2013年物业管理师考试物业管理实务章节习题

2013年物业管理师考试物业管理实务章节习题--想过必做第一章物业管理企业的设立和组织机构

一、单项选择题

1、物业管理企业的特征是(BCD)。

A.以盈利为目的

B.是独立的企业法人

C.属于服务性企业

D.具有一定的公共管理性质的职能

2、物业管理企业是指依法成立，具有专门资质并具有独立企业法人地位，依据(C)从事物业管理活动的经济实体。

A政府政策法规B.业主大会决定决议C.物业服务合同D.业主公约

3、物业管理企业的主要职能是(B)。

A.无偿的

B.有偿的

C.经营性的

D.创收性的

4、物业管理企业的主要职能是(BD)。

A.争取盈利

B.确保物业正常使用

C.维护小区安全

D.为业主和物业使用人创造一个舒适、方便安全的工作和居住环境

5、物业管理企业的产品是(A)。

A.服务

B.劳务

C.实物

D.理念

6、物业管理服务的种类有(ABCDE)。

A.常规性的公共服务

B.延伸性的专项服务

C.随机性的特约服务

D.委托性的代办服务

E.创收性的经营服务

7、物业管理企业按经济成分划分，可分为(ABCDE)。

A.全民所有制企业

B.集体所有制企业

C.民营企业

D.外资企业

E.其他企业

8、物业管理企业按股东出资形式来划分，可分为(ABC)。

A.有限责任公司

B.股份

C.股份合作型企业

D.独资公司

9、物业管理企业常见的模式有(ACD)。

A.房地产建设单位的附属子公司或部门

B.民营物业公司

C.独立的物业管理企业

D.物业管理集团公司

10、物业管理企业的设立程序分为，工商注册和(C)两个阶段。

A.企业税务登记

B.企业代码登记

C.资质审批

D.核验注册资金

11、物业管理企业注册后应办理(A)。

A.物业管理企业资质证书

B.税务登记证

C.组织机构代码证

12、申报资质时，需提供的资料有(ABCDE)。

A.营业执照

B.企业章程

C.验资证明

D.企业法定代表人明

E.管理和技术人员的职称证书、职业书和劳动合同

13、物业管理的组织形式有(ABCD)。

A.直线制

B.直线职能制

C.事业部制

D.矩阵制

14、物业管理企业组织机构设置的影响因素有(ABCD)。

A.企业战略因素

B.外部环境因素

C.技术因素

D.组织规模及所处阶段

15、物业管理企业组织机构设置的要求有(ABCD)。

A.按规模、任务设置

B.统一领导、分层管理

C.分工协作

D.精干、高效、灵活

16、直线制组织形式适用于(BC)。

A.大型企业

B.小型企业初期管理

C.规模不大和不复杂的企业

D.综合性强的企业

17、直线职能制组织形式适用于(ABD)。

A.专业性管理职能较强的企业

B.适应涉及面广、技术复杂、服务多样化企业

C.大型企业

D.管理综合性较强的企业

18、事业部制组织形式适用于(BCD)。

A综合性强的企业B.大型企业C.产品种类复杂的企业D.产品差别很大的企业

19、一般情况下，物业管理企业的机构设置主要包括(ABCDEFGHIJ)。

A.总经理室

B.人力资源部

C.行政管理部

D.财务部

E.品质管理部

F.市场拓展部

G.经营管理部

H.工程管理部

I.安全管理部

J.环境管理部

第二章物业管理招投标

1、物业管理的招投标主体一般有(ABD)。

A.物业建设单位

B.业主大会

C.业主委员会

D.物业产权单位

2、按物业类型不同，物业管理招标可分为(AB)。

A.住宅项目招标

B.非住宅项目招标

C.特殊物业招标

D.其他物业招标

3、按服务容不同，物业管理招标可分为(ABC)。

A.整体物业管理项目招标

B.单项服务项目招标

C.分阶段项目招标

D.写字楼招标

4、按招标主体不同，物业管理招标可分为(ABD)。

A.建设单位为主的招标

B.业主大会为主的招标

C.业主委员会为主的招标

D.物业产权人为主的招标

5、按服务方式不同，物业管理招标可以分为(AD)。

A.全权管理招标

B.部分管理招标

C.方案策划招标

D.项目顾问招标

6、物业管理招投标的特点有(ABC)。

A.综合性的特点

B.差异性的特点

C.行业特殊性的特点

D.复杂性的特点

7、物业管理招投标的方式有(AB)。

A.公开招标

B.邀请招标

C.定招标

D.限制招标

8、按阶段分，物业管理招标可分为(ABC)。

A.早期介入招标

B.前期物业管理招标

C.常规物业管理招标

D.专项物业管理招标

9、早期介入和前期物业管理阶段，物业管理招标的容有(ABCDEFGHI)。

A.对规划设计提供建议

B.对设施设备及建筑材料选用提供意见

C.根据物管需要，对建筑设计、施工提供意见并进行现场监督

D.提出其他管理建议

E.设计物业管理模式，制定员工培训计划

F.参与竣工验收，提出相应意见

G.对经营性物业进行策划，制定租赁策略、宣传方案

H.移交接管，对业主入住、装修实施管理服务

I.建立服务网络，制定物管方案

10、常规性物业管理招标的容有(ABCDEFG)。

