35-5-房地产宏观调控问题研究及策略分析(1)

房地产宏观调控问题研究及策略分析（1）

摘要

我国房地产市场宏观调控政策是收到了一定的成效的，主要表现在“过热”的房地产开发投资明显“降温”，投机“炒房”得到有效遏制，开发商“囤地”受到打击等等，但政策的作用效果还远远没有达到一劳永逸的程度，不断攀高的房价就是最明显的证明。政策力度不够、调控面窄是政策效力不足的深层次原因。在本文中，笔者通过对我国现行房地产政策效果的分析与评价，全面考察了处于不断调控下的我国房地产市场发展现状，意欲通过对处于宏观调控房地产业的考察，揭示中央房地产市场宏观调控政策的实际效果，并针对房地产市场发展现状，为政府加强进一步的宏观调控，提出了自己的建议。

关键词：房地产，宏观调控，政策

引言

在改革开放的三十年里，我国国民经济取得了飞速发展，人民生活水平不断提高，土地使用制度改革和城镇住房制度的改革不断深化并取得了实质性进展，住房建设步伐加快，居民居住条件有了较大改善。以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，房地产行业连续高速的增长带动了煤炭、电力、钢铁、金融、运输等相关行业的发展，促进了我国的经济增长，推进了城市化的进程，改善了城市部分居民的居住条件，成为我国经济发展的新的支柱产业。

目前由于房价飞涨，国内中等收入阶层的房贷压力越来越大，甚至已经超过了很多人的经济承受能力。作为城市消费的主要群体，中等收入阶层正日益收缩消费。不断上涨的高房价已脱离了正常的市场运行轨道。我国政府针对这种情况对房地产采取了诸多宏观调控措施，本文就我国的房地产宏观调控措施进行分

析，针对我国房地产现状和存在的问题提出措施。

一、我国房地产宏观调控的背景描述

（一）房地产业的概念及特点

按照国际行业分类标准，房地产业是为城乡居民提供居住服务的行业，它属于第三产业。它是20世纪中叶发达国家住房市场饱和后，为适应人口和职业流动的需要，成为专事存量资产流通的一个服务性行业，其产业范畴包括房屋和土地开发经营、经纪代理、评估咨询、管理服务等。但我国房地产业涵盖的范围较宽，除上述领域外，还包括了房屋开发建筑和装饰修缮等部分建筑生产活动的内容。其原因是我国房地产业起步时期正处于住房严重短缺的年代，建造住房满足民需是当前的主要任务。

因此，我国房地产行业从萌芽起就带有强烈的货物生产型体制色彩，是跨越建筑生产和房地产经营两个行业的广义房地产业，具有以下特点：

1、房地产业的区域差异大、级差收益明显。我国是一个幅员辽阔、各地区社会经济发展水平极不平衡的国家。现实的地区差异使房地产业经济活动在地区差异方面相当巨大，而且这种差异将会随着地区经济的发展变化处于不断的变动和发展之中。房地产业自身这种区域性的产业特征，会使得各个地区房地产价格、房地产业及其房地产企业的收益有较大的区别，从而形成明显的级差收益现象。

2、高度综合性和高度关联性。房地产业的综合性和高度关联性体现在它是横跨生产、流通和消费的产业部门。

3、高投资、高收益、高风险。房地产业的经济活动过程，是大量资金的投入及其运作过程。与其他行业相比，房地产业是一个高投资的行业。但同时，因为房地产业的投资数量巨大、投资周期相对较长、资产变现能力差、受宏观经济和政策影响较大，因此容易出现较大的价格波动变化，其涉及到的风险如金融风险、财务风险、政策风险等既较为复杂又往往牵一发而动全身。因此，房地产业也是一个高风险的行业。

