写字楼销售流程
销售流程
一、签订意向房源确认单阶段销售流程
1、受让前房号及客户情况确认流程
销售员接待客户→确认客户受让的意向单位→填写《置业计划表》，准确计算该单位的受让价格及付款方式→准确计算该单位各种相应税费→指引客户浏览并讲解公示的各类文件及证书→确认客户受让姓名或单位→销售员再次核对房号及价格
2、销控流程
销售员携同客户至销售经理处进行房屋销控→销售经理核对客户身份证明或营业执照确定受让人姓名或单位→查阅《房号销控登记表》，确认受让房号为待受让状态→填写《转让销控单》（项目经理及开发商营销经理双方签字确认）→填写《房号销控登记表》→完成销控3、交纳定金流程
3.1足定收取
销售员携同客户至财务室交纳定金→财务人员根据《转让销控单》核对受让人身份证明或营业执照→收取公司规定的足额定金→根据收取定金数额开出定金收据→客户核对收据上的房号、姓名或单位→财务人员将收据交于客户（如为POS机交款，将刷卡单和收据一并交于客户）→财务人员《转让销控单》移交营销部开发商销售助理存档保管
3.2临定收取
销售经理申请经项目经理同意收取临定后→销售员携同客户至财务室交纳临定→财务人员根据《转让销控单》核对受让人身份证明或营业执照→收取项目经理同意的临定金额（不得低于公司规定的最低临定数额）→根据收取定金数额开出定金收据→客户核对收据上的房号、姓名或单位→财务人员将收据交于客户（如为POS机交款，将刷卡单和收据一并交于客户）→财务人员将《转让销控单》移交营销部开发商销售助理存档保管
3.3临定补定流程
客户在规定补定时间内到财务室交纳定金余额（如不能按时补定的，需经项目经理同意），原已开出的收据不需收回，由财务人员开具尾数收据。
4、房源确定单签署流程
4.1足定房源确定单签署
客户交纳足定后，销售员根据客户情况准确填写《房屋转让合同执行情况确认表》、《转让承诺书》（境外人士适用）→营销部开发商销售助理根据《房屋受让合同执行情况确认表》、定金收据，打印《房屋转让合同》及其《补充协议》→销售员填写《销售文件领取单》，并领取《房屋转让合同》及其《补充协议》→项目经理审核《房屋转让合同》及其《补充协议》无误后在《房屋转让合同执行情况确认表》转让书审核栏签名确认→客户在《房屋转让合同》及其《补充协议》签名确认→开发商销售助理在《房屋转让合同》及其《补充协议》上
盖公司公章，完成合同签署→开发商销售助理将所有签署文件客户联交予客户，将所有签署文件的发展商存根联及客户身份证明或营业执照复印件归档保管→开发商销售助理将成交客户的资料填入《国际广场客户成交明细表》。
4.2临定协议签署
客户交纳临时定金后（在收据上注明，约定补定时间，一般为3天内补足剩余定金）→客户在规定时间内补足定金后→进入足定受让合同签署流程
5、房源确定单变更流程
5.1客户在临定状态下申请变更房号或受让人姓名或单位等事项的，经项目经理批准后，在客户补足定金签订房源确定单时直接予以变更即可。
5.2客户在交纳足定但未签订合同的状态下，申请变更房号或受让人姓名或单位等事项的，由销售员填写《受让变更申请书》，经项目经理及发展商营销部经理批准后，可办理相关手续。
5.3客户在交纳足定且已签订合同的的状态下，申请变更房号或受让人姓名或单位等事项的，《受让变更申请书》须经项目经理、发展商营销部经理及主管领导审批，方可办理相关手续并注意重新做好销控、重新签署合同等相关文件及更换定金收据；经变更的书面文件交由开发商销售助理归入转让客户档案资料袋存档。
6、额外折扣申请流程
关系客户申请额外折扣的，由推荐人填写《客户转让额外折扣审批
表》→交发展商营销部经理、主管领导、总经理审核批复→批复后交营销部开发商销售助理备案存档→开发商销售助理知会项目经理批复情况→项目经理或当事销售员通知客户→客户签署《房屋转让合同》时开发商销售助理根据所审批的额外折扣进行受让价的更改→同时财务部将《客户转让额外折扣审批表》备份一份，作为受让单位价格复核依据。
7、退定（挞定）流程
7.1如客户未按《意向房源确认单》约定时间交付首期款及办理签约手续，销售现场可按照规定办理挞定手续，发出《挞定通知书》交营销部开发商销售助理及财务部存档。
7.2如挞定单位未签订合同，项目经理即可通知销售员重新进行销售；如挞定单位已签订合同，须收回合同，并原客户签字认可后，销售现场方能进行销售。
7.3申请退还定金的客户，销售现场视情况安排客户填写《退定申请书》，项目经理签署意见后，报发展商营销部经理、主管领导及总经理审批，销售现场按照审批意见进行办理。
7.4经审批同意退还定金的，《退定申请书》原件须交由财务部存档，财务部以支票方式（或退款方式根据实际情况由财务部决定）向客户办理退款手续。销售现场通知客户持身份证明或营业执照复印件（验原件）、《意向房源确认单》原件及收款收据到财务部领取现金支票并签收，财务部同时回收所有客户签署的相关转让文件并交营销部开发商销售助理存档。
7.5挞定单位客户重新受让本项目单位的，原挞定定金不予退还，须重新交纳转让定金。
二、房地产买卖合同阶段销售流程
1、买卖合同签署流程
1.1 销售员根据客户签约日期，提前和客户沟通、预约签约时间，
如需要公证，提前1个工作日预约公证人员，并提醒客户支付
首期款及带齐签约及办理转让所需资料。
1.2 客户如因特殊原因申请延期支付首期款，须提前3个工作日提
交《延期付款申请表》并获得发展商批准，否则，销售现场按
规定向客户发出挞定通知书。
1.3 客户到达签约地点后，销售员确认客户的身份，如请客户出示
意向房源确认单、身份证明或营业执照明文件。
1.4 销售员确认首期款金额，引导客户至财务室交纳首期款，财务
人员开出收款收据。
1.5 开发商销售助理根据客户的房源确定单、身份证明或营业执照
明文件和首期款收据，打印合同，进行装订。
1.6 在签约过程中，销售员对客户有疑问的合同条款进行答疑，签
约时指导客户在指定位置用黑色签字笔签名。
1.7 客户签署完买卖合同后，开发商销售助理应对《国际广场客户
成交明细表》进行更新，并开始准备备案前的各项工作。
1.8 营销部办文人员对签约合同进行审核并在《房屋受让执行情况
确认表》上合同审核栏签名。
1.9 现场财务对签约合同进行审核并在《房屋受让合同执行情况确
认表》上财务部审核栏签字。审核内容有：房号、客户名称、
房款、付款方式、优惠幅度、付款时间、客户签名等。
1.0. 对审核完成的《房屋转让合同》，开发商销售助理可在合同签
字盖章处盖法人章和公司公章，并在《房屋受让合同执行情况
确认表》上合同盖章人栏签字。
2、买卖合同备案流程
2.1 营销部开发商销售助理整理好合同资料，准备齐合同备案表等
备案所需资料，移交给营销部办文人员；
2.2 开发商销售助理在合同备案后及时更新《国际广场客户成交明
细表》。
3、转让合同解除流程
3.1合同已备案解除合同
