上高县商业用地路线价评估研究

上高县商业用地路线价评估研究

小组成员：学生整理

上高县商业用地路线价评估研究

1.路线价法定义：

路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度（也就是离道路距离远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价指的是这条街道上的价格。而不是标准深度土地的价格。

路线价法就是依据路线价，配合深度指数和其他修正系数（宽度、容积率、朝向、宽深比率等修正系数），用数学方法算出其他宗地地价的方法。

2.基本原理

路线价估价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。路线价估价法认为城市内各宗地土地（以商业用地为主）价格的高低，随其距离道路的远近程度即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比价法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，路线价法的基本原理是替代原理和区位论的具体运用。

3.适用范围：城市土地，较为繁华地区，街道比较整齐的区域。

4.路线价法计算公式：地价=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积

上高县地处于赣的西北部，位于锦河的中游，行政区划归属于宜春市。东部与高安市相接，南部与渝水区、分宜县相毗邻，西部与万载县、袁洲区相接，北部与宜丰县相连。上高县所辖地理位置在东经114°28′至115°10′，北纬28°02′至28°25′之间，东西横跨长为68千米，南北纵向宽为45千米。上高县县城位于县境西部，县人民政府驻敖阳街道办事处。区域总面积为1364.4平方千米。现总共辖区分为:一个街道办事处、六个乡、七个镇、三个垦殖场以及一个工业园区，总共有居民委员会18个和村委会168个。截止目前止，全县总人口数约为37.46万人，其中城区人口约为15万人。

一、自然状况

上高县的自然资源非常丰富，可以称的上是物华天宝。区域内的气候四季温暖而又湿润，拥有非常充沛的降雨量，比较充足的口照时数，较长的无霜期。境域内拥有发达的水系，地表水、地下水资源比较丰富。上高县的矿产资源比较丰富，其中钻的储量达到了整个江西省的70%，石灰石更为丰富，其储量也位于江西省的第一位，硅灰石的储量占全国硅灰石储量的1/4。上高县被人们广泛素为“赣中粮仓”的美称，在商品粮、芝麻等方面都是全国重要的生产基地，也被称为全国的“三辣”之乡。全县重要的农副产品主要有芝麻、稻谷、辣椒、生姜、大蒜(“三辣”)等。

1.基础设施状况

1.1基础公用设施状况

城区基础公用设施较为完善，现有5所中学，即上高二中、上高五中、上高四中、上高三中、上高中学等;3所小学，即上高实验小学、敖阳小学、上高县河南小学;拥有公办和私办幼儿园30多所;7所医疗机构，即县人民医院、县中医院、县妇幼保健院、上高协和医院、敖阳街道合作医院、上高红十字医院、上高河南医院等;拥有规模较大的集贸市场3个，即中心农贸市场、银海农贸市场和河南农贸市场;有上高邮政局和敖山邮政所;此外，文化设施、娱乐设施及体育设施逐步完善，能够满足人们口益增长的物质文化需求。

1.2基础生活设施状况

随着县城基础设施投资力度进一步加大，城区基础生活设施齐备程度、设施水平和设施保证率的状况得到了显著改善。目前县城电力改造已完成，电力输送网络完善，城区工农业生产用电及居民生活用电均能得到保障。自来水设施也已经在全县普及，其自来水的综合生产力达到了每口6万立方米，其供水可以覆盖面积约为9平方千米。在城区范围内已全部达到电话交换程序控制化、长途信号传输的数字信息化，城区的通讯业也比较发达。

2.交通条件

在对外交通方面，主要由“一横一纵”两条交通大动脉构成。其中“一横”指的是320 国道在县域范围内横贯长度为59千米，在2008年经过全线改造已经使其成为一级公路;“一纵”指的是武吉高速在2008年已经建成通车的江西路段，穿越县域境内长度为28千米。扼湘赣通街要冲，与省会城市南昌的距离为112千米、与宜春市相距98千米，此外境域内还有锦河直接融入赣江水系，水运、陆运都非常便利。

在对内交通方面，已基本形成城市道路网络。上高主要有16条主次干道，总长约63千米;连续修建了锦江大道、敖山大道、镜山大道、320国道、锦阳大道、上高大道、城东大道、建设路、敖阳路、学园路、和平路、兰家路等多条主干道、次干道，使得上高县城区的道路路网呈纵横交错布置，格局非常便利畅通，城区范围内道路通达程度较高。公交运营路网为38千米。公交数投入30辆。

3.土地市场状况

近几年来，上高县土地市场进一步完善，土地交易口益活跃。2011年上高县城规划区范围内公开交易土地50余宗;2011年上高县城规划区范围内公开交易土地余50宗;截止到2013年8月上高县城规划区范围内公开交易土地20余。2013年工业用地交易平均地价84元/平方米，商住用地平均交易价格1549.78元/平方米(平均容积率2.15）。

4.社会经济状况

上高县全年实现全县地区生产总值达到100.64亿元，按照可比价进行相比，比上年同比增长了13.8%。在其中，第一产业的增加值达到16.90亿元，比上年同比增长了5.0%;第二产业的增加值达到55.36亿元，比上年同比增长了17.7%;第三产业的增加值达到28.39亿元，比上年同比增长了11.0%。全县人均国民生产总值达到了27758元。第一、第二、第三产业对于经济增长的贡献率分别为14.9% , 56.8%,28.3%。第一、第二、第三产业结构分别由之前的17.1:54.7:28.2调整到为16.8:55:28.2。全县的非公有制经济的增加值达到59.88亿元，比上年同比增长了15.8%，其在全县GDP所占的比例达到了59.5%。

5.研究区域概况

商业用地在城市各类土地用途中是最重要一类，在各类土地用途用地中，商业用地所带来的土地收益是最高的，在各类用途土地的平均地价中，商业用地的土地价格代表的是最地价水准。它不仅对离城中心的距离和交通等区位条件很敏感，而且对城市中心的形成、变动，对工业用地、住宅用地等的布局也起着重要的决定性作用。商业用地效益从商业中心向城区四周衰减，纵使在同一商业区中，不同街道、交叉路口和非交叉路口、临街和背街、不同路段，其地价也存在明显的差异。

