物业2016年管理目标及实施方案

***物业2016年管理目标及实施方案

第一部分：公司经营现状分析

一、市场竞争力低：员工的企业向心力需加强、员工管理能力及水平待提升、风险意识薄弱、企业对外形象待提高

二、物业财务经营收取率低：

第二部分：2016年管理目标

一、提高市场竞争力

1、通过企业一级资质审批

2、团队凝集力建设满意值95%以上（企业MI的灌输、企业的活动）

3、2016年学习年培训内培外培训（）量（解决员工的管理能力及水平、风险意识）

4、企业形象树立客户满意度95%以上（通过现场服务质量提升、企业Vi视觉规范）

二、提高企业财务运营能力

1、实现利润元

第三部分：组织实施方案

一、人事架构调整及职责分工

二、实现利润采取措施(提高收缴率、往年欠费解决措施、多项经营开展的设想)

三、各部门计划书分解

第四部分：激励与考核措施

一、董事会对管理目标激励与考核

二、总经理对各部门、服务中心主任的激励与考核

三、部门负责人、服务中心主任对基层的激励与考核

***物业2016年管理目标及实施方案第一部分：2016年度管理目标

一.资质升级：国家一级资质物业服务企业。

二.物业服务品质：在2016年度要有质的提升。

三.树立服务形象：规范公司对外的服务形象。

四.经营管理目标。

实现经营收入：元；

管理成本控制：元；

实现企业利润：元。

第二部分：公司管理团队建设（人力控制）

一.精简高效的公司管理团队对企业健康发展的重要性

1.通过对各管理岗位的职能分工、细化操作（管理）流程，打造畅通的上传下达和部门协作坏境，是2016年公司管理团队建设的首要任务。以此有效的消除办事拖拉、迟滞、推诿、沟通、协作不畅等不良现象，提高员工的工作责任心，为企业的发展尽一份心，尽一份力。也是提升现场服务品质和提高经营管理效益的关键。

2.物业服务企业属于劳动密集型行业，人力成本在全部成本支出中占到60%以上的比重，由此可见，对物业管理企业来说，控制人力成本的支出对于企业盈利水平具有重大的意义。为了顺利的完成2016年公司董事会下达的经营、管理指标，在结合公司现有的管理规模和经营状况的基础上，参考物业服务行业人力控制的经验，对公司管理团队的架构提出如下设想：

