商业房地产《广场》整合策划方案
目录
第一章总体策划思路
一、策划的定位、总体思路
二、项目背景
三、企业资源分析、企业目标的界定
四、核心目标——树立品牌
五、项目开发总建议
六、项目的优劣势SWOT分析
七．市场机会发现
第二章市场调研分析
一、XXXX房地产市场发展概述
二、市场消费心理
三、区域价格及决定因素
四、对配套的市场需求
第三章项目产品的定位开发报告
一、项目总体资金预算
二、效益控制
三、首期资金投入计划
四、项目产品进入市场的时机建议
五、项目产品开发策略
六、项目产品定位策略
第四章对当前规划设计的建议
一、整体规划的调整意见
二、项目策略总建议：
附：产品建议
三、配套的调整建议
第五章项目整体组合营销策略设计报告
一、项目总体整合营销思路
二、总体操盘计划、步骤
三、资源整合、资本运营计划
四、营销团队搭建建议
五、信心、决心和实现
第六章开盘前期营销推广策略设计报告
一、项目营销推广主题的确定
二、项目营销推广主题的内涵
三、项目营销推广节奏
四、项目营销推广模式
五、项目营销推广执行方案
附件：XXXX广场项目市场调研报告
第一章总体策划思路
一、策划的总体思路
1. 全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3. 创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、项目背景
1.用地概述
本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于XXXX西路北侧，XXX路东侧、XX中路西，北至金凤凰广场。本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。
2.项目规划
商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局
住宅形式：小户型酒店式公寓布局（不含返迁楼）
2.1商铺部分：约15000㎡
2.2商住部分：
销售住宅：约17000㎡
返迁住宅面积：约10000㎡
2.3绿化面积约3000㎡（包括平台绿化）
2.4地下建筑：约6000㎡
3.相关部门给定的规划设计要点
XX市规划局建设用地规划设计要点（略）
4.用地红线图
（见附件）
三、企业资源分析、企业目标的界定
---效益和品牌
1. 项目销售按目标计划顺利完成
1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。
1.2 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
2.1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。
2.2 综合提升XXXX房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。
四、核心目标——树立品牌
原理：达到商业房地产的三赢境界
品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。
品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。
五、项目开发总建议
通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。
注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。
通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。
通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。
六、项目的SWOT分析
1. 项目优势
1.1地理位置优越，商圈人气兴旺
XXX广场位于XX市中心地带，属于人民路顶级商业中心向次级商业中心过渡的边缘地带，距人民路仅500米，紧邻震川路、柏庐路主干道，交通便利。公交车有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前XX市城区内最后一块商业用地。
1.2商业配套完善，商业活动便捷
1.3XX商铺市场需求较大
商业买家较多，商业炒家占了相当比例
2. 项目劣势
2.1周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。
2.2 虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与XX市人民路商业区比较相对滞后，缺乏相应的市政配套设施，导致本项目自身的商业氛围不浓，因此必须依托高档次商业购物中心的连动，共同打造震川路---柏庐路路口商业区。
3. 机会点
3.1经济发展利好因素
柏庐路地位的提升，与其说是开发商着力打造的结果，还不如说是XX城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然。随着XX 经济的飞速发展，城市东扩飞速进行，目前已形成南北以前进路为轴，东西以柏庐路为轴的新格局。柏庐路也因地处城市新轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。
3.2地理区位优势
目前XX市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。
3.3项目连动实现价值最大化
本项目对面的莱茵广场已经落成，据悉，怡景湾的住客有40%都是台湾人，如能完善和补充莱茵广场的商业缺陷就更能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。
3.4中心城市的建设汇聚了人气
随着城市的发展和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。
4. 风险
4.1市场因素
从目前XX市的房地产市场看，项目竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。
4.2自身因素
本项目对面的莱茵广场与XX的其他商铺已经有强烈的对比，假如本项目没能创新超越莱茵广场的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。
5. 综合分析
从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的商铺物业以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素；二是新的商业模式和经营理念，XX
理模式所带来的影响是不言而喻的；三是产品和配套，商铺产品的设计和周边能源状况，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大，投资者考虑范围较大。七．市场机会发现
市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、住宅、休闲娱乐等多元的需求构成，市场机会有以下三部分构成：
1.常规市场机会发现
◎“传统都市区域”自然形成的不动产需求（自用和投资），商业、商务及休闲需求。项目位于昆山的市中心，处于昆山市顶级商业地段向次级商业地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。
◎本区域类比高水准的精品商住项目有效供应不足形成的差异性显示需求。
2．新生代市场机会发现
◎ 政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求，如：XX市与上海、苏州形成的“洼地效应”，“城市规划发展辐射效应”，“商业、生活发展意识形态” 等。
◎城市建设和发展，交通的全面改善，其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需求。
◎新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。XX是个年轻的城市，24~40岁的人口占40%以上，而这个年龄段的消费以相对的中、高档消费为主体。
3. 创造市场机会发现
◎新不动产品种创造的市场机会。VV目前的商业业态，多以中、低档次商品为主，并且XX市固有的商业格局和发展模式已明显的显示出其相对落后的商业特征，具体表现为：（1）商业核心区相对较为集中，但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和“亭林路”为主，且“亭林路”商业繁华程度较弱；（2）商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所；（3）商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围；（4）商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。
◎新投资方式创造的市场机会。目前XX市民的投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。
◎新生活方式创造的市场机会。XX城市居民生活方式上相对落后，缺乏将餐饮、娱乐、购物、休闲一体化的“一站式服务”，如能加强这方面的整体配套，定能将其打造成为昆山的新型物业。
◎新营销策略创造的市场机会。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约。而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。
4. 地形地貌价值
◎顶级商业地段向次级商业地段过渡的辐射地带。就土地价值分析，XXX广场所处的位置和环境都具备相当大的升值潜力，这种潜力通过我们的充分挖掘分析出内部的潜在价值就能够充分放大。
◎新都市主义发展地带。新都市主义是在全面反思现代主义基础上，提出的一种城市规划与设计思想。新都市主义具有如下共同主张：
１．街区功能复合化
在城市功能划分与布局上，新都市主义主张同一街区应集合多种功能的建筑，如商业、办公、公建、居住和休闲娱乐应混合布置，不应将不同功能建筑分别布于不同的街区，以避免造成街区功能的单一化和简单化。
２．面向公共交通进行布局
新都市主义主张“面向公共交通土地开发”，城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统，商场、住宅、公园、办公楼和公建设施，应分布在可步行到达公交站点的范围之内。
３．重视城市步行系统与现代主义
强调私人汽车交通工具不同，新都市主义重视步行系统在城市格局中的作用，主张人们以步行方式到达目的地；并且目的地的分布半径，其步行时间最好在１０分钟以内。
４．设计城市公共空间
在进行城市规划和设计时，新都市主义十分重视城市公共空间的作用，强调要安排足够的城市公共空间（如城市广场、绿地、公园等），供人们休闲、娱乐和交流。
５．强调城市片区的有机联系和街区的合适尺度
