旅游养老地产建设开发的9大关键点

旅游养老地产建设开发的9大关键点【智美旅游策

划第319期】

2015-04-28智美旅游策划管理智美旅游策划管理

zhimeidou深圳智美旅游策划咨询机构，传承华侨城文化精髓，拥有20年景区运营管理经验，专业为政府、景区、开发商提供：旅游策划、旅游规划、旅游景区管理等全程服务。一、价值理念：符合独立、自主、健康的现代养老理念

老年不是人生的终结，而是人生新的转折和开始，是生命和生活体验的新的发展期。老年人群蕴藏着巨大的发展潜能和价值潜能，他们不仅是社会发展的受益者，更应该是未来社会发展的参与者。

中国传统的尊老文化将老年人群单方面地定位在“受照顾的”的角色上，即只将老年人看作被关注、被照顾的对象，却忽视了老年人群身上存在的能动性、积极性和创造性。但在崇尚代际平等和代际和谐的当今社会却显出了自己的缺陷。

与我们将老年人看作被关注、被照顾的对象相反，法国、英国等国家将老年人群称作“第三年龄”，“第三年龄”不只是一个简单的说法转变，更多是一种独立不依、积极健康的老年价值观的直观体现，值得我们思考和借鉴。

现代老年人不仅老有所居、老有所养，还要“老有所学”、“老有所乐”、“老有所为”、“老有所用”、“老有所成”。因此，养老地产不能局限于老年住宅和养老护理，还要树立现代养老理念，努力实现一种让老人快乐、幸福，活得有尊严的全新生活。

二、市场定位：目标市场全龄化是最符合当前国情的选择

从国内养老项目的经验来看，目前市场中的养老项目面对客群较为多元，如北京太阳城、东方太阳城不仅面向老年群体，更兼顾中青年群体，温都水城老年公寓在满足老年客户自住需求的同时，兼顾投资客群。而上海亲和源等一些项目客群范围过窄，且定位过于高端。老年人集居区缺乏生机，老人不喜欢在特定年龄层之别的住区居住。

三、项目选址：“区位、环境、配套”，养老地产选址三要素

养老地产与传统的住宅地产有着本质的区别，传统地产选址比较宽泛，而养老地产的选址要相对要严格得多。

理想区位——城市近郊或成熟旅游度假区

养老项目不适合选址在市中心区，因为中心城区杂乱、噪音大、车流多，老人喜欢清静，不像年轻人那么爱凑热闹，但又必须有比较完善的医疗和生活配套。因此，选择在有一定城市配套及交通条件的近郊地区，或者综合生活配套较完善的大型旅游度假区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。

理想环境——较好的景观资源、特殊的避暑避寒气候、富硒/温泉/长寿等健康资源

老人对环境的要求和依赖比年轻人要高，尤其是健康老人，通常都是以养生度假为首选，养老项目通常要求有较好的自然环境，比如山、水、林等自然资源都是较好的资源，特殊的避暑或避寒气候，或富氧富硒、疗养温泉、长寿文化等特殊的健康环境资源，也是开发养老地产项目比较理想的选址。

周边配套——周边区域具备较好的交通、医疗、生活、休闲配套

如果项目选址周边具有比较便捷的交通，相对完善的生活商业配套或适老性的休闲、养生配套，可以减少项目自身配套的比重，节省配套投资成本，减轻后

期运营管理难度，也能够更好的营造舒适便捷的社区生活。若能出则繁华、入则宁静，那是最理想的地段。

一般要求交通方便，与外部衔接顺畅。但远离一级公路和城市主干道，避免嘈杂影响老人睡眠。如果依托环境优美的旅游小镇建设，生活配套体系比较晚上，是比较理想的。此外，毗邻优质医疗资源，能够提供高水平的健康服务，也是养老项目可以借势发力的地段。

四、用地组合：低成本的复合用地模式为项目成功奠定基石

就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，拿地成本是养老地产最重要的成本之一，在目前养老产业土地政策尚未明晰的情况下，通过合理的用地组合，减少用地成本，是养老地产拿地之前必须考虑的重要因素。

建设用地与非建设用地的组合

当前的养老地产已经很少用采用单一养老住宅的模式开发，而都是与旅游、与农业、与林业相结合整体开发，打造复合型的产品。在这样的情况下，如何灵活选择建设用地与非建设用地的组合和布局模式，减少建设用地总量的同时，让项目具备良好的环境。

不同建设用地类型的组合

目前各路养老地产在建设用地的类型上是各显神通，有城市建设用地，也有集体建设用地，有住宅用地、商业用地，也有医疗用地、旅游用地，更有甚者是工业用地。不同的用地性质决定了不同的用地成本，也与后期的盈利模式直接相关。通过合理的策划和布局，根据子项目的特点选择不同的建设用地性质，可以大幅节约用地成本。

拿地方式的选择

在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让还是直接划拨，对用地成本的影响是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供应方式上可以采用协议出让免地价、产权归政府的方式，非常适合长期持有经营的养老地产项目。此外，通过将项目的公益性部分独立包装，将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取一部分公益性划拨土地，也是降低成本的可选途径之一。

五、开发模式：根据投资策略和建设条件选择合适的开发模式

从运营模式上来看，目前国内养老地产主要有以下六大主流开发模式，各自具有不同的特点，也适合不同的开发投资主体和不同的开发建设条件。

模式一：隔代亲情社区开发模式

即年轻人群与健康老人混合的社区，与其说是养老地产，不如说是适老型地产。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。

这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。“销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。

模式二：会员制医养综合体模式

针对全持有的养老物业，即会员制医养综合体，押金制和会员制是国内可行的盈利模式，会员制销售的是服务内容；押金制仅是销售物业使用权。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。

以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制交易模式的设计前提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看，相比较传统的押金制模式，会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表，在经营上操作更加便捷，能够更好地实现回现。