4、对国家政策和法律制度具有很强的依赖性。其产业的特殊性和产品的特殊性使国家的投资政策、财政税收政策、金融政策，土地政策、住房政策决定和影响着房地产业的发展。

5、在相当程度上关系到社会和政局的稳定。房地产业以其独特的功能在社

会稳定中发挥着相当重要的作用。住房问题是一个社会生活水平和社会保障的重要标志，在一定情况下，房地产还成为一种政治问题，关系政局的稳定。（二）房地产源头市场的发展现状

土地是房地产业发展必须依赖的根本，土地市场是房地产市场体系的源头市场。改革开放以来，在我国房地产行业调控政策的指引下，土地市场发生了重大变化，其建设也取得了很大成效：在全国全面实行了国有土地有偿使用制度；确立了新的土地储备制度：土地公开交易的市场服务体系初步形成。

1.土地开发面积。随着房地产业的迅速发展，我国的土地开发面积逐年加大，而上地资源是有限的，很多开发商从2003年开始大量囤积土地，2010年，据国家统计局对3000家重点房地产企业的调查，近1/3房地产开发企业拥有土地储备。2003年以来，全国土地购置面积、开发面积以及囤积面积如表1所示：

表1房地产开发企业(单位)土地开发及购置

从表1可以看出，我国的土地购置面积以及开发面积基木上呈现逐年增加的现状，而且有大量的面积被开发商囤积起来。

2、上地价格。上地是不可再生资源，其稀缺性决定了它的昂贵性。从2000年至2010年，全国土地交易价格指数华本呈现逐年上升的现状。

表2 土地交易价格指数

（三）房地产开发市场现状

1、房地产的开发投资规模。房地产开发市场是连接土地市场与销售市场的纽带，房地产开发投资是全国固定资产投资的重要组成部分。2000年以来，全国房地产开发投资额与全社会固定投资总额的具体情况如下，见表2。从表中数据看，房地产投资增长要快于全社会固定资产投资的增长，而且房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重呈逐年上升趋势。

表3全国房地产开发投资额与全国固定资产投资额的比例

2、房地产开发的资金来源。房地产行业是资金密集型行业，它的开发需要大量的资余。2008年全国房地产开发企业到位资金21178.5亿元，比上年增长23.4%，增幅比上年回落7.4个百分点。前三大资金来源是定金和预付款、房地产开发企业自筹资金和国内贷款。其中，定金和预付款同比增长 4.8%，增幅比上年下降40.6个百分点。国内贷款同比增长21.4%，增幅比上年增加203个百分点。此外，债券融资额从2007年的0.19亿元增加到2008年的5.61亿元。2008年1至5月，全国房地产开发企业到位资金9624亿元，同比增长24.1%，增速比房地产开发投资高出2.3个百分点。其我国内贷款2188亿元，增长42.9%，增幅比去年同期提高342个百分点，增长速度连续5个月保持在40%以上；企业自筹资金3252亿元，增长25.7%；利用外资117亿元，增长4.7%；定金及预收款2640亿元，比去年同期下降10.5%，连续5个月负增长。可见，房地产开发的资金主要还是依赖于国内贷款。

