07会计(2016)第七章 投资性房地产课后作业 课后作业(下载版)

第七章投资性房地产

一、单项选择题

1.下列项目中，不应当作为投资性房地产核算的是（）。

A.已出租的建筑物

B.已出租的土地使用权

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.以经营方式租入再转租的建筑物

2.2015年2月1日，英明公司从其他单位购入一块土地使用权，并于同日开始在这块土地上建造两栋厂房。2015年9月1日，英明公司预计厂房即将完工，与小雪公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给小雪公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始出租。2015年9月15日，两栋厂房同时完工。该土地使用权的成本为900万元，两栋厂房实际发生的建造成本均为120万元，能够单独计量。英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。则2015年9月15日英明公司投资性房地产的入账价值为（）万元。

A.570

B.510

C.450

D.60

3.甲公司2012年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2015年6月30日甲公司与乙公司签订经营租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金600万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2015年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。

A.出租办公楼应于2015年计提折旧200万元

B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元

C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产

D.出租办公楼2015年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值

4.英明公司于2011年6月12日外购一项投资性房地产，购买价款为500万元，预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用成本模式进行后续计量，并采用年限平均法计提折旧。2015年发生的与该投资性房地产有关的后续支出如下：2015年6月30日开始对该投资性房地产进行改扩建（已收取当年上半年租金60万元），改扩建后将继续用于经营出租。改扩建期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2015年9月30日改扩建完成并对外出租，租期为2015年10月1日至2017年9月30日，月租金20万元，改扩建后预计剩余使用寿命为20年，预计净残值为零。2015年10月对该项投资性房地产进行日常维护，发生维护支出5万元。不考虑其他因素，则英明公司2015年因持有该项投资性房地产影响损益的金额为（）万元。

A.-5

B.-18.75

C.120

D.96.25

5.2015年6月3日,甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期,该厂房按照成本模式进行后续计量,原价为6000万元,至2015年6月30日已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入,甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建,并与丙企业签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。6月30日,与乙企业的租赁合同到期,厂

房随即进入改扩建工程。至12月31日,共发生改扩建支出1200万元（均符合资本化条件）,厂房改造尚未完工，预计还将发生改扩建支出1000万元。关于2015年12月31日资产负债表列报，下列说法中正确的是（）。

A.投资性房地产列报的金额为6000万元

B.投资性房地产列报的金额为6600万元

C.在建工程列报的金额为5400万元

D.在建工程列报的金额为6600万元

6.2015年3月2日，英明公司董事会作出决议将其持有的一项土地使用权停止自用，待其增值后转让以获取增值收益。该项土地使用权的成本为1200万元，预计使用年限为10年，预计净残值为200万元，甲公司对其采用直线法进行摊销，至转换时已使用了5年。英明公司对其投资性房地产采用成本模式计量，该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同。则2015年度英明公司该投资性房地产应计提的摊销额为（）万元。

A.100

B.83.33

C.91.67

D.240

7.甲公司将一栋写字楼经营租赁给乙公司使用，并采用成本模式进行后续计量。2015年1月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼系甲公司自行建造，于2010年8月20日达到预定可使用状态并对外出租，其建造成本为43600万元，甲公司预计其使用年限为40年，预计净残值为1600万元，采用年限平均法计提折旧。2015年1月1日，该写字楼的公允价值为48000万元。假设甲公司没有其他的投资性房地产，按净利润的l0%提取盈余公积，不考虑所得税的影响。则转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额为（）万元。

A.10550

B.1055

C.8950

D.895

8.关于模式的转换，下列说法中正确的是（）。

A.投资性房地产后续计量由成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计估计变更

B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转换为公允价值模式

D.企业对投资性房地产的后续计量模式可以随意变更

9.2015年3月5日，英明公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于对外出租。2015年3月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。2015年3月20日，英明公司与承租方签订办公楼经营租赁合同，租赁期为自2015年4月1日起2年，年租金为360万元。甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）。

A.2015年3月5日

B.2015年3月10日

C.2015年3月20日

D.2015年4月1日

10.英明公司将其自用的一栋办公楼于2015年1月转换为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日该办公楼的账面余额为1000万元，已计提折旧额100万元，已计提资产减值准备200万元，该项办公楼在转换日的公允价值为1500万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额为（）万元。

