【北美购房网】在人民币面前,求美国房价的阴影面积

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在人民币面前，求美国房价的阴影面积

人民币汇率目前稳定在6.8-6.9之间

2016年以来，国内房地产价格暴涨，出于配置需求和对于汇率的担忧，投资者们纷纷走向海外。

美国、澳洲、加拿大、新西兰、英国等地成为固定资产投资的炙手可热的区域，中国人已经连续两年超越加拿大，成为美国房产的最大海外买家，金额超过排名第2-5位国际买家总和！

这种打包买买买的节奏还会持续，瑞士信贷的陶冬指出，中国资金进入海外市场是大势所趋，预计在今后的15年内，大约有2-3万亿美元的中国资金会进入海外市场。

换句话说，如果G2格局（中美两强）持续，按照中国人的习惯，美国房地产的牛市恐怕会持续很长的时间。

据调查统计，来自中国的国际房产投资者占全球比例的14%

1940-2007年，美国房产的价格一路上涨，其间没有出现过全国性房价坍塌的事件，无论是否处于加息周期。

长达67年的牛市似乎足以说明美国房产价格持续上涨的合理性，很少有人会觉得美国房产价格会下跌。

1960年晚期，科技革命在美国兴起，大批科技创新企业出现，财富神话一个接着一个。

90年代末，美国纳斯达克市场掀起了一股以互联网产业引领的投资热潮，只要与互联网沾边的企业，估值都飞上天。

2000年，美国互联网产业泡沫破灭，加上2001年的911事件，美国经济遭到重创。

经济不振，政府出手刺激楼市（和W总理一样）：小布什政府为了推动经济增长，推动了美国家庭『居者有其屋』的计划，旨在通过刺激楼市提振陷入衰退的经济。

而当时美国的富豪们购房需求基本饱和，于是政府的目标开始转向『屌丝们』，并通过量化宽松的手段刺激屌丝们『加杠杆』买房：

1、降息：4年间，美联储连续13次降息，联邦基金利率从2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%；30年固定利率抵押贷款合约利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。

2、政策立法：美国政府立法要求金融机构向『屌丝们』发放贷款。『居者有其屋』政策甚至计划对拒绝向低收入者提供住房贷款的金融机构冠以歧视的罪名进行罚款，数额通常高达数百万美元。

全民买房+全民炒房：其实，让屌丝买房是一件比慈善机构还善良的事情，原本不受待见的无工作、无固定收入、无资产的『三无』屌丝们一下子成为了房屋放贷机构的『新宠』，轻而易举地获得贷款。

加上长期的低利率环境，中低收入者的购房需求得到明显刺激。购房者买房不再是因为居住的刚需，投机性大大增加。

因为屌丝太多，美国的『大鳄』们开始动了心思，为屌丝炒房者加杠杆了，当然，也怪屌丝不争气，只想赚快钱。

1、在美国，发放次级贷款的大部分金融机构是抵押贷款公司。他们不像银行有很多销售网点，而主要以经纪人和客户代理为分销渠道。为了获得更多佣金，他们盲目发展客户，忽视甚至是有意隐瞒客户的借款风险。

2、激烈的市场竞争不断拉低借款者的信用门槛。许多次级贷款公司针对次级信用贷款人推出了『零首付』、『零文件』的贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。

3、一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。在这种情况下，本来不可能借到钱或者借不到那么多钱的『边缘贷款者』，也被忽悠进来。

从2001年到2006年底，抵押贷款发放规模一共增加了4,070亿美元，达到25,200亿美元，2003年曾达到最高的37,750亿美元。

其中美国前25家最大的次贷发放机构所发行的次贷规模占总次贷规模的90%以上。

《大空头》给我们展示了做空者如何收割地产韭菜和股市韭菜的

越来越多的美国人被牵扯进房地产金融这个圈子中来：买房者需要从金融机构贷款；本已因买房背债的房屋持有者则将价格看涨的房屋抵押出去借钱上学、治病、旅游、创业。

杠杆越加越大，风险也越来越大，就连脱衣舞娘都一人三五套房。

房价飞涨，影子银行成为泡沫推手：发放贷款的抵押贷款公司（美国特色的影子银行）一般不能吸收公众存款，于是它们通过贷款资产证券化来获得资金。

以住房抵押贷款支持证券（RMBS）的形式把贷款资产卖给市场，获取流动性的同时把相关的风险也部分转移给资本市场，也催生了一批诸如RMBS这样的金融产品。

截至2007年，与次级贷款有关的金融产品总额高达8万亿美元，是抵押贷款的5倍。

与此同时，作为抵押品的住宅价格也在一路攀升。2000～2007年的房价涨幅打破了原来平稳增长的态势，开始进入飙升状态。

1963-2010年美国新房销售价格中值和平均值（来源：美国人口普查局）

故事到这里都很美好：

1、有钱人通过投资房产，取得了很好的收益；

2、原本信用不好、买不起房的穷人，不怎么费力气，就拿到了贷款买房；

3、抵押贷款公司的管理费稳稳地赚到手，并通过RMBS／CDS这样的『创新』金融产品不断获取现金流；

4、购买了RMBS／CDS的老百姓，可以拿到比存款更高的收益，皆大欢喜；

5、由于购买者众多，抵押贷款公司的债券产品很快卖光了，于是放出更多的贷款给更多的穷人……

如此循环，在便利店打工的隔壁老王也能贷款买房了。房产中介多的就像现在国内的链家门店一样，人们纷纷加入房产经纪人行列，赚它个盆满钵满……

房产中介和房产经纪人的的数量在2006-2008年达到峰值

利率上调，大面积违约，房产危机：2003年美国经济开始复苏，出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率。

从1%上调至2006年的5.25%，导致借款人的还款压力大幅增加，房屋借贷成本上升，成交量和价格双双下跌。

房价下跌降低了抵押品价值，抵押贷款公司无法通过出售抵押品回收贷款本息。

同时对于次贷借款人——屌丝们来说，房价下跌使得他们不能再通过房屋净值贷款获得新的抵押贷款，而即便是出售房产也偿还不了本息，所以只得违约。就这样，美国的房产泡沫终于被刺破，2006年－2011年，美国房地产大幅贬值，房产价值短时间内暴跌20%－50%。

