主力店和次主力店的标准

主力店和次主力店的标准？

万商俱乐部主任杨泽轩

讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。

以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录：

杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。

关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。

主力店、次主力店定义之惑

提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店

”或者核心租户。因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。

所以主力店一般对大家来讲比较清晰。但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。

第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。

租户在购物中心的功能角色分析

下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。

租户在购物中心的功能角色分析

第一类是人流贡献型的购物中心。这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。

第二类，我们叫品牌引领型租户。举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。

比如像大家耳熟能详的zara，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。

第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。这一类租户自身吸纳能力并不强。在整体过程中它起到一个总体的租金收益额。大家可以在这一类租户中看到一些品牌，所以它同时也可能是租金贡献型租户。另外，还有一些专卖店、品牌快餐，还有一些临时性的租户。我们购物中心里有时候叫“花车”，有时候叫"“临时租赁点”。他们的租金高的有的一平米可以到50到七八十，有的会高到100。这种非品牌的租户比较多，一般依赖客流的吸引，它来找现成的客流，所以它起到的作用是租金贡献型。

第四类，就是典型的面积消化型租户。比如我们购物中心里的家居，他们是没有办法，实在没有办法把这个地方消化掉，有租金总比没有租金好。这是面积消化型的典型特点。很多购物中心是在一些比较高的楼层，在一些边角的位置，本身它的租金也不会太高，它又可能是目的型消费客群，可能不在乎位置和楼层，这时候他会过来消费。所以，这一类客户通常租金也比较低。

第五类，是综合功能型租户，实际上这就比较靠近主力店和次主力店的租户。这个租户是结合前面四个租户的特点，它既有客流的吸引能力，又有品牌的引领作用。再一个，它对整个租金贡献率也比较大；同时它又占了比较大的面积。一旦它进来之后，第一，整个购物中心的基本保证有了，基本客流有了。一般像百货，还有一些购物中心的大卖场，他们都属于这种类型的租户，它的经营对整个购物中心的整体安全性起到了至关重要的作用。

最后一类租户，我们叫配套功能性租户。这类租户是以服务类的机构为主，有了它顾客会感到更方便，顾客对购物中心的“一站式”感觉会更好。最主要它体现的是一个方便性和对顾客的体贴。所以这类机构主要还是服务型机构，比如我们通常说的银行，现在ATM取款机比较多，还有像一些港澳台的公共机构以及政府的职能部门也都进入了购物中心。

他的目的很简单，他们到了购物中心之后，比如要交水电煤气费，还有一些可能要房屋的中介咨询、旅游服务等等，这些都可以在购物中心里完成。这一类租户对购物中心起到的主要作用是辅助功能，使得购物消费者能在这里实现“一站式”的服务。这是配套功能性租户的特点。这种租户，一般来讲除了个别小面积的租户，一般租金承租能力都比较低；但它又是必不可少的。

购物中心里的租户，我们是需要它的角色搭配的，需要不同类型的租户组合在一起。就像唱一台戏，我们得有主角、配角，还得有跑龙套的。如果没有其中一个，我们会觉得整台戏不够精彩。

我们上面跟大家分享的这些，是想让大家看到在一个购物中心里面的各个租户。刚才我们讲到综合功能性的租户的特点，它对整个购物中心的稳定性、安全性起到了至关重要的作用。

租户功能四维面积图

租户功能四维面积图

接下来我们讲一下关于租户在购物中心的一个“功能四维面积图”。它的四维角度，上面是面积占比，体现它的面积消化功能。因为租户在购物中心里面不可能一点点面积都不占，即使是网络购物，它也得占一平米、半平米。

下面这个维度是收入贡献，它体现的是整个收入贡献，而不是单平米的收入贡献。有的客户可能租金很高，但是它的收入贡献在整个占比中很小，所以它的存与留对整个购物中心影响不是很大。这是两个维度，面积、收入。

左边这是客流贡献。租户，多多少少都会有一些客流。右边就是品牌引领，可能最差的没有品牌的租户这边会弱到零，它没有能力。包括刚才寄生性的客户，它也会到零。对所有租户而言，我们都可以用这四个维度来评价一个租户在一个购物中心起的作用到底有多大。

这个上面最大的一块面积，大家可以猜一下是什么样的租户？就是我们刚才说的综合功能性的租户，它占的面积大，对客流也有一定的吸引能力，对品牌也有一定的定盘星作用。所以从面积上就体现出了它的贡献价值。

另外一类，刚才讲到人流贡献型租户。在这个方向，它是锥形的，突出能力比较强。但同时它面积占比可能不是最大的，收入贡献可能也不是最大的，品牌引领能力有可能稍微弱一点。这是比较典型的人流贡献型租户体现的一个特征。

我们刚才讲的面积消化型租户，就是下面这个很尖很短，两边也很窄的这类。就像大家看国美电器，很多人都管它叫主力店，但是大家可以发现他的客流很小。所以它在品牌引领方面就比较弱一些，所以它又会很窄。接下来就是收入贡献型租户，这类租户我们没有特别强调它。

这个表非常有用，未来如果我们定量地去研究，设定一些指标。比如现在有客流计数器，可以判断他从主大门进来之后，进入购物中心有多少次。这些都可以计算出来。未来如果我们有量化指标可以把它很科学地规划出来，我们对一个购物中心租户所起到的作用就可以很定量地描绘出来。我相信未来随着我们大家研究的越来越深入，这个模型可能会对我们有很多的借鉴价值。

这个图是我们的“租户四维面积图”，主要是描绘租户在购物中心起到的功能。刚才我们讲到很多购物中心租户的作用，这个图可以很清晰地表现出来。从总体来讲，多数租户都是四边形为主，只不过是面积大小的问题。

这是我们讲的第一部分，租户在购物中心的角色分类。

第二部分，我们跟大家分享的就是核心租户的定义与特征。之前我们已经把核心租户给摘出来了，大家看到最典型的核心租户就是综合功能型的这种租户，它对购物中心的影响是最大的，面积也是最大的。其次，我们看到像zara，这种类型占的面积也比较大，但它可能不像综合功能型租户的贡献那么大。

核心租户的定义与特征

核心租户的定义，我们万商俱乐部业内人士的定义就是，在项目既定定位和组合要求下，在客流带动、品牌引领、收入贡献及面积占比方面的一个或多个方面起到核心影响作用的品牌租户。这里面大概有六个方面的特征，刚才我特别强调有一个前提特征，就是在项目的既定定位和组合要求下。

