市场运营部工作规划剖析
市场运营部管理规划
市场运营部从企业有效经营与可持续发展的角度出发，结合当前物业管理市场多种变化的因素，从行业现状、竞争现状、营销策略、目标市场等各层面
进行了研究与分析，并对照公司自身的实际发展情况，初步拟定市场运营部下半年工作规划。
一、市场运营部功能定位
根据公司发展的需要，结合物业行业市场发展，市场运营部不应是简简单
单的市场拓展职能，更应肩负企业文化建设、品牌建设、收集行业信息的功能，更好的为公司整体的经营管理提出合理化的建议。
（一）参与公司品牌建设（目前云南市场对莲花物业的了解和认识不够，管理
的项目不清楚，以及服务的理念和品质标准不清楚）
“品牌”是拓展物业市场的关键因素，是相辅相成的对比关系。在未来的市场竞争中，走品牌之路是莲花物业成功拓展市场的必须。品牌是企业经营、市场开拓的有效保证，在拓展物业市场时，要针对目标市场确定、建立一个独特品牌形象并对品牌的整体形象进行设计、传播等，从而在目标顾客心中占据
一个独特的有价值的地位。然后再结合和借助平面、电视、网络、报纸、活动等制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。
品牌建设与品牌推广，市场运营部参与品牌建设工作，把公司现有的、具
有市场竞争力的先进理念、经验、成功案例整合打包形成品牌，并通过多种形式进行推广，从而推动市场外拓工作。
（二）公司企业文化建设（莲花物业的企业文化做的非常好，只是宣传和推广
未达到效果，比如：员工食堂、住宿、员工生日会、义工活动、社区活动等）从市场拓展角度讲，公司的企业文化是“品牌”建设的延伸，市场运营部应发挥其职能，大力宣传企业文化，提升公司外部竞争力，同时为市场拓展作好铺垫工作，没有强大企业文化，势必无法再竞争日趋激烈的市场中立足。
（三）公司拓展小组前期建设（拓展小组不只是负责项目的分析、项目测算、前期接管工作，还要承担起早期顾问、公司顾问和项目顾问的职能）
建立具有市场竞争力的品牌，延伸出强大的企业文化，市场运营部将其推
向市场，在市场中占有一席之地。根据公司的具体情况、结合市场需要，有效
的进行市场拓展。并负责外拓项目前期筹建、接管、定位、管理等工作，待项目进入正常运转后交由公司项目服务中心管理，形成整体经营管理链。
（四）行业信息收集为公司经营管理提供合理化建议（信息来源：网络、报纸、电视、行业、朋友、自己挖掘等方面）
市场运营部不断收集物业行业信息，掌握行业法律法规，在拓展市场的同
时，对其他知名物业管理企业、高端项目进行分析，总结经验，结合公司经营管理模式，提出合理的经营管理建议。
结合以上内容，市场运营部最大化的发挥出其职能，应合理的分配部门工作比重：
9%
二、物业服务行业市场分析
物 业 管 理 企 业 中 有 较 强 的 市 场 竞 争 力 ， 有 品 牌 效 应 的 物 业 管 理 企 业 ，
使 物 业 管 理 的 卖 方 市 场 已 经 形 成 。 但 作 为 物 业 管 理 买 方 市 场 的 房 地 产 开 发
商 等 房 屋 产 权 所 有 者 的 运 作 却 存 在 着 诸 多 问 题 ， 如 开 发 商 需 要 物 业 管 理 企
业 为 项 目 提 供 专 业 化 的 管 理 与 服 务 ， 有 规 模 的 物 业 管 理 企 业 有 助 于 销 售 ，
开 发 商 选 择 物 业 管 理 企 业 的 要 求 较 为 苛 刻 ， 无 法 正 常 按 照 相 关 程 序 操 作 。
开 发 商 选 聘 物 业 企 业 时 因 为 决 策 者 个 人 问 题 存 在 暗 箱 操 作 ， 以 及 对 收 益 方
面 的 不 合 理 要 求 ， 对 法 律 法 规 的 理 解 程 度 、 以 及 对 物 业 管 理 企 业 的 不 合 理 要 求 等 。
（一 ） 竞争现状
1、主要市场由品牌公司及区域性知名企业瓜分。
2、一部分项目由房地产开发商直接委托（上级与下级的关系）。
3、品牌开发商成立物业管理服务分支机构，为开发的项目提供物业产品。
4、房地产开发商专项化的发展为物业管理企业增加了市场空间。