模式三：持续照料退休（CCRC）模式

以持续护理社区（CCRC）模式为代表的现代养老社区，主要面向老年群体退休后的全方位生活服务的社区。代表项目是美国太阳城、三亚海棠湾国际养生社区，此外国内还有众多打着CCRC旗号的养老地产项目。

CCRC模式起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。是将健康、医疗及护理服务与养老保险结合，适合身体健康、现在可以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。其核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀这样一站式的终生退休养老服务。

CCRC模式将目标客源锁定为离退休或者为离退休后生活做准备的老年人，在目前中国大多数老人面临“退休即失收”的状况，单一的销售模式或会员制都不太适合，还需要在盈利模式上结合以房养老、养老保险等金融创新方面进一步探索。

模式四：养生目的地开发模式

“养生目的地”开发模式，需要依托特殊的旅游度假资源，如避暑/避寒气候、地热温泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、长寿之乡等，构建复合型的养生养老度假体系。

这类模式针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，将养生养老服务和产权度假、分时度假结合，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。

针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，市场上已经开始有所尝试，目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。

模式五：乡居养老模式

乡居养老模式，是对农村空置房屋资源进行提升改造或者结合新农村建设开发的一种养老模式。代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，目前在海南万宁等地开始尝试推行这种模式。

这类模式不需要大量的土地成本和大规模的建设，比较适合喜欢乡村生活的中端老年群体。在操作上，通过“公司+农户”的模式，和农民建立良好合作关系，将农村闲置的住房资源进行整合，提供给外来老人居住，企业提供统一运营管理，提供专业的餐饮、医疗、照料、休闲等服务，成为一种分散式养老度假酒店的经营模式。

模式六：保险挂钩养老地产模式

保险挂钩养老地产模式，将商业寿险和养老地产与养老服务捆绑，主要是险企介入养老地产后的一项模式创新。最新推出的三种保险产品相关的养老地产将于2015年完工，三大养老地产分别是泰康养老社区、合众养老社区和新华养老社区。

这种模式下，将寿险的年金、红利和养老物业及养老服务的费用通过特定的政策设计结合起来，能够减少入住客户的一次性投入额，又能够为险企提供具有长期稳定回报的投资选择，将成为未来险资介入养老地产的主要模式之一。

六、盈利模式：从物业租售模式向“产业链模式”延伸

养老地产不同于普通地产，最为关键的还是养老地产项目的后期其运营和配套服务。但从国内养老地产开发实践来看，单一的持有经营模式由于投资大、回收期短、运营成本高，目前基本都处于亏损状态。完全销售和销售持有相结合类型的养老地产更符合地产开发商的盈利模式。经营性物业可以不取得土地所有权或利用其他性质的土地以降低成本，出售的商品房则通过土地市场取得使用权，既可以实现资金的较快速回笼，又能享受到土地升值的利益。

目前国内主流的养老地产以物业租售为核心的盈利模式

从项目实践来看，以物业租售为主、特别是以销售物业为主的养老地产，房产购买者大多也不是老年人，后期老年设施的运营和配套也难以跟上，只是打着“养老地产”旗号低价拿地、以传统住宅地产模式开发的“伪养老地产”。当传统住宅地产面临市场利润下降的情况下，这类模式也就难以为继。因为，普通的商业地产都是可以用来销售的，但如果做养老地产，则需要进行相关的配套设施建设，比如无障碍设施建设、医院等，这些都需要开发商来投资，但不可能立刻见到收益，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7～10年，是商业地产的2倍。

因此，地产开发商进入养老市场首先需要转变思维，以养老服务供应商的角色定位，按照市场定位规划服务内容，继而根据服务内容分析建筑开发要求，最终完成整个地产项目。这一模式的本质是以服务供应为核心，以建筑实体为辅助支撑的服务商运营管理，而非单纯的地产开发建设。

老龄产业链所产生的新的项目盈利体系，衍生出一系列养老功能配套和生活配套，产业的辐射效应显著，可以作为新的赢利点。

七、资源整合：定位“养老产业运营商“整合国内外专业资源

不管是房企、险企还是基金，养老地产都是一个新的发展领域，要独立构建整个养老服务体系，既面临着巨大的挑战，也会承担更大的风险。尤其在开发大型的综合性养老地产项目，更需要运用资源整合理念，与国内外的专业康复医疗、人力资源、社区养老服务、养老设施运营、互联网营销等资源建立合作，提高项目品质和运营能力。

八、规划设计：高水平的适老化的规划设计

与欧美等国家相比，国内在养老地产规划设计领域的积累和规范还非常欠缺，目前还缺少专业的养老地产规划设计机构。因此，要构建完善的满足多层次需求的“适老化”的软硬件服务体系。

根据周边配套条件调整自身配套设施建设内容

城区养生养老项目：在充分利用城市配套设施的基础上，发挥项目作为养生养老社区的功能，同时保证项目作为城市居住社区的需要。

郊区养生养老项目：充分利用良好的自然资源及便利的交通条件基础上，大力打造旅游、休闲娱乐、健康、生活、度假、商务及社区配套功能，为养生养老提供优越的条件，同时能够满足短期及长期居住的需要。

交通、建筑、设施的人性化、无障碍式设计

参照欧美发达国家的老年建筑标准结合我国老年人习惯进行，总体建设标准达到了国际先进水平。如大厅、楼梯楼道和电梯内均配有安全扶手，地面配置高档防滑地板砖。房间内、卫生间内装配先进的求救呼叫系统直通呼叫台，有线壁挂电视机（带无线耳麦）、电话、宽带、空调、暖气、大容量整体太阳能热水器、浴霸、炉灶、壁灯等家用电器一应俱全，房间内所有家具均为无污染实木家具，有高档老人床、床上用品、竹椅、圆桌、写字台等，房间及家具所有拐角全部作安全处理，宽大的卫生间，方便坐轮椅的老人进出，淋浴旁装有L形的扶手，有助于老人扶持，真正达到无障碍设计。