度适宜，与人的活动协调一致，不能忽视人的存在和尊严。
６．建设高密度社区，提升城市内在品质
现代主义将高密度建筑与城市质量相对立，其实这是一种误解。城市品质主要取决于规划是否合理、设施是否先进、管理是否有序，而不是取决于密度的大小。高密度社区建设，不仅提高了土地的利用价值，节约了土地资源，同时有助于增进人们之间的邻里交往。
７．多元兼容的城市发展理论
新都市主义虽然是对现代主义的反动，但并没有完全否定现代主义。对现代主义的合理性主张，如城市效率观念，新都市主义都完全继承；同时对古典主义的规划秩序、中轴对称、因形就势等城市建设理念，也一并兼收并蓄。
８．重视古建筑保护
新都市主义认为，古建筑是城市文明不可缺失的一部分，它们构成城市的文脉和记忆，是人类文明进化的缩影。因此对古建筑应该加以保护和维护，而不能推倒重来。
新都市主义的城市建设理念，所有主张的背后都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其他城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。
本项目所处于的“土地混合开发地段”，在打造商业CBD的同时，也安排了适量的住宅、酒店、休闲、绿化和公共设施，从而使中心区保持永续的活力和繁华。
◎ 酒店式管理区域。以下从三个方面阐述酒店区域的特点：
1．地理位置：
①靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域。
②邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。
2．交通条件：
在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。
3．市场环境：
①周边饭店、旅馆，等级、经营情况（客源、房价等）。
②客流量（车流量、人流量，能否滞留）。
③附近的企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况。
◎品牌创新价值。房地产品牌创新是基于消费者情感价值的创新。品牌2创新的目的是千方百计为消费者创造赏心悦目、震撼人心的品牌形象，品牌创新要从消费者的心灵去寻找创新的灵感，要研究消费者的信念系统、价值系统和审美经验。要从消费者的感觉、意识与潜意识出发，回过头来进行品牌设计、产品设计。
◎分功能开发策略。分功能开发策略是建立在对于项目不同格局的特点互相协调的基础之上的最终目的是要体现持续性价值与价值的最大化。
◎全产权商住社区。全产权物业能够树立其鲜明的个性生命形象，例如：对于产权式酒店我们可以提出“您的酒店”，令业主更有归属感和购买欲。
5. 延伸价值
◎“新都市主义”规划观念的延伸价值。考察新都市主义的城市建设理念，我们可以看到，新都市主义所有主张的背后，都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系，主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本项目而言，应相当重视“新都市主义”的规划观念及延伸价值。
◎“艺术化”建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不同项目的具体要求，建筑必须有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段：（1）实用建筑学阶段，追求适用、坚固、美观的建筑；（2）艺术建筑学阶段，视建筑为“凝固的音乐”；（3）机器建筑学阶段，把建筑看作“住人的机器”；（4）空间建筑学阶段，认识到“空间是建筑的主角”；（5）环境建筑学阶段，认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中，我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本质。
◎“主题性”环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创造项目个性，体现物业差异性，从
◎ “后价值开发”的延伸价值。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与持久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打下坚实的基础。
6. 机会价值
◎土地竞拍的社会知名度。
◎类比竞争物业的优劣取舍。详见《市场调研报告》
◎社会专业服务体系组合和利用。
◎金融服务。包括个人金融服务、物业托管、个人理财等等。
◎物业经营和管理。详见《物业模型》
◎ 营销策划。详见《初步营销报告》
第二章市场调研分析
一、江苏XX房地产市场发展概述
◎ XX的房地产随着XX市的经济攀升得到迅速的发展，XX市1998年、1999年和2000年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，2001年为62.2万平方米。
◎ XX市商品房施工面积1998和1999年基本持平，分别为70.3万平方米；2000年商品房施工面积达74.79万平方米，增幅为54.9%，2001年为92.2万平方米，2001年增幅最为明显。
◎随着住房制度的改革和深化，1998年商品房销售面积为28.46万平方米，1999年为28.18万平方米，2000年为43.24万平方米，到了2001年剧增为64.8万平方米。
◎自去年来XX市的房地产价格持续上扬，楼市出现了空前的火爆。有些项目刚刚破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值为2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米，增幅达27%，大大超过了13%的年均增幅，一些楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上。
分析：房价的大幅上扬，预示着XX居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道，但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分，主要表现在：
1.XX人均可支配收入增长缓慢；
2.XX人均居住面积已超过国家标准，居住以不是昆山主要矛盾；
3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素；
4.2001年7月前国有土地的买卖操作不规范，自2001年后的人为因素导致房价上涨因素较多；
那么，以上泡沫的成分的存在是否影响未来XX房地产的价格走势？我们认为短期内（5年内）不会影响，这主要及与以下理由：
1.XX的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结，
其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此，保障地产升值的主要动能：资金、人流将继续存在；
2.XX房价是上海的1/2，苏州的2/3，因此还有价格的上升余地；而上海申博成功，带动迁移资金流动，离上海最近的XX 肯定得到惠顾；XX本地企业也会意识到即将到来的投资高潮，从投资环境和和成本分析的角度看，XX已较苏州有更大优势，势必在XX打下坚实基础；
3.主要依靠外来投资制成的XX经济，有了可持续发展的基础，那么房地产的投资回报也就有了保障，除非周边市场（上海、南京）发生重大转折，XX房地产市场将保持原有运行轨迹；
4.苏州近年来火爆的楼市也对XX的楼市产生了影响，成为导致楼价提升的原因；
5.楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成本的增加，也市楼价上涨的原因之一。
昆山市商业概况：
◎ 商业业态
XX经济以“外向型”为主，第三产业比重不断增长，商业发展呈蒸蒸日上之势。XX的商业是以老城区为基础向四周不断延伸，市场渗透力极强，表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带”格局，目前，商业体系仍以人民路商业中心为主，整体发展属于“第二代商业”业态。
◎ 商业特征
◎商业核心区相对较为集中，但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和“亭林路”为主，
◎商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所；
◎商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围；
◎商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。
◎ 商铺市场
◎市场供应量增大，市场投放集中。在售项目80%以上均有商业铺面，各项目对于商铺产品目前只做意向登记，没有明确的市场报价，开盘时间不约而同地定在12月份；
◎商铺投资意识强烈，需求市场旺盛。今年上半年，市区非住宅商品房销售面积比去年同期增加了169.5%，交易量呈火爆之势，比去年同期翻了一倍还多，创历史最高水平；
◎从产品方面来看，以独立商铺为主，商铺开间4-5米居多，进深一般在10米以上，以14米居多。出售方式均为一二层整体（上下层价格相同）出售，市场均价为8000元/㎡左右。
二、市场消费心理
2000年---2002年XX房地产市场主要客户群分析：
◎改善住房条件的本地客户
◎外省市在昆山经商的民营企业主、个体劳动者
◎合资企业及台资企业的台籍干部
◎外资企业主管和白领阶层
◎近两年存在部分浙江企业和个人投入大量资金炒作昆山楼盘
◎来自全国各地及境外的投资客商（台湾最大的半导体企业台机电入驻上海、台联电入住苏州必将带动相关产业下游厂家纷纷在周边设厂，并延伸至房地产业）
消费者项目认知程度概况
◎消费者90%采取银行按揭贷款的方式买房，因此比较认可楼花预售的方式；
◎消费者注意因素依次为：价格、楼盘质量设计、环境、出租率、地产商实力、物业管理；
◎消费者普遍对楼盘买卖的各项国家规定比较忽视，很少注意开发商五证是否齐全。
三、区域价格及决定因素
1. 昆山市各区域楼盘售价
市中心区平均价：多层2900元/平米
高层3000元/平米
城西平均价：多层2300-2500元/平米
别墅3000-4000元/平米
城北平均价：多层2000-2800元/平米
城东平均价：多层2500-2800元/平米
高层2700-3300元/平米
2. XX市各城区主要楼盘分布图
四、对配套的市场需求
商铺产品的设计和周边能源状况，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大，投资者考虑范围较大。
商场楼层功能定位的说明 :
逛、购、娱、食功能的统一