二.公司总部管理团队岗位配置（3+11人）

1.公司领导层（5人）

董事会（3人）：董事长、执行董事、财务总监

公司领导（2人）：总经理1人，副总经理1人。

2.职能部门（9人）

公司总部下设：4个职能部门，分别是：

综合部（2人）：配置综合部主任1人（由行政人事部经理兼任）、安全管理部经理1人、机电工程部经理1人。

行政人事部（3人）：配置行政人事部经理1人、行政专员1人、人力专员1人。

财务部（3人）：配置财务部经理助理1人，会计1人，会计助理1人，总出纳员1人（由财务部经理助理兼）。

市场部（1人）：配置业务部经理1人。

取消经营部经理职位，日常的经营管理工作交由汤道亮副总经理和郑立新执行董事协作处理。

取消出纳组的配置：前提是须组织对财务部的工作职能、服务中心客服兼出纳的工作职能、财务收入日记帐表单的梳理。

二.各岗位职能分工（部分）

董事会：

董事长：全面负责公司的经营、管理工作。

执行董事：负责分管、指导公司经营、财务管理工作。

财务总监：负责审核和报送公司财务报表等涉税事项，指导财务部的日常管理工作。

总经理：贯彻执行董事会决策，全面负责公司的日常经营、管理工作。

副总经理：

1.协助总经理抓好公司的日常经营、管理工作；

2.监督、协调、解决各服务中心上报的事项；

3.负责监审各类工程施工的报价、验收工作；

4.负责监管公司、小区多种经营创收项目的开展；

5.负责项目的前期介入、进场、撤场、投标活动的组织实施。

综合部主任：（行政人事部经理兼任）

1.负责公司品质管理体系、客户服务体系的建立、完善、执行和检查指导工作；

2.负责公司服务品牌、形象的建立、推广、审核工作；

3.负责对环境卫生、绿化工作的检查、指导工作；

4.负责协调解决各部门反映的事项。

安全管理部经理：

1.负责公司范围内的安全防护管理工作的监督、检查、指导；

2.负责对公司安保队伍的管控、培训、指导工作；

3.负责公司特勤任务的组织与实施工作；

4.负责处理公司下属各项目涉及安全管理的突发事件处理。

工程管理部经理：

1.负责对公司各项目公共设施设备的日常维修养护工作开展的监督、检查、指导工作，确保各类公共设施设备的正常运行；

2.负责对工程人员业务技能的培训、指导工作；

3.负责指导、协助新项目办理物业承接查验工作；

4.负责新项目工程管理类的前期介入咨询服务工作；

5.负责组织审核工程施工报价、协议书及工程质量验收工作；

6.负责指导、监督对智能化系统、电梯维保外包项目的服务质量监管工作。行政人事部经理：

1.负责公司日常行政办公工作；

2.负责公司人力控制管理工作；

3.负责员工绩效考核管理工作；

4.负责公司员工培训计划的执行；

5.负责公司企业文化的建立、完善、执行和指导工作；

行政专员：

1.负责管理公司行政类档案资料的管理；

2.负责公司行政办公用品、机电用品、员工服装的采购、发放和管理；

3.负责公司各类文件的传阅、审批流程的跟进；

4.负责公司社会保险、证件年检、季报的办理；

5.负责员工指纹考勤机的管理。

人力专员：

1.负责公司人力招聘、档案（含人事、培训档案）管理工作；

2.负责公司员工工资表编制工作；

3.负责公司社会保险的增、减员申报工作；

4.负责员工意外险的申报、工作；

5.负责公司监督电话的接听、记录、录单、跟进工作。

财务部经理组理（兼总出纳员）：

1.负责财务部的日常管理工作，督促各岗位员工按期完成各项工作任务；

2.负责定期跟进、通报各项目年度经营管理指标的完成情况；

3.严格按公司财务管理制度要求，办理各类财务报销工作；

4.负责组织对各项目出纳员日常财务类管理工作的监督、检查、指导工作；

会计：

1.在公司财务总监的指导下，按时完成公司会计报表的编制工作，协助办理各类涉税问题；

2.根据国家相关的法律法规要求及公司的财务管理制度要求，负责审核公司各类财务底册的建立和完善，各类报表的审核与提供工作；

3.负责公司各类费用开支请购项目及费用报销的审核工作；

4.负责公司工程施工报价的审核工作。

会计助理：

1.在会计的指导下，协助完成各类财务报表的编制工作；

2.负责检查、指导各项目出纳员对各类财务底册的建立、完善工作；

3.负责组织各项目出纳员的财务月例会工作。

市场部经理：

1.负责收集新项目的开发建设信息及向客户推介公司的服务品牌；

2.负责收集新项目的招标信息，办理招标文件的购买及投标文件的报送工作；

三.人力控制的基本原则

1.精干高效

2.重视结果

3.奖罚分明

第三部分：2016年公司物业服务质量管理方面要重点解决的事项

一.建立物业服务质量标准和物业服务质量检查规定

1.综合各服务对象、基本服务内容制定物业服务质量标准，作为各项目、公司职能部门检查、执行的依据。

2.物业服务质量检查规定的主要内容介绍：

（1）月检：由公司综合部定期组织对各项目进行月检。

（2）不合格整改通知单：对检查到的不合格项内容及时开单，及时组织项目主任、工作责任人进行沟通，指导解决。

（3）复查与月绩效考核扣分项的相结合：综合部根据各项目提供的不合格项整改报告，适时组织复检或作为次月的必检项，对于整改不到位或未整改项按规定进行扣分，计入项目主任的季度绩效考核。

3.制定公司的质量管理推进计划表，遵循循序渐进，有序开展的原则，充分做好制度、计划的“落地”工作，有效的改善和提升现场的物业服务质量。

二.建立和完善员工岗位绩效考核和奖金分配制度

1.员工绩效奖金考核：三级考核

（1）一级考核：由公司职能部门根据月物业服务质量检查及日常工作任务的完成情况，每季度对各部门负责人、项目主任进行绩效考核。

（2）二级考核：由部门负责人、项目主任每月组织对各管理人员进行月度绩效考核。

（3）三级考核：由各部门管理人员每月组织对各基层员工（保安、保洁、车管员）进行月度绩效考核。

2.年度经济指标考核奖金：

（1）物业服务费用收缴达标奖

（2）提成奖金：涉及车辆收入综合指标、往年物业服务费欠费、水电费回收指林海雪原、电梯运行维修保养费用、垃圾处理费。

（3）经营成本控制奖

（4）多种经营创收奖

三.建立和完善客户服务体系：

1.以便于操作和管理为主对客户服务体系的记录表单进行梳理，简化管理流程。

2.根据客户的群体、服务情况、缴费情况对客户进行详细的分类管理，制定定期回访计划，增强与客户之间的沟通、协调解决存在的历史问题，获得客户的支持与理解。

3.完善客户满意度调查制度：有效的消除历年来客户满意率调查制度流于形式，为了应付检查而开展的行为；须强化对客户反映问题的跟进、整改、回访工作；按期公布客户满意率调查结果，及客户反映问题的整改措施及结果。

四.理顺各岗位、事务处理的操作流程，明确各岗位员工的职、权、利，有效的解决做事互相推诿、拖拉的习惯，打通部门之间的沟通渠道，提高工作效率。

五.规范公司的Vi视觉形象工程，全面塑造和提升公司的服务形象，树立公司规范化、标准化管理的服务品牌。

1.根据现场服务需要及品牌形象的实际需要，对公司Vi视觉形象手册的更新。强化公司Vi视觉形象的使用和审批流程；

2.对公司总部、小区现有的标识进行修整；

3.对停车场、绿化的标识进行完善、安装；

4.统筹安排好各项目春节小区现场布置，增强节日气氛。

六.公共区域管理

1.对小区各类建筑小品、健身器材进行维护保养；

2.对垃圾桶、底座进行更新、改造；

3.单元外侧宣传栏、遮雨棚、排水沟的整治；

4.对水系的更新改造；

七.节能工作

1.节能方案的确定、审批、申购；

2.地下停车场、路灯的节能改造；

3.公共区域的计量表设置（水、电表）；

4.楼层大堂节能改造。

八.外包项目管控

强化项目主任对外包项目的日常管控的职任和权利，使外包服务工作符合日常管理需要。

九.落实奖罚制度，以提高管理水平。

要求全体员工熟悉《员工守则》和各项规章制度，通过对优秀员工的评比，好人好事和突出贡献的奖励，以此激励员工做好本职工作的同时提升自我，同时通知奖罚制度，限制员工的各种不良行为，以此提高我司的服务水平。