智能化养老技术的应用

智能化养老，就是运用智能控制技术提供高效的康疗养老服务的过程。或者说，智能化康疗养生是以互联网、物联网为依托，集合运用现代通信与信息技术、计算机网络技术、康疗服务行业技术和智能控制技术，为老年人提供安全便捷健康舒适服务的现代康疗养生模式。

九、融资模式：寻求多方渠道突破养老产业融资瓶颈

融资渠道：银行贷款、信托融资、上市融资、项目融资、金融租赁、房地产证券化

融资对象：

国有商业银行：工行、农行等五大国有银行未来在银行贷款优惠力度上将加大扶持养老服务业；

住房公积金组织：目前相关部门正在修订《住房公积金管理条例》，积极推动住房公积金以及基本养老保险基金入市；

房地产证券化部门：房地产信托投资基金；

商业银行：例如中信银行等，已经借鉴欧美盛行的“倒按揭”的思路，宣布推出首张面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”，其按揭功能实现了“以房养老”。

保险机构：随着2010年9月，《保险资金投资不动产暂行办法》出炉，保险公司盼来机会。不动产闸门洞开。在商业住宅仍被拦在门外的现实下，养老地产进入了保险公司的眼帘。目前，平安、人寿、泰康等寿险机构纷纷试水养老地产。

养老基金：例如社保基金等，目前，国家社保基金已经参与投资乌镇国际健康生态休闲产业园；美国城堡投资、纽约对冲基金(Fortress Investment Group LLC)以及写意健康咨询(ChinaSenior Care)等国外基金投资；政府引导股权投资

基金，例如北京市发改委、北京青耕投资管理有限公司和天津银宏基金联合发起的国内首支养老产业政府引导股权投资基金已经获批等。

福利彩票公益金：根据《彩票管理条例》和《彩票公益金管理办法》等有关政策法规规定，福利彩票公益金是国家通过发行彩票筹集的，专项用于社会福利等社会公益事业的资金，安排使用要符合“扶老、助残、救孤、济困、赈灾”的发行宗旨。根据《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》，要求民政部本级福利彩票公益金及地方各级彩票公益金增加资金投入，优先保障社会养老服务体系建设。

海外资金：海外资金的主体为外国企业或者个人资金。目前，许多地方都有海外人士投资社会养老服务产业的成功案例，因此，海外资金投资社会养老产业的积极性很高，可以重点考虑，并以《中华人民共和国合伙企业法》以及国务院2009年颁发的《外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业管理办法》为法律依据。

城市会展旅游发展战略研究

城市会展旅游发展战略研究 ——以南京青奥会为例 自1978年十一届三中全会提出改革开放以来，中国从此迈向新的发展轨道。也正是改革开放的实施，中国的城市得到了真正意义上的发展。一系列开放性的政策的提出实施，旅游行业也不断阔步前进不断成熟。城市旅游，即以城市为目的地的旅游活动，也随之兴起。 从古至今，城市向来都是重要的旅游目的地，各种观光、度假、中转及商务、公务的游客，构成了城市旅游的基本雏形。但长期以来狭义上对城市旅游的理解还是局限于对城市自然风光、名胜古迹的游览，更多的会议展览之类的商务型旅游则被大多数人忽略。而会展业以其产业的结合性、行业的带动性、消费的集中性、收益的显著性以及服务的关联性等优势，也势必会给城市旅游发展带来新的动力。 继北京奥运会、上海世博会、西安世园会等国际性会展的成功举办后，南京也获得了2014年第二届夏季青年奥林匹克运动会的承办权。而这无疑将会成为南京会展旅游发展的一个重要的转折点。纵观现阶段整个南京的会展旅游行业，南京作为长三角的重要一极，会展业对其经济的拉动非同小可。据相关报道，今年国展中心已经接待百万人，每人消费5000元就是50个亿。还有摊位装潢、广告宣传等等，说会展业有1：9、1：10的拉动效应，一点也不夸张。据统计，南京今年以来星级酒店客房率一直保持60%左右，高出长三角其他城市10多个百分点，旅游业总收入也增长15%以上。(南京报业网-江苏商报 )。环境优美、经济发达的南京，已成为举办各种展会的热点城市。根据南京市会展办提供的数据，截至2010年6月底，全市共举办大型展览会议项目数653个，平均每个月有100多个，这些大大小小的展会，吸引了好几十万境内外的参展客商、参观者。虽然整个会展业发展势头不错，但用“国际会展城市”的标杆来衡量，无论是在品牌塑造、政策支撑，还是在运行管理、市场化建设等方面，仍存在诸多短板。就即将举办的青奥会来说，城市会展旅游的不足还是比较明显的，具体来说大致有一下几个方面。 （一）、“名头”不够响 现今的社会是个品牌的时代，品牌效应对市场有着非常明显的作用。相对于北京奥运会、上海世博会而言，南京的青奥会在品牌的创建上就显得稍逊一筹。归根结底，也就是宣传的力度不到家。据统计资料显示，对青奥会的认知人群仍然是以青年居多，就南京本城市而言，对于青奥会的相关情况（包括口号、会徽、吉祥物等）了解的人还不到10%。 （二）、潜在可进入性仍待上升 就整个南京市而言，随着地铁3、4号线的建成，南京的城市交通也会更加通达；就全国范围来说，南京作为交通枢纽城市也具有很高的可进入性；然而放大到整个世界来看，南京禄口机场的接待性仍有很大的上升空间。尤其是面对即将到来的青奥会，势必会很好的吸引各方游客，航班的增加无疑将会对这个南京的城市旅游带来更大程度的发展。 （三）、服务团队素质逊色 旅游业作为第三产业的龙头，优质的服务无疑会对整个行业的发展减少很多的阻力。然而，就目前的发展形势来看，旅游行业服务人员的素质参差不齐，各

