商业地产“赔本吆喝”到几时-

商业地产“赔本吆喝”到几时?

一度被斥为“非国民待遇”的国内商业项目“赔本招租”现象正向国际二三线品牌甚至国内品牌倾斜。

此前，国内一些商场为了提升档次会给予国际一线品牌商“装修补贴”的招商优惠政策，而近来这种“赔本”的招租现象大有全国泛滥之势。据中国商报记者调查了解，在一般性的装修补贴之外，“零租金、铺货费、倒扣点……”愈加苛刻的条件都被开发商运用到购物中心、商业地产项目的招商中来，而“受惠对象”亦从此前的国际一线品牌商泛滥到国际二三线品牌甚至国内品牌商。

在楼市调控持续的当下，商业地产是一直被行情看好的“黄金行业”，千军万马各路资本汹涌而来欲抢食“十年蛋糕”，为何会出现与此高潮大势截然错位的“贴租”现象？显然，对于现实的正视，将直接关系到这波中国商业地产的热潮到底能持续多久。

开发商“赔本贴租”泛滥

“绝佳的180度街景位置、首次进场免3-5年租金、门店装修补贴费用到代垫首批货物的铺货费。”这是商业地产行业内一些二三线城市公开的面向国际一线品牌招商的“高规则礼遇”。这一度被国内品牌商斥为不公平的“非国民待遇”。

然而，这一极其优惠的“非国民待遇”近来已被开发商们竞相覆盖到更广大群体上。“现在国际上毫无知名度的国际二三线品牌甚至国内的一些品牌都提出了装修补贴的要求，甚至要求最佳位置、

零租金，甚至代垫首期铺货费。”在日前的中国购物中心年会上，一位不愿具名的商业地产招商人士向中国商报记者无奈表示。

“放低身段贴租招商”的做法肇始于杭州大厦。2004年末，杭州大厦重新装修后亮相，为凸显其“精品化、国际化”的新定位，以免租3年和提供装修费的优厚条件吸引了世界知名品牌ｌｖ箱包入驻。在杭州大厦的示范效应后，国内北京、上海、天津等各大商圈纷纷效法免租3年甚至5年，慷慨补贴数千万元店面装修费，甚至代垫铺货费。据中国商报记者了解，天津友谊商厦为吸引lv入驻，向lv承诺了单店销量，为此还发生过动员全商场的商户和员工购买lv箱包以完成所承诺销量的事情。而北京乐天银泰百货为其商场补贴国际品牌的装修改造费用高达2亿多元。

而现在，国际一线品牌商入驻的极其优惠待遇被无限制泛滥。“目前，除了一般性的装修补贴外，甚至出现了倒扣点的招租模式。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利在接受中国商报记者采访

时表示，所谓“倒扣点”就是地产商必须承诺每个月门店能达到多少销量，否则地产商必须补偿这部分销售利润。一般而言，倒扣点为承诺销量的5-10%。郭增利说，“换句话说，当前国际一线品牌商在国内的投资开发已到了无需承担任何经营风险的地步。从场租到装修到建店铺货到销售量，所有的新店开发投资成本都为零，国际一线品牌商将此全部、完整地转嫁给开发商了。”

中国购物中心专家委员成路说，以往开发商还能通过把国际一线

品牌商的高成本转嫁给国内的品牌商和中小的零售企业，要求入驻的国内品牌企业接受高租金、高扣点、差位置，但现在连国内一些品牌商也能开出“装修补贴”的要求了，开发商们似乎都在竞相做着明显的“赔本赚吆喝”的亏本买卖。

上述人士坦言，在商言商，谁都不愿意做“赔本的买卖”，但眼下同行都有这个趋势，别人给予优惠了你不给出同样的力度，结果只能导致招商无法推进。“现在优质商家越来越少，在同一个商圈或城市，进了你家就不再可能在同一个商圈内开出第二家，所以先下手为强。”这位人士说，目前招商的确难度非常大，稍微比较好的品牌在与商业项目谈合作时都很强势。不仅要求项目好、位置好，还要业主愿意提供装修补贴，同时以纯销售提成作为租金才有机会继续洽谈。

“僧多粥少”似乎已成为中国商业地产面临的现实问题。在日前意大利高级成衣品牌versace collectiony亚洲最大旗舰店正式落户北京庄胜崇光百货（sogo）的仪式上，公司范思哲品牌部荣华就向中国商报记者坦言，近来全国各地邀约开店的地产商层出不穷，装修补贴、免租等优惠条件一个比一个“响亮”，但作为全球知名奢侈品集团versace（范思哲）旗下高级成衣品牌，对于进入城市还是有着相当的考虑。

同业竞争的压力下，地产商们当然希望降低风险尽快有资金回报，于是，一场品牌争夺战就此拉开。荣华说，目前，被邀约参加的各

个城市商业项目招商推广启动的盛典排场一个比一个大是其表现之一。

其次，为吸引优质品牌商入驻，一些商业项目的招商团队告诉中国商报记者，他们现在普遍采取“先进来再谈价”的做法。“我们一些商场购物中心的门店开业半年了还未谈到收租，具体租金要看经营以及双方谈判的效果而定。”国内一品牌商告诉中国商报记者说。“在以往，如果项目首层招到一线品牌，二三层的招商就会相对容易。现在则不然，即使一层把gucci谈下来，剩下的二三层还是无法推进。”

据中国购物中心专业委员会的全国调查，按照目前的购物中心招商市场行情，部分一线品牌要求的装修补贴金额上升了50％-100％不等，相反，租金却反过来下调。

这是否意味着商业地产供需的天平也在悄然转化？答案似乎是肯定的。“以往的业主市场正在转变成租户市场。”国际购物中心协会总裁兼首席执行官迈克尔·克切维尔（michael p. kercheval）在亚太购物中心年会上表示，中国商业地产的集中迅猛增长正将商业地产的话语权转向租户，品牌商将拥有更多挑选和话语权，而地产商将面临更大的经营压力。

高端井喷的同质化严重

上述案例并非孤案。在接受中国商报记者的采访中，多数人士都坦言目前国内商业物业正经历着更加残酷的竞争，大多数商业物业

都坦言招商紧张或难以招租。眼下，中国商业地产是被各路资本行情看好的“黄金行业”，如此繁华大势下，为何会让国内商场出现大面积“亏本的买卖”呢？

“国内购物中心同时间明显放量，投资开发增幅巨大，必然导致众多开发商在同一时间段开始招商、运营，同业竞争当然会导致招商紧张。”郭增利说。

根据中国购物中心产业资讯中心发布的数据，仅东莞、石家庄、贵阳3个城市在2011年年底将迎来约780万平方米的商业供应。而在沈阳、成都等城市，商业地产开发火热状况更甚。沈阳目前开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个以上，购物中心发布的建造计划达100个；成都在建的城市综合体总数则超过80个，总体量近千万平方米。中国购物中心产业资讯中心的报告还称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。

