业，交通便利、人潮汹涌，区域内汇集了阿波罗商业广场、华海3C 电脑城、百脑汇、国储、QQ 电脑城、晓园数码摄影器材城、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝阳店、……电子信息、日杂百货、餐饮酒店、服装、娱乐休闲等各类行业遍布各处。其最主要的经营行业有IT 电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT 卖场和建材市场在国内都有很大的知名度。但同时火车站人流很杂，商圈整体商业形象不佳，商家信誉较低，这些因素一直困扰着该商圈进一步发展。

此区域商业地产项目有湘域中央、凯通国际城、凯旋国际、越界、万象新天、左岸右岸、国储.城市天地。

（三）大型商业及配套

大型商业：

阿波罗商场、家润多千禧店、家润多朝阳店、家润多百货、百脑汇、国储电脑城、QQ 电脑城、华海3C 广场、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、三湘南湖大市场、通程电器、国美苏宁、金苹果大市场、凯通服饰城、金芒果大市场。

配套：

连锁餐饮：德克士、肯德基、麦当劳、杨裕兴面馆、桂林人、玉楼东、秦皇食府

酒店：紫东阁华天大酒店、三九楚云大酒店、华天之星、今朝大酒店、凯旋大酒店、泰成大酒店、蓝天大酒店、民航大酒店、海程大酒店

银行：建设银行、工商银行、浦发银行、长沙商业银行、农业银行、招商银行

交通：1、2、127、146、202、7、9、111、114 等公交车经过，火车站是长沙最大的公交停靠点

（四）租售情况分析

2、街铺

国储电脑城租金分楼层在100-600 元/㎡?月不等；

QQ 电脑城租金分楼层在100-500 元/㎡?月不等；

金苹果大市场租金180-400 元/㎡?月不等；

凯通服饰广场租金100-300 元/㎡?月不等；

车站北路租金200-450 元/㎡?月不等；

车站中路租金300-800 元/㎡?月不等；

（五）商圈业态构成

火车站商圈业态齐全，尤其以电子信息产品销售为主，有7 家大型IT 专业卖场：百脑汇、国储电脑城、QQ 电脑城、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、华海3C 广场。另外苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市也有大量IT 产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。

另外还有长沙最早的服装鞋帽批发市场——长沙市金苹果大市场和湖南最大的建材家居市场——三湘大市场。

（六）消费群体及消费力分析

商圈中心区域人口总数接近35 万，分别为IT 人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以IT 人士为主。另外，外地旅客也占有相当的消费比例，消费能力参差不齐。

（七）商圈前景

依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈幸运的领先者，是目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、素质杂，因此该商圈的经营类别也相对比较复杂，“宰客”现象严重，本地消费者在此购物比较少。另外，武广新城建好后，火车站的人流将分流一部分。但凭借IT 卖场、服装批发市场和建材市场的影响力，客源仍比较稳定。如果该商圈能打造成为“诚信商圈”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足。

四、东塘商圈

（一）商圈范围

地处劳动路和韶山路交汇处，辐射范围东至车站路，西至芙蓉路，南至新建路，北至城南东路。

（二）商圈现状

东塘商业中心是除五一商圈外，与火车站并重的商圈，目前东塘不仅拥有百年老店火宫殿，还有金色家族、友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家润多赤岗店、大都市商业街、平和堂等，构筑了东塘大商业格局，成为长沙南部一个重要的节点，东塘商圈的商业业态分布日趋成熟。此区域商业地产项目有建鸿达?华都、三重?星都心苑、长城非常生活、云鼎公馆、锦绣世纪、深国投商、东塘瑞府（在建）、万博汇（在建）。

（三）大型商业及配套

大型商业：

金世纪商城、金色家族通程世界名品中心、友谊商城、平和堂、家润多两家门店、新一佳、步步高、国美电器、通程电器、大都市商业街。

配套：

酒店：大华酒店、东方大酒店、神蜀大酒店、南枫酒店、华宇大酒店、天洋大酒店

餐饮：肯德基、麦当劳、金牛角中西餐厅、火宫殿、双燕楼百年馄饨店、米萝咖啡、上岛咖啡、绿茵阁咖啡

银行：农业银行、建设银行、工商银行、中信银行、兴业银行、浦发银行、中国银行

交通：有2、7、145、602、601、703、314、137、123、601 等公交车经过。

（四）租售情况调查分析

2、街铺

韶山中路街铺平均售价35000-60000 元/m2之间，平均租金在100-600 元/m2?月之间；

韶山北路街铺平均售价30000-55000 元/m2，平均租金100-500 元/m2?月之间；

韶山南路街铺平均售价30000-65000 元/m2，平均租金150-400 元/m2?月之间；

劳动西路街铺平均售价20000-30000 元/m2，平均租金100-400 元/m2?月之间；

大都市步行街街铺平均售价15000-30000 元/m2，平均租金100-300 元/m2?月之间。

（五）商圈业态构成

主要以百货超市形态为主，餐饮娱乐为辅。各大连锁百货超市都已进驻东塘，中西餐厅以及各类小吃店品种齐全，基本满足消费者的需求，但档次上明显低于五一商圈。

（六）消费群体及消费力分析

东塘商圈周边分布有省人大、省水利厅、省国税局、省话剧团、省教育出版社以及湖南中医院大学、稻田中学、雅礼中学，消费群体主要为行政单位工作人员和学生，注重品牌跟品质，消费力较强。