当年的次贷危机发生后，受波及最大的就是提供抵押贷款的金融机构：

1、2007年2月，汇丰控股（NYSE：HBC）为其美国附属机构的次贷业务增加18亿美元坏账拨备；

2、2007年4月，美国第二大次贷公司新世纪金融公司（New Century Financial Corporation）申请破产保护；

3、随后，30余家次级抵押贷款公司停业。

接下来冲击的是购买了次贷RMBS、CDO的对冲基金和投资银行等机构投资者：

1、全球著名投资银行雷曼兄弟破产；

2、美林被收购；

3、商业银行巨头RBS 等欧洲大型银行纷纷国有化。

保险、基金等其他金融机构作为次级贷款的参与人，也受到了重大的影响，如AIG资产与负债严重不平衡，最终由美国政府接管。

美国次贷危机演变成全球金融危机，是由于美国住房贷款资产被投资银行衍生为其他金融产品，转卖给了全球投资者。

2001年以后随着中国、中东等经济体积累了大量贸易顺差和美元，国际资本流入美国本土购买美元资产包括次贷证券产品，次贷危机发生，全球金融业受牵连，最终引发全面的经济危机。

纵观历史，『10次危机9次房』绝大多数的经济危机都是由房产危机引起，通过银行放大，最终传导到整个金融系统，进而引发整个国家甚至全球的严重经济衰退。

次贷危机之后，中国人组成的购房团『抄底』美国房产，想通过海外炒房的方式再赚一轮。那么美国房地产市场现在是什么状况？我们从投资的角度，帮大家分析以下几个问题：

1. 美国房价现在是个什么水平？

下图是美国最大的房产评估网站，我们看作是美国的链家——Zillow （Nasdaq：Z）提供的今年9月的50个都会区的房产最新统计报告。

其中ZHVI是Zillow用自己的模型评估出的某个特定区域的房屋价值的中值（包括在售和非在售住宅，不包括商业地产）。

这个跟美国最有影响力的房价指数——凯斯-席勒指数Case Shiller Index的反应的价格趋势基本相同，反映的是所有住宅价值的基本情况。

2007-2017年美国50都会区房产ZHVI指数（2017为Zillow的预估）

目前美国的房产价值中值在18.94万美元左右，相较于2007年的历史峰值19.6万已经不相上下，相对处于历史高位，约相当于2005年美国房地产的水平。

根据Zillow的预测，2017年这个数字还将上涨2.9%。考虑到1.5-2%的通胀率，这个升值的幅度实在算不上『诱人』。

值得一提的是，美国是一个『万税』的国家，大家可千万不要被这不到20万美元的房产中值给迷惑了。

实际上除了『购房款』，置业后每年还需要缴纳一系列的『养房费』：每年需要缴纳的基本税费有：房产税、物业费、房屋保险费等等，这些费用会因房屋所在的地区、房屋物业类型等因素而有不同。

1、房地产税/土地税：税率各个州不同，通常为1%－3%，中国人最爱购买的房产所在地加州大约为1.2-2.0％之间。注意，这个税费是每年缴纳一次。

2、物业管理费：连排屋（城市屋）的物业管理费一般在150-350美元／月，费用的高低取决于社区内公用设施的多寡。社区费中通常包含火险部份，因为房子是连着的，所以火险由住户共同承担；自己建造的别墅一般都是没有物业管理费；开发商兴建的别墅物业费较贵；公寓的物业费大约3000-5000美元／年，年代越久的维护成本越高，物业费越高。

3、房屋保险费：以定价50万美元的房屋为例，每年的保险费大约在700-900美元左右，地震险单独加保。

我们以一套加州的50万美元的独立房产计算，税率、物业费取中间值，每年的『养房费』大约为9200美元。

这还不包括庭院维护的费用（剪草的费用每月大概50-60美元，如果可以自己做，就省去了这部分费用），大约为总房款的1.8%。

如果你是贷款买二手房，还需要付出的有过户费、律师费、登记费、交易税、房检费、产权调查费、房屋估价费、公证费、勘察费等等……

交易费用也是一笔不小的开支，如果是买来投资，购买后将房屋托管，还会有托管的服务费，租金也要缴税，购房者在决策前一定要把这些费用计算在内。

2. 如果想在美国置业，选哪里的房产比较好？

抛开因上学、就业等原因，仅仅从升值潜力上来讲，我们把Zillow的统计报告按照未来一年的预期升值率从高到低排名如下。

可以看到，升值潜力排名靠前的城市，不是加州、纽约、华盛顿这样国人比较熟悉的大城市或者洲，反而在拉斯维加斯、西雅图、波特兰、达拉斯等这样相对『冷门』一点的城市。

硅谷所在地San Jose以及车程一小时的旧金山市区的房屋价格已经很高，升值潜力也较小。

当然，价格已经阻挡不了中国土豪门的热情，他们还是喜欢在比较熟悉的『热门城市』购买房产：

加州、纽约、德州、华盛顿、新泽西是华人置业的最热门区域

3. 如果申请贷款买房，美国的信贷政策如何？

美国不限制外国人购买美国房产的权利，但是在信用审核方面要比当地人严格的多，在贷款的发放方面，条件也比当地人苛刻。

例如，有的贷款公司会要求外国购房者头期款（定金）要支付总房款的30-50%，而对于当地人，这个比例大约是20%。

并且对于海外抵押贷款购房者，利率也会比当地人高。

对于拥有美国绿卡、或者拥有工作签证（E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1或G1-G4）的非永久居民来说，申请美国当地的抵押贷款是比较容易的。

对于只拥有旅游签证的海外购房者来说，因为无法提供当地的收入证明、居住证明、资产证明等等，所以找到合适的机构愿意发放抵押贷款并不是很容易的事。

根据报告，在美国购房的海外购房者，有一半的人都采用现金交易，剩下41%的人是通过在美国申请抵押贷款的方式购房的。

大体原因，无非是对于非美国公司的海外购房者，付现金是流程最简单、最方便、最快捷的交易方式了。

41%的人选择美国房贷

说了这么多，无非是告诉投资者们，对于在美帝置业，我们需要有以下几个清楚的认知：现阶段，美国房产的对冲人民币贬值的意义大于投资的意义。1、不要只被房屋售价吸引，要把各种税费、管理费、交易费等『隐形支出』都计算在内。