十.监督各部门、服务中心负责人工作计划的落实，提高工作效率。

对月管理报告的格式进行调整，侧重于反映本月客户回访计划、月工作计划（培训、催缴收费（针子户的沟通）、小区公共设施设备维修养护工作、

公司下达工作任务的执行细则等）的制定和上月计划的完成情况，便于公司及时的掌握各部门、服务中心的工作情况，及时提供必要的协助和指导。

十一华港花园（华港花园）小区业主委员会的换届选举、物业服务合同的签定。

1.协助华港花园小区业委会完成换届选举工作，重点把控业委会成员的推荐工作。

2.签定小区的物业服务合同，维修公司的合法权益。

3.关于华港翠园小区公共收益分配与公共维修资金的使用、结余应尽快与业委会协商解决，创造和谐的服务环境。

十二.新城花园五期小区物业服务撤场事宜。

关于新城花园五期物业服务撤场计划有二种模式：

1.成立小区业委会，交由业主自治（花费时间较长，根据目前的状况也不易成立。）；

2.将2014年度的项目收支情况进行公示，启用调价方案，若得不到业主的普遍支持，及时与政府主管部门（社区居委会、物管站）沟通、协调撤场

（要求在3月份完成）事宜，由社区居委会委派物业公司接管或业主自治事宜。

十三.志诚广场小区物业服务费调价事宜。

志诚广场的财务收支状况已近临界点，应启动物业服务费调价方案，住宅与店铺统一调为1.3元/月.平方米为妥。（要求在第一季度制定调价方案，4月份全面启动，7月份开始调价。）

十四.都新界小区创建市级物业管理示范住宅小区。

融都新界小区的管理现状，不利于项目创优，在第一季度急需解决的事项：

1.物业承接查验工作：须完成与开发商、施工单位三方办理物业接管手续（2月上旬前完成）；协助开发商办理物业承接查验备案工作（3月前完成）；

2.以省优标准，全面开展现场整改工作。（2月份开始执行，标识、记录表单、现场规范等）

第四部分：2016年经营管理方面要重点解决的事项

一.梳理财务软件运行管理的缺陷，采取相应的整改措施，以缓解管理压力，做好出纳组人员的分流工作。

前期准备工作（2月份完成）：

1.根据管理需要，由财务部配合专业人员对日常使用的EXCellent Excel 表单进行技术升级和改革。须达到以下四大功能：

（1）统计、审核、完成率查看功能；（便于项目主任实时掌握收费进行）（2）数据过滤功能；（便于出纳员、财务部的数据统计）

（3）单元格内数据锁定功能；（出纳员录入，主任审核，防止数据错乱）（4）界面简约，方便操作。（便于出纳员的操作管理，也便于日常管控）

2.对涉及财务的收费记录建档（手工底册、电子档底册）、数据核查、定期报送的表单、费用缴交、日常管控措施的制定。

组织实施（3月份完成并运行）：

1.各服务中心客服兼出纳员的配置。

2.客服兼出纳员的岗位补贴标准：按400元/月的标准发放岗位补贴，对公司财务部出纳组的人员进行分流，有效的降低管理成本。

二.公共水电费分摊、公共部位经营收入与支配

1.针对业主普遍关注的小区公共水电费分摊和小区公共部位经营收入与支配不透明的问题，公司应提前做好相关底册的完善工作，经得起业主的咨

询。

2.另在年度预算案、月会计报表及对外公布的小区公共部位经营收益与支配明细表中，由财务部提出具体的表格调整、帐务处理意见，并及时落实。

以上事项预定在1月完成相关的讨论、措施调整研究和执行工作。

三.节源开支，增加收益是企业健康成长的有力保障措施。

物业服务费是支持物业管理工作运转的根本，服务再好，评价再高，如物业服务费收费率低下，一切都将是空谈，同时物业服务费的收取率高也是服务工作效率好的标志。所以在2016年度里应把收取率列为完成经营管理目标首要解决的问题，具体的措施如下：

1.提高各项物业服务费用的收取率：有投入，才有产出，要提高各项物业服务费用的收取率，首先要增加投入有效的改变和提高现场的物业服务质量，其次应增强与业主之间的互动交流，消除业主的各种不满情绪或意见。

2.往年欠费项目的催缴：只有收回来的费用，才是实实在在的。所以在2016年度应充分的授权各服务中心主任灵活、机动的开展往年欠费的催缴工作，有效的回收欠费，增加企业的收益率。

3.提高各项目负责对完成电梯年检费用、电梯维保费用收取率的重视程度，在2014年该费用的收取率为50%，各项目虽有完成收取指标，但与预期相差较大。主要原因有二，一是电梯费用的收取指导文件为协会的指导文件，不具备法律效应，不易于执行。二是较多的客户不支持、配合，造成项目负责人认为只要能完成指标就好，尽量的减少与客户打交道，从而影响物业服务费的收取。

具体措施：

1.对各服务中心汇总的物业服务费收缴情况进行分析；

2.对催收费人员进行催缴收费技巧的培训、交法；

3.对钉子户的重点催缴，必要时进行欠费公布或采取其它措施；

4.通过法律途径。

上述问题的处理重要的是项目主任要树立“主人翁”精神，主动的开展工作，有必要组织专题会进行研究、讨论、工作经验交流会，统一认识。（年度工作总结会）

四.利用小区资源，开展多种经营创收工作。

1.由财务部制定项目经营创收相关的底册建档及定期核查工作。

2.将项目的经营管理权限下放给各项目主任，除新项目的招商工作以外（主要指：沙土代办、建筑垃圾清运、广告招商、装修公司进场），充分的激发项目主任的工作积极性和挖掘创收空间。