核心租户的定义与特征

为什么要这么讲？比如刚才我们讲的面积消化型租户，它其实对购物中心的定位需求，有些客户并不完全有支持。但像区域型的购物中心，还是对定位有支持的。第二个意思，就是对购物中心的功能支持。其实购物中心里面，有可能有时候在这个定位之下，比如我们说的这种都市时尚型购物中心。这个“时尚”可能不仅仅指一些零售业的时尚，可能跟娱乐、餐饮都会有时尚的挂钩。

在这种既定的定位和功能之下，它具有对定位的支持作用或者对功能的支撑作用，这种租户，我们才可以把它设定为一个前提，你才有可能成为核心租户。

第二，我们会提到一个很重要的特征，它必须是品牌租户。购物中心里面肯定有很多是非品牌租户。只有品牌租户，在这里才可以称为核心租户或者有这个可能。如果不是品牌，首先它在两个维度上就会受限制：第一，在客流吸引这个维度；第二，在品牌引领这个维度上。

所以，我们要求它必须是品牌企业。这种品牌企业，业内人士也认为，我们不能因为它在短时间有知名度它就是品牌企业。我们认为它还有一些内在特征，就是它至少在三年到五年有一定的市场竞争优势，它的产品、服务、理念或者操作模式在市场上有竞争优势，这样它才能长期保持所谓的“品牌租户”的内涵。同时，我们认为他的核心服务、管理、团队、市场占比在它所在的团队有领先地位。这是我们认为品牌租户的关键所在。

再就是这种高端餐饮。另外就是“海底捞”，在它所发展的区里几乎形成一片星火燎原之势，现在很多餐饮专家都派出他们的核心员工到“海底捞”学习经验。所以这类租户，我们认为他是真正的品牌租户或者品牌企业。

这是我们讲到的前提特征和内在特征。

这里面，客流接下来我想特别强调的就是收入的贡献者。这里面不是单纯地强调它的租金高。它的含义有三点。

第一，我们认为尽管它的租金评效可能不是最高的，但是因为它有一定的规模，它的租金总额对项目整个贡献起到一个举足轻重的作用。就像刚才我说的可能zara的收入贡献率比较高，但是它的面积并不是最大的。

第二，它对小型租户的租金拉升也很明显，这是另外一个角度的租金贡献概念。就是我不仅对整个购物中心有作用，我同时还对依赖于我的这些租户租金拉升有很大作用。有些租户，可能自己的租金贡献不大，对别的租户的拉动也不大，这种租户其实很难称之为核心租户。

第三，就是大家比较容易忽略的，由于它的租金贡献比较大，我们比的是“大船效应”，大船比较大，难掉头，但是由于大船的稳定性比较强，所以它对整个购物中心的安全性贡献是比较大的。租户如果生意不好了，能够扛下去，首选的就是这种核心租户。其次，由于它能扛下去，导致别的租户也愿意渡过这个艰难的成长期。

第六个特征，核心租户是项目的主要占比。它有两方面的含义。

第一个含义，我们讲是绝对性含义。一方面，这个核心租户占的整个购物中心的面积是相对比较大的。一般来说，整个核心租户能占到购物中心的核心占比是30%到50%，有的购物中心占到20%到40%，这要看购物中心的类型。对于单个核心租户而言，它在自己所处的业态中，它是属于面积比较大的或者就是旗舰店。我们讲的它的面积占比是包括这两个方面的重要含义，而不是单纯地说它的面积大就是租户。

在这里我想跟大家重点强调一点，核心租户或者主力店，大家在日常生活中都把面积大的叫主力店。我们要把这个事情澄清一下，我们万商俱乐部的人士一致认为，面积大可能是构成的一个充分条件，但不是面积大就是核心租户或者主力店。

主力店和次主力店的标准

接下来，我们想跟大家分享的就是主力店和次主力店的标准。这个不容置疑，主力店和次主力店肯定是在核心租户里面。所以我们刚才跟大家先把核心租户的定义和特点给大家描述清楚。接下来我们在核心租户里面来看主力店和次主力店标准到底怎么样划分比较合适。

在前面我们也提到，综合功能性的租户，在人流贡献率、品牌引领、租金贡献率上属于比较好看的四方形。其他，大家看到面积比较大的有这种人流贡献性的租户，也有品牌引领性的租户。面积消化型的租户，由于它两边比较窄，所以它的面积一般会比较小。我们大致上可以看到一个比较清晰的特点，能占面积比较大的通常是综合功能型的租户，人流贡献性和品牌引领型的租户。

在这个面积图之下，我们还想跟大家分享一下台湾主力店和次主力店的例子。包括欧美的、澳洲的、东南亚的、日韩以及台湾香港的，大家相对都比较一致，对核心租户或者主力店的定义相对比较统一，大家都是归到“核心租户”。但是他们核心租户划的范围跟我们不一样，不是面积大的就是核心租户。

我们拿台湾举例。我们做了一个表，我把里面的内容跟大家分享一下。我们把台湾比较优秀

的购物中心列表，我们把它的定位、它的租户数量以及它的餐饮娱乐比例拿出来，再把他们宣称的核心租户拿出来进行对比。我们会发现这些核心租户跟他的定位或者功能都是密切相关的。

第二，台湾购物中心的核心租户面积最小在65平米，最大的到一两万的面积。我们可以看到他们不是以面积维度来划分的。

第三，同一个租户在不同定位下的购物中心里不一定都是核心租户。这就印证了我们前面的特点，核心租户一定要对项目功能有支持作用。

这个案例，我们会在网络上给大家展示一下。比如在台贸的家庭娱乐购物中心里面。如果定位它是片郊区的家庭娱乐购物中心，在这种娱乐购物中心里面，它的核心租户，影城15000多平米，比我们国内都大。还有电玩世界，还有卡通游乐园，还有健身中心，还有一个垒球打击练习场，这类在我们国内比较少见。

另外，就是餐厅，福临门港粤料理餐厅，另外还有一个泰式料理中心。在这里面我们看到一个特点，它叫家庭娱乐中心，而且是区域性的。在这里面支撑它的像卡通、电玩等等。因为称之为家庭娱乐中心，所以把健身和垒球娱乐场都加进去了。所以它的核心租户，我们看到比较有意思。