2、美国为了抑制炒房，制定了很多相关的税收政策，比如超过100万美元的房屋要支付『豪宅税』。

购买不超过一年就出售的房产需要支付『利润所得税』，这部分税率甚至高达30%，等等诸如此类。

美国房价的涨幅远远不像国内那般疯狂，所以想通过短期『炒房』获利基本是不可能的。

3、考虑到美元的强走势和人民币的走势的不确定性，布局G2两国，平衡分散风险，通过好城市、升值空间高的房产，是跑赢通胀、跑赢贬值的好方法。

4、目前美国房贷固定利率仍在4%以下（不是所有人都能拿到同样的利率，这与个人的信用程度和房产价值相关）。

考虑到未来美联储有可能进一步加息的预期，采用浮动利率贷款的购房者，也要把这个因素带来的还贷成本增加考虑在内。

5、当然，最重要的是2-3万亿美元的人民币资产要出海，这个推动力实在太强劲了。

菲律宾市场实地考察-告诉你一个真实的菲律宾现状

2011年10月在菲国旅行过半个月,去过马尼拉,宿务(Cebu),Tacloban等城市,菲国基本情况如下 1. 菲律宾2010年GDP和广州市GDP差不多,首都马尼拉总体看起来略落后于广州, 毕竟是首都,偶有几个地方比广州更繁华更现代化,有点像上海. 马尼拉/宿雾等地的海滩风景很漂亮，这是广州远远不能比的地方,还有SM shopping Mall 等也是很繁华。 首都最抢眼的交通工具是吉普尼车，据说最早的吉普尼(Jeepney)就是用美军留下来的吉普车(Jeep)改造而成的，菲律宾人把吉普车的车斗加长,把车斗的后部打开,作为乘客上车的入口,然后开到街上拉载客人，是菲律宾城市里最流行的交通工具 如下面附图,后面开门, 进去后两边能坐人.其它城市和小镇也是这样, 吉普尼车在菲国地位就相当于中国的公交车. 马尼拉也有少量类似于中国的公交车, 由于价格稍贵点, 很少有人乘坐. 马尼拉有三大干线铁路,在上面跑, 相当于广州地铁,但比较旧,空调很差, 周末人很多, 热的要命. 菲国冬季平均气温在23度以上, 常年气温在32度左右. 菲国每个城市的大型百货公司,商场,餐馆,商业中心等门口都配有保安,保安都带枪,所有进入人员都是要开包检查, 如此严格安检,反应菲当地治安有问题. 一朋友哥哥做警察,下班回家带枪给我看. 商业大街各营业点保安都有枪, 安全状况实在让人担忧. 菲国当地人并不排华,他们承认那几个小岛本来就是中国的领土,也承认是政府领导人拿了美国资助,不得不为美国卖力闹事，有点幸灾乐祸，不占白不占的样子！！！！

关于南海问题,一菲人说: 有美国人支持我们,你们不敢动我们, 我们都知道那个小岛属于你们的,但离你们那么远, 我们去那些岛只需要30分钟, 你们国家那么大,为什么不能给我们啊, 真无耻啊!!!!!! 2. 宿务, 是菲国除马尼位外,最出名的旅游城市, 市容相当于珠三角的一个小镇, 总体来说比中国珠三角城市落后. 市中心偶有几个繁华区/商业中心像广州一样漂亮,如Ayala Shopping Mall, 和SM shopping Mall. Colon是宿务最大最繁华的商业中心,人流相当于广州上下九,零售业为主兼批发业,中国百货比较多. 宿务国际气味比较浓,外国人比较多,韩国人很多，也有很多日本人/欧美人。 3. 菲国地广人稀,农村人极少,大部分人蜗居在城市.农村大部分地区比较落后, 水稻以手种,手割为主, 大部分农村家庭比较贫困,几乎全部是破草房/破木屋,相当于中国1985年河南/山东/安徽等内地农村样子. 工业比较落后，工厂没有中国集中。不过，他们的餐饮业，超市零售业，旅游业值得中国学习。 以菲国城市规模现状来讲, 菲国目前的市相当于中国内地县城, 菲国的镇是相当于广东清远部分地区的农村. 整体来说,菲国落后于中国20年左右,至少15年 4. 菲国70%以上的人能说英语, 英语是菲国的官方语言, 菲语是国语,是菲私下交流,或着说是民间语言, 政府文宪和学校教材以英语书写存档. 菲国有三大常用本土语言, 其中一种较容易学, 它大约是由30%英语+30%西班牙语+40%土着语演化而成.

【北美购房网】亚特兰大最全购房指南,求你千万别上当!

【北美购房网】 亚特兰大最全购房指南，求你千万别上当！ 说到美国的亚特兰大，中国人最熟悉什么？是1996年亚特兰大奥运会；还是北美最顶尖大学佐治亚理工或者意大利足球俱乐部？ 这里不仅是世界饮料工厂可口可乐的总部，也是全球最先进的CNN总部，更是美国航空巨头达美航空的总部。更重要的是，亚特兰大还是一座非常宜居的城市，这里环境优美，别墅都特别漂亮，而且房价低，亚特兰大房产市场也非常的火爆。

亚特兰大的投资价值常被华裔投资人忽略 据一个研究亚洲问题的权威智囊机构Asia Society 在2016年发布的年度报告中统计：华人在美国房地产投资中，45% 在加州，30%在纽约，15%在波士顿、西雅图、芝加哥，达拉斯等主要城市，剩下的10%在其他各州。而佐治亚州仅占中国人在美国地产投资份额的0.3%。与亚特兰大房地产巨大的优势完全不成比例的这点可怜的投资份额，说明一般中国投资人对亚特兰大太缺乏认识。 实际上，近一两年来纽约和加州一些有眼光的华人已经开始纷纷在亚特兰大置业。 亚特兰大的物业投资竞争力显著 绿树成荫、气候宜人、鲜少自然灾害的“森林之都”亚特兰大与旧金山等加州城市一样，被公认为美国最宜居的大城市之一。唯一的不同之处是，亚特兰大的房价比加州要便宜太多。

亚特兰大的平均房价与美国整体房价的中间值基本持平，在25万美金左右，与纽约、旧金山等城市相比则是非常之低的。但是，亚特兰大的生活质量之高却直逼纽约、旧金山，而其生活成本之低以及就业机会和发展机遇之多，却又远远高于美国平均值，她的综合优势甚至可以在全美国名列前茅。 亚特兰大房产实际优势 一. 价位低，漂亮。北部最好几个好学区一般在30万美元左右，即可买到非常漂亮的房子。50万美元可买到小豪宅。 二. 好出租，出租净回报高。因为美国房租相差不大，亚特兰大房价低，所以出租净回报较高。一般在5%到8%，除去养房成本，包括房产税、物业费、保险、经纪公司管理费。 三. 升值潜力大。主要是众多442家世界500强企业，支撑巨大的工作机会，吸引很多人来找工作。较低的商业、生活成本。正是因为此，所以企业多。