在各种商业地产的行业性论坛和会议上，沈阳是被业内人士提及最多的一个城市，这是当前国内商业地产投资“疯狂城市”的典型代表。在沈阳市青年大街南段，规划的“金廊工程”迄今已吸纳投资逾1300亿元。据估计，其中规划和在建的大型购物中心等商业综合体项目已超过40个。这已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力，因为“一条街上有一两个购物中心就足够了”。由于商业项目集中过剩，沈阳目前商业地产竞争相当激烈。对比来看，

济南市的人口和经济总量均比沈阳少，但商业地产的租金水平明显高于沈阳。

对此，成路质疑说，“国际国内优质品牌商家资源就那么多，再如何看好中国市场，再着急扩大规模也填补不了中国商业地产张开的血盆大口。”

在商业地产的投资开发热潮中，开发商们无不选择了高端购物中心和奥特莱斯这两种最为高端的商业项目的开发。在成路分析看来，这就直接导致当前开发商招商紧张的局面。

成路表示，目前，国内的商业地产从上海的淮海路到重庆的解放碑，从天津的友谊商厦到杭州的湖滨新天地，“高端化”和“国际化”已成为商业街和商场定位、提升和改造的唯一主题，而地方政府也在进驻权、税收、补贴等方面，直接或间接地主张商业项目往高端走。

今年12月，阳光新业从首创集团“接手”的新业中心?水晶宫将正式启动招商，这将是北京城内的又一高端购物中心，而在这之前，北京已掀起了一股高档商业项目开发的热潮。商业面积供应的集中放量，也导致招商竞争日趋激烈。从2007年以来，随着金融街购物中心、新光天地，以及乐天银泰百货、金宝汇的入市，高端商业呈现一种井喷式的发展状态。仅在东三环沿线，就盘踞了国贸商城、银泰中心和新光天地三家大体量的高端购物中心，而目前国贸三期

商城也处于密集开业中。

郭增利说，同一商圈的不同商城同质化定位，是招商工作的最大“杀手”。因为同一品牌进驻同一商圈，一些高端品牌商担心会对两处销售造成互相冲击，顾此失彼；另外，同质化带来的后果就是行业利润下滑，同质化的品牌不得不以打折促销来抢客源和提升销售量。有关数据显示，去年国内10多家百货类上市公司虽然多数实现营收增长，但过半企业的净利润却出现明显下滑，最严重的甚至创下10年以来新低。

实际上，按照业内普遍的观点，国内北、上、广一线城市和个别二线城市的中心区商业类物业早已严重饱和。参照国际标准，西方发达国家人均的商业物业面积也仅为1.2平方米。而根据上述数字，不仅北京、上海、广州等一线城市人均商业物业面积早已超过了这个数字，上海甚至超出了人均2平方米，甚至中山、沈阳、昆明等不少二线城市也在快速向这一数字靠近。

“中国的社会经济和商业展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。太多的商业集中面市将会造成过量。”成路说，正是商业项目的集中放量导致招商紧张，扭曲的贴租赔本政策才会在全国大面积泛滥。

“国内购物中心为主的商业地产的开发一直没有创新，各开发商推出的产品大同小异，品牌几乎一样，走进哪个卖场都是一样的。”成路说，招商难就在于众多商业项目的集中推出都选择了同一个定

位和模式，已是严重的同质化。

奥特莱斯是中国商业地产开发的另一个热点。对此，连国际品牌gap的企业房地产部全球高级副总裁卓大伟都忍不住在商业地产大会上抨击国内开发商的“短视”。卓大伟说，目前年内中国发布建设的奥特莱斯多达四五十家，这些奥特莱斯无不是宣称要集中奢侈品牌，但他认为这一模式不太正确，因为任何一个国家人数最多的阶层都是中产阶层，奥特莱斯应该吸引更多为中产阶层服务的品牌。

迈克尔-克切维尔也认同卓大伟的观点说，中国商业地产当前最大的问题可能在于缺乏足够多的零售品牌去填满要放量的这些购物

中心。

“可以肯定，当这波热潮过后，国内有不少商业项目将陷入困境。”成路告诉中国商报，国内商业项目开发正与有限的零售品牌资源形成巨大反差，在如此一哄而上的同业竞争局面下，预计未来几年内，必然有很多商业地产项目会陆续出现问题。

商业规划缺失

实际上，尽管贴租招商已成为国内开发商运营商业地产普遍的“心头之痛”，但招商难或许只是揭开了当前商业地产疮疤的一角。

郭增利表示，与开发商招商难相对应的是，着急扩大规模的品牌商却也遭遇选址难。郭增利介绍，一些高端品牌仍向其抱怨在国内依然找不到合适的物业，而不得不延缓进入中国市场的步伐。

这或许才是问题的关键。郭增利说，这意味着在这轮商业地产爆发式增长的背后，实则是有着大量激增的商业地产项目将得不到相应的匹配，意味着将空置和成为库存。

而眼下北京、上海甚至二线城市的商业地产库存量已是高居不下。以北京为例，据统计，截至目前北京商业地产存量面积已达959万平方米，如果按较快的销售速度计算，也至少需要28个月才能消化完。在上海，据调查商业地产库存已超过千万平方米。广州在2010年新建商业项目建筑面积超过120万平方米，超过广州此前5年新建商业面积的总和，如此庞大的新增商业面积，至少需要3年才能消化完。同样，截至去年10月底，西安市商业地产库存达343.89万平方米，即使按照今年西安最火爆的销售速度来测算，仍需要将近四年的时间才能将这些存量全部消化。

但地产商们显然还未意识到风险。与上述巨大库存相对应的是，地产商们仍在源源不断地“跑步进场”，加速抢食所谓的商业地产“黄金十年”蛋糕。而让业界担心的是，三四线城市出现了太多的商业项目，而且几乎都是清一色的大而全的“综合体”，高端化的购物中心，而当地的消费市场根本没有那么大的承受能力，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，在融资渠道收窄的背景下，房企本已承受重压的资金链条很容易断裂，进而引起一连串的连锁反应。