（七）商圈前景

交通便利是商业地产必备的要素，虽然东塘商业中心的商业格局已趋于完善，曙光路与车站路的桂花路的大规模拓改，推动了东塘商圈的再度升级与扩容，其商业规模与繁华程度将会直逼五一广场商业中心。

五、伍家岭商圈

（一）商圈范围

芙蓉路与三一大道交汇处。辐射范围东至车站路，西至湘江路，南至湘雅路，北至栖凤路。

（二）商圈现状

伍家岭商圈曾经在比较长的一段时间内是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。但前几年由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。这两年来，天健?芙蓉盛世、伍家岭生活广场、锦绣华天、四达?新时代广场等楼盘的兴建，给该商圈重新注入了新的活力。

此区域商业地产项目：天健?芙蓉盛世、滨江?君悦香邸、建发?湘江北尚、新时代广场、伍家岭生活广场二期、建鸿达商业广场、S0H0 天都、北辰三角洲（在建）万达广场（待建）。

（三）大型商业及配套

大型商业：

新一佳、泰阳商城、新河家具城、伍家岭机电市场、通程电器。

配套：

餐饮：秦皇食府、天怡食府、米萝咖啡、咖啡之冀、活鱼村食府、华悦食府、麦当劳

酒店：好来登大酒店、新闻大酒店、日晟大酒店、康桥大酒店、华悦大酒店

娱乐：诺亚方舟娱乐港、碧涛阁洗浴广场

银行：工商银行、长沙商业银行、中国银行

交通：111、142、116、143、368、406 等公交车经过

（四）租售情况调查分析

2、街铺

华夏路：街铺平均售价15000-30000 元/m2之间，平均租金在100-300 元/m2?月之间；

开福寺路：街铺平均租金在100 元/m2?月之间；

伍家岭生活广场：首层临街商铺25000 元/㎡，内街10000 元/㎡；二层6000—8000 元/㎡。

（五）商圈业态构成

受波隆立交桥对人流阻隔的影响，业态不全。整体商业形象较差，档次不高。维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城由传统百货转营，但因受人流和桥体的影响，百货功能已不复存在，现以档次不高的批发和家电卖场为主。相对而言，新一佳超市、通程电器及附近的娱乐、餐饮相对较旺。（六）消费群体及消费力分析

周边原始居民跟写字楼里的白领构成伍家岭商圈最主要的消费群体，消费力能力比较强，但是由于波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，所以目前该区域的商业氛围不浓。

（七）商圈前景

伍家岭商业中心作为北部的传统商圈，其应有的作用一直没有得到完全发挥。随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出，开福区将集大力开发伍

家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。根据新规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵）、三个功能区”的结构模式。而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时随着芙蓉中路金融街概念的提出、万达广场落户于此，伍家岭商圈或将重新崛起。

六、红星商圈

（一）商圈范围

红星商业中心以湘府路与韶山路交汇处为核心，向南辐射至汽车南站，北至新韶西路，东至洞井路，西达至芙蓉南路省政府。

（二）商圈现状

依托汽车南站、红星大市场、红星国际会展中心等人流、物流优势，该区域饮食、住宿需求日益增大，但目前的生活配套设施还无法满足当前需求，该区域内唯一稍具规模的步步高超市和通程电器。

此区域商业地产项目有融程国际花园酒店、红星?国际星城、高升经典、标志长沙商务中心、德思勤商业广场（在建）、华盛世纪新城、奥林匹克花园、天城?泰祥苑、岳泰?理想城、恒大城。

（三）大型商业及配套

大型商业：

井湾子家具城、红星汽配城、天剑商场、红星建材交易中心、湘府百货、通程广场、新一佳、步步高、红星商业广场、红星美凯龙家具广场

配套：

餐饮：肯德基、玉楼东、湘西部落、米萝咖啡、左岸风情中西餐厅

酒店：华都酒店、延年商务酒店、豪布斯卡酒店、广州白天鹅大酒店

银行：工商银行、交通银行、光大银行

交通：123、802、134、703、134、147、502、7 等公交车经过

（四）商铺租售情况

2、商铺：

韶山路：街铺平均租金在 50 元—200 元/m2?月?月；

湘府路：街铺平均租金在 35—150 元/m2?月之间；

湘府路与韶山路交汇处：街铺平均租金在 150-300 元/m2?月。

（五）商圈业态构成

红星商圈是借农博会之机而迅速崛起的南部商圈，商圈内汇聚了多个专业批发市场，主要以家居建材、农贸花卉、五金机械为主。毗邻汽车南站，餐饮和酒店业较为发达，但是多为一些档次较低的餐馆旅馆。受区域整体市场消费水平及消费意识限制，商业氛围暂不成熟，整体来说该商圈业态单一，消费档次不高。

