广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引(试行)(2020年8月)
广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引
（试行）
为规范广东省集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施和成果编制，促进城乡公示地价体系一体化建设，在《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发[2020]16号）等规程、指引的基础上，结合广东省集体建设用地定级与基准地价评估试点经验，制订本指引。
一、适用范围
本指引适用于广东省范围内集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施与成果编制工作。
本指引所称集体建设用地定级与基准地价制订工作是指依据相关规范要求划定集体建设用地土地级别或均质区域，完成相应级别或均质区域的基准地价评估，并建立相应的基准地价修正体系。
二、编制依据
（一）法律法规及政策规定
1.《中华人民共和国民法典》；
2.《中华人民共和国物权法》；
3.《中华人民共和国土地管理法》；
4.《中华人民共和国农村土地承包法》；
5.《中华人民共和国城乡规划法》；
6.《中华人民共和国资产评估法》；
7.《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；
（国土资源部令第63号）；
8.《不动产登记暂行条例实施细则》
9.《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；
10.《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）；
11.《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）；
12.《国土资源部、住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）；
13.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）；
14.《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；
15.《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）；
16. 其他相关法律、法规和规范性文件。
（二）技术标准
1.《城镇土地分等定级规程》（GBT18507-2014）；
2.《城镇土地估价规程》（GBT18508-2014）；
3.《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；
4.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；
5.《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号）；
6.其他相关行业标准和技术规范。
三、技术要求
集体建设用地定级与基准地价评估应遵循《城镇土地估价规程》《城镇土地分等定级规程》规定的相关原则，以估价时点的有效法律法规及政策文件为依据，采用的数据、估价方法应符合相关行业标准和技术规范的要求，选取的测算案例应真实、客观反映集体建设用地开发利用现状和市场价值。
（一）工作范围
集体建设用地定级与基准地价评估原则上以县（市、区）为单位开展，可根据实际情况选择以县（市、区）整体或其下辖的各个乡镇为评价对象，具体需根据县区所处区位、县区内部自然地理条件、建设用地区位及空间布局等的差异性以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。
（二）地价内涵
集体建设用地基准地价是在区域平均土地开发利用条件下，针对不同级别或不同均质地域，按照不同用地类型进行评估，并由政府发布的某一估价期日某一设定年期土地权利的平均价格。
1.土地用途。根据《土地利用现状分类》按商服用地、工业用地、宅基地等土地用途进行分类评估，鼓励有条件地区组织开展集体公共服务项目用地等用途的基准地价评估。其中，宅基地用途设
定应符合宅基地使用或有偿退出等政策要求，明确界定宅基地的限制性市场条件与价格适用范围。鼓励广州市、佛山市、肇庆市等利用集体建设用地建设租赁住房试点地区探索设定其他相应权利条件的住宅土地用途。
2.土地权利类型。对于集体经营性建设用地、集体公共服务用地可设定为出让土地使用权，对于宅基地可设定为宅基地使用权。同时，应结合当地集体建设用地的流转政策及所有权人的普遍意愿，明确转让、抵押、分割、收回等特殊的权利权能限制。
3.估价期日。根据土地管理需要综合确定，采用公历表示，具体到年、月、日。
4.土地使用年期。土地使用年期设定应不高于相同用途的国有建设用地法定最高使用年期。对使用年期无具体规定的宅基地，可按无年期限制设定。
5.土地开发程度的设定。按照各均质地域的平均状况确定。
6.容积率的设定。根据区域内集体建设用地现状平均容积率，结合规划指标或规划平均容积率综合确定。