（四）房地产销售市场现状

1、价格持续上涨。在房地产销售市场上，商品房价格持续上涨，2000年以来我国城市商品房销售价格指数如下。

房地产宏观调控.pdf

一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价 在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内，央行已经连续9次加息，仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后 12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至13.5%。2007年9月27日，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号，下称“359号文”）。文件对申购第二套（含）以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面： （一）房地产投资继续升温 自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1 —9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长30.3％，比上年同期加快6个百分点，比全部固定资产投资高4.6个百分点；1—9月份，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，增长37.9%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。 （二）房价居高不下 近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月低0.8个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月低0.9个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%，其中10月份为21.1%；北京连续18个月同比涨幅超过8%，10月份达到17.8%。 （三）房贷风险加大 我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿元，占同期人民币贷款余额的比重从3.3%上升到10%左右，年均增速超过40%。 9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9%，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。 个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。 上述情况说明，当前我国房地产市场存在着严重的问题，滋生着一定泡沫。虽然形势总体发展状况还是可控的，但是如果房地产投资、房价继续高涨下去，泡沫的风险就会逐步加大，加之我国流动性过剩的格局并没有发生根本变化，当前银行体系流动性过剩形势依旧严峻。因此，对房地产市场宏观调控的任务仍然十分紧迫而艰巨。 二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析 尽管金融杠杆频频出手，但房地产市场的形势仍然不见根本好转，金融杠杆参与房地产宏观调控，甚至处于失灵状态。究其原因，大体上有客观原因和主观原因两种情况。 从客观上看，第一，由于城市化发展迅速，商品房供不应求；第二，货币流通严重过剩；第三，世界性的资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客观原因外，主观原因有以下几点： （一）对房地产业宏观调控往往处于两难境地 房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，在国民经济的发展中，占据了举足轻重的重要地位。房地产业贷款，在我国银行信贷占据了很大的比重。房地产业的这样一个重要地位，使得决策者进行宏观调控时，往往会处于投鼠忌器的两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误的孩子，打轻了孩子不当回事；打重了，又怕伤害了孩子的身体。房地产业宏观调控一直处于这样两难之中：下手轻了往往不起作用；但是下手重了，又怕伤害了房地产业的发展，甚至损害整个国民经济，这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证：出台了“359号文件”，但看到一些城市的剧烈反应，又不忍心下重手，导致市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休，政策难以执行，调控效果也就不了了之。 （二）地方利益的制衡 在我国绝大多数城市中，房地产业都是地方经济的支柱型产业。土地出让金收入和房地产开发交易的税收收入，是各个城市地方财政的主要进项。有专家曾做了初步测算，房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%。因此有人又把城市财政直称为“土地财政”。如果在房地产宏观调控中，严格执行国家的相关政策，就可能严重损伤地方财政的财源。这是绝大多数地方政府所不愿意看到的，也是他们对宏观调控措施执行不利的最根本的内在因素。 （三）地方银行的消极抵制 房地产贷款，一直是各商业银行的重要贷款，个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”。以交行为例，2007年以来虽然在不断地压缩开发性贷款，但是却在谨慎扩展个人房贷，先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品。建行是房贷的龙头银行，按照其披露的2007年中报数据，其个人贷款平均余额由2006年6月

房地产宏观调控

房地产宏观调控 一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价 在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内，央行已经连续9次加息，仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至%。2007年9月27日，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。文件对申购第二套以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面：房地产投资继续升温 自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1 —9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长％，比上年同期加快6个百分点，比全部固定资产投资高个百分点；1—9月份，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，增长%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。 房价居高不下 近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房

屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%，涨幅比上月高个百分点；环比上涨%，涨幅比上月低个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨%，涨幅比上月高个百分点；环比上涨%，涨幅比上月低个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%，其中10月份为%；北京连续18个月同比涨幅超过8%，10月份达到%。 房贷风险加大 我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿元，占同期人民币贷款余额的比重从%上升到10%左右，年均增速超过40%。 9月末，全国商业性房地产贷款余额万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长%，增速比上年同期快个百分点。其中，房地产开发贷款余额万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长%，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长%，增速比上年同期提高个百分点。 个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。

