第八章 建筑物区分所有权与物业管理

第八章建筑物区分所有权与物业管理（12300）

第一节建筑物区分所有权

1.简述建筑物区分所有权的概念？

答：建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。

所谓建筑物，包括住宅和经营性用房；

所谓区分，包括纵的区分，如分幢，也包括横的区分，如分层，更多是纵切和横切的混合。

所谓业主，及建筑物区分所有权人，按照《物业管理条例》规定，业主是指房屋所有权人，即专有部分所有权人，不包括房屋承租人、占有人等。

2.简述建筑物区分所有权的特征？

答：（一）权利构成的复合型

建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权组成，表现出复合型。

（二）权利客体的特定性与观念性

建筑物区分所有权的客体，包括专有部分（特定性），也包括共有部分（观念性）。

（三）权利存续与处分的整体性

《物权法》明确规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”

（四）属人性强

建筑物区分所有权关系并非单纯的财产关系，其中管理关系占相当的比重，共同管理权占据突出的位置，这是一般所有权不具备的。

3.简述建筑物区分所有权的内容？

答：建筑物区分所有权包括以下三部分内容：

（1）专有部分单独所有权。

（2）共有部分的共有权。

（3）共有部分的共同管理权。

4.简述建筑物区分所有权中成为专有部分的条件？

答：需要具备以下条件，才可以作为建筑物区分所有权中专有部分的客体：

（1）构造上的独立性。

即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。

（2）适用上的对立性。

即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的使用。

（3）能够登记成为业主所有权的客体。

5.简述专有部分的合理使用？

答：虽然业主对专有部分有单独所有权，但法律对业主专有部分的使用有一定限制：

（1）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

（3）专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

6.简述共有部分的共有权概念？

答：共有权，及区分建筑物的共有部分的所有权，是指业主依照法律的规定或管理规约及业主大会的决定，对建筑物内住房或经营性用房的专有部分以外的部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。

7.简述建筑物共有部分的共有权和一般共有权的差异？

答：共有权与一般共有权存在如下差异：

（1）权利人的身份具有复合性。

他同时是共有权人、专有权人和建筑物区分所有权人管理团队一员，而一般的共有权人的身份是单一的。

（2）此类共有权的客体非常广泛。

不仅包括法定共有部分，还包括约定共有部分，而一般共有权客体仅限于一项财产。

（3）这种共有权的变动取决于专有权的变动，而一般共有权的

变动没有主从关系。

一般共有权转让时，其他共有权人有优先购买权，但此种共有权随着专有权的转让而转让时，其他共有权人没有优先购买权。

（4）这种共有权的行使要遵循法律和管理规约，常常采用共有持份（业主对共有部分的潜在的应有份额）的方式。

8.简述区分建筑物共有部分的构成？

答：共有部分包括三种情形：

一是专有部分以外的部分。

如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造、以及外墙、电梯走廊等；

二是不属于专有部分的建筑物附属物。

如供应建筑物的自来水，、电力、天然气、管线设备等与建筑物在效用上不可分或与业主生活不可或缺的部分。

三是不属于专有部分的建筑物的从物。

如独立的锅炉房、会所、游泳池、蓄水池等

9.简述共有部分的分类？

答：共有部分依据不同标准可以分为以下几类：

（1）法定共有与约定共有

衣服法律规定，业主共同拥有建筑的某些部分乃至整栋建筑物、建设用地使用权，此类共有部分不得作为专有部分使用，也不得由业主约定为专有部分，属于法定共有部分，如走廊、电梯等。

与此有别，业主和开发商就建筑区划内的停车位、停车库、地下室等，约定属于业主共有的场合，此类停车场等为约定共有部分。

（2）全体业主共有与部分业主共有

建筑物或其特定部分、绿地、建设用地使用权等属于建筑区划内的全体业主共有，这些共有部分为全体共有。锅炉房、建设用地使用权、绿地等一般都属于全体共有。而某层配电室、保洁工具存放室、走廊灯，仅仅供一部分业主使用，一般定位部分业主共有部分。

10.简述共有部分的合理使用？

答：共有部分需要共有人合理使用：

（1）业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约、损害他人合法权益的除外。

（2）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

（3）业主转让建筑物内的住宅、经营性用房的，其对共有部分享有的共有和共同管理权一并转让。

（4）业主依据法律规范、合同以及管理规约，对共有部分享有的共有的共同管理的权利一并转让。

（5）在没有特别规定或当事人约定的情况下，部分共有人共有部分所需费用由该部分的共有人负担，产生的收益由该部分业主分享；而全体共有部分所需费用则由所有共有人分担，产生收益由全体共有权人分享。

第二节物业管理概述

1.简述物业的基本含义？

答：物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托与该实体上的权益。

这一概念包含以下基层意思：

（1）物业是已经投入使用的和已经可以投入使用的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。

尚未竣工验收的，及正在建设尚未竣工投入使用的项目属于在建工程，不是物业。

（2）物业是由各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的可以独立存在或独立享有的单宗房地产。

（3）物业不仅指房地产实体，还包括依托该实体上的权益，如相邻关系的利益、地役权利益等。

2.简述物业管理的基本含义？

答：所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

这一概念包含以下基层含义：

（1）从物业角度，管理主要是维修、保养、修缮的意义。

（2）从社区环境角度，管理主要是保安、清洁、绿化养护意义。

（3）从物业的利用秩序角度，管理主要表现为阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的使用行为和阻止业主对共用部分进行妨害他人利用的行为。