A.1500

B.1000

C.700

D.1700

二、多项选择题

1.下列关于投资性房地产的说法中，不正确的有（）。

A.投资性房地产是一种投资活动

B.投资性房地产实质上属于一种让渡资产使用权行为

C.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产

D.同一企业可以同时采用成本模式和公允价值模式计量不同的投资性房地产

2.下列有关投资性房地产后续计量模式的说法中，不正确的有（）。

A.采用成本模式计量的投资性房地产应当计提折旧或摊销和减值准备

B.采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，但公允价值严重下跌时计提减值准备

C.对于一般工业企业，投资性房地产作为一种投资活动，收到租金收入时计入主营业务收入

D.企业可根据自身情况和房地产市场的情况改变持有的投资性房地产的后续计量模式

3.关于土地使用权的处理，下列说法中正确的有（）。

A.单独计价入账作为固定资产核算的土地，不应当计提折旧

B.作为无形资产核算的土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和计提折旧

C.作为投资性房地产核算的土地使用权，只能采用成本模式进行后续计量

D.房地产开发企业购入的土地使用权用于建造对外出售的商品房时，应当作为无形资产单独核算

4.某企业的下列各项资产中，属于投资性房地产的有（）。

A.出租给B公司的土地使用权

B.持有并准备增值后转让以赚取收益的土地使用权

C.企业经营租赁租入的一个厂房又转租给C公司

D.企业生产经营用的土地使用权

5.某企业投资性房地产采用公允价值模式计量。2015年1月1日该企业购入一幢建筑物直接用于出租，租期5年，每年租金收入为180万元。该建筑物的购买价格为800万元，发生相关税费10万元，上述款项均以银行存款支付。该建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用年限平均法计提折旧。2015年12月31日，该建筑物的公允价值为660万元。假定不考虑其他因素，下列表述中，正确的有（）。

A.2015年该项投资性房地产应计提折旧37.13万元

B.2015年该项投资性房地产减少当期营业利润60万元

C.2015年该项投资性房地产增加当期营业利润30万元

D.2015年年末该项投资性房地产的列报金额为660万元

6.下列有关土地使用权的会计处理方法的表述中，正确的有（）。

A.企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权应确认为投资性房地产

B.土地使用权用于自行开发建造自用厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本

C.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧

D.对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有董事会作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产

7.下列关于投资性房地产的说法中，不正确的有（）。

A.投资性房地产的后续支出，应于发生时计入当期损益

B.对投资性房地产进行改扩建时，应将投资性房地产转入“在建工程”科目

C.投资性房地产再开发期间不计提折旧或摊销

D.投资性房地产的日常维护支出，应于发生时计入其他业务成本

8.2015年3月21日，英明公司与小雪公司签订的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，英明公司的董事会决定，在租赁期届满后对该厂房进行改扩建，改扩建完成后，将其出租给科贸公司。2015年3月31日，该厂房的租赁合同到期，当日进入改扩建工程。2015年3月31日，该厂房的账面价值为2000万元（其成本金额为1600万元，累计公允价值变动为400万元）。至2015年6月30日，该厂房的改扩建工程完工，共发生支出300万元，均满足资本化条件，已用银行存款支付，当日按照租赁合同约定出租给科贸公司，截止2015年12月31日，该项投资性房地产共发生日常维护费用1万元。英明公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。下列关于上述业务的会计处理正确的有（）。

A.借：投资性房地产——在建2000

贷：投资性房地产——成本1600

——公允价值变动 400

B.借：投资性房地产——在建 300

贷：银行存款 300

C.借：投资性房地产——成本2300

贷：投资性房地产——在建2300

D.借：投资性房地产——在建 301

贷：银行存款 301

9.2015年1月1日，A公司和B公司共同出资购买一栋写字楼，各自拥有该写字楼50%的产权，用于出租收取租金。合同约定，该写字楼相关活动的决策需要A公司和B公司一致同意方可作出；A公司和B公司的出资比例、收入分享比例和费用分担比例均为各自50%。该写字楼购买价款为20000万元，由A公司和B公司以银行存款支付，预计使用寿命20年，预计净残值为800万元，采用年限平均法按月计提折旧。该写字楼的租赁合同约定，租赁期限为10年，每年租金为1200万元，按月交付。该写字楼每月支付维修费8万元。另外，A公司和B公司约定，该写字楼的后续维护和维修支出（包括再装修支出和任何其他的大修理支出）以及与该写字楼相关的任何资金需求，均由A公司和B公司按比例承担。假设A公司和B公司均采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑税费等其他因素影响。A公司下列会计处理中正确的有（）。

A.出资购买写字楼时应确认投资性房地产20000万元

B.每月确认租金收入50万元

C.每月计提折旧40万元

D.每月支付维修费时确认其他业务成本4万元

10.下列关于投资性房地产转换日确定的说法中，正确的有（）。

A.投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

B.作为存货的房地产改为出租，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明其对外出租的日期

C.作为存货的房地产改为出租，转换日为租赁期开始日

D.房地产开发企业将用于经营租出的房地产转换为存货的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构做出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期

三、综合题

1.甲公司为非房地产开发公司，采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。其2015年发生如下与投资性房地产有关的经济业务：

（1）2015年1月1日将其一栋办公楼对外出租，该办公楼原价为2000万元，至对外出租时已计提折旧600万元，已计提减值准备200万元，2015年1月1日该办公楼公允价值为1500万元。2015年12月31日，该办公楼的公允价值为1400万元。

（2）2015年1月1日将其一栋厂房对外出租，该厂房原价为3000万元，至对外出租时已计提折旧1200万元，未计提减值准备。2015年1月1日该厂房的公允价值为1500万元。2015年12月31日，该厂房的公允价值为1600万元。

（3）2015年6月30日，甲公司将一栋租赁期满的办公楼对外出售，售价为2000万元，相关手续于当日办理完毕同时收到款项。该办公楼系甲公司2013年1月1日取得的，取得时的成本为1600万元，甲公司于取得当日开始用于对外出租。2013年12月31日和2014年12月31日该办公楼的公允价值分别为1500万元和1800万元。

