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2016年房地产估价案例与分析真题与解析

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：

1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？

2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？

【参考答案】

1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。

2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：

（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

（2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。

（3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前

提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。

第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。

由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。

2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？

【参考答案】

1.房地产估价机构不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。

2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：

（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、收集房地产实物状况和权益状况的资料。

（2）收集建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；通过实地查勘确定建筑物折旧。

对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进

行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。

（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。

（三）李某于2015年6月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。

双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。请问：

1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。

2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容？

【参考答案】

1.损失资本化测算过程：（1）测算损失期；（2）确定月租金收益和运营费用，计算因房屋质量问题导致商铺月净收益降低或运营费用增加额；（3）确定报酬率；（4）计算房地产价值减损额。参见《房地产估价理论与方法》教材P380。

2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应该包括的内容有：（1）房屋使用人周转安置费用；（2）房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失；（3）修复对邻近房屋损坏的补偿；（4）施工影响的补偿；（5）修复后对承租人的心理减价；（6）补偿协商长期未能得到解决而耗费的相关费用。参见教材P292。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。

合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为（）。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权

B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权

C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权

D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权

『正确答案』B

『答案解析』业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套住宅，归属于该顶层住宅的是1/10的广告位的收益权。

2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（）。

A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值

B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

『正确答案』C

『答案解析』该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。

3.若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为

（）。

A.按市场租金评估该广告位收益价值

B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本

D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

『正确答案』B

『答案解析』评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。

4.若对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（）。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权

B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权

C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权

D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权

『正确答案』A

『答案解析』抵押价值评估时，估价对象范围为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。参见《房地产基本制度与政策》教材P142。

（二）某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。

5.本次估价的估价对象应包括（）。

A.土地使用权、平房、简易房、水井

B.土地使用权、平房、水井

C.土地使用权、平房、水井、围墙

D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙

『正确答案』C

『答案解析』征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。

6.本估价项目最适宜采用的估价技术思路为（）。

A.采用批量估价方法进行评估

B.采用标准价调整法进行评估

C.选用适宜估价方法进行个案评估

D.采用假设开发法进行个案评估

『正确答案』C

『答案解析』该平房带有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。

7.采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。

A.周边带院落的类似平房

B.周边不带院落的类似平房

C.周边新建商品住宅

D.周边成套二手住宅

『正确答案』A

『答案解析』选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象的用途相同、与估价对象的权利性质相同、与估价对象的档次相当、与估价对象的规模相当。本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周边带院落的类似平房作为可比实例。

（三）甲公司拥有总建筑面积为5230㎡、土地面积为10000㎡的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000㎡；两栋生产车间，建筑面积均为1500㎡；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200㎡、30㎡。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月

等额还款，还款期限至2018年12月。

2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为（）。

A.比较法和收益法

B.成本法和假设开发法

C.比较法和成本法

D.收益法和成本法

『正确答案』D

『答案解析』工业房地产估价时采用较多的是成本法；甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。

9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是（）。

A.5栋共计5230㎡的建筑物

B.10000㎡土地使用权

C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权

D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权

『正确答案』D

『答案解析』以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

10.甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为（）。

A.土地使用权价值及全部建筑价值

B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额

C.合法产权的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额

D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额

『正确答案』C

『答案解析』转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额。

三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告

估价项目名称：××市××区××路19号楼第10层房

地产抵押价值评估

估价委托人：×××集团有限公司

房地产估价机构：×××房地产估价有限公司

注册房地产估价师：×××（注册号×××）×××

（注册号×××）

估价作业期：2015年12月1日一2015年12月5日…

估价报告编号：×××（房估）（抵）字第×××号

致估价委托人函

×××集团有限公司：

受贵公司委托，我公司对×××集团有限公司位于××市××区××路19号楼第十层，总建筑面积为2026.77m2的办公房地产（产权证号：××房权证第××号）的抵押价值进行了评估。

估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

价值时点：2015年12月1日。

价值类型：房地产抵押价值。

注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法进行测算，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定估价对象在价值时点未设立优先受偿权下的价值为人民币110975791元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故估价对象的抵押价值为110975791元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面积计抵押价