3.1.1 转让客户（关系客户）如需解除合同，须填写《解除合同申
请书》，经发展商批准。
3.1.2 营销部依据批准后的《解除合同申请书》，草拟起诉状，上交
法院立案并交付立案费。
3.1.3 代理人凭授权委托书及被告或被告委托人同去法院开庭，在
没有异议的情况下，经双方签字，由法院开出《判决书》。
3.1.4 营销部拟定强制执行申请书，凭生效的《判决书》申请法院
立案，法院受理后，出据《裁定书》、《协助执行通知书》、《送
达回证》、《委托送达函》。发展商代理人凭授权文件及《委托送达函》交国土部门《送达回证》，并要求国土部门签收，经国土部门签收的《送达回证》,交还法院执行法官。
3.1.5 营销部准备申请资料：《产权转移申请表》、、营业执照、法定
代表人证明及身份证明或营业执照复印件、授权委托书及委托代理人身份证明或营业执照复印件、原《房屋转让合同》、《裁定书》、《协助执行通知书》。
3.1.6 转让客户交付办理合同解除手续费￥5000元整（暂定），并承
担办理过程中产生的一切手续费用，由财务部开具收据。
3.1.7 发展商授权代理人与申请人或申请人委托代理人办理合同解
除手续。
4、回款控制流程
4.1一回款流程
4.2.1开发商销售助理应根据买卖合同约定的付款时间，不定期的
核对客户的交款记录，随时监控合同执行情况。
4.2.2开发商销售助理应在客户款项到期前3天，自行或通知销售
员以电话或书面方式提醒客户准时交款。
4.2.3在确认客户款项到帐或支付后，开发商销售助理应及时通知
财务核对交款金额及交款人名称、房号，并提醒客户凭进帐单
到财务部开具收据。
4.2.4开发商销售助理在客户款项付款完毕后更新《国际客户成交
明细表》数据。
附表一
国际广场转让销控单
客户姓名或
单位
受让房号栋楼房销售员销控复核签名
财务签章
受让时间
国际广场转让销控单
客户姓名或
单位
受让房号栋楼房销售员销控复核签名
财务签章
受让时间
附表二
国际房号销控登记表
序号受让
日期
客户姓名
或单位
身份证明或营业执照号受让房
号
成交业
务员
备注
1 2 3 4 5 6 7 8 9
10
11
12
13
14
15
16
17
附表三
国际广场受让变更申请书
有限公司：
兹有客户，于年月日受让国际广场单位，已交纳定金人民币元，现因，特申请将变更为，请给予批复。
特此申请！
客户签署：日期：
销售员：日期：
项目经理：日期：
地产公司营销部意见：
营销部经理签署：签署日期：
地产公司财务部意见：
财务部经理签署：签署日期：
地产公司领导意见：
公司领导签署：签署日期：
营销部备案：
开发商销售助理签署：签署日期：
国际广场客户转让额外折扣审批表
受让情况
受让房号建筑面积折前总价目前优惠折扣目前折后总价
受让人姓名或单位其他说明
优惠情况
说明销售员：日期：项目经理：日期：
营销部
意见
财务部
意见
日期：
地产公司
领导意见
日期：
集团公司
领导意见
日期：
营销部
备案
日期：
国际广场延期付款申请表
有限公司：
本人，于年月日受让贵公司开发的“国际广场”单位，选择付款方式，受让总价为元，现已支付定金元，首期（％）为元（含定金），原需于年月日付清，现因
未能按照原规定时间到贵公司付款及办理相关手续，特向贵公司提出申请将付款日期延期天，即到年月日付清余款及办理相关转让手续，并保证严格按照此申请时间到贵公司付清余款，否则将定金做挞定处理。
特此申请！
客户签署：日期：
销售员：日期：
项目经理：日期：
地产公司营销部意见：
营销部经理签署：签署日期：
地产公司财务部意见：
财务部经理签署：签署日期：
地产公司领导意见：
公司领导签署：签署日期：
某写字楼项目销售现场包装策划方案
某写字楼项目销售现场包装策划方案 一、整体安排要点： 1、施工场地与销售接待展示地尽量分开。建议另劈主要施工车辆入口。 2、参观人流从看楼广场进入售楼处后，可不用再出露天就可以直接通过看楼通道上楼 参观，以确保其安全舒适。 3、参观人流所能接触到的地方都要利用起来展示或体现楼盘价值。 二、售楼处 1、售楼处布局建议 A、总建筑面积控制在300平方米左右 B、设在一楼并与实景电梯厅、办公入口大堂、“员工加油中心”等相连通。 C、功能面积包括：入口门厅、模型展示区、实物/概念展示区、洽谈区、办公室、卫生 间等。 2、设计要点： A、分区合理，各功能位置齐全； B、体现信息科技时代感、精致高档感； C、体现出发展商的认真负责的态度； D、注意人流的特点； E、注意与售楼前广场的协调与利用。 3、售楼处办公用品清单 A、销售大厅： 汇线通8线：传真机、复印机、饮水机、POS机、点钞机各一台；音响（提前接线）、无线MIC、大屏幕背投影电视各一套；接待台（双层）一套； B、办公室 办公台椅4套（英龙、世联各两套）；文件柜；更衣架；IDSN上网电脑、打印机各两 台；保险柜、饮水机各一台； C、其它 烟灰缸、纸娄、纸巾、复印纸一批 三、看楼通道 1、要点： 保证通道的采光与通风；保证整洁、干净、有装饰；墙面应有处理，布置一定的展板； 有导示牌指引方向； 2、注意点： 通风与采光要好，灯光展示板宣染出的气氛，通道中的导示明显； 四、售楼处前广场 1、参照“XX大厦”实景 2、注意点： 室外的广场的状态直接表达了开发展的开发理念，环境的提高前透支是一种信心、实力 的体现。 五、形象墙注意点： 大面积的、个性化的形象墙展示为对消费者的多层渗透的一部分。同时可以吸引“眼球”， 扩大项目影响力。 六、户外导示、昭示系统注意点：
写字楼招商方案
大冶国际金融中心写字楼 招商方案 一、项目介绍与产品价植构建 项目主要特性——背景价值、区位价值 项目位于罗家桥工业园区，毗邻欧倍莎国际商城、美吉特建材商城、华中矿产品交易中心及总部经济中心（政府职能部门准办公楼）和60000平米的市民广场。视野开阔，望城景致。离主城区一桥之隔，国道、省道交通便捷，至大广高速金湖高速口、罗桥高速口只需10分钟。是大冶市两大轨道交通出行的中心，距黄石火车站和城际大冶北站均只有5分钟车程；3.4米至5.4米别墅级层高、顶级的物业管理与公共服务，都将是本项目成为城市的文化和环境影响前瞻性的创新设计，将打破区域固有产品形态，引领智能写字楼未来发展。 目标定位：定位国际金融中心，围绕金融做文章，突出金融品牌形象，打造智慧金融、科技金融的城市核心。 业态类型：金融投资理财中心、私人定制娱乐会所、别墅级情趣会所、健康中心会所（美容院、SPA、健身俱乐部）、高端连锁品牌月子中心、顶级特护敬老中心等。 二、项目市场分析及同业环境分析