其中（1）和（2）基本上是对物的管理，实际上是一种行为，（3）是针对人的管理，其目的在于约束物业使用人的行为，建立物业利用秩序。

3.简述物业管理的法律性质？

答：物业服务企业或者其他管理人根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主监督。

物业管理的内容主要是服务，而不是管理，实质上是非行政意义上的管理与被管理关系，而是在物业服务企业与业主之间形成的平等的、服务性质的法律关系。物业管理关系基于物业服务合同产生，是通过盈利性的企业——专业化的物业管理服务公司来实现的。物业管理公司实行的管理、提供的服务是有偿的。

4.简述物业管理与业主的建筑物区分所有权的关系？

答：现代物业管理的产生于建筑物区分所有权密切相关。具体地说：

（1）在建筑物区分所有的安排下，业主不仅独立享有专有空间，而且还存在共有或共用部分。各个业主的专有共有部分相互结合成为一个整体。客观上要求业主们共同对区分所有的物业进行共同管理。

（2）区分共有的物业一般为少则数人，多则几十人、几百人对众多区分所有建筑物的管理，需要通过一种机制协调彼此的权利义

务，从而实现对物业小区的共治。这种机制及业主自治。

5.简述物业管理与业主自治？

答：物业管理的本质是业主自治，它不同于单个业主的自治，而是多个乃至上百个业主所形成的团体团体组织的自治机制。

具体来说：

（1）对区分所有的物业的管理，不是个人自治，而是业主共同自治，是按全体或法定多数的业主的共识形成的团体组织决议，进行的业主团体自治，全体业主形成的共同意志及其反映的共同利益，是团体自治的核心，是业主自治管理的根本基础。

（2）由于自然的和法律的联结使物业的购买人形成法律上的团体，取得了住宅区物业管理的主体资格，业主团体有权按团体意志对自己的物业实施自治管理。换言之，这种业主自治是通过一定的组织机构实现的。

（3）物业服务企业的受托管理是业主团体自治管理的延伸。建立在业主团体自治基础上的物业管理，必须遵循社会大分工的原则，要求专业化，社会化的物业服务企业的辅助，通过业主自治团体选聘物业服务企业，建立委托法律关系来实现双方对物业管理的分工、合作。

第三节业主、业主大会与业主委员会

1.简述业主的概念？

答：房屋的所有权人称为业主。

2.简述业主的权利和义务？

答：业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（2）提议召开业主大会会议；

（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（4）参加业主大会会议，行使投票权；

（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（6）监督业主委员会工作；

（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的使用；

（10）法律法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中履行下列义务：

（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；

（5）按时缴纳物业服务费用；

（6）法律、法规规定的其他义务。

3.业主大会的概念和性质？

答：业主大会由全体业主组成，是管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

对业主大会性质，可以从以下几个方面理解：

（1）业主大会是自治组织；

（2）业主大会是独立的社会组织。

4.简述业主大会的职责？

答：下列事项由业主共同决定：

（1）制定和修改业主大会议事规则；

（2）制定和修改管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（4）选聘和解聘物业服务企业；

（5）筹集和使用专项维修资金；

（6）改建、重建建筑及其附属设施；

（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

5.简述业主大会会议的决定？

答：业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主并且占总人数2/3以上的业主同意：

（1）筹集和使用专项维修资金；

（2）改建、重建建筑及其附属设施。

业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：

（1）制定和修改业主大会议事规则；

（2）制定和修改管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会；

（4）选聘和解聘物业服务企业；

（5）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

6.简述业主委员会的概念？

答：业主委员是业主大会执行机构，是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。

业主委员会由业主选举组成，统一领导到自治权限范围的物业管理各项工作，对业主大会负责并报告工作，不享有自治管理规范订立权。

7.简述业主委员会的备案制度？

答：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会应由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

8.简述业主委员会职责？

答：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列事项：

（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（3）及时了解业主、物业使用人意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（4）监督管理规约的实施；

（5）业主大会赋予的其他职责。

9.简述管理规约的概念？

答：所谓管理规约，是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产管理的具体规则。它是全体业主之间的共同行为，是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定。管理规约关系重大，需要全体业主共同制定和修改。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

10.简述业主大会、业主委员会的指导和监督？

答：业主大会、业主委员应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人们政府，应当责令限期改

正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第四节物业服务企业

1.简述物业服务企业的概念？

答：物业服务企业是指依法设立接受委托从事物业管理服务的企业法人。从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格，以自己名义独立管理服务业务。

物业服务企业在工商登记机关注册领取营业执照后，应及时向所在地的物业行政主管部门备案。物业服务企业设立时一般不需要经过物业行政主管部门的审批。

2.简述物业服务企业的法律地位？

答：（1）物业服务企业的管理权来源于物业服务合同授予权限。

（2）物业服务企业与业主在法律地位上的平等的。

（3）物业服务企业与业主大会、业主委员会必须依法依约建立合作关系。

3.简述各资质等级物业服务企业的业务范围？

答：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

物业服务企业资质等级分为一、二、三级。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年暂定期。

未经主管部门进行资质等级评定并取得资质证书的物业服务企业不得从事物业管理业务，获得资质证书的物业服务企业只能在其资

质等级相应的范围内从事物业管理业务。

一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

4.简述物业服务企业违反资质管理的法律后果？

答：违反相关规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，有县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

5.简述取得资质等级的条件？

答：各资质等级企业的条件如下：

（1）注册资本数额。

资质等级一级的注册资本为500万以上，二级300万以上，三级50万以上。

（2）专业人员数量。

一级要求相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人，其中具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

二级要求专职管理和技术人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

三级要求专职管理和技术人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

（3）管理物业的类型和面积。

其中一级、二级都要求管理二种以上类型的物业，并且达到一定面积；

三级则只要求有委托的物业管理项目。

（4）制度建设和经营管理业绩。

各级资质的物业服务企业都要求建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统；其中一级资质还要求有优良的经营业绩，二级资质则要求有良好的经营业绩。