5、物业市场不断涌入新的物业管理企业。
6、外资物业管理企业对高端物业市场占有率较高。
7、综合实力强的物业管理企业，市场占有率较大。
8、部分物业管理企业只承接特定类型的物业项目。
9、二级物业市场竞争的加剧（一些企业为了拿下项目，不顾企业的利润，
把价压到最低，最终因为人工成本等问题服务做不上去，从而影响和扰乱了整
个物业市场）。
（二）竞争环境（目前民营企业开发项目较少，反之国企开发商开发项目较多，
拓展的方向可将部分精力转移到国企开发商，谈合作或是创立新公司等方式，
比如：轨投、交投、能投、公租房、经济适用房等）
1、房地产开发商开始重视物业管理的作用，以实现产品的高附加值，作为
房地产生产链上的重要一环，将会有越来越多的开发商成立自己控制的物业管
理企业。
2、房地产代理公司的业务范围已涉及物业管理行业，特别是物业的前期介
入和顾问管理。地产代理商普遍采取了这种综合化的模式，向物业管理顾问一
体化的经营模式发展。
（三）市场定位
根据物业公司长期发展目标，打造专业的物业管理团队。莲花物业昆明分
公司市场应定位于以昆明为中心，大力发展周边地洲、县开发区市场。承接高
端住宅、别墅、高档写字楼、学校、政府机关等业态项目。
三、工作开展计划、产品制定、推广计划、市场拓展
“空谈误国”，如何才能做到不空谈，那就要有效的发挥市场运营部的职能，把工作落到实处。
（一）企业文化建设、品牌推广
1、塑造品牌形象
品牌是一种无形资产，优秀品牌是市场竞争的利器。市场运营部在2016年
将利用多种品牌塑造形式，以专业的推广与宣传手段，使公司知名品牌的形象得到更加广泛的认知。
2、强化品牌特色
要想在发展中求生存，需要不断总结企业管理服务缺陷，不断完善企业管
理服务机制，创立出有自己特长的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和特色。
（二）产品定位
根据市场需求，开发多种产品既服务模式。产品主要定位：物业管理服务
全权委托、物业管理酬金形式、物业管理服务顾问形式、控股形式等。
（1）物业管理服务全权委托
我们将通过对物业的精心管理与细心呵护，使物业使用功能得到延长，使之持续保值、增值，使客户及开发商的长期利益得到最大保障。制订符合项目
实际情况的特色管理服务方案，为客户提供便捷、主动、专业、热忱的服务，使客户对我们的管理与服务有较高的认同感。
1、物业管理服务整体策划；
2、前期物业管理服务介入；
3、物业项目交管与验收；
4、客户事务管理与服务；
5、制度及档案的建立和管理；
6、环境、保洁管理服务；
7、绿化养护管理服务；
8、公共设施设备维修养护管理；
9、房屋及公用设施维护养护；
10、智能化系统运行维护管理；
11、电梯、楼宇设备运行维护管理；
12、安全、消防及车辆管理；
13、社区文化活动组织；
14、建立特约服务项目；
15、会所运营管理服务；
16、商业运营管理服务；
17、会议与餐饮管理服务。
（2）物业管理酬金形式
提供和全权委托一样的服务，但只向开发商/产权人收取佣金。
佣金的构成：人员工资+物业企业利润+物业企业税费。其他均由开发商经
营支付，物业企业不承担任何包括但不限于：能源费用、经营费用、设备维护费用等费用。
（3）物业管理服务顾问形式
我们将委派一到两名专业物业职业经理驻现场，全权处理该项目的物业管理，项目筹建等工作。顾问服务提供以下具体服务：
1、物业前期介入顾问服务
我们将从物业使用人、物业维护人的角度，协助开发商不断优化项目规划
设计方案，充分发挥物业使用功能，消除工程质量隐患，降低物业工程质量的
投诉。配合开发商销售策略中服务氛围的营造，让潜在客户提前体验优质的服务品质，使我们的客户产生温馨的归属感。
①物业销售阶段的配合；
②物业项目整体运营的策划与包装；
③物业项目质量/环境国际管理体系的建立；
④物业管理服务人员招聘和培训；
⑤物业管理成本预算及服务费标准测算；
⑥物业规划设计方案讨论；
⑦物业设备选型与招标；
⑧物业设备安装与技术支持；
⑨物业节能降耗方案；