（六）消费群体及消费力分析

消费群体以周边居民与往来顾客为主，随着长株潭一体化的加快、省政府的南迁以及周边各大高档楼盘的开发，未来的消费潜力巨大。

（七）商圈前景

良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，红星商业中心在未来长株潭三市融城后，将激发其更大的潜力，作为将来财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业。同时，圭塘河旅游风光带建设进程的加速，将促进该区域不仅仅是未来的全省政治文化经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。可见，未来 5-10 年，将有近 20 万人陆续迁入该区域生活和工作。届时，一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐聚的中央政务区将会在这片充满活力的土地上迅速崛起。

七、星沙商圈

（一）商圈范围

星沙商圈向南辐射至漓湘路，北至特立路，西达西辅道，东达金华路。

（二）商圈现状

1996 年长沙县政府迁址星沙镇，2000 年星沙成为国家级经济技术开发区，凭借优越的地理位置和政策扶持，星沙的发展一日千里。目前以形成汽车产业、商务区、教育、工业这四大产业区，世界500 强有13 家在此落户，三一重工、飞利浦、山河智能、浦沅机械、长丰猎豹、北汽福田等优势产业集聚于此，经济总量急剧增长。在此基础上，星沙的消费能力亦呈抛物线上升趋势，星沙商业乐园、通程商业广场、易初莲花、新一佳，在这个仅仅只有24 平方公里的土地上，星沙绽放出她独特的魅力。

此区域商业地产项目有开源鑫景、尚城、锦璨家园、幸福里、香槟小镇、华润凤凰城、尚都花园城、楚天家园。

（三）商业及配套

大型商业：

通程商业广场、易初莲花超市、新一佳、步步高、苏宁、通程电器、迪信通、星沙商业步行街

配套：

餐饮：肯德基、麦当劳、大蓉和、玉楼东、老树咖啡、上岛咖啡、德克士、蒙娜丽莎中西餐厅

酒店：华天之星、星期天酒店、天成酒店、明源酒店、紫鑫酒店、明珠国际大酒店、开元大酒店

银行：农业银行、建设银行、工商银行、光大银行、招商银行、中信银行、兴业银行、长沙商业银行

交通：501、127、701、703、126

（四）租售情况调查分析

2、街铺

开元路商铺租金50-300 元/㎡?月不等；

天华中路商铺租金30-200 元/㎡?月不等

（五）商圈业态构成

超市有新一佳、步步高跟国际连锁易初莲花，专业电器卖场有苏宁和通程，另外有两个家居建材市场，没有综合百货类大卖场，休闲娱乐以足浴为主，集中在天华路。总体来说该商圈以满足星城居民生活基本需求为主，缺乏大型百货商场，档次中等偏低。

（六）消费群体及消费力分析

主要以星城居民为主，星沙目前城镇人口为20 万人，流动人口15 万人，星沙是全国百家强县之一，消费力较强。因为离长沙市很近，购买力强的消费者选择去长沙购物，所以暂没有大型百货商场。

（七）商圈前景

良好的规划、优美的自然环境，便利的交通，星沙的商业地产有着不可替代的独特优势。但也正因为其与紧邻长沙市的特殊地理位置，缺乏中高档现代百货。星沙镇作为国家级经济技术开发区，长沙城市的自然延伸带，其已经在扮演长沙“第六区”的角色，未来会以引进大型百货店，以及一批颇具档次的专卖店、专业店为主，并适度发展餐饮住宿、文化娱乐、超市等网点，完善居民日常生活服务设施，形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调、配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。

八、望城坡商圈

（一）商圈介绍

望城坡商圈地处长沙行政中心、大学城教育中心、麓谷高新区、岳麓山文化旅游区、长沙西站交通枢纽等五大中心的核心地。该商圈已建起了郁金香家居装饰建材广场、广大环球家具超市、湘浙小商品城、河西布匹市场、摩托车配件市场等各种专业市场，以及双鹤药业为龙头的销售总额超过30亿元的现代医药物流配送基地。

（二）商圈前景

由于长沙西站的独特地理位置，望城坡成了长沙西站旁的的交通通衢之地。目前望城坡已经成了集长沙西大门二环、高速、国道、桥、公交、港口

6 位一体，交通网络四通八达的地段，内联长沙城区，直达火车站和各主要街道，外系宁乡、常德、株州、湘潭、益阳、张家界等60 个市县，交通的发达为其注入了发展活力。

九、观沙岭商圈

（一）商圈介绍

随着市政府西迁，市府周边地区逐渐形成了一个新兴的经济发展增长带，也为观沙岭商圈带来了众多的发展商机。依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。该商圈已汇集了新一佳超市、沃尔玛超市、安居乐园建材超市、茉莉花大酒店、时代帝景大酒店，各大楼盘有滨江?金座、盛大?泽西城、郡原广场、湘腾城市广场、美林银谷、蔚蓝海岸、钰龙天下、北京御园。

（二）商圈前景

随着岳麓新城规划构架的进一步落实和完善，由于便利的交通、各项地产优惠措施，使得区域内房地产开发越来越火热。逐渐形成了一个新的

经济发展增长极，带来了众多的发展商机。在吸引了房地产开发公司的同时，也吸引了大量置业者，人流迅速增多也为该区域的消费打下坚实基础。预计观沙岭商业中心未来将依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。