6.简述物业服务企业资质、资质证书的使用和管理？

答：物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。资质证书是物业服务企业资质的证明文件。任何单位和个人不得伪造、涂改、出借、转让资质证书。

《资质管理办法》对资质证书遗失后的补领，资质证书的变更、注销和撤销的情形都作了规定，具体地说：

（1）物业服务企业遗失资质证书的，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。

（2）物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

（3）物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质部门办理资质证书变更手续。物业服务企业不及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

（4）企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

（5）有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书；

第一，审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的；

第二，超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的；

第三，违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；

第四，对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；

第五，依法可以撤销审批的其他情形。

根据《物业管理条例》，以欺骗手段取得资质证书或有其他严重违法行为的物业服务企业，除承担相应的法律责任外，还将被吊销资质证书。具体地说：

（1）以欺骗手段取得资质证书，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

（2）物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

（3）挪用转型维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第五节物业管理服务

1.简述物业服务合同的概念、性质和特点？

答：物业服务合同指业主委员会代表业主大会，与业主大会选聘的物业服务企业，订立的关于提供物业管理服务的各方权利和义务的书面协议。

受托方只能是具有物业管理服务资质的法人组织，委托方必须为依法成立并备案的业主团体组织。

物业服务合同的法律性质：

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。但是物业服务合同不是一般的委托合同，更不是代理合同、承揽合同。原因在于：

（1）物业服务企业实施的行为主要是事实行为而非法律行为。

（2）委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。基于委托合同，可以产生受托人的对外代理委托人的关系，

但如委托合同是针对一般事务的处理，并不产生代理关系。

物业服务合同的特点：

（1）综合性的合同。

委托事项不仅是某一项，而是多项的概括，包括承揽、保管、服务等多种性质的委托关系。

（2）有偿、双务性质的合同

物业服务企业接受委托管理服务是要取得对价的，因而是有偿合同，业主的主要义务是支付物业服务费，物业服务企业的主要义务是管理服务义务。

（3）物业服务的标的是行为。

物业服务合同的标的是行为。

2.简述物业服务合同的分类？

答：根据签订的主体不同分为：

（1）前期物业服务合同。

前期物业服务合同是指物业管理区域内的业主大会成立前由房地产开发商委托物业服务企业所签订的合同。

（2）普通物业服务合同。

普通物业服务合同是指由业主大会或业主委员会代表物业区域内全体业主与物业服务企业所签订的物业服务合同。

3.简述物业服务企业在物业服务中的义务和责任？

答：（一）不得改变物业管理用房的用途；

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业

服务企业不得改变物业管理用房的用途。

（二）做好物业管理的交接、房屋资料移交和物业验收手续。

物业服务企业的交接验收义务包括：

（1）物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验手续。

（2）物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和物业有关资料交还给业主委员会。

（3）物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业时，物业服务企业之间应当做好交接工作。

（三）对物业事项中违法行为的制止

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

（四）安全防范和安全职责

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

（五）法律责任

物业服务企业未能履行物业服务合同约定，导致业户人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

4.简述业主和物业使用人在物业管理中的义务和责任？

答：（一）交纳物业服务费

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物

业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

（二）装饰装修事先告知义务

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

（三）法律责任

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反法律法规及管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

5.简述物业管理服务的转委托？

答：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

6.简述物业服务收费原则、收费对象、服务报酬及公用事业费代收？

答：（一）收费原则

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

（二）收费对象

建筑物区分所有权的共有部分

建筑物区分所有权的共有部分 1、不知是谁最早想到在商品房买卖中搞出个公用建筑面积分摊这个馊主意的?!由于商品房是按照面积计价的，一平方米几千元或者几万元的价格下，开发商以交付的实际套内建筑面积计算销售面积往往感到吃亏，因为电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有部分是开发商花钱买的地和建设起来的，因此开发商玩了小聪明把这些共有部分的面积折算到每套房子的面积中去，要业主分摊这部分费用，因此搞出了每套销售面积包含公用建筑面积的分摊这种鬼把戏。因此，当业主购买了100平方米的套间时，实际得房面积，即套内建筑面积只有80多平方，另外10多平方是业主花了钱但搞不清在哪里的共有面积，当然，开发商安慰说：共有面积是每家都要用到的，在房产证上清楚地写在那里了，你的钱也没有白花呀，至少是个心理安慰，就像人民银行是人民的呀，哈哈。潜台词是：真傻，我把共有部分费用摊到你们身上了，你们买单了，仅仅得到的是房产证上几个面积的数字而已。 2、聪明反被聪明误!如果开发商知道后来发生的不可控制的后果(业主们群情激昂地争夺车库、会所等产权的事情大量出现)，开发商再也不会干这种蠢事了。因为完全有别的可以替代的方式来做这件事情。最初人们，包括开发商都比较朴实，都用经济学的方式来计算实际销售的面积成本，把共有部分的费用折算成公摊面积给了业主，开发商还以为占了便宜。其实，共有部分的费用即使要让业主买单，也可以不折算成公摊面积，而是分摊到套内建筑面积的价格中去，看起来每平方米的价格高了些，但是少了很多的法律上的麻烦。换句话说，开发商可以只卖套内建筑面积，房屋的所有共有面积，包括小区内的所有公用面积和设备，开发商都可以把所有权保留在自己名下。因为开发商购买了全部小区的土地并投资建造了小区，对小区内全部公用的地域和设备都依法享有原始或继受取得的物权。