值单价为54755元/m2。

（随函附估价结果报告和估价技术报告各两份）

×××房地产估价有限公司××分公司（公章）

法定代表人：×××

2015年12月5日

【参考答案】

1.封面中的“估价作业期”应为“估价报告出具日期”。

2.在致估价委托人函中应明确选用的估价方法。

3.致函方应为×房地产估价有限公司而不是分公司。

分公司作为总公司的一个分支机构，是不具有独立法人资格的，也不能独立承担债务，所以一般是没有资质的；但若总公司有相应资质，是可以授权分公司参与的。

目录（略）

注册房地产估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

估价结果报告

一、估价委托人（略）

二、房地产估价机构（略）

三、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象

1.估价对象范围

估价对象为坐落于××市××区××路19号楼第10层的整层办公用房，总建筑面积为2026.77m2，本次评估不包括动产、债权债务等其他财产或权益。

2.估价对象基本概况

（1）土地基本状况

估价对象所在大楼用地坐落于××市××区××路，四至为：南至××路，西至××路，北至小巷，东至小巷，宗地形状规整，土地使用期限至2055年4月1日，土地开发程度为宗地内，外达到“七通

一平”。

（2）建筑物基本状况

估价对象所处的××区××路19号楼，现用名称为××中心，地下4层，地上37层，总建筑面积为105000㎡，采用钢架结构及无柱式设计，电梯分区设置，客梯16部，货梯2部，集中式中央空调，整栋大厦拥有智能控制系统、闭路电视监视系统、门传感器监视系统、应急电源、照明和扩音系统、智能火警检测系统、自动喷水灭火系统等。该中心于2008年8月竣工交付使用，目前维护保养状况良好。

估价对象外立面采用石材与高档LOW－E玻璃幕墙，大堂挑高6米，采用进口高档石材装修，花岗石柱体及墙面，艺术造型吊顶，标准层电梯间采用高档进口大理石，地面采用高档地毯，由××物业管理有限公司管理。

估价对象位于19号楼第10层，总建筑面积为2026.77m2，层高3.2m，已作普通办公房室内装修：墙面乳胶漆，地面部分瓷砖、部分地板、部分地毯，顶棚部分灯池吊顶，部分矿棉板吊顶。

（3）权属基本状况

根据估价委托人提供的相关资料，估价对象土地用途为办公，目前为×××集团有限公司所有，产权证号为××房权证第××号，估价对象未设立抵押权等他项权利。

4.估价对象中未说明估价对象是否有共有权、租赁、用益物权、其他特殊情况说明。

5.估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用人。

五、价值时点

依据《房地产抵押估价指导意见》，本次价值时点为完成估价对象实地勘查之日，即2015年12月1日。

六、价值类型

房地产抵押价值（定义略）

七、估价依据

1.法律、法规、规范性文件（略）

2.技术标准

（1）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291

－1999）

（2）中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899－2013）

（3）《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）

（4）《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）

3.估价委托人提供的相关资料（略）

4.估价机构市场调查及实地查勘获取的相关资料（略）

5.估价机构搜集整理的其他相关资料（略）

八、估价原则（略）

九、估价方法

经估价方法适用性分析，决定采用比较法和收益法为本项目的估价方法。

（估价方法定义略）

6.应依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—2015）而不是中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）。

7.估价方法中应具体说明所选用估价方法的理由。

十、估价结果

注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用比较法、收益法进行测算，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值为人民币110975791元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故估价对象的抵押价值为110975791元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），单位建筑面积抵押价值为54755元/m2。