另外，一个叫“都市型精品购物中心”，这一类词我们现在看得也比较多。这种购物中心，我们看到它的核心租户，有一个是图书、影音、摄影三类结合的，有爱马仕，还有一个“品东西家居”，是一种比较精致的家居。这里面的精品体现在哪里？它有精品爱马仕，大家都知道这是奢侈品的引领品牌；包括这些影音数码产品。还有精品生活，这类spar，我们国内可能很少把这类租户作为核心租户。

我们通过前面的举例，是想告诉大家真正的核心租户一定是跟你的定位和功能是有支持的，跟你的定位和功能是可以结合起来的，而面积不是最主要的。

接下来我们跟大家分享一下主力店和次主力店标准的划分。综合上面的面积功能四维图和刚才我们给大家例举的台湾购物中心的例子。我们认为主力店是指在项目定位功能组合下，对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。

主力店主要体现的是对整个购物中心客流吸引的核心作用；同时，对整体的定位和安全性起到支撑作用。在整个购物中心中的面积占比比较大，或者在其业态中数量旗舰店类型。尤其是区域性购物中心，百货和超市都是当然的主力店。这里的主力店就是我们刚才说的分开之后的主力店。

另外，除了这种传统的主力店之外，就是符合它功能之下的这种品牌店我们也称之为主力店。比如刚才我们说的这个台贸家庭娱乐中心，我们看到它的面积是15800平方米，它是当然的主力店。有些购物中心，因为它是综合性的，定位跟刚才的家庭娱乐不一样，它的电影院做得比较小，这时候它就构不成主力店。这是我们强调的主力店的客流吸引特点，和对整个购物中心的安全性支撑；另外它的面积要比较大。

次主力店跟主力店的前提定位是一样的，也是在项目定位和功能组合之下，它的区别在哪里，就是在客流带动、品牌引领、收入贡献一个或几个方面起到主要影响作用的品牌租户。大家会发现一个特点，我们把面积这个维度在次主力店中给去掉了。但在人流、收入、品牌引领上只是一个方面；而主力店是全方位的。

次主力店主要是凸现项目之下的品牌引领功能。通俗来说，如果作为主力店，我们更强调它综合功能下的作用。次主力店可能是单一维度下的品牌引领作用。比如星巴克，还有健身中心等等，这都是次主力店的考虑。尽管有些面积比较大，也是次主力店。

综合我们前面讲的，形象地比喻主力店和次主力店。我们可以简单地说主力店是“帅才”，而次主力店是“将才”。这样举例，大家在心目中就会有一个全面的感受。在军队中，帅才是全面引领的，而将才是在单一方面起到核心作用的。这就是我们和大家分享的主力店和次主力店的标准。

最后我想说一下，一个品牌在不同购物中心有可能它是核心租户，也有可能不是核心租户。即使是核心租户，它承担的角色有可能是主力店的角色，也有可能是次主力店的角色，这不是绝对的。包括肯德基和麦当劳，大家很明显，在现在的一二线城市，比如上海、北京，肯德基和麦当劳已经很难算得上是主力店或者次主力店。但是在一些地级市，肯德基和麦当劳是当然的、绝对的主力店。

因为一二线城市的肯德基和麦当劳已经满地都是了，但是在三线城市，因为有了肯德基、麦当劳，它的客流会被吸引过去。所以在这里，我们需要客观、灵活，根据我们之前讲到的四维功能面积图里去综合考虑一下，这是我和大家今天分享的主要内容。

嘉宾观众互动环节

提问：刚才听杨总提到一个品牌有可能成为主力店，也有可能连次主力店都算不上。想问一下杨总，这个品牌成为主力店或者次主力店，是一个购物中心做的规划吗？

杨泽轩：从理论上来讲，比较成熟的模式是，我们要先设定这个购物中心的定位和功能要求，再来根据这个去找对应的主力店和次主力店。在实际操作过程中两者是相结合的。我们要先有一个定位，再跟租户做反复地沟通。在这个过程中有可能发生一些微调。有可能开始我做的是全客层购物中心，后来可能由于情况的变化我会做一些微调，比如我会把它作为全客层娱乐主力中心，这时候这个主力店和次主力店就要做一些相应的调整。

提问：我想问一个综合性的问题，您刚才提到的四个维度里面，关于主力店的占比，比如它在面积上应该占多少；租金贡献达到百分之多少；主力店和次主力店加起来，在这四个维度上应该达到怎样的比例，在今后运营或者招商中才算比较成功？

杨泽轩：说实话，关于主力店和次主力店，尤其是在一个购物中心里面，在这四个维度，他们的贡献大小，我们目前没有一个准确的说法。刚才我也说到了在面积上我们会有一个核心租户的占比，可能根据不同购物中心的定位和面积大小它会有调整。

比如说租金贡献。在租金贡献上，按照一般的“二八法则”和“三七法则”，主力店和次主

力店的租金根据面积大小也会有变化。这也要根据不同购物中心来看。我们更主要的是找标准和方法。

关于客流和品牌引领，目前这个维度是最难去衡量的，需要我们万商俱乐部的同仁和业内专业人士再去下功夫深入研究。但是刚才讲的客流这个维度是可以考虑的。因为现在技术发达了，不仅能够判断人数，还能判断进出这个购物中心客层的年龄等等。这样我们就很容易衡量出整个购物中心一天的人流来了多少，还有进入这个购物中心的租户是多少，这是比较容易做到的。我相信随着我们技术的发展和我们万商俱乐部业内人士的努力，这个“四维面积功能图”，我们会把它发展得更加完善。

门面房屋租赁合同范本标准版

门面房屋租赁合同范本标准版 出租方承租方 公司名称：公司名称： 公司地址：公司地址： 法定代表人：法定代表人： 根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在自愿、平等、等价有偿的原则下经过充分协商，特定立本合同。 条租赁内容 一、甲方将位于市区号门面店铺租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。 二、甲租赁给乙方的店铺房屋建筑面积为平方米，使用面积为平方米。甲方同意乙方所租店铺作为经营用，其范围以乙方营业执照为准。 四、甲方为乙方提供的店铺内有：消防设施及供配电等设备。上述设备的运行及维修费用，包含在租金之内，乙方不再另行付费。 第二条租赁期限 五、租赁期年，自年月日起至年月日止。 第三条租金及其它费用 六、合同有效年度租金共计为元