因为商业用地对与区位优势条件表现出非常敏感的状态，所以本次对于上高县城区土地商业用地的路线价评估只选择了对土地定级成果中的I级、II级、III级区域进行估价。在实际工作中首先对上高县的主要商业街道进行实地踏勘，根据区域繁华状况，综合城市土地质量、土地利用现状、城市规划、城市地价调查等确定此次路线价评估范围，如下图:

二、上高县路线价评估

上高县城区商业用地路线价评估内涵:估价时点是2013年07月O1口。估价设定的容率为1.6。设定的土地开发程度为“五通一平”，即宗地红线内“场地平整”和红线外“五通(即通上水、通下水、通电、通电讯、通路)”。建筑密度为小于等于30%。土地使用年限为国家法律规定的最高出让年限40年的上高县城区各级别的商业用地完整土地使用权的平均价格。

1.上高路线价评估资料调查

商业用地房地租赁实例调查是商业用地路线价区段划分和地价评估的前提、基础，调查目的就是为了从房地租赁价格中分离出各样点的土地价格，以此作为测算路线价的依据。上高路线价评估以最近两年房地租赁实例为主要调查对象，调查的宗地数适当且均匀分布，为实现调查数据一查多用，在商业用地房地租赁实例调查时，按照商业基准地价评估和路线价评估对样点的要求采集商业用地房地租赁实例，地价调查结果可以有选择性应用于商业用地路线价评估。

2.上高样点地价的评估与统计分析

2.1上高县房地租赁实例的计算

根据《城镇土地估价规程》，上高县房地租赁实例样点地价计算步骤为:用房地总收益减房地总费用，求出房地纯收益。首先运用相关的计算方法求出房地的纯收益值，再用房地纯收益减去房屋纯收益的部分便可以求得单纯土地的纯收益，最后将计算得到的土地纯收益运用收益还原法求出土地的价格，其具体的计算方法可以按照第三章论述的样点地价评估的技术方法计算，研究对上高县调查的175个商业用地样点进行土地价格的计算。

2.2样点地价统计分析

各调查样点的地价已计算完毕，但由于不同样点之间存在个别性、差异性，所以，同一调查区段内的若干地价样本是否真实、合理，必须要有一个衡量标准，这个标准就是标准宗地，即在地价相近的区域内，选择一些具有代表性的作为地价控制点的地块，以此地块的价格为标准与其它样本地价相比较，若其它样本地价超过允许幅度时，可作为地价异常值剔除。

为了能够准确全部剔除样本数据中存在的异常值，必须在样本数据所属的总体分布类型进行检验的基础上实现。异常值指的是在相同的土地级别或者相同均质区域内的调查样点数据，由于存在一些特别因素的影响，导致某个或者若干个宗地的地价比其他宗地的地价明显高出或者是低于很多，差异很大。对修正后的样点地价采用动态均值方差检验法，即设置剔除条件为，对畸高或畸低的样点进行剔除。最后保留符合路线价评估要求的样点地价，根据公式上高保留样点地价

250～25000元/平方米之间的样点数据。统计公式为:

将本次商业用地路线价评估所选择175个商业地价样点，逐一进行地价统计分析与筛选，最后成为具有统一价格内涵的样本数据158例。然后对符合条件的样本地价进行修正，以便用于估算路线价。

三、插值法划分上高商业路线价区段

1.地价区段划分的步骤

①把标准样点地价输入GIS软件系统，建立空间图形数据和属性数据，并对样点地价进行空间插值分析，形成商业样点地价空间插值图，然后再生成若干条控制性的地价等值线。

②以之前已经生成的地价等值线图为基础，并以土地利用的现状条件、土地的开发程度以及利用状况等为条件依据，在上高县城区路线价评估的工作底图上划分为若干个地价区段，它们分别代表不同的区域特征，研究中区段的边界线在遇到特殊情况下，可以考虑进行适当的处理，使其打破地价的等值线范围。

③在研究区域进行实地勘察的基础上，根据宗地的边界线、河流、道路以及其他相关线状地物，对已经划分的地价区段界线进行微调整或者重新划定，并将最终的划分结果落实到工作底图上。

④对各地价区段进行编号、命名。

2.商业用地地价内插模型的选择

本次将用克里格的四种插值方法对样本数据进行插值，以寻得较优插值效果。为了寻找得到比较合理的地价插值模型，要先将样点地价和函数进行拟合处理，从中寻找它们之间的差异，为了达到有利于插值后的地价栅格数据之间呈现可比性的目的，研究中统一运用5 ×5的单元网格，从而来寻求最小的误差方法来对地价在研究区域范围内进行插值处理。

从地统计插值的四种方法可以看出简单克里格插值方法的均值和标准差均最小，因此是四

种插值方法中最准确的。因此商业用地地价最优的插值方法是简单克里格插值。形成商业样点地价地价等值线图，并初步划分路线价区段。

3.地价区段划分结果

根据区域繁华状况，城市土地质量、土地利用现状、城市规划、城市地价调查和样点地价分析结果，结合地价区段划分方法，根据估价时点上高县城区街道商业繁华状况和商业路线价区段划分的可行性，把上高县城区九条商业较为繁华的街道进行商业路线价评估，考虑到街道系统的完整性和便于路线价法实际应用，每条商业较为繁华街道划分为一个独立的商业路线价区段，即九个路线价区段。并根据繁华差异，对路线价分等定级，划分成三级。

四、标准宗地内涵设定及选取

1.上高标准临街宗地内涵

标准宗地是每一个路线价区段内典型代表的宗地，其他宗地地价可以参照确定。标准宗地的要求不仅需要具备标准的临街深度以外，还需要在其他方面如宗地的临街状况、宗地的临街宽度、宗地的容积率、宗地的形状、宗地的土地开发程度、宗地的土地使用权年限等达到特定的标准或者相关的代表性。本次上高县城区商业路线价评估标准宗地内涵条件为:估价时点为2013年7月1口。宗地临街状况设定为一面临街，宗地形状为长方形或正方形。宗地的开发程度设定为“五通一平”，即宗地红线内“场地平整”和宗地红线外“五通(即