商业地产的营销是一个非常庞大的系统性的工程，营销工作直接影响物业的租售，直接影响公司资金的回笼和公司的投资预期收益。写字楼的营销工作重点是：营（招商运营）销（销售），基础工作是市场调研、营销团队的建设与管理，项目的策划、宣传、推广、现场销售和客服等。 认真细致的市场调研分析是写字楼项目科学、合理定位的依据，科学合理的商业定位是商业项目的运营基础，出其不意的招商策划是高效出租的保障，优质的物业管理服务是项目经营的根本。通过拥有良好的硬件条件，通过精确的定位招商后及专业的运营，把本项目打造成辐射大冶城区最具代表的综合智能化写字楼。 依托政府，紧跟时代，将大冶国际金融中心打造成湖北省乃至全国县级市规模最大、功能最齐、规格最高、效率最高的金融中心，名副其实的“智慧金融”、“科技金融”。 三、招商及租赁策略 1、招商策略——专业团队全方位出击，抢占市场。 入市时间——在本县城其它写字楼还未放量的阶段，本项目更能抢占市场先机。 政府招商——加强与政府发改局、经贸局及外经招商办、工商局的合作，是抢夺优质客户的重要渠道，尤其是金融类客户。 租赁成本控制——价格是吸引客户的最有力条件，从装修、免租期、消防改造等各环节进行掌控，降低营运成本就可实现让利。 楼层控制——通过合理的开零划分和楼层控制，吸纳更多的客
写字楼销售方案
写字楼营销手法全面总结 (2012-11-12 10:07:49) 转载▼ 分类：关于地产营销 标签： 房产 房地产销售 写字楼 BY:大海无量 QQ：2813586 微博：https://www.wendangku.net/doc/7f4794634.html,/okeyle 版权没有，传者不究 诡计1 差异化市场营销 差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响写字楼开发成功的因素很多，如区域经济、客户群、商业圈半径、新旧写字楼格局、商务繁荣程度及其影响力，写字楼所处区域环境，竞争对手实力与策略等。 1、地段选择 所在地段位置是否有发展前景；周边是否具备客户群；是否具备较好基础配套。 2、具有前瞻性 市政规划、道路的规划、道路的扩建、改建及延伸，道路延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能成热点，此类热点地区能形成商务氛围，带动一定客户群。 3、寻求市场空白点 写字楼开发也要针对该项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构，类似商用物业的竞争状况等商业环境作出详细的分析和论证。寻求市场细分后的空白点、切入点。 诡计2 “品牌”卖点致胜 据调查，有83％的投资者非常关心所投资的物业今后的出租率。而这批客商往往是有过在写字楼办公经验的人士，他们更关心大楼的电梯等待时间；是否配置了健身馆，休闲吧?有无高级商务洽谈区等，而这些正是导致一幢大楼的租售率高低的直接因素。 随着消费市场理性成熟，客户的需求不仅仅满足于地段的好坏、价格的高低，而更多地关注起写字楼内部“品质”。今后的房地产发展格局是多元化的，但更为激烈的竞争将是体现在大楼的真正“品质”上。 一些写字楼广告除在宣传地理位置方便，价格如何优惠的同时已大做内部配套设施完善，商档的文章。有些甚至介绍该大楼用何种名牌空调，某某品牌电梯，告诉消费者如何做到电能节省，电梯内手机信号无盲区等等，很多投资者也正是认可这一系列“品质”介绍后决然下单的。
如何选择合适的销售渠道
如何选择合适的销售渠道 课程描述： 在营销工作中，每个企业都希望能以适当的方式，在适当的时间和地点，把适销对路的商品卖给适当的消费者。这就涉及到渠道的策略，特别是渠道的选择策略。企业如果没有选择到合适的渠道，就会提高销售成本，影响到产品的竞争力。所以，如何选择合适的销售渠道，需要企业认真研究。 本课程将从实务出发，透过情景案例的形式，深入浅出地一一为您阐述如何选择合适的销售渠道。 解决方案： 他山之石，可以攻玉！ 虽然不同企业在选择销售渠道时，都有不同的方法策略，但万变不离其宗！下面我们从实战经验中给大家总结一些方法流程，以便大家参考借鉴，少走弯路，直达成功！ 首先，考虑影响渠道选择的因素。主要包括四个方面： 1、目标市场的情况。受市场规模的大小、潜在客户的数量与分布、消费特征等因素影响，从而产生不同的渠道决策。例如，当市场规模大、潜在客户数量多且分布广泛时，企业就需要较长的渠道借助多级中间商来分销，以提高销售效率；当市场规模大、潜在客户分布
集中时，企业可以选择零级渠道，开设经营门市部，进行直营；当市场规模小、潜在客户每次购买量小而次数多时，最好能选择较长的渠道，以降低销售成本；而当市场规模小、潜在客户分布集中、且每次购买量大时，则可选择较短的渠道。 2、产品特点。主要是产品价值、技术含量、储运要求、有效期限等因素会影响到渠道的选择。 3、企业状况。企业自身状况如何，决定了企业对渠道的选择。企业需要从实力、经验、目的等方面来权衡选择怎样的渠道。 4、企业的营销环境。受经济环境、竞争环境、法规环境等营销环境影响，企业在选择渠道时也会有不同的决策。例如，经济环境向好，则可选择较长的渠道，反之则尽可能选择较短的渠道；竞争激烈时，则尽可能选择较短的渠道。 其次，确定可供选择的渠道方案。 1、分析竞争对手的渠道表现，主要从销售业绩、销售效率、销售成本、品牌传播等角度，来分析竞争对手的渠道现状，以借鉴当中
写字楼销售方案
写字楼销售方案 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法 1、写字楼销售的一般阶段划分： *第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期) 此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。 *第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期) 此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字 楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。 *第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一
写字楼项目招商方案
[居上乐和城项目招商方案] [柳州市祥鸿房地产经纪有限公司] [柳石路69-2号] 简介：柳州市祥鸿房地产经纪有限公司-2009年成立；打造一个中高端地产服务平 台，不懈提升内部运营管理、专业化服务水平，为广大客户提供专业、诚信、便捷、完善的地产行为全程服务；为房 地产事业打造阳光服务的知名品牌。我司目前涉及的地产业务包括地产销售代理、商业地产招商运营、专业权证、地 产金融服务等。通过诚信踏实的努力及自我积累不断创新，成立了祥鸿装饰公司，涉足并实现大型水产养殖业、休闲 娱乐山庄；我们尊重趋势，主动应对和发现大环境下的新产物、新模式，致力于发现价值并创造价值！ . 下载可编辑.