十一、注册房地产估价师

8.估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签名。

十二、实地查勘期

2015年12月1日

十三、估价作业期

2015年12月1日至2015年12月5日

十四、变现能力分析（略）

十五、风险提示（略）

估价技术报告

一、估价对象描述与分析（略）

二、市场背景描述与分析（略）

三、估价对象最高最佳利用分析（略）

四、估价方法适用性分析（略）

五、估价测算过程

1.比较法（定义及公式略）

（1）可比实例选取

可比实例选取过程及来源（略），估价对象及可比实例状况见下表：

（2）可比实例情况说明

将可比实例与估价对象进行比较分析，比较因素及说明见下表。

表2 估价对象及可比实例情况说明表

10.办公用房区位因素不应包括“区域繁华程度”，可用“商务办公氛围或聚集度”代替。

11.楼层属于区位状况因素不是实物状况因素。

12.未说明可比实例总楼层。

（3）建立比较基础

估价对象与可比实例的付款方式均为一次性付款，币种为人民币，计价方式按建筑面积计价，价格内涵一致。

（4）交易情况修正

各可比实例均为正常交易，交易情况无需修正。

（5）市场状况调整

市场状况调整是将实例在成交日期的价格调整为价值时点的价格。估价对象价值时点与可比实例成交日期接近，且该区域办公室用房市场价格平稳，市场状况无需调整。

（6）房地产状况调整

根据估价对象与比较实例各比较因素的具体情况，将各项因素分为好、较好、一般、稍差、差五个等级，以估价对象为基准，每相差一个等级结合具体情况调整＋1或－1，编制比较因素分析表（表3）、比较因素调整系数表（表4）如下。

表3 比较因素分析表

表4 比较因素调整系数

13.建立比较基础中缺“统一财产范围”和“统一税费负担”的说明。

14.可比实例A交通便捷程度比估价对象略差，比较因素不应与估价对象相同。

15.可比实例B交通便捷程度比估价对象略差，比较因素不应比估价对象好。

16.可比实例C为毛坯房，与估价对象高档装修标准相差悬殊，“一般”与“好”的差距明显不符。

17.可比实例A楼层调整系数应大于100，可为101，不能为99。（前提是各可比实例与估价对象总楼层一样）

（7）可比实例比较价值测算

表5 可比实例比较价值测算

18.未说明区位状况、权益状况和实物状况各子项调整系数各自的权重。

（8）求取比较价值（单价）

经过比较分析，认为三个可比实例的价格经过修正、调整后的结果相近，且符合市场客观情况，故以三者的简单算术平均值确定最终比较价值。即：

最终比较价值＝（57017＋58637＋57889）÷3＝57848（元/m2）

2.收益法

（1）收益法定义及计算公式

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

采用报酬资本化法、全剩余寿命模式进行测算，其计算公式为：式中V—收益价值（元或元/m2）;

Ai—未来第i年的净收益（元或元/m2）；

Yi—未来第i年的报酬率（%）;

n－收益期（年）。

（2）租金收入

经过测算确定估价对象的市场租金为342.6元/（m2·月）。（测算过程略）

（3）有效出租面积的确定

注册房地产估价师经过对周边市场的调査，周边同类型的办公用房一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象的出租面积为其《房屋所有权证》上登记的建筑面积2026.77m2。

（4）其他收入

经测算估价对象其他收入为15.42元/（m2·年）。

（测算过程略）

（5）空置率

据了解××区办公用房近期的市场平均空置率在

3%～7%。估价对象位于××区重要的商务办公区，周围人流密集，商务办公气氛好，该区域内办公用房租赁情况良好，考虑到估价对象的实际状况，取空置率为5%。

（6）年有效毛收入

单位面积年有效毛收人＝（潜在毛租金收入×12＋其他收入）×（1－空置率）＝（342.6×12＋15.42）×（1－5%）＝3920.29（元/m2·年）（7）运营费用

根据合同租金的内涵，估价对象的运营费用包括管理费、房屋维修费、房产税、租赁税费、房屋保险等。根据市场调查确定估价对象年运营费用为864.83元/（m2·年）。（测算过程略）

19.缺收租损失率的说明或者说没有考虑收租损失。

20.如有租赁合同且合同合理，则在租约期内应采用合同租金，租约期外应采用市场租金计算。

（8）年净收益

估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝3920.29－864.83＝3055.46（元/m2·年）

（9）报酬率

采用累加法确定报酬率为7.25%。

21.报酬率的确定未说明理由或者说缺少报酬率确定过程。

22.未说明报酬率是预测值。

（10）收益期

估价对象建成于2008年，至价值时点已使用7年，估价对象为钢混结构，房屋耐用年限为60年，则房屋剩余使用年限为53年，估价对象土地的使用年限为50年，截至价值时点剩余使用年限为39.33年，根据孰短原则，确定估价对象的收益期为39.33年。