房地产宏观调控政策汇总表.doc

房地产宏观调控政策（2001年-2007年） 时间政策要点 2001-5-31 《关于加强国有土地资产管理的 通知》（国发[2001]15号） 针对国有土地资产通过市场配置的比例不高， 透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易； 随意减免地价等实际情况，从严格控制建设用 地供应总量、大力推进国有土地使用权招标拍 卖、加强土地使用权转让及地价管理等方面提 出了严格要求 2002-7-1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规定》（国土资源部第11号 令） 提供了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的具 体操作方式，规定经营性用地出让必须实行招 标拍卖挂牌交易，禁止以协议方式出让 2003-7-30 《关于清理整顿各类开发区加强 建设用地管理的通知》（国办发 [2003]70号） 对各类开发区随意圈占大量耕地和违法出让、 转让土地的行为进行清理整顿 2003-8-1 （第21号）《协议出让国有土地 使用权规定》 对协议出让的行为进行具体规定，并对协议出 让最低价进行了规定 2003-9-2 《关于进一步加强与规范各类开 发区规划建设管理的通知》（建 规[2003]178号） 纠正开发区违反规划批准使用土地和项目建设 的行为 2003-9-24 《关于加强土地供应管理促进房 地产市场持续健康发展的通知》 （国土资发[2003]356号） 加强对房地产开发用地的调控，严格实行土地 供应的集中管理，控制土地供应总量，控制高 档商品房的土地供应 2004-3-31 《关于继续开展经营性土地使用 权招标拍卖挂牌出让情况执法监 察工作的通知》（国土资发 [2004]71号） 针对各地在经营性土地使用权出让中规避招标 拍卖挂牌或仍采取协议方式出让和划拨的问 题，发出最后通谍，要求：在2004-8-31后， 不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让 经营性土地使用权。 2004-10-21 《关于深化改革严格土地管理的 决定》（国发［2004］28号） 决定实施最严格的土地管理制度，在严格土地 执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集 约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系 统的规定 2005-3-26 《关于切实稳定住房价格的通 知》（国办发明电[2005]8号） 要求抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理 利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对 已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格 按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进 行处置 2005-5-9 《关于做好稳定住房价格工作意 见的通知》（国办发[2005]26号） 要求严格土地转让管理，对不符合法律规定条 件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制 止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清 理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法 律规定，对超过出让合同约定的动工开发期满 1-未动工开发的，征收土地闲置费；满2-未动 工开发的，无偿收回土地使用权 2006-4-19 《国有土地使用权出让合同补充 协议》示范文本（试行）的通知 （国土资发〔2006〕83号） 要求出让人和受让人应就建筑工程完工期、投 资总额、容积率、土地闲置情形作出具体约定

我国房地产市场调控的难点与对策(正文)

我国房地产市场调控的难点与对策 1.引言 上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。 以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。 2.房地产市场调控的难点 2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？ 2.2我国城镇化发展带来的刚性需求 最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。 2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。 2.3地方政府“土地财政” 地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”使房地