七、每一个租赁年度按月计算。 八、电费按日常实际使用数收费，每月10日前交上月电费其它费用，双方协商补充于本条款内。 第四条双方的权利和义务 九、甲方 甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，并负责年检及日常维护保养、维修；凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时，所有费用由甲方负责。 对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。 负责协调本地区各有关部门的关系，并为乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续。 甲方保证室内原有的电线、电缆满足乙方正常营业使用，并经常检查其完好性，发现问题应及时向乙方通报。由于供电线路问题给乙方造成经济损失，甲方应给予乙方全额赔偿。 在合同期内，甲方不得再次引进同类商户。如违约应向乙方赔偿元人民币经济损失费，并清除该商户。 甲方应保证出租房屋的消防设施符合行业规定，并向乙方提供管辖区防火部门出具的电、火检合格证书复印件。 上述设备、设施出现问题甲方应及时修复或更换，如甲方不能及时实施，乙方有权代为修复或更换，费用由房租扣

商铺租赁合同标准版

商铺租赁合同标准版 出租方(以下简称甲方)__________________ 承租方(以下简称乙方)__________________ 甲乙双方本着诚实信用，互利互惠的原则，根据《中华人民共和国合同法》法律，法规的规定，就乙方租赁甲方房屋相关事宜达成 本合同，以兹共同遵守： 第一条：租赁房屋坐落地址及商铺面积 商铺坐落地址：________________________.商铺面积约______ 平方米。 第二条：租赁用途：商铺使用。 第三条：租赁期限 1、租期五年：______年_____月_____日至______年_____月 _____日。 2、续租：本合同约定租赁期满后，如果甲方同意乙方可以继续 承租本合同项下房屋，续约期内的租金，由双方根据当时的市场价 格协商确定，在同等条件下乙方有优先权，续约期内双方的权利义 务除双方另有约定外均适用本合同相应规定。 第四条：租金和支付方式及租金交纳期限： 1、租赁金额：每年___________元。 2、付款方式：上交款。甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次 性向甲方支付全年的房租，第二年至第五年的房租要提前一个月交。 3、乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违 约金壹拾万元整。

第五条：房屋的附属设施及费用的承担 1、承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。收费标准按北京 相关标准的执行。 2、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳，(其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用) 3、租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。 第六条：租赁期间房屋修缮 1、出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮 有承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得 破坏已装修固定的设施及房屋构架。 2、承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲 方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工，施工单位要有 资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事情 与甲方无关。如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔 偿损失。造成后果由双方协商或移交法律部门追究法律责任。 第七条：甲方权利和义务 1、有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违 约金。 2、监督乙方正确使用房屋、并保证房屋内外各类设施在乙方进 场时能正常使用。 3、甲方不承担乙方的经营风险及责任。 4、在乙方有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借;利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方 利益时;拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。乙 方租赁期间内可以部分面积招租或招商，甲方不得以任何理由干涉。

购物中心业态规划分析

购物中心业态规划分析 在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。因此，有必要对其进行探讨和分析。 类型及特点 1、核心主力店 核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结： （1）超市 属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。 （2）大型超市 实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。 （3）百货商场 根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。

门面租赁合同范本标准版

门面租赁合同范本标准版 门面租赁合同范本标准 合同编号：_________ 出租方：_________ 法定住址：_________ 法定代表人：_________ 职务：_________ 委托代理人：_________ 身份证号码：_________ 通讯地址：_________ 邮政编码：_________ 联系人：_________ 电话：_________ 传真：_________ 帐号：_________ 电子信箱：_________ 承租方：_________ 法定住址：_________ 法定代表人：_________ 职务：_________ 委托代理人：_________ 身份证号码：_________ 通讯地址：_________

邮政编码：_________ 联系人：_________ 电话：_________ 传真：_________ 帐号：_________ 电子信箱：_________ 出租方愿意将产权属于自己的房屋出租给承租方。双方根据国家相关法律、法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下： 第一条房屋坐落地址 出租方出租的商铺坐落地址：_________号，建筑面积_________平方米。 第二条租赁期限 租期_________年，自_________年_________月_________日起至_________年 _________月_________日止。 第三条租金和租金交纳期限： 1、每年租金为为人民币_________元整_________元。月租金每平方米不得超过 _________元，每米柜台不得超过_________元。 2、从第二年起，租金每年比上一年度增加_________元即第二年为_________元，第三年为_________元，第四年为_________元。 3、为减轻承租方负担，经双方协商，出租方同意承租方租金分_________期付款，付款期限及金额约定如下： 第一期：租金为_________，付款时间为_________年_________月_________日。 第二期：租金为_________，付款时间为_________年_________月_________日。 第三期：租金为_________，付款时间为_________年_________月_________日。 4、承租方必须按照约定向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。 第四条租赁期间房屋修缮

个人商铺租赁合同范本(标准版)

个人商铺租赁合同范本(标准版) Model of individual shop rental contract (Standard Version) 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号：XX-2020-01

个人商铺租赁合同范本(标准版) 前言：租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的 合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收 益权的一方为承租人。本文档根据租赁合同内容要求和特点展开说明，具有实践指 导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 出租方：__________以下简称甲方 承租方：__________以下简称乙方 根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。 第一条甲方将自有的坐落在____市____街____巷___号 ______（小区）___栋___单元___楼___号的房屋___间（套），建筑面积___平方米、使用面积___平方米，类型___出租给乙 方作___使用。装修及设备情况： _____________________________。 第二条租赁期限租赁期共___个月，甲方从___年___月 ___日起将出租房屋交付乙方使用，至___年___月___日收回。 乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：

1．擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的； 2．利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的； 3．拖欠租金__个月或空置__月的。 合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。 租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。 第三条租金、交纳期限和交纳方式甲乙双方议定月租金___元，交纳方式为____支付，人民币（大写）____________元（元）由乙方在___年___月___日交纳给甲方。先付后用。以后每个___月付款一次，应在付款期末前___天支付。 第四条租赁期间的房屋修缮甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方安全正常使用。乙方应当积极配合。 第五条租赁双方的变更