23.估价对象建成于2008年8月，剩余经济寿命应为52年多。

24.结果报告中说估价对象为钢架结构，此处说估价对象为钢混结构，说法不一致。

（11）净收益变化趋势

估价对象建位于××中心大厦内，设定其可持续经营，预测其发展前景良好。据调查××区同地段同类型写字楼物业年租金及费用变化情况，确定估价对象净收益增长率为2%。

25.抵押目的估价遵循谨慎原则，在确定净收益和净收益流模式时应保守估计。

26.未说明在土地使用权出让合同中约定不可约期。

27.未说明在土地使用权到期后对收回的建筑物不予补偿。

六、估价结果确定

1.未设立法定优先受偿权下的估价对象房地产价值

经测算，两种估价方法的结果见下表。

序号估价方法测算单元/（元/m2）

1 比较法57848

2 收益法50115

加权算术平均法定估价对象的价値，比较法权重取60%，收益法取40%（权重确定理由略），估价结果为：

估价对象房地产单价＝57848×60%＋50115×40%＝54755（元/m2）

估价对象房地产总价＝54755×2026.77＝110975791（元）

2.房地产估价师知悉的法定优先受偿款

法定优先受偿权是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人建设工程价款、其他法定优先受偿款。

根据房地产估价师调查，至价值时点，估价对象未设定抵押，也不存在其他法定优先受偿款。

3.确定房地产抵押价值

房地产抵押总价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的价值－房地产估价的法定优先受偿款＝110975791－0＝110975791（元）。

经测算，确定估价对象在价值时点的房地产抵押价值为人民币110975791元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面积抵押价值为54755元/m2。

附件

1.估价委托书复印件

2.估价对象位置示意图

3.估计对象实地查勘情况和相关照片

4.房地产权属证明复印件

5.房地产估价机构营业执照复印件

6.房地产估价机构资质证书复印件

7.注册房地产估价师注册证书复印件

28.附件中缺估价对象法定优先受偿款调查情况说明。

29.附件中缺可比实例位置图和外观照片。

30.专业帮助情况和相关专业意见

【参考答案】

1.封面中的“估价作业期”应为“估价报告出具日期”。

2.在致估价委托人函中应明确选用的估价方法。

3.致函方应为×房地产估价有限公司而不是分公司。

4.估价对象中未说明估价对象是否有共有权。

5.估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用人。

6.应依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T

房地产估价案例分析

我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估

价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………

18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下

2016年房地产估价案例与分析真题与解析

2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

【精品】房地产估价师考试-案例分析.doc

2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。

房地产估价案例与分析报告

纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函（如无标题算错误） 1．标题（致估价委托人函） 3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时，应写明其定义或涵） 8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值） 三、估价师声明 注意如下 1．未列明实地查勘的注册房地产估价师；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。） 2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）

3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍 要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人、住所及号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务围是否在资质等级，超出等级承揽业务算错。） 3．估价目的 （1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 （3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 （4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” （5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 （6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4．估价对象（理论教材p73-80、p122） 1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权

环境影响评价案例分析真题2016年

[真题] 环境影响评价案例分析真题2016年 案例题 某城市现有污水处理厂设计规模为3.0×10⁴m³／d，采用“A2O+高效沉淀+深床滤池”处理工艺，处理后尾水达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》一级A标准后排入景观河道。厂区内主要构筑物有进水泵房、格栅间、曝气沉砂池、生物池、二沉池、高效沉淀池、深床滤池、污泥浓缩脱水机房和甲醇加药间(内设6个甲醇储罐，单罐最大储量为16t)。其中，进水泵房和污泥浓缩脱水机房分别采用全封闭设计并配套生物滤池除臭设施，废气净化后分别由15m高排气筒排放。 拟在厂区预留用地内增建1座污泥处置中心，设计规模为160t／d总绝干污泥量，采用“中温厌氧消化+板框脱水+热干化”处理工艺。经处理后污泥含水率为40％，外运作为园林绿化用土，污泥消化产生的沼气经二级脱硫处理后供给沼气锅炉。沼气锅炉生产的热水(80℃)和热蒸汽(170℃)作为污泥消化、干化的热源。污泥脱水产生的滤液经除磷脱氮预处理后回流污水处理厂。 新建污泥处置中心的主要构筑物有污泥调理间、污泥消化间、污泥干化间和污泥滤液预处理站。其中，污泥调理间、污泥干化间和污泥滤液预处理站均采取全封闭负压排风设计，分别配套生物滤池除臭设施(适宜温度为22～30℃)，废气除臭后分别经3根1 5m高排气筒排放。污泥干化产生的废气温度约为60～65℃，H2S、NH3浓度是其他产臭构筑物的8～10倍，沼气罐区与污水处理厂甲醇加药问相距280m，设有16个800m³沼气囊(单个沼气囊储气量为970kg)。 本项目所在地区夏季主导风向为西南风，现状厂界东侧650m有A村庄，东南侧1200m有1处新建居民小区。本项目环评第一次公示期间，A村庄有居民反映该污水处理厂夏季常有明显恶臭散发，导致居民无法开窗通风，并有投诉。 经预测分析，环评机构给出的恶臭影响评价结论为：污泥处置中心3根排气筒对A村庄的恶臭污染物贡献值叠加后满足环境标准限值要求，本项目对 A村庄的恶臭影响可以接受。 (注：《危险化学品重大危险源辨识》(GB 18218—2009)中沼气临界量50t，甲醇临界量500t。) 问题： 第1题： 污泥干化间废气除臭方案是否合理?说明理由。_____ 参考答案： (1)废气除臭方案不合理。(2)理由：①污泥干化产生的废气温度(60～65℃)远高于其配套生物滤池除臭设施的适宜温度(22～30℃)，抑制了微生物的活性，导致除臭效率降低，达不到除臭效果；②生物滤池适用于低浓度的生活污水和具有可生化性的工业废水处理，而污泥于化产生的H2S、NH3浓度较高(是其他产臭构筑物的8～10倍)，因此不适宜生物滤池除臭。

