02年房地产开发经营与管理考试试题及答案

02年房地产开发经营与管理考试试题及答案2002年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理考试试题

一．单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）

1．房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（）的自有资金或股本金。

A、15%

B、20%

C、30%

D、40%

2．开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（）。

A、产品线定价

B、选择品定价

C、补充品定价

D、产品束定价

3．某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（）。

A、80%

B、90%

C、85%

D、95%

4．某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层），则标准层每层建筑面积为（）㎡。

A、882

B、1765

C、1667

D、1538

5．某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。

A、1999年8月1日至2002年4月1日

B、2000年10月1日至2002年4月1日

C、1999年8月1日至2002年10月1日

D、2000年10月1日至2002年10月1日

6．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是（）。

A、越大，越大

B、越小，越大

C、越大，越小

D、与无关

7．某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。

A、9.00%

B、8.05%

C、30.00%

D、7.52%

8．

A.规划设计条件通知书、

B.建设用地规划许可证、

C.选址规划意见通知书和

D.建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为（）。

A、A B C D

B、A C D B

C、C A D B

D、C B A D

9．某公司以120万元购买了150㎡的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房

产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。

A、7.5%

B、10.8%

C、12.5%

D、15.0%

10．一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是（）。

A、会计折旧年限﹤自然寿命﹤经济寿命

B、经济寿命﹤会计折旧年限﹤自然寿命

C、经济寿命＝会计折旧年限﹤自然寿命

D、会计折旧年限≤经济寿命≤自然寿命

。>

11．横道图法和络图法在工程管理中常常作为（）的方法。

A、质量控制

B、进度控制

C、合同管理

D、成本控制

12．某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.40，建筑密度为35%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率约为（）。

A、40%

B、45%

C、47%

D、50%

13．计量估价合同是以（）和单价表为计算报价依据的合同。

A、总工程量

B、实测工程量

C、工程量清单

D、最终工程量

14．房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（）。

A、超额利润

B、投资回报

C、内部收益

D、风险补偿金

15．某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（）。

A、0.57

B、0.74

C、0.80

D、1.04

16．某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益

率高于（）。

A、社会平均收益率

B、通货膨胀率

C、国民经济增长率

D、项目基准收益率

17．某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000㎡的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/㎡，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/㎡，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。

A、23.8%

B、20.23%

C、19.70%

D、18.96%

18．当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。

A、名义利率大于实际利率

B、实际利率大于名义利率

C、名义利率等于实际利率

D、实际利率小于名义利率

19．按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（）。

A、相互影响性

B、适应性

C、不一致性

D、保值性与增值性

20．一般来说，标准方差越小，投资风险（）。

A、越小

B、越大

C、越难控制

D、越难估算。>

21．如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么，年名义利率是（）。

A、12%

B、12.55%

C、12.68%

D、13.55%

22．某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（）。

A、2

B、1.5

C、3

D、1

23．对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。

A、投资机会研究

B、初步可行性研究

C、详细可行性研究

D、项目的评估和决策

24．采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。

A、单元估算法

B、单位指标估算法

C、工程量近似匡算法

D、概算指标法

25．动态投资回收期是指项目以（）低偿全部投资所需的时间。

A、净现金

B、净收益

C、净现值

D、财务净现值

26．在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。

A、盈亏平衡

B、敏感性

C、风险

D、概率

27．投资组合是（）的一个有效措施。

A、提高投资收益

B、提高市场竞争力

C、开拓投资领域

D、规避投资风险

28．建筑工程招标文件中，不包括（）。

A、工程标底

B、工程数量

C、设计图纸

D、合同条件

29．张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。

A、10%

B、20%

C、50%

D、200%

30．目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。

A、60%

B、70%

C、80%

D、90%

31．某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于（）。

A、现金折扣

B、数量折扣

C、折让

D、季节折扣

32．市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。

A、业主希望的投资回报率

B、承租人愿意承担的费用

C、承租人的承受能力

D、同类型物业的市场供求关系

33．房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。

A、开发商

B、承包商

C、监理单位

D、相关的政府部门

34．在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。

A、成本加成定价法案

B、目标定价法

C、认知价值定价法

D、领导定价法

35．某物业当前的市场售价为5000元/㎡，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/㎡。

A、482.79

B、448.24

C、467.25

D、498.53。>

二．多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

1．房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括（）。

A、营业税

B、教育费附加

C、城市维护建设税

D、房产税

E、土地使用费

2．在下面所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（）。

F=？

A

0 12 3 45 6

P

A、F=5A-P

B、F=A(F/A,i,5)-P

C、F=A(F/A,i,5)-P(F/P,i,6)

D、F=A(F/A,i,5)(F/P,i,1)-P(F/P,i,6)

E、F=[A(P/A,i,5)-P](F/P,i,6)