主力店的功能与作用分析

主力店的定义及功能分析 □秀才前些日子看到一些商业的朋友在讨论对主力店的看法，我也来谈谈自己的观点。 个人认为，主力店应是购物中心中能独立依靠自身的特点吸引消费者，对整体或者局部商业起到吸引客流的作用，并对其他店铺产生重要影响的一个或多个店铺，从而对购物中心起到至关重要的作用。从某种角度讲，主力店存在于每一个商业物业。 我们先看看主力店的作用，举几个例子来说明。 上海是走在国内商业前沿的城市，商业的繁华程度非常高。正大广场坐落于上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，超过250家店铺，日均人流量达18万人次。客流量比较大的店铺有B2的卜蜂莲花超市、1F的ZARA、2F的H&M和C&A、3F的无印良品、4F的玩具反斗城、5F的名店运动城、麦当劳和KFC、8F的冰场等。这些店铺吸引了相当一部分前来购物中心的消费者，甚至许多消费者专程来这些店铺消费。也正是由于这些店铺的存在，为正大广场提供强有力的客流支撑。 北京的金源燕莎购物中心位于北京西三环与西四环之间，总建筑面积68万平方米。金源燕莎购物中心集中了休闲、娱乐、餐饮、购物等多种业态，

容纳超过1600个品牌。金源燕莎购物中心成为北京西边最重要的商业场所，吸引周边区域及海淀区的消费者前去光顾。金源燕莎购物中心的主力店铺有居然之家、燕莎商城、贵友百货、卜蜂莲花超市、星美影院等。这些店铺满足了大部分消费者的消费需求，每天能吸引巨大的消费群体前往购物中心消费。 从这两个例子可以看出，类似超市这样的店铺，几乎是消费者每天都会光顾的场所，这样就会形成一些固定的客流。另外，KTV、影院、冰场、健身房等娱乐业态的存在，让消费者延长了停留于购物中心的时间。这样一来，不但使得整个项目的客流得到有效保证，还有利于增加消费者产生消费的几率。 我们都知道，购物中心是通过租金等收入获得利润，购物中心想要赚取高额租金必须先让商户赚取高额的销售额。销售额除了产品价格等因素之外，最重要的是需要客流量的支撑。这是一个好的盈利模式，也是商场与商户取得双赢的最佳模式。如果一个购物中心没有客流，商户自然赚不到钱。商户亏本的结局就是商户退租，购物中心关门。当然，购物中心大可以招新的品牌经营，但无论是哪一种业态或某个品牌，都需要有客流量的支持。品牌方选址的重要因素之一就是客流。因此，购物中心在招商规划时就需要考虑清楚，需要什么样的业态及品牌？以及如何组合各类型的店铺，才能吸引消费者光顾。前面提到的超市是吸引消费者最重要的业态之一。这样的店铺存在，能吸引消费者成为忠实消费群体。需要注意的是，不同的业态有不同

通用个人门面租赁合同范本(标准版)

通用个人门面租赁合同范本 甲方：乙方：经甲乙双方平等协商同意达成如下条款，特订立本合同，双方共同遵守执行。 一、甲方愿将自有门面租赁给乙方使用，乙方自主经营，自负盈亏。 二、甲方门面装修固定财产卷闸门、室内外设施齐全。 三、租赁经营时间：租赁时间从年月日起至年月日止，租赁期限为年。 四、租金： 1、门面月租金双方协商为元，乙方在合同签订时一次性向甲方交清当年门面租金。每年租金递增，不准拖欠和以各种理由拒交。 2、甲方提供：水电表设施齐全，供乙方使用。水电费由乙方负责，乙方按月向供水电部门或者向甲方交清水电费、不得拖欠、拒交，否则发生的一切责任由乙方负责。水表底表吨位，电表底数度数。 五、租赁责任：

1、乙方对甲方的门面所属建筑物和装修的固定财产不得随意该拆，如乙方需装修改造门面内外，乙方自行处理好各种关系方可装修。乙方施工不得危及房屋门面安全。 2、甲方的门面室内外所有的固定财产及不固定的财产和配套设施若有损失或遗失，均由乙方赔偿和维修改造好，费用由乙方负责。 3、合同期满，乙方所增设和改换的固定设施不得拆除和损坏，一切设施如有损坏，乙方照价赔偿或修复，经甲方验收合格后方可。 六、违约责任：乙方不得将甲方门面单方面和因其他理由为由转租给他人经营和使用，否则视为乙方违约，甲方有权收回门面，终止乙方合同。乙方若有特殊情况，需转让门面必须经得甲方先同意，门面租金由甲方决定，对乙方无权作主，否则由此引起的一切经济纠纷和刑事责任一切都由乙方负责。 七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。具有同等法律效力。 甲方： 乙方：

电话：电话： 年月日

商铺租赁合同(标准版)范本

Both parties jointly acknowledge and abide by their responsibilities and obligations and reach an agreed result. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 商铺租赁合同

编号：FS-DY-20428 商铺租赁合同 出租房：（以下简称甲方）____ 承租方：（以下简称乙方）____ 根据《中华人民共和国安全生产法》、《中和人民共和国合同法》和《中华人民共和国消防法》及行业等有关规定，为明确出甲方与乙方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。 第一条房屋概况 房屋地点、间数、面积、房屋质量。注：乙方应对甲方提供的房屋概况进行确认，否则后果自负。 第二条租赁要求和期限 租赁期共_____年零___月，甲方从_____年___月___日起将出租房屋交付乙方使用，至_____年___月___日收回。乙方须向甲方一次性交纳房屋租金元、安全抵押金元（人民币）。 乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同、收回房屋：

1．乙方擅自将房屋转租、转让或转借的； 2．乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，将按照《中华人民共和国安全生产法》第八十六条规定，没收非法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款； 3．乙方拖欠租金和拒不缴纳的； 4．乙方不服从甲方管理，如出现谩骂、威胁甲方管理人员的； 5．乙方不按照要求配备安全消防设施的，将按照《中华人民共和国消防法》第四十三条规定，责令限期改正；逾期不改正的，责令停产停业，可以并处罚款，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处罚款； 6．乙方在租赁房屋使用期间乱拉乱扯线路，私自安装其它设施存在隐患，告知不改正的； 7．乙方未经甲方同意，私自改造影响房屋结构的； 8．乙方不按时足额缴纳房屋租金和安全风险抵押金的。 租赁合同如因期满而终止时，如乙方到期无法找到房屋，甲方在条件允许的情况下，酌情延长乙方的租赁期限。 如乙方逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和申请执