通上水、通下水、通电、通电讯、通路)”，宗地的容积率为 1.6，宗地的土地使用权年限为40年。宗地的临街宽度取划分的地价区段内多宗土地临街宽度的平均数。

2.选取临街标准宗地

根据上述标准临街宗地选取要求，共选取42个标准宗地。上高县城区各商业路线价区段标准宗地选取结果如下:

五、设定标准深度

设定的标准深度直接关系到路线价的确定与深度指数表的编制，它反映了街道对于地价产生的影响的转折点。越靠近街道，土地价格价受街道的影响就渐渐升高。远离街道，土地价格则有所降低或者保持不变。上高县路线价评估设置的标准深度是某一路线价区段各个临街宗地的平均值。下面表4-6到表4-14对上高县城区九个商业路线价区段宗地深度进行统计分析和设定。

1.各地价区段临街宗地深度统计分析

1)敖山大道

2)敖阳路

3)朝阳路

4)和平路

5)建设路

6)交通路

7)锦江大道

商住综合楼地价评估的三种方法

商住综合楼地价评估的三种方法 基准地价系数修正法是一种快速的、大量的价格评估方法。目前，全国98％以上城市均制定颁布了基准地价，基准地价系数修正法也成为各评估机构常用的评估方法之一。由于我国基准地价多是以一定容积率下的商业、住宅、工业为类别的均质区域平均价格表示，因此，对于大量的综合用地(以商住综合为主)应如何采用不同类别的基准 地价进行修正评估，一直为众多业界人士所争论，对此，笔者认为可采用以下三种评估思路： (一)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，利用地价分配率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价格，进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价格增加值与土地总面积相乘得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)： 土地总价＝土地总单价×土地总面积＝(修正分摊后的商业用地单价＋修正分摊后的住宅用地单价)×土地总面积 由于受资料所限，此种方法在应用中多以单一用途下的地价分配率代替不同用途下地价在立体空间中的分配率。 (二)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，求出不同类型用地的单价，再按一定原则分摊土地利用面积，以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积，加和求得总地价。其公式表现为(以商住楼为例)： 土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价＝修正后的商业用地单价×商业分摊土地面积＋修正后的住宅用地单价×住宅分摊土地面积

其中面积分摊的原则为：不同用途的建筑造价和房地产市场销售价格相差不大时，按照各种用途建筑面积占建筑总面积的比例来进行分摊；当不同用途的建筑造价相差不大，而房地产市场销售价格相差较大时，可以按照各种用途房地产的市场价值占整个建筑的总市场价值的比例来进行分摊；当不同用途的建筑造价相差较大，而房地产市场销售价格相差也较大时，以剩余法分别计算出土地价格后进行分摊。 (三)以楼面价为基础，通过容积率修正及楼层修正，得出不同用途不同楼层的楼面地价，乘以相应建筑面积，得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)： 土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价＝修正后的商业楼面地价×商业建筑面积＋修正后的住宅楼面地价×住宅建筑面积 现以某城市基准地价为例，分别用上述三种方法评估商住综合楼用地价格。 该城市基准地价为标准容积率(商业、住宅均为2．0)下的分类定级的级别均价，分别以地面价和楼面价两种形式表现，其中商业楼面价为首层楼面地价，住宅楼面价为多层住宅的平均楼面地价。商业用地地价分配率：总层数7时，首层地价分配率为37％；住宅用地地价分配率：总层数7时，首层地价分配率为12％。 设某宗地面积7000平方米，建筑密度30％，共7层，容积率2．1，该容积率下商业用地地面价容积率修正系数为1．03，住宅用地地面价容积率修正系数为1．04。首层商铺，2层至7层住宅，宗地所处区域商业级别价为每平方米5670元，商业首层楼面价为每平方米

组织发展核心工具BLM模型

组织发展核心工具：BLM模型 目录 一、BLM 模型是神马？ (1) 二、什么是方法论和战略规划？ (1) 三、华为为何引入 BLM 模型 (2) 四、BLM 模型八个方面 (2) 五、什么战略意图？ (3) 六、什么是市场洞察力？ (4) 七、什么是创新焦点？ (6) 八、什么是业务设计？ (7) 九、什么是价值主张？ (9) 十、什么是关键任务？ (9) 十一、什么是正式组织？ (10) 十二、什么是人才？ (12) 十三、什么氛围和文化？ (13)

一、BLM 模型是神马？ BLM 模型（Business Leadership Model），一般翻译为“业务领先模型”，源自 IBM一套完整的战略规划方法论，这套方法论是 IBM 在 2003 年研发的。BLM模型分为四部分，最上面是领导力，公司的转型和发展归根结底在内部是由企业的领导力来驱动。最下面是企业价值观，这是底盘。 中间的两部分被称为战略和执行，好的战略设计，还要有非常强的执行，没有好的执行，再好的战略也会落空。 补充两个概念，一什么是方法论，二战略管理与战略规划。 二、什么是方法论和战略规划？ 方法论就是将方法进行归纳、整理之后形成的一套可以重复使用的框架和逻辑。小到问题解决的办法，大到企业的战略规划，只要形成一套行之有效的、被验证的、被证明成功的思考方法都可以成为方法论。 战略规划是企业战略管理的重要一个环节，战略管理则贯穿于企业运营的全部环节。涉及企业整体和企业各个部门的目标设定、战略步骤的设计、实施、评价、绩效评估等等。