香港恒隆地产集团董事长陈启宗即预言，未来一两年内，内地很

多商业地产项目将陆续出现问题；3年左右，会有一批项目倒闭。而对于造成这种以高端购物中心、奥特莱斯、城市综合体为主的商业地产“疯长”现象的分析，中国商报记者采访中得到的是两种较为主流的观点。

一种是认为地方政府的助推当首。为提速城市经济发展，地方政府对于上述商业项目的开发大开“绿灯”，尤其是二线甚至三四线城市，地方政府纷纷为大型商业项目强制贴加“高端”标准，因此催生同质化的高端商业项目扎堆。

但以郭增利为首的中购联购物中心专业委员会的观点却认为，当前的商业地产开发热潮中，地方政府的干预和关联度越来越弱，主要还是开发商自身利益、利润的驱动使然。“相对早前刚刚改革开放地方政府需要借国际一线品牌、500强提升政绩，为此减少开发商拿地成本，近来地方政府对于此方面需求相对减弱，商业项目一味高端化主旨还在于开发商的动机。”

中购联购物中心发展委员会的调查发现，国内购物中心“一味做高端”大都源于开发商希望”做高端”的主观动机，而不是本着市场需要什么样的购物中心去开发。“本土开发商本身对品牌商的号召力不够高，又缺乏国际一线资源，还面临着诸多的同业竞争，可想而知遭遇的招商阻力就会更大，导致本土购物中心成功率低于外资购物中心。”

但政府规划的缺失却也是导致现在很多城市批量建设的商业地产

缺少质量的症结之一。“主要是因为开发商拿到地时，所有指标都已被相关部门硬性规定出来，而没有商务部门的参与，未经专业的商业规划。”在郭增利带领国内购物中心企业考察澳洲市场时，郭曾发问澳洲最大的商业地产公司也是全球最大的商业地产上市公

司西田公司（westfield）：为何在全球披荆斩棘却迟迟未进军被视为最大潜力的中国市场？西田公司表示，其对中国市场一直很关注，但难题在于没有一个城市能保证未来在其开店后三公里商圈范围内是唯一的一家购物中心。规划缺失导致的恶性竞争被西田公司视为中国商业地产发展最大的难题。

业内人士都同意的一个观点是，规划缺失是导致商业地产乱象的一个重要原因。成路说，如果要对商业地产进行调控、实施干预，首要的落点，应该是“对商业地产的合理规划加强引导”，对于商业项目的开发建设应该有专业、科学的规划，纳入整个城市总体规划中，与当地城市经济发展、人口增长和商业企业的发展速度相协调。郭增利也表示，地方政府对商业地产的规划应对整个城市当中设置的地段应合理布局的业态，同时采取多中心的规划层次去规避分布不均的问题。

值得欣慰的是，商业地产不断高涨的行情已引起政府部门的注意。此前，银监会向多家银行下发关于风险防范的通知，要求对炒作升温的商业房地产保持高度警觉，各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。这已是银监会今年第三次对商业地产发

出的信贷预警。银监会前主席刘明康亦公开表示，将加强对商业物业抵押贷款等非住房类贷款的监测。同时，有关部门则继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。

但显然，更关键的还在于，商业规划始终未被列入城市发展规划，在市场有些扭曲和混乱的情势下，政府是否需要对于当前的商业地产规划缺失有所关注？尤其是各个城市的商业地产总体量规模和

业态布局是否将有所控制？这恐怕是值得政府思考的问题。而对于开发商而言，如何从同质的同业竞争中走出来才是走远的关键。否则，面对已然供过于求的国内商业地产市场，即使开发商更努力地从免租金、贴装修到倒扣点“赔本贴租”也未必就能赚来“吆喝”。（据《中国商报》）

延伸阅读

王庆：2012商业地产走势及应对

2010-2011年，华岸商业走过了艰苦而又忙碌的一年，凭借对中国商业地产认知和摸索，华岸商业的服务逐步得到了开发商及投资商的认可，通过总结，我得出几个上年度中国商业地产发展的关键要素：“货币的通胀压力，开发投资增速减缓，商业物业资产价值估值上升，机构投资物业比重增加”。

以国内众多餐饮、服饰、超市等商业机构大宗物业购买比例的增加，反映出商业资本寻求上市的渴望，但下半年资本市场的收缩，

使得多数知名品牌的商业发展方向突然改变，例如“俏江南”下半年停止大宗物业的购买，转向国外基金偏好的2000-3000平米连锁餐饮的租赁市场。现在回顾过去，华岸对中国商业地产整体走势的判断和分析基本与市场吻合，这是商业管理公司的基础能力的体现，也保证了很多服务的项目没有走偏方向。

在2011年服务的基础上，华岸2012年对中国主流商业地产的经营策略初步判断为“商业资本对接、商业资产高配、商业服务跟进、商业模式优先”的方针，针对中国大多数商业地产发展商资金缺乏及资本运作欠缺的情况，2012年将出现中国商业地产大规模转让、商业物业大规模促销的局面。

华岸也逐步控制了扩大业务规模的节奏，谨慎选择项目，以促进开发商存量商业物业快速消化为主要方向，优化项目结构；在企业经营方向上抓住时机希望能实现由“商业地产系统服务商”向“中国购物中心及商业地产整合营销服务商”的转变。

2012年，随着经济增长率的逐步降低，势必会引发商业地产连锁反应，但将会促进形成中国商业地产理性的投资环境和专业化的营运管理，使商业物业的资产结构更加完善，低效不良的商业地产项目会逐步淘汰，在此过程中，中国商业地产的资产价格有可能会在下半年探底。

总结一下，中国商业地产2012年“两个逐步下降，两个逐步上升，一个快速发展”：经济增速和货币供给逐步下降；企业重组和项目

交易逐步上升；商业地产理性营销和商业物业专业运营快速发展。世邦：2012年全球房地产仍然前景不明

世邦魏理仕全球研究部发布的最新一份报告指出，宏观经济和政治前景的不确定性导致市场对于商业房地产的谨慎态度很可能将持续到2012年全年。这份名为《2012年全球视点》的报告指出，与二手楼盘相比，地理位置良好的优质房地产资产将会继续其良好的表现，与其它类型的资产相比将具有很强的竞争力。

“鉴于当今世界存在的不确定性及其所达到的程度，房地产业的前景在许多方面都不可避免地不太明朗。”世邦魏理仕全球首席经济学家雷蒙德·托特（raymond torto）表示，”然而，需要指出的是，核心区域优质房地产的抗通胀能力的预期对于投资者仍然具有相当大的吸引力，并且与许多其它类型的资产相比，在2012年投资商业房地产将提供更强的竞争力且风险适度的回报。”2012年租户在做出决策时将继续保持审慎态度，并且对于房地产的需求将维持在中等水平。欧洲和美国的投资者将因此倾向于采取更为保守的策略，重点将集中在流动性和透明度最好的市场中位于黄金地段的优质楼盘。全球范围内，许多市场都存在新开工楼盘数量不足的现象，这也将促进现有优质物业的市场表现。