影响美国房价水平的因素分析--孙瑞晨

影响美国房价水平的因素分析： --分位数回归方法 孙瑞晨 摘要：本文利用分位数回归方法研究了房屋的各种因素对于其售价的影响，结果表明不同因素对于房屋售价的影响随着所考察的分位数不同而变化，得到不同因素对于房屋价格的影响更全面的描述。 关键词：房屋价格；不同因素；分位数回归 一、问题的提出 房价一直是最近十几年的热点问题，一般认为影响房屋价格的因素分为以下几个方面。第一，房屋的自身属性，主要包括房屋年龄、燃气状况、景观等。第二，房屋所处的地段等级是影响房屋价格的重要因素，另外还包括小区内部以及周边环境、管理和各种配套设施情况，交通条件等客观外部因素。三是市场大环境和消费者心理因素。主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。 可以看出，与房屋有关的各种因素对房价的影响是复杂的、为了更准确的描述房屋属性对于其售价的影响，受到国外一些研究的启发，我们利用分位数回归方法对房屋价格数据进行建模分析，并与通常采用的普通最小二乘线性回归模型进行了比较。定量分析的结果在一定程度上印证了经验的定性分析，并发现了房屋属性对售价影响的一些具体特征，每种因素对于价格的影响可随着所考察的分位数不同而变化。 二、文献综述 目前国内关于房价的研究分析比较多，但利用分位数回归的还比较少。王朝等[2013]通过建立基于Bootstrap估计的面板数据分位数回归模型，解释了随着房价的提高，恩格尔系数对房价的弹性变化最为明显，但是人均GDP增幅变化不明显，人均收入的提高对房价的改变微不足道，单靠提高工资难以解决消费者购房问题。 高风伟等[2016]从条件均值角度和分位数回归角度对房价的几种影响因素进行了回归分析，研究发现：人口密度是影响房价的最主要因素，且在不同分位点上影响程度各不相同：人均可支配收入对房价的影响在各分位点上影响相差不大。 林海波等[2016]对移民、房价和经济增长的相互关系进行实证检验，讨论移民教育程度和房价之间的关系，进行分位数面板分析，结论表明：房价上涨没有表现出对于大学生的阻碍作用，教育改进和创业努力可能让高学历移民更加适应

世界各国房价收入比大参考：美国计算面积不同于中国

世界各国房价收入比大参考：美国计算面积不 同于中国 关于房价涨跌以及是否存在泡沫的争论一直吵得不可开交，争论双方各有各的理由。其实更应该考虑的问题是老百姓能不能买得起房，房价与收入是否成正比。现在比较国外城市的房价和收入，可以看到国内房价现在的水平。 南韩：公务员15年买一套房 南韩首都汉城的房价和地价在世界上名列前茅。在市中心一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。而一套90多平方米的住宅，价格在1.5亿至2.5亿韩元之间（相当于人民币100万元至165万元）。一名国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年。南韩政府规定，一户只能拥有一处住宅，以有效避免房价因人为炒作造成的虚高。 美国：面积计算不同于中国

在美国，绝大部分居民的住宅是2—3层的楼房，附带车库，甚至游泳池，小区有高尔夫场地也不稀奇，相当于中国的高级别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫以上房型占90％以上，而且都是装修房。此外，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。 美国数据都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平方米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120至300平方米左右，目前平均面积约220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。在美国，住宅往往单独成幢，没有公用面积的干扰，而且住宅内有些区域也不算入建筑面积，比如一般走廊、地下室、小阁楼、院子，都不在销售总价之内。 东京：房价虽高，装修豪华 现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平方米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积也在100平方米左右，折合人民币225万，按建筑面积算，每平方米2.25万人民币。不过，日本的房子是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地暖，所有材料都是无毒标准。浴缸带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还免费送液晶电视一个；厨房带全自动洗碗机和烘干机，加15万日元可配一台大冰箱。 瑞士：售货员6年能买百平米 瑞士是全世界房价最高的国家之一。以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合2500—7000瑞士法郎，也就是合1.5万—4万元人民币/平方米。郊区为1500—3000瑞士法郎，合9000—1.8万元人民币/平方米，一套100平方米的住宅售价为15万—20万瑞士法郎，约合90万—120万元人民币。而瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万元，也就是说买一套100平方米的住宅相当于其3—6年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。由于福利好，瑞士人大多没有买房的压力，因此租房者居多。 英国：普通住宅房价不贵 英国的房价，普通地区为200英镑/平方米，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300—600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑。按照人民币计算，英国一般地区普通住宅售价约合3000—4000元/平方米；伦敦地区约合5000—1万元/平方米。

【北美购房网】2017美国西雅图买房、房价、投资指南

目录01. 大西雅图地区简介 02. 大西雅图重点学区介绍 贝尔维尤 Bellevue 默瑟岛 Mercer Island 西雅图市中心 Seattle Downtown 伊瑟阔 Issaquah 雷德蒙德 Redmond 萨马米仕 Sammamish 柯克兰 Kirkland 肯摩尔 Kenmore 03. 大西雅图地区私立学校 04. 美国购房流程 05. 投资案例分析

大西雅图地区介绍 西雅图（Seattle）作为美国西北部最大的港口城市，也是美国太平洋西北部的商业丶文化及先进技术中心，星巴克、微软等国际集团的总部均在西雅图。西雅图以其独特的宜居优势，吸引着来自世界各地的投资商来此投资及居住。随着“西雅图不眠夜”，“北京遇上西雅图”等电视电影的热播，大西雅图地区也逐渐被广大华人熟知，逐渐成为人们心目当中的浪漫圣地。 1. 空气质量，气候条件 大西雅图地区毗邻加拿大温哥华，常年气候湿润温和，四季常青，因此西雅图又称“翡翠之城”。因为雨水充沛，树木繁盛使得西雅图地区空气质量PM2.5 均为10左右，因此西雅图地区是美国仅次于旧金山地区的第二宜居城市。 2. 经济基础雄厚 众所周知诸多世界著名公司的总部都设立在西雅图地区，包括波音，微软，亚马逊，星巴克，Nordstrom, Costco, Expedia, Redfin。这样雄厚的经济基础保证了西雅图地区房地产市场的稳健性。2008年华盛顿洲是受到美国经济泡沫冲击最小的洲，大量的就业机会为健康的贷款市场打下了良好的基础，居民买房不难自然促进房产买卖。 3. 西雅图租赁市场价格稳健增长 由于优越的地理位置，温和的气候，以及强劲的经济发展，大西雅图地区在过去50年内人口一直以每年2%左右的速度稳健增长。人口的增长导致对房产需求的增长，特别是租赁市场。房产租赁价格在过去50年中以每年5%的速度增长。 西雅图房地产市场价格自2011年起至2017年上旬已经增长近45%，目前仍处于积极的上升阶段。据美国最大的房地产数据信息网站Zillow预估，这种增长状态会持续到至少2018年，并于2018-2022年逐渐趋于平稳。 4. 其他地区货币贬值，周边房地产市场价格过高 华盛顿洲地处美加边境，邻近温哥华。温哥华是原始华裔富商投资首选，但是目前由于加币持续贬值，导致温哥华房地产价值相对贬值严重，所以很多大温地区投资商已经将目光转移至毗邻的大西雅图地区。另一方面北加洲胜地旧金山因为房地产价格的持续上涨导致诸多移民望而却步，进而选择邻近的全美地二大益居城市西雅图居住。 5. 种族多元化 根据美国2015年人口数据显示，西雅图地区主要居住人种以白人为主，约占总人口比例的65%，其次便是亚太裔居民约占14%，比非洲裔美国人及西班牙裔美国人比例高出许多。西雅图有众多的华人超市，华人社工团体，各大政府部门都提供华语工作人员，这样多元化的生活给华人生活提供很大方便。 6. 优质教育资源 西雅图是华盛顿州中最大的城市，拥有华盛顿州中最为丰富的公立教育资源。华盛顿州的高中升学率为87%，大学升学率为70%，全州拥有1300多所公立小学，教育基础非常稳定，西雅图拥有很多可以让孩子过渡的中英双语的学校（可上到4年级），能帮助孩子顺利融入英文环境。西