目录 一、项目概述 二、柳州市商务写字楼租赁产业的现状分析 三、周边写字楼物业租赁概况 四、项目SOTW 五、租赁价格策略建议 六、招商工作准备及阶级划分 附：我司商家资源展示（部分） . 下载可编辑.
一、项目概述： 五星商厦·乐和城位于东环大道与文昌路交汇处，雄踞柳州市新行政中心CBD核心位置，在柳州商务建筑中独树一帜；周边配套奢华，银行、证券、商场、酒店、高级公寓簇拥其间，经典商务空间彰显无疑。项目为一栋42层的高层建筑，10万余㎡超大规模，集星级酒店、5A写字楼及大型精品百货商场于一体，主体部分采用弧形造型设计，高端挺拔，体现了建筑线条的流畅性。项目建筑追求现代、时尚的设计元素，流畅的线条、简约的外形，突出商务大厦的高贵与典雅气质。项目一至六层作为大型精品百货商场，至今开业运营已一年有余。 经过实地考察并与贵司领导深入交流沟通，我司对该项目的合作意愿，就该建筑除1-6层以外的物业体量进行整合规划招商及运营，招商内容大致包含：项目负一层约6000平方米的物业、地上中间楼层5A甲级写字楼、及高楼层物业。 我司对该项目非常重视，多次组织公司领导层及业内专家，就过去操作的商业地产招商项目的成与败总结分析进行头脑风暴；就该项目形成初步建议与思路，待项目决策后再进行系统分析。 . 下载可编辑.
【推荐】产品销售渠道分析
产品销售渠道分析 对现有渠道进行重新评价始终是每个IT厂商必须进行的工作，而且这项工作永远不会轻松。如果不做重新评价，渠道战略很容易与总体战略失去协调，并错失变化的渠道环境带来的机会。更糟的是，自由放任的态度等于是邀请竞争对手利用这个机会巩固其地位。 要重新评价渠道活动，最大的障碍是现有渠道形式的历史以及传统的思维方式。为此，我们有必要应用一种从零开始的方法，抛开当前的渠道安排，从市场背后发现打开市场的最优方式。厂商在确定了理想客户群之后，就应该提出如何去接触他们的问题。渠道战略必须与公司总体战略相一致，同时还要满足必要的效率要求(合理的收益率)，并确保其长期的灵活性。 第一步：分析渠道形势 这一步骤的核心是比较本企业与目标竞争对手在货物周转、市场覆盖度和成本变动趋势等方面的差别。许多营销经理了解自身渠道中各种联系，他们掌握有关价格、交付条款、收益、存货周转等业绩指标的细节。然而他们对竞争对手或价值链中其他阶段的了解却很零乱，而且往往是想当然的。因此，对于许多IT 企业来说，在分析渠道形势时，除了要搞清楚自身的情况，更重要的是了解到主要竞争对手使用的渠道种类以及每条渠道的市场份额，并将这些数据与自身的情况对比，以便通过分析能知道：每条渠道的相对获利能力、渠道种类的增长速度以及市场覆盖率(占实际服务的整个市场的比例)。
除上述分析之外，营销经理还要密切关注与制订渠道战略相关的一些趋势。最重要的一些趋势如下： 客户购买方式可能的变化。越来越多的潜在客户愿意在零售店购买。渠道的新进入者。其他行业的企业受到利润机会的吸引，或认为参与这个渠道具有重要战略意义。这种方式可以提供一种进入市场的新方法。海尔集团进军信息产业首先就是从渠道做起的。采用新技术进入市场的方式增加。Internet的发展使得网络营销成为一种越来越重要的分销方式。营销经理必须跟踪顾客对此类新技术的试用情况以及直接竞争者做出的重大举措。从渠道中获取利润的压力。这既可能是由于议价力量的增强，也可能是由于使用渠道的费用快速增长。 上面的趋势都会对目前使用渠道的未来吸引力产生重大影响。预测渠道变化的能力是康柏公司当年在美国市场上成功的秘诀之一。康柏较早地看到，随着个人电脑成为办公用品的一部分，大公司会日益倾向于从零售店购买电脑，而不是直接向制造商购买。然而，经销商的货架空间总是有限的。因此康柏为经销商设计了一种独特的方法：不像其他直接销售的电脑公司，康柏拒绝与自己的经销商竞争，绝不向经销商的客户直接出售产品。经销商的回报是确保康柏得到所需的货架空间和销售支持。 第二步：从市场背后开始设计渠道
XX商业大厦营销策划方案
XX商业大厦营销策划方案 名目 前言 一、上海市写字楼市场分析 二、本项目周边区域市场概述 三、本项目市场定位 四、本项目产品建议 五、销售策略 六、形象策划 七、财务分析 前言
在市场需求日趋严谨的今天，一家体会丰富、素养良好的专业行销顾问公司为贵司服务，是迎接挑战、实现商业目标的必要条件。 我们的目标在于为贵公司的楼盘在产品规划、市场调研、行销策略、形象包装、媒体策略、现场销售等环节提供相应的行销顾问服务。在现今复杂多变、竞争猛烈的市场中给予您关于行销的专业化关心和咨询，为贵司制定正确的市场战略途径。 依照目前贵公司的打算、楼盘现状和市场具体情形，我们将尽力为您进行关于阻碍贵司楼盘行销进程的诸多因素的研究，并据此提供适合于楼盘的行销战略规划以及相关其他多样化的配套措施。 我们的行销顾问们已预备运用我们在各个领域的专业知识，来协助贵公司做出每个重要的决策。 一、上海市写字楼市场分析 （一）上海写字楼市场进展现状 上海的写字楼市场通过近十年的进展，目前，已具备相当的进展规模，且逐步形成区域性规模进展态势，优质写字楼物业层出不穷。 1、写字楼开发情形 办公用房施工、竣工情形单位：万平方米
近年来，办公用房供应量（竣工面积）自1997年达到最高峰170.70万平方米之后逐 到低点58.23万平 方米，同期施工面积 也达到近年来的低 点381.63万平方 米。与此有所不同的 是，反映供应量先行 指标的新开工面积， 领先在2000年达到最低点18.89万平方米后反弹，2001年回升到20.35万平方米，新开工面积自1996年以来首次显现正增长，市场供应量下滑的趋势得到扭转。 2、写字楼市场吸纳情形 “九·五”以来办公用房市场的吸纳量，总体呈平稳增长态势，销售面积自1996、1997、1998三年连续大幅度增长以后近期走势较为平稳，而出租面积逐年放大，2001年为229.59万平方米，为1996年的15倍，强劲的走势，充分反映出市场对租赁方式的认可度和接纳度。但自2002年开始趋势有所下降。（见下图） “九·五”办公用房销售和租赁情形单位：万平方米
写字楼招商方案