现代建筑物区分所有权制度

第三章现代建筑物区分所有权制度 复习思考题参考答案 1、现代建筑物区分所有权的含义？ 建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。我国学者对建筑物所有权作了如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。 2、成员权包含了那些内容? 成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权 利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员 而享有的权利与承担的义务。 成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。 ⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利 --- 表决权； --- 参与订立规约权； --- 选聘和解聘管理者的权利； --- 请求权:①请求召集集合； ②请求正当管理共同关系的事务； ③请求收取共用部分应得的利益； ④请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者 的专有所有权，解除其共同关系； ⑤其他请求权。 ⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务： --- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务； --- 遵守管理规约的义务； --- 接受管理者管理的义务。 3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容 根据各国建筑物区分所有权法，区分所有建筑物的管理，也就是我们所说的物业 管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而 对之所进行的一切经营活动。现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。

论建筑物区分所有权中业主共有权的保护

论建筑物区分所有权中业主共有权的保护 本文作者：焦富民扬州大学法学院教授 一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提识别共用部分[1]的范围 建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。共有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重要的‘物法性’要素，其与另一‘物法性要素’即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的‘两个灵魂’共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。[3]因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。 (一)共用部分的识别模式和范围的确定比较法视野的考察 如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。 1.排除式 排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。日本现行的《建筑物区分所有权法》第2条第4项规定，共用部分为建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第(二)款规定的成为共用部分的附属建筑物;第4条规定：共用部分即指通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。[4]易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。 [5]我国台湾地区民法第799条对共用部分也做了明定，即区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有。台湾公寓大厦管理条例第3条第4款规定：共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。[6] 2.列举式 该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定：在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有：(1)建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分;(2)门房和看门人的住

最高法审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释 法释〔2009〕7号

最高法审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释法释[2009]7号 【法规标题】最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 【颁布单位】最高人民法院 【发文字号】法释[2009]7号 【颁布时间】2009-5-14 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘

现代建筑物区分所有权制度

现代建筑物区分所 有权制度

第三章现代建筑物区分所有权制度 复习思考题参考答案 1、现代建筑物区分所有权的含义? 建筑物区分所有权是指对建筑物的与其它部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。中国学者对建筑物所有权作了如下界定:建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权,与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权,以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权(共有部分持分权)和成员权三部分组成。 2、成员权包含了那些内容? 成员权,亦称构成员权,是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的,作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。 成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。 ⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利 --- 表决权; --- 参与订立规约权; --- 选聘和解聘管理者的权利;

--- 请求权:①请求召集集合; ②请求正当管理共同关系的事务; ③请求收取共用部分应得的利益; ④请求停止违反共同利益的行为,并有权请求拍卖违反 义务者的专有所有权,解除其共同关系; ⑤其它请求权。 ⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务: --- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务; --- 遵守管理规约的义务; --- 接受管理者管理的义务。 3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容 根据各国建筑物区分所有权法,区分所有建筑物的管理,也就是我们所说的物业管理,是指为维持区分所有建筑物的物理机能,并充分发挥其社会的、经济的机能,而对之所进行的一切经营活动。现代区分所有建筑物的管理,包括物的管理与人的管理。 ①物的管理 所谓物的管理,是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物理的管理。原则上仅限于物业的共用部分。 ②人的管理

论建筑物区分所有权中的共有部分登记

论建筑物区分所有权中的共有部分登记 摘要 20XX年12月22日新出台的《不动产统一登记暂行条例》（以下称“暂行条例”）在第五条中列明了需要登记的九类权利事项，而现实登记工作中涉及到其他需要明确的登记事项。建筑物区分所有权中共有部分涉及到多方所有权人，而缺乏对这一部分的具体登记说明引发了很多争议。本文将结合此次《暂行条例》对共有部分登记进行研究，并对具体登记程序提出探讨。 论文关键词建筑物区分所有权共有部分土地登记不动产 建筑物区分所有权是与房屋所有权登记相关的一种单独所有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管理权三项权利内容。对于专有权这种排他性的权力，在现行的房屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。而对于共有权的客体共有部分则存在缺乏明确划分标准、缺少登记规定等问题。在20XX年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有部分登记相关规定进行研究讨论。 一、共有部分登记范围的认定 （一）法律规定中的问题 在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、公共过道等公用部分。而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，共有权无法得到保障。 在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的共有具体部分进行明确。这是开展登记研究的前提与重要环节。 在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。我国《物权法》中采用的就是第三种，排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条

建筑物区分所有权包括哪些部分

建筑物区分所有权包括哪些部分 建筑物区分所有权分析 “建筑物区分所有权是随着城市化的发展、人口大量向城市集中、土地立体化利用的加剧而产生的一种特殊的所有权形态。物权法草案对此作了专章规定。” 对外经济贸易大学法学院教授苏号朋解释说，当一栋建筑物由多个独立的单元组成，且各个单元可以由不同的人拥有所有权时，则各个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。 苏号朋教授说，建筑物区分所有权包括三个组成部分：一是专有部分的所有权。所谓专有部分，是指在构造上及使用上具有独立性，并且能够成为所有权客体的部分，如一栋住宅楼中的某一套房屋。二是共有权，指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利。三是成员权，当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。 苏号朋教授介绍说：物权法草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：一是首次使用了业主的建筑物区分所有权的概念。虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律一直未确认这一概念。物权法草案采纳了这一概念，从而为我国的物权类型增加了新的内容。二是确认了建筑物区分所有权的内容。物权法草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。三是明确了重要设施的权利归属。物权法草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。四是对业主的行为加以严格规范。物权法草案规定业主对建筑物专有部分实施的行为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有人将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房时，应当经有利害关系的全体业主同意。 名词解释 建筑物区分所有权指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。