该报告指出，增值性投资策略对于经济体的增长或复苏的直接依赖程度更大，因此在当前这种经济环境下，这种策略很可能不太流行。由此导致的结果之一就是从投资角度而言二手房地产将继续表

现低迷。

在此之前，亚洲较强的经济增长预期意味着亚洲市场的投资者通常更激进。但是世邦魏理仕的分析发现，随着中国经济增长开始放缓，以及对于欧洲经济减速和美国经济增长减缓可能产生的全球波动的担心，亚洲范围内许多市场的租户和投资者也都变得更加谨慎。

中国大陆市场，在住宅市场我们已经观察到市场对于中央政府的调控政策有了明显的反应。然而，在商业房地产领域，尽管经济增速放缓，但市场持续显示乐观的迹象，主要原因是国内生产总值增长仍然是十分强健的。就全世界范围来说，房地产市场仍然弥漫着谨慎的空气，亚洲亦不能幸免。但是由于中国大陆的长期增长潜力，当地及国际投资者将仍然非常关注这一市场，并且将继续在价格适当的时候对适当的物业进行投资。

工厂生产管理流程及制度(1)

工厂生产管理流程及制度 工厂生产管理流程及制度（从原材料进厂（检测）—生产---检测—出厂—技术指导—维修抢修） 一、原材料进厂检验制度 1、原材料进厂后，仓库保管人员应及时把取样通知单及质量证明书，一起送交理化室，通知取样鉴定。 2、理化室接到取样通知后，应立即进行取样鉴定，在付款期内得出鉴定结果。 3、原材料的检查标准，一律按国家标准，以本厂的技术规定和鉴定的合同为依据。 4、材料鉴定后，符合有关标准或合同条文，理化室要根据本厂制定的原材料使用技术标准，确定投用项目，填写材料历史卡，并将鉴定结果通知供销仓库。 5、原材料经检查不符合国家标准及有关合同条文，理化室要及时上报，由品管部和技术部商定处理意见，同时书面通知财务部，拒绝付款。如果经厂有关部门协商可以代用，并不影响质量的可以入库，但必须办理手续，经使用车间同意并签写材料代用单，送交技术部，品管部研究，总经理批准，否则一律不准代用或入库。 6、原材料进厂，有些检验项目由于条件限制不能检查，可以到外单位或有关部门解决，但其结果必须经品管部、技术部签字生效。 7、材料必须专料专用，如需代用，需经有关部门分析、研究，同意后由技术部和品管部联合通知有关部门方可投入生产。 二、生产管理制度 生产管理是公司经营管理重点，是企业经营目标实现的重要途径，生产管理包括物流管理、生产过程管理、质量管理、生产安全管理以及生产资源管理等。为合

理利用公司人力、物力、财力资源，进一步规范公司管理，使公司生产持续发展，不断提高企业竞争力，特指定本制度。本制度是公司生产管理的依据，是生产管理的最高准则。 1、生产过程管理是公司各级管理员、一线作业人员都必须遵守的管理制度。 公司各级管理员、操作员必须严格按照生产过程管理工作，时刻树立效率意识、 质量意识、安全意识。 2、生产过程管理要求公司各级管理员时刻树立持续改进意识，以思促管，防止管而不化；要求公司所有作业人员树立节能高效意识。 3、生产管理人员在接到客户订单后要仔细分析订单，看清客户的每一点要求，防止盲目生产。 4、生产管理人员明确客户要求后，应立即通知准备生产资源（包括材料、工具、模具） 5、生产部门根据客户交期的急缓程度安排领料，暂时不急的产品先不领料，保证生产车间物流流畅，避免生产资源积压在车间影响车间生产，交期急迫的要马上组织人员立即投入生产。 6、车间主管每天必须如实编写《生产日报表》，记录当天实际完成的生产任务，以书面形式向厂长汇报。 7、产品经检验合格后要及时送入仓库，以便及时组织发货。 8、车间管理员要及时关注车间物流状况（物料标示状况、物料供应状况、 通道是否顺畅）、机器运转状况（机器或模具运转效率）、员工工作状况（员工精神状态、工作熟练程度），随时指导员工解决生产过程中出现的问题，对于个人不能解决的问题要及时向班组长，再由班组长逐级反映。

万达商业地产基本模式分析

万达商业地产基本模式分析 万达商业地产基本模式是将二楼及以上楼层出租（或其它合作方式）给世界500强商业服务企业，如沃尔玛、欧倍德、华纳时代等，再将一楼规划成外街铺和内街铺，并对外出售。这种模式在中国商业地产发展初期确是一个影响极大创新，其最明显优点是：在商铺营销中，通过宣传战略伙伴——世界500强企业，使商铺投资者对商铺回报有极高预期，从而，开发商能顺利高价出售商铺；在招商过程中，许多中小品牌经营者很希望跟随这些商业巨头赚钱，招商工作相对容易；在营运中，中小店可以利用与商业巨头消费群交叉原理，充分利用其消费群，为其提供互补性商品和服务。但是，对于超大型购物中心（一般超过10万平方米），由于商业规划不足，导致出现人气冷热两种不同场面，商业巨头生意兴隆，而一楼商铺经营不太理想。商铺业主最终要设法继续缴纳银行按揭款，开发商也只能付出一定代价，以减少双方冲突进一步加剧。 其实，商业地产出现这种问题是很正常，事物发展不总是一帆风顺。笔者相信万达将会研究出新版、适应我国国情又一创新模式。笔者也为万达模式升级提出几点建议： 第一，主力店设为多层式，而不设为单层式，避免一层纯为零散小店现象。可将二、三楼主力店周边营业面积设计成商铺出售，充足利用主力店每一楼层顾客群。当主力店为百货业态时，这种设计特别有效。 第二，对出售商铺应提供品类规划、招商等增值服务，并由管理公司对其经营进行约束，使之朝有利于整体经营管理方向进行。具体办法是与业主签订一个委托管理协议书，这项管理不仅仅是物业管理，还有品类调整、招商控制、营运管理、市场推广等多项内容。 第三，在主力店招商时，可大胆引入竞租制度，使主力店招商充足竞争，开发商可在世界500强中选择更合适合作伙伴。与这类商业巨头合作都要付出巨大代价，如能合理运用谈判技巧，可以选择到能使整个购物中心客流组织更趋合理主力店。 第四，要重视商业人才引进工作。开发商往往拥有大量开发、营销等人才，但缺少市场上奇缺商业专才。万达具备良好工作环境，只要综合集团和行业特点，制订合理薪金待遇，相信可以吸引更多商业高手加盟。