新物业管理办法

新物业管理办法

济南市人民政府令 第253号 《济南市物业管理办法》已经 11月21日市政府第62次常务会议讨论经过，现予公布，自 2月1日起施行。 第一章总则 第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改进人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法所称物业，是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。 本办法所称物业管理，是指房地产开发企业依法选聘物业服务企业或者业主依法经过自治管理选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。 第三条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。

第四条物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。 第五条县（市）、区人民政府（含济南高新区管委会）应当建立完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制，研究解决与物业管理相关的重大问题。 第六条市住房保障和房产管理局（以下简称市住房保障管理部门）负责全市物业管理活动的监督管理。 各县（市）、区（含济南高新区）住房保障和房产管理部门（以下简称县（市）、区住房保障管理部门）负责本辖区内物业管理活动的监督管理。 城乡建设、城管执法、公安、市政公用、质监、经济和信息化、物价等部门依据各自职责，做好与物业管理有关的监督管理工作。 第七条街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理项目联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷。

2018最新物业管理条例全文

2018最新《物业管理条例》全文 总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则;

物业管理个人2020工作思路(标准版)

编号：YB-JH-0104 ( 工作计划) 部门：_____________________ 姓名：_____________________ 日期：_____________________ WORD文档/ A4打印/ 可编辑 物业管理个人2020工作思路 (标准版) Frequently formulating work plans can make people’s life, work and study more regular, and develop good habits, which is a habit necessary for success in doing things

物业管理个人2020工作思路(标准 版) 摘要：经常制订工作计划，可以使人的生活、工作和学习比较有规律性，养成良好的习惯，因为习惯了制订 工作计划，于是让人变得不拖拉、不懒惰、不推诿、不依赖，养成一种做事成功必须具备的习惯。本内容可 以放心修改调整或直接使用。 一、工作总体思路 20XX年的工作思路和目标是：“注重一个转变，确保两个稳定，完成三个突破，实现四个延伸”。 注重“一个转变”，即：经营思路的转变。 20XX年是《物业管理条例》重新修订、实施后的第一年。新条例的实施，不仅为整个物业管理行业提出新的发展方向，同时也为我们企业工作提出新的准则。因此，我们要在认真贯彻和领会《物业管理条例》精神实质的基础上将公司经营思路由“量”向“质”转变，即由过去战略规模扩张，向追求效益化的方向转变，实现公司可持续性发展。 确保“两个稳定”，即：确保公司各项目运营安全稳定，确保

物业管理思路与目标

物业管理思路与目标 依据集团的管理要求和物业管理运作需要，我个人认为物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理 工作计划 <一>介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入住后口实不符导致纠纷； （2）配合地产项目部对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；

（3）参与地产项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送气系统（博览城暂无）、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； *（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； （6）配合销售部作物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入住前（博览城自营区），先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告； （8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； *（9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； （10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；

医院物业管理服务内容与标准及管理目标

医院物业管理服务内容与标准及管理目标医院物业管理服务内容与标准及管理目标提要：物业外观完好、整洁，公用楼梯间、墙面、地面无破损，外墙及公共空间无乱张贴、乱涂画、乱悬挂，室外招牌、广告牌 医院物业管理服务内容与标准及管理目标 一、管理服务内容 （一）日常服务 1、物业管理区域内共用部位、共用设施设备管理及维修、养护 （1）房屋主体的维修、养护和管理； （2）墙面、天花板、地面、门窗各类板材、砖面的维护保养； （3）各类小修范围内的泥工、瓦工、木工的修补及小五金的安装维护； （4）中央空调系统运行维护； （5）高低压配电室设备运行维护； （6）锅炉房系统运行维护； （7）消防系统设备运行维护； （8）中央监控系统设备运行维护； （9）弱电系统（电话、电视、广播）设备运行维护； （10）真空泵房、气泵房、水泵房设备系统运行维护；

（11）给排水系统运行维护； （12）电梯系统运行维护； （13）污水处理系统运行维护； （14）院内路灯公共走廊照明系统的维护； （15）立体停车设备运行、维护保养； 2、物业管理区域内安全防范、公共秩序维护； （1）门岗保卫； （2）医院重要设备和库房区域的治安巡视； （3）医院门诊、科室、病区、传染隔离区等的治安巡视； （4）地面及地下车库的车辆引导、停放管理； （5）闭路电视监控中心的监控； （6）报刊、邮件的收发； （7）医院物资出入放行登记管理。 3、物业管理区域内绿化养护和管理； （1）绿篱及灌木修剪； （2）草坪机剪； （3）花、树喷药杀虫； （4）树木及绿化带（草坪）浇水； （5）枯枝、落叶清除； （6）施肥、松土、拾捡杂物； （7）花树租摆。

物业管理思路与目标

物业管理思路与目标 依据物业的管理要求和物业管理运作需要，我个人认为物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理； 工作计划 <一>介入期 根据物业公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入住后口实不符导致纠纷； （2）配合地产项目部对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； （3）参与地产项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送气系统（博览城暂无）、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； （4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； （6）配合销售部作物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入住前（博览城自营区），先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；

（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； （9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； （10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作； （11）与集团公司确定物业公司人员配置、培训计划的制定与实施； （12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入住时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对博览城物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对博览城进行严格、细致、全面的接管验收。 4、介入期管理工作计划表