大型购物中心以流动人口为销售对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲，旅游者存在着即兴购买。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据有关部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为40~60分钟，成人为90~150分钟。按此推算：顾客在商场停留的时间不会超过2.5小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客离开购物环境，终止购物活动。
基于上述两点，购物中心不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。顾客可以在里面购
孩玩乐，各得其所，这是目前许多百货商店所不能比拟的。
专题式商场的概念
近年来，国内大型商场经济效益不佳，有人把主要原因归结为大型商场增建过多，分流了购买力。但也有专家认为国内大型商场普遍经营无特色，价格偏高是生意冷淡的重要因素。
专题式商场是围绕着某一类商品展开服务，强化了消费者特定的购物意识。例如“黄埔新天地”内就包含了五个专题式商场：占地4000平方米的“文化城”是一个展现图书、文化、文具的专题商场；“时尚坊”网罗了世界各地的时装名牌；“良缘阁”包含了结婚所需的一切内容，从地产代理、室内设计装修、家具、电器和床上用品，乃至婚纱摄影、蜜月旅游应有尽有；“荧幕圈”是家庭娱乐和综合娱乐中心；“中央汽车世界广场”只卖一种商品—汽车。
这种商场将同一类商品集中起来，比较容易塑造出商场的个性，提供了一种舒适的购物环境，使购物成为一种消闲，增加了顾客的购买兴趣和欲望。总的来说，专题式商场有一定的发展空间。
第三章项目产品的定位开发报告
一、项目总体资金预算
二、效益控制
三、首期资金投入计划
四、项目产品进入市场的时机建议
五、项目产品开发策略：
商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8
种形式。各主要业态选址和经营特征如下。
1、百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场
超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
4、便利店（方便店）
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。
（6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。
5、购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。
（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
（4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。
（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。
（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。
6、仓储式商场
仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。
（1）在城乡结合部、交通要道。
（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。
（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。
（4）商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。
（5）店堂设施简朴、实用。
（6）采取仓储式陈列。
（7）开展自选式的销售。
（8）设有较大规模的停车场。
从选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等因素开发商基本对拟开发的商业地产有定性的判断，该物业打算做什么即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化的竞争策略。
六、项目产品定位策略：
前言：
随着经济发展和人民生活水平的提高，商品零售类别和结构发生了新的变化：家居装饰用品及家用电器成为新的消费热点，居民文化需求提高，娱乐类、文体用品类零售额不断上升，消费心理个性化、品牌化、时尚化等趋势日益明显，商家必须为消费者提供商品定位准确的特色经营和专业服务。未来大型商场的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，以独特的经营模式、经营内容和经营管理方式吸引消费者。目前国内已形成了百货店、超市、便利店、专业店、专卖店等业态多样的商业格局，但比较缺乏集购物、休闲、饮食和娱乐于一体的大型购物中心。
消费群体资料分析显示：消费者的文化层次和生活素质越来越高，中等收入阶层人口和家庭数量日益增多，人口密度增加较快，旅游群体得到进一步扩展，对定位在中档的大型综合百货超市需求将日益增加。消费者面对琳琅满目的商品和繁多的广告，增加了选购难度，令商家要为消费者提供商品种类齐全、购物环境舒适的购物场所。在生活节奏加快、城市区域扩大和交通堵塞情况下，消费者需要缩短购物时间，提高采购效率，因而商家要为消费者提供一站式购物环境。
专题式综合购物广场坚持百货商场规模大、品种齐、价格平、功能全、服务优的经营特色，采取集休闲、购物、饮食、娱乐于一体的一站式主题综合购物百货公司这一代表零售业发展方向的经营业态。选择中等收入家庭作为主要服务对象，同时努力争取低收入阶层，吸引高收入阶层，最大限度地争取客源，由婴儿、儿童、年青人、成年人至老年人皆是目标顾客群。
业务策略：
经营哲学：顾客至上。
服务宗旨：以合理价格为顾客提供完善而优质的生活必需品。
优质服务：引进世界流行的综合购物百货店概念，店铺设计注重拥有更广阔的空间，并揉合舒适光线，为顾客提供一个舒适的购物环境。
高效营运系统：利用电子数据联通交易(EDI)系统及供应商管理存货计划(VMI)系统，加快回应顾客的需要，并为供应商提供有关商场的最新资料，降低成本，提高营运效率。
常客计划：为顾客提供一个新形象及无尽的购物乐趣与方便，将适时推出常客奖励，提供特别优惠，以回馈忠心顾客的长期支持，并巩固稳定的顾客群。
竞争优势：
专题式综合购物广场实施以合理价钱为顾客提供完善而优质的生活必需品的经营发展战略，除了为市场提供优质的服务、物超所值商品及多元化商品种类外，还向厂商直接采购货品和通过营销网络大量订购品牌商品，利用EDI及VMI之帮助，加强成本控制，提高营运效率，将极大地提升企业形象和综合竞争力。
专题式综合购物广场以全面科学化管理及利用营运分析数据，加上采用直接采购商品策略，享有合理的价格及颇具规模之经济效益，使顾客受惠。另一方面，透过电脑化数据分析，如利用销售终端系统、电子数据联通系统及举行定期的市场调查，不断调整商品组合，从而迎合消费者不断变化的需求和喜好。
采用综合购物百货超市形式经营，以合理价格提供一应俱全及多元化的货品给顾客，售卖货品包括男女服装、婴儿及小童用品、衣服首饰、家庭用品、文具精品、体育用品、家用电器、家私、超市食品及美食广场所提供的环球美食。在商品采购策略上可利用庞大的采购网络，大量采购各式各样的货品，以价廉见长，和其它零售商家实行差别化经营，形成自身的鲜明特色。
除奉行质优及价廉物美的商品策略外，综合购物百货店亦重视店铺的购物环境，使用全开放式的购物货场和商品陈列布置，让顾客在舒适而广阔的环境下能百分百接触各类货品及随意挑选合心意的货品。坚持“顾客至上”的优质服务经营理念，不断推出并提供一些增值服务给顾客，例如会员计划、顾客特别购物日和网上购物等服务，为顾客提供全方位、最贴心、最周到的服务。
前景展望：
专题式综合购物广场以全新的市场经营理念为消费者提供廉价的商品，周到贴心的服务，优雅舒适的购物环境，必将成为引领消费潮流，演绎时尚风采的现代百货商场。综合购物百货店引进国际先进的商业业态和管理经验，形成独具特色的商业文化，为市民提供高品质的商品和服务，有助于提升整体商业水平，对促进商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都具有重要意义。
因此，本项目商业部分定位为专题式综合购物广场。
第一节：目标客户群所定及分析
1、目标客户群定位：
本案商场类物业的目标客户群可划分为隐性目标客户群和显性目标客户群二大部分。隐性目标客户群是针对商场本身的氛围与形象以及货品的数量丰富与否，独特与否吸引而来的人流类型而提出的。而显性的客户群是被本案所能供给的良好的创新的氛围与场地，以及大量人流量等先决条件所吸引购买或租赁本案商场来经营的大大小小的各类型商家和投资者。
2、目标客户群描述：
1、隐性目标客户群：
这部分主要描述的是进入商场购物娱乐的人流，应该包括各种各样的人：省内省外的人、旅游者、台湾人等，而且本案要达到的目的是，使来过本案的人都能成为回头客、熟客，是显性目标客户进入的前期和基础。
人流类型目的
人流类型目的
省内（市内）人流使其成为熟客、成为其出行休闲购物首选地点
旅游者旅游之余最值得到的购物地点
台湾人使其认知到这是XX的一个最重要标志性购物中心
2、显性目标客户群：
由上表的市场情况可知，XX市主要商场的商家进驻类型较为齐全，但还是要偏向服饰、皮具、家电等物质消费品为主，而较为新型的商场均设一家主力店存在，以作为吸入人流，从而达到更多商家进驻的目的，另外，在商场中进驻餐饮业，亦是新推盘商场的做法，以丰富精神和时间消费，丰富商场的消费类型，但目前尚属于初级阶段。而对于娱乐业的引入，目前商场物业来说尚属发展阶段。
由上表可得出，本案显性目标客户群主要由：国内外知名品牌店、酒吧、茶秀、娱乐业、餐饮业经营者、投资者组成。
①国内外知名品牌店
此类商家是属于庞大的连锁经营的专业集团，其实力、资金较为雄厚，其进入本案一般以中等规模的店铺面积进驻，其经营货品档次高，价格中等以上，类型以中高档男女服饰、名牌皮具钟表、珠宝、连锁美容等为主。
该类知名品牌商家进入，有利于本案档次定位的提高，使整体的形象更佳。
②酒吧、茶秀、娱乐业、餐饮业经营者
此类型商家的规模有中型，也有小型，有集团经营也有小型公司经营，有效填补了城内真正将购物、休闲、娱乐、餐饮融于一体的综合商业中心的空白。
③投资者
投资者是每一个成功的商业物业不可缺少的一部分客户，本案邀请国际知名品牌进驻，将达到提升物业档次的重要作用。
第四章对当前规划设计的建议
一、整体规划的调整意见
建议原则
◎“主题性”原则
◎“互动式”原则
◎“开拓、创新”原则
◎“可持续发展”原则
◎整体性、战略性原则
◎效益的最大化原则
二、项目策略总建议：
1. 功能性卖点：从项目自身挖掘出来卖点，在整合营销中体现持久性；
2. 非功能性卖点：从项目以外的方面挖掘卖点，在营销的各阶段体现出阶段性；
3. 卖点的独创性：以差异华竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点；
4. 逆向思维与反向思维：能够跳出楼盘谈楼盘，跳出卖点谈卖点；
5. 策略的整合性：将卖点贯穿整个营销全过程，确定了卖点以后推出系统的整合方案。