其他相关资料：

（1）假设甲公司按年确认投资性房地产公允价值变动损益。

（2）不考虑相关税费等其他因素的影响。

要求：编制甲公司2015年度上述经济业务的会计分录。（答案中金额单位用万元表示）2.甲公司为上市公司，该公司内部审计部门于2015年年末在对其2015年度财务报表进行内审时，对以下交易或事项的会计处理提出疑问：

（1）董事会决定自2015年1月1日起将公司位于城区的一幢已出租建筑物的后续计量方法由成本模式改为公允价值模式。该建筑物系2014年2月20日达到预定可使用状态并对外出租，入账时初始成本为1940万元；预计使用年限为20年，预计净残值为20万元，采用年限平均法按年计提折旧，至转换时点该建筑物未计提减值准备；2015年1月1日该建筑物的公允价值为2500万元。2015年年末，该项建筑物的公允价值为2600万元。甲公司2015年对上述事项未进行会计处理（假定按照简化核算，该建筑物2015年1月不计提折旧）。（2）2015年4月1日，甲公司与B公司签订资产置换合同，将位于市中心的一幢作为投资性房地产核算的办公楼与B公司位于郊区的500亩土地使用权置换，投资性房地产的账面价值为20000万元，公允价值为25000万元，B公司土地使用权的公允价值为24000万元，甲公司收到补价1000万元。甲公司将土地使用权作为无形资产入账，预计尚可使用年限为30年，预计净残值为零并采用直线法摊销。假定该交换具有商业实质。

甲公司2015年对上述交易或事项的会计处理如下：

借：无形资产 19000

银行存款1000

贷：投资性房地产 20000

借：管理费用475（19000/30×9/12）

贷：累计摊销 475

（3）1月8日，董事会决定自2015年1月1日起将公司位于城区的一幢自用建筑物改为出租并采用公允价值模式进行后续计量。该建筑物系2014年1月20日投入使用，入账时初始成本为1940万元；预计使用年限为20年，预计净残值为20万元，采用年限平均法按年计提折旧；2015年1月1日该建筑物的公允价值为2500万元，2015年12月31日公允价值为2550万元。

甲公司2015年对上述交易或事项的会计处理如下：

借：投资性房地产——成本2500

累计折旧88

贷：固定资产1940

其他综合收益 648

借：投资性房地产——公允价值变动50

贷：公允价值变动损益50

其他相关资料：本题不考虑相关税费等因素的影响。

要求：判断甲公司上述交易和事项的会计处理是否正确；如不正确，请简要说明理由并作出更正的会计处理，相关差错更正按当期差错处理，且不要求编制结转损益的会计分录。（答案中的金额单位用万元表示）

参考答案及解析

一、单项选择题

1.

【答案】D

【解析】投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。选项D,以经营方式租入的建筑物，企业不享有该建筑物的所有权，不属于企业的投资性房地产。（P116）

2.

【答案】A

（P119）【解析】2015年9月15日英明公司投资性房地产的入账价值=900/2+120=570（万元）。

3.

【答案】B

【解析】2015年该办公楼应计提的折旧金额=4000/20×6/12=100（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=4000-4000/20×2.5=3500（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按当日的公允价值3900万元确认投资性房地产的入账价值，选项C错误；应确认的其他综合收益=3900-3500=400（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入，选项D错误。（P123）

4.

【答案】D

【解析】该投资性房地产改扩前的账面价值=500-500/20×（6/12+3+6/12）=400(万元)，2015年9月30日改扩建完成后投资性房地产的账面价值=400+100=500（万元）；2015年该投资性房地产计提折旧额=500/20×6/12+500/20×3/12=18.75（万元），2015年因持有该项投资性房地产影响损益的金额=60+20×3-18.75-5=96.25（万元）。（P121）

5.

【答案】B

【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。2015年12月31日，该投资性房地产在资产负债表中列报的金额=（6000-600）+1200=6600（万元）。（P120）6.

【答案】B

【解析】该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同，故2015 年该投资性房地产应计提的摊销额=（1200-200）÷10×10/12=83.33（万元）。（P121）

7.

【答案】D

【解析】2015年1月1日甲公司该项投资性房地产转换前的账面价值=43600-（43600-1600）

÷40×（4+12×4）/12=39050（万元），转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额=（48000-39050）×10%=895（万元）。（P122）

8.

【答案】B

【解析】投资性房地产后续计量模式由成本模式转化为公允价值模式属于会计政策变更，选项A错误；已采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转化为公允价值模式，选项C错误；企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，选项D错误。(P123) 9.

【答案】B

【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也应视为投资性房地产，所以该闲置办公楼确认为投资性房地产的日期为董事会或类似机构作出书面决议的日期，即2015年3月10日。(P123)

10.

【答案】B

【解析】会计分录：

借：投资性房地产1000

累计折旧 100

固定资产减值准备 200

贷：固定资产1000

投资性房地产累计折旧 100

投资性房地产减值准备 200

故，选项B正确。（P125）

二、多项选择题

1.

【答案】AD

【解析】选项A,投资性房地产是一种经营性活动；选项D，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。（P121）

2.