华虹科技写字楼招商方案 一、项目介绍与产品价植构建 项目主要特性——地段价值、区位价值 位于美丽的金溪河畔旁，视野开阔，望城景致，毗邻人杰地灵的金溪河，距汽车站5分钟路程，距国家4A级风景区玉华古洞7公里路程，驾车10分钟车程，本项目将成为城市的文化和环境影响力；同时是一个机遇，将成为将乐县综合性智能业态的稀缺价值。高米，层。 前瞻性创新设计：打破区域固有产品形态，引领智能写字楼未来发展。 高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形象，打造成功产品。 业态类型：商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、集团企业办公区，单位面积120m2至180 m2整层面积约为2000或1100多平方米。地下停车场建筑面积2305.9 m2，共个车位。 二、写字楼市场分析及租赁分析
将乐现有楼盘分析： 电梯数量配置明显不足，速度绶慢，候梯时间长，严重影响了入驻企业的商务，办公效率。 车位配比普遍存在偏低，未能达到每200平方米有一个停车位的基本标准。 将乐目前无一家高端智能化写字楼。 认真细致的市场调研分析是商业项目科学、合理定位的依据，科学合理的商业定位是商业项目的运营基础，出其不意的招商策划是高效出租的保障，优质的物业管理服务是项目经营的根本。通过拥有良好的硬件条件，通过精确的定位招商后及专业的运营，把本项目打造成辐射将乐县城最具代表的综合智能化写字楼。 三、招商及租赁策略 1、招商策略——专业团队全方位出击，抢占市场。 入市时间——在本县城其它写字楼还未放量的阶段，本项目更能抢占市场先机。 政府招商——加强与政府发改局、经贸局及外经招商办、工商局的合作，是抢夺优质客户的重要渠道，尤其是金融类客户。 租赁成本控制——价格是吸引客户的最有力条件，从装修、免租期、消防改造等各环节进行掌控，降低营运成本就可实现让利。 楼层控制——通过合理的开零划分和楼层控制，吸纳更多的客
写字楼租赁市场的中期营销是一个常态的营销模式知识交流
写字楼租赁市场的中期营销是一个常态的营销模式，主要工作内容包括：新客户招租、存量客户的续租和扩租、存量客户的分租、客户结构的优化、建立后备客户储备库等。 写字楼的租赁客户包括静态和动态两种类型。优质高端的写字楼一般都有一个相对稳定和相对静态的基础客户群即忠诚客户群：租期稳定、经营稳健、与写字楼互为依托、风雨同舟、和谐共赢、长久不变。然而，写字楼的客户群中也会有一部分动态的客户，由于各种原因而终止租约，有些是因为业务萎缩，有些却是因为业务扩大，有些是因为购并重组，有些则仅仅是因为变更了CEO。同时，写字楼经常会有全新的客户签约入住，还有些存量客户由于业务发展而扩大租赁面积，而另一些存量客户则由于经营欠佳而减少租赁面积。理论上，一个高品质写字楼的理想租赁状态是：由基础客户群占有60%的租赁面积，用20%的租赁面积招租新客户，用另外20%的租赁面积来满足写字楼内优质存量客户由于业务发展而产生的扩租需求。在写字楼的租赁经营中，经常会发生这样令人扼腕的情况：优质存量客户由于其业务发展而产生扩租需求，但却由于写字楼没有适当和足够的空置面积而被迫迁离。这种优质客户的弹性流失是写字楼经营中的大忌，所导致的是一个双输的结局。 写字楼中期租赁营销中新客户招租的具体方式可以根据空置面积的具体情况而定。如果空置面积较大，也可以采取写字楼前期租赁营销中类似的策略，包括举办写字楼推介会、以优惠的佣金政策鼓励和发动业界的中介公司为之效力、在相关的报刊媒体和网络媒体上进行广告推介、将装潢精美的楼书在商务会所和高端俱乐部等地进行投放、赞助和冠名相关的文艺文娱活动和体育赛事等，不断扩大写字楼的知名度，从而扩充和延伸写字楼的客户资源。而在写字楼空置面积较小的情况下，则可以采取其他不同类型的营销策略，包括从自有的储备客户资源中遴选出优质客户、维系良好的客户关系从而吸引存量客户的关联企业入住等。尤其重要的是，写字楼的市场部一定要与相关的商业地产中介机构建立和保持良好的、长期的、可持续的合作关系，从而在写字楼行业内树立起自己稳固的商业信誉。为达到这一目标，首先应制定出良好的佣金政策（一般为一个月的租金）且保证佣金给付及时到位。第二是不能因出租率的高低而影响对中介机构的态度，即使写字楼的出租率达到百分之百仍然要与中介机构维系良好的合作关系从而维系本写字楼在业内的良好口碑和诚信商誉，确保写字楼能在将来市场所发生的错综复杂变化中获得业界的支持从而提升可持续的经营能力。 写字楼租赁市场营销中的优惠策略： 写字楼租赁市场营销中的优惠策略是写字楼租赁市场中供求双方理性博弈的产物。该优惠策略包括：写字楼办公空间租金的减免，写字楼商用空间租金的减免，写字楼次级租赁资源即停车位、储物间、仓库等租金的减免等。写字楼的租金减免即免租期，是指由出租方给予租赁方每年一定时间的不收租金只收物业管理费的无偿使用期限。这种租金减免式优惠策略的应用有如下几种形式：1、写字楼租赁市场前期营销中的促销活动；2、写字楼租赁市场中期营销中的博弈手段；3、写字楼市场部门维持表面租金价格体系的营销方式等。 在写字楼租赁市场供求双方的理性博弈中，租金收入最大化是出租方永远的追求，而租金投入最小化则是租赁方永远的追求。写字楼租赁市场中优惠策略的采用与否和实施强度是市场供求关系的直接反映。从理论上说，当写字楼租赁市场中的卖方市场因素趋大时，其优惠策略将趋弱；而当买方市场因素趋大时，其优惠策略将趋强。与市场经济中的一般商品不同的是，写字楼租赁市场中供求双方的博弈成果将维系较长的周期，按照供求双方达成的契约式约定可为1-3年（甚至更长的时间），这就更增加了此种博弈自身的强度和重要性，使博弈双方需要投入更多的心智和精力来追求最佳的平衡点，而这个平衡点则往往是通过实施具体的优惠政策来体现的。 在写字楼租赁市场的营销活动中，写字楼租金的折扣一般是通过由出租方向承租方提供免租
写字楼招商政策