旅游节庆开发模式研究

旅游节庆开发模式研究 旅游节庆的一般开发模式 随着旅游业的快速发展，旅游吸引物的数量和种类也日益增多，旅游节庆作为一种旅游营销产品，以其巨大的形象传播聚集效应、经济收益峰聚效应、关联产业带动效应受到旅游企业及旅游目的地的高度关注。从1983年河南省洛阳市创办了中国最早的旅游节庆——牡丹花会，全国各地以政府为主导，纷纷创办了很多旅游节庆活动，进入20世纪90年代，中国旅游节庆更紧密的与当地特色经济结合起来，产业类节庆和产品类节庆悄然兴起，到21世纪初旅游节庆在思路、内容、形式、运作方式和组织机构方面都有了进一步的调整，目前全国每年大约举办六千多个旅游节庆活动，吸引着海内外的广大旅游者。 绿维创景通过系统研究我国现有的旅游节庆，总结其一般的开发模式，并结合相关案例，提出区域旅游节庆开发的六个关键思路，以期对国内旅游节庆开发形成一定的指导作用。 虽然目前中国对旅游节庆的研究还比较落后，但是全国以旅游节庆来命名的活动却很多，那么这些节事活动是如何开发出来呢？有没有一定的规律可循呢？绿维创景在系统研究国内现有旅游节庆活动的基础上，以节庆形式和节庆内容为切入点，总结出旅游节庆开发的四种经典模式：

模式一：经典回归型——“老壶装陈酒” 经典回归型就是在保持地方传统节庆形式和内容不变的基础上，以体现地方风俗节庆的原真性为主，向旅游者展示其原有风貌。此模式主要是针对那些偏远地区的少数民族节日或待开发旅游区特有的节庆活动，它们多是“养在深闺人未知”的潜力品牌项目，有着独特的个性魅力和异域风情。在当地历史悠久、特色鲜明、群众基础广泛，对外来的旅游者保持着神秘的吸引色彩。例如大理白族的三月街，古代又称观音市或观音会，是一个有着1000多年历史的大理各民族物资文化交流的传统盛会，也是大理州各族人民一年一度的民间文艺体育大交流的盛大节日。1991年，云南省人民政府将大理三月街定为“大理白族自治州三月街民族节”。西藏是一个具有神秘感的地方，而藏历新年与汉区春节的大不同也吸引着越来越多的汉族人到西藏体验一把。 在此开发模式下，节庆策划者并不需要对节庆的形式和内容进行改变，主要是保持传统节庆的“原汁原味”，通过对当地民俗节庆活动系统全面的调研，借助各种宣传策划活动，以传统活动的神秘感和个性化来吸引旅游者。绿维创景在金仓湖策划项目中，还原传统“七月七夕日，牛女会佳期”的七夕佳节，打造传统节庆——乞巧节，发扬民间

旅游地产投资思路及案例分析

旅游地产投资思路及案例分析 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 一是景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产投资开发的几种思路

旅游地产开发模式

旅游地产开发模式 随着竞争越来越激烈，同质化问题严重，开发商不得不“致力于旅游地产生存、发展的新探索”。在黎明之前率先突围，也许用不了太久的时间。 “城市功能区”模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域X围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。 而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建

设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。 此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在XX城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。 在XX城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规X”的机制。 巅峰智业的旅游地产研究院在XX城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行