建筑物区分所有权和相邻权的区别适用

建筑物区分所有权和相邻权的区别适用 （摘自2012年1月5日人民法院报） 陈明霞李春艳 原告叶某、沈某、董某、朱某、林某均居住在江苏省扬州市房地产测绘队所有楼房的同一单元内。该幢房屋为商住楼，测绘队将位于该单元一、二楼的营业用房租给孙某夫妻经营火锅店。原告认为，火锅店擅自在房屋一楼与二楼的楼梯间开设边门，其对边门的使用致使楼梯间的墙面与楼梯踏步污损较重，为此，5名原告以测绘队、火锅店及孙某夫妻为被告诉至法院，要求被告立即用砖墙封闭在一楼、二楼楼道旁擅自开设的边门，恢复原状。 法院经审理判令被告用砖墙封闭一楼边门；针对二楼边门，采取从房内加设水坝型门槛的措施，确保房内之水不能外流至楼梯间。 法律法规明确规定了建筑物区分所有权和相邻关系的定义，对其内涵在此不作阐述。应予注意的是，上述两个概念在特定场合下出现选择适用的问题，即在区分所有的建筑物内，各所有人或使用人因专有部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近形成相邻关系时，业主应基于建筑物区分所有权还是相邻权来维护自身权益。 本案中，两个边门虽开设在楼梯间，但并未阻碍其余业主的上下通行，只是火锅店从边门倾倒垃圾、泔水的行为导致楼梯间卫生环境较差，虽不方便居民的生活，却有利于火锅店的生产经营，双方利益形成冲突。在此类案件的审理中，尽管当事人通常基于相邻关系而提出诉请，为全面保护当事人的合法权益，审判人员仍应主动尝试从建筑物区分所有权的角度展开分析，且因相邻权是所有权的延伸，建筑物区分所有权本应优于相邻权得到保护。因此，处理业主提起的区分所有的建筑物内的相邻权纠纷时，应避免遗漏了对建筑物区分所有权是否受到侵害进行考察。 本案中，两个边门应否封闭，首先应当解答的第一个问题是：边门的开设是否侵犯了业主的共有权。楼梯间是同一楼层的业主过往的通道，为全体业主的出入通行提供便利，从功能和目的来看，其应当属于建筑物的共有部分。根据法院查明的事实，原告主张二楼边门系火锅店擅自开设缺乏事实依据，因此原告不得基于共有权主张被告封闭二楼边门。而一楼边门确系擅自开设，已侵害了业主的共

论建筑物区分所有权的构成下——兼议物权法第70条的规定

论建筑物区分所有权的构成（下）——兼议《物权法》第70条的规定 关键词: 建筑物区分所有权/构成/解释 内容提要: 建筑物区分所有权的构成或曰含义在学说上有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。中国《物权法》第70条采取“三元论说”。该条所用概念如“业主”、“专有部分”、“共有部分”及“共同管理”等，有的属于措辞欠当，有的属于难以理解，因此需要进行解释。 （四）关于“新一元论说”（“享益部分说”） “新一元论说”是现代各国家和地区关于建筑物区分所有权意义的最新学说。它产生于对二元论说的批判过程中，但事实上却未能越出二元论说的框框，实际上属于二元论说的另一种翻版或变形。这表现在它将二元论说中的专有权和共用部分持分权的客体——专有部分和共用部分予以并合，抽象为一个单一的“享益部分”，进而将区分所有权解为在此享益部分上成立的权利。另外，“新一元论说”将建筑物区分所有权的客体把握为享益部分，其根本目的在于使区分所有权的客体物质化，以避免因专有部分的空间成为区分所有权的客体而面临的理

论上的困惑。而事实上，自近代以来尤其是自19世纪工业革命以降，空间可为物，并得成为权利的客体已为大多数国家的立法、判例及学说所承认，并因此成为现代不动产法发展的一项潮流。可见，奠基于批判二元论说的专有部分仅仅是

“抽象空间”基础上的新一元论说是有其理论基础上的缺陷的。从而也就可以认为，对新一元论说倡导的建筑物区分所有权的享益部分权利观，在现阶段作出肯定的评价，是不妥当的。 （五）关于“三元论说” 三元论说将建筑物区分所有权解为由三部分构成，即专有所有权、共有所有权和成员权。该说为晚近以来各国关于建筑物区分所有权构成的最新学说，其具有以下五项优点。 其一，将建筑物区分所有权解为由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，可以克服前述各说之不足。 其二，三元论说从根本上反映了建筑物区分所有权的本质属性，表明了建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形态，以及此种特殊的不动产所有权形态所具有的若干特殊性。

浅析建筑物区分所有权之共有部分

浅析建筑物区分所有权之共有部分 [摘要]随着城市化进程加快,城市人口激增,地价猛涨,住宅短缺。房屋的建造不得不向空中和地下扩展,结果使区分所有建筑物大量涌现。由于同一栋建筑物中的区分所有权人往往数量众多,生活习惯存在差异,对于区分所有建筑物共有部分的使用,难免不牵涉到部分或是全体区分所有权人的利益,冲突和纠纷由此导致。 [关键词]建筑物区分所有权；共有权；物权 一、区分所有权制度之理论研究 （一）建筑物区分所有权的概念 各国对建筑物所有权的定义不尽相同，我国学者对建筑物区分所有权的定义是：建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。 （二）区分所有权的性质 在理论上，对建筑物区分所有权的界定也还是各有所长，关于它的概念表述是如此不同，以至于使人们对于建筑物区分所有权究竟是怎样一种法律制度发生了模糊的印象。事实上，对建筑物区分所有权的界定，有三种不同的界定方法，分别是一元说，二元说和三元说。一元说有“专有权”说和“共有权”说两种，笔者认为把建筑物区分所有权仅仅界定为专有权是不全面的。笔者赞同三元说这种观点，区分所有权应将专有权、共有权、成员权三个构成要素作为一个整体看待，因此权利人不得保留专有部分所有权而抵押共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有权。 二、共有部分的范围 （一）共有部分划分 按照学者的理解区分所有建筑物共有部分大体包括三部分：1.建筑物的基本构造部分,例如为维持建筑物的安全及其外观所必要的支柱、屋顶、外墙、承重墙及基础工作物。2.建筑物的共用部分及必要的附属物,例如楼梯间、消防设备、走廊、楼梯、电梯、公共大门等。3.仅为部分区分所有人所共有的部分。例如各层楼间的楼板,仅为相邻部分区分所有人所共有。 （二）我国对共有部分的法律规定