3．按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（）。

A、固定价格合同

B、包工包料合同

C、独立承包合同

D、成本加酬金合同

E、计量估价合同

4．项目管理的目标就是寻求项目（）的最优均衡控制。

A、时间

B、资源

C、质量

D、安全

E、成本

5．衡量房地产开发企业偿债能力的主要指标包括（）。

A、存款周转率

B、利息保障倍数

C、资产负债率

D、流动比率

E、速动比率

6．通常把大型零售商业物业的辐射区域分为（）。

A、主要区域

B、次要区域

C、规划区域

D、衍射区域

E、边界区域

7．在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（）。

A、工程保险

B、工人人身保险

C、第三方保险

D、意外保险

E、质量保险

8．房屋开发费包括（）。

A、建安工程费

B、“三通一平”费

C、拆迁安置补偿费

D、公共配套设施建设费

E、基础设施建设费

9．依代理委托方的不同，物业代理可以分为（）。

A、联合代理

B、买方代理

C、独家代理

D、卖方代理

E、双重代理

10．按照用途的不同，物业可以分为（）。

A、居住物业

B、商业物业

C、工业物业

D、出租物业

E、土地

11．按贷款的用途，房地产贷款可以划分为（）。

A、购建房贷款

B、流动资金贷款

C、房地产开发贷款

D、房地产经营贷款

E、固定资产投资贷款

12．按照融入资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（）。

A、直接融资

B、间接融资

C、权益融资

D、债务融资

E、安全融资

13．房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（）。

A、物业管理

B、运营管理

C、设施管理

D、资产管理

E、组合投资管理

14．下列投资形式中属于房地产间接投资的有（）。

A、房地产开发投资

B、购买房地产开发企业的债券

C、房地产置业投资

D、购买住房抵押支持证券

E、购买于房地产投资信托基金

15．某笔房地产开发贷款的综合风险度与（）直接相关。

A、贷款额

B、企业信用等级

三．判断题（共15题，每题1分。用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1．不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。（）

2．在总承包条件下，分包商由总承包商自行选择，开发商无权干

涉。（）

3．动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。（）

4．机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。（）

5．当项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。（）6．资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。（）7．为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。（）8．对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。（）

9．在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。（）

10．通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。（）11．资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。（）

12．税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，是根据房地产的寿命周期确定的。（）

13．在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。（）14．在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概

况、明确质量要求、交待工程标底。（）

15．如果开发商未按要求提供保险，则开发商可代其投保，并从支付给承包商的款项中扣回开发商支付的保险费。（）四．计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。）

1．某家庭购买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月等额偿还。另知，从1995年到2001年消费者价格指数依此为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年末。

问：（1）该家庭的月还款额为多少？

（2）若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值（相对于基年）是多少？

2．某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为

8%，折现率为10%。试列出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他收支均发生在年末）。

。>标准答案

一、

1C 2D 3C 4D 5C 6A 7D 8D 9B 10D

11B 12D 13C 14D 15B 16D 17B 18B 19B 20A

21A 22C 23A 24D 25B 26B 27D 28A 29D 30C

31C 32D 33A 34C 35A

二、

1ABC 2CE 3ADE 4ABCE 5BCDE

6ABE 7ABC 8ADE 9BDE 10ABC

11ACD 12CD 13ACDE 14BDE 15ABDE

三、1t 2f 3t 4t 5f 6f 7t 8t 9t 10f 11t 12f 13f 14f 15f

四、（1）（一）1、住宅总价值：2800×120=336000（元）

2、贷款额：P=336000×70%=235200（元）

3、贷款期：n=20×12=240

4、月利率：I=6%/12=0.5%

（二）该家庭月还款额：

A=PI/[1－1/（1+I）n]=……=1685.05（元）

（三）通货膨胀计算：RD=(114.6/100)1/6 －1=2.30%

（四）由（1+RA）=(1+Rr)(1+RD)得：Rr=3.62%

（五）银行所获月还款额的实际价值：

A`=PRr/12/[1－1/（1+Rr/12）n]=……=2376.18(元)

四、（2）(一)现金流量表

年末0 1 2 t 10 11-20

现金流入300=25×12 300×(1+5%)t-2 443.24=300×(1+5%)8 443.24 现金流出1200 300 100=300×1/3 100×(1+5%)t-2 147.75=100×(1+5%)8 147.75

净现金流量-1200 -300 200 200×(1+5%)t-2 295.49=200×(1+5%)8 295.49

（二）财务净现值：

FNPV=公式

= －1200－300/(1+13%)+200/(13%－5%)×{1－[(1+5%)/(1+13%)]9}/(1+13%)