A.机构与日常运作机制的建立

B.房屋及共用设施设备的管理

C.环境与公共秩序管理

D.客户管理、服务和便民措施

E.精神文明建设

F.物业的租赁经营

G.财务管理

11、物业管理项目承接的方式有(ABD)。

A.全方位型管理方式

B.顾问型管理方式

C.项目型管理方式

D.合资合作型管理方式

12、物业管理招标主体的条件为(ABC)。

A.业主委员会招标，须经业主大会授权

B.建设单位招标，必须符合法律法规的规定

C.基础设施或公用事业招标，招标人须经产权部门授权

D.民营项目招标，须具备相应产权

13、自行组织招标活动，招标人应具备的条件有(ABD)。

A.拥有相应的技术、经济、管理人员

B.具有编制招标文件的能力

C.具有招标资质

D.具有开标、评标及定标能力

14、必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目有(A)。

A.新开发的住宅及同一物业管理区域非住宅项目

B.新开发的非住宅项目

C.政府部门指定，必须招投标的项目

15、招标公告应载明的事项有(BCD)。

A.投标人的条件

B.招标人的名称和地址

C.招标项目基本情况

D.获取招标文件的办法

16、采取邀请招标方式招标的，应向(D)个以上物业管理企业发出投标邀请书。

A.10

B.6

C.5

D.3、

17、资格预审合格的投标人过多时，可以从中选择不少于(C)家资格预审合格的投标申请人。

A.10

B.6

C.5

D.3

18、招标人应当在投标有效期截止时限(C)日之前确定中标人。

A.10

B.20

C.30

D.60

19、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起(C)日之订立书面合同。

A.10

B.20

C.30

D.60

20、投标项目评估的主要容有(ABCDEFGH)。

A.投标物业的基本情况

B.招标物业项目定位

C.业主需求

D.建设单位、物业产权人、使用人的基本情况

E.招标条件和招标过程

F.投标风险

G.竞争对手

H.企业自身条件的分析

2013年物业管理师经营管理考试题(第三章)

(一)单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意)

1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做( )。

A. 现金流入

B. 现金流出

C. .货币流量

D.现金流量

2.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第( )期期末发生的。

A. .0

B. 1

C. .2

D. 3

3.某一计息周期的净现金流量，是指该时段现金流量的( )。

A. .算数和

B. .代数和

C. 对数和

D. 平方和

4.以下关于潜在毛租金收入的描述中，错误的是( )。

A.物业可以获取的最大租金收入

B.等于物业全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积

C.潜在毛租金收入代表物业实际获取的收入

D.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化

5.物业中设置的自动售货机、投币等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称为( )。

A.特别收入

B.经营收入

C.计划收入

D.计划外收入

6.一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入以下哪个收入项目中( )。

A.拖欠收入项目

B.其他收入项目

C.收租损失项目

D.租金收入项目

7.以下房屋出租有效毛收入的公式中，正确的是( )。

A.有效毛收入= 毛租金收入一收租损失+其他收入

B.有效毛收入= 毛租金收入一空置和收租损失+其他收入

C.有效毛收入= 潜在毛租金收入一收租损失+其他收入

D.有效毛收入= 潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入

8.以下关于房屋出租净运营收益的描述中，错误的是( )。

A.净运营收益= 潜在毛收入—运营费用

B.净运营收益= 潜在毛收入—管理费用

C.净运营收益= 有效毛收入—运营费用

D.净运营收益= 有效毛收入—管理费用

9.以下对于物业更新改造准备金的描述中，错误的是( )。

A.可以取值有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比

B.每天更换的洗手间用纸费用的支付

C.可以根据物业大、中修计划事先做出预算

D.根据市场需求的变化改变室空间布局的支付

10.《物业管理条例》中将住宅物业住宅小区的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称作( )。