论建筑物区分所有权中业主共有权的保护(焦富民)

论建筑物区分所有权中业主共有权的保护 焦富民扬州大学法学院教授 上传时间:2007-12-17 一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提——识别共用部分[1]的范围 建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于“共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题”，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。“共有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重要的‘物法性’要素，其与另一‘物法性要素’即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的‘两个灵魂’——共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。”[3]因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。 （一）共用部分的识别模式和范围的确定——比较法视野的考察 如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。 1．排除式 排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。日本现行的《建筑物区分所有权法》第2条第4项规定，共用部分为“建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第（二）款规定的成为共用部分的附属建筑物”；第4条规定：“共用部分”即指“通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。”[4]易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。[5]我国台湾地区民法第799条对共用部分也做了明定，即“区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有”。台湾“公寓大厦管理条例”第3条第4款规定：“共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”[6] 2．列举式 该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定：“在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有：（1）建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分；（2）门房和看门人的

建筑物区分所有权案例

上海《物权法》第一案 此案中的原告为龚女士一家4人。龚女士在诉状上称，2005年2月，一家花了50余万元购买了位于上海市南汇区惠南镇城东路759弄康达公寓的一套房子。随后，龚女士又支付了3.3万元，向房产商购买了一个小区汽车停车位以及一间地下自行车库。06年5月19日，在办理了房屋交接手续后龚女士一家获得了该部位使用权。但在07年9月，龚女士将公寓开发商———上海兴吉房地产开发有限公司告上法庭。理由是“地面停车位以及地下自行车库属业主共有，兴吉公司无权予以销售”。龚女士一家要求兴吉公司返还购买钱款，并支付因此产生的430元利息。本案双方争议焦点在于兴吉公司是否有权出售地下自行车库和地面停车位。 龚女士认为，根据相关规定，自己向兴吉公司购买的地面汽车停车位和地下自行车车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有，所以兴吉公司无权销售停车位和车库使用权。 被告兴吉公司承认，小区内并没有设置位于地面上的自行车停车位，而且车位和地下车库的使用权均卖给了龚女士，并且是开发商收下了这笔款项。“我们认为地下自行车车库不是公用部位，而是专用部位，根据上海市住宅管理相关的若干意见，我们出售所有权的做法是有充分法律依据的。”兴吉公司的代理人称，即便地下车库是公用部位，根据规定也要求予以出租，不得闲置。在兴吉公司看来，自己不但有权销售地下车库和地面停车位，而且也不存在3.3万元不当得利之说，所以不同意予以返还。 但龚女士一方对兴吉公司辩称的依据提出异议。“规定中所描述的是机动车车库，即便包括非机动车车库，也不能说明对方有权利出售，”龚女士代理人强调，“现在谈的是业主‘共有’，而非‘公用’。” 至于对方的“使用权出售”一说，龚女士代理人表示，除了房屋以外，即车库和停车位是无法出售使用权的，原因在于使用权归属于所有权。 但兴吉公司坚持认为，作为“专用”部分的地下车库，其所有权和使用权都可以转让。“本案中的合同没有约定地下车库归业主所有。”兴吉公司的代理人称。 对于争议焦点，法院审理后认为，根据《上海市住宅物业管理规定》，物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有。但由于本案引发争议的地下自行车车库，为兴吉公司利用地下空间投资建造，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用公共设施，其所有权应归兴吉公司所有，因此有权出售自行车车库。 至于业主龚女士要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现房地产公司将小区汽车停车位出售给龚女士，与法有悖，兴吉公司应当将收取的款项退还龚女士，并承担相应利息损失。 据此，法院依法作出一审判决，即兴吉公司退还龚女士地面汽车停车位转让款1万元，以及相应的利息损失。

建筑物区分所有权纠纷

建筑物区分所有权纠纷 谢东、吴宁、X俊杰诉吴小敏建筑物区分所有权纠纷案 【要点提示】 业主改变房屋的分隔墙壁XX或侵权的，应承担相应的民事责任。 【案例索引】 一审：XX省丹阳市人民法院（2008）丹民一初字第1588号（2008年5月16日） 二审：XX省XX市中级法院（2008）镇民一终字第593号（2008年6月20日） 【案情】 原告：谢东、吴宁、X俊杰。 被告：吴小敏。 原、被告系楼上楼下的相邻住户。原告谢东是丹阳市画院路30号北楼1单元401室房屋的登记所有人，吴宁是丹阳市画院路30号北楼1单元501室房屋的登记所有人，X俊杰是丹阳市画院路30号北楼1单元601室房屋的登记所有人。被告吴小敏于1999年8月领取了丹阳市画院路30号108门面房的房屋所有权证，该门面房是三原告所在的丹阳市画院路30号北楼1单元的一楼。该1单元的二楼也属被告吴小敏所有。在该楼的北部，有一个独立的归该一、二层房屋独用的楼道，该楼道现已纳入被告的私人活动空间。一楼门面房被