主力店招商专员岗位说明书

( 岗位说明书) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YB-BH-020403 主力店招商专员岗位说明书Job description of investment promotion specialist of main store

主力店招商专员岗位说明书 一、岗位标识信息 岗位名称：主力店招商专员 岗位编码： 工资等级： 直接下级：销售专员 直接上级：销售副总经理 隶属部门：主力店 二、岗位工作概述 渠道主管的主要职责在于统筹进行渠道营销工作，准确掌握渠道动态信息，维护渠道秩序，以支持市场的稳定和销售任务的达成。 三、工作职责与任务 职责一：市场调研及商业定位职能 1、负责市场调研安排工作，为公司发展战略决策提供依据; 2、负责针对市场变化不定期组织市场调研，为公司提供市场行情分析报告; 职责二：筹备期招商工作

1、负责组织、协调相关部门进行筹备期商业定位及业态规划; 2、负责组织、协调相关部门制定品牌落位方案，并依据商场定位及业态规划，完成品牌落位工作; 3、负责制定招商计划，并统筹完善落实招商工作顺利开展; 4、负责制定筹备期招商推广制度，监督指导各商场建立招商推广规范，并组织实施招商发布会、招商说明会、品牌战略联盟等重要招商活动; 5、负责管理、协调、指导、监督、审核招商业务洽谈及签约工作; 6、跟进招商完成情况，分析租金回报状况，提供改善建议，确保招商执行成果与项目品项落位、业态配比等相符; 职责三：租赁合同管理工作 1、负责合同范本的拟定、审批工作，并对合同的合法性、有效性进行管控; 2、负责签约过程，掌控合同条款的合理性，确保公司利益; 职责三：租赁合同管理工作1、负责合同范本的拟定、审批工作，并对合同的合法性、有效性进行管控;2、负责签约过程，掌控合同条款的合理性，确保公司利益;职责三：租赁合同管理工作1、负责合同范本的拟定、审批工作，并对合同的合法性、有效性进行管控;2、负责签约过程，掌控合同条款的合理性，确保公司利益; 职责四：品牌库的建立与管理 1、负责制定品牌库管理办法，并依据该办法，实现品牌库建立; 2、负责监管品牌库更新、补充及完善工作，参与、指导品牌维护工作; 3、负责制定子公司年度品牌置换标准，并监督、指导、配合子公司完成品牌置换工作; 4、负责协助、指导子公司建立区域品牌库;

主力店与次主力店的区别

主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。 所以主力店一般对大家来讲比较清晰。但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。 第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。 租户在购物中心的功能角色分析 下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。

租户在购物中心的功能角色分析 第一类是人流贡献型的购物中心。这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。 第二类，我们叫品牌引领型租户。举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。 比如像大家耳熟能详的zara，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。 第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。这一类租户自身吸纳能力并不强。在整体过程中它起到一个总体的租金收益额。大家可以在这一类租户中看到一些品牌，所以它同时也可能是租金贡献型租户。另外，还有一些专卖店、品牌快餐，还有一些临时性的租户。我们购物中心里有时候叫“花

铺面租赁合同范本标准版

编号：ZS-202109505 甲方：______________________________ 乙方：______________________________ 日期：_________年________月_______日

铺面租赁合同 铺面租赁合同范本1 出租方：(以下简称甲方) 承租方：(以下简称乙方) 根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规和本市的有关规定，甲、乙双方在自愿，平等，互利的基础上，就甲方将其合法拥有的门面出租给乙方使用，乙方承租使用甲方门面事宜订立本合同。 一、租赁门面描述 1、甲方将其合法拥有的座落于门面出租给乙方用于经营。该门面建筑面积共_______平方米。 2、内附属设施：(或附表) 二、租赁门面用途 1、乙方租赁门面作为商业门面使用。 2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。 三、租赁期限 本合同租赁期为年，自年月日起至年月日止。

四、租金及支付方式 第一年租金为￥元每月(大写：圆整)。租金按(季度、半年、年)支付;第二年租金经双方协商约定。租金以现金支付;根据甲方要求乙方应支付甲方房屋设施、水电费押金为￥元(大写：人民币元整)，待租赁期满且结清费用后，甲方应于当日将押金退还给乙方。五、甲方的权利与义务 商业门面房屋租赁合同范本商业门面房屋租赁合同范本 1、甲方应在乙方支付_____租金之日将上述门面钥匙交付乙方。 2、甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。不得将乙方租用的门面转租(卖)给任何第三者;或在租赁期内房租加价。 3、在租赁期间，甲方应保证所出租门面权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。 4、在甲方将门面交付给乙方使用之前，应负责将所租赁门面与隔壁门面房隔开，以及配备灯具、水电等基本设施等，其所有权归甲方所有。 5、甲方有义务帮助乙方同属于其权限内的门面承租方协商因门面房共享的设施所产生的费用达成一致协议。 6、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回门面。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，未能移动、拆除的设备设施________________________。乙方应在租赁期满后15日内搬离。 六、乙方的权利与义务

商铺出租合同书通用模板(标准版)

商铺出租合同书通用模板 出租方（以下称甲方）： 承租方（以下称乙方）： 甲方同意将自己的产权商铺出租给乙方，双方在法律的基础上，经友好协商，制定如下协议： 一、房屋地址 甲方出租的商铺坐落于街号，建筑面积平方米。 二、租赁期限 双方商定房屋租期为_____年，自_____年__月__日起至______年__月__日止。 三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋： 1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的； 2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的； 3、承租方拖欠租金累计达天的，并赔偿违约金元。 合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整。 四、租金及交纳方式 1、每年租金为人民币，大写：万仟元整。 2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，并必须提前一个月时间，于年月日前交至出租方。

3、承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的%加收滞纳金。 五、租赁期间房屋修缮 出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。 六、各项费用的缴纳 1、物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳； 2、水电费：由乙方自行缴纳；（水表底数为_________度，电表底数为_______度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满）。 3、维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。 4、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，（其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。 七、出租方与承租方的变更 1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。承租方出卖房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。 2、租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。 八、违约金和违约责任