十、马坡岭商圈

（一）商圈介绍

马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长沙县星沙镇共同组成长沙市的副中心城市—星马新城。该商圈仅有一个小型农贸市满足周边市民的生活需求，未形成上规模的商业广场，商业氛围不浓，很显然，目前该区域内房地产开发还未受到广泛关注。

（二）商圈前景

根据长沙市城市商业网点布局规划，未来该区域将建起一座三万平米以上的农副产品批发市场以及服务于该区域的生鲜超市，并继续发展科技市场，完善购物、餐饮、休闲、生活服务等配套服务设施，构建以服务于长沙县、浏阳市为主要对象的区域性商业中心。

十一、黎托商圈

（一）商圈介绍

黎托商圈位于雨花区东部，紧依浏阳河，是长沙市即将崛起的新商圈和正在建设的东大门。16 平方公里的区域内汇集了武广高铁长沙客运站、长株潭汽车总站、城市地铁黎托站等交通站点，投入运营后预计日均人流将达10 万人次以上，将构建省会长沙市现代交通枢纽和新型商业中心。商圈内现有美国卡尔森酒店集团、体育新城、喜来登运达国际广场、绿城桂花城、湘诚阳光100 国际新城、中港珠宝旅游城等项目签约入驻。黎托商圈有可开发用地7800 亩，按照城市规划要求，开发建设武广新客站核心区、浏阳河风光带、潭阳滨江乐园等重点项目。形成以现代交通枢纽为核心的新

的城市副中心。

（二）商圈前景

黎托商业中心将以武广高建铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，各项交通设施投入运行后，预计该区域日客流量将达10 万人次，旺盛的人流、物流需要完善的商业设施配套，占地5000 亩的黎托商业中心将是未来该区域新型现代商业的重要载体。

十二、大托商圈

（一）商圈介绍

大托商业中心目前在商业上还处于规划布局阶段，交通网络已开始打造，比利华山、格兰小镇、橘郡?米哈斯、保利阆峰云墅等楼盘聚集此处，欧州城、中信新城的商业部分也正在销售中。

（二）商圈前景

依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，逐步发展形成了一个新的区域商业中心。省政府、天心区政府南迁，“三馆一中心”（省科技馆、省地质博物馆、省群艺馆、省青少年活动中心）四大省级配套正式动工，昭示着长株潭融城进入了实质性高速发展阶段。地铁一号线也将连接大托商圈，这些都为她的发展带来更大的契机。

十三、捞霞商圈

（一）商圈介绍

开福区属于老城区，为了甩掉“北丐”的帽子，近年来该去积极改造旧区，拓展新区，加强基础设施及相关配套的建设。其中以开福区政府北移、长石铁路霞凝站通车和霞凝港启航为契机，金霞苑、江临天下、世纪春天、双湾国际、湘江世纪城等十几个楼盘相继建成，珠江花城、万国城、万科城等外来大盘先后落户，共同构成了捞霞板块。而区域内的顺天?黄金海岸等带商业的项目，受到了市场的热捧。

（二）商圈前景

金霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及青竹湖外商城工业小区和大明工业园，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。捞霞商业中心将成为水陆联运中心，并适当发展居住和商业贸易的综合性物流中心，打造中南地区最大的现代化物流中心。正在加速的新型工业化进程为该物流中心带来了良好机遇。

第三部分2012 年长沙市商业地产供销情况分析

一、各区域2012 年商业地产供销一览表

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长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

人均居住面积 单位；平方米/人 年 份 人均居住面积 19 80 4.95 19 92 7 11 995 7.31 19 97 8.15 19 99 10.05 20 01 10.95 20 02 12 资料来源：《长沙统计年鉴》 （三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总

体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升

从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现

商业地产市场分析

2004年郑州市非住宅市场分析 1.非住宅市场整体情况 2004年，郑州市共投放各类非住宅物业81.04万平方米，较去年增加24.63万平方米，占全年商品房投放的14.8％，投放量比去年同期增幅43.7％。其中商业物业投放67.48万平方米，办公物业投放8.12万平方米。 全年共销售各类非住宅物业5239套，面积达43.59万平方米，较去年同期增加15.23万平方米，增幅53.7％。其中，商业物业销售4241套，29.46万平方米；办公物业销售359套，12.35万平方米；车库，地下室共计销售639套，1.78万平方米。销售价格方面，非住宅均价为5984元/平方米，较去年上涨806元/平方米：商业物业均价7294元/平方米，较去年上涨1356元/平方米；办公物业3492元/平方米，较去年上涨147元/平方米。 与去年相比，纵观整个2004年非住宅市场，投放面积和销售面积大幅上升，销售价格一路上扬，商业物业的发展更是蓬勃一片。郑州非住宅市场呈现大好的发展势头。 2.非住宅市场投放情况 2.1年度投放情况