好的战略管理，除了战略规划，还有基于预算制度的目标设置、资源分配，清晰而严格的绩效管理以及与之相匹配的组织结构设计也是必不可少的。 三、华为为何引入 BLM 模型？ 2005 年，华为销服体系和 IBM 合作领导力项目的时候，华为发现 IBM 的 BLM 工具可以弥补业务部门战略落地的缺失，促进业务和人力资源战略的有效连接，于是将 BLM 模型引入到研发并推广。也就是说，华为引进 BLM 模型，有两个目的： 一是保证业务部门的战略从制定到落地。BLM 核心在于战略制定后要通过组织、人才、氛围来支撑战略的成功。要保证战略执行，组织是否有效匹配战略？人才的数量和质量是否匹配战略需求？文化和氛围方面是否支撑战略？也包括激励是否能有效促进战略的实施？ 二是如何保证人力资源与业务紧密关联。以前华为制定战略的时候，人力资源是不被邀请的。唯一参与的是，有时候在业务战略里需要补充 1-2 页人力资源规划，也就是说，HR 来填个空就行了。 现在运用BLM 模型之后，在战略执行环节，HRBP 是引导员，成为主力。比如业务部门做80X 规划的时候，就有业务战略和人力资源战略两个部分，并形成了例行的机制，在各部门推行。人力资源管理和业务管理不再是割裂的两张皮。HR 不再是可有可无。 四、BLM 模型八个方面？ BLM 认为企业战略的制订和执行部分包括八个方面，分别是战略意图、市场洞察、创新焦点、业务设计、关键任务、氛围与文化、人才和正式组织等。 第一，战略意图。好的战略规划，起始于好的战略意图的陈述和战略目标的表达，这是战略规划的第一步。

估价理论方法模拟题基准地价评估

估价理论方法模拟题基准地价评估 [判断题] 1、基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，评估出土地的平均价格，并在基准地价基础上，建立起评估宗地价的修正体系。（X ） 2、基准地价评估时的土地用途以现在实际用途为主，但对某些城市规划实施造成地价上涨的局部区域，必须评估出规划条件实现后的基准地价标准。（X ）来源： 3、土地位置是决定土地收益和价格的最主要因素。（V ） 4、基准地价与宗地样点地价的差异一般是由于影响地价的区域和个别因素差异造成的。（V ） 5、基准地价图上，商服业用符号要依比例尺表示各级商服中心位置。（X ） [单选题] 1、（B ）是土地收益在土地市场中的直接反映。 A、基准地价 B、市场交易价 C、标定地价 D、出让底价 2、基准地价评估时土地用途以（D ）用途为主。 A．商业B．规划C．住宅D．现实 3、用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特别和（C ），分析各土地级别或均质地域内土地质量与地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。 A．土地用途B．土地质量 C．影响地价的因素条件D．影响级别的因素条件

4、确定基准地价的原则之一是：以实际数据测算的结果为准，以（C）、修正的结果为辅。 A．统计B.分析C．比较D．选择来源： 5、Ａ市原先下辖Ｂ、Ｃ两区，Ｄ县及Ｅ经济技术开发区，于１９xx年编制基准地价，当时，工作范围包括Ｂ、Ｃ两区和Ｅ经济技术开发区。到２０xx年，Ｂ、Ｃ两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，Ｄ县撤县成立Ｆ区，其中，邻近Ｃ区的Ｇ地区成为Ａ市新的房地产热点，Ｅ经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。因此，Ａ市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是（D）。 A．Ｂ区、Ｃ区、Ｆ区、Ｅ经济技术开发区 B．Ｂ区、Ｃ区、Ｅ经济技术开发区 C．Ｂ区、Ｃ区、Ｇ地区、Ｅ经济技术开发区 D．Ｇ地区、Ｅ经济技术开发区 6、在中等城市进行基准地价评估，其工作底图的比例尺一般为（C ）。 A．1：10000~1：100000B．1：10000~1：50000 C．1：5000~1：10000 D．1：1000~1：5000 7、地价样点图要反映调查到的地价样点的位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按（ C ）分别绘制。 A．土地级别B．均质区域C．土地用途D．估价方法 8、用于基准地价评估的数据要符合（B ）的要求。

北京基准地价评估收费新标准

北京基准地价评估收费新标准 北京市物价局、市房屋土地管理局最新颁布的基准地价评估收费标准： ------------------------------------------------ 档次城镇面积（平方公里）收费标准（万元） 1 5以下（含5） 4－8 2 5－20（含20） 8－12 3 20－50（含50） 12－20 4 50以上 20－40 ------------------------------------------------ 北京房地产价格评估收费新标准 以下是北京市物价局、市房屋土地管理局最新颁布的房地产价格评估收费标准：------------------------------------------------ 档次标的总额（万元）累计计费率‰ 1 100以下（含100） 5 2 101以上至1000 2.5 3 1001以上至2000 1.5 4 2001以上至5000 0.8 5 5001以上至8000 0.4 6 8001以上至10000 0.2 7 10000以上 0.1 ------------------------------------------------ 注：1、本标准执行中可下浮，但下浮幅度不得超过20％。 2、差额定率分档累进制收费方法举例说明： 例如：标的总额40000万元，计算评估收费额。 100万元×5‰＝0.5万元 （1000－100）万元×2.5‰＝2.25万元 （1000－1000）万元×1.5‰＝1.5万元 （5000－2000）万元×0.8‰＝2.4万元 （8000－5000）万元×0.4‰＝1.2万元

土地估价师案例分析商业用地主要价格影响因素

土地估价师案例分析商业用地主要价格影响因素

土地估价师案例分析：商业用地主要价格影响因素 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。 A：估价基准日 B：估价目的 C：估价收费标准 D：估价程序 E：时间因素 2、假如一个城市建成区面积为3000k㎡，主干道的总长度为750km，则主干道的影响距离为。 A：1km B：2km C：4km D：8km E：时间因素 3、下列不属于企业的流动负债的是。 A：短期借款 B：预付账款 C：应付账款 D：应付票据 E：土地 4、土地利用总体规划的意义在于__。 A．编制和实施土地利用总体规划是解决各种土地利用矛盾的重要手段，也是保证国民经济顺利发展的重要措施 B．编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础 C．土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件 D．土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础 E．国家实行用途管制是土地利用总体规划的基础 5、地产市场的核心是__。 A．基准地价 B．地价 C．土地使用价值 D．土地收益 6、在市场地价的容积率修正中，容积率修正以城镇规划规定为标准，用计算容积率修正系数。 A：区域容积率 B：小区容积率 C：楼房容积率