A.大项维修资金

B.大项维修费用

C.专项维修资金

D.专项维修费用

11.城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的( )。

A.5%和1%

B. 6%和2%

C.7%和3%

D.8%和4%

12.房地产投资经营过程的“两税一费”是指( )。

A.企业所得税、城市维护建设税和教育费附加

B.企业所得税、城市维护建设税和教育费

C.营业税、城市维护建设税和教育费

D.营业税、城市维护建设税和教育费附加

13.营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。目前营业税的税率为( )。

A.5%

B. 6%

C. 7%

D. 8%

14.以下关于城镇土地使用税和房产税的表述中，错误的是( )。

A.房产税按房产原值或出租收入的一定比例征收

B.城镇土地使用税依照土地等级、用途按占用面积征收

C.房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税

D.城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支

15.企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。房地产开发投资企业所得税税率一般为( )。

A.31%

B. 32%

C. 33%

D. 34%

16.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为( )。

A.资本的时点价值

B.资本的时间价值

C.资金的时点价值

D.资金的时间价值

17.个人储蓄的动机和国家积累的目的都是( )。

A.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的消费

B.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的投资

C.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的投资

D.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费

18.在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法( )。

A.相同

B.不同

C.差不多

D.不知道

19.客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的( )。

A.时间

B.地点

C.频率

D.速度

20.利率是在单位时间(一个计息周期)所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以( )。表示

A.小数

B. 整数

C.分数

D.百分数

21.我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按( )计息的。

A.单利

B.复利

C.单利和复利

D.单利或复利

22.某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%，每月计息一次”。这里的年利率6%称为( )。

A.实际利率

B.表面利率

C.名义利率

D.票面利率

23.当按单利计算利息时，名义利率和实际利率的关系是( )。

A.大于

B.小于

C.相等

D.不一定

24.年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率计息、一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为( )。

A. 1120、1125.51、1126.83

B. 1120、1126.83、1125.51

C. 1126.83、1125.51、1120

D. 1126.83、1120、1125.51

25.在复利计算公式中，常用的符号包括P、F、A.、G、S、n和i等，其中G表示( )。

A.每一时间间隔收入或支出的等比变化值

B.每一时间间隔收入或支出的等差变化值

C.连续出现在各计息周期期末的等额支付金额

D.每个计息周期的利率

26.以下关于复利计算公式中系数的表述中，错误的是( )。

A. (1+i)n称为“等额序列支付现值系数”

B. [i (1+i)n /(1+i)n —1]称为“一次支付现值系数”

C. [i (1+i)n /(1+i)n —1]称为“一次支付终值系数”

D. [i /(1+i)n —1]称为“等额序列支付终值系数”

27.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是( )。

A. 15.87%

B. 16.87%

C. 17.87%

D. 18.87%

28.某投资者向银行贷款200万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为按季度付息、到期后一次偿还本金，如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是( )万元。

A. 50.65

B. 51.65

C. 52.65

D. 53.65

29.某写字楼投资项目在40年的持有期各年净运营收益均为20万元，折现率为10%，则该写字楼投资项目的收益现值为( )。

A. 195.58

B. 165.58

C. 295.58

D. 265.58

30.已知某出租公寓的年有效毛租金收入为1000万元，年运营费用为300万元，如果租金收人和运营费用在未来30年的经营期分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，则该出租公寓的净运营收益现值为( )万元。

A. 11007.57

B. 11070.57

C. 11700.57

D. 17100.57

31.设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用(或闲置)过程中发生的损耗，分为( )。

A.有形磨损和物质磨损

B.有形磨损和无形磨损

C.精神磨损和无形磨损

D.外形磨损和无形磨损

32.要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。设备有形磨损的局部补偿是( )。

A.修理

B.更换

C.现代化技术改革

D.现代化技术改造

33.对设备有形磨损和无形磨损的完全补偿是( )。

A.维修设备

B.更换设备

C.技术研发

D.技术改造

34.设备经济寿命的动态计算方法中，考虑资金时间价值的影响时，需要将有关的费用支出折算到一个时间点上，该时间点通常为( )。

A.设备报废的时间

B.设备使用的时间

C.设备使用费用支出最小的时间

D.初始购置设备费用支出的时间

35.( )，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。

A.静态评价指标

B.动态评价指标

C.初步评价指标

D.详细评价指标

36清偿能力指标，是指考察项目计算期偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的( )，更加重视项目偿债能力的评价结果。