告现用于开设麻将馆。该门面房内室南墙上原来无门也无窗。2008年3月，被告在未经有关部门审批以及未与原告等其他同一单元业主协商一致的情况下，在前述内室南墙上开设了一扇门，并安装了防盗门，此即本案诉争之门。该门正对着三原告所在的北1单元南部的楼道口，楼上住户在此楼道口安装了一扇铁皮门。在此南楼道内，二楼无门，三楼住宅的门朝西开设在东墙上，四楼至六楼住宅的门则开设在南墙上，即同与诉争之门的地理位置，此均为该楼道内的原始设置。三原告于2008年4月25日向本院提起诉讼，要求被告排除妨碍，将其在墙体上开设的门恢复原状。 原告谢东、吴宁、X俊杰诉称：三原告与被告系相邻关系，三原告所在单元一楼楼道的北面即被告的门面房。2008年3月，被告在三原告毫不知情的情况下，擅自在楼道北面的墙体上开设了一个门，以致原告所在的单元直接与被告开设的临街的麻将馆相通，严重妨碍了三原告的正常通行，造成了三原告住宅的不安全性，麻将馆的嘈杂喧哗声和烟尘也严重影响了三原告的正常生活和休息。原告方多次与被告交涉，要求其恢复原状，被告均置之不理。三原告起诉请求判令被告立即排除妨碍，将其擅自开设的门恢复原状。 被告吴小敏辩称：被告在自己房子的墙壁上开门并安装防盗门是被告行使房屋所有权的正当行为，是合法使用共同共有建筑物的行为。开设该门有利于被告室内通风和采光，利于被告改善室内环境，且未对原告的住宅带来不安全性，也未对原告造成通行妨碍。该楼道是公共通道，属整个单元的各业主共同共有，不为任何一方单独所有，

建筑物区分所有权读后感

《建筑物区分所有权》读后感 建筑物区分所有权作为现代民法之一项重要的不动产权所有权形式，自19世纪初叶迄至20世纪60年代，已经普遍为德国、法国、日本、意大利、美国、英国、新加坡、瑞士及我国台湾、香港民事立法所确立，并由此成为各国家和地区法制上的一项重要制度。更重要的是建筑物区分所有权对与老百姓来说，也是息息相关的。因此，本人阅读陈鑫所著的《建筑物区分所有权》，深刻的了解到作者深厚的法学背景及将物权法从“纸面上的法律”转成“现实中的法律”法学功底。 这本书从学理、法条、立法争议和典型案例等视角，深入精到地剖析了与我们的生活密切相关的物权法制度。体现了以下几特点：“专”。以建筑物区分所有权主要制度为主题，在内容上力图最大限度总结和反映近年来我国这领域的新进展和新成果。 “精。突出重点，在每个点的整理中力争容纳最大限度的信息量，追踪立法过程，梳理各版草案的变化，厘清争点、热点、疑难点，力图精确地反映和论述立法、立法解释的内容，对其理论缺陷及适用中的问题，也不回避。 “实”。理论联系实际。从现实生活中精选出真实的案例，展现建筑物区分所有权对现实生活的影响。可以帮助我们融会贯通，学以致用。概念和特性 建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权共同构成的复合物权。 建筑物区分所有权具有的特征：内容构成的复合性、权力处分的一体性；规范对象是特定的空间，而非实体；是人与物的关系和人与人的关系的结合。由于其规范的是一种非实体、复合性的权利，特别是在我国土地所有权归国家集体所有的特殊条件下，理解和认识有一定难度，甚至一些学者和专家都认为它是一种“假所有权”。但从另外角度看，正是说明了确立我国的建筑物区分所有权的重要性。 法律规定

建筑物区分所有权和相邻权的区别适用

建筑物区分所有权和相邻权的区别适用 (人民法院报2012年1月12日) 陈明霞李春艳 原告叶某、沈某、董某、朱某、林某均居住在江苏省扬州市房地产测绘队所有楼房的同一单元内。该幢房屋为商住楼，测绘队将位于该单元一、二楼的营业用房租给孙某夫妻经营火锅店。原告认为，火锅店擅自在房屋一楼与二楼的楼梯间开设边门，其对边门的使用致使楼梯间的墙面与楼梯踏步污损较重，为此，5名原告以测绘队、火锅店及孙某夫妻为被告诉至法院，要求被告立即用砖墙封闭在一楼、二楼楼道旁擅自开设的边门，恢复原状。 法院经审理判令被告用砖墙封闭一楼边门；针对二楼边门，采取从房内加设水坝型门槛的措施，确保房内之水不能外流至楼梯间。 法律法规明确规定了建筑物区分所有权和相邻关系的定义，对其内涵在此不作阐述。应予注意的是，上述两个概念在特定场合下出现选择适用的问题，即在区分所有的建筑物内，各所有人或使用人因专有部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近形成相邻关系时，业主应基于建筑物区分所有权还是相邻权来维护自身权益。 本案中，两个边门虽开设在楼梯间，但并未阻碍其余业主的上下通行，只是火锅店从边门倾倒垃圾、泔水的行为导致楼梯间卫生环境较差，虽不方便居民的生活，却有利于火锅店的生产经营，双方利益形