附：产品建议
i. 商铺
◎ 商铺如考虑做三层以上，则一层做半地下设计可以提升二、三层以上的价格。
◎ 必须考虑商业步行街与整体商场的分区，所经营的项目必须做到明确的划分。
◎前期积极招商，形成整体商业业态划分的统一。
◎必须给项目定出明确的主题或项目定位，在建筑风格上融入经营理念，比如：同样是商业旗舰，我们是做这里的世纪金花还是中大国际，都需要我们去考察市场的消费能力与自身的运作能力。
◎采用“导入式设计”以便于最大化的吸引人流、聚集人气，是影响本案将来的经营情况的重要因素。在导入式设计中，可在广场上养殖广场鸽来增强项目人气，提升项目品位，吸引大量人士聚集。
◎物业管理以专业理财、投资顾问作为专业优势，主打资本、运作、经济、回报。
ii. 住宅
◎面积大小在70---150左右适当调整，主力户型以两室、三室为主。也可考虑局部的复式或跃层。
◎窗型主要采用飘窗、大采光落地窗。当地基本没有采用飘窗、大采光落地窗。
◎每户都要考虑设玄关。
◎必须要求达到采光、通风、明厨、明卫。
◎物业管理以物业经理、物业顾问的形象出现（除保安），最好考虑知识型女性。
◎针对当地火爆的租赁市场、本案优越的地理位置，物业公司应提供全程托管、全程理财以高效率的投资、理财功能作为项目的核心竞争力。
iii. 酒店/公寓
◎在适用性上提出“产权式酒店”的理念，可商可住，还可作为投资，增强项目的适用性。
◎在功能性上体现出SOHO的商务功能，为外来企业小型办公提供良好的平台。
◎考虑到项目不同的人群需求。户型面积可分为三个阶段：40---70㎡为一个阶段，90---110㎡为一个阶段，120---150㎡为一个阶段。局部可设计为跃层。在产品设计中，原则上户型分为大、中、小三种面积，这三种面积满足的客户群体分别为投资者，都市新生代群体，感性消费群体。其中中、小户型的比例约为1：1；大户型主要设计成复式或跃层，基本设计在最高层，比例占的很小。
◎整体全装修，装修风格上体现江南特色。精装修房的特点在于能够提升资金的回笼总额。有标配与非标配可供买家挑选。原则上不建议进行菜单式装修，因为在后期的交房中会产生很多不可预见性因素。
◎配套加入水系大堂，体现出项目的江南特色、品位档次。
◎入口部分提供“泛会所”，为业主配备健身中心、业主茶吧或咖啡屋、多功能商务厅及娱乐设施。
◎屋顶配置园林绿化景观、游泳池、花园式餐厅、会员式服务，使入住的业主体会项目的尊贵与品位。
◎建立管家式家政服务体系可为业主提供特色服务。
第五章项目整体组合营销策略设计报告
一、项目总体整合营销思路
二、总体操盘计划、步骤
按照最优组合，顺序如下：
第一阶段：商业部分
◎“整商零售”，整体商场在这部分中，带租约一起销售，卖点就是非常稳定的投资回报率，可以考虑最先运作；
◎商业步行街独立商铺由于既可自营又可投资，适用性比较强，可考虑放在第二步，为的是避免投资型客户与整商冲突的矛盾；
◎绝版拍卖：选出商铺中的绝版位置进行拍卖，既可以将一个项目的人气炒到最旺，同时可以利用此次拍卖的新闻性将宣传效果最大化，并且很容易控制成本。所以从大的思路上来说，拍卖既可以放在最前面哄人气，又可以放在最后面提升价格。第二阶段：酒店式公寓：
说明：点式楼的操作重点在于“横卖”与“竖卖”。
“横卖”指的是在同一楼层当中卖户型；“竖卖”指的是同一户型中卖楼层。其中的主要操作因素是价格。我们可以先推出1/3的楼层来试盘，如发现哪一户型卖得特别好，就迅速提价；相对滞销的户型就快速调整。
◎一开始就以操作中小户型，建立鲜明的个性形象。以中小户型为主体，使项目快速热销实现资金的快速回笼；
◎项目进展到中期，销售针对目标客户群进一步实施促销策略，在项目已奠定个性的形象后，转入进行实效的卖点诉求，如提升产品附加值，在保证均价前提下加快销售速度，成功拓宽客户渠道；
◎然后仔细研究客户心理，有效进行房号管理。实现均衡销售，而不靠降价来消化尾盘。
第三阶段：住宅
说明：住宅的总价低、首付低，在项目中有较大优势，适用的目标客户群体很多，放到第三阶段销售可以避免与酒店发生冲突，同时，销售酒店式公寓的过程中就可以积累到大量客户。操作手法同酒店式公寓。
三、资源整合、资本运营计划
四、营销团队搭建建议
第六章开盘前期营销推广策略设计报告
一、项目营销推广主题的确定：
主题：新消费主义与新经营主义
二、项目营销推广主题的内涵
1．核心价值描述。
以新消费主义革命为核心，同时启动新经营主义革命和新都市主义革命，并从本质上提升本案标志性综合商业物业的形象。开发出XX市真正将购物、商务、休闲、娱乐、餐饮融于一体的具有旗舰地位的标志性综合商业中心。
2．核心价值诠释。
新消费主义革命
超常规性价值体系新都市主义革命
本案核心价值
投资价值及体系商场物业升值空间
公寓物业升值空间
2．1超常规性价值体系
2．1超常规性价值体系
本案核心价值体系的中心将落于本案1至4层的部分的商场及公寓楼物业，重点考虑以2、3层的经营定位发挥其最大的价值潜能，以带动1、4层的休闲娱乐物业形成超常规性、超强辐射性、高投资附加值的效果。
基于本案的现状及自身特点我们提出新消费主义革命、新经营主义革命，以求以本案2个类型的物业作为2个平台，分别引入和倡导上述2大主义的革命，使得本案在同类物业中树立一个继往开来新模式的领导者角色，完善和超越现实同类物业，填补昆山市中心的一个市场空白，同时也作为城中一个重要的商务推进系统。
A、新消费主义革命
本案引领一种打破传统“消费=购物”模式的新消费模式，转换到一种工作之余的精神放松与物质消遣，即“消费=娱乐+美食+购物+休闲”的新消费主义革命。因为这种观念早已存在于大众消费者心中，尤其是年轻一族，只是没有相应的配套空间将其激发出来。而且，昆山的商业物业，特别是市中心一带，这是一个市场弱点，而本案的商场物业所能够提供的是一个昆山市前所未有的，新颖的休闲消费方式的整合资源的平台。扮演一个激发普通消费者内心向往和提供满足这种向往的场地空间商业物业，而再引入一种全新的心情消费照顾系统，使到来的消费者感受到一种方方面面都能被照顾的氛围，这个系统可以从各方面考虑，例如可提供酒吧、茶秀、咖啡屋、沙龙等娱乐休闲设施。
B、新都市主义革命
引入酒店式生活环境：
层次一：个性+共性
层次二：便利+智能
提倡高档次的生活文化空间，人性化的商务设施体现在五星级的商务服务及设施，及人性化的体贴关怀设施，倡导以人性化的全方位系统为基础的专业化商务空间革命。
上述从而引出本案特有时间消费及精神消费的革命模式，即人流到达商场即便未购物，亦可得到一种精神上的享受，在这一段时间，享受本案的休闲、娱乐设施及表演、做秀等活动及现代化的人气聚集商业氛围。
2、2投资价值体系
针对本案的商场商家更深层次以及投资者客户群的考虑，我们提出核心价值的第二个组成部分—投资价值体系。
本案营造了新消费主义革命、新经营主义革命，由此引出一个超常规性的大型综合性商业物业，因此就带动了其投资价值，使本案物业具备了较大的升值空间。（这也是每一个商场物业所具有，只不过本案的这个空间更为巨大），其基本脉络是由商场的升值空间带动公寓楼物业的升值空间。
3、本案商场目标客户群的消费心理研判及需求分析
3、1隐性消费目标客户群的消费心理研判
通过对隐性客户群的定位描述，得出其消费心理有如下特征：
消费理念开始转变，开始提倡享受消费的主动消费，开始接受假日消费理念，认同消费不单只购物，而是娱乐、购物、享受、休闲的精神、时间以及物质消费的观念。
对其消费心理的预测，他们将越来越将消费行为，当作是日常享受的一部分。
消费行为上将会追求质量与时尚及个性的消费。
消费习惯上将倾向于丰富的货品，集吃喝玩乐于一身的场所。
消费理念将变为主动消费和休闲消费为主要模式。
3、2显性目标客户群的消费心理研判
其消费心理如下特征：
其消费行为由于投资额相对较大，因此较为谨慎，对价格性能比要求较高。但由于物业品牌的支撑加上宣传广告的影响必然能够拉动销售的火爆。
其消费习惯倾向于购买或租赁人流旺盛的商业区域。
4、目标客户群的需求分析
4、1隐性目标客户群的需求分析
本案对隐性目标客户群的吸引力的前景是本案招商顺利与否的一个前提与基础，本案产品设计主要是为了照顾和贴近满足基本消费者的需求，其需求分析如下：
其所需求的是一个大型的，新颖的集购物休闲娱乐为一体的大型场所，除购物外，能进行各种的休闲娱乐活动。
其需求也形成一种文化氛围，可以感受现代的消费文化和浓厚的时尚特色。
4、2显性目标客户群的需求分析
经分析，其需求预测如下：
一个易聚集人气，各项功能完善档次较高的物业
一个价格性能比比较优秀的物业
一个超常规的新颖的物业
一个可以看得到升值空间的物业
七、项目营销推广节奏“XXX广场”媒体投放计划
——策略执行计划
第一节：广告战略目标
1、销售增长目标
针对项目目前经营状况，开展相应广告活动，开拓和赢得市场，提升项目价值，提高项目经营业绩，实现项目潜在价值最大化，协助开发商获取预期收益。
2、市场拓展目标
通过系列广告活动展开昆山核心区内日趋饱和的销售市场，明确市场定位以及目标客户群，塑造自身特色，抢占市场份额。
3、品牌塑造目标
通过系列广告活动，树立项目良好品牌，使项目在推广的目标市场上形象鲜明，增强目标市场消费者对项目的好感，力求使项目成为标志性商业物业。
4、企业形象目标
树立良好的物业品牌和企业品牌，扩大企业的社会影响力，改变成纯资金运作模式，使项目成为昆山市商业地产的代表作。第二节：广告定位
1、展示全新面貌
通过各种广告表现形式，开创物业崭新形象，营造物业特色商业气氛，达到不断积聚人气的目的。
主打广告语：XXX拥有XX的荣耀
副标题之一：资本?运作?财富?扩张
副标题之二：今日寸金买铺，明日寸土寸金
2、招商
邀请名牌星级店入驻，通过对星级店的广告宣传，提升物业档次。
4、酒吧、咖啡屋、茶秀、娱乐广场的诉求
通过本物业弥补了XX核心区休闲购物一站式商业空间独特形象的宣传，形成市场差异销售，不断烘托人气，达到整合市场资源、稳定经济收入的目的。
5、酒店式公寓的诉求
通过对本物业地段、交通、价格和物业管理等的诉求，推出迎合市场需求的酒店式公寓，弥补城内写字间的市场空缺。
第三节：广告创意表现
1、报纸
围绕本案广告主题，深化和突出这一主题，进行如下诉求：
⑴ 开创物业崭新形象，营造特色商业氛围。
⑵ 宣传中高档服装品牌
⑶ 旺铺招租。
⑷ 突出本物业为XX核心区休闲购物一站式商业空间。
⑸ 展现本物业地段、交通、价格和物业管理为迎合市场需求的酒店式公寓。
2、电台
由于XX当地出租车、家庭私人小轿车拥有量占一部分比重，所以可选择流行频道，对物业招商等信息进行滚动播出，以达到不断聚集人气的功效。
3、户外及户内
可根据不同节日、假日，对户外及户内进行全方位立体包装，达到切合节日、假日气氛，紧随时尚、不断革新、及时传递折价信息，借以吸引消费者的目的。
户外：墙体广告喷绘、门外立柱包装
户内：门内立柱包装、商场挂旗、POP即时贴
第四节：媒介策略
1、媒体分析研究
报纸：
⑴ 覆盖面大、受众广，可读性强，易形成市场声誉与口碑。
⑵ 权威性强，可信赖度高。
⑶ 报纸的不同版面具有不同的特定读者群，可以根据广告的诉求要点来选择版面。
⑷ 报纸广告可以传播一些详细的数据，这是其他大众媒体所无法取代的优点，这一优点尤其适合房地产广告。
缺点：
⑴ 报纸内容多，广告不容易引起注意，尤其是不同的广告登在一起，个别广告能够引起注意的可能性大为降低。