论海南岛会展旅游发展策略研究

1.会展旅游相关概念的界定 1.1会展旅游的内涵 会展旅游概念是一个“舶来品”，国际上，对会展旅游的概念的界定存在不同的看法。但绝大部分学者认为会展旅游是指借助举办国际会议、研讨会、论坛、展览会与博览会、奖励旅游和大型文化体育盛事等活动而开展的一种综合性的旅游形式。 一般认为，会展旅游这一概念应包括三方面的内涵：首先，会展是会议与展览的简称；会议指人们为解决某个共同的问题或出于共同的目标聚集在一起进行讨论、交流的活动；而展览则是指某一经济单位、某一社会组织、某一社会团体或某一国家，将某一内容的社会产品通过集中方式，在规定时间里推荐给社会的一种活动。其次，各类会展活动是会展旅游的前提条件，没有会展的举办，就不可能有会展旅游。这也是会展旅游与其他旅游形式的最大区别；第三，会展旅游是一种特殊的旅游产品，是旅游业和会展业结合的产物，具有很强的专业性和行业相关性两大特点。与普通旅游产品相比，会展旅游具有利润高，竞争也相对激烈的特征。 由此可见，会展旅游的概念可界定为，因各类专业会议、展览会与博览会、各类论坛、大型文化体育盛会等活动而聚集的主体参与、并能吸引游客参与旅游活动的一种综合性旅游形式。 1.2会展业和旅游业的关系 虽然会展业和旅游业在产业形式上具有很大的区别，但也具有一定内在的联系:开展会展活动和旅游活动都要依托共同的基础条件，比如完善的基础设施、鲜明的城市形象、便捷的服务等；因此，旅游业是会展业的条件性相关产业，而会展业则是旅游业的动力性相关产业。旅游业可以通过会展活动的凝聚效应和辐射效应来拉动其发展。同时，旅游业的发展也是办好会展旅游的必备条件，通常，会前会后旅游是会展业延伸的主要形式。 所以，在会展旅游业的发展中，旅游业与会展业既相对独立又相互联系，两者必须分工协作，良好对接，采取会展推动旅游、旅游促进会展的策略，才能促进会展旅游的持续健康发展。 2.海南会展旅游发展现状 海南会展旅游的起步要比广州、北京、上海等地晚,但发展速度较快。目前海南会展业正处在一个发展的上升期、机遇期。在博鳌亚洲论坛、世界小姐总决赛、高尔夫世界杯赛等著名国际会议、活动的带动下，目前海口、三亚、博鳌三分海南会展市场，带动旅游业兴旺和相关产业发展。据海口市统计，2010年仅海口地区就举办了60多个会展，会展成交额456亿元。三亚市的会展业也很活跃，海天盛筵、国际兰花博览会等很聚焦。总的来看，会展业发展速度很快，会展设施不断完善、规模不断扩大，主题切合实际，组织策划能力不断增强。海南农产品冬季交易会、旅游房地产博览会、海洋渔业博览会、热带兰花博览会、旅游商品交易展等都有较好的基础和影响力。 随着海南会展旅游的发展，已给海南带来了巨大的经济效益。据统计，海南会展企业2006年的会展总收入仅690万元，2007年会展总收入1509万元，比2006年增长了118.6%。2008年会展总收入达到2000万元以上，2007年到三亚的韩国游客首次突破14万人次。海南已经逐渐成为会展旅游的热门目的地。 3.海南会展旅游SWOT分析 3.1优势 3.1.1海南旅游业发展迅速 海南省旅游资源丰富，是我国特色鲜明的旅游大省；近几年，海南旅游迅猛发展，旅游业展型非常快，2004年以来，每年接待游客数量已经远远超过1千万人次，年旅游收入已突破100亿元大关。2009年，海南共接待过夜旅游者2251.33万人次，比上年增9.3%。全省收入210.72亿元，比上年增长10.1%，旅游增加值占全省GDP比重6.4%。随着国人旅游方式由观光向度假的逐步转变，海南旅游业的前景将会越来越光明。 3.1.2客源市场优势 海南客源市场优势十分突出，2006年以来，海南省每年接待的游客总量超过1600万，其中境外游客达63万。目前，海南已开发的温泉旅游接待区的国内游客主要以大陆游客为主，其中北京、广东、上海三省市位居前三；入境游客则以俄罗斯、日本、韩国为主。由于温泉旅游资源具有一定的独特性，游客回头率较高，这是许多其他类型旅游产品所无法相比的。每年呈高速增长的到海南开展休闲度假的游客已成为海南各温泉区的重要的潜在客源；此外，随着海南本地经济的进一步发展，省内居民这种休闲度假的需求也日益增长，无疑也为海南会展旅游市场的发展提供了更大的拓展空间。 3.1.3地理位置优势 海南地处中国最南端，气候温和、四季如春。特别是冬天，海南岛因其温暖的气候而成为各行业进行工作总结的首选地点。人们在海南岛充分享受碧水蓝天和怡人的气候的同时，又可使身心得到放松，为来年经济的发展厉兵秣马，养精蓄锐。 3.1.4丰富的旅游资源优势 海南岛是中国唯一的热带海岛旅游胜地。这里四周环海，气候宜人，四季如春，风光旖旎。阳光、海水、沙滩、绿色、空气5大度假旅游要素俱全。拥有长达1528公里，沙滩坡度平缓，洁白柔软，海水澄澈，阳光充足，水域安全状况良好，可与世界上其他海滨旅游胜地相媲美。海南还拥有丰富的温泉自然资源。现探明有旅游开发价值的温泉20多处，温度在32-93度之间。水温高，水质极佳，医疗价值高。特别是热带雨林区和海滨地区的温泉资源往往还具有开发建设国际一流温泉水疗度假区的潜力。此外，海南还有火山、岩溶、峰岭、陨石坑等地质地貌旅游资源。尤其是火山熔岩隧道规模之大，保存之完整，在国内首屈一指，世界上也罕见。另外还有峡谷急流、湖泊河口、瀑布等水文旅游资源，移民文化与本土土著文化汇合而成的海岛文化旅游资源，山寨、渔村的民俗风情旅游资源，土特产和特色饮食旅游资源，历史名胜古迹旅游资源，革命史迹旅游资源，还有现代滨海城市风光、农业繁殖基地、现代大型工矿企业、卫星发射基地、自然保护区等等，旅游资源种类极其丰富。 海南是休闲的净土，度假的天堂。其得天独厚的旅游资源对会展活动与会展旅游具有很大的吸引力的，尤其对各种奖励旅游的吸引更是强烈。 3.1.5政府的大力支持和特惠的政策支撑 2010年海南建设国际旅游岛获批，上升为国家战略，海南改革开放这盘棋就被激活了。现在，海南已成为“落地签证”的省份，外国人、港澳台同胞在海南各入境口岸就可办理入境签证手续。除了特殊的特区政策优势外，三亚与海外华人社会、东西方各国都有广泛的联系。与全国各地的商务和会务联系也很多，所以举办境内外会展的机会较多。 3.2劣势 3.2.1会展旅游基础设施欠缺 目前，海南省具备国际影响力的会议仍只有博鳌亚洲论坛年会和三亚世界数学论坛等少数几个。而从场馆上看，全省仅有海口会展中心一个大型展览场馆，且其实际用于展览仅有1.6万平方米。因此，会展中心面积小、设施滞后已成为海南发展会展旅游的瓶颈。 一般认为，发展会展业要求有优美的城市环境、良好的人文环境、高水平的管理与服务、便捷的对外交通、完善的会展设施及配套服务设施、发达的旅游业以及较高的知名度和开放度。而海南目前与此条件尚有一定差距，也正因为如此，海口目前还不能承办大规模的展会。同时，由于海南岛是一个孤岛，交通便捷条件远比内地差，不能满足大型会议的要求，故而导致会议展览的带动潜力不能完全发挥。 3.2.2缺乏会展专业人才，从业人员素质低 可以说，专业人才缺乏是目前我国会展业发展的“瓶颈”。海南更是如此，据了解，海南从事会展旅游的专业人才普遍匮乏，目前会议业、论坛业、展览业都处于全行业人才紧缺状态，“博鳌论坛”每年都要从海南高校中选定学生来充当志愿者，以解决人才不足问题。可以说，从下游的接待工作到上游的策划组织以及上下游的无缝隙对接方面，都存在专业人员紧缺的情况。 此外，会展业从业人员的整体素质也偏低。由于会展人才需要的是 论海南岛会展旅游发展策略研究 海南师范大学地理与旅游学院姜婷 ［摘要］会展旅游是近年来出现的新的旅游形式，因其具有较大的社会效益和巨大的经济效益而被誉为“旅游皇冠上的宝石”，并成为今后世界旅游业发展的一个重要方向。现在，国内外许多著名都市均将会展旅游作为城市经济发展的重要组成部分，而会展旅游研究也成为当前旅游学术界研究的热点问题。本文在分析了海南会展旅游发展现状并进行SWOT分析的基础上，对海南会展旅游的发展提出了相应的发展对策，旨在对海南省会展旅游发展有一定的参考作用。 ［关键词］会展旅游海南策略人才 454 ——