A.中介机构

B.证券机构

C.金融机构

D.政府机构

37财务净现值，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，常表示为( )。

A. NPY

B. NPV

C. MPY

D. MPV

38基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的( )投资回报率。

A.最低

B.最高

C.平均

D.一般

39如果NPV( )0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。

A.大于

B.小于

C.小于等于

D.大于等于

40财务部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目( )的基本指标。

A.安全性

B.风险性

C.盈利性

D.周期性

41某商业店铺的购买价格为80万元，其中60万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为5.6万元，则该项投资的税前现金回报率为( )。

A. 18%

B. 19%

C. 28%

D. 29%

42、下列房地产置业投资行为中，属于流动资金投入的投资行为是( )。

A.购买物业

B.购买电梯

C.购买中央空调

D.购买备用路灯

43、下列房地产置业投资行为中，属于购置投资行为的是( )。

A.支付工资

B.购置电梯

C.支付清洁费用

D.购置备用路灯

44、甲公司拟存一笔资金以备3年后使用。假定银行3年存款的年利率为5﹪，而甲3年后需要的资金总额为34500元，则在复利计息的情况下，甲公司目前需要存入的资金约为( )。

A.30000元

B.29803元

C.32857元

D.31500元

45、一项6年后付款800元的购货，当银行利率为10﹪时，如果按照复利计息，相当于第一年初一次现金支付的购价为( )。

A.451.6元

B.800元

C.500元

D.480元

46、某企业按照12﹪的年利率取得贷款200000元，要求在5年

每年末等额偿还，则每年的偿还金额为( )。

A.40000元

B.52000元

C.55482元

D.64000元

47、年初军存入一笔资金，在存满3年后每年年末取出1500元，这笔款项于第8年末取完。若银行的存款利率为8，则军应在最初一次性存入( )。

A.5505元

B.8620元

C.3866元

D.7500元

48、下列关于设备更新特点的说法中，不正确的是( )。

A.经济寿命是由有形磨损和无形磨损共同决定的

B.设备更新需要同时考虑以前和未来的现金流量

C.设备更新只比较设备的费用

D.设备更新以费用年值法为主

49、下列磨损中，属于无形磨损的是( )。

A.居民搬家时，公共排水管道被家具撞坏

B.电梯生锈腐蚀

C.玻璃幕墙被冰雹砸坏

D.新型的集中空调出现，使得现有的集中空调将很快被替换

50、下列盈利能力指标中，属于静态指标的是( )。

A.借款偿还期

B.投资回报率

C.财务部收益率

D.资产负债率

51、下列盈利能力指标中，属于动态指标的是( )。

A.借款偿还期

B.投资回报率

C.偿债备付率

D.财务净现值

52.将一笔资金按年利率6%存入银行要在5年后复本利和为100万元，则现应存款( )万元。

A.70.56

B.74.73

C.76.92

D.79.21

53. 某人拟购买一套住宅供出租用，预计每年平均可获得净利2万元，该住宅使用年限还有20年，资本利率为10%，则购买此住宅时，投资额最高为( )万元。

A.16.04

B.16.40

C.16.73

D.17.03

54.利用净现值评估项目时。该投资项目在经济上可取的条件是

( )。

A.NPV>0

B.NPV<0

C.NPV=0

D.NPV≥0.

55. 用部收益率评估房地产开发项目经济合理的标准是( )。

A.部收益率≥0

B.部收益率<0

C.部收益率≥折现率

D.部收益率<折现率

57. 某项目的总投资为1200万元，其年收入为1950万元，年税费及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。则该项目的投资利润率为( )。

A.20%.

B.40%

C.54%

D.63%

(二)多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分;少选，所选每个选项0.5分)

1、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括( )等。

A.销售收入

B.出租收入

C. 广告收入

D.利息收入

E贷款本金收入