D：城市容积率 E：国家实行土地估价师资格认证制度 7、生产要素包括__。 A．劳动 B．资本 C．文化 D．利率 E．政策 8、下列指标中，为数量指标。 A：房地产投资额 B：建筑密度 C：人均住房面积 D：楼面地价 E：土地 9、市级商服中心。 A：具有各级商服中心商服功能 B：只有市级商服中心的功能 C：只经营高档商品 D：位于城市的几何中心 E：时间因素 10、本金收益率是的比率。 A：本金与收益 B：收益与投资 C：收益与本金 D：投资与收益 E：土地 11、《企业财务通则》规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投资者除依法转让外，．【考试真题】 A：不得从企业抽回所投资金 B：能够从企业抽回所投资金 C：能够抽回但不得转让所投资金 D：不得抽回也不得转让所投资金 E：土地 12、复议机关应当自受理申请之日起__日内作出行政复议决定。 A．60 B．90 C．100 D．120 13、城市是由自然环境和__组成，但城市的自然环境也是要人改造的。 A．人文环境 B．人工环境 C．空间环境 D．社会环境 14、城镇土地使用税，按计算，分期缴纳。

资产评估收费标准

资产评估收费标准 发文标题: 关于贯彻实施《资产评估收费管理办法》尽快做好资产评估收费管理工作的通知 发文文号: 中评协[2009]199号 发文部门: 中国资产评估协会 发文时间: 2009-12-04 实施时间: 2009-12-04 失效时间: 法规类型: 综合管理法规 所属行业: 社会服务业--会计师事务所等中介机构 所属区域: 全国 发文内容: 各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会(注册会计师协会): 为规范资产评估收费行为～维护社会公共利益和当事人的合法权益～促进资产评估行业健康发展～国家发展改革委、财政部联合发布了《资产评估收费管理办法》(发改价格[2009]2914号)。为贯彻执行《资产评估收费管理办法》～做好资产评估收费管理有关工作～现将有关事项通知如下: 一、高度重视～积极配合。国家发展改革委、财政部联合发布的《资产评估收费管理办法》是资产评估收费制度的重大改革。按规定收费关乎评估报告质量和评估行业健康发展～关乎国家财产和经济安全。各地方协会要高度重视～积极配合省级财政部门、价格主管部门做好资产评估收费管理相关工作。

二、测定标准～统一参照。为了给各地制定具体的评估收费标准提供参考依据～我会通过对全国资产评估行业收费情况的两次调查分析～并查阅国家统计局公布的1992至2008年各年的通货膨胀率～结合今后几年内经济增长、物价指数 1 继续上涨～并参照注册会计师、律师等中介行业的收费标准等因素～提出了资产评估收费水平的测算标准。 (一)计件收费 计件收费平均标准分为六档～各档差额计费率如下表: 差额定率累进收费表 (二)计时收费 计时收费平均标准分为四档～各档计时收费标准如下: 法人代表(首席合伙人)、首席评估师(总评估师):300-3000元/人?小时, 合伙人、部门经理:260-2600元/人?小时, 注册评估师:200-2000元/人?小时, 助理人员:100-1000元/人?小时。 三、严密组织～认真贯彻。各地方协会要严密组织～将国家发展改革委、财政部联合发布《资产评估收费管理办法》迅速转发各资产评估机构～组织资产评估机构学习领会文件精神～认真贯彻实施。