+295.49/13%×[1－1/(1+13%)10]/(1+13%)10

=76.74（万元）

（三）财务内部收益率：

当I=14%时，NPV1=－28.00（万元）

所以：FIRR=13%－76.74×(14%－13%)/(76.74+28.00)=13.73%

（四）判断是否可行：

因为：FNPV=76.74（万元）＞0，FIRR=13.73%＞13%

所以该项目可行。

。

新版东北师范大学新闻与传播考研经验考研参考书考研真题

在很多年之前我从来不认为学习是一件多么重要的事情，那个时候我混迹于人群之中，跟大多数的人一样，做着这个时代青少年该做的事情，一切都井井有条，只不过，我不知做这些是为了什么，只因大家都这样做，所以我只是随众而已，虽然考上了一个不错的大学，但，我的人生目标一直以来都比较混乱。 但是后来，对世界有了进一步了解之后，我忽而发现，自己真的不过是这浩渺宇宙中的苍茫一粟，而我自身的存在可能根本不能由我自己来把握。认识到个体的渺小之后，忽然有了争夺自己命运主导权的想法。所以走到这个阶段，我选择了考研，考研只不过是万千道路中的一条。不过我认为这是一条比较稳妥且便捷的道路。 而事到如今，我觉得我的选择是正确的，时隔一年之久，我终于涅槃重生得到了自己心仪院校抛来的橄榄枝。自此之后也算是有了自己的方向，终于不再浑浑噩噩，不再在时代的浪潮中随波逐流。 而这一年的时间对于像我这样一个懒惰、闲散的人来讲实在是太漫长、太难熬了。这期间我甚至想过不如放弃吧，得过且过又怎样呢，还不是一样活着。可是最终，我内心对于自身价值探索的念头还是占了上峰。我庆幸自己居然会有这样的觉悟，真是不枉我活了二十多个春秋。 在此写下我这一年来的心酸泪水供大家闲来翻阅，当然最重要的是，干货满满，包括备考经验，复习方法，复习资料，面试经验等等。所以篇幅会比较长，还望大家耐心读完，结尾处会附上我的学习资料供大家下载，希望会对各位有所帮助，也不枉我码了这么多字吧。 东北师范大学新闻与传播的初试科目为：(101)思想政治理论(202)俄语或(203)日语或(204)英语二和(334)新闻与传播专业综合能力或(440)新闻与传播

专业基础参考书目为： 《新闻理论十讲》，陈力丹，复旦大学出版社，2008年 《传播学教程》，郭庆光著，中国人民大学出版社，2011年 《新闻写作教程》刘明华等著，中国人民大学出版社，2010年 《广告学概论》（第三版），陈培爱，高等教育出版社 《媒介经营与管理》，严三九，西南师范大学出版社，2007年10月 《网络传播概论》（第三版）彭兰，中国人民大学出版社，2012年版 关于英语 其实我的英语基础还是比较差的，起码在考研之前，这让我在英语学习中有一个非常大的坎要过，不过好在只要过了这个坎，英语成绩一定会有一个大幅度的提升，为了度过这个坎，我用了整整两个月的时间去看英语，用到的资料就是木糖英语的真题和单词，什么娱乐活动都没有，就只是看英语不停的坎，付出了读文章读到恶心的代价，虽然当时觉得真的很痛苦，但是实际上现在想来还是值得的，毕竟英语的分数已经超乎我的想象。 如果你的英语也很差，真的没必要自卑，拿自己的弱项去对抗别人的强项，徒增烦恼。在我复习的时候我不仅做了真题还顺带着背了真题里面的出现的高频率单词，这个基本上是背了两遍，虽然没有背的很熟，但是也丰富了词汇量，做真题，再背一背真题里出现的好句子。 关于单词，一共50个list，我每天就背一个list，背完后把单词抄到纸上，到晚上后就用铅笔把中文意思写出来（因为考研英语对拼写要求很低，所以大部分我们看到单词只需要反射出来什么意思就好！！！！！第一遍用了50天，同时可以每天做点阅读，每天做几篇模拟题（因为真题很重要，需要珍惜），第二