新 西安物业管理条例细则 全文

西安市十五届人大常委会审议通过了新修订的《西安市物业管理条例》，将报省人大常委会批准。下面我们一起来了解一下最新的《西安市物业管理条例》有什么变化吧! 第一章总则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。 第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第四条 业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条

市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。 区县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 建设、规划、市政、民政、市容园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督管理工作。 第六条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。 第七条 物业管理行业协会是物业服务行业自律组织，负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。 第二章前期物业管理 第八条 前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。 第九条

物业相关法律法规汇总

二、前期物业管理 （一）选聘物业服务企业 1、《中华人民共和国招标投标法》 2、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 （二）签订合同 1、《中华人民共和国合同法》 2、《中华人民共和国物业服务合同示范文本》（三）接管验收 1、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 2、《房屋接管验收标准》 （四）质量保修 1、《建设工程质量管理条例》 2、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 3、《房屋建筑工程质量保修办法》 4、《商品住宅实行质量保修保证书和住宅说明书制度的规定》 （五）装修 《住宅室内装饰装修管理办法》 三、物业管理的日常运作 （一）物业服务企业 1、《物业服务企业资质管理办法》 2、《物业服务企业财务管理规定》

3、《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》（二）业主 1、《物权法》 2、《管理规约》（即《业主公约》） 3、《业主大会规程》 4、《业主大会议事规则》 （三）物业管理服务 1、《城市异产毗连房屋管理规定》 2、《城市新建住宅小区管理办法》（即33号令） 3、《普通住宅小区物业管理等级标准》 4、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》（四）物业服务收费 1、《中华人民共和国价格法》 2、《物业服务收费管理办法》 3、《机动车停放服务收费管理办法》 4、《物业服务收费明码标价规定》 （五）公共事业收费 1、《城市供水价格管理办法》 2、《城市电力供应与使用条例》 3、《城市燃气管理办法》 （六）维修基金 《住宅共用部分共用设备设施维修基金管理办法》

（七）法律责任 1、《物业管理条例》 2、《民法》 3、《刑法》 4、《民事诉讼法》

物业管理工作计划思路

新建楼盘物业管理工作计划思路 依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷； （2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； （3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； （4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； （6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告； （8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； （9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； （10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作； （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及

物业公司管理目标标准

物业管理公司管理目标标准 各项管理指标的承诺标准 1、房屋完好率 承诺指标 98％ 测定依据完好、基本完好房建筑面积/建筑物总面积×100％≥98％（参照国家《房屋完损等评定标准》） 承诺标准 1.房屋外观无破损、整洁；2.无改变使用功能，通道无随意占用。 保证措施 1.按时编制房屋大修、中修、更新、改造等项目计划和资金计划，并严格依据计划组织实施；2.房屋主体承重结构、内外墙面、屋面、楼梯间每日巡查一次，做好记录；3.日常维护与定期维修相结合，确保使用功能正常可靠；4.严格装饰装修管理，杜绝损坏房屋结构行为。 2、维修工程质量合格率 承诺指标 99％ 测定依据一次维修合格工程次数/维修工程次数×100%≥99% 承诺标准维修工程符合质量标准，二次返修率不高于1%。 保证措施 1.加强对维修工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行作业。 2.较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收； 3.维修工程实行业主/业主/住户质量验收制度； 4.严格把关，分项检查、逐项确认；建立回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。 3、房屋零修急修及时率 承诺指标 100% 测定依据及时维修次数/报维修次数×100% 承诺标准接到报修，急修在30分钟内到达维修现场；零修及时完成，急修不过夜，做到人

走场地清 保证措施 1.建立严格的房屋修缮制度；2.配备急修专用工具和材料，以备用；3.建立维修填单制，每月对及时率进行统计，定时回访。 4、绿化完好率 承诺指标 98% 测定依据完好绿地/总绿化面积×100%≥98% 承诺标准保证本物业现有绿化完好，花草树木按季节习性长势良好，修理及时，及时更换枯黄植物 保证措施 1.编制合理的绿化养护计划，并严格执行；2.每周对绿化养护情况进行检查，其结果作为绿化工的考核依据之一；3.实行巡查制度，建档记录，确保公共绿化绿地无破坏、无践踏；4.定期开展环保宣传，绿化地设有宣传牌，增强业主爱护绿化的自觉性。 5、保洁率 承诺指标 98% 测定依据保洁达标面积/保洁总面积×100%≥98% 承诺标准垃圾日产日清，环境整洁，地面基本无垃圾杂物，无异味。 保证措施 1.坚持保洁责任制，严格执行清洁工作标准，提倡全员保洁意识；2.加强巡视，发现问题及时处理，建档记录；3.配备完善垃圾收集、处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识；4.垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。 5.建立消杀工作管理制度，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孽生。 6、道路、车场完好率 承诺指标 95% 测定依据道路、车场完好面积/道路、车场总面积×100%≥95% 承诺标准 1.道路畅通无障碍，排水畅通，无随意占道或改变使用功能；2.车场地面保持整洁、无积水、车辆停放有序、通畅。