房地产估价师案例与分析试题与答案

2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 （一）某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要，某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： 1.某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案： 1.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 （3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 （3）对估价对象的界定可能不同。 （二）甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下： 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/（元/m2）15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） 答案： 1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁

2016年《案例分析》真题参考答案(第三题)

2016年《案例分析》真题参考答案（第三题） 第三题 消防技术服务机构受东北某造纸企业委托，对其成品仓库设置的干式自动喷水灭火系统进行检测。该仓库地上2层，耐火等级二级，建筑高度。建筑面积7800㎡，纸类成品为堆垛式仓储，堆垛最高为。仓库除配置干式自动灭火系统外，还设置了室内消火栓系统和火灾自动报警系统等消防设施，厂区内环状消防供水管网（管径DN250mm）保证室内、外消防用水，消防水泵设计扬程为。屋顶消防水箱最低有效水位至仓库地面的高差为20m，水箱的有效水位高度为3m。厂区共有2个相互连通的地下消防水池，总容积为1120m3。干式自动喷水灭火系统设有一台干式报警阀，放置在距离仓库约980m的值班室内（有采暖），喷头型号为ZSTX15-68（℃）。 检测人员核查相关系统试压及调试记录后，有如下发现： （1）干式自动喷水灭火系统管网水压强度及严密性试验均采用气压试验代替，且末对管网进行冲洗。 （2）干式报警阀调试记录中，没有发现开启系统试验阀后报警阀启动时间及水流到试验装置出口所需时间的记录值。 随后进行现场测试，情况为：在干式自动喷水灭火系统最不利点处开启末端试水装置，干式报警阀加速排气阀随后开启，后干式报警阀水力警铃开始报警，后又停止（警铃及配件质量、连接管路均正常），末端试水装置出水量不足。人工启动消防泵加压，首层的水流指示器动作

后始终不复位。查阅水流指示器产品进场验收记录、系统竣工验收试验记录等，均未发现问题。 根据以上材料，回答下列问题（共21分）： 1. 指出干式自动喷水灭火系统有关组件选型、配置存在的问题，并说明如何改正。 ①存在问题：喷头型号为ZSTX15-68（℃）不符合要求；改正措施：应采用干式下垂型或直立型喷头，动作温度选用57℃。 ②存在问题：干式报警阀组放置位置不符合要求；改正措施：应就近安装在仓库附近。 ③存在问题：干式报警阀组数量不符合要求；改正措施：应增加一个干式报警阀组。 2.分析该仓库消防给水设施存在的主要问题。 存在的主要问题： ①屋顶消防水箱的高度不能满足静水压力的最低要求。 ②厂区设置两个互相连通的地下消防水池，总容积为1120m3存在问题。 3.检测该仓库内消火栓系统是否符合设计要求时，应出几支水枪按照国家标准有关自动喷永灭火系统设置场所火灾危险等级的划分规定，该仓库属于什么级别自动喷水灭火系统的设计喷水持续时间为多少 ①该仓库同时使用的消防水枪为4支，应全数检查 ②仓库的危险级别为仓库危险Ⅱ级 ③2h