我国基准地价评估方法研究

我国基准地价评估方法研究 发表时间：2018-07-20T15:57:36.763Z 来源：《基层建设》2018年第14期作者：胡明霞[导读] 摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。 兰州市国土资源评价研究院甘肃省兰州市 730030，摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。但是现有基准地价评估更新体系逐步暴露出一些新的问题，需要逐步完善。文章重点就我国基准地价评估方法进行研究分析，以供参考和借鉴。 关键词：基准地价；评估方法；土地管理；研究引言 基准地价是指土地的初始价，在城镇计划的范围内，根据城镇的现状发展（地质的分布、地形状况、土质等级等），按照各行各业的用途进行评估土地最高年限的土地使用权价格，并且由相关政府公布国有土地使用权的平均价格。因此，基准地价具有一定的时效性，城镇在进行土地规划的过程中，必须对基准地价的评估方式进行更新与完善，从而促进城镇快速稳定的发展。 1我国城镇基准地价评估的必要性分析城镇企业与经济的飞速发展，给我国的经济发展带来了一定影响。但是与大城市相比较，仍然存在一定的问题，比如对城镇的土地经济质量缺乏横向比较，市场规划不规范等，使城镇的投入量大，资源利用率较低，从而造成了资金与物力的大量浪费，比如有些土地资源处于闲置状态。因此，为了促进城镇科学合理的发展，必须对其基准地价进行评估，不仅可以为城镇节约大量资源，而且可以促进城镇快速稳定的发展，为其以后的规划奠定良好的基础，同时可以合理利用城镇土地资源，科学性的计算各种基准地价，所以对城镇的基准地价进行评估具有一定的研究意义和必要性。 2我国城镇基准地价评估方法研究 2.1城镇综合基准地价评估方法 边际分析法可用于说明一个典型城市的市区及其周围土地的空间配置过程，当城市很小时，城市为功能单一的生活型城市，商业用途的三角形A及住宅用途的三角形B可能很小。随着城市规模的不断扩大，城市功能的日趋复杂，三角形的高度和宽度分别向上和向外延展。其结果是原来一些住宅用地会转变为商业用地，同时生产性工业用地出现，城市周围的农地则会转化为住宅用地或工业用地，这种土地空间配置发展的原理尽管是一种纯理论的概念，但用于指导将城市不同用途的类别基准地价综合成综合基准地价，仍不失为一种有效方法。 2.2商业用地基准地价评估方法 由于商业对区位条件非常敏感，其用地效益不仅表现为从市中心向外呈现出递减趋势，而且在同一商业区内的不同街道以及在同一街道上的不同区段，也有明显的差异。因此，在级别基准地价或区域基准地价的基础上，应分街道评估路线价，以路线价作为商业用地的基准地价。路线价法的基本思路是对面临特定街道且可及性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价，并附设在该街道上。再据此路线价进行适当的修正，从而计算出临接该街道的其他各宗地的价格。路线价法能快速评估多宗土地价格，但要求有规范的土地，以得到较多的交易实例。采用滑动平均曲线法评估路线价可以消除传统路线价法的不足，其基本思路是按街道绘制样点地价曲线图，消除图上异常地价样点之后，得到能反映街道地价变化趋势的平滑曲线，选择平滑曲线变化明显处作为路线价区段的分界点，依图上的界点相对坐标找到所对应的具体地物，从而得到最终的路线价区段，最后依据平滑曲线图，采用简单算术平均法计算各区段的路线价值。平滑曲线图既消除了异常地价样点，又消除了相邻样点地价陡升陡降的现象，明显且直观地反映了同一街道地价的变化趋势，因此可以依据平滑曲线图，采用简单算术平均法来计算各区段的地价平均值，以此作为各区段的路线价。 2.3工业用地基准地价评估方法 工业用地的特点表现为用地面积大，单位面积的土地收益低，对城镇内的微观区位条件反应并不敏感。影响工业用地效益的因素主要是宏观区位条件、交通运输条件、规模与集聚效益、自然条件及环境保护要求等，所以测算城镇工业用地可采用成本逼近法。成本逼近法的基本思想是把土地的所有投资作为基本成本，再加上这一投资所应产出的相应利润即为土地价格。因此，采用成本逼近法评估工业用地地价时，其地价构成主要如下：第一，土地取得费，即实际取得生地的费用；第二，土地开发费，即三通一平费、基础设施配套费、相关税费和贷款利息等；第三，土地开发利润；第四，地增值收益。因农用地转变为非农用地，其用途的变化必然带来价值的提高，既产生增值收益。增值收益的计算可通过该地区最低自然增值率的确定，再根据不同区位条件进行修正求得。 2.4居住用地基准地价评估方法 2.4.1收益还原的评估方法 在城镇基准地价评估的方式中，采用收益还原法，可以正确评估出土地使用权的价格，在《城镇土地估价规程》中用有限年金法来评估地价公式来计算，在此公式中，包括城镇土地的纯收益、城镇土地的还原率、其中的收益价格以及使用年限，如果使用年限越长，则城镇土地的所有权价格与土地的使用权才能相等，然后根据城镇土地收益还原评估法计算出地价，如根据城镇土地的纯收益与其土地的资本还原率的比率，可以得出土地价格的结果。一般在一些使用方法中，城镇土地基准地价的评估方法都是以收益还原法为基础，此方法在应用中经济且实用，为城镇的地价评估带来了一定的方便，但是收益还原法仍然有一定的不足，比如在计算过程中，需要对其他服务业的地价水平做出相关的反映。一般而言，商业利润远远高于其他各行各业，因此从其中的计算结果中可以看出，商业服务业的地价水平最高，所以城镇在进行地价评估的过程中，以市中心为焦点，使城镇基准地价分布差距较大。根据以上的分析结果，可得出离城镇较远的地区以及上层需扩建的位置可以使用收益还原评估法。 2.4.2路线价的评估方法 路线价法用于城市土地地价的评估，而且不是标准深度图的的价格，它对一些特定的街道以及一些使用价值一样的市街地制定一个离道路远近的一个标准，计算出其中土地的平均价格，从而可以有效的获得该区域的路线价。因此，此方法适用于道路排列整齐，且道路的结构科学合理以及规划较系统的城镇，其中该方法可以用数学方法计算出其他宗地地价的方法。 2.4.3剩余评估法

组织发展岗位职责

金和软件组织发展主管： 工作职责： 1、参与公司组织机构的设计与完善，参与制定公司的人力资源规划； 2、负责公司岗位体系建设、完善及评估管理，岗位胜任力模型的开发和完善工作； 3、负责公司人力资源管理制度的持续改进和优化工作； 4、配合总监完成其他人力资源项目的实施推进。 任职要求： 1、本科以上学历，硕士优先； 2、人力资源工作5年以上经验，从事组织发展或领导力开发模块1年以上工作经验，有咨询公司人力资源项目经验者优先； 3、具备优秀的沟通表达能力、组织协调能力 中搜组织发展主管 1、负责制定集团整体人力资源发展规划，并按阶段实施； 2、负责建立各层级岗位人才素质模型，建立各层级人才评估系统，建立完善的岗位任职资格体系； 3、负责公司建立核心员工个人发展计划，推动员工职业生涯管理； 4、梳理并建立公司职位管理体系；建立中高层干部和核心岗位人才管理体系，对中高层干部和核心岗位 人才的选拔、任免、考核等进行日常管理； 1、人力资源管理等相关专业本科以上学历； 2、具有组织发展管理、绩效管理与培训经验三年以上； 3、具备课件开发及授课能力，优秀的PPT使用技巧； 4、具有素质模型建立、人才评价、梯队建设等工作有丰富的实践经验； 5、具备较强的战略理解能力及执行推动力 组织与人才发展经理 职责： ?组织与人才发展项目的整体规划，流程、工具和方法的开发 ?企业文化沟通项目的实施推进 ?对组织和人才组织定期盘点和评估 ?关键人才培养和发展计划的组织以及实施 ?全国培训项目的总体规划、计划以及实施 ?支持业务部门实施定制的人才发展项目 ?兼一个业务群组的business partner，整合资源为业务发展提供全面人力资源解决方案 要求： ?10年以上大中型企业人力资源工作经验，其中不少于5年的专业人才开发经验，3年以上的business partner经验 ?熟练使用组织诊断与人才评价、培养发展的工具方法，系统的方法论 ?项目管理经验丰富，有企业并购前后阶段人力资源经验者优先 组织规划与发展主管 岗位职责： 主要负责组织优化、职责体系建设、人才测评和管理，保证组织持续改进。 1、核心人才测评管理，通过人才盘点、评价中心等手段，建立并维护公司核心人才库； 2、核心人才发展管理，设计核心人才的培养方案；制定核心人才短期及长期激励方案；