房地产市场调研报告提纲

调查报告 题目对近年来房地产的形势分析 姓名张雷 所在系部工商管理系 专业班级 2012级营销5班 学号 2012230517 指导教师张毅 日期 2015 年 5月 6 日

市场调研报告提纲 前言 调研时间、调研范围、调研方法、调研结论 目录 一、宏观经济与政策 1、国家经济状况及房地产大势现状 （1）经济状况分析： 近3-5年经济增长，去年同比数据。 （2）房地产大势分析： 近期房地产发展情况、投放量、消化量、控制量等。 2、国家房地产发展趋势分析 主观分析，分解成若干条 3、分析及应对 （1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等 （2）通过对政策的解读，提出对项目的应对政 二、纵观市场及区域（以重庆市涪陵区为例） 1、涪陵城区概况及经济状况

城乡划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、涪陵区整体规划及发展方向 整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分。 3、涪陵区土地市场投放情况 政府客观数据，并形成润弘；快速启动项目，快进快出，迅速回金。 4、涪陵区最近6个月的房地产市场现状及解读 通过调研了解，对半年内市场变化的判断 主要体现为：（1）新楼盘的推出量 （２）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现 （３）价格有无明显拉上 （４）开盘项目的分析与判断 （５）消费需求导向如何 （６）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何 三、涪陵区房地产市场解码 １、个案调研 含个案调研印象，优劣势分析

２、在售项目总结及细分 ａ、市场总体特征 ｂ、板块划分及格局状况 ｃ、建设规模分析 ｄ、建筑风格分析 ｅ、户型分析 ｆ、价格竞争分析 ｇ、消费群体分析 ｈ、购买力分析 ｉ、营销和推广的认识 ３、市场发展趋势预测 ａ、住宅 市场定位上，产品规划及定位上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上 ｂ、商业 随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或商业项目将陆续出现······主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。

江西南昌市房地产商业市场调研报告范本

南昌房地产商业市场调查报告 目录 目录 (1) 一、月度房地产市场动态情况分析 (2) 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析 (2) 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分 (11) 二、八月份楼市平面媒体投放量分析 (17) 三、八月份南昌市场行业动态分析 (18)

八月份市场调研报告 一、月度房地产市场动态情况分析 （一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析 本月房地产市场反映较为冷清，属于市场的淡季，纵观各大片区市场的供应情况，商业可以说八月没有较大的商业项目推出，八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺，共350米的沿街“产权街铺”。以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析，同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况 该项目位于庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资有限公司投资，商铺面积共约20000平方米，2003年7月推出一期商业，2004年8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周边高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大核心，交通便捷，配套设施较完善。 （2）、产品特征分析 一期推出100多间店面，店面面积主要在45－65平方米之间，

全部为一层经营，其层高约为5米，开间2－4.5米不等，较大特点是部分店铺有网柱。 二期推出350米沿街商铺，100多间，为两层的街铺，一层层高4.5－5米，二楼层高3.8－4.2米，正在销售中。 街铺全为框架式结构，可以多间店面连用。 （3）、产品价格分析 所有街铺都为产权街铺，其先卖后租，现在售的二期价格如下，从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看，枫庐新天地的售价是很低的，尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成，但是5000－6000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在30－50元/平方米之间。枫庐新天地项目概况 枫庐新天地价格（元/㎡）均价（元/㎡）层高（米）面 积（㎡）总面积（㎡） 一层5000－6000 3500－4500 4.5－5 50－53 100－120 二层2500－3000 3.8－4 50－53 （4）、产品销售分析 枫庐新天地的一期销售情况很好，店铺基本在段时间内一销而空，但市调后可以发现一期存在众多的空置店面，街铺的空置率为38.2 ％，具体分析，枫庐新天地的街铺目前人气不旺，整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看，主要是由于周边居住人群未形

制度流程管理制度

1 总述 1.1 制度/流程管理流程树 ： 1.2 目的 为使公司颁布的体系文件（质量体系、服务体系、信息安全体系等）、管理制度、业务及管理流程、部门内部管理制度等文件在使用过程中得以正确执行，执行中发现的问题及时反馈和改进，不断完善公司的制度体系，提升公司的管理水平，特制定本制度。 1.3 范围 本制度适用于公司所有部门。 1.4 职责 1.4.1 企管部：统一负责公司各类体系文件、管理制度、流程、规范、标准、临 时规定等的协调管理。 1.4.2 各部门：明确本部门制度/流程建设要求和计划，并负责具体制度/流程的制

定，涉及到跨部门的需要组织相关部门进行研讨，涉及到部门内部的企管部仅 备案及审核是否与公司规定冲突。 1.4.3 关联部门：提出修改和会签意见，并对执行中发现的问题及时进行反馈。 1.4.4 技术中心/企管部：负责基础标准、技术标准的管理。 1.4.5 人力资源部：负责工作标准（部门职责、岗位说明书、课程表等）的管理。 1.4.6 总裁办：负责行政公文的管理。 1.5 定义、分类及编号规则 1.5.1 体系文件：在ISO9000系列、20000系列、27000系列内的一、二、三级受 控文件；分为一级文件、二级文件、三级文件； 按相关体系文件编号规则编号。 1.5.2 受控管理制度、流程：在公司范围内执行的具有较大稳定性的管理规章； 按职能分类，分为品质管理类、人力资源管理类、行政管理类、财务管理 类、营销管理类、技术管理类、安全管理类、其它类 1.5.3 临时规定：带有明显时间性的临时管理规章； 按时间分类。 1.5.4 部门内部管理制度：各部门自己制订或修订的仅在部门内部执行的管理规 章。 按部门分类。 1.5.5 标准：是重复性事物或概念所做的统一规定，以科学，技术和实践经验的 综合成果为基础，经有关方面协商一致，由主管部门批准，以特定形式发 布，作为共同遵守的准则和依据。 按属性分类，分为基础标准，技术标准，管理标准和工作标准； 1.5.6 基础标准：在一定范围内作为其他标准的基础并普遍使用，具有广泛指导 意义的标准。例如术语标准，符号，代号，代码标准，量与单位标准等。 1.5.7 技术标准：对标准化领域中需要协调统一的技术事项所制订的标准。 1.5.8 管理标准：对需协调统一的管理事项（如与实施及保障开发、生产、质量、 能源、计量、工艺、设备、安全、卫生、环保、物流等技术标准有关的重 复性事项）所制订的标准。 1.5.9 工作标准：对需要协调统一的工作事项（即在执行相应技术标准和管理标