旅游地产失败案例

1、内蒙根河“天工部落”。 （1）基本情况 根河的“天工部落”是由北京的神州之旅开发，位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁古雅乡。项目占地2000亩，预计投资2亿元，其中一期投资为4000万元。是一个集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区。倡导生态养生，主张“像候鸟一样生活”，天工部落位于内蒙古自治区根河境内，作为神州之旅进入旅游地产的第二站，天工部落是神州之旅对其在黄山的“徽州文化园”项目的快速复制。徽州文化园项目占地312亩，产品定位为度假式公寓和产权式酒店，产品在市场上的旺售，促使公司决心在旅游地产的方向上走的更远。 但产品出来之后并没有像预期的火爆，项目经营异常艰难，第一期建成之后，迟迟不见第二期出来。 （2）失败原因 第一、交通太偏远是重要原因。 笔者曾经有多年的呼伦贝尔的工作经历。在呼伦贝尔的额尔古纳市有项目运作的经历，根河处于大兴安岭的腹地，路途遥远。 首先是大交通不发达。从北京等全国其它大城市到根河只有经过呼伦贝尔市中转，比较快捷的是有飞机，但航线很少，在淡季只有北京飞呼伦贝尔，做火车时间漫长，从北京到呼伦贝尔要24个小时。 其次是小交通也很遥远。从呼伦贝尔到只有一条二级公路延伸到根河，距离超过300公里。 第二、旅游大环境远没有形成。 整个呼伦贝尔的旅游虽然在快速增长，但是总量并不高，并且主要集中在呼伦贝尔市、海拉尔等地，延伸到根河的不多，现实客源不多。

第三、旅游季节性太强。 根河位于中国的最北端，夏季只有三个月时间，漫长的冬季造成资源的限制。冬季旅游呼伦贝尔一直在努力做，但效果不明显，无论从区位还是产品品质都难以与哈尔滨进行竞争。 第四、定位不是很准确。 根河最大的优势是自然资源的品味和低廉的土地价格，因此最好采用“粗放式”吸引策略，实行高端定位。比如一百亩地只做一幢别墅，配备小型飞机等方式。定位于中低端很难实现销售，因为度假成本太高，非常不合算。 第五、进入之前缺乏必要的调研。 根河地广人稀，但产业配套非常不完善土地成本低并不意味着可以降低总成本。这一点也许在神州之旅进入根河之初没有想到的。天工部落项目位于大兴安岭腹地，一切基础设施建设均为零。当然，这种情况并不鲜见，很多城市为了招商引资，会向开发商提供各种优惠条件，包括负担一部分基础设施建设费用。但对于并不富裕的根河市政府来说，这几乎是不可能的。 2、千岛湖凤凰度假村 （1）基本情况 千岛湖凤凰岛公司是由杭州人林琰和林孝熊发起设立，实际控制人却是台湾人陈文鸿。那年，陈文鸿看中了千岛湖得天独厚的山水资源，以妻子林琰等名义成立杭州千岛湖凤凰实业有限公司，购买了千岛湖中心一个占地150亩的凤凰岛，开发千岛湖凤凰休闲度假村。2000年10月，酒店首期房产对外销售。陈文鸿给酒店包装的概念是“产权式酒店”，打出了这样的宣传语：“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住。” 按照凤凰公司的宣传，投资者购买这个产权式酒店后，不仅旅游有去处，而且，用不到10-20年的时间就可通过租金收回投资，这还不包括房产本身的升值。当时，凤凰公司开出的销售

港中旅模式研究报告

港中旅模式分析 一、公司战略 以旅游为主业，以实业投资（钢铁）、房地产、物流贸易为支柱产业。 以旅游为主是以旅行社业、饭店业、景区业为主，相关适度多元化为辅的总体发展思路，将旅行社、饭店、景区度假区、旅游服务作为未来发展的四大核心业务板块。同时，充分发挥“CTS 中旅”驰名商标的品牌效应，积极推进品牌加盟和特许经营工作，扩大资产和业务规模，健全全国性网络布局建设。 「稳中求进防风险、好中求快上规模、持续降本促增效」的经营方针，并实施「资金和贷款规模管理从严、成本费用管理从严、投资项目管理从严」的「三从严」管理策略。 经过2008-2010三年的快速发展，集团要实现六大目标：1、经营发展目标：资产总额、销售收入、利润总额快速增长，旅游主业占整个销售收入的比重大幅度提高；2、达到现代先进企业的要求，全面落实强总部管控下的专业化经营体制；3、旅游主业稳坐中国第一、进入亚洲前五、世界前十；4、干部队伍和骨干人才队伍能满足企业发展需要，全面落实四个百人才工程，基本形成强激励硬约束的市场化用人机制；5、集团投融资体系更加完善，资本运作更加成熟,目标得以实现；6、企业文化建设得以全面提升，企业的凝聚力和战斗力