美国的通胀历史

国的通胀历史 (2011-09-07 16:20:14) 转载▼ 标签： 杂谈 百度文库上，有人贴出了美国从1791年到2010年的GDP增长率和通胀率的数据。 根据这份资料，简单分了几个阶段，来比较美国通胀的趋势。 1791-2010年，共220年，GDP平均年增长3.75%，通胀率平均1.47%。 1791-1913年，共123年，GDP平均年增长4.15%，通胀率平均0.07%。 1914-1971年，共58年，GDP平均年增长3.50%，通胀率平均2.51%。 1972-2010年，共39年，GDP平均年增长2.86%，通胀率平均4.41%。 1870-1913年，共44年，GDP平均年增长3.95%，通胀率平均-0.72%。

有数据统计的220年间，中间有几个大事件。如1913年美联储成立，1971年美元与黄金脱钩，另外，这中间还发生了两次世界大战。所以，1913年这个分界点是十分具有参考价值的。至于1870年，那是货币主义学派弗里德曼考察美国货币政策的起端点。 从GDP的数据来看，长期的增长率有走低的趋势。如1913年之前的数字超过4.15%，而1972年之后的仅为2.86%。即使如此，这个降低的趋势相当缓慢。从通胀的数据来看，通胀率确实有不断走高的趋势。如1913年之前仅为0.07%，而1914-1971年之美间，就升到了2.51%，这中间有两次世界大战的关系，也有美联储的原因。再到了1972年以后，通胀率进一步达到了4.41%，相当恐怖，这期间主要的原因就是美元与黄金脱钩（即美联储的货币政策原因，石油战争只是一个借口。从1972年以后，虽然石油涨了很多，但是石油和黄金的比价变动不太大。黄金共涨了44倍，石油则涨了31倍）。 另外值得一提的是，到了1972年以后的时代，通胀已经接近GDP增长率的两倍，这里

【北美购房网】十五张图：旧金山湾区房价趋势、经济与人口统计全知道

【北美购房网】十五张图：旧金山湾区房价趋势、经济与人口统计全知道 导读 关心旧金山湾区房产的一定想了解：哪些县最贵或最实惠？哪些县增长率高？哪些县最受教育程度最高，收入最高或贫困率低？以及哪些城市的人口在增长？HHause 就为您总结。 摘要 旧金山湾区总体房价升值曲线相同 旧金山湾区各县市房产单价不一 各县市中位价增长率旧金山奥克兰居高 经济和人口因素对房价的影响 湾区城市和邮编收入排名 就业率&失业率 湾区贫困率&住房负担能力 湾区的高档住宅市场 湾区的人口构成 湾区的凯斯-希勒房价指数 本文涉及的主要数据来自以下各县市： 旧金山San Francisco 马林县Marin County 圣克拉拉县Santa Clara County 阿拉米达县Alameda County 圣马特奥县San Mateo County 纳帕县Napa County 索诺马县Sonoma County 索拉诺县Solano County 旧金山湾区总体房价升值曲线相同

1990年以来旧金山湾区主要县市的房价曲线图 先来看一张湾区各县市整体的房价曲线图，升值趋势大致相同。索拉诺县仍低于十年前的房价峰值，和索诺玛和纳帕县刚刚与之前的峰值持平，其他大部分县市已经远远超过以前的高点，创造了新的峰值。

房价增长幅度较大的县市包括旧金山市、圣马特奥县、马林县、圣克拉拉县等，下文会详细说明，高科技产业的繁荣成为近年来房价升值的主要因素之一。 旧金山湾区各县市房产单价不一 单价超过$1000/平方英尺的分别是旧金山的独栋别墅和公寓，次之的是圣马特奥县和马林县的部分社区，单价最低位于索拉纳县和纳帕县、索诺玛县，普遍低于$500/平方英尺。

一个真实的赫鲁晓夫

揭秘：告诉你一个真实的赫鲁晓夫 2008年09月12日 赫鲁晓夫 赫鲁晓夫在苏联和国际共运史上的作用很大，苏联后期领导人的政治意识恰好是在他领导的11年内形成的。今天60岁以上的人对他印象很深，他对斯大林时期的许多阴暗面持否定态度，结束了警察恐怖，释放了数百万政治犯，为近2000万人恢复了名誉。 一提起赫鲁晓夫，中国人立刻就会想到那个把斯大林“焚尸扬灰”、让苏联人民“吃二遍苦受二茬罪过着牛马不如的生活”、在联合国脱皮鞋敲讲台的“赫秃子”，那个酷爱“土豆烧熟了再加牛肉”的“老修”。 2004年4月17日，赫鲁晓夫诞辰110周年。无可否认的是，50年前开始改变苏联的，正是这位在中国人和俄罗斯人心目中有着截然不同形象的前苏共中央第一书记。 斯大林格勒战役期间的赫鲁晓夫（左一）及指挥官叶尔缅科