房地产开发与经营教案

第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）

? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生

产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林

2013媒介经营与管理期末复习题

2013媒介经营与管理期末复习题 考试要求： 1、有字（不要开天窗） 2、接近（答案要和题目相关） 3、如能有自己的观点，且有独道的看法，分数更高） 4、闭卷 一、问题： 1、媒介市场细分的常规方法： ●细分方法：（不同变量作为市场划分的依据） 1、地理区域细分---按受众所处地理位置划分。 2、行业细分---按受众所在行业划分。 3、人口统计细分---按年龄、性别、婚否、收入、教育程度、信仰等。 4、时间细分---按时间因素划分，如老人节目的设置。 5、受众兴趣细分—或称利益细分。 6、受众的受传行为----如报纸购买和阅读习惯、频率。 7、生活方式细分---与其它变量结合分析，能更深刻地解释消费者的行为。 2、媒介消费者的特点 （1）碎片化的受众 碎片化的受众导致了消费需求的碎片化，而小众媒介又在传播上强化了这种需求，使得受众的需求进一步固化和异化，从而造就了多变的、差异化的受众。受众碎片化是在大众市场基础上，由不同分众市场板块不断撞击而形成的，这种碎片化的影响体现在消费者的消费行为、品牌选择、媒介接触和生活方式等方面，展现出的是一个个立体、生动、高度同质化的消费者集合体。 (2) 病毒性受众 在新媒介语境下，每一个个体的受众都是自媒体，我们都可以将其看做是一个病毒传播者，而新媒介就是病毒传播的主要途径。 受众的个性和自主性的加强使得受众的病毒特征更为突出。在信息极大丰富的今天，通过交互性媒介的口耳相传成为人们传播病毒的主要方式。

2008年5月18日晚，加多宝集团在央视的赈灾募捐晚会上宣布捐款1亿元，顿时成为人们关注的焦点。各大论坛、贴吧纷纷发帖询问，一些社区网站、门户网站纷纷发布相关新闻。王老吉用一个正话反说的方法，炒作“封杀”王老吉，在各大论坛上炒作这样一个名为《封杀王老吉》的帖子：“王老吉，你够狠！捐1个亿，胆敢是王石的200倍！为了整治这个嚣张的企业，买光超市的王老吉！上一罐买一罐！不买的就不要顶这个帖子啦！”接下来不断出现王老吉在一些地方断销的新闻。⑤ 这是典型的由病毒性受众发起的病毒攻势被企业成功利用的病毒营销案例。受众的病毒性特征来源于对信息的刺激反应，这种刺激反应足以让受众进行主动传播，并使信息的爆炸和影响呈几何级数增长，从而达到信息快速复制、传播的目的。(3) 分享的受众 分享是人的本性，特别是在新媒介匿名环境下，受众更乐于 与他人分享。分享是一种体验，也是一种沟通，因为体验能够创造意想不到的效果，而沟通是受众个性化、主体性增强的重要表达渠道。当受众分享完某个事件后，无论结果如何，都会开始一种新的活动，或者通过另外一种方式进行沟通和传递信息，以使分享能够进一步进行。(4) 游戏型受众 新媒体具有游戏特质，如博客、视频网站等，它们与受众的游戏特质能够产生共鸣并发生聚变反应。一方面，受众的游戏特质使媒体进一步向游戏型转变，或者加强内容的游戏比例；另一方面，媒介的游戏诱惑又进一步激发受众的游戏意识，使受众沉湎于游戏而不能自拔。这种互涉性一方面使受众和媒介相互促进，一方面又彼此掣肘，制约着彼此的进一步发展。 (5)批判型受众 新媒介的数字化传播速度为受众的批判提供了快速传播通道。一些博主、版主等为了提高点击率、影响力及关注度，对社会的各种现象进行批判，观点鲜明、言辞激烈，甚至夸大其词或不择手段。这样，一方面吸引人们的注意，另一方面又引起新的批判，从而使“事件”扩大化以影响现实世界。 批判性受众是对媒介及社会的一种监督，但批判性受众需要培养、教育与引导：培养他们的批判和质疑精神，这样有利于社会的进步和媒体的完善；教育他们要以科学的精神严肃对待，要以事实为依据，以法律为准绳，以促进社会和谐为目的，正确使用新媒介；引导他们批判什么、如何批判，等等。批判是一种精神，这种精神是时代赋予受众的一种权利。 3、媒介集团化的特点 （1）媒介管理战略的全局性和综合性； （2）媒介组织机构的多元化和多层次；

房地产开发与经营期末复习考试

房地产开发与经营复习资料 第一章 1、房地产开发基本含义 狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。 广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。 2、房地产开发与经营及其特点 1）、房地产开发与经营难度大 2）、房地产开发与经营风险大 3）、房地产开发与经营政策性强 3、房地产开发与经营程序和内容 1）、投资机会选择 2)、项目定位 3）、前期工作 4）、建设阶段 5)、租售阶段 5）、物业管理 6、房地产开发与经营流程** 第二章 2、房地产开发与经营理论概述 1)、收益（利润）最大原理 ①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法 2)、价格确定理论 ①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价 ③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价 3）、消费者市场购买行为理论 ①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析 3、可行性分析 1）、现金流量分析 *净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。 *净收益率|——项目净现值与投资现值之比。 *内部收益率——是净现值等于零的贴现值。 2）、损益临界分析 4、 第三章 1、房地产企业的概念 房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