商业地产市场调查研究的内容

商业地产市场调查研究的内容 商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究,以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆GDP发展状况及产业结构情况

◆全社会消费品零售总额 ◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：

流程管理制度新版-制度流程

流程管理相关说明 一、目的： 企业运行流程中，流程质量决定企业的运行效率，也决定企业满足客户需求的能力，并最终决定企业的盈利能力。 通过制定规范的公司流程管理制度，确定参与流程者得职责，理顺公司流程编制程序与方法，从而加强公司对流程的控制管理，提高公司流程运行质量，最终达到不断提升客户满意度，提高企业竞争能力和盈利能力的目的。 二、流程主体： 流程所有者：办公室主任。 流程承担者：流程管理专员。 流程协作者：各部门负责人及各级流程参与人员 注：有关流程管理者、所有者、承担者及协作者的定义及解释详见“七、名词解释” 三、使用范围： 公司正常经营活动都使用本流程管理制度进行规范。 四、流程边界： 信息输入：满意度调查、流程执行监督及质量审核结果 信息输出：流程文件 活动起点：发现流程编制与优化的需求 活动终点：对流程执行进行执行监督及质量审核，并提出改善意见 五、流程管理程序： 5.1管理程序流程图 5.2流程管理程序步骤 5.2.1流程需求 公司各部门围绕客户满意原则与公司发展规划要求，根据日常流程执行工作的监督及审核结果，不断发现流程编制与优化的需求与机会，提出流程编制及优化的建议。 5.2.2流程编制 办公室根据公司的业务模式及发展规划编制和优化优化公司整体流程体系结构，各部门在公司整体流程体系结构要求下，运用科学流程方法，依据客户满意原则及闭环原则，根据实际业务的特点，按公司流程统一格式编制和

优化各主流程，并可进一步细分编制并优化子流程和操作流程。 5.2.3审批及发文 根据流程的不同层次，按以下权限对流程进行审核审批并发文。 公司各级流程都需由办公室在发文前进行审核，公司主流程再由公司总经理审批后发文，子流程及操作流程则由编制部门分管领导审批后发文。 5.2.4流程培训 审核通过后，由各流程所有者对流程各承担者及写作者进行培训，保证流程各主体都能理解流程执行应达到的效果、流程运行的规范步骤和流程考核的指标，以确保流程运行后能达到流程要求的效果。 5.2.5流程运行 由流程各主体按流程规定开展工作，并得到预期的效果。 5.2.6执行监督 流程实施后，由流程所有者所负责流程的操作的规范性及运行的有效性进行监督，考核流程承担者是否严格按照流程规范开展工作及是否达到流程中规定的指标要求，并根据监督结果不断改进流程执行管理，使流程运行效果达到流程编制要求。 5.2.7质量审核 流程实施后，由流程管理者根据对流程运行的过程跟踪、流程指标要求结果的分析、客户满意度调查及反馈，审核流程运行的质量，并根据流程质量审核的结果，对存在问题及需要调整的流程环节提出优化建立，并协助与督促流程所有者对流程的执行管理进行改进，必要时进行流程重新设计与优化，不断提高流程运行质量，提升客户满意度和企业运行效率。 六、流程编写格式规范 6.1公司流程文件必须包含以下要素： 6.1.1流程的名称 6.1.2目的：制定与执行流程计划起到的作用和达到的目的。 6.1.3适用范围：流程所适用的业务类型或范围。 6.1.4流程主体：流程中涉及的相关角色，具体包括流程所有者、流程承担者及流程协助者。 6.1.5流程边界：流程信息和活动的起止点，是不同流程之间的接口，保证流程的顺畅衔接。 流程边界由流程所有者和办公室共同确定。 信息输入：流程与上道流程的接口，表现形式为表单。 信息输出：流程与下道流程的接口，表现形式为表单。 活动起点：主体流程活动的起始点。 活动终点：主体流程活动的终止点。 6.1.6流程图：适用规范绘图符号及要求，通过图形模式描述流程过程。 6.1.7流程步骤：以文字方式详细描述流程步骤，注意各步骤必须有明确的活动主体。

房地产市场调研方案模板

房地产市场调研方案专业版-模板 XXXXXX项目前期调研方案 内容指引 成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 过程的起点必须确认关注重点和研究方向 系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法 人员是实施工作的关键点 合理的运用时间才能创造超额的效益 附表内容 XX公司的核心理念是“全面提升客户价值” 公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。 在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点； ①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素； ②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点；

③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。 XX房地产营销策划有限公司 一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1. 整体研究策划流程 第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道； 第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向； 第三步：整体的调研实施内容； 第四步：调研是基础，分析是核心； 第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性 这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的

形式。 双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。 在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。 3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道 通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施： 一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性； 二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队； 三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。 建立在“三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。

房地产商业市场调研报告

房地产商业市场调 研报告 1

拉萨房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人

群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。 因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终

制度与流程管理办法

制度管理办法 第一章总则 第一条目的 为使集团公司制度管理工作有序、规范各项管理制度真正落实到各个管理环节当中，使按章办事、按章操作成为员工的自觉行动，提高工作效率，保证工作质量，特制定本办法。 第二条术语 本办法所称的制度（即管理制度），是指由集团公司各部门依照国家有关规定，结合本公司实际组织起草的，以集团公司名义颁布的有关集团公司生产经营和综合管理等行为的、具有长期普遍约束力的规范性文件。 第三条范围 本制度适用于集团所有部门、分子公司。 第二章职责 第四条集团经营管理部是管理制度主管部门，其主要职责是： 1.编制修订管理制度相关管理工作的有关具体管理规定； 2.组织对送审管理制度进行综合性审查； 3.汇编集团公司管理制度，组织研究管理制度建设相关问题并提出改进 的建议； 4.组织有关部门对管理制度执行冲突进行协调处理； 5.指导和监督相关部门和下属分子公司的制度管理工作。 第五条集团总部各部门/各分子公司职责 1.组织执行集团公司相关规章制度； 2.在集团公司相关制度框架下,编制本系统和本单位相关管理制度,并组 织实施； 3.接受集团经营管理部对制度体系建设和执行情况的监督和检查。