基准地价法

基准地价修正法(land datum value method)是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。 基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下： V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格 V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 ∑Ki：宗地地价修正系数 Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。 修正程序 a.收集有关基准地价资料；

b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价； c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正法表 ,确定待估宗地地价修正系数； e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正； f.求出待估宗地地价。 1.确定基准地价 （1）确定基准地价 根据甘肃省国土资源局公布的陇西县基准地价报告，待估宗地属于陇西县1级工业用地，基准地价374元/㎡。 （2）确定修正系数 A．期日修正系数（k1）的确定 陇西县基准地价估价基准日为2007年，本次评估基准日为2018年3月31日，根据当地土地供求关系与企业发展状况，在待估宗地地段内，地价有一定上升，需进行期日修正。 经测算，地价指数k1=1.67 （3）土地使用年限修正系数（k2）的确定 由于陇西县基准地价为法定最高使用年限50年，而待估宗地剩余土地使用年限为47年。年期修正系数k2=0.94 （4）容积率修正 待估房地产的容积率=18968/41845.8=0.453 根据容积率修正系

基准地价报告

基准地价调查技术报告 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。 一、基准地价的评估应遵循以下程序： （一）、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。 （二）、土地调查与整理： 1、资料调查与整理： （1）土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。 （2）土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。 （3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。 （4）影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。 （5）其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。 2、资料调查的一般要求： （1）调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。 （2）调查以土地级别或均质地域为单位进行（本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域）。 （3）样本抽查采用分类不等比调查。 （4）样本要有代表性。 （5）样本分布要均匀。 （6）调查样本每级应不少于30个。 （7）所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。 （8）土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。

（9）以人民币为单位，准确到小数点后一位。 （10）调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。 3、样本资料整理： （1）样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。 （2）样本资料归类。 （三）基准地价评估： 1、利用级差收益侧算法。 2、利用土地交易资料估算基准地价。 （四）基准地价确定： 1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。 2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。 3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。 （五）编制基准地价修正系数表： 基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。 （六）成果检验： 对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。 二、调查结果报告： 经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况： 该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为0.38亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以6.9万元/亩的价格进行耕地补偿。2005年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为14.8万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁

商业用地基准地价评估

商业用地基准地价评估探析

内容提要 基准地价是我国地价体系中的核心,是其它各种地价的标准。城镇基准地价的评估对规范地产市场、促进土地资源优化配置、征收土地使用税等方面起到了积极的作用。而且商业用地基准地价对城市中心的形成和变动起着决定作用，因此商业用地基准地价的评估十分重要。本文在探讨基准地价内涵的基础上，初步分析了商业用地基准地价的评估方法和评估思路，并以乌兰花镇2005年的两个样本点为例，具体分析了收益还原法和契价剥离法在商业用地地价评估中的应用。 关键词：商业用地基准地价评估 Abstract Benchmark price is the core of China's land system is the standard variety of other land. Benchmark Land Prices in standardizing the assessment of the real estate market, and promote optimal allocation of land resources, land use tax has played a positive role. And the benchmark price of commercial land in urban centers play a decisive role in the formation and change, so the assessment of standard land price of commercial land is very important. This article examines the connotation of benchmark land price based on preliminary analysis of the commercial land premium assessment base and assessment of ideas, and to take the town of Ulan two sample points in 2005, for example, detailed analysis of the income approach and the contract price of peel method In the commercial land price evaluation of the application. key words：Commercial land Standard land price Estimate

房产评估收费标准

浙江省物价局关于制定资产评估 收费标准的通知 浙价服〔2011〕90号 各市、县（市、区）物价局，省资产评估协会： 为进一步规范资产评估收费行为，维护社会公共利益和当事人的合法权益，促进我省资产评估行业的健康发展，根据国家发展改革委、财政部《关于发布〈资产评估收费管理办法〉的通知》（发改价格〔2009〕2914号）精神，结合我省实际情况，制定了我省资产评估收费标准，现就有关事项通知如下： 一、资产评估收费是指经省级以上财政主管部门批准设立的资产评估机构，依据相关法律法规和国家有关规定，接受委托开展资产评估服务所收取的费用。二、资产评估收费实行政府指导价和市场调节价。资产评估机构提供法律法规和国家有关规定要求实施的资产评估服务（以下简称“法定资产评估服务”），实行政府指导价；提供自愿委托的资产评估及相关服务（以下简称“非法定资产评估服务”）实行市场调节价。法定资产评估服务业务范围说明见附件。 三、法定资产评估服务可实行计件收费、计时收费或计件与计时收费相结合的方式。计件收费基准收费标准见附件，具体收费标准可根据评估工作的难易程度、工作量的大小及对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求，由资产评估机构按照上浮不超过20%，下浮不低于经营成本的原则，与委托人协商确定。 计时收费具体标准由省资产评估协会确定，报省物价局备案。 四、资产评估机构应在经营场所、交费地点的醒目位置公布收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。 五、各级政府价格主管部门应加强对资产评估收费的监督管理，对违反规定乱收费的，应依法查处。 六、涉及农村住房改造建设、中小学校舍安全工程建设的资产评估收费，应按规定减半收取。

一宗商业用地评估的案例分析2013

qx实业公司土地使用权估价的案例分析 摘要：本文分析了一宗地商业用地价格评估案例，对案例背景、技术路线、方法选用、技术难点以及处理这些难点问题的方法做了简单阐述。 关键词：商业用地评估方法选择开发形态合法原则 正文： 一、估价背景 2011年我公司接受qx实业公司委托对其位于市区的一宗商业用地进行评估。经询问了解到该宗地取得较早，仅建有2栋简易2层楼，租给汽修厂使用，随着经济发展周边环境等因素变化，企业欲自行开发或转让该宗地，以期取得价值最大化，特委托评估了解该宗地的潜在市场价值，为下一步公司决策提供价值参考意见。 二、估价对象基本情况 估价对象位于ABC区长乐东路南侧，面积为5087.7平方米，用途为商业。2004年9月QX实业公司以出让方式取得，使用年限止于2044年09月28日，截至评估基准日，土地使用权年期尚余32.84年。国有土地使用证号为西灞国用（2004出）第xxx号，记载土地级别为6级。估价对象权属清楚，来源合法。评估基准日，宗地上沿街建有2栋简易2层楼，共计1480平方米，现随同场地一起租赁给汽修厂使用，租约一年，到期续签。估价对象未设定担保权、租赁权、