1993年-2010年我国对房地产宏观调控的五大阶段

我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。

房地产宏观调控的必要性

房地产宏观调控的必要性 宏观调控是指国家从社会经济的宏观和总体的角度，运用计划、经济政策和各种调节手段，引导和促进社会经济的健康发展，影响社会经济的结构和运行，维护和促进经济协调、稳定和发展的一种国家调节方式。或者说宏观调控是国家综合运用各种引导、促进方式，对社会经济宏观结构和运行进行调节的一种国家经济职能活动。房地产宏观调控，是指以房地产业的持续稳定发展为目标，政府通过经济、政治以及法律等手段对房地产市场运行进行调节和规范的各项职能活动。国家启动对房地产对房地产经济的宏观调控和引导，是规范房地产市场运行、推动房地产业良性发展的迫切要求和重要内容。总体而言，房地产宏观调控的必要性主要体现在以下四个方面。 (一)实施宏观调控是房地产资源优化配置的需要 宏观调控是社会主义市场经济体制下的政府履行的一项基本职能。社会资源以市场配置为基础，这是市场经济体制的基本要求，有利于资源配置的高效率。但是，市场配置资源也存在着自发性与盲目性等缺陷。为克服市场失灵，保证其健康运行，政府必须对市场经济进行干预和调控。房地产经济作为我国市场经济中的一个重要的子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样需要政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。在房地产市场中，土地和房屋是重要资源，尤其是作为房地产基础的土地作为一种稀缺资源，具有不可再生性，迫切需要通过政府的宏观调控来实现其合理配置。 （二）实施宏观调控是由房地产业的重要地位决定的 房地产行业关联度，带动力强，已成为我国国民经济的重要支柱，占有极其重要的地位。房地产业的运行状况与发展水平，会影响到诸多产业的繁荣与衰退，尤其会对直接相关产业，如建筑业、建筑装潢业的发展起到决定性的作用。另外房地产业的发展还会直接影响社会总供给和总需求的总量平衡和结构平衡。正因为房地产业的特殊地位与巨大影响力，中央与地方政府始终采取各种手段与措施，对房地产市场实施有力的宏观调控，力求在市场发挥积极调节作用的同时，不断提高和履行政府职能，来克服市场失灵，维持我国房地产市场的健康有序运行。 （三）实施宏观调控是由房地产业的特殊性决定的 房地产是不动产，具有位置固定不能移动的特点，短期内难以调整或调整费用很高，所以必须在一个相对较长的时间内进行合理的规划和控制。同时，由于房地产是使用年限特别长、价值很高的耐用品，所以房地产投资决策正确与否，对整个社会的房地产供给总量和需求总量的平衡和结构平衡会产生巨大的影响，甚至会关乎整个社会经济能否良性运行，所以必须对房地产投资实施有效控制。此外，房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来界定、确认和保护，因而也需要运用法律手段来规范其行为。因此，正是由于房地产行业具有以上特殊性，决定了政府宏观控制的必要性。 （四）实施宏观调控是规范房地产市场运行的需要 当前，我国房地产市场总体还不够成熟，主要呈现出如下特点：区域发展不平衡、局部过热；住房保障能力差、结构性矛盾依然突出；市场管理体制仍不健全；房地产价格增长过快；市场主体行为缺乏理性等。因此，必须由政府提供有力的扶持和引导，通过采取适当的宏观调控措施，规范房地产市场运行，促使其

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

国家对房地产宏观调控的四个阶段

至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段： （一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2） 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。 （二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4） 根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。本阶段政策推出初期，中国房地产价格继续快速上涨。这种状况一直持续到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，宏观调控取得了一定的成果。 （三）全面治理房地产市场阶段（2006.5～2008.8） 2006年以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。

中国房地产宏观调控政策效果分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/7f3871971.html, 中国房地产宏观调控政策效果分析 作者：刘艳 来源：《合作经济与科技》2009年第24期 近年来,随着国民经济的快速发展和住房体制改革的不断深化,中国的房地产业已日趋成熟和完善,房地产业已成为中国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时,部分城市的房地产市场出现了过热的现象,表现为价格的不合理持续上涨,房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存,市场运作不规范,房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全,也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此,从2003年下半年开始,针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资,中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过五年多的调控,并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善,部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。本文在此背景下深入分析中国房地产市场宏观调控政策效果,有助于相关部门更加准确地把握中国房地产市场发展的实际状况,探究其发展过程中产生的偏差及问题症结,正确把握调控的时机和方向,为下一步宏观调控政策提供参考。 中国新一轮的房地产宏观调控于2003年全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政 策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段: 一、严控房地产信贷、严格土地供给阶段(2003.2～2005.2) 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,商品房屋竣工面积为3.95亿平方米,销售面积为3.22亿平方米,商品房销售率达到82%,房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象,国家出台了一系列调控措施,其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开,具体包括严控信贷,提高项目自有资本金要求,从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场,彻 查开发区与大型项目,完善各项土地制度,严格控制土地供给总量;土地交易实行招、挂、拍,杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量,促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长速度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,抑制房价上涨的势头。 总地来说,此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标,但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间,住宅供给总量增速开始回落,调控效果逐渐显现。2004年6月,全国商品住宅开工面积同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后经历了17个月的时间;2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15个百分点。与此同时,此阶段宏观调控政策也带来了一定的负面效应,也就是带来了地价房价飞涨的新问题。政府宏观调控政策中控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发。