房地产评估参考案例全解

房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂

建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：

房地产估价师《案例分析》模拟题及答案

房地产估价师《案例分析》模拟题及答案 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( ) A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估 价 C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的 用途进行估价 D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过 下列途径( )。 A.自行改变 B.经上级主管部门批准改变

C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的抵押评估价格之和 B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的非正常市场价值 B.该两幢房屋的重新购建价格 D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值

D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值 加上土地的价值 标准答案：A,D,B,C 解析： 1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。 2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。 3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵 押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。 4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

2016年司法考试刑法案例分析题

2016年司法考试刑法案例分析题，你会解吗？ 每年司法考试刑法案例题是必考的，并且分数还不低。如何解答司法考试刑法案例分析题？许多司法考试考生备战2016年司考时遇到这个问题，不知道如何解题刑法案例，独角兽司考网校肖老师特为大家带来以下内容，希望能对各位的备考有帮助。 司法考试中的刑法案例题一般是给出一个具体案例，让考生分析案件中行为人涉嫌的犯罪及其刑事责任。虽然问题很短，但是需要考虑的知识点却很多，增加了答题的难度。对于准确解答刑法案例题，要遵守以下步骤： 1.仔细阅读案例内容。 案例分析题一般都是考刑法学中最重要的内容，或者是法条中极其特殊的规定，即最基本的概念或法律规定，只要把概念和法律规定理解透彻，应试时就会比较有把握。 2.找准案例所涉及问题的“知识点”。 在案例分析中，以下知识点可能是经常会涉及到的：总论部分包括：（1）犯罪故意与过失、意外事件的认定。（2）刑事责任年龄中已满14周岁不满16周岁者应当负责任的范围。（3）正当防卫的成立条件。（4）犯罪预备、未遂和中止的区分。（5）共同犯罪的成立条件、共同犯罪人（主犯、从犯、胁从犯、教唆犯）的认定。（6）刑罚运用中的累犯、自

首。分论部分包括：危害公共安全的犯罪、侵犯公民人身权利的犯罪、侵犯财产的犯罪、贪污贿赂罪、渎职罪，它们都是传统的考查内容，案例分析原则上都会涉及这些犯罪。 3.理清答题思路。 在找准案例分析题所涉及的知识点以后，不要急于答题，还应当进一步整理答题思路。一般答题分为以下三步：（1）分析犯罪人的行为符合哪（几）种犯罪构成要件，确定犯罪人可能涉嫌的罪名。（2）考虑犯罪人有无法定或酌定的从重、从轻、减轻或免除处罚情节。如犯罪人是否具有刑事责任能力，是否具有某种特殊身份，是否具有自首情节。（3）根据刑法总则关于罪数的规定，以及刑法分则中关于特殊犯罪的处罚规定，确定犯罪人所触犯的罪名。如盗窃信用卡并冒用他人信用卡的定盗窃罪，以暴力、威胁方法抗拒缉私的，以走私罪和妨害公务罪数罪并罚。从一重罪处罚还是数罪并罚，在刑法理论和实践中都是很重要的问题，考生一定要认真掌握各种具体情况，注意法律的特殊规定。当初在朋友的推荐下，报了独角兽司考网校的VIP保过班，老师们不仅传授理论知识，还会帮助考生从命题者的角度分析问题，寻找准切入点，培养答题思路和技巧。确实让我受益匪浅。大家不妨联系一下学学看吧！ 4.对不同题型采用不同方法，准确答题。 在答题时，独角兽司考网校的老师，特别强调要考虑每

《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)

2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

2016年案例分析真题

某实验室建有Ｓ型热电偶标准装置(Ｕ＝0.6℃，k =2)．按照溯源计划，其主标准器标准热电偶温度计(温度计Ａ)每年1月份送上一级计量技术机构检定．2015年1月8日出具的温度计Ａ的检定证书显示其在800℃的测得值为8010.2℃．实验室用Ｓ型热电偶温度计(温度计Ｂ)作为核查标准，每2个月在800℃点对些标准装置进行期间核查．核查时，同时读取放在同一怛温槽中的两 问题： 1.计算温度计Ｂ在800℃时的修正值，写出计算过程． 2.计算平均值i y 和1--i i y y ，并将数据填入表格．(在答题卡上填写) 3.根据核查数据绘制Ｓ型热电偶标准装置的期间核查曲线．(在答题卡上绘制) 4.判断核查结果是否合格，并说明理由．