购物中心次主力店成调整切入点

购物中心次主力店成调整切入点 随着各地购物中心、MALL建设高潮的不断升级,”扎堆”、”过剩”的担忧也随之出现。开发商、投资者、经营商户及市场之间的矛盾也显现出来,总体的经营效率低下、规模和结构存有偏差、专业化程度不足等问题制约购物中心和MALL的健康发展。有专家认为,如果能引进具有鲜明特点和个性的次主力店将更容易使购物中心实现差异化,有利于发展商获得稳定的租金来源和更高的租金收入。 据《中国商报》分析,尽管不断有购物中心、MALL逐步进入经营期,但”以往认为购物中心就是选址、规模加主力店的简单思路目前看来有点简单化了,在业内次主力店的重要性越来越显示出在购物中心发展中的作用。”一位业内人士说,”通常情况下,主力店拿到了购物中心70%的面积,而交30%的租金;其他次主力店拿购物中心30%的面积,却交70%的租金。” 次主力店价值全面显现 中国购物中心产业资讯中心主任郭增利说,商业地产和购物中心的发展必须以保证经营效率为前提,使竞争能力和生存能力得到提升。目前,中国购物中心主力店资源相对有限并且单一,如果能引进具有鲜明特点和个性的次主力店将更容易使购物中心实现差异化,从而形成吸引力,有利于发展商获得稳定的租金来源和更高的租金收入。因此,强化次主力店在购物中心里的功能和作用可能是购物中心在商业组合方面进行调整的重要方向。 据业内专家分析,大型商业项目主要是做三个方面的事,开发、资产管理和运营。对于大体量的商业项目,特别是十万平方米以上面积的MALL项目,至少要三至五年的培育期,目前国内的绝大多数此类项目经营都还比较困难,因此运营问题显得非常突出。而运营的关键很大程度上又是业态组合问题,业态组合要因地制宜、因时而宜,现在做的业态要考虑几年后是否适宜。在大型商业项目招商定位上,商业无大户就不稳,无小户则不活。大户指的就是主力店,小户可以理解为次主力店。 所谓次主力店,是相对主力店而言的,一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言,单店承租面积为中等的店铺。涉及的业种也十分广泛,可以是零售类、餐饮类、娱乐类,也可以是运动类、休闲类。因此对于不同的项目,它可能是快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。 次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高,一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。目前次主力在开发商眼里比主力店更重要,在聚客能力、租金贡献、经营活力等方面优势尤其突出。 次主力店的作用首先表现在聚客能力上,具有成为购物中心和MALL的人气中心的潜质,特别是如麦当劳、肯德基等快餐店往往人潮如织,给购物中心和MALL带来人气的同时带来大量的生意机会。在租金贡献方面,在目前主力店租金相对较低甚至长时间免租的情况下,次主力店能给购物中心和MALL带来不低的租金收入,租金回报远高于主力店。而在经营能力上,次主力店各有特色,不完全依赖主力店的带动就可表现得不比主力店逊色,加上次主力店的利润率一般比主力店高出很多,所以在营业额远远低于主力店的情况下,纯利润不一定比主力店低。 加上在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势,而且在自己经营的专业领域,占有与主力店同等的品牌优势。因此在购物中心中,某些次主力店的经营能力已经超过主力店。 而且,次主力店对物业的适应性相比主力店也要强许多。由于物业条件、经营面积、区位、竞争、人流等的影响,主力店在选址要求相对较高,加上停车和交通的要求,以及占用面积过大不利于分割销售等,一般物业很难满足主力店的要求。但次主力店的情况恰恰相反,由于对物

市场店铺租赁合同标准版本

文件编号：RHD-QB-K2159 （合同范本系列） 甲方：XXXXXX 乙方：XXXXXX 签订日期：XXXXXX 市场店铺租赁合同标准 版本

市场店铺租赁合同标准版本 操作指导：该合同文件为经过平等协商和在真实、充分表达各自意愿的基础上，本着诚实守信、互惠互利的原则，根据有关法律法规的规定，达成如下条款，并由双方共同恪守。，其中条款可根据自己现实基础上调整，请仔细浏览后进行编辑与保存。 出租方（以下称甲方）：承租方（以下称乙方）：甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。双方根据国家相关规定，经协商，订立本合同：第一条甲方出租的商铺座落地址__________，建筑面积__________m2（使用面积__________m2）第二条租期_______年，自__年__月__日至__年__月__日。 第三条租金和租金交纳期及条件： 1.每月租金为人民币____________元，乙方每个月缴纳一次租金。乙方可以支票或现金形式支付租金。

甲方开户银行： 收款人名称： 帐号： 2.本合同一经签署，乙方即应交纳相当于个月租金的押金。合同终止，乙方交清租金及水电、煤气，电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。 第四条水电费、管理费、电话费、清洁费和维修费的缴费办法： 1.管理费：甲方每月自行向有关部门交纳； 2.水电费、煤气费：乙方每月自行向有关部门交纳； 3.电话费：乙方自行向有关部门交纳。

4.维修费：租赁期间，乙方引致租赁物内与房屋质量有关的设施损毁，维修费由乙方负责；租赁物内家私、家电设备损毁，维修费由乙方负责。但正常磨损除外。 第五条出租方与承租方的变更： 1.租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意。但甲方应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。 2.租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。 第六条乙方的职责：

次主力店的招商策略

次主力店的招商策略文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]

次主力店的招商策略 次主力店的招商策略 一．次主力店的发展状况 随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。 次主力店，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大，比主力店小的店铺。涉及的业种也十分广泛，次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌，如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。 二．次主力店的主要业种及品牌 常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌： 快速餐饮： 麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源 个人护理： 屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎

咖啡饮品： 星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座 家电： 顺电、苏宁、国美、生活本色 服装： 海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福 运动休闲： SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑 书店： 贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心 珠宝： 周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝 数码通讯： 易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯 娱乐休闲： 汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX 纤体美容： 玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳 健身会所： 中航健身会 家居饰品： 家福特、特力屋 中式餐饮：