纵观2001年至今的非住宅投放情况，投放面积和项目数量一路上扬。投资者和广大开发商对郑州非住宅市场的巨大潜力和前景非常看好，投资开发热情日益高涨。2004年非住宅项目投放面积更是逐季度递增，全年投放面积是2001年的3.1倍，仅第4季度的投放面积就超过了2001年全年投放量。 2.2分类型投放情况 2.2.1商业用房投放情况 2004年商业用房投放面积67.48万平方米，占整个非住宅市场投放量的83.27％，是2003年投放量的1.8倍；投放项目较去年全年增加11个。今年商业投放又一个明显的特点就是，大体量商业物业的投资越来越受到青睐：单个项目面积超过5000平方米的就达到43个，比去年同期增加20个，它们的面积总和达到51.01万平方米，占全部商业用房投放量的57.6％；单个项目面积超过1万平方米的商业物业达20个之多：恒泰服饰广场和百年德化购物广场

长沙市房地产市场调查分析报告

长沙市房地产市场调查分析报告 一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析 （一）近一年来成交价格走势调查与分析 表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米） 根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%； 2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升； 3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。 （二）近一年来成交量走势调查与分析 表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）

从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍； 2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60% 二、各区重点楼盘调查分析 （一）开福区 1、成交价格分析 图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图 通过调查统计、分析发现： 1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多

数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。 2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。 2、户型面积分析 通过调查统计、分析发现： 1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34% ，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%， 60平方以下的户型占11%。 2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、客户来源分析 通过调查统计、分析发现：

长沙房地产项目规划报告

长沙天心实业房地产项目策划报告 目录 第一部分项目概况及市场调研分析 一、项目概况 二、区住宅市场分析 1、市场背景分析 *2、市区同类型可比物业分析 3、项目周边竞争楼盘分析 *4、区域市场特点分析 第二部分项目市场定位策略 一、目标市场锁定 二、市场定位战略 第三部分营销整合推广策略 一、入市营销策略 *二、营销推广锦囊 三、营销实务 四、内部销售治理

第一部分项目概况及市场调研分析 一、项目概况 （※因条件所限，地理位置图未能扫描。上图为错图，需替换！）1、项目概况 天心实业公司房地产项目位于解放东路与朝阳路交汇处，为原天心炸鸡店旧址，理论上属旧城改造项目。该地块长约100米，宽约50

米，总占地面积为5000M2，地理位置极度其优越。拟建成商用、住宅两用楼，即第一、二、三楼为商铺，第四、五楼为公司自用，六楼以上为住宅楼。现项目地块处于拆迁过程中，可能七月上旬拆迁完工。 2、建筑规划特点 天心实业公司房地产项目由2栋高28层的高层和裙楼组成，采纳全框架无梁结构，建筑布局依地形规划，外立面色彩清新亮丽，线条柔和优美，同时兼顾商住楼的规范要素，在四楼设置转换层，增设空中走廊（空中花园），尽情表现都市时尚雅居的迷人风范，为投资者与置业者所青睐。 项目要紧技术指标 表1： 3、户型设计特点

建议：将传统的朝向观念与现代的居室设计理念结合，户型设计注重人性，结构布局方正有用，功能间隔动静分区，细部处理恰当，日照、通风、采光性能极好，隔音、私密性、观景效果俱佳。采纳双阳台、大凸窗、四明空间设计，单套建筑面积从80－140㎡不等，备有二室二厅一卫、三室二厅二卫、四房二厅二卫等户型结构任君选购。 4、周边配套设施 ★娱乐：各种娱乐场地无奇不有。 ★休闲购物：家润多朝阳店超市、菜市场等生活配套。 ★饮食：华天大酒店、玉楼东酒店、湖南人、谭鱼头、谭州瓦罐等均在附近。 ★政券金融：建行铁银支行、省邮政局等。 ★交通：101、107、135、121、139、141、348等多条公交线路，离火车站仅5分钟车程。 ★教育：朝阳路小学、湖南托普信息学院子等。 项目地处长沙市电脑市场的聚散地，周边市政、生活配套设施一应全，已形成系统的商业网络，为长沙商家必争之地。

长沙房地产市场深度分析研究

长沙房地产市场深度分析研究

（三）城市规划对房地产发展的影响

从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大

幅攀升 从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房

长沙房地产调查报告精选

长沙房地产调查报告 After reading or practice, get the feeling, and after reflection and summary，to guid the work or life. 姓名： 班级(单位)： 日期：

长沙房地产调查报告 温馨提示：本文是通过读书或实践后，对某个事件、某个现象、某个问题调查研究所获得的成果性文章。文档下载完成后可以直接编辑，请根据自己的需求进行修改后套用。 调查报告是反映对某个问题、某个事件或某方面情况调查研究所获得的成果的文章。下面是笔者收集整理的长沙房地产调查报告, 以供大家参考借鉴。 长沙居民目前住得怎样 从调查所涉及的范围看, 20个居民以居住楼房为主, 87.7％的家庭住房为无电梯式楼房, 只有3.7％的家庭住在有电梯的商品房里, 还有8.2％住在平房, 另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入, 目前居民住房私有化比例已达59.3％, 超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在40－80平方米之间。 多少人准备买房 据调查, 五年内准备购房的人占调查城市总体的21.9％, 其中以经济适用房和商品房为主, 预购面积在70－150平方米之间, 可承受价格以每平方米1000－2000元为主体, 辅之以每平方米500－1000元及2000－3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄, 政府及银行贷款也占据一定比例。 有了产权房, 还买房吗 数据显示, 调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权, 住房面积在20－80平方米不等, 多为2、3或4口之家, 其中以居住面积在50－80平方米所占比