考评员现场考核某企业的最高计量标准”直流低电阻表检定装置”． 1.在参观现场时，考评员发现其现场温度较低，不能满足计量检定规程规定的环境条件要求，实验室负责人说，我们的标准器在较低温度下也能正常工作，经过温度修正，准确度同样符合要求． 2.在查看实验室时，考评员发现工作台上单独放着一台电脑，询问其作用．实验室负责人回答，我们为了节省档案存储空间，测量时先将数据记在草稿纸上，随后输入电脑，加入电子签名制成电子原始记录，统一存入服务器，核验员对录入数据进行校核后，才销毁草稿纸． 3.在审阅材料中，考评员发现其主标准器前两年都是由省计量院出具的检定证书，而今年是由一家校准公司出具的校准证书．实验室负责人答复，该标准器到期送检时，省计量院相应检定装置故障，暂停了相关计量器具的检定工作，于是选择了这家具备ＣＮＡＳ资质且技术能力较强的校准公司进行校准，校准结果显示该标准器性能良好． 4.在检查设备证书时，考评员发现一台配套设备的校准时间间隔前两次是1年，而最近一次改成了2年．实验室负责人拿出多年的稳定性考核数据证明该设备性能十分稳定，并出示了论证文件和技术负责人签发的将校准时间间隔改为2年的批准文件． 5.在查看其设备档案时，考评员发现某些设备的采购合同原件并未包含在其中，只存有复印件．实验室人员解释，这些材料的原件由财务人员保存． 6.在查看其近期出具的检定和校准证书时，考评员发现某份校准证书内页

房地产估价案例分析报告

房地产估价案例分析 -----------------------作者：

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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

房地产估价师考试案例分析大总结

案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可

2016年-案例分析-真题空白试卷

2016年度全国一级注册消防工程师资格考试真题 消防案例分析 第一题 某寒冷地区公共建筑，地下3层，地上37层，建筑高度160m，总建筑面积121000㎡，按照国家标准设置相应的消防设施。 该建筑室内消火栓系统采用消防水泵串联分区供水形式，分高、低区两个分区。消防水泵房和消防水池位于地下一层，设置低区消火栓泵2台（1用1备）和高区消火栓转输泵2台（1用1备）。中间消防水泵房和转输水箱位于地上十七层，设置高区消火栓加压泵2台（1用1备），高区消火栓加压泵控制柜与消防水泵布置在同一房间。屋顶设置高位消防水箱和稳压泵等稳压装置。低区消火栓由中间转输水箱和低区消火栓泵供水，高区消火栓由屋顶消防水箱和高区消火栓转输泵、高区消火栓加压泵联锁启动供水。 室外消防用水由市政给水管网供水。室内消火栓和自动喷水灭火系统用水由消防水池保证。室内消火栓系统的设计流量为40L/s，自动喷水灭火系统的设计流量为40L/s。 维保单位对该建筑室内消火栓系统进行检查，情况如下： （1）在地下消防水泵房对消防水池有效容积、水位、供水管等情况进行了检查。 （2）在地下消防水泵房打开低区消火栓泵试验阀，低区消火栓泵没有启动。 （3）屋顶室内消火栓系统稳压装置气压水罐有效容积为120L，无法直接识别稳压泵出水管阀门的开闭情况，深入细查发现阀门处于关闭状态，稳压泵控制柜电源未接通，当场排除故障。 （4）检查屋顶消防水箱，发现水箱内水的表面有结冰；水箱进水管管径为DN25，出水管管径为DN75； 询问消防控制室消防水箱水位情况，控制室值班人员回答无法查看。 （5）在屋顶打开试验消火栓，放水3min后测量栓口的动压，测量值为0.21MPa，消防水枪充实水柱测量值为12m；询问消防控制室有关消防水泵和稳压泵的情况，控制室值班人员回答不清楚 根据以上材料，回答下列问题（共18分，每题2分。每题的备选项中，有2个或者2个以上符合题意，至少有一个错项。错项，本题不得分；少选，所选的每项的0.5分） 1、关于该建筑消防水池，下列说法正确的有（） A. 不考虑补水时，消防水池的有效容积不应小于432m3 B. 消防控制室应能显示消防水池正常水位