学校物业管理思路

随着高校后勤社会化改革的不断深入,高校物业管理企业也得到了发展,但仍处于物业管理的摸索、调整、发展的初级阶段,而物业管理自身还处在发展的初级阶段,没有成熟的市场背景,企业内部的管理经营模式各自为政。由于高校后勤的物业管理与小区物业管理有很大的不同,高校物业的最大特点,就就是它依托学校,实施范围主要限于校内,高校物业管理起步相对较晚,物业管理理念尚未成熟,物业管理思路与模式尚不清晰。本文就高校物业管理企业的管理作以研究与探讨。 (一)本着严谨务实的原则,逐步由人情化管理向制度化管理过渡 物业管理作为学校后勤公司的一个重要部门,必须在公司整体精神的指导下,并结合物业管理行业特征,提出物业管理企业的精神口号,比如“严谨、规范、务实、热情、创新”,要努力体现企业在整体上“团结、向上、规范”的精神面貌,确立企业“以校养业、以业转制”的长期目标。逐步树立“从单一的简单的服务到全方位综合服务,从立体式服务向专业化物业服务转变”的经营管理理念。在实际工作中,完善了《物业管理部员工规章制度》等一系列有关规范物业管理的制度、条例。随着制度的推行与深入,从过去员工靠人情,靠自律,靠面子管理逐步向靠制度、靠规范、靠程序进行管理。在管理当中,管理员要不断地学习与贯彻员工规章制度,来加强与实现管理,让员工切身体会到制度就是为岗位而设,而不就是为个人而设,使人情管理的成分逐步减少。规范的制度建设在不断加强情况下,由于不适应严格的规范化管理带来的不适应,引起了不同原因的员工情绪波动,甚至发生暂时性的停工停产事件,但这应属于转变管理方式过程中的正常现象。 (二)理清思路,与时俱进,及时调整管理模式 物业管理工作就是一门“繁、杂、细、变”的工作,物业管理的涵盖面非常广,头绪很多,因此比较“繁”;物业管理涉及的内容比较多,牵涉部门多,因此比较“杂”;物业管理很多工作就是面上的工作,物业管理工作与“对学校第一印象”有直接关系,就是体现学校门

管理制度新物业管理条例

（管理制度）新物业管理条 例

国务院新《物业管理条例》全文 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院对《物业管理条例》作了修改。新的《物业管理条例》自2007年10月1日起施行。现将修改后的《物业管理条例》部分内容摘编刊登以飨读者。修改内容 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改： 壹、将第十条第壹款修改为：“同壹个物业管理区域内的业主，应当于物业所于地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，且选举产生业主委员会。可是，只有壹个业主的，或者业主人数较少且经全体业主壹致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 删除第十条第二款。 二、将第十壹条修改为：“下列事项由业主共同决定： “（壹）制定和修改业主大会议事规则；“（二）制定和修改管理规约； “（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；“（四）选聘和解聘物业服务企业； “（五）筹集和使用专项维修资金；

“（六）改建、重建建筑物及其附属设施；“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 三、将第十二条修改为：“业主大会会议能够采用集体讨论的形式，也能够采用书面征求意见的形式；可是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 “业主能够委托代理人参加业主大会会议。 “业主大会决定本条例第十壹条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3之上的业主且占总人数2/3之上的业主同意；决定本条例第十壹条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 “业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能够请求人民法院予以撤销。” 四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所于地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、

物业管理目标计划书

物业管理 目标管理计划书 2016年综合市场管理部目标管理计划书主要围绕以下工作纲要开展： 以“团结、务实、创新、敬业”为企业精神；以“业主至上、服务第一、自我完善、永不自满”为服务理念，创建知名商业街。 紧紧围绕“品质服务”这一主题展开工作，通过提升内部管理标准，将日常工作规范化、制度化、常态化，更好地服务于广场经营户，营造一个良好的经营环境。 一、物业管理部架构： 二、管理服务标准：（目标责任人：经理、常务副经理）

锦丰广场公共区域的维修养护与管理： 1、保证消防设施设备完好正常使用，保障消防通道的畅通无阻，不断健全完善消防安全责任制度，每天定时定点安排相关人员巡查，做好巡查记录、发现问题时处理，同时向政府相关部门报备。 2、对进出广场的机动车、非机动车设置停放点，使之有序的停放，行车安全通畅，规范齐全道路停车线、交通指示牌、容易造成危及人身安全的设施设置明显警示标志、逃生导向标识牌。 3、监控室24小时人员值班，监视广场公共安全、突发事件及消防隐患，夜间保安巡逻值班，发现故障及时消除和处理火灾及治安事件，为业主及经营户做好财产安全和生命安全的守护,并做好值班记录台账。 4、监控设施的全面正常运行，发现设施故障及时报维修单位，监控探头每月末1次校正及灰尘清除，充分发挥监控的预防及核查作用。 5、公共区域，墙面均不得乱涂、乱画、乱贴，每天检查清除一遍，做好走廊店门口公摊部分规划管理，针对经营户广告摆放，进行监督管理，杜绝乱摆乱放，不允许音响音量过大，减少相互干扰带来不必要的投诉。 6、花卉、绿篱、树木、草坪绿化由保洁人员进行养护管理，根据生长情况及时修剪成型，定期组织浇灌工作、做好冬季防冻措施，春季做好修剪施肥工作，定期喷洒药物预防虫害，保持绿化的存活长青，起到美化环境的效果。 7、公用垃圾房每天清运1次，每月消毒1次，不锈钢果皮箱每天早晚清运2次，每天清洁擦洗1次，每月消毒清洗1次，公共卫生间在运营时间内定时清洁保持无异味。 8、道路、广场步行街、每天在上班时间不间断清扫；每月对污渍和香口胶进行清洗铲除；道路、广场步行街视脏乱情况组织统一清洗，绿化带、二楼、三楼过道、不锈钢护栏、安全通道不锈钢扶手、电梯内每天擦洗1次确保干净整洁。 9、保洁工作间杜绝废品、易燃易爆品存放，保持整洁干净，保洁用品规范使用，规范存放，保洁人员申领保洁用品须主管领导签字确认后，方可领取，相关人员做好出库台帐。