我国宏观调控房地产的目的及手段

我国宏观调控房地产的目的及手段近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态，特别是有很多人把房地产作为投机项目，进行投机买卖,使得房产价格畸高且不断攀升,已远远超出普通居民的承受能力。我国房地产市场自步入市场化以来，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价的波动的经验来看，房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征，在最几年房价上涨幅度大幅提高。住所是百姓生活的基础，对房地产的调控是政府的职能所在，其目的在于： （一）有力弥补房地产市场的失灵 政府管制是解决市场失灵的重要手段。任何市场都存在信息不对称、外部性等问题，房地产市场自身的失灵要求我国政府对其进行宏观调控。政府管制是在市场机制不能有效地配置资源，出现功能上的缺陷的条件下必须进行管制以实现提高效率、促进平等和稳定社会的一种有效措施，进而促进房地产市场健康有序的发展。 （二）有利于防范金融风险 "在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款筹集各种形式的信贷资金集中，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。"[③]目前，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为进行严格的调查监控，未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在。这些不确定性因素都在不同程度给银行带来风险。 （三）有利于维护社会稳定 房地产开发商在利益的驱动下，提高房地产的销售价格，促使房地产价格大幅而且快速的上涨，很多普通老百姓只能望房心叹，买房难已经成为了一个严重的社会问题。这种外部性的问题必须由政府出面解决，才能达到社会公平的目的，从而维护社会稳定。 （四）有利于提升政府管理权威 土地是稀缺资源，居住是人类的基本权利之一，政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。政府在住房保障上的不作为以及与房地产开发商狼狈为奸，以获取良好的政绩表现或者体制外的灰色收入为代价，任由开发商哄抬房价，中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。 政府要达到以上这些目的，对房地产的控制主要有以下几点： （一）政府应对房地产产业的发展进行正确定位 "中国的房地产业投资和产品的主体结构，应视为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅。而当前商品房供给结构却比较大地背离。国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，因而在总量不足的条件下就出现了泡沫。当前不是整个房地产业

国家宏观调控对房地产市场的作用和影响

【摘要】随着我国经济水平的不断提高，人们的精神生活和物质生活有了更高的追求。近年来，我国房地产事业的飞速发展，使房地产的市场竞争越来越激烈，房地产的价格不断上涨，因此，我国运用了宏观调控的手段来抑制房价。本文通过在国家的宏观调控政策下，对房地产市场和价格所产生的影响和作用进行分析。 【关键词】宏观调控；房地产市场；房地产价格；影响；作用 近年来，我国的经济得到了飞速的发展，人们的物质生活水平也越来越高，促进了我国房地产事业的快速发展。为了能够有效的抑制房地产经济泡沫的逐渐膨胀，我国的相关部门运用宏观调控中的经济政策来规范房地产市场的发展，控制房地产价格，维护房地产发展的秩序，使房地产事业能够得到快速稳定的发展，最终实现房地产市场和国家经济发展相互协调。 一、国家宏观调控对房地产市场的影响和作用 我国经济水平和人们生活水平的提高，虽然一定程度的提高了我国的综合国力，但是也相应的带来了对经济发展的不利影响。因此，这就需要国家的相关部门采取宏观调控的政策，比如采取变动税收和支出、变动货币量等相关政策，来有力的维护市场经济发展秩序，缓和经济矛盾。比如在国五条中明确提出，要坚定我国房地产市场调控政策不动摇，楼市调控由供求关系管理转向预期管理等内容。 1.宏观调控中的财政政策对房地产市场的影响和作用 财政政策，指的是我国的相关部门采用变动税收和支出的手段，来对总需求产生影响，进而对我国的国民收入和就业产生影响。在房地产事业发展最为蓬勃时，通过提高税率、增加税收、政府减少支出等一系列的财政政策，来减少投资者获得的利润、提高房地产的投资成本，从而有效的控制房地产的发展，减少潜在消费者，缓和经济市场矛盾，避免由于房地产发展过快而引发的其他问题，最终对我国国民经济的发展产生影响。 2.宏观调控中的货币政策对房地产市场的影响和作用 货币政策，指的是中央银行加大对货币供给量的控制，从而对利率和相关的需求产生影响。货币政策主要包括了存款准备金政策和再贴现率政策。其中，存款准备率政策，指的是我国运用提高或者降低银行存款准备率的方法手段，来增加或者减少银行货币供给量，进而影响到利率、投资。比如，国家为了有效的控制房价的上升，可以提高银行的存款准备金，增加银行存款，减少银行的贷款数量，进而提高银行利率、减少投资者贷款，最终有效的缓和房地产市场的竞争力，避免其他问题的出现。再贴现率政策，指的是我国的中央银行对商业银行或者其他的金融机构进行的放款利率。中央银行运用再贴现率政策，对商业银行的货币供给量进行调控，对利率的升降产生影响，对房地产市场投资者资金的流动也产生一定的影响，从而有效的对房地产的投资、需求以及贷款等进行控制，抑制房地产的快速发展，控制房价，进而有效地解决民生问题。 二、国家宏观调控对房地产价格的影响和作用