武汉浦江筑城房地产顾问有限公司 武汉浦江筑城房地产顾问有限公司 电 话：86-27-82666336 地 址：武汉市汉口解放大道634号新世界中心写字楼A 座708室 海山金谷写字楼租赁政策 一、 武汉写字楼租售案例参考 ◎ 汉口写字楼：建设大道沿线的写字楼多为200平米起租，部分为半层起租，少数优质地段的高档写字楼为整层甚至多层起租。例如：雷王金融中心。而新推出的写字楼也多为半层起售。汉阳写字楼：100平米起租写字楼，档次较低。入市的写字楼是零散销售。 项目 位置 现状 每层面积 层数 外立面材质 停车位 电梯数量 中央 空调 租金 物业管理 费 民生银行大厦 建设大道与新华路交汇处 租赁 2000平米左 右 68层 玻璃幕墙 128个 —— 无 60-80元/月 22元/月 瑞通广场 建设大道金融中心区 租满 1163平米 28层 双层峰巢吕板与中空玻璃 170个 15台 三菱电梯 有 68元/月 14元/月 建银大厦 建设大道709号 租满 1500左右平 米 50 层 高档石材+绿色玻璃 地下100余个 17部 有 65元/月 20元/月 雷王金融中心 建设大道鄂城 敦 租满 每层约480平 米 20层 石材 —— —— 有 48元/月 18元/月 新世界国贸 建设大道568号 租满 2,300-2,537m2 57层 深蓝 全玻璃幕墙 —— 16台电梯 有 68元/月 23元/月 平安大厦 中山大道818号 租赁 59层 高档石材+绿 色玻璃 360个 17部美国奥迪斯电梯 有 30元/平米 14元/平米 世贸大 江汉解放大道 租售 约1500平米 61层 大型铝板、玻 100余 13部 有 40元左右/ 14.50元/
写字楼特殊渠道营销活动方案
以写字楼为代表的特殊渠道拓展一直备注业内关注，企业大都想拓展特殊渠道，以大规模分销覆盖、终端门店拓展等提升销售业绩，仅以下面写字楼特殊渠道营销活动方案展示创新思路。 一、写字楼精耕案推行意义 1. 其是对公司渠道创新的一次有益探索。其主要是针对非主流通路中小型终端的一次集中性攻占，写字楼消费的有效启动将铸造终端攻取的新模式，尔后联合其它通路可尝试建立崭新之新通路。 2. 对公司市场运作经验积累的一次检阅。 3. 对FMCG行业终端运作方式的一次试验性突破。此案既借鉴了对FMCG 行业中主流通路中小型终端的攻占方式，又夹杂了对封闭型终端的推广启动方式，并介入以前期的试验性市场测试，此案一旦操作成功，将是通路运作创新。 4. 其成功经验可借鉴于通路精耕深度分销。 二、写字楼精耕案之推进原则 1、要量更求质，因时而宜。 操作前期应求质为主，集中优势着眼于写字楼终端有效启动和分销点市场基本面建设两大重心，将其操作不断试验，务求成功，加以规范成标准操作流程，以利后市操作；中后期则侧重于运作体系各环节的操作优化，量质并重。（此处“量”指某阶段销售额的单纯粗放性增长，“质”指某阶段销售增长结构的优化，其能提供销售额持续增长的动力，使其不断不竭的增长，这需要专案各主要难题解决，各操作环节规范，运行流程相对优化等方面的支持） 2、试点突破，阶段推进。
为全力解决两大核心问题，营销活动方案操作前期须选择重点城市重点区域进行“写字楼消费有效启动”与“分销点市场基本面建设”的实验，整合规范其有效操作方式；待试点成功,结合其他因素,综合考量后再阶段性推进. 3、协同作战,工作重心略不同。 试验性城市以两大重心—“写字楼终端有效启动”和“市场基本面建设”为主要工作重心,侧重对其的试验、推广、整合并规范其操作方式；非试点城市则以分销点市场布局及其基本建设,通络客情关系、客户优化分级管理为主，并可适当开展“启动”与“建设”的尝试。 4、强化执行力，精细化操作。 此案对执行力要求极高，前期的试点区域之核心事项操作测试，中期的整合推广创新，后期的分销点客户管理，无不要求执行到位，监控到位，精细化表格管理是必经之路。 三、战略规划 1 体系初建: 此阶段是本案的第一阶段, 营销活动方案中心工作在于分销点市场运作体系之框架建立,即完成我生活用纸销售的“通路”建立过程，其重要工作有: ①经销商的开发,由其分管配送及货物周转的其他事宜。 ②分销点客户的开发,区域分销点市场大体布局的完成,其须重质又重量,以量为主 ③市场基础工作先行,市场调查与关键图表绘制已经完成，如重要区域楼宇分布图、区域分销点分布图、写字楼消费周期调查报告、区域竞争态势变化图及表等。
影响销售渠道选择的因素
安徽工业大学经济学院贸H092 国际市场营销 影响销售渠道选择的因素 企业在进行渠道决策时，应当认真研究影响渠道选择的各种因素，这些影响 因素主要是： l．顾客特点，潜在顾客的数量、地理分布、购买频率、购买习惯等都会影 响企业对销售渠道的选择。一般说来。顾客多而分散、每位顾客需求量小或购买 频繁的产品，宜采用间接渠道、长渠道、宽渠道销售；顾客集中（需求集中）、 需求特殊、偶尔订货或购买产品，宜采直接渠道、短渠道、窄渠道销售。 2．产品特性。包括产品的体积、重量、易腐性、时尚性、技术含量、单位 价值、附加服务等。一般说来，易腐蚀、时尚性强、体积大、单价高、操作技术 复杂、用途专一、附件服务的产品，往往来用直接渠道、短渠道、窄渠道销售； 产品特性与上述相反的其他产品，包括大量的日用消费品，则主要采用间接渠道、 长渠道、宽渠道销售。 3．生产企业自身的状况。（1）企业的总体规模决定了其市场的范围、客户 的规模以及控制中间商的能力。（2）企业的财务能力决定了哪些市场营销职能可 由自己执行，哪些应交给中间商执行。财力薄弱的企业，一般都会尽力利用中间 商。（3）企业的产品组合也会影响其渠道类型。产品组合的宽度越大，与顾客直 接交易能力越大，产品组合的深度越深，则使用独家分销或选择性分销就越有利； 产品组合的关联性越强，则越应使用性质相同或相似的销售渠道。（4）企业过去 的渠道经验和现行的市场营销策略也会影响渠道的设计。总的 说来，企业的规模大、声誉高、财务雄厚、经营能力强、管理经验丰富，在选择 中间商、控制销售渠道方面就会有更大的主动权，甚至有可能建立自己控制的渠 道系统。
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写字楼招租电信大厦营销推广方案
写字楼招租电信大厦营销推广方案
电信大厦营销推广方案 一、项目概况阐述 本项目总承揽租赁面积24540.16平方米左右（以实际测绘面积为准），招商内容以商务办公为主，并配以1-2个餐饮/休闲/康体类型业态。根据甲方提供的项目情况，当前A楼的23层作为甲方自用，B楼的8—9层作为电信公司的办公用房。 项目整改主要内容为：群楼及主楼的外立面做整改，A楼写字楼入口做调整并做高标准装修，其它主要以翻新为主；当前，对项目租赁有较大促进性的行车动线、车位未能调整到位。具体整改的工程进度暂不明确。 其它事项：要求聘请物业顾问为一家国际性的专业公司，经营公司为中都物业公司，初步设定的物业管理费用为5元/平方米/月（不含公共区域能耗）。 二、工作目标简述 ●招商价格及年度递增幅度 租金区间：2.8--3元/平方米/天(含税价) 第二年起每年环比递增5% ●招商任务，截止5月30日，完成全项目95%的招商。分 解如下： 截止 12月底，完成全项目40%的招商；