XXXX年长沙市商业地产市场分析报告

2012 年长沙市商业地产市场分析报告 第一部分长沙市商业现状总体概述 一、总体情况描述 目前，长沙市区基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黄兴路、东二环线为商业轴，以五一广场、火车站广场、伍家岭广场、东塘-侯家塘为中心辐射的遍布整个市区的五条主线、六大商圈的零售商业网点格局。拥有20 多座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，拥有10 多个大型批发交易市场。各种外来资本引入，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在规划筹建中，城市周边新都市商业呈现蓬勃发展的态势，全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小零售网点相结合的“多个中心、四面开花”商业网络体系。 可以说，长沙市的商业地产发展一路平稳但亮点不足，同质跟风情况较为严重。从目前典型商业楼盘开发来看，开发较火热的类型为主题型和专业型商业，商业地产经营模式存在这开放型和公园型这两种发展模式，开发商开始重视对商业地产的策划，商业地产的一些先进经营模式也初见端倪。 长沙商铺市场在2001 年启动之后，“商铺投资”如潮涌般的兴起。2002 年商铺价格同比上涨达30%之多，2003 年初在市场大势调控之后，商铺投资处于相对稳定的阶段。2004 年长沙商铺市场出现了房价走高、租价分化、商业用地供应不足的特征。2005 年以后，由于国内商业企业的需求、外资进入中国的需求和国内其他投资者的需求等多方面的拉动，导致商铺市场异常活跃。进入2009 年，受到金融危机的影响，长沙商铺市场出现萎靡现象，但长沙商铺价格在萎靡中也呈现小幅增长。2012 年第一季度，长沙商铺的平均回报率维持在较高水平，平均回报率达到8%—10%之间，第二季度，新政一出台，商业地产市场就好好地火了一把，2012 年可以说是开发商业地产的大好时机。 二、城市商业网点规划

长沙商圈分析

根据《长沙市城市商业网点布局规划（2005年－2020年）》公布，长沙市商业体系结构为：1个市级商业中心即：五一广场商业中心；2个市级商业副中心即星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心；10个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心；30个社区级商业中心；5个重点镇商业中心；5个一般镇商业中心。对已形成的商业中心重点进行改造和提升，对新规划的商业中心重点进行业态设置的引导，基本形成区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系布局。 在中部崛起、长株潭一体化背景下，大长沙欲重点扶持的43个商业中心、18条商业街犹如古时烽火台。一处着火，处处皆火；锋火连城，争霸中原，将宏伟的长沙版图“瓜分殆尽”。本文将就这13个政府重点打造的商业中心和长沙的一些已成规模的社区商业中心，一起做一个现状描述和前景预测。 永不衰落的神话：五一广场商业中心 等级：市级商业中心 现状 五一商圈，号称湖南第一商圈，拥有6000余商家，年消费额数十亿元，日均客流量为30万人次以上，是长沙乃至整个湖南名副其实的人流、物流、资金流、信息流的中心。凭借这成熟的商业环境与不可复制的优越位置，五一广场周边近3平方公里的区域，一直是各路商家必争之地。平和堂、春天百货、新大新、王府井、新世界百货、百盛、沃尔玛、好又多、黄兴南路步行街、坡子街民俗名食商业街、解放西路酒吧一条街、金满地地下商城、国美电器、苏宁电器……此区域内的房地产项目，中天广场、BOBO国际、嘉顿?新天地等项目，即便价格不菲，但销售仍然格外红火。 前景 对于商业地产而言，地段是其命脉。地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心全部具备。正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心，同时也预示着这一区域内的市场竞争将日趋激烈。由于此区域完全达到了寸土寸金的地步，在高利润的驱逐下，不少房地产企业及商家们仍对它虎视眈眈，它是长沙商圈史中永不衰落的神话。五一商圈当“一哥”好多年了。虽然未来3年内，可能由于2号地铁线开建而出现交通受到较大影响，从长时间来看，五一商圈的“一哥”地位应该无可撼动。 崛起的第六区：星沙商业副中心 等级：市级商业副中心 现状

长沙房地产主要板块数据分析(报告精选)

北京先略投资咨询有限公司

2015-2016年长沙房地产主要板块数据分析 (最新版报告请登陆我司官方网站联系) 公司网址: https://www.wendangku.net/doc/70612056.html, 1