房地产业宏观调控背景盘点(doc 10页)

房地产业宏观调控背景盘点(doc 10页)

2006年房地产业宏观调控背景盘点 一、宏观经济环境：国内外需求增长强劲，可持续性较好 自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、 能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53%，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高(6月同比上涨5%)，中国经济运行出现偏热的迹象。 进入2006年以来，国内消费需求旺盛。社会消费品零售总额增幅稳步提高，在一季度同比增长12.8%的较高水平上，上半年进一步提高到13.3%，剔除价格因素，较上年同期提高0.4个百分点。消费结构升级活动比较活跃，6月份，限额以上批发和零售业商品类零售额中，建筑及装潢材料类增长24.4％，通讯器材类增长25.5％，汽车类增长27.7％。近年来，随着经济的较快增长，城乡居民收入增长较快。2003-2005年，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长8.76％，农村居民人均纯收入年均增长5.76个百分点，较1990-2005年年均增长率分别提高0.96和1.16个百分点。2006年上半年，全国城镇居民人均可支配收入5977元，扣除价格因素，实际增长10.2％；农民人均现金收入1797元，实际增长11.9％。考虑收入增长、储蓄增长和汽车、住房需求的潜力，预计未来消费结构升级仍然比较活跃，消费需求将持续旺盛。

房地产业国家宏观调控政策回顾

房地产业国家宏观调控政策回顾 一、房地产业国家宏观调控的背景 近年来，我国商品住宅价格持续上涨，从先前中心城市的上涨到目前二三线城市住宅价格也呈“飞涨”的势头。据统计:2004年商品房平均售价比上年增长 14.4,。其中，住宅平均售价全年增长15.2,，为1998年以来的最高增幅，而2004年国内gdp增长率为9.5,，全国居民消费价格指数比上年上涨3.9,。进入2005年后上涨势头依然不减，70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。根据国家发改委发布的房地产市场运行情况分析显示，2006年全国商品住宅平均销售价格为3132元/平方米，其中6个城市新建商品住宅价格同比涨幅超过10,，全国70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.4,。房地产价格极大的偏离长期均衡值，房地产处 于市场失灵的状态。 不合理的高房价对经济社会造成了不良影响，表现在:1、高房价与房地产开发企业高利润使社会经济要素配置错位，导致房地产业投资居高不下，并带动了上下游产业的畸形发展。2、高房价使城镇居民可支配收入中的绝大部分支付了房款，不得不缩减其他消费，产生了消费的“挤出效益”。3、高房价使居民购房不得不依赖银行金融支持，个人住房按揭款的增加使整个银行体系的风险也在积累。4、高房价直接引致了“买不起房”和“穷人无房”现象的发生，社会中低收入群体的基本权利无保障。5、高房价扭曲了居民的正常预期，引发45th problem you () participate in various form of teachers learning or training [single topics] option small meter proportion a,. often 9 18.75% b. occasionally 31 64.58% c. rarely 8 16.67% d. has never no 0 0% beside the effective fill in passengers 48 from statistics data view, reflect has we young teachers participate in various form of teachers learning or training of