⑵ 报纸的时效性强，一般不具有保存价值，因此报纸广告的作用效果是短暂的，为了克服这个不足，应以一定频率连续在报纸上刊登以保证目标读者的接受率。
户外、户内POP
利用物业现有硬件设施，一方面节约广告费用，另一方面能够对物业特色进行全方位立体包装，形成较好的商业氛围。具体如：户外墙体广告、户外路牌广告等。
电视媒体
可在当地电视台黄金时期穿插一些电视广告、游飞字幕等。具体推广方案、预算目前尚需落实。
为了配合物业的整体营销推广，在节省广告费用的同时，又能很好的达到推广物业崭新形象，形成特色消费群体，故本次不做其他类广告创意推广。
2、媒体选择
报纸：以《XX日报》《XX晚报》为主
户外：户外墙体广告、门外立柱包装
户内：门内立柱包装、商场挂旗、POP即时贴、墙体广告喷绘
电视：XX有线电视台1、2台
网络：自身企业沙龙网站、XX视窗、上海热线、房产网
3、媒介组合策略
初春阳光明媚，温度升高，正是服装换季、人们扩大户外休闲娱乐、投资、活动的好时机，阶段性布置2月中到6月初发布广告，配合房产信息专版发布小条招商广告及电视广告，结合节假日，布置户外广告宣传体。
4、项目推广费用
约占总销售额的3%
第五节：推广计划
阶段目标时间主要媒体安排其他媒体安排
报纸安排内容户外电视电台
场 2月13日
（周五）《XX日报》
整彩版 XX铺王隆重登场系列合适位置大型户外广告牌
3块 XX广播电台
12：00-12：40
《新闻午报》《社会广角》
栏目
2月20日
（周五）《XX日报》
整彩版 XX铺王隆重登场系列 XX电视台一周预热
2月27日
（周五）《XX日报》
整彩版昆山铺王华彩乐章系列
3月5日
（周五）《XX日报》
整彩版昆山铺王华彩乐章系列
3月12日
（周五）《XX日报》
整彩版今日寸金买铺，明日寸土寸金！
3月19日
（周五）《XX日报》
整彩版今日寸金买铺，明日寸土寸金
3月27日
（周五）《XX日报》
1/2彩版铺王清盘，商住公寓再掀高潮
商住公寓
3月27日
（周五）《XX日报》
1/2彩版高档商住公寓限量发售预约登记 XX电视台一周预热
4月9日
（周五）《XX日报》
整彩版高档商住公寓预约登记
4月16日
（周五）《XX日报》
整彩版高档商住公寓限量发售预约登记
4月29日
整彩版产权式酒店-您的酒店 XX电视台一周预热
4月30日
（周五）《XX日报》
整彩版产权式酒店“黄金眼”
5月7日
（周五）《XX日报》
整彩版产权式酒店再掀高潮
5月14日
（周五）《XX日报》
整彩版产权式酒店“黄金眼”
5月21日
（周五）《XX日报》
整彩版开盘商业百年论坛活动
6月4日
(周五) 《XX日报》
整彩版产权式酒店-您的酒店
6月18日
(周五) 《XX日报》
整彩版产权式酒店“黄金眼”
6月25日
(周五) 《XX日报》
整彩版清盘活动
费用小计29900×17=508300元（整彩版彩版） 50万全年待定 3万全年
期间可适量穿插一些报眼，规格6.5㎝×17㎝，预算：4133元 / 期，共5期
小计：20665元。
总合计：1，058，965元（未包括电视广告费用）
说明：
1．报纸广告：以上费用均为报价，可优惠到8折左右；
2．户外广告：由于具体路段、具体面积、具体投放时间无法定出，50万/年的费用为参考价格；
3．电视广告：XX电视台房地产栏目正在变动，具体报价目前没有出来；
4．整个广告推广计划将根据实际具体操作情况，每月制定出详细预算清单计划，并提前做出相关的SP活动宣传、广告内容、平面设计等计划。
八、项目营销推广模式
（保守策略）
1、可整层销售也可分块销售，必要时可以租待售（租金以后可抵房租）；如果客户意向“整层或半层”租赁的情况下，我们可以采取“先租后售”，可以先“热场”——“哄场”，让整栋楼火起来，又可以让客户充分体验了“投资回报”。售楼员可以挖掘一些老客户。
2、采取“赠送”活动。赠送商铺店位的装修及品牌的引进介绍、品牌培训，同时相应的销售价格比例提高或赠送“租期-----品牌效应”的期限。
3、采取“5年后回购”政策。给老客户一定的信心，给新客户更多的回报。作好永泰田的品牌！
4、在物业收费上也可以采取送“一定期限的商业管理费用”等优惠政策。
5、根据定位可以采取开设“拍卖政策------制造宣传气氛，加大力度”。即根据定位每层在确定的阶段进行“销售拍卖活动”；给新老客户增添信心及回报的期望值。
九、项目营销推广执行方案：
XX广场楼书方案
主题：商业百年
理念：资本·运作·财富·扩张
背景：以中国和世界商业模式的发展的全过程为大背景，XX为小背景
思考：从这个角度来说明,可以把我们的项目讲的很透,同时还能够传达商业文化的精神与内涵,这才是一个高度。商业百年重点体现的是一种商业文化和商业精神，而绝不是简单意义上的投资与赚钱。商业百年是我们对商业文化的高度概括。
线索：商业开始---商业模式的形成和发展---商业创新带来的进步---目前与未来新的商业模式展望---本项目对于新的商业模式的应用
故事：开始时从解放前的“徽商”“晋商”谈起，讲述创业史，接着讲述建国后到文革时期的市场状况和80年代改革开放产生的巨变，从90年代开始的各种商业模式“百货商场”“批发市场”“便利店”以及优劣势，重点讲述改革开放后涌现的温州人、浙江人、客家人以及国外的各种商业发展模式进入到中国产生的反响，最后讲述本项目的优势实际是上述各种商业模式的最优类型。
物业：物业管理以专业理财、投资顾问作为专业优势，主打资本、运作、经济、回报。
分支篇章：下面以分支篇章阐述项目特色及优点（略）
◎区域决定价值
◎商业实现价值
◎环境体现价值
◎机遇创造价值
◎品质保证价值
◎品牌成就价值
◎文化象征价值
（附件二）
XX广场围墙策划方案㎜
总框架：分为三个部分，与楼书“商业百年”紧密相连，丝丝入扣。
第一部分：体现XX房地产开发公司经营理念
第二部分：体现XX广场主题性、综合性
第三部分：以版画的形式描述商业发展的各种阶段
宣传口号：
1.省钱只是精神，玩钱才是境界！
2.今日寸金买土，明日寸土寸金！
3.日进斗金---丰泽百世
4. 资本·运作·财富·扩张
一份商业地产前期策划合同书
一份商业地产前期策划合同书 项目： (以下简称本项目) 项目地址： 委托方： (以下简称甲方) 地址： 电话：传真： 受托方： (以下简称乙方) 地址： 电话：传真： 甲、乙双方经友好协商，达成甲方委托乙方为本项目商业策划、独家招商及物业管理工作之协议。依据中华人民共和国法律的有关规定，具体协议内容如下： 2. 甲方权利和义务 2．1本合作协议签订后，甲方根据实际需要向乙方提供有关本项目的详细资料。包括产权证明，商业公司资质审查、工商营业执照等相关法律文件； 2．2提供给乙方本项目方案设计图及建筑材料简介； 2．3提供给乙方本项目的销售方案和商铺分割方案 2．4协助乙方向有关政府机构查核有关所需文件；
2．5就本项目招商推广宣传工作提供以下现有材料及资料(如有)： 售楼书/招商资料； 效果图（室内及室外立面）； 建筑模型； 展板； 现有的建筑设计方案 其他甲方应该提交给乙方的材料 2．7所有有关招商推广宣传之平面设计和印刷制作费用，包括印制招商书、录像带制作、横幅及单张制作等，均由甲方负责承担。2．8所有有关招商推广所须宣传推广及公关费用，包括广告宣传费、展销会、新闻发布会、酒会、促销活动、开业剪彩以及其他招商推广活动和邮递费用等，均由甲方承担； 2．9甲方可使用乙方的CI形象作本项目宣传之用。乙方向甲方提供乙方公司CI形象授权甲方使用的授权书。 3. 乙方权利和义务 3.1本合作协议签订后，乙方应实时开展本项目的各项工作，所有相关本项目的设计规划审核、商业定位、市场调查、及协助各方工作均由乙方策划统筹，但具体方案须事先经由甲方确认同意后方可执行；本合作协议生效后，乙方需实时开展本项目的各项招商工作，招商方案由乙方策划统筹，但具体方案须事先经甲方确认同意后方可执行； 3.2乙方提供本项目前期策划时间进度表，经甲方确认后执行；由乙方提供本项目前期招商工作、招商工作时间进度表，经甲方确认后执
商场推广策划方案
商场推广策划方案 【篇一：商场活动推广方案】 红苹果家居广场活动促销方案 第一部分：活动策划第二部分：活动执行 第一部分：活动策划：一、推广目的 1、提高红苹果家居在鹤壁消费人群中的知名度，传递红苹果的经营理念，市场定位、 商场的经营特色、地理位置等基本信息。 2、有效阻隔竞争宜佳11.27号的消费人群，让消费者尽量观望家居行业卖场动态，延 缓实际购买行为； 3、短线：为本项目11.27前蓄积人气和有效消费人群，形成对红苹果的期待，并完成 11.24-11.25日两日的提前准客户销售，实现终端拦截，实现本次活动销售业绩。 4、长线：提升红苹果家居品牌在鹤壁家居市场的层次，奠定品牌在消费者心中的高端 品质，拉开与其他竞争品牌的差距，为后期高端借力营销做基础。 二、活动主题：苹果红了 活动副题：认识红苹果品味红苹果体验红苹果情定红苹果 三、活动时间：2011年11月14日-2011年11月27日 2011年11月14日—2011年11月19日（活动广告宣传阶段）2011年11月20日—2011年11月26日（活动销售阶段） 2011-11-27（活动收官阶段） 四、活动广告宣传策略： 1、广告宣传媒介选择 电视、报纸、短信群发、dm单、pop、户外广告牌、高档社区宣传位，高端场所宣传位、流动车体广告 2、组建红苹果派送团队（针对鹤壁市消费人群，选择合适的社区、广场、公园进行实地派送红苹果，以达到新奇、神秘的宣传造势效果。） 3、广告宣传媒介投放时间：2011年11月16日——2011日11月27日 4、投放数量：dm单每日建议投放量需在3000份，红苹果派送1000个。
商业地产活动方案
商业地产活动方案 【篇一：商业地产策划案例(购物中心)】 商业地产策划案例（购物中心） 商业市场调查报告 第一章项目名称 ☆☆☆☆☆：诸城市爱民购物广场 ☆☆☆☆：诸城市爱民购物中心 ☆☆☆：诸城市新爱民购物广场 ☆☆：诸城市爱联广场 ☆：诸城市三联购物广场 以上建议名称由甲方董事会批准，在未批准之前，本报告暂用“爱民 购物广场”一名，后文中用“本项目”或“爱民广场”皆指同义。 第二章项目定位与经营管理模式构想 一、项目定位说明 根据2005年5月2日至5月16日对诸城市场的调查资料汇总分析，对本项目的定位特作以下说明。 1、经营业态定位 针对诸城市场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场”。 这种业态是目前山东省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在 较长时期内不会被其他业态所取代。如现在风靡全球的家乐福均以 这种业态的成功即是一个最近的有力证明。台湾统一企业在进军大 陆零售业市场时，其旗下的“大润发”、“大福源”两个品牌皆是此种 业态的成功典范。 当然，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和“利群”、“百盛” 相抗衡。必辅配以其他相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为 经营核心，带动其他关联业种发展缔造新商圈的全新动力。（其他 关联业种将在下一节《 经营业种与经营商品定位》中作详细说明） 2、经营业种与经营商品定位 经营业种定位 超级大卖场及辅配业种以如下10个大业种为主力业种： ⑴超市（面积4000m2左右，经营单品应不8000个，涵盖所有百 姓日常生活所需）； ⑵家电（面积4000m2左右，经营所有家电系列）；