目录 2015-2016年长沙房地产主要板块数据分析 (4) 第一节省府红星板块 (4) 一、2015年1-9月省府红星板块样本楼盘数据分析 (4) 【样本楼盘】 (4) 第二节高铁新城天际岭板块 (5) 一、2015年1-9月高铁新城天际岭板块样本楼盘数据分析 (5) 【样本楼盘】 (5) 第三节城南板块 (6) 一、2015年1-9月城南板块样本楼盘数据分析 (6) 【样本楼盘】 (6) 第四节星沙板块 (7) 一、2015年1-7月星沙板块样本楼盘数据分析 (7) 【样本楼盘】 (7) 第五节麓谷-梅溪湖板块 (8) 一、2015年1-9月麓谷-梅溪湖板块样本楼盘数据分析 (8) 【样本楼盘】 (8) 第六节麓南-洋湖板块 (9) 一、2015年1-9月麓南-洋湖板块样本楼盘数据分析 (9) 【样本楼盘】 (9) 第七节滨江新城板块 (9) 一、2015年2-9月滨江新城板块样本楼盘数据分析 (9) 【样本楼盘】 (10) 第八节伍家岭-月湖板块 (10) 一、2015年1-9月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 (10) 2

【样本楼盘】 (11) 第九节城北板块 (11) 一、2015年1-9月城北板块样本楼盘数据分析 (11) 【样本楼盘】 (12) 第十节中心板块 (12) 一、2015年1-9月中心板块样本楼盘数据分析 (12) 【样本楼盘】 (13) 第十一节市府板块 (13) 一、2015年1-9月市府板块样本楼盘数据分析 (13) 【样本楼盘】 (14) 第十二节金星-普瑞板块 (14) 一、2015年1-9月金星-普瑞板块样本楼盘数据分析 (14) 【样本楼盘】 (15) 3

长沙地铁商业地产项目市场分析及定位研究

摘要 二十一世纪以来，长沙市经济迅猛发展，无论是房地产市场，还是城市交通建设都取得了长足的进步，特别是2009年长沙地铁项目全面开展，二者的关系也变得愈来愈紧密，轨道交通改善了城市交通条件，重新整合了城市空间结构。同时，依附于轨道交通的房地产开发可获得更高的市场回报。 本文针对长沙地铁1、2号线沿线的商业房地产项目，进行市场分析及定位。从经济环境、自然环境以及沿线项目周边的基础设施环境对地铁沿线商业地产项目的开发进行了研究，详细分析了影响商业地产项目开发前景的因素，着重分析地铁建设与商业地产项目开发的内在关系，阐述商业房地产开发与地铁建设相结合的一些基本思路。 本文运用了低价形成理论以及土地区位理论分析了长沙地铁商业地产价值。长沙商业地产项目在开发定位上，要充分考虑地铁因素的作用，力图使地铁因素所带来的房产价格提升得以充分实现。 关键词：长沙地铁，商业地产，市场分析，市场定位

ABSTRACT Since the 21st century, with rapid development of economy in Changsha, it obtained great progress both in the real estate market and the city traffic construction, especially in 2009, Changsha Metro project in an all-round way, the relationship between the two has become more closely related, the Rail Transit improved the traffic conditions and integrated the urban spatial structure anew．At the same time, all this makes the exploitation of real estate which leeches on to the Rail Transit get higher market returns. The purpose of this paper was to make market analysis and commercial positioning of the real estate along Changsha metro line 1 & 2．To observe the effects on the development of real estate projects along subway by analyzing the factors of the economic condition, nature environment and the surrounding infrastructure．This paper analyzed the factors in details which might affect the development perspective of real estate and paid more attention to the internal relationship between subway construction and the development of real estate p rojects as well as set forth some basic ideas about the combination of subway construction and the development of real estate projects. In this article, the author uses the low-price formation theory and land location theory to analyze the value of the commercial real estate by the Changsha subway．The influence of the subway must be considered completely when we decide the orientation of the project of the changsha commercial real estate so as to reach the goal of elevating the price of the real state by the subway． Key words: Changsha Metro，Commercial real estate，Market analysis，Market positioning

长沙市商业地产市场分析报告之火车站商圈

长沙市商业地产市场分析报告 之火车站商圈 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】

（一）商圈范围 以火车站为中心向北辐射至营盘路，南到朝晖路，西至韶山路，东达万家丽 路。 （二）商圈现状 火车站商业中心属于典型的交通口岸物业，交通便利、人潮汹涌，区域内汇集了阿波罗商业广场、华海3C电脑城、百脑汇、国储、QQ电脑城、晓园数码摄影器材城、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝阳店、电子信息、日杂百货、餐饮酒店、服装、娱乐休闲等各类行业遍布各处。其最主要的经营行业有IT电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT卖场和建材市场在国内都有很大的知名度。但同时火车站人流很杂，商圈整体商业形象不佳，商家信誉较低，这些因素一直困扰着该商圈进一步发展。 此区域商业地产项目有湘域中央、凯通国际城、凯旋国际、越界、万象新天、左岸右岸、国储城市天地。 （三）大型商业及配套 大型商业： 阿波罗商场、家润多千禧店、家润多朝阳店、家润多百货、百脑汇、国储电脑城、QQ电脑城、华海3C广场、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、三湘南湖大市场、通程电器、国美苏宁、金苹果大市场、凯通服饰城、金芒果大市场。 配套：连锁餐饮：德克士、肯德基、麦当劳、杨裕兴面馆、桂林人、玉楼东、秦皇食府 酒店：紫东阁华天大酒店、三九楚云大酒店、华天之星、今朝大酒店、凯旋大酒店、泰成大酒店、蓝天大酒店、民航大酒店、海程大酒店 银行：建设银行、工商银行、浦发银行、长沙商业银行、农业银行、招商银行 交通：1、2、127、146、202、7、9、111、114等公交车经过，火车站是长沙最大的公交停靠点 （四）租售情况分析 1、集中商业 2、街铺

