房地产估价期末复习资料

一房地产估价的概念

房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构，根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供相关专业意见的活动。

二、房地产估价的本质（掌握）

（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格

（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价

（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

（四）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内

（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术

第二节房地产估价的要素

一、估价当事人（熟悉）

二、估价目的（掌握）

三、估价对象（掌握）

四、估价时点（熟悉）

五、价值类型（掌握）

六、估价依据（熟悉）

七、估价假设（熟悉）

八、估价原则（熟悉）

九、估价程序（熟悉）

十、估价方法（熟悉）

十一、估价结果（熟悉）

房地产含义的总结

□三部分■土地■建筑物■其它土地定着物

□三位一体的综合体■实物■权益■区位

第二节房地产的特性

一、不可移动（掌握）

二、独一无二（掌握）

三、寿命长久（熟悉）

四、供给有限（熟悉）

五、价值量大（熟悉）

六、用途多样（熟悉）

七、相互影响（熟悉）

八、易受限制（熟悉）

九、难以变现

十、保值增值（了解）

第二节房地产价格的特征

□房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（买卖价格和租赁价格，广义价格和

狭义价格）

□房地产价格受区位影响很大

□房地产价格实质上是房地产权益的价格

□房地产价格形成的时间较长

□房地产价格容易受交易者的个别情况的影响

3. 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值----按价值前提或评估价值的本质划分的价值种类

3.1 市场价值（5+3条件）

□一般条件（5个）

①交易双方自愿进行交易

②交易双方是出于利己动机进行交易

③交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易交易对象，知晓市场行情

④交易双方有充裕的时间进行交易

⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价

□隐含条件（3个）

①最高最佳使用

②继续使用

③市场参与者与集体观念和行为

特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准

3.2 快速变现价值

□卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值

□不符合市场价值形成的“交易双方有较充裕的时间进行交易”条件

□由于交易时间较短，一般低于市场价值

3.3 谨慎价值

□谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则（高估风险与费用，低估收益）评估出的价值

□一般低于市场价值

□如抵押价值、保险价值

3.4 在用价值

□在用价值是指在现状使用下的价值

□现状使用包括目前的用途、规模、档次

□它可能是最高最佳使用，也可能不是

□当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值

□当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值

3.5 清算价值

□清算价值是指在非继续使用条件下的价值

□一般低于市场价值

□特例：在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下，要假设继续经营来评估其市场价值进行拆迁补偿

3.6 投资价值

□是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值

□投资价值与市场价值的区别

■市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。市场价值是唯一的

■投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素基础上。投资价值会因投资者的不同而不同

5. 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值----按经济行为类型来划分的价值

5.1 买卖价格

□买卖价格也称为销售价格，也称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益

5.2 租赁价格

□概念

■是房屋所有人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收费的货币、实物、无形资产和其他经济利润

5.3 抵押价值

□概念

■抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额

■法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金

7. 实际价格和名义价格

□估价中最常用到的含义

■实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格

■名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格

【重点】名义价格与实际价格的换算

□根据资金的时间价值的换算，交发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格10. 基准地价、标定地价和房屋重置价格——评估价值的几种