政府对于房地产采取的政策调控及其分析

政府对于房地产采取的政策调控及其分析 （一）原理： 政府调控手段对房地产价格既有抑制作用，又有拉动作用。政府通过信贷、税收及土地等政策，可以调控房地产供求关系，从而影响房地产价格的变动。 （1）房地产贷款利率和首付比例的调高，能有效地抑制房地产信贷需求的过快增长，从而导致房地产价格下降。同时，商业银行对房地产开发商的贷款利率提高，有利于控制房地产投资商的投资冲动，减少房地产的供给，从而增加房地产价格上升的压力。 （2）国家运用行政手段调控房地产用地的数量与结构。一方面，国家减少商品房用地的供给，会推升房地产价格；另一方面，国家通过增加经济适用房的供给，促进房地产价格的下降。 （3）政府通过税收手段，可以调控房地产交易的数量。比如，政府提高房地产交易的税率，会在一定程度上减少交易的规模；如果政府降低房地产交易的税率，又会增加房地产交易的规模。另外，增加或减少房地产交易过程中的纳税环节，也可以对房地产供求关系产生影响，从而影响房地产的价格变动 （二）我国对房地产的历年的重要宏观调控： 分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。 1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改 时间：1998-2002年 现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。 对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。 23号文件强调，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。按照建设部当时

房地产宏观调控主要政策概览

宏观调控主要政策概览 2003年6月5日，人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）? ? 2004年3月30日，国土资源部和监察部联合下发通知，规定“8.31大限” 2004年4月27日，国务院提高房地产开发项目资本金比例到35%及以上? 2004年9月30日，银监会下发《商业银行房地产贷款风险管理指引》? ? 2005年，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》和转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知（两个“八条”） ? 2005年,银监会下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件） ?2005年12月2日，国务院出台《关于发布实施<促进产业结构调整暂行规定>的决定》，将别墅类房地产开发项目列为限制类投资项目，要求金融机构不得发放贷款 2006年4月25日，五部委联合下发《关于加强宏观调控，整顿和规范各类打捆贷款的通知》? ? 2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展六条措施（“国六条” ） 2006年5月24日，银监会刘明康主席提出房地产调控措施? 2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部委起草的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》? ? 2006年5月，人民银行下发《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》 2006年7月，银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》? ? 2006年7月，六部门下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 2006年8月，五部委下发《新开工项目清理工作指导意见》? ? 2006年9月，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》 2006年9月，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》? ?2006年10月18日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出：坚持把好土地、信贷闸门和市场准入门槛；严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度；严格控制中长期贷款；控制固定资产投资规模，优化投资结构，把房地产调控措施落实到每个城市 央行五次升息，两度上调商业银行存款准备金率? 195号文件主要内容 ?2001年6月19日，人民银行下发《关于规范住房金融业务的通知》，主要有三条规定，成为121号文件的前身 ?严格住房开发贷款条件：企业自有资金不得低于30％，项目必须“四证”齐全，防止将房地产开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目 195号文件主要内容 强化个人住房贷款管理：严禁发放“零首付”贷款，严格工程进度规定——多层封顶，高层完成总投资的三分之二? ?规范个人商业用房贷款管理：贷款比例不得超过60%，贷款期限不得超过10年，所购商业用房应为现房 121号文件主要内容 ?2003年6月5日，中国人民银行以银发[2003]121号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，被称为121号文件 ?121号文件共八条，分别对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业贷款、个人住房贷款、个人商业用房贷款、公积金委托贷款业务进行了规范 对房地产开发贷款的规定 贷款对象：应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业?。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控