【答案】BCD

【解析】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，也不计提减值准备，选项B表述错误；对于一般工业企业，投资性房地产作为一种经营性活动，不是企业的主营业务，所以在收到租金时计入其他业务收入，选项C表述错误；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，选项D表述错误。（P121）

3.

【答案】AB

【解析】作为投资性房地产核算的土地使用权，可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值模式进行后续计量，选项C错误；房地产开发企业购入用于建造对外出售的商品房的土地使用权时，应当作为存货核算，选项D错误。

4.

【答案】AB

【解析】投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，以经营方式租入的建筑物企业并没有其所有权，不能将其作为一项

投资性房地产，选项C错误；生产经营用的土地使用权属于无形资产，选项D错误。（P117）5.

【答案】CD

【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，选项A错误；2015年该投资性房地产增加营业利润的金额=180-（810-660）=30（万元），选项C正确，选项B 错误；2015年年末该项投资性房地产按其公允价值列报，选项D正确。(P121)

6.

【答案】AD

【解析】选项B，土地使用权应单独确认为无形资产；选项C，土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，应当计入所建造的房屋建筑物成本。

7.

【答案】AB

【解析】选项A，投资性房地产的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应计入投资性房地产成本；选项B，对投资性房地产进行改扩建等再开发时，如果将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，不需转入“在建工程”科目。（P120）8.

【答案】ABC

【解析】投资性房地产日常维护费用，应当在发生时计入当期损益，会计处理：

借：其他业务成本 1

贷：银行存款 1

故，选项D错误。

9.

【答案】BCD

【解析】A公司出资时确认投资性房地产的金额=20000×50%=10000（万元），选项A错误；每月确认租金收入=1200×50%÷12=50（万元），选项B正确；写字楼每月计提折旧=（20000-800）÷20÷12×50%=40（万元），选项C正确；每月支付维修费应确认其他业务成本=8×50%=4（万元），选项D正确。

10.

【答案】ACD

【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，选项B错误。

三、综合题

1.

【答案】

资料（1）：

2015年1月1日：

借：投资性房地产——成本1500

累计折旧 600

固定资产减值准备 200

贷：固定资产2000

其他综合收益 300

2015年12月31日：

借：公允价值变动损益 100

贷：投资性房地产——公允价值变动 100

资料（2）：

2015年1月1日：

借：投资性房地产——成本1500

累计折旧1200

公允价值变动损益 300

贷：固定资产3000

2015年12月31日：

借：投资性房地产——公允价值变动 100

贷：公允价值变动损益 100

资料（3）：

借：银行存款2000

贷：其他业务收入2000

借：其他业务成本1800

贷：投资性房地产——成本1600

——公允价值变动 200

借：公允价值变动损益 200

贷：其他业务成本 200

2.

【答案】

（1）事项(1)处理不正确。

理由：将投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式计量，属于会计政策变更，应进行追溯调整。转换时账面价值与公允价值的差额应调整留存收益。

更正分录为：

借：投资性房地产——成本2500

投资性房地产累计折旧 80[(1940-20)/20×10/12]

贷：投资性房地产1940

盈余公积64

利润分配——未分配利润 576

借：投资性房地产——公允价值变动 100

贷：公允价值变动损益 100

（2）事项(2)处理不正确。

理由：甲公司应该按换出资产公允价值为基础确定无形资产的入账价值，入账价值=25000-1000=24000（万元）。

更正分录为：

借：无形资产5000（24000-19000）

其他业务成本 20000

贷：其他业务收入 25000

借：管理费用 125（5000/30×9/12）

贷：累计摊销 125

（3）事项(3)处理正确。

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估 四、价值类型及其定义 根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。

五、评估基准日 （一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 （二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。 （三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下： （一）经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 （二）法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10月 27 日）； 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻

一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）

二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。

通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%

房地产投资项目敏感性分析

房地产投资项目敏感性分析（一） 房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 一、敏感性分析步骤 敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标 作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。

3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来 1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断 敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。 例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。 解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x) 该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元 按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。 对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实

房地产开发项目投资可行性分析

前言 [案名：硅谷阳光]： 本项目位于桂林信息产业城内，其环境配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项工作。 [自主开发经营]： 1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发 决策，概念性规划方案只是作为参考方案： 2、桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严 密的市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个规划方案，以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的成功。 [股权增值运营]： 1、引进项目包装方法，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具 有投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷；2、采用市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公开推介活动，将原 来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。 一、项目概况与周边环境 本项目位于桂林市七星区，宗地本身即为信息产业集团，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。 就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子工业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教育氛围；就本项目而言，毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学，划定了电子高新产

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究

1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测

专题：投资性房地产学习笔记

专题总结：投资性房地产 一、定义： 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者二者兼有而持有的房地产 二、主要特征： （1）投资性房地产是一种经营活动（如闲置土地不属于此类） （2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 （3）投资性房地产有两种后续计量模式（只有在有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可 三、范围： 已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物 补充： 四、确认时点： （1）已出租的土地使用权、建筑物：租赁期开始日 （2）持有以备租赁出租的空置建筑物：董事会或类似机构作出书