第三章公司制度体系 第六条规章制度制定和管理遵循以下原则： 1.遵守国家相关法律法规，保证规章制度的合法合规； 2.坚持继承与创新相结合。科学总结规章制度建设的经验教训，吸收公 司管理的优秀成果，融合提炼，持续创新，保持规章制度的先进性； 3.坚持规范与效率的统一。突出对关键环节和重点领域的管理控制，既 关注过程、更关注结果； 4.坚持管理制度与流程体系、一体化管理体系、内部标准化体系等一体 化的原则，对同一事项或管理活动、原则上只受单项规章制度的约束。 有计划、有组织的推进管理制度与流程体系、管理体系、内部标准体系实现一体化的进程； 5.严格履行规章制度管理程序，保障规章制度决策的民主性和科学性； 6.坚持规章制度制定与实施并重。 第七条管理制度应当包含以下基本内容： 1.制度编制目的、依据和原则、适用范围等； 2.管理活动涉及部门和单位相关职责； 3.管理事项和内容； 4.活动开展流程和程序； 5.对该项制度监督检查方法和程序； 6.违规责任； 7.颁布和解释部门，及制度生效时间。 第八条管理制度格式的基本要求： 1.名称规范并符合管理制度的适用范围； 2.公司专业管理制度名称一般采用“制度”“管理办法”或“规定”；已 制定“管理办法”或“规定”的，（其后续的辅助性管理制度名称一般应使用“实施办法”或“实施细则”““补充规定”等）； 3.内容顺序按照总则、分则、附则的先后逻辑排列，分则直接以“章” 形式表述，在制度内容中不出现“分则’字样； 4.涉及管理事项范围广、内容多的可以分章、条、数字等分类，涉及管

商业地产的四种盈利模式

一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金。如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80%以上，回笼资金逾二亿元。第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处：1. 2. 能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。 第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售，然后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理。好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场（总建筑面积二十万平方）就同时选择前三种模式，既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究，不要盲目跟风；商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还

是开发商市场定位不准；二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪； 200612 P. 1 商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究 五是要有后备方案，能够在市场变化时有相应的应变措施。总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。 “四赢三统一” 二、四赢三统一”概念商业地产，尤其是规模相对较大的商业地产，其牵涉到的利益面相对住宅等传统地产项目而言更为广泛，其中包括：开发商，业主，经营商家，目标消费群等最基本的四个方面，仅仅一个“双赢”远远不能够满足各利益主体的要求，而必须向着“四赢”的目标挺进，才能够更好的促进商业地产自身的发展，为了达到这一目标，“三统一”——统一招商，统一销售，统一管理将逐渐成为商业地产在未来实际操作过程中的基本操作模式。四赢的具体内容包括： 1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化；2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益； 3.商家通过入场经营取得经营利润； 4.消费者在消费中得到体验和一定的满足；以上几点构成了商业地产中最基本的四赢格局。这四个方面即相互独立又有一定的内在联系，任何一个想要真正取得成功的商业地产项目都必须满足这一基本格局的要求。为达到这一目

房地产市场调研的内容和方法(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】 一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境

国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研

流程管理与制度管理

流程管理与制度管理 导语：流程就像是河流流程管理就像是河道梳理制度就是巩固河道的堤坝那如果是治理像河流一样的业务流程那应该用流程管理先梳理河道河道梳理好了以后再用管理制度这样的堤坝巩固梳理成果如果只是加固堤坝河流总有一天会泛滥成灾 要运用流程管理的方法去改善企业管理制度首先要弄清流程和制度的关系应该说二者之间既有区别又有联系是对立统一的关系 1、管理思想的不同 不同的企业适用于不同的管理模式而采用“制度导向”的管理还是“流程导向”的管理取决于管理者所基于的不同假设：“人性本善”和“人性本恶” “制度导向”是采取“以堵治水”的办法基于的管理假设是“人性本恶” 简单的说既是“假如你不做按制度进行处罚;你要胆敢再犯加倍处罚;看你还敢?”应该说这是一种典型的消极管理模式 “流程导向”更多的是一种“以导治水”其基于的管理假设是“人性本善” 特点是以完成工作步骤、顺序作为核心结合组织结构、人员素质及其他资源站在公司的角度来设定流程;它是企业管理原则的很好载体;它提倡以“对自己职责的本分”、“对上下游的积极信任”的态度来有效运作流程 2、局部观念与全局观念的不同

从“流程”的定义中可以了解到“流程导向”是为实现某项功 能的一个系统系统可大可小整个企业是一个系统根据不同的分类原 则内部又可以分为若干个独立系统各系统之间都会通过各流程系统 之间的接口建立起紧密联系最终织成一个涵盖全局的网络系统而“制度导向”更多的是针对局部出现执行力问题而采取的奖 惩措施包括对执行人主观态度以及客观过失造成公司损失的处理 3、思维定势的不同 很多管理人员感叹流程执行难解决这个问题不同的管理文化导 向表现不同的管理模式“制度导向”管理模式的公司管理者考虑的是“是不是处罚太轻了?”随即修改制度加重处罚力度 而“流程导向”管理模式的公司管理者更多的会从流程实际使 用优化的角度出发管理者把更多的精力花在“如何使流程标准更优化”上通过流程的优化来改善员工的行动效果

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；

项目管理制度及流程

国际金融硕士项目 项目管理制度及流程 1.国际金融硕士1+1项目管理组织架构、责任划分和财务报销 1.1管理组织架构 1.2部门责任划分 1.3财务流程 1.3.1校方-培训费结算 1.3.2渠道-代理费结算、师资费用结算 1.3.3内部报销流程 2.合同及内部文件管理办法 2.1合同管理（编号、签署、保存）、渠道信息管理表 2.2内部文件管理（编号） 3.面试、录取流程及管理 4.开学典礼流程 5.课堂教学管理 5.1课程结构 5.2师资管理（中、外25%至少，100小时、师资报名、审核、排课） 5.2.1教师注册审核流程 5.2.2教师合同范本 5.2.3教师工作守则及奖惩 5.2.4教师工作评估表 5.3学生学籍注册及档案管理 5.4课件、教材管理（） 5.5教学现场管理（流程、现场管理要求、文档交接及存档） 5.6学生作业管理 6.英语学习跟进 7.海外留学申请管理 7.1合作院校清单及录取条件（内部） 7.2学生留学申请指导手册 7.2.1海外院校申请培训操作流程 7.2.2留学签证申请培训操作流程 第一部分:内部管理 一、管理组织架构

