2011年新余市房地产市场概况

新余市房地产市场调研报告本报告包含以下内容：

第一部分新余城市概况

一、城市概况

1、新余城市概况

2、新余交通概况

3、辖区与人口

4、历史沿革与人文景观

二、城市经济发展情况

1、整体经济发展情况

2、经济产业结构

3、社会收入与消费情况

4、城市规划

三、城市发展特点

第二部分新余房地产市场概况

一、房地产宏观市场情况

1、固定资产与房地产投资

2、房地产市场供给与需求情况

二、房地产市场项目分析

1、全市在售楼盘基本情况

2、在售项目特征分析

三、房地产市场整体特征分析

第一部分新余城市概况

1、新余城市概况

新余市位于江西省中部偏西，袁河中下游，是江西省直辖市。东距省会南昌市150公里，距宜春64Km。东临樟树市、新干县，西接宜春市袁州区，南连吉安市青原区、安福县、峡江县，北毗上高县、高安市。新余市是赣西的中心城市，是赣西地区交通枢纽和经济重镇。

2、新余交通概况

新余交通区位优势明显，投资环境优越。浙赣铁路横贯东西，京九铁路傍市而过，赣粤、沪瑞、武吉三条高速公路和四条省道在新余交汇，成为全国680多个城市中少有的高密度高速公路通过的城市，构建了新余与“长珠闽”对接的5小时经济圈。

3、辖区与人口

新余市辖分宜县、渝水区、仙女湖名胜风景区、高新技术经济开发区和孔目江生态经济区，设11个乡、15个镇、9个办事处，有392个村民委员会、3739个村民小组。全市总面积3178平方公里，2007年末，全市总人口为112.58万人，城镇化率为51.85%。

4、历史沿革与人文景观

新余市历史悠久，人文底蕴丰厚，山川秀丽，资源丰富。远在新石器时期，人类就在此繁衍生息。三国吴宝鼎二年(公元267年)建县，迄今已有1740年的建城史。 1960年建市，1963年撤市，1983年恢复为省辖市。

二、城市经济发展情况

1、整体经济发展

2010年新余实现地区生产总值631.22亿元，较上年增长16%，整体经济环境良好；据新余历年经济发展情况可以看到，GDP保持持续增长态势，近四年来均保持13%以上的增速。随着城市招商引资力度加大，以及城市发展较快，预计未来城市将继续保持上涨趋势。

2、经济结构

根据历年产业结构可以看到，目前新余以第二、第三产业为主，随着工业、的进一步发展，第二、第三产业将比重逐步提高。第二、三产业迅猛发展，提供了多个就业机会，使得城市居民收入水平进一步提升，为房地产市场发展提供良好的经济环境。

3、社会收入与消费情况

根据新余历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇人均可支配收入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费增长速度较收入增长速度较快，城市居民的消费习惯更趋于积极，为房地产市场提供了机会。

4、城市规划

发展方向：以东西向拓展为主，适时南北向跨越为辅。

总体发展态势：轴向对接，持续发展

本期城市建设总方针：东拓、西延、北优、南蓄

总体空间结构为“一城两江三环路，四中心六功能区”。

一城：城市整体

两江：袁河、孔目江

三环路：内环、中环、外环

四中心：城北孔目江畔城市主中心、城南老城商贸中心、南部仙来商业中心、城东商贸物流中心

六功能区：城北区、城南区、城东区、水西区、河下区、仙来区

三、城市发展特点

根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前孝感的城市发展特点有以下几点：

新余的城市化进程较快，与全省11个地市相比，新余目前排全省第一。 新余市的人口基数较低，保持增长态势，但增长幅度较小，受基本产业结构的影响，新余的城镇人口较农村人口多，人口的增长态势控制在合理的范围内。

经济发展快速增长，新余属于典型的工业型城市，同时第三产业有很大的发展空间。新余的主导产业（支柱产业）分别为：新能源、钢铁、新材料三大产业。

居民收入保持平稳上升，消费观念有待积极转变

新余的未来规划以东西向发展为主，适时南北向跨越为辅城南板块作为老城商贸中心，虽然不是重点发展方向，但老城区拥有绝版的地段和稀缺的土地

资源。

第二部分新余房地产市场概况

一、房地产宏观市场情况

1、固定资产与房地产投资

从新余历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持稳步增长，但近两年增速有所回落，房地产开发投资占固定资产投资比例较小，房地产投资增速缓慢，基本无明显上升态势，随着城市框架及人口框架的不断拉大，预计后续可能会出现明显上升势头。

2、房地产市场供给与需求情况

根据相关统计可以看到，新余房地产供给与需求有以下几个特点：

从2007-2010年的竣工面积与销售面积对比来看，由于受到金融危机的影响07—08基本处于供大于求，其它年份均出现供不应求的局面，从调研情况来看的话，预计未来一段时间内新余房地产将继续保持这种火爆场面，但价格有待提升。

二、房地产市场项目分析

1、全市在售楼盘基本情况

城东板块

多层2300，

高层3300

城北板块

多层2800元，高层

3500

城南块

多层2500层3000

3、在售项目特征分析

（1）销售分析

城南板块：目前主要在售项目4个（待开发2个项目）；销售均过半以上，平均销售率达到约62%。其中高能地产在新余开发多年，具有较高品牌知名度；喜盛置业首次在新余开发，公司隶属于江西果喜集团。

城北板块：目前主要在售项目15个（另5个项目即将发售或动工）；大部分销售过半以上，平均销售率达52%。城北是近多年来地产开发主区域，承担老城区北移，城市发展之功能。城市生活配套交通、居住环境，越来越完善。

城东板块：目前主要在售项目5个（另7个项目即将发售或动工）；大部分销售过半以上，平均销售率达56%。城东也是目前及未来城市东扩之地，发展潜力巨大，政府相关部门相继在此区域办公。不足之处生活配套较差。

（2）片区项目分析

城南板块：

城北板块：

城东板块：

四、房地产市场整体特征分析

结合以上的分析，可以对新余楼市特征进行以下归纳

新余的房地产发展处于快速发展期，宏观面上给新余的房地产发展和需求提供了较好的空间，也给城南项目提供了较好的发展环境。

新余整体住宅市场以改善性需求为主，中高端市场具有较强的购买力 从房地产市场供求关系上看，近期供大于求的局面将难以打破,因此开发企业更应以新理念、高品质、优服务来赢得购房者。

新余市房地产市场客户以本地人、县镇自住性、投资客户等为主

城南区一直是新余市老城区，同是也是购物、休闲娱乐的中心，房地产开发

一直是热点区域，由于土地限制，供应量在逐渐减少

城北区是近些年来城市向北发展的重点区域，也是房地产开发量最大、最集

中地，成为市场供应主体

城东区在未来几年开发量逐渐加大，市场表现活跃；是城市东扩的新城区域

之一，同时地方政府政策也向此处倾斜。

多种产品类型并存，多层，小高层发展成熟，高层稳步发展（但高楼层产品

未受市场欢迎）

户型慢慢趋于理性实用，但目前还是以大三房为主，目前功能设计趋于实用

性，但还有较大提升空间