进一步增强，共同的理想和信念支撑着港中旅的发展和进步。 二、公司投资方向 1、饭店投资方向 首先，凭借良好的品牌形象和积极的网络宣传，全力向外寻找合作项目，原则上不再直接投资建设新酒店，在未来的发展战略中，管理输出的方式将大有作为（作为股东并管理、业主委托管理），管理输出将瞄准四、五星级酒店市场，以商务酒店为主，审慎考虑酒店公寓，适当考虑旅游度假酒店，为提高“维景”品牌市场覆盖率，将加强在华北、华中、西南布点，通过与当地旅游部司合作等途径，有意识地主动寻找这些地区的合作项目。 同时，作为国资委管理的大型骨干企业，计划充分利用这一身份，在国资委整合国有资产的过程中，争取获得部分国有企业旗下的非主业酒店资产的管理权。 随着酒店项目的增加，项目类型的增多，多品牌经营可能会成为公司发展壮大的过程中的必经之路，针对中小企业商务客打造具港中旅特色的城市商务经济型酒店，主要在商务氛围浓厚的一线城市，如北京、上海、广州等筹建主要针对一般商务客人的城市商务经济型酒店；而中国主要旅游城市和省会城市，结合地方特点，相应考虑家庭旅游者的需求。完成国内布局后走出中国，根据中旅社在海外的网点进行相应的布点，在海外进行经济型酒店的布局。 2、地产投资方向

旅游地产开发的四种模式和七大策略(

一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和 后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合 理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。

旅游地产项目策划案例

1）开发难度聚焦： 虽然合铜黄高速公路已开通，但南大门的开发已经很成熟，如何用新的思维，新模式来开发新旅游产品，是投资商和政府首先要考虑的问题。

2）开发总思路： 以体验式徽文化商业街为引爆点，私立博物馆群落为提升，开发文化休闲房产为主要盈利点。 3）成果： 该项目第四届华中旅游博览会上签约的最大项目；帮开发商成功拿下北大门黄金地段1000亩地。 2.景区本是桐城市的一个废弃的灌溉水库，周边是柴薪林。 （1）开发难度聚焦： ①政府对开发的环保要求较高； ②做单纯房产区位条件较差，而做单纯景区资源禀赋一般； ③如何创新房产开发模式，做好休闲文章是本案的第一要务。 （2）开发总思路： 以“861”起点，桐城文化为特色，“三高一低”生态居住为先，打造天人合一城市休闲房产。 （3）开发成果： 一期“仙龙湖?七里香溪”已售罄。 景区：.xianlonghu.

3..本景区是夏家勇工作室指导开发的第一个景区。 1）景区开发难点聚焦： ①开发商实力一般； ②项目地处市，资源禀赋并不突出； ③周边山水型旅游资源近有天柱山，稍远有。 ④如何开发具有差异化的产品，变“灯下黑”为“数灯齐明”是摆在开发者面前的首要问题。 2）开发总思路：生态环境为本底，天仙配为噱头，开发特色拓展 3）开发成果：现已是为4A景区。并且成为市旅游首选地和皖南旅游圈中重要的一员。 景区:.aqjss.

诗城的开发必须先有诗的灵魂，再有诗，再有旅游。创新四维诗歌体验模式。创新盈利模式：诗游乐、体验；诗休闲、度假；旅游+地产。 市巴南南湖旅游总体策划 时间:2012-07-20 10:58 来源:未知作者:admin ★难点聚焦：巴南南湖原来是饮用水水库，如何处理旅游开发和水源保护的问题？ ●项目业主：交旅集团 ●完成时间：2010年 ●项目背景：项目地所在的南镇属“一小时经济圈”和二环经济带规划区围，也是城市副中心拓展区。位于市政府规划的工业制造业、仓储业、生态旅游观光农业规划带上，承载主城与南部近郊发展的重任。已纳入规划的百里生态观光农业长廊、市乃至西南地区重要的物流仓储中心——南部物流园，与南湖旅游度假区相邻。 ●核心思路：以水为灵魂，巴蜀文化为体来破题。以巴蜀文化为体：开发区域的布局以巴人对手的崇拜。从五指—五行—五音，引申高端的五养。利用良好的生态环境，优异的近郊区位，高端的养生来整合打造“生态会都水样人生”的西南会议度假旅游目的地。以水为灵魂的三大创意： （1）排污系统景观化——生态湿地休闲带； （2）从都市生活—田园生活—水生活。 （3）首次提出“生长规划”的理念，用四种理念建筑来落实策划。

旅游房地产开发模式大全及实际案例操作黄山旅游地产

如有帮助，欢迎下载支持！黄山市旅游房地产开发与管理

如有帮助，欢迎下载支持！ 1 旅游房地产的概念、历史和发展 休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。 与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。 1.1 旅游房地产概念 旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。 旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。 1.2 发展历史 国外旅游房地产的历史 旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004

郑州会展业发展现状及对策分析

郑州会展业发展现状及 对策分析 集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

郑州会展业发展现状及对策分析 会展业是现代科学技术与经济发展的晴雨表，它反映了一个国家、地区科学技术和经济发展的历程。2000年以来，我国会展业已经渗透到各个经济领域，总规模保持近20%的年增长速度。2005年10月，以郑州国际会展中心的投入使用为标志，郑州会展业进入了快速发展阶段，全国大型流动展荟萃郑州，自主品牌展会迅速成长，形成了初具规模的会展经济体系，初步奠定了中部会展之都的地位。 一、发展现状 1、会展场馆设施先进 郑州现有郑州国际会展中心和中原国际博览中心两大专业会展场馆，全市室内可供展览总面积7.8万平方米，室外可供展览总面积5.3万平方米，硬件设施水平居全国前十名。其中，郑州国际会展中心是国内一流、配套齐全、功能完善的会展设施，室内展览面积6.5万平方米，可设置3394个国际标准展位，室外展场3.8万平方米。中原国际博览中心可供展览面积2.8万平方米，其中室内展览面积1.3万平方米，室外广场 1.5万平方米。 2、展会规模增长迅速 2005年以来，郑州市会展业保持了快速增长态势，年均递增幅度超