长沙市商业地产市场分析报告之火车站商圈P修订稿

长沙市商业地产市场分析报告之火车站商圈P Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】

（一）商圈范围 以火车站为中心向北辐射至营盘路，南到朝晖路，西至韶山路，东达万家丽路。 （二）商圈现状 火车站商业中心属于典型的交通口岸物业，交通便利、人潮汹涌，区域内汇集了阿波罗商业广场、华海3C 电脑城、百脑汇、国储、QQ 电脑城、晓园数码摄影器材城、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝阳店、电子信息、日杂百货、餐饮酒店、服装、娱乐休闲等各类行业遍布各处。其最主要的经营行业有IT 电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT 卖场和建材市场在国内都有很大的知名度。但同时火车站人流很杂，商圈整体商业形象不佳，商家信誉较低，这些因素一直困扰着该商圈进一步发展。 此区域商业地产项目有湘域中央、凯通国际城、凯旋国际、越界、万象新天、左岸右岸、国储城市天地。 （三）大型商业及配套 大型商业： 阿波罗商场、家润多千禧店、家润多朝阳店、家润多百货、百脑汇、国储电脑城、QQ 电脑城、华海3C 广场、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、三湘南湖大市场、通程电器、国美苏宁、金苹果大市场、凯通服饰城、金芒果大市场。 配套：连锁餐饮：德克士、肯德基、麦当劳、杨裕兴面馆、桂林人、玉楼东、秦皇食府 酒店：紫东阁华天大酒店、三九楚云大酒店、华天之星、今朝大酒店、凯旋大酒店、泰成大酒店、蓝天大酒店、民航大酒店、海程大酒店 银行：建设银行、工商银行、浦发银行、长沙商业银行、农业银行、招商银行 交通：1、2、127、146、202、7、9、111、114等公交车经过，火车站是长沙最大的公交停靠点 （四）租售情况分析 1、集中商业 2、街铺 长沙市商业地产市场分析报告 之火车站商圈 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】

长沙商业地产分析报告

2006-2007年长沙商业地产分析报告 2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案，长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。 数据来源：《长沙市房地产开发预警预报信息系统》 数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计654．78万平方米，竣工面积万平方米，销售量万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。 综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。 一、长沙商业地产现状 1、长沙市商业格局； 根据二OO五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标： 到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、

商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。 长沙市五大商圈及铺王竞争比较分析 根据去年出台的《长沙市城市商业网点布局规划》，到2020年，长沙将建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、以及10个区域性商业中心。1个市级商业中心即五一广场商业中心，2个市级商业副中心指星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心，10个区域性商业中心分别指火车站、伍家岭、东塘、红星、望城坡、捞霞、马坡岭、黎托、观沙岭和大托商业中心。 目前，纵观长沙商业地产意义上的东南西北中五大区域，以各区域的领头商圈为代表，已然形成了东通西文南旺北贵中鼎盛之势。在长沙东南西北中的五大商圈之中，谁是王者各商圈的铺王又归于何处 东通：火车站商圈——游牧民族的扩张 火车站商圈坐落于长沙城东部，每天不可计量的流动人口支撑起这一商圈的繁华。在专家眼中，火车站商圈是无法复制的：它是长沙最大的口岸型物业，物流始终伴随着火车站商圈的成长，物业也努力迎合着流动人口的需求，大流通口岸型和大流通市场型是这一商圈独特之处。 广义的火车站商圈包括火车站一带的阿波罗商业广场、家润多超市以及众多ＩＴ卖场，也包括高桥、南湖、三湘、马王堆等大型市场，保持着蓬勃发展的势头。 商铺投资分析：具备大量居住人口和流动人口，销售额得到保证。但中低档的商业较多，品质和档次有待提高。 铺王：五一路与车站路交界的临街独立街铺

长沙商业圈分析报告

2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。 2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案，令长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。 数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计654．78万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。 综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。

一、长沙商业地产现状 1、长沙市商业格局； 根据二OO五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。

根据专家的看法，此次规划遵循三个方面： （1）随着需求的变化，对商业网点布局会提出新要求。 （2）规划要进一步与长株潭融城及长沙一小时经济圈的战略相结合，提高辐射能力。商业今后的布点不一定集中在核心城区，而要向交通便捷，辐射力强的城市外环、城郊接合部分布。 （3）三是规划要将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。 长沙传统商圈分析 五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈 区域范围： 以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围简介：五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，是各路商家必争之地。汇聚百货、大型连锁超市、步行街、专卖店等，商业营业面积达50万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集，每日人流量达30-50万。 主要商业物业：