□基准地价

■是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格

12. 总价格、单位价格和楼面地价

12.3 楼面地价

□楼面地价是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格

□楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低

2.房地产价格影响因素的分类

■自身因素

□区位因素□实物因素□权益因素

■外部因素

□人口因素□制度政策因素

□经济因素□社会因素

□国际因素□心理因素

□其他因素

房地产自身因素（掌握）

一、区位因素

二、实物因素

三、权益因素

1．区位因素

□区位经济理论概述□杜能的农业区位论□经济地租理论

□位置□交通□周围环境和景观□外部配套设施

位置

□方位□距离□朝向□楼层

2. 实物因素

□土地实物因素

■土地面积■土地形状■地形■地势

■土壤■地基■土地开发程度

□建筑物实物因素

■建筑规模■外观■建筑结构■设施设备■装饰装修

■层高和室内净高■空间布局■防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照

■维修养护情况及完损程度

3. 权益因素

□权利状况（权利的设立和行使的限制）

□使用管制

□相邻关系

二、房地产估价原则的种类（熟悉）

●六项（普适性原则，或一般原则）：

●基本原则，最高行为准则——独立、客观、公正原则

●技术性原则——合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则●

第二节独立、客观、公正原则（掌握）

●独立：要求估价师凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预。

●客观：要求估价师从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带着自己的好恶、情感和偏见。

●公正：要求估价师公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人任何一方。

第三节合法原则（掌握）

1、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。此处的“法”是广义的“法”。

第四节最高最佳使用原则（掌握）

最高最佳使用：指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

最高最佳使用必须同时满足四个条件下：

（1）法律上许可（2）技术上可能（3）经济上可地（4）价值最大化

第五节估价时点原则（掌握）

●估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

第六节替代原则（熟悉）

●替代原则要求估价结果不得偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

第七节谨慎原则（熟悉）

谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

一、市场法的含义（熟悉）

□选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。

□可比实例

■交易类型与估价目的吻合

■成交日期与估价时点接近

■成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格

□市场法的本质

■以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值

市场法估价的操作步骤（熟悉）

□搜集交易实例

□选取可比实例

□对可比实例的成交价格进行适当的处理

■价格换算——建立比准基准

■价格修正——交易情况修正

■价格调整——市场状况调整和房地产状况调整

□求取比准价格

、成本法的含义（熟悉）

□含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

□重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

□折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

□又称“积算法”；成本法测算出来的价值简称“积算价格。”

□本质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。

、成本法估价的操作步骤（熟悉）

□弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料

□测算估价对象重新购建价格

□测算建筑物折旧

□求取估价对象积算价格

□房地产价值的表达式：

房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

、成本法最基本的公式

房地产价值=重新购建价格－折旧

、建筑物重新购建价格的求取方法（掌握）

（一）单位比较法

（二）分部分项法

（三）工料测量法

（四）指数调整法

、建筑物折旧的求取方法

（一）年限法

（二）市场提取法

（三）分解法

一、收益法的含义（熟悉）

□收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

□收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

□根据资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法：

■直接资本化法：是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。

■报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

四、收益法估价的操作步骤（熟悉）

■搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；

■预测估价对象的未来收益（如净收益）；

■求取报酬率或资本化率、收益乘数；

■选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

二、净收益每年不变的公式（掌握）

（一）收益期限为有限年的公式 此公式的假设前提是： 净收益每年不变为A ； 报酬率不等于零为Y ； 收益期限为有限年n

六、净收益按一定比率递增的公式（掌握）

（一）收益期限为有限年的公式 公式的假设前提： 净收益未来第1年为A ，以后按比率g 逐年递增； 净收益逐年递增的比率g 不等于报酬率Y ； 收益期限为有限年n

一、假设开发法的含义（熟悉）

1、又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

2、其本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

四、假设开发法估价的操作步骤（熟悉） ?调查待开发房地产的基本情况；

?选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；

?预测后续开发经营期；

?预测开发完成后的房地产价值；

?预测后续必要支出及应得利润；

?进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

一、假设开发法最基本的公式

?待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－后续必要支出及应得利润

?其中，后续必要支出及应得利润＝取得税费＋后续开发成本＋后续管理费用＋后续销售费用＋后续投资利息＋后续销售税费＋后续开发利润

一、路线价法概述（熟悉）

路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率和和其他价格修正率，计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法。

一、城镇基准地价的概念

城市基准地价是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

补地价的测算（熟悉）

()???