2、房地产企业的战略管理过程 1）确定企业当前的使命 2）分析外部环境 3)识别机会和威胁 4）分析企业的资源和能力 5)识别优势和劣势 6)构造战略 7)实施战略 8)评估战略 3、 4、房地产开发资质等级p44 第四章 1、房地产综合开发项目的概念 房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 2、房地产综合开发项目的类型 1)按开发物业类型不同，分为商业、住宅和工业地产开发项目。 2）按承担责任不同，分为自主开发和房地产合作开发。 3、房地产转让项目的含义 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 4、 5、房地产项目定位含义 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到合适于项目的客户群，在客户群体消费的特征基础上，机一部进行市场定位的过程。 6、房地产项目定位原则 1）符合城市规划原则2)协调发展原则3)符合市场需求原则4)利益最大化原则5）与企业发展战略一致原则 7、 7、房地产定位的主要内容 1)确立开发理念2）明确功能用途3）筛选目标客户 4)进行项目初步设计5)测算租售价格6）确定方案 8、廉租房项目概念 是指政府以租金补贴或实物配租的方式，相符合城镇居民最低生活保障标准为住房困难的家庭社会保障性质的住房。 9、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但本质仍然是公寓。 10、工业地产与商业地产盈利模式的比较 二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在土地的投入成本，工业地产成本远小于商业地产成本。工业地产后期运营管理要求更加专业、更加复杂。 第五章p88 第六章

房地产开发与经营综合练习题与答案

一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投

媒介经营与管理之考试要点梳理

考试方式： 1.简答（10*4=40）100-150字即可 2.论述（20*3=60）→结合案例 《媒介经营与管理》课程重要知识点 第一讲媒介经营管理概论 一、管理特征【了解】 1.普适性：适用于各种组织形态和组织中的各个阶层。 2.目的性：有明确目标，通过各种手段促成目标的完成，如创造利润并增殖。 3.功能性：管理者的功能主要包括计划、组织、领导、控制。 4.人本性：以人为本，把调动人的积极性放在首位，实现高水平、高效率、高效益的管理。 5.创新性：管理需要不断变革和创新，根据条件的变化调整管理方式，适应新环境和新要求。 二、管理科学要素（7M） 人力（）资金（）方法（）原料（） 机器（）市场（）士气（） 三、经营活动的主要内容 1、预测：对市场的供需状况、技术的进步、资源的变化、竞争的态势做出科学的预测。

2、决策：对企业的发展方面、目标与达成目标的举措做出正确决策。 3、规划：产品方向、品种、数量、质量、人员的使用、技术设备的更新等做出计划并明确步骤。 4、运作：为实现企业的发展目标而开展的与市场活动有关的各种工作，如资金筹集、生产资料采购、产品销售、市场开拓、新产品研制、机构调整、协调对外 四、现代媒介的生存环境 第二讲媒介策划 一．媒介策划实质——市场营销策划【了解】 “市场营销是指买方市场条件下的一整套引导思想、货物与劳务从生产者流转到消费者，有效地实现各种不同的供给能力与

各种不同的需求相适应的策略与方法。” —美国著名市场营销学者尤金?麦卡锡 营销就是与市场有关的人类活动，即以满足人类各种需要和欲望为目的，将潜在交换变为现实交换的活动与管理过程。 营销就是要实现与潜在顾客的交换。 二．媒介组织交换的对象包括两类消费者：【了解】 信息消费者（用户） 广告消费者（广告客户） 三、两次售卖示意图

房地产开发与经营模拟试题(附答案)

房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( B )。 A、1000万元 B、2000万元 Ｃ、3000万元Ｄ、4000万元 2.下列房地产交易活动处于房地产一级市场得就是( D ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中居住用地最高出让年限为( D )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4.房地产租金已收租金额占应收租金额得百分比称为( B ) A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5.( A )就是指国家以土地所有者得身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金得行为。 A.土地使用权得出让 B、土地使用权得转让 C、土地使用权划拨Ｄ、土地使用权赠与 6.对预测中高收入人群得住宅需求效果较好得市场需求预测方法就是( B ) A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7.已知某房地产今年得销售成本为3315万元,存货平均余额为411万元,那么存货周转天数为( B ) A 8、07 B 44、61 Ｃ20 Ｄ30 8.按房地产市场得规范程度划分,可以把房地产市场分为( C )。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场与土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场与乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场与置换市场等 9.下列房地产交易活动处于房地产二级市场得就是( C ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10.在土地一级市场上,根据竞争性得强弱可以采用不同得土地使用权出让方式,其中在一定程度上排斥了市场机制得作用,具有较大垄断性得一种方式就是( A )。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12.实收房地产租金占计划房地产租金得百分比称为( A ) A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( C )。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业得资质条件要求自有流动资金在( B )以上。 A 500万元 B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元 15.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( A )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16.( C )就是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,