“他是个犯错误的共产党人”俄罗斯曾经流传着这样一则笑话: 三位苏联领导人坐火车旅行。铁轨到了尽头，火车停下。列宁号召:“立即发动无产者搞星期六义务劳动，修铁路，直通共产主义！”斯大林抽着烟斗，严肃地下令:“给我调100万劳改犯来，修不通铁路，统统枪毙。”赫鲁晓夫敲着皮鞋喊:“把后面的铁路接到前面去，火车继续开！”赫鲁晓夫在政治生涯的后期，号召全国种玉米、把党委分成工业党委和农业党委、跟中共搞论战引起国际共运分裂、把核导弹运进古巴吓唬美国又在美国压力下撤回……把苏联干部群众折腾烦了，终于被他的学生兼党内同志勃列日涅夫赶下台。 毛泽东与赫鲁晓夫 参加过苏联卫国战争的伊万诺夫将军90年代和记者议论赫鲁晓夫的功过时说:“他是个犯了错误的共产党人。他跟勃列日涅夫、戈尔巴乔夫和叶利钦不一样，是真心想实现共产主义的，只是方法不对头，效果不好。”当初苏联出名的“持不同政见者”、如今却坚信社会主义的历史学家罗伊·梅德韦杰夫，2000年对记者说，赫鲁晓夫在苏联和国际共运史上的作用很大，苏联后期领导人的政治意识恰好是在他领导的11年内形成的。今天60岁以上的人对他印象很深，他对斯大林时期的许多阴暗面持否定态度，结束了警察恐怖，释放了数百万政治犯，为近2000万人恢复了名誉。 汉学家齐赫文对记者说过，赫鲁晓夫也曾尝试改革僵化的经济，允许农民拥有自留地、自留畜，开了自由市场，“你们一反修，他吓坏了，规定自留地上不得种经济作物，别墅不得盖两层，自留畜不得超过一头带小牛的奶牛，自由市场只能出售自产的多余农副产品……”

【北美购房网】外国人在美国买房及贷款的详细解说

【北美购房网】外国人在美国买房及贷款的详细解说在美国，外国人也能拥有美国的房产权。实际上，外国人和美国人在购房时差别不大。 但是，外国人应该了解美国的购房流程及美国房地产市场的惯例，而美国房产交易中的做法可能与买家本国的做法有很大不同。 外国人买房流程在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨，通常都会选择一个好的专业房产经纪人来一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。 来美买房的基本步骤： 1）须有合法来美的签证； 2）选择想要买房的地区和房屋种类（独立屋还是公寓）； 3）选择一个合法注册的房产经纪人，讨论购买要求，由经纪人介绍看房，选房；4）填写买房出价合同书，付定金支票，如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字，则购房合同成立，双方进入具体操作程序； 5）一旦出价合同书被卖方接受，则定金支票须存入双方选定的公证托管公司，这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司，不代表任何一方； 6）公证托管公司对房屋产权进行核实，对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户，则会通知双方进行下一步操作；

7）即使经过产权核实未发现睱疵，买方也会在过户（closing）之前购买产权保险，以便将来出现产权问题时获得赔偿； 8）如果购房合同是有条件履行的合同，即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买，则当卖方接受出价合同书后，买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查，如果检查结果满意，则进入交易的最后一个程序：过户（closing），如果检查结果不满意，买方要求卖方维修，则双方在卖方进行维修后进行交易的最后一个程序，如果卖方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易，则交易中止，定金退还买方； 9）买方在过户（closing）之前购买房屋保险； 10）按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户（closing），买方付款（支付至公证托管公司帐户），卖方签署产权文件，交收房屋钥匙和其他文件资料； 11）过户（closing）完成之后，公证托管公司清算各方的款项，并将产权文件报送当地县政府备案，县政府备案后并盖印章，原件由公证托管公司领回后邮寄给买方，交易完整结束。

晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了

晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了 晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了天 涯社区核心提示: 从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。 一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3

万美元。之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年，都有过较大的波动。每次涨幅和跌幅差不多，涨得快跌的也快。二、国内十年房价变化趋势分析图2：1999年-2009年中房上海住宅写字楼指数曲线以上海中房住宅和写字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;2007年中期随着世界经济的严重过热，中

【北美购房网】美国的租房体系介绍及中美租房对比

【北美购房网】 美国的租房体系介绍及中美租房对比 不同于中国租赁市场的不成熟，美国具有较完善的租房体系和法律法规，许多房源都是由房屋租赁公司统一开发、规范管理。租客在与出租办公室签订合同后，权利会受到充分保护，不会突然被房东赶走。 更为重要的是，美国真正做到了“租售同权”，美国的基础教育，遵循的是划片入学原则，全美大概1.5万个学区。但美国学区的标准不是产权，而是实际居住。也就是说，入学的标准不是房産证，而是真实居住在这里的证明。所以，美国所谓的“学区房”完全不同于中国的“学区房”。也正因爲如此，面对高高在上的房价，很多美国年轻人坦然选择了租房而不是买房。有统计数据显示，2014年，美国18岁至34岁的人租房率高达71.6%。同时，大城市的租房市场也得到了充分发展，纽约的整体租房率达到了56.9%。 不必为买学区房而焦头烂额 美国人不需要考虑一些中国丈母娘担心的户口、孩子上学等问题。美国没有户口制度，人们可以较爲随意地迁入和迁出大城市。同时，拥有本地房产也不是送子女到当地学校的必要条件，家长没必要为了购买昂贵的学区房而焦头烂额。 相比中国，美国在“租售同权”这件事上走在了前面。 综合北京《中国青年报》、环球网报道，美剧《欲望都市》的女主角曾感叹，在纽约，你永远在寻找三样东西：房子，工作和男友。

其实，高房价是国际大都市的共同特点。以纽约和华盛顿爲例，一间公寓房的月租金通常在1000美元以上，幷且每年以5%至10%的幅度上涨。对于毕业不久的年轻人来说是不小的开支。一般说来，年轻人须花费1/3至一半的收入付房租。加上日常开支，每个月存不下多少钱，根本别想买房。 值得一提的是，2008年金融危机后，美国住房市场经历了重构，“千禧一代”更倾向租房。目前多数在售独栋房産都位于市郊。与前代人偏好住在市郊不同，新一代年轻人更愿意租住在离市中心近的地方。这样，他们可以更方便地参与社交生活，也可以省下大笔通勤费用。同时，他们也不必爲房産税和繁琐的房屋维护工作担心。 更重要的是，与中国不同，美国的住房制度和“租售同权”可以让人们不把买房当成一件大事。 有统计数据显示，2014年，美国18岁至34岁的人租房率高达71.6%。同时，大城市的租房市场也得到了充分发展，纽约的整体租房率达到了56.9%。这首先是因美国具有较完善的租房体系和法律法规，许多房源都是由房屋租赁公司统一开发、规范管理的。租客在与出租办公室签订合同后，权利会受到充分保护，不会突然被房东赶走。 美国人不需要考虑一些中国丈母娘担心的户口、孩子上学等问题。美国没有户口制度，人们可以较爲随意地迁入和迁出大城市。同时，拥有本地房産也不是送子女到当地学校的必要条件，家长没必要爲了购买昂贵的学区房而焦头烂额。