?????-=+Y n Y A V 111??????????--=??? ??++Y g n

g Y A V 111

１、含义：补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、土地使用权出让金、土地收益等。

一、房地产估价程序的含义（熟悉）

房地产估价程序是指一个房地产估价项目运作的全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。

房地产估价的基本程序是：

获取估价业务→受理估价委托→制定估价作业方案→搜集估价所需资料→实地查看估价对象→分析估价对象价值→测算估价对象价值→判断估价对象价值→撰写估价报告→内部审核估价报告→交付估价报告→估价资料归档

二、房地产估价程序的作用（掌握）

规范估价行为避免估价疏漏保障估价质量提高估价效率

四、估价报告的组成

（一）封面

（二）目录

（三）致委托人函

（四）注册房地产估价师声明

（五）估价的假设和限制条件

（六）估价结果报告

（七）估价技术报告

（八）附件

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房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新

房地产估价案例分析

我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估

价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………

18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

房地产估价案例与分析报告

纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函（如无标题算错误） 1．标题（致估价委托人函） 3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时，应写明其定义或涵） 8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值） 三、估价师声明 注意如下 1．未列明实地查勘的注册房地产估价师；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。） 2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）

3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍 要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人、住所及号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务围是否在资质等级，超出等级承揽业务算错。） 3．估价目的 （1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 （3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 （4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” （5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 （6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4．估价对象（理论教材p73-80、p122） 1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)

2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

房地产评估参考案例全解

房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂

建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：

房地产估价案例分析报告

房地产估价案例分析 -----------------------作者：

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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

房地产估价案例与分析学习要点

《房地产估价案例与分析》学习要点 第一部分《房地产估价案例与分析》的学习方法 在历届的全国房地产估价师执业资格考试中，很多考生都感觉到《房地产估价案例与分析》这门课程都不知道如何复习，总感到有劲使不上，因为教材一遍遍去看，也感到收获不大，好像还是无法满足考试的要求，一想到这门课程的考试心理就有些紧张，结果考试成绩也不理想，从而很多考生就因为这门课的考试，数次与房地产估价师失之交臂。 编者认为《房地产估价案例与分析》这门课程的考试虽然较其他几门课程的考试要求高一些，但也并不是很多考生所想象的那么难，只要掌握了科学的学习方法，了解了考试的基本要求，你就会知道如何复习，就会感到劲有地方使，就会感到心里踏实，从而顺利通过这门课程的考试。下面编者就这门课程的学习方法谈一些自己的看法。 （1）、要对前面几门课程特别是《房地产估价理论与方法》和《房地产基本制度与政策》的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解，具体来说是想像如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去。很多考生，单独考估价的理论、方法或法律法规一点问题没有，但当考这些知识在实践中的应用时就考不出来。例如：96 年本门课程中问答题的第 2 题，其实就是考“最高最佳使用的估价原则”的运用，但很多考生都是考后经人点拔之后才豁然开朗。之所以会这样是因为很多考生的估价实践经历非常有限，甚至从来没有从事过房地产估价工作。笔者认为解决此矛盾的办法是：每看到一个房地产估价的理论、或方法、或法律法规的规定，就想像如果自己是个出题人将如何从实践的角度出一个题目来考住一般水平的考生。如果你能做到这一点，你就会感到前面有关课程所学的理论、方法和有关法律、法规的规定不再是枯燥无味的内容，而会感到它们是非常有用的知识；也会感到自己前面所学的理论、方法和有关的法律、法规的规定到这门课程时就能深入进去理解，从而更上一个台阶！也许还有不少考生认为：自己没有从事过房地产估价实践工作，前面学过的知识又那么多，到底哪些知识是密切结合实践，从而可能在这门课程考试呢？笔者认为，这确实是很多考的实际情况。鉴于此，在本资料的第三部分精心编写了《房地产估价案例与分析》的考点分析与详解，相信对广大考生会有不小的帮助。 （2）、要进行概括和总结。如在指错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是深层次的、不易发现的错误，各种估价目的的报告一般通常会出现哪些错误，估价报告的写作上通常会出现哪些错误；哪些错误是已经在历年考试中考过的错误，哪些错误是还没有考试过的错误；哪些错误是历年的考试基本上都会考的错误，这样在指错题的考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度。又如：各种估价目的和估价对象的技术路线，亦即它们的价格内涵和价格形成过程上的一些特殊性。再如：各种方法的运用必需具备的资料和数据，各种情况的估价需要搜集哪些特殊的资料；关于房地产估价的法律规定重要有哪些；估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况通常如何统一起来，它们与价格内涵和价格形成过程以及与估价技术路线通常会有什么内在联系；各种估价原则在估价实践中的应用主要有哪些方面；各种类型的题目通常会考哪些知识点等。 （3 ）、要适应记忆。很多考生认为：《房地产估价案例与分析》是开卷考试，因而不需要记忆。笔者认为这种观点是不完全正确的。试想“空空” 的大脑如何能在有限的考试时间内通过查阅资料而通过考试呢？因此复习时，一定要在理解的基础上适应记忆，特别是《房地产估价规范》中的一些内容，这在指错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到“胸有成竹” ，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后 面改错题的考试节省出宝贵的时间顺便一提的是：很多考生认为《房地产估价案例与分析》与前面几门课程，特别是与《房地产估价理论与方法》有不少不一致的地方，考试怎么办，对于这个问题的答案非常简单：本门课程的考试以本门课程的教材和《房地产估价规范》为准。