面决议日 （3）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期 五、初始计量： 投资性房地产应该按照成本进行 （外购）取得时的实际成本，包括购买价款、相关税费和直接可归属该资产而得其他支出 （自建）达到预定可使用状态前发生的必要支出（建造过程中的非正常性损失，当期损益） （转换）转换日通常为租赁期开始日，转换的计量见后介绍 六、后续计量： （一）成本模式 按类似固定资产处理，其他业务核算，计提折旧或摊销，减值准备（不得转回） 以后期间新增投资性房地产，即使该资产公允价值可持续获得，也只能采用成本模式计量 （二）公允价值模式 按类似交易性金融资产处理，不计提折旧或摊销，以资产负债表日的公允价值计量 以后期间新增投资性房地产，原则应以公允价值模式计量，极少数情况下，该资产公允价值无法取得，应采用成本模式计量直至处置，并假设无残值 补充： （1） 无特别说明，投资性房地产业务按其他业务核算（房屋租赁公司-主营业务） （2） 实务中拟上市公司以公允价值模式计量投资性房地产，将受重点关注 七、转换时的处理： （1）成本模式：对应结转，不确认损益

投资性房地产评估指导意见

附件 投资性房地产评估指导意见 第一章总则 第一条为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。 第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。 第四条执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。 第二章基本遵循 第五条执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。

执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。 第六条执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。 第七条执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。 第八条资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计 准则的相关要求确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。 第九条执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。 第三章评估对象 第十条资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资 性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求，明确评估对象：

(财务管理表格)初级会计实务救命稻草表格经典总结

（财务管理表格）初级会计实务救命稻草表格经典总 结

提示： 1.本章平均分值30分，属于非常重要的一章，是不定项选择题和客观题（单选、多选、判断）的必然出题点； 2.在冲刺班讲解中，调整了章节次序，将四项投资调到最后讲解，并进行比较性归纳总结；

第三节存货（教4）

一、存货成本 1.工业：包括采购成本、加工成本和其他成本。 三、原材料按实际成本核算 （一）采购核算： 借：原材料 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 （1）借方变化 货款已付，而材料未入库 （2）贷方变化 材料入库，货款尚未支付： 材料入库，开出商业汇票： 材料入库，以银行汇票支付： 材料入库，款已预付； 材料入库，商业汇票背书转让； （二）发出核算

四、原材料按计划成本核算 1.材料成本差异率 2.发出材料应负担的成本差异 =本月发出材料的计划成本× 材料成本差异率 3.发出材料成本=发出材料的计划成本±应负担的成本差异 【例题·单选题】（2012年）某企业材料采用计划成本核算。月初结存材料计划成本为200万元，材料成本差异为节约20万元，当月购入材料一批，实际成本为135万元，计划成本为150万元，领用材料的计划成本为180万元。当月结存材料的实际成本为（）万元。 A.153 B.162 C.170 D.187 『正确答案』A 『答案解析』材料成本差异率＝（－20－15）/（200＋150）＝－10%；结存材 料实际成本＝170×（1－10%）＝153（万元）。 五、包装物 1.生产过程中用于包装产品作为产品组成部分的包装物－－－生产成本 2.随同商品出售而不单独计价的包装物－－－销售费用 3.随同商品出售单独计价的包装物－－－其他业务成本 4.出租给购买单位使用的包装物－－－其他业务成本 5.出借给购买单位使用的包装物－－－销售费用 六、低值易耗品 科目：周转材料——低值易耗品 摊销方法： 1.分次：低值易耗品等企业的周转材料符合存货定义和条件的，按照使用次数分次计入成本费用。 2.一次：金额较小的，可在领用时一次计入成本费用，以简化核算，但为加强实物管理，应当在备查簿上进行登记。

房地产项目投资可行性分析报告

“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告

目录 目录....................................................... 第一章总论.................................................... 一、项目背景及概况....................................... 二、主要技术经济指标..................................... 表1 “SG·DHSZ”项目主要经济技术指标................. 第二章住宅市场分析与营销战略................................. 一、投资环境分析........................................... 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标............... 二、住宅市场分析........................................... 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题........................... 四、营销推广战略........................................... 表3 楼盘销售价格増况表 ............................... 第三章项目选址及区设条件..................................... 一、项目选址............................................... 二、区域历史文化地位....................................... 三、建设条件............................................... 第四章建设规模及功能标准..................................... 一、建筑面积及内容......................................... 二、项目规划设计方案....................................... 表4 “SG·DHSZ”住宅户型 .............................

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n

房地产项目可行性研究分析报告

房地产项目可行性研究分析报告 （完整标准模板） 第一部分项目概况分析 一、项目基本情况介绍 1.项目名称介绍 2.项目宗地位置介绍 3.项目合作单位介绍 4.承担可行性研究的单位介绍 5.项目经济技术指标介绍 二、项目开发企业介绍（内容可选） 1. 开发企业的基本情况介绍 2. 开发企业的组织机构介绍 3. 开发企业的管理团队介绍 4. 开发企业的经营情况介绍 三、项目产生背景 第二部分项目市场调查分析 一、项目投资环境分析 1.政策环境分析 （1）全国政策环境分析 A．金融政策分析 B．土地政策分析