截止 5月底，完成全项目95%的招商。 第三方押金与付款 全项目30%的面积为付12押1，40%的面积为付6押 2；30%面积付3押3 情，项目要达到3元/平方米/天含税租金均价以及到12月完成全项目出租率的40%是有较大阻力的，且在配套不明朗和物业收费标准明显偏高的情况下，完成既定的招商任务将有较强的抗性和风险。 三、营销策略（推广/招商） 论述：项目实际存在的抗性和风险是显而易见的，且项目要实现招商目标是非常不易的，故把握项目的招商节奏，有的放矢投放各类推广，以及拟定具有一定吸引力的招商优惠政策，为项目的成功招商做好各项准备。 1、强化项目核心竞争力——大业主，并经过多种针对性非常强的 媒体渠道集中、强势的发布项目信息，以此铺面打点，各个深入； 主要媒体投放为：项目宣传单张、网站（O571/FC571/0571xzl）、电台（交通之声/西湖之声）、短信、夹包（钱江晚报）、报纸广告（钱江晚报）等。
xxx写字楼招租方案
xxx写字楼招租方案 一、工作目标简述 招商价格及年度递增幅度 租金区间： - 元/平方米/天(含税价) 第二年起每年环比递增 7 % 二、营销策略（推广/招商） 主要媒体投放在：楼体及电梯广告、网站、小区横幅广告等。 主动招商，以最短的时间引入具有一定影响力和号召力的企业，以此作为项目的值反应和样板效应，为项目后续的招商工作买下坚实的基础；以各种优惠方式促进成交，实现既定目标，减少项目的空置损失。 其中优惠方式有以下几种： (一)加长免租期 即2014年 11 月 1 日前签约的客户，租赁起始日期都可定为2015年1月1日； 11 月 1 日以后的客户，也可适当享受 30 - 45 天不等的免租期；（免租期应按面积大小与租赁面积来定的） 租赁面积100平方米以下，免租期 30 天； 租100平方米以上），免租期 45 天； ；
(二)实施优惠政策 1、根据面积优惠 1000－2000平方米，享受％的优惠； 2000-5000平方米，享受％的优惠； 5000-8000平方米，享受％的优惠； 8000平方米以上，享受％的优惠； 2、根据付款方式优惠 按半年付租者不优惠，按年付租者享受 95 ％的优惠； 3、根据租期优惠 一次性租期为2--3年者享受租赁期内不递增；减免年度环比递增：签约租赁期限4年及以上的，即可享有第三年开始环比递增的优惠（即减免的二年的递增）。 三、招商工作 1、划分单位确定面积拟定价格 2、制定明确的优惠政策 3、租赁合同拟定 4、接待来访客户并做登记和回访 5、主动拜访金融巨头 7、确定招商电话的号码 四、推广工作 1、铺开网站广告和信息的发布 2、项目宣传资料到位 3、在大楼上挂招租横幅晚上6点30分到10点用霓彩灯把墙面上的横幅照亮
营销渠道一体化程度的选择
营销渠道一体化程度的选择—营销方案 摘要：本文从生产制造企业的视角，对如何合理安排营销渠道结构进行研究。我们首先运用营销渠道评价标准评价不同一体化程度下渠道功能的表现，以此来说明一体化营销渠道的优劣势。然后，通过援引交易成本分析理论，更加精细的给出营销渠道不同程度一体化的选择条件。最后，给出交易成本分析与渠道评价标准的关系。 关键字：营销渠道一体化；渠道评价标准；交易成本分析 一、前言 营销渠道是指产品或服务转移所经过的路径，由参与产品或服务转移活动以使产品或服务便于使用或消费的所有组织构成。一般地，产品或服务营销中，生产制造商制造的产品或服务，可以经过多条不同渠道到达消费者或最终用户手中。 营销渠道是企业实现盈利不可缺少的环节，通过他把产品从生产者手中传递到最终消费者手中。营销渠道有八种功能，这些功能可以概括为三个不同的方面。收集与传递信息、接洽，促销、谈判，帮助生产制造企业了解消费者，与之接触，影响最终购买意愿，协商商品所有权转移的条件，这些功能使企业产生了生产产品品种和数量的信息；组配、物流，帮助企业把生产的产品实体分流传递给具有不同需
要的消费着手中，这些功能实现了商品转移，风险承担、融资，提供生产制造企业经营的资金，分散企业经营的风险，这些功能提供给生产制造企业资金支持。 二、营销渠道结构一体化的评价 1 营销渠道的评价标准 生产制造企业营销渠道的评价标准有三个，经济性、控制性和适应性。良好的渠道应该是投入较少的资金就能够得以组建并且有较高的收益，容易控制且能够很好的执行公司制定的各种营销政策，融入公司能够长久合作且一到应对多变的渠道环境。 生产制造企业理想的营销渠道结构，就是能够把渠道所具有的功能，执行良好的营销渠道，能够将生产信息最快捷、准确、全面的反应，实体商品转移在时间和地点上恰到好处，还能够给予企业提供资金、支持分担经营风险。相对于其他可选择的渠道来说，能够充分体现在经济性、控制性和适应性三个方面的优势。 公司进行营销渠道结构设计的时候，先要确认渠道设计的需要，确定渠道目标和任务(功能)，制定可行的渠道结构，这样结构的营销渠道能够更好的执行渠道功能。之后是评估影响渠道结构，最终进行选择。本研究试图运用评价标准来评价不同的渠道结构中渠道功能执行的效果，以及怎样在三个标准之间的寻求平衡。
市场渠道选择浅谈
商 海 导 航 -----惠普经销商大学·高级课程 2000年10月23日 第28期 如何选择渠道（一） ◆ 引 言 一个好的市场覆盖模式——把恰当的产品和恰当的客户连接起来——是有效、高增长性渠道战略的基础。但是，在清楚把什么产品和客户联系在一起之前，只把眼光盯着渠道是什么是没有意义的。 要建立强有力的市场覆盖模式——选择产品——市场——一个公司必须用某种方法比较不同的产品——市场的优点，明确的集中于最佳者。领先的公司强调他们的核心业务—他们现有的基础。 产品——市场规划的目的是识别能够提供最佳机会的产品——市场。一旦这种机会变得清晰，渠道战略就跃至中心舞台：成为关键性的管理问题。现在的问题是：要采取什么样的渠道？为什么？ 事实上，我们再开始渠道选择的过程中，都有一些首先要明确的事情。这就是渠道选择的几个基本原则。 ◆ 原则一：以产品——市场为中心 渠道是重要的，但更重要的是要认识到渠道能做什么和不能做什么。 渠道销售的角色在于它把产品和市场连接在一起，并由此建立了一个买家和卖家能做生意的途径。误的市场销 售，世界上最有创新力、最佳