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

房地产估价案例

房地产估价报告 项目名称：沈阳市机械工业供销总公司房地产价值评估 受托估价方：房地产评估事务所有限公司 估价人员： 委托估价方：中国长城资产管理公司沈阳办事处

估价作业日期：估价报告编号：

目录 1、致委托方函 2、估价师声明 3、估价的假设和限制条件 4、估价结果报告 5、估价技术报告(仅供估价机构存档和有关管理部门查阅) 6、附件

致委托估价方函 沈阳市机械工业供销总公司： 受贵单位的委托，我评估事务所所派评估人员对贵单位所委估的位于沈阳市和平区文化路45号机械大厦6-13层，地下1、2层的沈阳市机械设备成套总公司的房地产价值进行评估，评估目的为现值评估。现将评估结果函告如下： 评估人员根据评估目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的计算，并考虑各种影响房地产价格的因素，确定估价对象房地产在估价基准日2006年5月25日的总价值为人民币：17，147，604元人民币大写：壹仟柒佰壹拾肆万柒仟陆佰零肆元整 详见附表。 房地产评估事务所有限公司 二○○六年五月二十五日

附表

估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系； 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任； 6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助，委托方有关人员协助我们进入现场勘察； 7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任； 8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和

房地产估价案例与分析试题

2007年房地产估价案例与分析试题 一、问答题（共3题，每题10分） （一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m 2 ，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该 房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m 2 的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结 果为2300元/m 2 。请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日， 乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m 2 。张某认为该估 价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m 2 。你认为应如何解释该估价结果的合理性? [答疑编号505580040101：针对该题提问] 『正确答案』1.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际 成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。 （3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。 （3）对估价对象的界定可能不同。 （二）甲公司有一建筑面积为50m 2 的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段 物业名称 A B C 建筑面积/m 2 65 48 50 成交单价/（元/m 2 ） 15500 14500 15000 成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月 请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） [答疑编号505580040102：针对该题提问]

房地产估价常见错误案例分析

房地产估价常见错误案例分析 房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间：2008-11-25 浏览量： 一、估价报告本身的不完善 、缺少规范中"估价报告的规范格式"所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 对估价对象的性质没有描述清楚 对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当 4、逻辑不严谨

前后不一致 5、写作有错误 评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 表达形式不科学 二、估价方法选用上的错误 、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 三、应用估价方法时的错误 、收益法 收益期限确定错误。 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 对于客观收益没有考虑到未来的变化。 收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。

正常费用的测算错误 A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 c、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 资本化率确定错误

房地产估价案例与分析试题及答案

房地产估价案例与分析试题及答案 一、问答题（共3题，每题10分）。 （一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/ m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？ （二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。 （三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？ 二、单项选择题（共10题，每题2分）。 （一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正

在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。 A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。 B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。 C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。 D、该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价。 （二）卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案： 1、估价时点是（） A、2002年4月25日 B、2002年5月25日 C、2002年7月25日

2017年房地产估价师《理论与方法》真题

2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C

6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案：D 9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() A国内生产总值 B国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免 答案：D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。A房地产地役权 B房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制