次主力店的关键作用

次主力店将成购物中心调整切入点 随着各地购物中心、MALL建设高潮的不断升级，“扎堆”、“过剩”的担忧也时隐时现。据了解，在北京金源新燕莎MALL周边5平方公里范围内，已经落成和即将开张的大型购物中心有四五家，规模最小的也超过5万平方米；而广州天河商圈随着中怡时尚、丽特百货加入竞争，商圈再度扩容，天河路商业地产已超100万平方米；在长沙，尽管平和堂、王府井、百联东方、新世界百货等商业巨头早已盘踞五一商圈，而上河国际商业街、中信新城Super MALL项目、新河三角洲MALL计划等还在不断推高长沙建MALL的热潮…… 尽管不断有购物中心、MALL逐步进入经营期，但开发商、投资者、经营商户及市场之间的矛盾也在显现出来，总体的经营效率低下、规模和结构存有偏差、专业化程度不足等问题制约这购物中心和MALL的健康发展。“以往认为购物中心就是选址、规模加主力店的简单思路目前看来有点简单化了，在业内次主力店的重要性越来越显示出在购物中心发展中的作用。”一位近年一直在购物中心业态“摸爬滚打”的人士这样告诉记者。“通常情况下，主力店拿到了购物中心70%的面积，而交30%的租金；其他次主力店拿购物中心30%的面积，却交70%的租金。” 次主力店价值全面显现 中国购物中心产业资讯中心主任郭增利也表示了对次主力店的肯定，他认为，商业地产和购物中心的发展必须以保证经营效率为前提，使竞争能力和生存能力得到提升。目前，中国购物中心主力店资源相对有限并且单一，如果能引进具有鲜明特点和个性的次主力店将更容易使购物中心实现差异化，从而形成吸引力，有利于发展商获得稳定的租金来源和更高

的租金收入。因此，强化次主力店在购物中心里的功能和作用可能是购物中心在商业组合方面进行调整的重要方向。 据业内专家分析，大型商业项目主要是做三个方面的事，开发、资产管理和运营。对于大体量的商业项目，特别是10万平方米以上面积的MALL项目，至少要3至5年的培育期，目前国内的绝大多数此类项目经营都还比较困难，因此运营问题显得非常突出。而运营的关键很大程度上又是业态组合问题，业态组合要因地制宜、因时而宜，现在做的业态要考虑几年后是否适宜。在大型商业项目招商定位上，商业无大户就不稳，无小户则不活。大户指的就是主力店，小户可以理解为次主力店。 所谓次主力店，是相对主力店而言的，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，单店承租面积为中等的店铺。涉及的业种也十分广泛，可以是零售类、餐饮类、娱乐类，也可以是运动类、休闲类。因此对于不同的项目，它可能是电影院、快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。 次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。目前次主力在开发商眼里比主力店更重要，在聚客能力、租金贡献、经营活力等方面优势尤其突出。 次主力店的作用首先表现在聚客能力上，具有成为购物中心和MALL的人气中心的潜质，特别是如麦当劳、肯德基等快餐店往往人潮如织，给购物中心和MALL带来人气的同时带来大量的生意机会。在租金贡献方面，在目前主力店租金相对较低甚至长时间免租的情况下，次主力店能给购物中心和MALL带来不低的租金收入，租金回报远高于主力店。而在经营能力上，次主力店各有特色，不完全依赖主力店的带动就可表现得不比主力店逊色，加上次主力店的利润率一般比主力店高出很多，所以在营业额远远低于主力店的情况下，纯利

门面租赁合同范本标准版范文

门面租赁合同范本标准版范文 甲方：________________________（出租方） 乙方：________________________（承租方） 甲乙双方按照互利、互惠、平等、自愿、协商一致的原则，根据《合同法》的有关规定，签订以下协议： 一、被租房屋为“___________________________________________________________间。 二、租赁期限。租赁期为______年，从_________年________月______日至_________年________月______日。合同期满后，甲方如果继续对外租赁本房屋，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前10日内，与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，甲方有权另行发包。 三、租金每年为________元，乙方必须于每年的八月一日前一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿给甲方。 四、租赁期房屋的修缮。房屋属人为的损坏由乙方及时修缮，由于不可抗拒的损坏，由甲方及时修缮。 五、店名使用及注册。乙方不得擅自使用甲方单位名称作为店名进行注册，若需使用须经甲方同意，乙方在经营过程中出现的一切经济纠纷及其它任何责任与甲方无关。 六、出租方与承租方的变更 1、在合同履行期内，乙方不征得甲方同意，无权将房屋转租给第三者或相互对换房屋，否则甲方有权收回房屋。 2、在合同期内，如果甲方同意乙方将房屋使用权交付给第三者，本合同对原乙方与房屋使用权者继续有效。 七、在合同履行期间，乙方与第三者发生的一切经济、民事等纠纷，甲方概不负责。 八、在合同履行期间，乙方应保持所租房内外所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意后再进行，所需经费由乙方自付，合同期满时，乙方如需拆除，需将房屋恢复原样，不愿拆除或不得拆除的甲方不予

商铺租赁合同样本(标准版)

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商铺租赁合同样本(标准版) 商铺租赁合同，是指出租房与承租方就商铺租赁所达成的书面合同，围绕着商铺使用权所形成民事租赁关系。投资的客户无需买断商铺产权，只需签订一定时间的租赁合同，并交纳一定的押金作为履约保证;如在租赁期限内允许转租，投资客户方可享有完整的转租权、收益权。 商铺租赁合同(标准版) 甲方(出租方)：____乙方(承租方)：____ 甲乙双方通过友好协商，就商铺租赁事宜达成如下协议：第一条乙方自愿租用甲方位于____ 区____路____号商铺作为商业用途使用(以下简称“该商铺”)，建筑面积约____平方米。 第二条租用的期限为____年，租期从____年____月____日至____年____月____日止。

第三条租金、保证金及租金交付期限： 该商铺的租金总额：第一年租金总额为人民币：￥____元整(大写：____圆整);即月租金为人民币￥____元/月);第二年租金总额为人民币：￥____元整(大写：____圆整);即月租金为人民币￥____元/月);第三年租金总额为人民币：￥____元整(大写：____圆整);即月租金为人民币￥____元/月)。 以上租金是不含税价,如有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费由乙方缴纳(即开发票的税费),但甲方需协助乙方办理相关的手续。 1、租金交付期限：每月____日前交清当月租金。 2、保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币：￥____元整(大写：____圆整)，作为履约保证金。 第四条该商铺交付使用后所发生的水电费、物业管理费、有线电视天线使用费等有关费用，由乙方负责缴交，与甲方无关。如由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门(公司)追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所交纳的保证金中抵扣，并有权要