⑶轻型交通用具（摩托车、电动自行车、童车等）； ⑷家居（布艺、窗帘等家居装饰品）； ⑸餐饮（各地风味、kfc、德克士、迪迪汉堡等）； ⑹中高档品牌服装； ⑺中高档鞋帽、化妆品系列； ⑻儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等； ⑼黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列； ⑽药品超市及相关医药产品； 3、竞争策略定位 战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。在本项目的最强对 手中（百盛、利群），均有共同的弱势——餐饮，而且这个业种也 是当前诸城市场的空白点。因此，我们认为本项目的竞争策略应采 用避实击虚之策，即先用餐饮与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项“超市”争夺客源，再利用招商品牌与百盛的百货部分一争 高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。 4、商品定位比例关系： a、高档商品10%， b、中档商品70%， c、中低档商品20%。 二、经营管理模式构想 1、经营管理模式简述 准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本，而成功的管理模式 则是商场发展的保证。根据当前国内零售业态的发展方向与趋势，“超级大卖场”这种近年来发展出来的新型零售业态和模式，逐渐成 为新的商业主流业态，因为这种业态是零售业态向顶级业态（shopping mall）发展的必由之路。因此，为了让诸城的商业发展 驶上快车道，提升诸城商业文化水准，本项目将采用这种业态与经 营管理模式来运营。本项目所推行的管理模式，更多地借鉴“家乐福”，而且通过“超级大卖场”的吸客能力，发展出其他复合型业态， 如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在引进的这种复合型业态业 种上，其管理上推行“统一经营，集中管理”的方式。在购物广场的 统一架构下，全面推行“管理八统一”，以提升购物广场的市场竞争 力和发挥规模效应，并有效提高经营水平。管理“八统一”即： ⑴统一布局规划； ⑵统一店面形象；
商业地产策划岗位职责
商业地产策划岗位职责 1、商业地产策划岗位职责 1、项目开发的全程策划、方案制定及执行，负责商业地产招商运营相关文案起草、全程策划及执行； 2、与合作单位及上海市主要媒体保持良好的沟通及协作； 3、熟悉上海市相关市场信息，能进行高效的市场调研及分析，能对市场变化及时做出应对策略； 4、与公司内部各部门保持良好的协作沟通。 2、商业地产策划岗位职责 配合策划主管负责以下工作： 1、负责房地产项目开发前期策划的工作，如项目定位分析、投资收益分析、人文景观设置建议等； 2、负责房地产项目开发的后期营销策划的工作，如项目概念定位的成功演绎、各类营销手法的运用； 3、负责与相关媒体对接，搞好公司各类推广项目，做好活动的策划，包装，宣传，跟进等实施工作； 4、撰写全程策划报告、定位报告、规划建议、执行报告； 5、负责对销售及招商策划进度进行动态掌控。 3、商业地产策划岗位职责 1、负责公司房产项目、活动等方案的策划与文案撰写； 2、撰写策划方案，完成项目的整体策划创意、设计与提案等； 3、协助同事完成企划活动现场落地相关工作； 4、负责部门各类档案和其他相关资料的的收集与整理。
4、商业地产策划岗位职责 1、根据项目实际结合市场情况，制定项目招商策略及推广方案； 2、对项目媒体策略、媒体诉求特征、市场形态进行分析并提出建议； 3、对招商活动全程策划及组织实施提出可行性意见。 5、商业地产策划岗位职责 1.负责对项目进行市场调研、分析、撰写市场报告，制作推广方案及跟踪实施。 2.负责对项目的执行进行监督、掌控，项目招商不同时期的战略布局，运营制定。 3.负责推广项目与媒体对接，做好运营、推广、宣传。 4.协助项目总监与当地政府、媒体、合作方关系的协调及维护，完成项目的各项运营工作。
商业地产策划书范文
商业地产策划书范文 【篇一：商业地产】 ◆项目概况 江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)A出入口。项目贯 穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米;二期为330米。江南新地分 为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个 停车位。 u项目定位 针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。 地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。 ◆经营成绩 自从广州江南新地2009年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚至达到8万人次;月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米!给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运 作的一个奇迹。 ◆项目成功的原因
商业房地产项目前期策划方案
目录 中文摘要 (5) 第一章市场分析 (4) 一、宏观环境因素分析 (6) 1.1某经济现状及发展趋向分析 (6) 二、某房地产市场分析 (8) 2.1某市房地产现状及趋向分析 (8) 2.2某房地产市场供求分析 (9) 2.3房地产市场价格分析 (10) 2.4房地产市场空置简析 (11) 2.5各区房地产市场特点及趋势 (11) 三、项目提案的原则及思路 (14) 四、商用物业发展的要点分析 (15) 4.1商用物业的类型 (15) 4.2商用物业的特征 (16) 五、广州商用物业的发展轨迹 (19) 六、某市商业环境分析 (20) 6.1商业布局总体分布 (20) 6.2主要商业物业竞争格局分析 (21) 6.3 2001年-2002年某市商用物业销售市场的简析 (22) 6.4现阶段商用物业销售市场的总结 (24) 6.5商用物业市场的发展趋势分析 (25) 6.6商用物业市场存在的现实问题 (26) 七、某商业经营及市民消费行为分析 (28)
7.1某商业经营及主要商业项目销售额分析 (28) 7.2居民收入水平和消费结构分析 (29) 7.3某市民消费心理分析 (31) 7.4主要商业地段经营者分析 (33) 八、针对性的区域商情调查 (34) 8.1调查目的 (34) 8.2五星商圈主要街区功能分析 (35) ⑴龙城路街区功能分析 (35) ⑵解放路街区功能分析 (35) ⑶文惠路街区功能分析 (37) 8.3五星商圈主要商场经营分析 (37) 8.4近期同区规划的影响 (41) 九、客户群体分析 (43) 9.1目标客户群体 (43) 9.2目标客户群的需求分析 (44) 第二章项目分析 (44) 一、地理位置 (45) 二、项目规模 (45) 三、项目现状 (45) 四、项目的资源整合 (46) 4.1与城市规划前景的整合 (46) 4.2与商业发展最高经营业态的整合 (47) 4.3与商业经营功能的整合 (48)
购物中心父亲节策划方案与购物广场感恩节活动策划汇编
购物中心父亲节策划方案 活动一：父亲节大礼88元=200元活动内容：6月16日--6月19日在大家庭购物累计满200元（餐饮、娱乐、超市、大家电、手机、数码照材、黄金、铂金及特殊部位除外），到指定地点领取”爸爸卡” 一张，爸爸卡仅限6月19日在兴隆大家庭使用。顾客凭此卡在大家庭花88元，即可购买价值200元以下（含200元）的商品一件（不足200元，爸爸卡优惠差额不予退还），购买价值200元以上的一件商品，超额的部分由顾客用现金补足（小家电、健身器材、裘皮等特殊商品按比例收取）。 发卡时间：6月16日--6月19日用卡时间：6月19日换卡地点：各楼层发卡处用卡 细则： 1、此卡只适用于大家庭参加活动部位； 2、每张爸爸卡仅限购买一件商品； 3、此卡不 能兑换现金，用卡消费的现金部分不循环累计赠卡;4、现金消费退货时，需将爸爸卡或顾客所得优惠额一并返还商场;5、持卡消费，在活动期间退货时，爸爸卡与现金一并退还顾客;6、持卡消费，在活动过后退货时，只退还现金部分；7、此卡不得倒买倒卖;此卡受损、涂改、复印无效;8、本次活动由兴隆大家庭业务监察处负责解释。 活动二：快乐父亲节，儿女献祝福，免费中大奖，88箱精品啤酒送老爸活动内容：6 月19日，将在大家庭正门推出"爱要说出口"父亲节签名活动，参加活动的顾客可在签名布上写下自己对爸爸的祝福和名字，之后领取抽奖券一张，参加当日循环大摇奖活动。 全天分为四个抽奖时段:11:00 :/13:00:/15:00 :/17:00: 每个时段抽取22名幸运顾客，奖精品啤酒一箱；活动细则： 1、顾客需在指定的签名布上写下自己对父亲的祝福和名字后方可领取抽奖券一张（每人仅限领取一张，重复视为无效）; 2、抽奖券正面需写明持券人姓名及身份证号码; 3、持 券人需在抽奖券背面写明对父亲的习惯称呼和对父亲的祝福语，否则视为无效奖券;4、填写完毕后，将抽奖券投入指定的抽奖箱中;5、在每个抽奖时段前10分钟将停止抽奖券的投放； 6、每一个抽奖时段将抽取幸运顾客22名;7、抽奖顾客需在下一个抽奖时段前领取奖品，过时视为自动弃奖;8、此活动由兴隆大家庭负责解释。购物中心父亲节策划方案 活动三：品酒大赛活动内容：6月19日，将在大家庭正门进行品酒大赛，预赛中获胜的选手可以进入下一轮比赛，直到最后胜出。比赛共分三场：
房地产策划方案
房地产策划方案 1
第一章芜湖总体市场分析 一、芜湖历史沿革 芜湖,位于长江三角洲西北部、安徽省东南部,居华东中心位置,紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里,市区230平方公里;总人口220.26万人,市区65.88万人,流动人口10万人左右。 芜湖历史悠久,历朝历代均为商贾云集的商业重镇,尤以明清为最。明朝永乐年间,就有”十里长街”,以浆染、铁工、粮米、杂货聚散而闻名;清朝被辟为对外通商口岸,成为全国四大米市之一;民国前期被誉为”皖中之坚”、”长江巨埠”的美称。 芜湖位于长江三角洲西北部、安徽省东南部,居华东中心位置,紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里,市区230平方公里;总人口220.26万人,市区65.88万人,流动人口10万人左右。 二、芜湖总体经济介绍 近年来,经过大力实施外向带动战略,加速调整产业结构,芜湖经济得到了快速健康发展。全市实现国内生产总值218.77亿元,比上年增长9.1%;财政收入29.54亿元,增长12.4%;城镇居民可支配收入6025元,增长5.4%;农民人均纯收入2751元,增长3.5%。 芜湖市场潜力巨大,业已形成三大支柱产业－－新型建材、汽车零部件、电子通信制造业。商贸、旅游业方兴未艾。同时芜湖 2