地役权等他项权利。宗地外基础设施已达“七通”条件，即：通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气、通暖，宗地内场地平整。 三、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划 根据待估宗地所在区域近年变化很大，随着城市规划的变化，城市骨架拉大，周边拆迁改造力度加大，周边道路拓宽也已完成，并新开通了道路，区域内交通极大的改善，新的建筑如雨后春笋，不断升起，区域内繁华度不断提高，商业氛围越来越突出。而该宗地实际利用率很低，仅建有1480平方米低层建筑，年租赁费收入也较少，与周边的不协调性越来越强，按照最大最佳效益分析，该宗地未能发挥最大效益。查阅委托方提供的有关宗地规划资料，仔细分析各项规划指标后确定以最大最佳效益原则为出发点，分析各种影响因素、选取参数、合理假设，科学计算求得宗地估价结果。 1、评估方法的选择 委估宗地位于西安市东西主干道，商业用地，比较待估宗地的实际使用状况和规划后，我们结合宗地周边市场情况对评估方法做了以下分析：①收益法，需要取得类似地块的单独收益，城市建成区一般没有单独土地租赁的案例，随同建筑物租赁的案例中较难剥离出纯土地收益，因此收益法不便采用，同时宗地所在区域有较大发展潜力，收益法较多依赖过去的数据，较难反映土地使用权潜在价值；②剩余法（假设开发法）主要适用于经营性房地产的评估，本案例为商业用地，现使用状态和周边使用状态差距较大，未能发挥宗地最大效益，现各项规划条件明确，各项开发费用可以合理预测，因此适宜运用假

基准地价法评估实例

基准地价法评估实例 一、评估目的 目的是为该地块抵押贷款提供依据。 二、评估原则(略) 按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。 三、评估基准日 一九九九年三月三十日。 四、评估依据(略) 五、评估方法 基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。 六、评估说明 1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。 2、实例为技术报告。 (二)土地使用权评估 1、基准地价修正法 (1)、数据取值 评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件): 《国有土地使用证》编号地块面积备注 郊国用(95)字第0049 号29292.4 老证 XX国用(1999) 字第4010026 号373.7 XX国用(1999) 字第4010025 号298.6 XX国用(1998) 字第4010100 号19223.6 XX国用(1998) 字第4010027 号299.5 XX国用(1999) 字第4010030 号277.0 XX国用(1999) 字第4010031 号493.3 XX国用(1999) 字第4010032 号246.5 XX国用(1999) 字第4010033 号253.8 合计: 21466平方米 区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。 参照基准地价均值为:453元/ 平方米。 土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。 容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为0.786 ,建筑密度为25 %,绿化比率为51%。容积率与建筑密度联合修正系数为0。 评估期日:按委托方要求, 评估期日为1999年3月30日。期日修正为1 。 区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表(%)修正如下: 因素修正系数% 距服务中心级距1.20 交通便捷度1.87

评估收费标准中评协[2009]199号

中评协[2009]199号《关于贯彻实施《资产评估收费管理办法》尽快做好资产评估收费管理工作的通知》 中评协[2009]199号 各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：为规范资产评估收费行为，维护社会公共利益和当事人的合法权益，促进资产评估行业健康发展，国家发展改革委、财政部联合发布了《资产评估收费管理办法》（发改价格[2009]2914号）。为贯彻执行《资产评估收费管理办法》，做好资产评估收费管理有关工作，现将有关事项通知如下： 一、高度重视，积极配合。国家发展改革委、财政部联合发布的《资产评估收费管理办法》是资产评估收费制度的重大改革。按规定收费关乎评估报告质量和评估行业健康发展，关乎国家财产和经济安全。各地方协会要高度重视，积极配合省级财政部门、价格主管部门做好资产评估收费管理相关工作。 二、测定标准，统一参照。为了给各地制定具体的评估收费标准提供参考依据，我会通过对全国资产评估行业收费情况的两次调查分析，并查阅国家统计局公布的1992至2008年各年的通货膨胀率，结合今后几年内经济增长、物价指数继续上涨，并参照注册会计师、律师等中介行业的收费标准等因素，提出了资产评估收费水平的测算标准。

（一）计件收费 计件收费平均标准分为六档，各档差额计费率如下表： 差额定率累进收费表 （二）计时收费 计时收费平均标准分为四档，各档计时收费标准如下： 法人代表（首席合伙人）、首席评估师（总评估师）：300-3000元/人?小时； 合伙人、部门经理：260-2600元/人?小时； 注册评估师：200-2000元/人?小时； 助理人员：100-1000元/人?小时。 三、严密组织，认真贯彻。各地方协会要严密组织，将国家发展改革委、财政部联合发布《资产评估收费管理办法》迅速转发各资产评估机构，组织资产评估机构学习领会文件精神，认真贯彻实施。

土地价格评估收费标准

土地价格评估收费标准 （1994年12月12日国家计委国家土地管理局计价格[1994]2017号） 为促进土地价格评估工作的健康发展，根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定，对土地价格评估实行有偿服务。现将有关事项通知如下： 一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。 二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。 三、一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费额，各档收费额累计之和为收费总额。目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》(附表一)执行。 四、城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表二)协商确定。 五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。 清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计收评估费；每宗地评估费不足300元的按300元收取。 土地价格评估委托单位付费确有困难的，通过双方协商，评估机构可酌情减收。 六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。对经济特区的收费标准可规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。 七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准，履行合同要求，切实提供质价相称的服务。 八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查，对随意简化工作程序和内容，达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准

农用地基准地价评估

2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1) (1)样点地价平均法 ①评估步骤 采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下： a)资料调查； b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型； c)投入产出资料抽样调查； d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价； f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。 ②资料调查的内容和要求 a)资料和外业调查的内容 ●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料； ●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等； ●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等； ●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业调查要求 ●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理； ●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库； ●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位； ●样点调查应符合数理统计要求。 ③确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。 ④投入产出样点和市场交易资料调查 农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。 a)调查样点的要求 ●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； ●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；