⑩物业竣工验收协助。
2、物业服务企业咨询顾问
我们将协助完善企业组织建设、制度建设、团队建设等，对各个工作环节进行专业支持与指导。通过对企业各层级人员管理技能、专业技能的培训，打造出专业、高效的服务团队。协助企业认证国际质量/环境管理体系，提供创优
指导，让客户快速锻造成优质的物业服务企业，使企业与员工获得成就感。
①服务对象：房地产开发商/物业服务公司；
②物业管理公司组建的指导；
③物业管理服务整体规划设计；
④物业管理服务业务咨询与指导；
⑤物业管理前期介入工作指导；
⑥财务预算及监控管理；
⑦物业接管验收指导；
⑧制定物业管理规章制度和操作规范；
⑨指导建立健全物业管理档案资料；
⑩指导日常物业管理服务。
（4）物业管理控股、合作形式
目前昆明市场上以控股、合作的形式操盘物业管理的现象逐步成长，也是
行业内的一个探索和创新。
1、云南市场上开发商较多为国企开发商，由于企业性质和目前市场的吹捧，
使较多的开发商形成了一种“物业非常赚钱”的心里，对于自己开发项目的物
业要进行控股，如开发商占51%，物业公司占49%。
2、开发商选择了自己成立物业服务企业，但是由于自身无管理经验，所以
会选择一个知名企业一起合作，一起管理项目，形式有成立新公司，双方各派
相关人员组建公司团队；还有开发商要求知名物业企业派出一支优秀团队融入
项目的形式。
（三）市场拓展（品质是前提）
（1）注重业务开展
企业利润的最大化无疑是不断的拓展新项目，增加管理面积，只有这样企
业才能够可持续发展。在市场拓展过程中，市场运营部与公司各部门及各区服
务中心的衔接与联系，须得到有力的支持与协助。团结互助，改变观念，在客
户面前展示出良好的团队形象。只有这样，才能保障新项目的顺利成交，共同
为企业创造更大的价值。
（2）强化项目管理
全面塑造精品项目，明确项目管理的要点，如人员素质与管理、档案文件
的管理、设备机房的管理、服务产品的控制等方面。以“项目营销”的方式，在
市场拓展过程中显得更为直接和有效，给客户留下深刻印象，为市场拓展搭建成功的平台。
（四）营销组成
1、确定目标市场
通过各种渠道收集新项目信息，建立客户档案，对潜在客户加大公关力度。
以“昆明为基础，昆明周边及地洲县为方向”的市场拓展策略，主攻二、三、四线市场，力争在2016年下半年在云南市场拓展成功新项目。
2、树立营销观念
2016年市场意向合作项目继续跟踪联络，稳固已建立的人脉关系。强化市
场营销观念，要经常性的外出调研与走访，与同行进行业务交流，以积累市场营销经验。
3、建立信息渠道
利用各种资源建立信息渠道的关系网，通过网络及与政府部门、开发商、销售代理、业主、朋友等渠道的建立，以获取新项目的开发信息。
（五）拓展方式
1、网络关键词的优化
通过公司现有网站资源，在2016年继续整合公司优势点，完善网页内容，
不断扩大网络搜索引擎“关键词”优化质量，让更多的开发企业和客户找到我们，通过网站第一视觉感官的了解我们。
2、实地项目走访
增加实地走访量，掌握新项目动向。制定各区域走访计划，对云南经济开
发区内的写字楼、商业项目、公建项目等实地考察，在其它区域确定走访重点，提高市场拓展机会。
3、建立上游渠道
根据发展商开发建设的流程，与建筑设计单位、营销策划企业、政府主管
房地产开发审批的部门、均属开发企业早期对接的各类组织建立良好的渠道关系，以获取最新信息。
4、参与招标项目
多方收集新项目招标信息，积极参与市场竞争性项目的投标，并招标代理公
司建立合作关系，以扩大参与投标项目的时效性。
5、提高自身业务能力与技能
要加强对外沟通、洽谈技巧方面的学习，加强法律法规的学习，以及营销、
项目运营、物业知识的学习，并将学习的理论知识融入实践，反复的在实践中提
高自身技能，便于拓展中得心应手。
6、市场运营部编制建议
建议市场运营部编制为3人，经理1人，负责市场运营部A PP的运作和市场
拓展工作；平面设计1人，负责A P P板块搭建、商家信息持续对接、微生活、
官网等运作和管理、节假日海报/电子书制作；主管1人，负责协助经理开展拓
展工作、市场调研、标书编写等工作。