过20%，已成为全市最具活力和潜力的经济板块之一。2005—2009年全市共举办展会384个，展览总面积468.2万平方米。其中，展览面积超过3万平方米的大型展会38个，展览面积1万平方米以上的中型展会91个。 图一：2005—2009年郑州举办展会数量及累计办展面积2009年全年展览面积达124万平方米，是2005年的4.2倍；展会数量84个，是2005年的1.9倍。3万平方米以上的展会有12个，展览面积达73万平方米，占总展览面积的58.9%。 图二：2009年郑州展会面积按规模分布图 3、品牌展会快速成长 经过近年来大力培育，郑州已经形成一批又影响力的品牌展会。2005年至2009年，全市自主品牌展会数占到展会总数的85%。郑州全国商品交易会、河南家禽交易会、河南国际投资贸易洽谈会、中国国际汽车后市场博览会等展会，已经成为中部地区同行业规模、影响较大的展会。 4、会展形式创新拓展 郑州会展业已经形成两大突出特色：一是定期展与流动展相结合。在培育本土展会的同时，成功举办了第2届中部投资贸易博览会，第31、33、35、37届全国制药机械博览会，2007、2008全国农机产品博览会，第56、61届全国药品交易会，2009年秋季全国糖酒商品交易会等20多个大型专业流动展会，打造全国流动展“聚集高地”。二是展览、会议、节

基于农耕文化的旅游开发模式研究

基于农耕文化的旅游开发模式研究 基于农耕文化的旅游开发模式研究 【内容提要:这些年以来旅游业发展迅猛，文化旅游逐渐占据越来越重要的地位，而农耕文化在我国过去农业文化中居主体的地位，对我国文化的发展影响普遍而长期。文章在研究现在我国农耕文化旅游开发现状后，从宏观角度提出我国农耕文化旅游开发模式，不一样的地理环境产生不一样的农耕文化，分析农耕文化及其开发模式，特别是放在现在新型农村现代化建设的背景下，加快我国新型农村现代化建设有重大意义。 【本文关键词农耕文化；旅游开发；开发模式 随着经济的发展，旅游业己成为世界经济发展速度最快、财产关联度最高、创汇最多、开放程度最高的财产。而文化作为旅游的生命与灵魂核心，不停是旅游活动开展的核心吸引力所在。在我国的过去文化中，农耕文化占有较大的比重，并且又作为乡村旅游的核心，对其进行分析和开发，对加快发展文化旅游和乡村旅游都具有重要的意义。 一、农耕文化相关概念 （一）农耕文化的定义 有关农耕文化的定义，有的学者认为农耕文化是专指人类在农耕生产实践整个过程中所创造的物质财产和精神财产的总和［1］。倪宗新认为，农耕文化是在农耕经济的基础上形成的农业社会的文化［2］。并且根据人们所从事的不一样活动，又可以对文化进行不一样类别的细分，农耕文化并且是如此。 （二）农耕文化的类型 我国农业是独立起源、自成体系的。中华文明创建在自身农业发展的基础之上，从我国自身的范围看，农业也并非从一个中心起源向周围扩散，而是由若干源头发源汇合而成的［3］。农耕文化包含南稻北麦、水田旱地、绿洲红壤、果园牧场、平川摊田和相应的农牧方式、作业周期、除病防灾等等农事表现和整个过程；祈盼风调雨顺、五谷丰登、六畜兴旺的态度与心情［4］。 （三）农耕文化旅游资源 农耕文化旅游资源是指可以对旅游者产生吸引力的农耕文化原因，并且可以在旅游整个过程当中产生经济效果与利益、生态效果与利益和社会效果与利益。文章继续将农耕文化旅游资源进行划分，主要可以分为具体农耕文化旅游资源和抽象农耕文化旅游资源。具体农耕文化旅游资源是比力直观的，可经过视觉感知，包括农具、饮食、农耕景观、特色物品等；抽象农耕文化旅游资源主要为精神层面的资源，包括民间歌舞、岁时节日、农事活动等。 二、国内农耕文化旅游开发现状及存在难题 （一）国内农耕文化旅游基本情形 现在，我国农耕文化旅游尚处于起步阶段，对农耕文化旅游的办理和分析还很少，农耕文化旅游还没有一个抻邢205>统计标准，统计资料也很少，对消费者消费特征调查与统计几乎没有［5］。我国旅游者进行的乡村旅游还不是一种体验，更多是一种简单的观光。 （二）国内农耕文化旅游开发面临的难题 1.文化主题（内容的主体和核心）不突出 文化主题（内容的主体和核心）不突出主要表现在宣传上、组织上和内容上等各个环节，缺少品牌文化旅游专线，有关旅游文化的内涵很少被挖掘，这主要体现了专题(是指某样方面的内容集中收集，就形成专题，网络上通常指游戏专题或者新闻专题)线路类旅游产品特别是特色旅游产品数量稀少，以至于吸引的旅游者并不多。其他方面本地社区和相关的社团在旅游筹谋中发挥作用有限，从而使得民间文化特色没有被充实的挖掘和开发。所以，增强对农耕文化旅游资源的整合和挖掘是推动我国农耕文化旅游良好发展的主要任务。

中国旅游地产开发4种新模式

中国旅游地产开发4种新模式 中国旅游地产开发的4种新模式 ”城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了”运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 巅峰智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式，在提升主题特色旅游产品集聚的同时，突破都市综合服务基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。 目前中国，新城引入旅游产业的现象越来越普遍，这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展，可以带动景区及其周边地区城市化现象，包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。 其一旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源，以旅游景区的构建作为新城启动的先导，有利于促进区域基础设施的快速完善，依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气，同时也促进了旅游外延产业的集聚，这些都为人口的进一步迁移、城市

旅游地产开发的四种模式和七大策略分析

旅游地产开发的四种模式和七大策略-----------------------作者：

-----------------------日期：

一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。

大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 二、产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规