（2）城市政策环境分析 2.经济环境分析 （1）全国经济环境分析（内容可选）A．国民经济整体情况分析 B．固定资产投资分析 C．通货膨胀分析 D．消费需求分析 E．重大利好事件分析 （2）城市经济环境分（内容可选）A．城市主要经济指标分析 B．城市固定资产投资分析 C．城市引进外资情况分析 D．城市重大经济项目分析 E．城市经济发展历程分析 F．城市经济预测分析 3.社会文化分析 （1）城市自然地理情况分析 （2）城市历史文化分析 （3）城市人口情况分析 4.宗地现状分析 5.配套设施分析 6.城市规划分析

7.市政设施分析 二、项目竞争环境分析 1.房地产市场分析 （1）全国房地产市场分析 （2）城市房地产市场分析 A.城市房地产市场分析 B．城市房地产市场价格分析 C.城市房地产市场供给情况分析D．城市房地产市场供给情况分析（A）产品类型的供给情况分析（B）土地供给情况分析 （C）产品的开工咯和竣工情况分析2.板块竞争对手分析 （1）板块范围的界定 （2）项目所在板块情况分析 （3）板块产品特征分析 （4）板块间的对比分析 3.楼盘竞争对手分析（内容可选）（1）住宅开发项目的竞争对手分析（2）商业开发肥肉竞争对手分析（3）综合开发项目的竞争对手分析三、项目客户群分析

(房地产投资招商)关于投资性房地产评估指导意见

附件6： 关于《投资性房地产评估指导意见》 （征求意见稿）的起草说明 为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下： 一、制定本评估指导意见的必要性 投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。 （一）适应会计准则新变化的需要 目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。 国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允

价值的确定提供专业意见。为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。 本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。 （二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。 （三）适应市场和提高执业水平的需要 随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。经济发展对资产评估提出了更高的要求，包括服务规范化、有效化、快捷化、国际化等。为满足以财务报告为目的的评估要求，提高投资性房地产评估的执业水平，更好地服务于市场经济的发展，评估行业迫切需要有专门的指导意见用以指导投资性房地产的评估实践。 二、国际上投资性房地产评估规范情况介绍

合并报表的总结

关于合并报表的总结 现阶段，我们每月会做合并财务资产负债表、合并损益表，现对编制合并报表的流程及编制过程中遇到的一些问题进行总结。 一、合并报表需要的汇总报表、数据： 1、汇总资产负债表 2、汇总损益表 3、汇总内部交易表 4、汇总科目余额表 5、各公司的长期股权投资数据、实收资本数据、 6、非全资子公司的少数股东持股比例 7、投资性房地产数据，无形资产（土地）数据 二、现阶段编制合并财务报表的流程 1、合并范围内的公司完成财务结账，导出资产负债表、损益表、科目余额表、302 收入成本分析表、303税金明细表等；（即月结表）； 2、汇总资金产负债表、汇总损益表，填入合并报表底稿中； 3、进行合并：抵消长期股权投资，需调整的科目有长期股权投资、实收资本、商 誉、少数股东权益等 4、调整投资性房地产科目（A**、B**帐上中的投资性房地产要调整成为固定资产、 注意累计折旧） 5、调整土地，转入无形资产 6、计算非全资子公司的少数股东权益，转入“少数股东权益”； 7、汇总“内部交易汇总表”，内部交易数据填入合并报表底稿,抵消收入与成本。（必 要时可用123201数据）； 8、对应收账款与预收账款进行重分类； 对应付账款与预付账款进行重分类； 对其他应收账款与其他应付账款进行重分类； 9、调整“待抵扣进项税”科目，应转入其他流动资产； 10、调整盈余公积、资本公积、长期借款等科目； 三、影响编制合并报表效率的问题： 1、合并范围内各公司的结账的速度，影响合并报表开始编制的时间； 如7月结账，预计结账时间是8月3日，但至8月6日时，还有5家没有结， 而C**直到8月8日下午才结账； 2、各公司提供的月结表，需要重新核对； 原因有：1）有的公司提供的报表，并非ERP的数据： 2）有的公司在做会计分录时，将收入科目放在了借方（应放在贷方），将费用 支出科目放在了贷方（应放在借方），导致期末结转时，该数据结转不了； 3）重复做期末结转； 3、汇总资产负债表、汇总损益表等的方法需要改进；（暂没有提高速度的方法） 4、各公司的内部往来数据核对，在各公司关账之后才能确认是否准确（准确的标 准：往来一致），各公司关账的速度不致，也影响到内部往来的核对。 5、往来重分类时（对应收账款与预收账款进行重分类等），需从ERP里取出两个科

用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一)讲课教案

用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一) Excel是微软公司出品的office系列办公软件的一个组件，确切的说它是一个电子表格软件，可以用它来制作电子表格，完成许多复杂的运算，进行数据的分析和预测等。Excel快捷的制表功能、强大的函数运算功能和简便的操作方法是各级各类办公室管理人员日常工作的好帮手。本文主要介绍运用EXCEL进行房地产投资项目的敏感性分析。敏感性分析是投资决策中一种常用的重要的分析方法，它是用来衡量当 投资方案中某个因素发生了变动时对该方案预期结果的影响程度。通 过敏感性分析，可以研究各种不确定因素变动对项目经济效果的影响 程度，了解投资项目的风险根源和风险大小，还可以筛选出若干最为 敏感的因素，有利于集中力量对他们进行研究，重点调查和搜集资料，尽量降低因素的不确定性，进而减少方案风险。因此，敏感性分析可 以帮助决策者了解不确定因素对评价指标的影响，从而提高决策的准 确性。 房地产投资项目的敏感性分析