房地产开发与经营作业答案

《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，

部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征

媒介经营与管理热点考点

一、绪论 1．媒介经营管理属于新闻传播业务。 2. 新闻传播学：历史理论、业务 3. 媒介经营与管理：新闻事业管理、广告经营管理 4. 媒介经营管理研究的范畴 a.微观（新闻、广告的产制） b.中观（媒介的运营管理） c.宏观（国家对媒介的规制） 4. 垂直管理： 中央新闻出版局广电局 省新闻出版局 市××市出版局 县 二、产业经营动态 1.跨媒介经营（破除媒体资源配置单一制） e.g. 牡丹江新闻传媒集团，以电视为主；成都传媒集团，以报业为主；CCTV-2与浙江日报报业集团；南方广播影视传媒集团与报业传媒集团；金鹰网、芒果TV 2.跨地域经营（破除媒体市场采邑制） e.g. 青芒果、上海广播电视台和宁夏电视台 3.跨级别经营（破除媒体行政体制） e.g. 光明日报报业集团与南方报业传媒集团合作经营的《新京报》 4.跨所有制经营（破除媒体企业身份制） e.g. 华谊兄弟与多家国营电视媒体的商业合作 5.跨行业经营（破除媒体产业垄断制） e.g. 电视媒体跨业经营网站和手机电视等新媒体；报纸等平面媒体跨业经营；电视媒体和新媒体等 三、媒介融合 1.媒介融合概念：印刷的、音频的、视频的、互动性数字媒体组合之间的战略的、操作的、 文化的联盟。 2.媒介融合分类 ①所有权融合：大型传媒集团拥有不同类型媒介，因此能实施这些媒介之间的内容相互推 销和资源共享，将各自在同一地区的不同媒介融合。 ②策略性融合：指所有权不同的媒介之间内容上共享。 ③结构性融合：与新闻采写、分配方式有关（借助平台）。 ④信息采集融合：指新闻报道层面上，一部分新闻从业者需要以多媒体融合的新闻技能完 成新闻信息采集。 ⑤新闻表达融合：记者、编辑要综合运用多媒体的、与公众互动的工具与技能完成对新闻 事实的表达。 3. 媒介融合形式（技术/软件融合）

媒介经营与管理 试题

媒介经营： 一、名词解释 1.传媒经济：(1)以传媒业为核心所组成的经营管理类的学科。 (2)是大众传播学和微观经济学交叉的结果，作为微观经济学的分支，从属于 微观经济。 （3）它的形成在西方欧美等国有悠久的历史，尤其在美国。在中国形成时间较短，有较大的发展空间，它在传媒业竞争中起重要的决定作用。 2.传媒市场：（1）以传媒为中心的另类传媒产品市场所组成的整体市场，包括硬件（印刷类、电子类）的传媒市场和软件（稿件市场，广播电视节目市场、图书、报刊市场等）的传媒市场，以后者为主。传媒市场是一种包含内容相当广泛的信息市场。 （2）特点：a.产品多属于无形产品（如信息）； b.产品多属大众产品； c.与信息技术市场成同步运行的态势； d.运营所追求的首要目标是社会效益（尤其在社会主义制度下） 3.市场细分：指经营者根据不同消费群体的需求特点，把一个市场分割成若干个小市场，然后根据不同的细分市场，组织产品的生产和营销活动，目的是提高细分市场在整体市场中的竞争力，扩大细分市场在整体市场所占有的比重，市场细分化是民营活动中必备的思路之一。 对市场的细分，可进行多重细分，市场细分越细，说明对消费者的了解越充分，对自身的经营条件（如资金、设备、技术、人才等）越明确，对经营活动越有利。 4.市场营销组合(4P理论）：包括产品本身，产品价格，分销渠道、促销四种方式。 其中，产品本身是基本因素，价格是唯一不增加成本的因素，分销渠道是卖家让渡消费者，促销方式包括广告，销售促进，公关，人员推销和直销等方式。 5.传媒效益：（1）效益是指正向的效果，从经济学的角度来看，效益是指生产性活动中投入和产出之间的关系。（2）传媒效益是指利用一定的传媒工具进行信息传媒所带来的效益，它是处于传播者效益和受众效益之间，是实现传播者效益和受众效益的桥梁，传播者效益和受众者效益则是整个传播的两极，失去任何一极，传媒效益则无从谈起。 6.印刷媒介：（1）一般指报纸、杂志书籍等以纸质稿为主的传媒渠道。（2）从大众传播的角度来看，是指在传播途径上通过印刷技术、印刷设备，把文字，图画等信息符号的原稿复制在纸上，有编辑人员，印刷人员的报社，杂志社，图书出版社等传播组织的传播渠道，包括五要素：印刷技术，印刷设备，符号信息，编辑人员，组织机构。 7.电子传媒技术 （1）电子传播也是一种现代社会重要的传播工具，是以电的掌握和应用为前提条件。从18世纪起。人类开始传播有关的信息内容，从电报的出现作为电子媒介的市场。 （2）与印刷媒介相比较，电子媒介是一种新型的传播媒介。 （3）包括电子媒介机构，如电（视）台,网站，电影制片厂和通讯部门等 （4）机械设备，具体是指广播电视节目的制作和传输的设备，电影制片厂的拍摄设备，卫星及地面站的设施，电话等的传真设备。

