房地产投资决策风险分析

?１６?

建筑管理现代化

Ｃｏｎｓｎ－ｕｃｔｌｏｎＭａｎａｇｅｍｅｎｔＭｏｄｅｒｎｉｚａｔｉｏｎ

２０００年第２期

总第ｓ９期房地产投资决策风险分析

万俊邓蓉晖

｛哈尔蒜建藐炙学，

房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源投入房土觑产综合开发、经营、管理和凝务等滔凌孛豹一释攘瓷蠢鸯，苏羯在将聚获褥不确定的收豁，这决定了不确定性怒其特有属性，如何防范、舰避和控制风险便成为Ｊ旁地产开发企业生死坟关的勰题。投资淡策除段是蹩个舞发过程中直接美系蔓ｌ建设顼蟊的蔽败，对羿发商豹经济效益和社会效益郝具有现实和深远的影响。在房地产开发初始时，开发商拥有最大的不确箍：性和机动性，随簧齐发枣澄褒器翦逡筝ｉ，赛逢产舞发蠢对霹姥发生的结果就知之愈多，不确定因素随之减少，风险因素逐步降低。同时，开发商的机动性、可调能力也逐步降羝。受ｌ开发缀索醇，礓露建造完毕，滚穆监在时闻和空简上都已溺定，一留都难叛撬潮，开发项目将仅仅面对一个舞争激烈的消费市场。因此，在投资决策阶段开发商虚保持清醒的头脑，不仅要考瘩可熬熬收益，受黉有强爨辩菇险意识。痨毪产投资决策风险主要有以下几方面。

１投资时机风险

由于房地产并发活动受宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产开发活动也相应有着周期性的涨蒋，房地产产品的供求、徐糨释收盏拳平淹瑟事闻藤嶷纯，遥耩会运静投资时机，保证项翻开发完毕磁有良好的市场需求，对开发商的意义ｊＢ常太。房地产开发周期长，少爨１－２年，多嚣ｌｌ３《冬，赛辩泰寒霓每殴渣形势的变化、经济发瘊趋势、人嚣增减、收人水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以确定合理的开发时枧。一般露言，缀滂发展趋势是影嫡牙发对飘秘主要透蘩，在羟滂嶷震静或长期，各类房地产需求旺盛，市场处在不断的上升势头，适时推出的房地产可望获得较好的收箍；当经济不象气薅，失数媾鸯蟊，竣入下痒，寤建产舂绣需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物娩租售所需时间加长，甚至～点租售不出去，此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的受菔便藏了实霖上鹣亏损，赛魏产舞发巍蒙受选择弹发薅机不当的巨大损失。同时，开发项目在年内推出时机同开发风赡密切相关，如一般住宅最好在年底推琏｝，戳适波入靛习蠼予每终集中溃费豹特点，购秘中心粼宣鑫购物旺季到来之前交工等。当然，不滴擞型的开发项目对时闻的敏感程廒有所差别，例如，工业厂房的时间性就不如购物中心明显，艋者酌薅耱活囊鸯魄较明最瓣淡季翻繇攀之努。

２投资物舭位置风险

遥常，成功的开发取决于像爨、位置，还是位置。这说绢了房遗产汗发公司遮释合适的簸疑进行开发活动的重要性。房地产位蹙不仅指所处的地瑷位置，这识括不同城市和地区的区域位置，以及瀚一莲壤孛豹不羁建段，霾对还毽撬其挂会佼器，遮主要指人口因素、教宵水平、服务水平、交ｉ蓖通讯、生活设施等。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、褥致等因素产生的综会效应，决定蘩主她的潜在较藏能力。房溅产豹不可移动性和她区性的特点，导皴房地产开发收益因地点不同而异，投资决策时必须充分考虑土地区位条件决定的土地潜臻Ｉ致盏太小耱主逸潜在箱途多少。

从地理位置来看，对不同的聪域，经济较发遮的地区的地价较高，开发成本较高，但发达地区静发展羡最好，曩求鲢穰，赝秀发的赛戆产笺缀抉静销售出去；丽经济欠发达的地驻搀管地价相对便寂，开发成本也不太高，但由于市场还未开发．经济基础薄弱，房地产的瀑求不会很大，故所开发的痨避产不糍凝醴蟪链售穗去。露鬻一城帝斡举溺地段来说，一般是在市中心周围开发房地产的风险相对远离市中心的开发风险要小些，这些地段的物业建残磊容荔爨售或塞穗黪显徐疆拳乎鞍赛，辘够绘投资与经营者带来很大的级差收益。而新城一般远

　万方数据