【北美购房网】康斗是什么 美国房型种类与房型选择指南

【北美购房网】康斗是什么? 美国房型种类与房型 选择指南 相信买房者肯定对电影电视中美国成片的小别墅社区印象深刻，但其实类似的独栋别墅只是美国可购买住房类型中的一种。 美国的房型大致可分为独栋别墅（Single Family House），连体别墅(Town House)和公寓房(Condo)。单纯从投资的角度而言，独栋别墅最保值，其次是连体别墅，最后为公寓。 严格而言，公寓并非户型，是一种房屋组织形式。购买前两种户型时，你是房子与地皮一同买下，而购买公寓房时，得到的只是所住的单元，屋顶与地皮都不归属于买家。因为公寓房的公摊面积相对较大，所以维修管理费比连体别墅要高。独栋别墅的社区管理费用比较低，但是需要定期割草和收拾院子，相对麻烦，保养的代价也相对较高。 房屋的朝向和地势的高低对于日后的居住舒适度都有很大的影响。偏爱风水的买家，也可以在选择房型的时候酌情考虑。

看上去美国的房屋种类繁多，但是实际上可分为两大类: 房屋（House）和公寓（Apartment）. 在日常生活中，我们倾向把前两种房屋类型（独立屋和联排别墅）统称为house，从房屋外部来看，我们无法进行区分，需要进入房屋内部进行观察才能做出判定正确的房屋类型划分。我们把后两种房屋类型统称为apartment或者apt. 这一类公寓在繁华，土地紧张的大城市最为常见，尤其是纽约，波士顿，芝加哥这样的大城市。以下我们来详细介绍一下各个房屋类型。 一. 独立屋(Single Family Residence) 独立屋这是美国最常见到的房屋类型。以纽约州为例，在繁华的曼岛以外的地方，这种房屋类型几乎占到了绝大的比例。独立屋也有不同的分类，比如Attached Single Family Residence 和Detached Single Family Residence.

美国房地产百年走势

美国房价百年走势 一、美国百年房价分析 图1：1890至2009美国房价变化曲线。以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。 从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:

1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。 1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。 2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。 尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年，都有过较大的波动。每次涨幅和跌幅差不多，涨得快跌的也快。 美国和中国房地产市场的差异 美国和中国房地产市场最大的差异是需求。根据联合国的报告，截止2007年10

【北美购房网】干货 美国银行开户指南

【北美购房网】干货| 美国银行开户指南 美国银行的重要资讯：从2017年7月17号开始，外国客人持有B1/B2 旅游签证的，来美国银行账户，需要有租房合同，水、电、瓦斯账单等证明。这个条件的限制终于还是在洛杉矶开始执行了。（美国东部的纽约、芝加哥......）早在2 年之前就已经严格执行这项金融监管制度了。对于计划做海外资产配置的（保险、房地产、基金、股票）的朋友，开立银行开户时要提供这些资料是非常困难的。美国银行开始执行新的开户政策后，其它家银行很快的也有新的规定的。希望已经有美国银行账户的爸爸妈妈继续保留，还没有的或没打算投资的爸爸妈妈（尤其是像咱们准爸准妈这种有美国公民宝贝的家庭）建议尽早去银行开户。

相关名词说明 ?借记卡/提款卡Debit Card 国内俗称储蓄卡。当办理Checking account时，都会提供一张连通至该帐户的Debit Card，除了可以当作提款卡，只要帐户里面有钱，在外消费时就能刷这张卡，直接从该帐户扣款，当然如果没钱就刷不过去了。 ?直接存款Direct Deposit 是指通过电子方式把资金，如银行间的转帐、工资、退休金、股息及养老金划归个人存款账户的支付方式。 ?年收益率Annual Percentage Yield (APY) 年收益率是一笔投资一年实际收益的比率，通俗的说就是存满一年的利率。

银行帐户类型 美国的银行帐户主要可分为Saving Account和Checking Account两种，至于Certificate of Deposit定期存款帐户，有些银行会将之与Saving Account 连结，有些则是会另外独立出来。

美国生活的现状

美国生活的现状 美国到底是一个怎样的国家？把在美国几年的所见所闻告诉大家，让每个人自己判断吧。 1. 房价 美国的房价与人口分布相关。一般而言，东西两岸（主要是纽约及周边的城市，还有加州）贵一点，中间地区便宜。另外，美国几乎人人有车，所以每个人的生活范围扩大了很多，买房时候的选择余地也很多。 美国房子的中间价目前在20万美元左右。前面说过，东西两头贵，所以美国中间大部分地方的房价，都不到20万美元。我今年到过美国的两个中部城市，一个是底特律，一个是堪萨斯城，就人口而言，这两个城市在美国排在10-50位之间，算是二线城市。但是人口100万都不到，中国大一点的县城都比它大。房价也便宜，一个楼都只要10几万，甚至不到10万，20万出头都是很好的房子了。 但是这些城市恐怖的一面，就是人口少，根本看不到中国熙熙攘攘的人群。晚上睡觉，外面路上一点响动都没有，自然也没有什么丰富的夜生活。事实上，住在这些二线城市的美国人也是挺无聊的，所以年轻人还

是会往纽约、洛杉矶等大城市跑。 2. 收入 美国是一个大企业主导的国家，每个城市大同小异。买东西，都去沃尔玛；吃饭，都去subway；买家电，都去Bestbuy；买衣服，都去GAP；买鞋子，都去Nike......这些大企业几乎垄断了美国人所有的日常消费，是个无处不在的巨无霸，因此自然也要在每个地方聘用当地的员工。再加上电信、银行，小城市里的美国人有很大比例都是在这些大企业工作，收入也都很均衡，大约在3-4万一年，这就构成了美国所谓的中产阶级。 一年收入3-4万，除去税和保险，也就2-3万，再除去生活费用，算一半，一年存下1-2万。买个15万的房子也要10年。但是这些人都是本地人，很多在当地就有房子，因此买房的需求都没那么强烈。 什么行业工资高？多是有技术含量的行业，比如医生、律师、金融、技术。在美国，你有一门别人不会的手艺，收入总是相对会高点。微软的工程师，最底层的，年薪基本上在10万美刀左右。而白宫的秘书，放在中国，肯定是高级公务员，但是前段时间新闻说，也就3万多一年。

告诉你一个真实的果酸换肤

告诉你一个真实的果酸换肤 原标题:告诉你一个真实的果酸换肤 你渴望拥有什么样的肤质？ 光滑、细腻、白皙、弹嫩 如剥了壳的荔枝 还是剥了皮的鸡蛋？ 我们的肌肤常常会有丑陋的壳 色斑、痤疮、纹理…… 有什么办法把这个“壳”扒掉呢？ 扒掉皮肤丑陋外壳在美容医学中叫换（焕）肤,护肤顾名思义就是皮肤新生,利用某种干预形成皮肤的可控性损伤,启动创伤愈合机制,使皮肤发生重建,变得更光滑、白嫩.换肤的技术有多种,今天来讲一下果酸换肤. 果酸是什么？ 果酸是一种α位有羟基的羧酸的统称(alphahydroxyacid,α-羟基酸,简称aha).神马？α位、羟基、羧酸……你这不是难为我么,我高中化学就没好好学,学了也忘了.我如果卖弄性的给出化学结构式你会不会打我？