房地产开发经营与管理考试真题再现

房地产开发经营与管理考试真题再现 一.单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1.房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。 A、15% B、20% C、30% D、40% 2.开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是()。 A、产品线定价 B、选择品定价 C、补充品定价 D、产品束定价 3.某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为()。 A、80% B、90% C、85% D、95% 4.某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层)，则标准层每层建筑面积为( )㎡。 A、882

B、1765 C、1667 D、1538 5.某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为()。 A、1999年8月1日至2002年4月1日 B、2000年10月1日至2002年4月1日 C、1999年8月1日至2002年10月1日 D、2000年10月1日至2002年10月1日 6.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是()。 A、越大，越大 B、越小，越大 C、越大，越小 D、与无关 7.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。 A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52% 8. A.规划设计条件通知书、

房地产开发与经营管理练习题参考答案1--8套

练习题一 （一）单项选择 1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。 2．C 3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。 4．A 5．C 6．A 7．B 8．D 9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。 10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 11．D 12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。此题是1999年考题 13．B 14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。此题是2001年考题。 15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。 16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。 17．A 18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。 （二）多项选择 1．ABD 2．BC 提示：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等等。 3．BC 4．ABD

房地产开发与经营(形考3)答案

江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 .

江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积

《媒介经营与管理》的学习体会(2020年九月整理).doc

《媒介经营与管理》的学习体会 人总是在认真中感觉时间过的很快，不知不觉，《媒介经营与管理》这门课已经接近尾声。回过头来，颇有许多收获。 一学期以来，学到了很多，记忆深刻的当然是我们组共同完成的课题“媒介的开发与营销”这章。明白了媒介产品是一种有一定特殊性的精神商品，所以媒介产品也就只是一种商品而已。知道了媒介开发的各种策略，以及4P,5C究竟是何物？，老师让我们自己做，给予我们自己动手实践的能力。这才能让我们记住，很喜欢老师的这种教学方式。而且通过老师的讲课懂得了媒介的双重属性，媒介不仅是一种公益事业更是一种信息产业。随着经济的发展，媒介经营管理随之运营而生。感觉大学生学习这门课程是非常有必要的。作为一种促进媒介生态和谐发展的行为，媒介经营管理与媒介自身的壮大和社会功能的发挥有着至关重要的作用。现代意义上的媒介经营管理是指媒介经营的管理者借助传播手段、传媒的功能价值和公众的认知度以及社会影响力将传播职能与经营管理有机结合起来，从而实现传媒组织的社会效应及经济效应的最大化。媒介经济来源主要依靠广告收入，使得一个媒体经营状况的好坏，很大程度上由这个媒体的广告收入的多少来决定。但是这样的经营模式最大的弊端在于媒介本身缺乏足够的主动性，广告来源需要看广告商的喜好和主观意识。这使得媒体之间常常为广告播出权展开激烈争夺，导致了广告生态的恶化。每一种媒介都有自己的覆盖范围和服务范围。比如央视辐射全国，所以节目类型，主持人特点都要兼顾到各个地域，各个民族，尽可能地使其具有

全国的共性特种。而各省是电视台就可能带有地方特色，包括方言，地域性名人。 在这门课的学习中，我学到了老师的认真，寓教于乐的态度，每次没有特殊情况都能准时到班。虽然没有养成每次都记笔记的好习惯，但是老师在QQ上上传的文件我每次都下载认真的观看。老师的这种教学方式能让我们每一个人都参与到课堂上来，共同完成这门课程的学习，共同成长。在小组学习中，分工合作，在合作中体现乐趣，在乐趣中学到知识。在小组分工中，我参与了整理材料这一块。在网上搜集了大量的资料，整理出来，学到了很多没有接触过的知识。4P，5C以及Xbox的成就和它的经营战略以及它的业务模式。 老师的教课方式与大多老师都有所不同，能听取同学们的意见并加以改正。从老师平时讲课以及PPT的制作都能看出老师的认真，让我们在学习的同时，能感受到老师这份敬业的精神。在以后的教学生涯中，希望老师能延续这种教学方式，出淤泥而不染，濯清涟而不妖。让同学们更好的吸收您所传授的知识。

历年房地产开发与经营(真题及答案整理)