物业管理常用法律法规解读

物业法律法规知识 物业法律法规知识 授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理） 标准课时：7小时 课程大纲 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例 第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会 第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收 第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度 第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定 4、建筑主体与承重结构

物业法律法规知识 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同

前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》 15、《中华人民共和国民法通则》 16、《中华人民共和国物权法》 17、《中华人民共和国大气污染防治法》 18、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 19、《城市房屋白蚁防治管理规定》 20、《城市建筑垃圾管理规定》 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 1.1主体： （1） （2） （3） （4）

物业管理基本思路

工作行为规范系列 物业管理基本思路（标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-66374 物业管理基本思路 Basic thinking of property management 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 项目物业管理基本思路 考虑到xxxx配套设施标准较高，又包含多种物业类型，作为该项目的物业管理商，除了需要具备专业细致的工作态度外，更需要以富有人情化的管理理念为业主打造一个工作与生活的理想空间。南都物业在充分了解开发商对物业的远景规划基础上，尽可能地从xxxx业主的生活需求去规划物业管理工作思路: 1、采用酒店式服务管理模式与传统的物业管理模式有机结合。 xxxx是集多层、小高层及各类商教娱乐设施为一体的、生活配套齐全的新型高档住宅区，在建筑功能、整体环境乃至客户群体需求上，都有其特定的服务与管理要求。它与南都物业目前管理的杭州南都德加公寓、南都江滨花园有许多

相似之外。在长期的物业管理工作中，xx物业管理公司培养了大批物业管理专业人才，积累了丰富的管理经验。南都物业从接盘管理的第一个项目起至今，始终将星级酒店的服务理念和管理模式与传统的物业管理模式有机地结合起来，通过不断地加强员工培训和现场质量控制，将公司的企业文化融入到每一位员工敬业爱岗的行动中。与业主、业主委员会保持经常性的沟通、联系，进行开放式的民主化管理，形成了特有的"南都物业管理模式"，得到了业主、业主委员会、政府主管部门的认可和社会的广泛好评，也引起了业界的关注。xx物业管理公司将借鉴以往成功的经验，并针对长沙市物业管理的特点，对xxxx实施"亲情化"的居家型酒店服务管理模式。 2、争创物业管理优秀示范园区，提高xxxx美誉度，确保房产保值增值。 介入物业管理行业以来，南都物业以"专业+真诚"赢得了业主的信任和市场，成为行业内少数几家具有杭州市一级物业管理资质的企业之一。目前，在xx物业管理公司管理的楼盘中，已有相当规模的楼盘荣获国家和省、市级的优秀物

新物业法全文 物业管理条例

新物业法全文 第一章总则 第一条 为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。 第三条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。 本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。 本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。 第四条 南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。 各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。 第五条 各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。 物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。 第二章物业管理区域 第六条 建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。 单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。 零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。

物业管理目标及措施

目标指标及采取的措施 一、房屋及配套设施完好率 国优标准98％ 承诺指标98％ 测定依据完好、基本完好房面积/建筑物面积×100％≥98％ 质量保证措施1．制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。 2．房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。 3．严格二次装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入小区的施工单位实行跟踪管理，防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。 二、房屋设施零修、急修及时率 国优标准98％ 承诺指标99％ 测定依据已完成零修急修数/总零修急修数×100％≥99％ 质量保证措施 1．建立严格的房屋设施修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修专线电话。 2．维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。 3.根据小区的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。 4.实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。 5.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为相关部门及个人的考核依据。 三、维修工程质量合格率及回访率 （一）维修工程质量合格率 国优标准100％ 承诺指标100％ 测定依据质量合格的维修单数/总维修单数×100％＝100％ 质量保证措施 1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。 2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。 3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。 4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。

（二）维修工程回访率 公司内控标准100％ 承诺指标100％ 测定依据维修回访数/总维修数×100％＝100％ 质量保证措施 1、维修实行100％回访制，采用电话、上门、书面征集等方式进行回访，保证反馈渠道畅通。 2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析，并提交分析报告。 四、保洁率 公司内控标准99％ 承诺指标99％ 测定依据保洁达标面积/保洁总面积×100％≥99％ 质量保证 措施 1、配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识。 2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。 3、每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。 4、提倡“全员保洁，人过地净”。 五、治安案件年发生率 公司内控标准0.5‰ 承诺指标0.5‰ 测定依据案件发生次数/入住总户数×1000‰＜0.5‰ 质量保证措施 1、提供24小时保安服务。采用单车、步行巡逻方式，建立立体交叉式的安全监管体系。人防与技防结合，充分发挥技防手段的作用。 2、严格控制外来人员进入，外来施工单位必须签订施工责任书，施工人员挂牌上岗，定位施工。 3、树立“全员防范”意识，建立“快速反应和快速支援”体系。 4、实行业主搬出／入登记制度，严格控制物料进出。 5、保安员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不断提高处理可疑或突发事件的能力。