房地产投资项目的敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性 因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响；通过确定这些 因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。 房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤： 第一，确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标有：项 目利润总额、税后利润、净现值、内部收益率、投资利润率、最低房 地产产品售价、最低房地产产品租金等。在具体选定时，应考虑分析 的目的、显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。 第二，确定不确定性因素可能的变动范围，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。 第三，通过评价指标的变动情况，找出最为敏感的变动因素，作进一 步分析。 根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析又可分为单因素敏感性分 析和多因素敏感性分析。

房地产投资可行性研究报告

房地产投资可行性 研究报告

目录 目录 (1) 一、总论 (2) 1.1 项目简介 (2) 1.1.1建设地点 (2) 1.1.2项目现状 (2) 1.1.3项目总体规划要求 (2) 1.1.4项目建筑面积指标 (3) 1.2项目法人概况 (3) 1.3编制依据 (3) 1.4项目建设的必要性 (3) 1.5主要经济技术指标 (4) 1.6结论 (5) 二、市场分析 (5) 2.1 上海房地产市场总体分析 (5) 2.2商业用房市场分析 (6) 2.3餐饮娱乐用房市场分析 (9) 2.4办公楼市场分析 (10) 三、投资估算与资金筹措 (12) 3.1投资估算说明 (12) 3.2建设投资 (13)

3.3资金筹措 (13) 3.4资金使用计划 (13) 四、财务效益分析 (13) 4.1财务评价编制依据 (13) 4.2基础财务数据与说明 (13) 4.3销售收入预测 (14) 4.3.1 办公楼出售、出租收入 (14) 4.3.2 商场出售、出租收入 (14) 4.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入 (14) 4.3.4车位经营收入 (15) 4.4项目的损益 (15) 前言 凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角,原属新黄浦爱奇爱特配售中心有限公司所有, 9月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让合同(附件1),并获得了该地块的房地产权证。根据普陀区人民政府总体发展规划,为进一步繁荣普陀商业,上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除,规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区,为此上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司——上海建配龙房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约2亿人

投资性房地产评估实务与案例分析

投资性房地产评估实务与案例分析 第1部分判断题 1.评估披露内容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露 A、对 B、错 B、错 3.尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 A、对 B、错

A、对 B、错 --- --------------------------------------------------------------------------------------------- --- -------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------------- ------------ --------------------------------- ----------------------------- ------ 1 f ■■ .正确答案：A解析：不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可 . I ||采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别 于公允价值评估结论。 5.户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。 A、对 B、错 」 正确答案：B解析：人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政 策因素。 6.投资性房地产应当能够单独计量和出售。 A、对 B、错 ■―■■■■■ ■■■ .-—-I——■ ■ ■ ■―■ ■ ■ ■ ■ ■T ■ ?正确答案：A解析：未找到解析 ■ 7.评估对象除了个别建筑物单元外，还有多个单元及其附属物组成的整体。 A、对 B、错 正确答案：A你的答案：解析：评估对象对应的是个别建筑物单元，还有多个 建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。

《房地产投资分析》综合测试题1参考答案

东南大学远程教育 《房地产投资分析》 综合测试题1参考答案 一、简答题（共10题，每题5分，共50分） 1、如何理解投资与房地产投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 2、简述投资回收与投资回报的区别 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。 3、简述房地产市场预测的含义和种类 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。 房地产市场预测的种类： 1．定性预测 定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。 2．定量预测 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则 1．目标的确定性

房地产可行性研究分析报告资料

房地产可行性研究报告方法

第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 第4操作环节：设计成功的可行性研究流程 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节：从全局动身进行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产进展的时期性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸讲辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从有用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节：成功近出投资第一步

1．透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来讲，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（要紧是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，不管是大跨度桥梁，依旧超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔确实是专门好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。 2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该时期，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。因此，一个投资方案有成功的可能性，或者讲其是可行的，也并不意味着该