成冲突。在此类案件的审理中，尽管当事人通常基于相邻关系而提出诉请，为全面保护当事人的合法权益，审判人员仍应主动尝试从建筑物区分所有权的角度展开分析，且因相邻权是所有权的延伸，建筑物区分所有权本应优于相邻权得到保护。因此，处理业主提起的区分所有的建筑物内的相邻权纠纷时，应避免遗漏了对建筑物区分所有权是否受到侵害进行考察。 本案中，两个边门应否封闭，首先应当解答的第一个问题是：边门的开设是否侵犯了业主的共有权。楼梯间是同一楼层的业主过往的通道，为全体业主的出入通行提供便利，从功能和目的来看，其应当属于建筑物的共有部分。根据法院查明的事实，原告主张二楼边门系火锅店擅自开设缺乏事实依据，因此原告不得基于共有权主张被告封闭二楼边门。而一楼边门确系擅自开设，已侵害了业主的共有权，应当予以封闭。 此外，为全面保护业主的合法利益，妥善处理纠纷，还应分析边门的存在是否侵害了其他业主的相邻权。一方面，火锅店对二楼边门的使用客观上导致水从厨房内通过门缝外流至楼梯间；另一方面，火锅店较易引发火灾，应有符合规定数量的出口以保障消防安全。业主的相邻权与公共安全利益两利相权，再考虑到商用两住楼的性质和基于相邻关系业主应承担的容忍义务，在能够采取其他措施最大限度排除居民通行障碍的情形下，不应封闭二楼边门。法院判决由被告对二楼

关于建筑物区分所有权司法解释

《关于建筑物区分所有权司法解释》理解与适用第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有 部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 对买受人购买后再次进行转让的，该款没有涉及。本条第二款仅就一手房买卖情形下“可以认定为业主”的问题作出了规定。但是，二手房受让人已经占有了该专有部分，也可以认定为业主。 “业主”所作的解释性规定，其范围不包括专有部分的承租人、借用人等物业使用人。业主既可以自然人，也可以是法人。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 套房中的每个居室是否可以成为专有部分呢？作者认为，这种情况符合第一个构成要件。由于每一个居室都不能与外界相通，每一个房间的门只能与厅相通，如果要与外界相通，必须经过这套房屋的独立出入口，而是否具有独立的与外界相通的出入口是判断“具有利用上的独立性，可以排他使用”的重要标准。第二，登记机构也无法登记。所以，一个套房就只有一个专有部分。 小区内的独栋别墅应认定为专有部分。 露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：（一）符合规划；（二）物理上专属于特定房屋；（三）销售合同有约定。 绿地要成为专有部分，应把握以下四个方面：（一）该绿地“规划上”专属于特定房屋；（二）销售合同将绿地列入该特定买卖合同中；（三）该绿地在业主购买时就已经“明示”，如该绿地被围了起来，只能从特定房屋才能进入该绿地。这就是《物权法》第73条规定的“明示属于个人的”绿地；（四）符合前面条件，即使没有登记，也可以认定为专有组成部分。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 如何把握区分所有的专有部分：通说是“壁心和最后粉刷表层说”，即专有部分之范围应分内部关系与外部关系分别而论。去区分所有权人相互间，尤其是有关建筑物之维持、管理关系上，专有部分仅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷之部分。但在外部关系上，尤其是对第三人（如买卖、保险、

建筑物区分所有权司法解释

建筑物区分所有权司法解释 1政府规定 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 为正确审理案件，依法保护的合法权益，根据等法律的规定，结合民事审判实践，制 定本解释。 2管理办法 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条内符合下列条件的房屋，以及、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定中的等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理，损害他人合法权益的除外。 第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及依法决定或者依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照记载的面积计算；尚未进行的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； 3物权法规 （二）建筑物总面积，按照的统计总和计算。 第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。

论建筑物区分所有权

民法理论前沿与实务课期末论文 论文题目：中国民法的继受和发展—以建筑物区 分所有权为例 作者：魏瑞 学号： 2014100758 学院： 2014级法律硕士（法学） 指导教师：朱岩 完成日期： 2015-1-16

摘要： 《物权法》第6 章规定了“业主的建筑物区分所有权”。该制度自从19 世纪初在《法国民法典》中出现以来，被多个国家借鉴，发展至今，已然成为现代民法财产权制度的一个重要组成部分。建筑物区分所有权制度对于明确产权关系及权利者的权利义务有重要意义。本文主要论述了建筑物区分所有权制度的基本理论及其物权特征。并结合实践中的具体应用和解释学方面的分析详细论述了建筑物区分所有权的具体情形，以及当下关于该制度的热点问题和对其改进的建议。 关键词：建筑物区分所有权、专有权、共有权、成员权 前言 查士丁尼法典体现了罗马人的民法精华，19世纪初拿破仑编纂法国民法典时大量阅读了罗马法的著作，19世纪末德国人制定民法典时已经有了法国民法的经验,此后瑞士、荷兰、日本等国家制定民法典时，仔细比较了法、德民法的得失，20世纪末欧盟在不同的民事领域尝试着统合时，立法者面对的已经是难以消化的满汉大餐了。120世纪最后20年全球化改变了世界的各个方面,各国民法典也在这一巨大的时代背景下进行着自我调整。中国的民法法典化正是在这种全球化的背景之下进行的。一方面，“国际性”要求我们学习、借鉴、继受其他国家的民法理论、制度和规则；另一方面，“民族性”要求我们立足本国的实际，在继受的基础上进行选择创新，建立符合我国实际的民法体系。2建筑物区分所有权，是民法中重要组成部分，在本文中，笔者将以建筑物区分所有权制度为例，逐步分析其立法背景、中外立法中体现和变化、结构、实践运用和解释以及当前制度存在的问题和完善建议几个方面分析这一制度的历史变迁，以更好理解该制度在民法中对外国民法的继受和本法的建构发展趋势。 1苏永钦：《民事立法与公私法的接轨》，北京大学出版社，2005年，第4页