物业管理目标及措施

欢迎阅读 目标指标及采取的措施 一、房屋及配套设施完好率 国优标准98％ 承诺指标98％ 测定依据完好、基本完好房面积/建筑物面积×100％≥98％ 质量保证措施1．制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。 2．房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。 3．严格二次装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入小区的施工单位实行跟踪管理，防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。 二、房屋设施零修、急修及时率 国优标准98％ 承诺指标99％ 测定依据已完成零修急修数/总零修急修数×100％≥99％ 质量保证措施 1．建立严格的房屋设施修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修专线电话。 2．维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。 3.根据小区的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。 4.实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。 5.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为相关部门及个人的考核依据。 三、维修工程质量合格率及回访率 （一）维修工程质量合格率 国优标准100％ 承诺指标100％ 测定依据质量合格的维修单数/总维修单数×100％＝100％ 质量保证措施 1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。 2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。 3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。 4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。 （二）维修工程回访率

物业管理法律法规

物业管理法律法规 课程主题：树立物业管理法律意识 课程内容： 一、物业管理法律基础知识 二、物业管理实用法律法规 三、物业管理纠纷及解析 一、物业管理法律基础知识 （一）法的概述 1.对法的认识 法在现实生活中无处不在，无处不有；法既在规范人们的行为，又在约束人们的行为，掌握法律，扬起你的法律武器。 一部法律的诞生，意味着一种精神权威的树立；一种政治价值的确认；一种美好秩序的奠基；一种善良愿望的匍匐。 古希腊先哲伯拉图说过，法律不可能发布一种既约束所有人，同时又对每个人都真正有利的命令。因此，为了我们共同的对于有序资产的渴望，每个人、每个单位、每个组织都必须比照法律法规的要求，来调整自己个别需求和实际行动 2.法的定义与基本特征 狭义定义：法律是指全国人大及其常委会颁布的规范性立法文件。 广义定义：法律是指法律的整体，通常称为法，包含在以下的基本特征之中。 ①由国家制定或认可的； ②体现了国家的意志； ③以权利和义务为主要内容； ④国家强制力为后盾的； ⑤人们行为的特殊规范。 3.物业管理法的渊源(表现形式) 1）宪法：是根本大法，具有最高的法律地位和最高的法律效力。 时间：生效失效的时间及溯及力 法律效力—指法的适应范围空间：地域范围

对人：不同的人，法律上的约束力 2）法律：是我国最高权力机关—全国人民代表大会及常务委员会制定颁布的规范性立法文件 特点：①法律效力；②上法院打官司的证据； 3）行政法规： 制定：由国务院制定； 4）地方性法规： ●省、自治区、直辖市 ●较大城市 ●国务院认定的城市 以上这些城市的人大及其常委会可以颁布 5）规章： 分两类： 一类：国务院下属部、委、审计署，中国人民银行等具有行政管理职能部门根据法律、行政法规可以颁布命令、办法、决定; 另一类：省、自治区、直辖市和较大的市，它们的人民政府制定的有关规章 特点： a行为规范，具有可操作性； b在司法中起“参考”作用。 6 ）司法文件 为适应司法实践的需要，最高人民法院作出了许多司法解释，作为立法的补充和执法的依据。 7）政策文件 为适应改革的需要，以及考虑到立法条件的不成熟，中共中央、国务院分布过许多具有重大指导意义和现实针对性的政策文件，作为处理房地产问题的依据。 4.常用的办理物业管理案件的法律法规有哪些？（参考教材） 5.如何运用法律法规？ 1）母法大于子法； 2）按时间的先后顺序，后出台的法律效力大于先出台的； 3）条文、条款的理解。 （二）物业管理的法律关系 1.法律关系的含义 是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利义务关系； 是一种特殊的社会关系，即法律上的权利义务关系。 举例说明 2.物业管理法律关系

学校物业管理思路

随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理企业也得到了发展，但仍处于物业管理的摸索、调整、发展的初级阶段，而物业管理自身还处在发展的初级阶段，没有成熟的市场背景，企业部的管理经营模式各自为政。由于高校后勤的物业管理与小区物业管理有很大的不同，高校物业的最大特点，就是它依托学校，实施围主要限于校，高校物业管理起步相对较晚，物业管理理念尚未成熟，物业管理思路和模式尚不清晰。本文就高校物业管理企业的管理作以研究和探讨。 (一)本着严谨务实的原则，逐步由人情化管理向制度化管理过渡 物业管理作为学校后勤公司的一个重要部门，必须在公司整体精神的指导下，并结合物业管理行业特征，提出物业管理企业的精神口号，比如“严谨、规、务实、热情、创新”，要努力体现企业在整体上“团结、向上、规”的精神面貌，确立企业“以校养业、以业转制”的长期目标。逐步树立“从单一的简单的服务到全方位综合服务，从立体式服务向专业化物业服务转变”的经营管理理念。在实际工作中，完善了《物业管理部员工规章制度》等一系列有关规物业管理的制度、条例。随着制度的推行和深入，从过去员工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠规、靠程序进行管理。在管理当中，管理员要不断地学习和贯彻员工规章制度，来加强和实现管理，让员工切身体会到制度是为岗位而设，而不是为个人而设，使人情管理的成分逐步减少。规的制度建设在不断加强情况下，由于不适应严格的规化管理带来的不适应，引起了不同原因的员工情绪波动，甚至发生暂时性的停工停产事件，但这应属于转变管理方式过程中的正常现象。 （二）理清思路，与时俱进，及时调整管理模式 物业管理工作是一门“繁、杂、细、变”的工作，物业管理的涵盖面非常广，头绪很多，因此比较“繁”；物业管理涉及的容比较多，牵涉部门多，因此比较“杂”；物业管理很多工作是面上的工作，物业管理工作与“对学校第一印象”有直接关系，是体现