二、部门责任划分 ?销售部 ?市场部 三、财务流程

1、校方培训费结算 1）项目收费：“金融硕士研修班”课程：培训费79200元，报名费800元；以上费用为上海交通大学南洋商学院标准收费，并且金额会根据学 院情况酌情给予折扣和浮动，其他合作院校收费以合同约定为准。同时 以上费用不包含第三方费用（学员的交通和住宿费、生活费、国外学校 申请费、签证服务费等）。所有培训费和报名考试费由校方统一收取并及 时开具相应票据（即行政事业单位统一银行收据）。 2）校方和项目方按核实项目培训费用入账总额的20%：80%比例分配,校 方为20%，项目方为80%，项目方分成比例中包含前期招生宣传费用，以 及项目方应得利润。 3）费用结算办法： ?正式开学后一个月内，校方向项目方支付该班级已收培训费总额的70%。 每开一个班由项目方财务专人负责结算对接。 ?学员拿到结业证书后一周内（如学生因为自身原因未能完成课程，以书面形式确认视作放弃），校方向项目方支付该班级已收培训费总额 的10%。每班结业后由项目方财务专人负责结算对接。 2、合作伙伴代理费结算、师资费用结算 ?合作伙伴按照合同约定完成招生并顺利开班，在正式开学后两个半月内，项目办公室向合作 伙伴支付已收学费65%的30%； ?课程过半后，校方向项目办公室支付该班级已收学费65%的50%； ?课程结束后，项目方向合作伙伴支付该班级已收学费65%的20%； ?学生自身原因未能完成课程，以书面形式确认视作放弃； ?申请退学并退费成功的学员不予结算代理费； 3、具体结算流程

2020房地产市场调研报告(精选3篇)

2020房地产市场调研报告（精选3篇） 2020房地产市场调研报告 在现在社会，大家逐渐认识到报告的重要性，我们在写报告的时候要注意逻辑的合理性。我们应当如何写报告呢？下面是整理的2020房地产市场调研报告，希望能够帮助到大家。 房地产市场调研报告1 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

某公司流程管理制度

***号 流程管理制度 1、目的 为建立公司级统一的流程管理方针，保障公司流程体系的建立、维护、优化、E化、日常运作由合适的组织在合适的时间和程序下做合适的事情，兼顾效率和风险，使流程体系具备自我完善的机制，并随着外部环境的变化和业务发展而持续改进，特制定本制度。 2、适用围 涵盖**集团（下称“公司”）所有业务系统和部门，适用于所有业务流程。“**集团”是指**控股、其附属公司、及为会计而综合入账的公司，包括但不限于**。 3、定义和缩略语 3.1 流程管理制度 指公司规定的关于流程管理需遵守的统一的原则，管理模式、职责和规，是流程规化管理体系的纲领性文件。 3.2 高阶流程 指公司层面比较宏观的流程，实际是具体流程的集合，一般指一级流程和二级流程。 3.3 低阶流程 低阶流程指具体的操作性流程，活动流向性明显，一般指三级以下（包含3级）的流程。 3.4域

从企业整体视角形成的最高层的流程框架称为企业系统级流程，域是构成这个框架的宏观要素，一般对应为一级流程。可以通俗的理解为一个业务或职能领域，比如，研发管理作为一级流程，是一个域。 3.5 域过程 域过程是构成域的主要过程，一般对应为二级流程。比如，产品或服务开发作为研发管理域中的二级流程，是一个域过程。 3.6 子流程 流程具备层次性，组成流程的某些活动本身（或活动的集合）也可以是一个流程，它将继续分解为更具体的活动，这样的流程叫子流程。子流程因其层级的不同，可以分为多个级别，如一级子流程、二级子流程等。 3.7 流程owner 指流程的主人，是作为某流程主要执行或控制主体的业务部门或岗位。 3.8 流程责任矩阵 是表达流程主要责任者和其他参与者角色的矩阵，它反映了流程和组织结构的对应关系。一般一个流程有一个主要责任者，其他的属于参与者。 3.9 PMO 是Process management office的缩写,即流程管理委员会，为公司级流程管理部门。 3.10 E化 指流程通过信息系统来实现和支持日常运作，与手工执行方式相对应。4、流程管理原则 4.1 业务流程 流程作为贯穿组织架构的工作流转过程，应有公司级统一的业务流程体系。流程体系中应对流程进行分类分级，且需要保持高阶流程在公司层面的统一。 公司级统一制定发布的低阶流程在其适用围各业务系统必需遵守，不允许另行制定和执行本系统个性化的流程；对于公司级暂不统一规定的流程，需要建立和维护时由流程的owner发起，按照附录2《流程建立、维护流程》中相关规定进行审核，确定使用围，并由流程管理部门根据流程建设计划考虑是否在其他系

龙湖商业地产模式研究方案

龙湖商业地产模式研究商业地产作为龙湖地产下一步发展的重要支点，未来10-15年，将把利润从原来的5%提升至30%。——龙湖集团董事长吴亚军 龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块（住宅、商业、物业）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产的规模逐步增大，截止2011年中，龙湖商业土地储备已近350万平方米。计划到2015年，开业运营商业面积达337.5万平方米，覆盖北京、上海、杭州等十三座城市。其中包括12个大型区域购物中心（龙湖天街系列），更有北京长楹天街、成都时代天街、重庆时代天街等5个20万平方米以上的超区域购物中心。 龙湖能够迅速崛起，得益于其快速积累的丰富产品线。早在2003年，重庆龙湖?北城天街就已开业运营，并且是今天重庆的生活中心和时尚地标之一。目前，龙湖已在北京、重庆、成都等城市成熟运营三类主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内外近千家知名品牌建立了战

略合作关系。 天街系：超区域/区域购物中心，集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体，成为城市或区域的地标性商业。 星悦荟：社区型生活中心，面向中产阶级家庭的综合消费，旨在打造更具品质、更加愉悦的生活方式。 MOCO生活馆：家居主题型售场，面向中产阶级以上客群，引领品位与潮流，彰显客户的身份价值。 从北城天街开始，在商业物业领域，龙湖地产的介入越来越深，步伐越来越大。按照公开目标，将在2013年实现商业开业面积200万平方米，据称内部控制目标是250万平方米，2014年商业地产收益占全集团利润的15%～20%。龙湖在商业板块的高歌猛进，和过往丰厚的收益有关：上市公司住宅类产品的毛利均值在16%左右，而龙湖商业有的项目毛利率最高达78%，就是租金收入100元，毛利有78元;北城天街，营业额已经达到35亿，占观音桥商圈营业额的25%左