技经案例——敏感性分析在房地产投资中的应用

敏感性分析在房地产投资中的应用案例 教学目的：理解敏感性分析的含义；学习单因素和双因素敏感性分析的应用。 某房地产商拟开发一幢写字楼，其地价为100万元，半年后开工，建设期为18个月，即项目在两年内完成。完成后的写字楼全部出租或出售。建设费为600万元，分3期支付，每期半年，期末支付。据预测，建成后的写字楼售价可望达到1100万元。全部投资均为贷款，贷款利率为每半年7.5%。各项支出及期望利润估算如下。 （1）置地费用：土地成本100万元，手续费20万元，合计120万元。则置地贷款本息 n 4 P 1i 12010.075160.256F =+=?+=地地（）（）（万元） 假设土地成本及手续费在购地时一次付清，两年后还本付息。 （2）建设费用：勘察设计费15万元，工程建设费600万元。 工程建设贷款本息：664.759万元。 假设勘察设计费在工程建设初期支付，到工程完工为3个计息期。工程建设费分3次支付，其计息期分别为2、1、0。 （3）其他费用：10万元。 （4）期望总支出：（1）+（2）+（3）≈835万元 （5）物业期望售价：1100万元。 （6）期望利润：E （x ）=期望售价-期望总支出=265万元 从上述期望利润估算中可知：工程建设费用、开发期、贷款利率和物业售价4个可变因素是影响期望利润的4大因素。置地费用一旦支付就不可变动，因此，不能指望他对期望利润再做贡献。本案例主要讨论4大可变因素的变化对期望利润的影响，亦即讨论期望利润对各影响因素的敏感性。 1、 单因素敏感性分析，找出敏感因素。 灵敏度的计算公式为β= 期望利润的变化率影响因素的变化率 β值越大，因素对项目的影响越敏感，即敏感因素。假设工程建设费用、物业售价逐一在初始值的基础上按±10%、±20%的幅度变动，开发期、贷款利率按±20%的幅度变动，分别计算相对应的期望利润及敏感度β，得出结果如表1所示。 表1 单因素敏感性分析 由表1可以看出，物业售价和工程建设费用的灵敏度最高，他们是影响该项目的敏感因素。 2、双因素敏感性分析，确定两个敏感因素同时变化时对该项目的影响程度。 设物业售价的变化率为x ，工程建设费用的变化率为y ，当这两个因素同时变化时，项目的期望利润可表示为： E （x ）=期望售价-期望总支出=1100（1+x ）-170.256-664.759（1+y ） =265+1100x-664.759y

房地产公司关于土地投资可行性分析内容和方法

土地投资可行性分析内容和方法 土地投资可行性分析报告概要: 土地能否购买 买来能做什么 能赚多少钱 风险有多大 项目风险评估和规避方法 一、开发什么项目最好 在政府城市建设规划和土地控制性规划条件下,根据地块自身条件和周边环境,该地块可以开发的物业类型有哪些?开发哪种类型的物业是最好的? 1、收集开发什么项目的信息内容和方法 1政府规划和实施计划(文献调查和官员访谈 2土地开发条件(文献调查、现场观察和官员访谈 3周边配套和环境(现场观察/普查 4区域形象(问卷调查/座谈会/专家访谈 5规划土地用途(文献调查、现场观察和官员访谈 6周围现状(现场调察 2、开发什么项目的结论

对收集的信息进行分析或组织专家讨论,排除明显不可行、不允许、 不必要的开发类 型,收集开发类型创新建议,确定初步可行能够进入下一阶段研究的开发类型 二、开发的项目是否真正有需求 初步判断符合政策、地块条件环境和区域形象的物业开发类型是否存在现实的市场需求。 1、是否有需求的信息收集内容和方法 1市场同类型物业的需求状况(竞争楼盘调查 2目标客户群购买可能性测试(问卷调查/座谈会/个别访谈 3新物业类型需求(问卷调查/座谈会/个别访谈 4地区的升值潜力能否吸引外地投资者 2、是否有需求的结论 对收集的信息进行分析或组织专家讨论,排除没有需求的开发类型, 确定有市场需求的物业开发类型 三、市场的需求是否能够消化项目 虽然物业类型的需求存在,但有效需求规模和强度不同, 在正式确定作为投资核算基 准的物业开发类型组合及体量之前,需要对物业需求规模和强度进行测量 1、测量内容 1需求动机与态度 2需求意向

房地产开发项目可行性研究报告(完整版)

房地产开发项目可行性研究报告 房地产开发项目可行性研究报告__________________________ 3.可行性研究报告编制依据 4.可行性研究报告研究范围 5.研究结论及建议 6.主要经济技术指标 项目主要经济技术指标见表1。 表1 项目主要经济技术指标 二、住宅市场分析与营销战略 1.当前住宅市场现状 商品房市场现状与市场需求 3.商品房的市场需求及发展 4.当前住宅市场面临的矛盾和问题 5.营销战略 三、项目选址及建设条件 1.项目选址 建设条件 1 位置优越 2 交通方便 3 建设场区五通条件具备 供水： ____________________________

供电： ____________________________ 煤气： ____________________________ 通讯： ____________________________ 场地： ____________________________ 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全 5 土地征用情况 四、建设规模及功能 1.建筑面积的内容 功能设施标准 1 建筑使用功能 2 设施标准 住宅装饰及设施标准 小区配套设施 3 住宅户型规划 3.工程项目一览表 依据初步规划方案，主要工程项目见表2。表2 主要工程量一览表 五、建设方案 1.建设场地环境 1.1 地形

1.2 场地自然条件 地貌： ____________________ 水文地质： ________________ 地震裂度： ________________ 地基土工程地质评价： 总体规划布局 1 片区规划 2 小区整体规划设计原则 3 总平面布局 4 交通组织 5 规划指标 根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。表3 项目建筑技术经济指标 3.建筑方案设计 3.1 建筑方案总体构思 3.2 平面设计 住宅。住宅经济技术指标见表4。 表4 项目住宅经济技术指标 公用建筑。 3.3 立面设计 4.结构设计