好了,不扯没用的结构式了.你知道果酸是自然界中广泛存在的天然有机酸就行了.它大多提炼于水果,故而得名.常见的果酸有甘醇酸、葡萄酸、苹果酸、柑橘酸,还有从酸奶中提炼的乳酸（从名字中就知 道这些酸的出身）.不同来源的果酸分子大小不同,最小的叫作乙醇酸,在甘蔗中比较多；比它稍微大一点的是乳酸,比如酸奶的酸味就 来自于它.而其他的果酸,比如柠檬酸、苹果酸等,分子量就比较大了.一般分子量越小,渗透性越好,因此乙醇酸和乳酸应用的最多. 果酸与美容的亲密关系 如果非扯上古代人士才显得有历史范儿,那么人们自觉不自觉的 利用“果酸”美容有几千年的历史了.大概是古埃及古罗马那会儿, 据说女王或者王妃们用葡萄酒啊、酸奶啊（还有说鲜奶的）用来美容,而这其中就含有酒石酸或者乳酸…… 过去几十年来,护肤品行业相信果酸能够对皮肤产生各种有利影响,于是把它加入到在各种美容护肤品中.护肤化妆品的添加果酸最 初仅仅靠“相信”来支撑,缺乏证据支持.科学界终于忍不住出 手,1996年,宾州大学学者在《美国皮肤病学会杂志》发表了一项随 机对照研究.17位皮肤光老化的老人分为三组,分别用25%乙醇酸、 乳酸和柠檬酸乳液处理胳膊.每个人的一只胳膊做处理,另一只作为 对照.这种“自我对照”的试验能够最大限度地排除个体差异的影响,因此在样本量不大的情况下也可以得到比较有统计意义的结果.6个 月后观察的皮肤形态,还有8位具有奉献精神的志愿者提供了小块皮 肤来做显微观察.

!!!美国120年房价的历史和规律

美国120年房价的历史和规律 长江商学院2014-07-16 12:47:00 美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市，年平均增长率约为3%，如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。 ?评论0 ?赞0 近年来，国内一线城市房价屡创新高，同时国人海外购房热情也空前高涨。 复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场，绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目，SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40%的股权，中国平安以24亿人民币买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼。2013年12月，万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼。 中国企业在欧美大都市的购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。

根据中国财富研究机构胡润的研究，64%的中国百万富翁已经移民或正在准备带着他们的财富移民，而有三分之一的中国超级富豪（亿万富翁）已经移民。如果假设这个高净值人群把5%的可投资产投资在海外房地产，将产生上万亿的需求，还不包括其他的配套服务。这种需求，加上人民币升值的预期，以及国内房地产的限制和风险，构成了海外扩张的主要原因。 熟悉历史的人会不由自主地想到80年代末的日本。那时的日本正在经历长期的地产和股票市场的牛市。很多大企业成立了理财部，经营地产和股票投资，其盈利甚至超过了主营业务。日本大东京的地价据说可以买下整个美国。日本的企业和富人，在经历了房市的大牛市和日元的升值后，把目光投向海外，而投资的一个主要标的就是美国的房地产。其标志性事件是1989年三菱地产用13.7亿美元买下了纽约曼哈顿的一个地标建筑，洛克菲勒中心。无独有偶，20多年后的今天，根据胡润报告，中国海外购房的第一目标仍然是美国；曼哈顿的地标建筑频频被国人拿下。中国人已经成为仅次于加拿大的在美国最大的海外购房团体。 做为投资者，很关心的几个问题会是，美国现在的房价贵吗？美国房市的主要规律是什么？现在在美国购房，会有多高的回报率？ 美国的房价历史和规律 根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。

【北美购房网】中国人美国买房,各大银行购房贷款条件详解

【北美购房网】 中国人美国买房，各大银行购房贷款条件详解有很多人不知道外国人在美国买房可以贷款，但事实上外国人在美购屋贷款是很常见也很容易的，但并不是每一家银行都做外国人贷款。 外国人贷款和美国人贷款是有一些差异：通常美国人贷款，银行需要考量的是信用、收入、工作是否稳定等因素。但外国人贷款时银行不会考量这些，但需要申请者有较多的自备款，目前来看通常要求有35%-40%左右的自备款，也就是说外国人在美购房大约能贷到六到七成。 只不过对于目前的市场来说，卖方比较倾向于现金买家,是因为现金购买可以省去银行估价以及贷款手续时间，从而缩短房屋的交易流程。 由于每一个银行的贷款利率不同，同时对申请人的条件要求也不同。所以，在申请外国人贷款之前应该要多家咨询比较，选择适合自己对自己最有利的一家来做。 中国人来美国购房贷款的两种情况 中国人在美购房贷款 目前拿B-1,B-2,H-3, J-1,J-2,R-1, L&E签证的朋友属于国外人贷款，在美国的外国人贷款只有几家银行能做，选择性并不是很多，但是目前的条件及利率各家银行都不太相同，建议你跟每家银行都直接电话洽谈，详细了解具体内容，选择出对你最有利的银行来合作。 你需要注意的是：

1、大部分银行要求把头款放在美国帐户内保持不动两个月（也有银行要求一个月）的时间，另外通常还需要预留两到三年的还款储存金在账户内。这样你在美国贷款的时候就不会受到存放时间的限制。 2、外国人贷款通常是比较短期的，一般有1，3，5，7年，还款方式都是以30年平均摊还形式。到期之后你可以申请转换其他的贷款，因为都是短期的贷款，所以贷款的利率高低不是影响很大，无论是哪一种贷款，只要是可以快速被通过的就好。 3、以30年平均摊还的方式：贷款利率通常有1年固定、3年固定、5年固定、7年固定某些银行也可以做到30年固定利率。（*具体的利率是随时都在变化的，四点几到五点几都有。） 刚拿到绿卡贷款 至于刚拿到绿卡的朋友请注意，你刚到美国由于没有两年的报税记录，工作证明，和信用分数，因此不符合美国居民贷款，所以你要掌握时间，只能在你还没有报税之前仍然以外国人贷款的方式来贷款。拿到绿卡后最后尽早买房，否则身份转换就不好办理贷款了。 代款购房的基本流程 第一步准备 当你决定了采用贷款购房的方式后，你需要根据自己的情况结合各家银行的政策（分别直接与各家银行联络洽谈），选择出对自己最有利的银行。在此期