又是皖南通信中心。芜湖是长江沿岸位于武汉、南京之间开放度最高的中等城市之一,是长江安徽省沿线和皖南区域经济贸易中心。芜湖人才资源丰富,劳工、技工、中级技术人员充裕,有高等院校8所,拥有一定数量的高级管理人员。 芜湖是华东地区重要的水陆交通枢纽:从铁路来看,是华东第二通道的咽喉,可直达15个大中城市;从公路看,205国道和318国道穿境而过,长江公铁两用大桥是中国21世纪初的标志性建筑之一。 芜湖第三产业依托古老商埠的传统优势,以建设区域性商贸中心为方向,相继发展了中山路步行街、凤凰美食一条街等一批精品商业街市,鸠兹广场、九华广场、吉和广场等城市亮点极大地增强了城市的观赏性和吸引力。新建、扩建了一批区域性专业市场,长江市场园区、皖江水产品批发市场、峨桥茶市等市场发展完备,辐射力、集聚力日益扩大,芜湖已成为辐射华东、影响全国的物流中心。芜湖是中国优秀旅游城市,境内旅游资源丰富,小九华等佛教旅游资源名闻中外。配合黄山、九华山、太平湖旅游开发,芜湖着力建设旅游快速通道,构建了完善的城市旅游基础设施,芜湖市已成为辐射皖南、皖中等世界级风景区的旅游目的地城市。 三、芜湖房地产发展概况 从1997年开始,芜湖市房地产随着全国住宅消费的升温,逐渐体现出温和放量的过程,总体市场稳步发展。开工量虽然比上年开 3
精选商业地产策划方案范文
精选商业地产策划方案范文 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导
一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 五、项目销售时机及价格
商场活动策划方案模板合集
商场活动策划方案模板合集 制定详细的促销计划方案,一定要考虑全面,确保促销活动顺利而 有效的实施,下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。 商场活动方案1 今年9月25日是中秋节，距离10月1日仅仅5天，又值9月28 日某商场八一店五周年店庆，这种扎堆效应，潜在消费群体相对于单 个节日来说要多很多，同时为了应对某某10周年大庆，提前引爆并释 放消费高潮，因此对于我们来说，这是一次很好的提高门店销售额、 提升某商场品牌形象和应对某某10年大庆的好机会。 此次促销，应该做到参与促销的商品面广、数量多，力度大，利 用节日的双重性，促进商品的连带销售。 具体内容如下： 一、活动时间：9月21日(周五)——10月7日(周日) 二、活动主题：合家团圆渡中秋，龙腾虎耀迎国庆 三、活动范围：某商场商城及八一店、某商场购物广场、北园店 四、活动内容： 1.中秋活动：【超市中秋档期DM海报9月5日—25日同步跟进】 华信店中秋同步跟进 2.活动主题：月饼+红酒某商场携您度中秋 (黄金、珠宝、化妆品、大家电等特殊品类不参加活动) 3.活动时间：9月21日(周五)——9月25日(周二) 4.活动简述：因为商场现有品牌自行举行的折扣，某商场不承担 费用，所以广告宣传上突出“现有折扣上再送”，顾客心理感受是不 一样的，可以在不承担费用的基础上取得顾客认为比较实惠的活动力度，同时突出了中秋送月饼红酒活动，比较温馨，贴切节日特色。) 5.活动内容： 在所有品牌现有折扣上当日现金消费满200元，可凭购物发票或 小票再获赠“温馨月饼”一块。(单独包装，价值约8元) 当日现金消费满500元，可凭购物发票或小票再获赠“亲情月饼”礼盒一份。(价值约40元)
地产商业计划书范文
地产商业计划书范文 目录第一篇：旅游地产商业计划书第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板第三篇：商业地产运营项目合作计划书第四篇：商业地产第五篇：商业地产正文第一篇：旅游地产商业计划书 合作入股固定回报率年不低于10%，风险回报率高可达35%以上；在风景区有300亩开发用地，700亩绿化地，有50年使用权，位于新疆乌市南山，距市中心仅30公里，十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地，交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区…… 经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金），先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设，然后…… 计划书（草） XXXX年5月 目录 一、项目建设条件及可行性
项目开发建设优越条件 土地开发来由 地理位置及交通条件 自然环境条件 社会环境条件 区域房地产开发和地价情况 项目建设的可行性 项目建设的背景条件优越 建设的客源市场基础良好 区域的土地增值优势突出 所开发土地具有规模和价格的独有优势 产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种初期特价销售方式具有房价低的优势 二、项目初步开发思路和方案 项目初步开发思路 规划布置原则 规划功能布置分区 项目总体规划布置设想 别墅区 产权式酒店 体育运动潇闲园艺区 民族特色村旅游观光区
特色农家乐休闲园艺区 老年公寓区（未定） 项目主要建设内容 项目运行和销售方式 项目股东投资方式和组织管理 股东投资方式 项目开发组建管理 项目投资估算与所需启动资金 最低启动现金投资 一期工程投资估算 项目建设总投资 项目一期工程收益分析 钻石vip别墅开发 产权酒店别墅 项目总收益估算分析（亿元）第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板 商业地产开发项目商业计划书模板项目概要 项目公司 项目简介 客户基础 市场机遇 项目投资价值
商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流程
商业地产策划方案基本流程 第一部分商业市场调研 影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较
2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）、区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 （二）、终端消费者研究 1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。（三）、投资客户研究 1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。（四）、竞争对手研究 1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。 2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。 四、消费者消费习性探讨 1、基本结论： 消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等 2、专题研究 专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等） 专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯 五、项目经营方式论证 1、项目与同类型物业的比较论证 2、项目业态探讨与可持续发展论证 3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 5、项目设计标准及经营管理水平的论证 第二部分项目可行性研究 一、前言
商场营销策划方案
商场营销策划方案 一、市场分析：在我校发行的有关英语学习的报纸和杂志有21世纪报、英语周报、英语辅导报、疯狂英语等七种，竞争异常激烈，目前我又了解到学习报的英语版正在大量进入我校市场。据了解他们的销售模式只是单纯的在大学校园宿舍进行推销，但覆盖面不广，往往是各据一方。但后期报纸或杂志的发送成了最大的问题，往往出现发送报纸或杂志不及时，或报纸积压的问题，没有给学生留下好的印象。这对于刚进入我校市场的新东方英语是一个不错的有利条件。 二、推销对象分析： 推销对象：西北工业大学20XX级本科新生 对象总人数：预计本科新生在3600人左右 三、推销市场实地与人员： 四、宣传与推销： 宣传主题：读新东方英语，做未来的主人！ 推销宗旨：诚实守信，服务至上，让顾客满意！ 前期准备： （1）人员招募：考虑到前期推销的艰难性，我将招募比较有责任心的、想做的并且想执着地干下去的同学和朋友，特别是以前有过推销经验的同学和朋友优先。同时也要考虑到人员地域的分布和性别比列，将招募的人员分为5个小团队，其中一个小团队为女生，并选择能力较强的人为队长。 （2）人员培训及经验交流：作为推销团队，就应该有团队精神，同心协力将推销的事情做好。团队精神的培养需要团队成员更多的相处和彼此的了解。为了获
得更好的推销成果，掌握一定的推销技巧是不可少的。虽然个人的智慧或者经验是有限的，但积水成河，聚沙成塔，团结的力量是无穷无尽的，要求我们能够广泛的汲取经验并互相交流。除此之外，更要努力学习理论知识，多学习有关推销的技巧。 五、推销准备工作： （1）提前两天到校，制定推销详细规划步骤。 （2）协调组织成员，鼓舞士气！ 六、宣传推销阶段： （1）定点宣传：新生入学阶段，在宿舍的主要路口设接待点。为新生及其家长提供免费饮水并制作相应的宣传版进行平面宣传。同时如果条件允许可以适量地提供免费报纸。 （2）宣传与推销：新生入学的时段到新生宿舍进行宣传推销。 （3）抓住老乡会的时机，帮忙新生了解大学生活及英语学习，为新生对大学的诸多困惑进行解答，同时对英语的重要性和学习方法进行讲解，借助推销我们的报纸。 七、营销策略：重在抓住推销对象的心理。 （1）首先要给人一种亲切的感觉，自我介绍很重要，带上学生证是必须的，作为学长或学姐的我们要在新生们眼中是很值得信赖的。可以以学长或学姐的身份向他们介绍学校情况，像交朋友一般。交谈时要面带微笑，拉近彼此间的距离，言语中透露大学英语学习的重要性：作为我校的大一新生，进校后会有一个英语分班考试，这将决定他们在那个级别的班里学英语。讲清楚分班考试的重要性，快班的同学的英语老师较好，有利于他们的英语成绩的提升，更早的参加英语四
商业地产项目策划方案
竭诚为您提供优质文档/双击可除商业地产项目策划方案 篇一：商业地产营销策划方案 商业地产营销策划方案 ××商业城营销企划方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个 鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、
著名商场开业策划方案
X X商场开业策划方案[第一部分：活动概要] 活动主题： X X商场天长地久（9）服务月系列活动 主题要素开业优惠服务主题阐述主题突出了XX商场“为顾客天长地久服务”的服务心愿（可作为XX商场的服务理念）。天长地久之“久”谐音于9月之“9”，与开业的时期很好地切合起来。由此，可将每年的9月确定为XX商场服务月，并与每年年庆结合起来，开展一系列相关活动。备选主题为顾客服务，让心与心更接近