房地产开发与经营（自考试题及答案） 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分） 在每小题列出得四个备选项中只有一个就是符合题目要求得，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营就是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中得 D 16 A、地产经营 B、房产经营 C、房地产综合开发经营 D、服务经营 3、下列选项中属于风险型决策得就是 C 23 A、大中取小法 B、小中取大法 C、净现值期望值法 D、最小最大后悔值法 4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可 划分为几个级别 B 41 A、4 B、5 C、6 D、7 5、房地产企业经营目标制定与房地产组织共有得原则就是D 49 54 A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则 6、根据《中华人民共与国城市房地产管理法》，居住用地使用权得最高出让年限为 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 7、土地使用权出让一级市场不在实行得方式就是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖 8、根据《中华人民共与国土地管理法》得有关规定，由国务院批准得就是征用基本农田以 外得耕地超过B 99 A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式得就是 C 91 A、出售 B、交换 C、拍卖 D、赠予 10、下列选项中属于房地产市场调查作用得就是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学得营销与开发计划 B、就是项目立项、用地审批得条件 C、就是编制规划设计方案得依据 D、就是项目投资决策得基本依据 11、下列选项中属于邮寄调查法优点得就是 B 128 A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C、调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间与经费 12、下列报表中属于基本报表得就是C 137

房地产开发与经营知识要点

房地产开发与经营要点 一、简答题 1.简述房地产的特性。 1、位置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、产品的政策属性和商品价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性６、价格影响因素复杂 2.简述房地产市场的特点及分类。 房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预 房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术） 房地产市场的体系构成： (1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场 (2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场 (3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场 房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等 2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度 3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房 4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等 5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务 3.简述房地产开发的参与者构成。 1、房地产开发企业：包括投资者、开发商 2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门 3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商 4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保） 5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司 6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。 4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。 1、法律手段 2、经济手段——财政、税收、金融 3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理 5.简述房地产开发用地的取得方式。 出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。 6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。 1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地

媒介经营与管理复习要点

媒介经营与管理重点 一、填空 1、媒介研究对象专指媒介组织。 2、媒介营销的突出特点就是二次营销 3、政府介入市场运作的手段：制订法规；优惠待遇；补贴政策；赋税手段 4、媒介的本质特征：信息传播组织、利益组织 5、媒介经营的宏观环境：政治法律环境、经济环境、人口环境、自然环境、科学技术环境和社会文化环境。 6、媒介经营面临的微观环境1）传媒内部环境分析2）传媒竞争者分析3）消费者分析 另外，替代产品、潜在进入者、产业内的竞争者共同作用，构成了媒介组织的竞争环境，即传媒产业的竞争力量。 7、传媒消费者包括：视听消费者、广告消费者 8、媒介定位是媒介营销的起点 9、媒介市场细分的表现：广播电视频道的专业化浪潮和报刊杂志的个性化定位。大而全的传媒正在失去观众和读者，“专而精”的传媒正在兴起和赢得青睐。 10、传媒营销组合策划包括：1）传媒产品的基本分析（Product ）2）传媒产品价格规划（price）3）传媒产品的市场扩散通路（place ）4）传媒产品的促销策略（promotion ） 11、传媒产品竞争的本质：创造价值 12、媒介产品开发战略：1）单一产品开发战略2）产品全面开发战略3）产品组合开发战略4）产品系列开发战略5）新产品开发战略 13、广播电视的节目经营包括：广播电视的节目策划、节目生产、节目编排（包括各类节目所占的比例）、节目的包装与推介、节目的交易、交流与购销等问题。 14、节目市场的内涵包括：１）普通受众市场２）节目交易市场３）节目素材市场４）其他市场 15、电视节目制作形态：电视台自制节目、委托制作、外包、买断、购买。 16、媒介价格战略包括：产品价格战略和广告价格战略。 17、传媒产品价格规划基本策略：成本导向性定价策略；竞争导向性定价策略；需求导向性定价策略；市场撇脂策略 18、媒介广告定价策略：1）收视率定价策略2）市场需求定价策略3）招标定价策略4）针对特殊客户的议价定价策略 19、电视节目交易的支付采取两种方式：现金支付和贴片广告 20、国内电视节目发行渠道：1）自建发行网络2）委托发行 21、影响电视节目编排因素包括：竞争因素、节目本身的因素、观众因素、广告客户因素 22、媒介竞争战略（迈克尔·波特提出）包括：成本领先战略、差异化战略、目标集中战略 23、媒介成长战略的基本模式：密集型成长战略；一体化战略；多样化战略 24、媒介密集型成长策略包括：1）市场渗透战略2）市场开发战略3）产品开发战略 25、多样化战略的本质是：资源共享和风险分散。多样化战略可以分为：同心多样化战略和复合多样化战略。