设计的高技术销售渠道也无法做得很好。如果您试图把装甲运输车销售给修道院，不管你使用因特网或电讯营销中心都没有用。当然这是个愚蠢而极端的例子。然而即便在这种愚蠢中也存在着重要的一点：你要把恰当的产品卖给恰当的人才能使销售渠道成功的运作——事实上对销售渠道而言，它们与卖什么东西给什么人根本没什么关系。 当然没有一个神奇的答案能回答“什么产品应该卖给什么消费者”。另一方面有一些关于产品和市场的方法能够帮助公司聚焦于最佳机会。花少量时间明确恰当的产品——市场机会的目标是什么，这对于设计一个渠道战略是有价值的并且是必然的第一步。 与其试图把所有的时间花费在把所有的产品卖给所有的客户，大多数公司还不如将满腔热情放在有选择性地覆盖一些高潜力的产品——市场，这样他们会更富有。 ◆ 原则二：收入细分---分散市场的纠正措施 在某些产品---市场获得销售收入比其它产品---市场容易。如果一个公司离现有产品和实现高 水平盈利性的相反的原则同样有效。从以下几项我们就可看出。 ● 客户渗透 极少有公司可以在几个以上的关键帐项中拥有接近100%的市场份额。事实上在一个典型的帐项中，客户从3-4个供应商中购买相似的产品。最牢固建立业务关系的卖家可以获取40%-50%的份额，次之可以得到另一个20%，剩下的卖家共享余额。因此大多数卖家都有足够的空间实现销售增长。其结果是某些最快和最低成本的增长来自向现有客户推销现有产品。对于那些在少数最重要的帐项中市场份额低的公司而言，这个观点尤为正确。良好的运作经常可以使公司在某一帐项中的市场份额达到10%-15%，以次可以实现销售收入坚实稳定的增长。另外，提高客户渗透度也不需要什么更多的销售资源。与此同时，这些销售收入更可能成为可实现的最有盈利的部分。因此，从增长机会角度而言，以低到中市场份额的局部渗透帐项为特征的产品——市场构成了“低垂的果实”。 ● 客户获得 获得新客户的成本一般是留住现有客户成本的3-6倍。新客户必须是存在的、签过合同的、接受你的产品宣传介绍的，确信和你做生意是有效益的。所有这一切都要花钱。因此新客户的获得尽管对销售额增长有贡献，它也降低了销售利润。虽然，每个公司都有必要发现和获得新的客户，但大多数公司不应该在较低客户渗透的产品——市场中实现大部分销售收
写字楼销售方案
写字楼营销 一、差异化市场营销 差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸现项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场上是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响写字楼开发成功的因素很多，如区域经济、客户群、商业圈半径、新旧写字楼格局、商务繁荣程度及其影响力，写字楼所处的区域环境，竞争对手实力与策略等。 1、地段选择： 所在地段位置是否有发展，周边是否具备客户群，是否具备较好的基础配套。 2、具有前瞻性： 市政规划、道路的规划、道路的扩建、改建及延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能找到热点，此类热点地区能够形成商务氛围，带动一定客户群。 3、寻求市场空白点： 写字楼开发也要针对该项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构，类似商用物业的竞争状况等商业环境做出详细的分析和论证。寻求市场细分后的空白点和切入点。 二：“品质”卖点制胜 据调查，有83%的投资者非常关心所投的物业今后的出租率。而这批客商往往是有过在写字楼办公的经验人士，他们更关心大楼的电梯等
待时间，是否配置了健身馆，休闲吧？有无高级商务洽谈区等，而这些正是导致一幢大楼租售率的直接因素。 随着消费市场理性成熟，客户的需求不仅仅满足于地段的好坏、价格的高低，更多地关注写字楼的内部“品质”。今后的房地产发展格局多元化的，但更为激烈的竞争将是体现在大楼的真正“品质”上。 三、先入为主手法 正如某写字楼项目广告与所述：“胜算在先、抢占先机”，对客户而言即使如此，对开发商而言，又何尝不是呢？谁能抢占先机，就能先得到市场，有限避开竞争对手。 四、先租后卖手法 所谓先租后卖，即开发商在已有租户前提下，在寻找买主，将她卖给旨在投资的客户，并将原来享有的该房源的权利及义务一并转让给买方客户。 1）对开发商而言，既能充分保证楼盘的整体高少年宫品味，又可以引导整幢写字楼个性化、专业化发展方向，获得更大的市场，在买主与已有租户之间起到桥梁作用。 2）对租户来说，由于租赁事宜仍有开发公司代为办理，既保证了租期的延续性，也让租金制度变得更公平、透明化。 3）对买房者来说，自用、投资两相宜，更解决了买房后寻找租户的投资后顾之忧，减少投资盲目性和繁琐性。 五、创新营销
写字楼营销推广方式
写字楼营销方式 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法： 1、写字楼销售的一般阶段划分： *第一阶段：寻找客户订作式生产(工程导入期) 此阶段为工程初期阶段，一般工程地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到工程破土动工。 *第二阶段：寻找大型客户进行整售(工程导入期) 此阶段工程处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于工程导入期，此阶段宣传的意义在于对工程进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，工程主体结构封顶，工程以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大工程知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。 *第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期) 在本阶段，工程内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。 持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。 小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。 2、写字楼一般销售方式 *现场接待(坐盘销售)