用优惠和真诚赢得感动用优惠和真诚服务到永久优惠天长地久，服务天长地久天长地久（9）月，服务久！久！久！……主题传达表现?贯穿于活动，形成主体表现。?有效地互动演绎及内容传达。?所有用品标示。?所有宣传表现。?社会影响与口碑传播。 活动概述： 活动范围昌吉市（为主）活动形式
以优惠活动为主，配合昌吉20周年庆、教师节和中秋节相关互动活动。基本操作规范具体安排为：9月6日开业并配合昌吉20周年庆活动。9月10日进行“祝福天长地久（9）”教师节活动。9月11日进行“团圆天长地久（9）”中秋节活动。 活动目的： 背景阐述超市化经营已成为目前商品零售的流行业态。而在昌吉市，长期以来，这一业态却没有得到很好的发展。甚至在当年乌鲁木齐大型超市好家乡开业时，昌吉市民也纷涌而至。由此可见，昌吉市民对大型超市的呼唤心态。如今，昌吉市第一家大型、综合的超市——XX商场诞生了，是顺应消费趋势并大有发展前途的。
在此前提下，我们在提升企业形象的基础上，加强、深化服务，以服务维系客户，树立“昌吉超市第一品牌“的形象，必然会有所发展。目前的阶段，对于品牌建立初期的吉瑞祥超市而言，开展深入人心的开业活动是必然、适时和必要的。活动目的提升形象，推进服务 活动预期目标我们的目标是：目标一：树立昌吉超市业第一品牌，新疆超市业强势品牌。目标二：通过本次活动，使之与国庆节相关活动形成持续呼应，运用形象的传播效应和活动的连动效应，促进销售。目标三：力争XX商场在昌吉的市场认知率达到90%以上，购买率达60%以上。 活动时间：2003年9月6-10月建议：之间可进行优惠促销活动，至10月份逐步形成价格巩固。
商业地产商业计划书
【引言】 商业地产是指，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。 2012年前7月全国新增购物中心投资规模达到2200多亿元，预计2012年全年可超过3000亿元，全国商业地产累计投资预测超过1万亿元。预计2016年这个数字将会增加一倍。目前，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海的人均商业面积超过3平方米，如果按照常住人口计算，也达到人均2.5平方米。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。“分割出售”、“售后返租”、“地产大鳄+商业巨头”三种商业地产模式被采用的较为广泛。此外，商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科模式也较为流行。库存增加造成土地市场更加低迷，2011年上半年对15家重点房企的检测，土地主动拿地明显下降，显示企业对后市的不确定性以及资金压力最大。更多的开发商采取二、三线城市布局的趋势，武汉成为拿地规模最大的城市之一。自住宅限购之后，商业地产得宠。仅2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。然而，继万亿资金逐利商业地产后，2012年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。 【目录】 第一部分摘要 一、商业地产公司概况描述 二、商业地产公司的宗旨和目标 三、商业地产公司目前股权结构 四、已投入的资金及用途 五、商业地产公司目前主要产品或服务介绍 六、市场概况和营销策略 七、主要业务部门及业绩简介 八、核心经营团队 九、商业地产公司优势说明 十、目前商业地产公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还 十一、融资方案（资金筹措及投资方式及退出方案） 十二、财务分析 1．财务历史数据 2．财务预计 3．资产负债情况 第二部分综述
商业地产策划书模板标准版2篇
商业地产策划书模板标准版2篇Commercial real estate planning template Standard Edition 汇报人：JinTai College
商业地产策划书模板标准版2篇 前言：策划书是对某个未来的活动或者事件进行策划，是目标规划的文字书及实现目标的指路灯。撰写策划书就是用现有的知识开发想象力，在可以得到的资源的现实中最可能最快的达到目标。本文档根据不同类型策划书的书写内容要求展开，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：商业地产策划书模板(实用版) 2、篇章2：商业地产策划书例文2020版 篇章1:商业地产策划书模板(实用版) 第一部分:市场分析 一、项目概况 二、项目swot分析 三、项目定位及usp导向 四、推广思路 五、项目建议 第二部分:整合推广策略
一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、具体执行的策略分析 3、广告推广策略 4、sp活动策略 5、销售计划 6、整合推广计划 7、物业管理策略 第三部分:公司简介 一、国商策划公司介绍 二、具备优势 三、工作理念 四、成功案例 五、对本案的态度 六、工作目标
七、资费标准 八、附加服务 后记 前言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、swot分析、项目定位及“usp”导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。 本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 本项目前期通过商铺销售来造势，以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并
商业地产项目经营管理方案
一、前言 入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。
编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划 增加2人（执行层）： 其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选； 由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。 取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名； 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM）。 一旦出现自营项目，人员编制需另行修改。 4、招商管理部 原部长岗位由总监兼任，建议招聘实职人员，总监不再兼任；同时副部长岗位取消，部门总人数不变。 5、营销策划部
商场的营销策划方案
商场的营销策划方案 一、市场分析： 在我校发行的有关英语学习的报纸和杂志有21世纪报、英语周报、英语辅导报、疯狂英语等七种，竞争异常激烈，目前我又了解到学习报的英语版正在大量进入我校市场。据了解他们的销售模式只是单纯的在大学校园宿舍进行推销，但覆盖面不广，往往是各据一方。但后期报纸或杂志的发送成了最大的问题，往往出现发送报纸或杂志不及时，或报纸积压的问题，没有给学生留下好的印象。这对于刚进入我校市场的是一个不错的有利条件。 二、推销对象分析： 推销对象：西北工业大学20XX级本科新生 对象总人数：预计本科新生在3600人左右 三、推销市场实地与人员： 四、宣传与推销： 宣传主题：读，做未来的主人！ 推销宗旨：诚实守信，服务至上，让顾客满意！ 前期准备： （1）人员招募：考虑到前期推销的艰难性，我将招募
比较有责任心的、想做的并且想执着地干下去的同学和朋友，特别是以前有过推销经验的同学和朋友优先。同时也要考虑到人员地域的分布和性别比列，将招募的人员分为5个小团队，其中一个小团队为女生，并选择能力较强的人为队长。 （2）人员培训及经验交流：作为推销团队，就应该有团队精神，同心协力将推销的事情做好。团队精神的培养需要团队成员更多的相处和彼此的了解。为了获得更好的推销成果，掌握一定的推销技巧是不可少的。虽然个人的智慧或者经验是有限的，但积水成河，聚沙成塔，团结的力量是无穷无尽的，要求我们能够广泛的汲取经验并互相交流。除此之外，更要努力学习理论知识，多学习有关推销的技巧。 五、推销准备工作： （1）提前两天到校，制定推销详细规划步骤。 （2）协调组织成员，鼓舞士气！ 六、宣传推销阶段： （1）定点宣传：新生入学阶段，在宿舍的主要路口设接待点。为新生及其家长提供免费饮水并制作相应的宣传版进行平面宣传。同时如果条件允许可以适量地提供免费报纸。 （2）宣传与推销：新生入学的时段到新生宿舍进行宣传推销。 （3）抓住老乡会的时机，帮忙新生了解大学生活及英语学习，为新生对大学的诸多困惑进行解答，同时对英语的
商业地产策划书(多篇范文)
商业地产策划书 目录 第一篇：商业地产策划书 第二篇：商业地产策划书 第三篇：商业地产策划书模版 第四篇：商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版第五篇：一份好的商业地产项目策划书应注意什么 正文 第一篇：商业地产策划书 第一部分：市场分析 一、项目概况 二、项目swot分析 三、项目定位及usp导向 四、推广思路 五、项目建议 ：整合推广策略 一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、具体执行的策略分析 3、广告推广策略
4、 sp活动策略 5、销售计划 6、整合推广计划 7、物业管理策略 第三部分：公司简介 一、国商策划公司介绍 二、具备优势 三、工作理念 四、成功案例 五、对本案的态度 六、工作目标 七、资费标准 八、附加服务 后记 前言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、swot分析、项目定位及“usp”导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。
本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 本项目前期通过商铺销售来造势，以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。 第一部分市场分析 一、项目概况： 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。 二、项目swot分析： 优势分析： 1) 区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟; 2) 配套优势 周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全; 3) 交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大，