（三）资料收集与调查
集体建设用地定级与基准地价评估资料收集与调查要坚持现势性、详实性、准确性、完整性相结合。主要包括以下内容：
1.收集最新土地利用现状图及镇村国土空间规划等资料，同时应收集最新可反映土地权属的相关土地调查资料，并结合第三次国土调查成果、集体土地确权成果等资料进行校验，综合确定工作底图。
2.收集当地在集体土地征收、移民安置、流转、抵押、登记、开发利用等方面的相关规章制度和政策措施，并关注其落实程度。
3.收集可反映区域内最新的交通条件、基础设施状况、公共设施状况、繁华程度、人口密度、环境条件、产业聚集、城镇规划等情况的相关资料。上述资料可通过收集与估价时点相近的国有建设用地基准地价成果中相关的数据资料获取，同时应针对集体建设用地的特殊影响因素，补充收集区域外有重大影响的其他相关数据资料。
4.收集位于集体建设用地定级范围之外，并对测算范围内集体建设用地质量存在明显辐射影响的城镇（集镇）中心以及其他商服设施、基础公共服务设施等相关资料。
5.收集评估范围内集体建设用地交易样点资料，交易样点资料不仅包括出让、转让、租赁、抵押等样点，还应包括各类利用集体建设用地获取生产经营收益的样点、宅基地有偿使用（含有偿退出）及经营获利的样点等。
交易样点资料通过集体“三资”平台收集的，应重点关注平台数据的真实性和时效性；采用“三资”平台数据作为交易样点时，应进行实地调查等方式进行核实。
6.在尚未建成集体土地交易统一平台或交易资料统一归档管理机制的地区，可综合采取内业查档、外业调查、问卷访谈、会议座谈等多种方式全面获取各类样点资料。
7.调查中应与交易涉及的集体经济组织、农民、用地企业、监管部门等进行充分交流，掌握交易价格形成的行为机理、限制性条
件、心理价位及其他价格影响因素等，了解土地使用者对集体建设用地和国有建设用地市场的差异感知与接受程度。
（四）土地定级
集体建设用地定级除遵循《城镇土地分等定级规程》的相关规定外，还应在因素体系及其量化评价方法、资料调查与整理、定级单元划分以及结果确定等方面关注其可能存在的特殊性差异，注意要点如下：
1.定级方式选择
集体建设用地定级可综合考虑市场发育情况和监管服务需求选择分类定级或综合定级。原则上，以县（市、区）为单位开展集体建设用地土地定级的，应采用分类定级；以乡镇为单位开展集体建设用地土地定级的，可根据资料情况和市场发育程度确定定级方式。
2.确定因素因子
集体建设用地因素因子可考虑城乡之间在社会经济职能、建设形态与规模等方面的差异，结合评价对象的特征，在《城镇土地分等定级规程》《农村集体土地价格评估技术指引》规定的因素因子基础上，进行适度增减取舍，体现针对性、差异性、可行性。
鉴于集体建设用地具有覆盖范围广、空间位置分散、质量分布不连续、城乡接合部受邻近城镇或已建成区域的辐射影响明显、受区域功能规划及政策导向等影响明显的特征，未先行开展集体建设用地分等的地区应增加反映宏观区位、经济社会发展水平差异，以及相关规划等影响的因素。不同用途的集体建设用地定级因素
的选择可参考以下表1至5确定，评估范围全部位于城市开发边界内的，定级因素选择可参照《城镇土地分等定级规程》确定。
表1 集体综合定级因素选择参考表
表2 集体商服用地定级因素选择参考表
表3 宅基地定级因素选择参考表
表4 集体工业用地定级因素选择参考表
表5 集体公共服务项目用地定级因素选择参考表
土地定级因素确定后，评价因子可参考以下内容确定：
（1）繁华程度。繁华程度的定级因素主要通过商服繁华程度反映，定级对象空间范围内的商服设施可作为繁华程度的评价因子。除常规商服设施外，可根据实际情况将农贸市场、大型超市、专业市场等视作商服设施繁华程度的评价因子。
（2）交通条件。交通条件的定级因素一般包括道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度。道路通达度的评价因子除考虑国道、省道、县道等交通干线外，可根据集体建设用地的分布情况选择乡村道路的路网密度作为评价因子；公交便捷度可选择公共交通站点或线路等作为评价因子；对外交通便利度可选择客运站、火车站（轨道站）、机场码头等作为评价因子。
（3）基本设施状况。基本设施状况的定级因素一般包括基础设施完善度和公用设施完备度。基础设施完善度可选择供水、供电、排水、供气、通讯设施等作为评价因子，公用设施完备度可选择文体娱乐、乡村旅游设施、学校、医疗设施、金融设施等作为评价因子。其中，公用设施完备度的评价因子除上述常规因子外，还可根据当地的实际情况考虑老年活动站所、农家乐、小卖铺（食杂店）、农村电商营销点、固定的物流配送中心等具有特色且具备一定规模和稳定性的设施作为评价因子。
（4）社会经济状况。社会经济状况的评价因子可从经济产值、人均经济收入、集体建设用地（或耕地）占比、人口密度等进行选择。
（5）宏观区位影响度。宏观区位影响度主要反映位于定级对象空间范围之外，但对定级对象具有明显辐射影响的因素，其评价因子可从周边中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、集散地等进行选择。
（6）环境条件。除各类自然环境条件外，可根据实际情况将农村人居环境、工程地质条件、是否受地质灾害影响等纳入评价指标体系。其中，农村人居环境的评价因子可结合“一村一品”、“新农村建设”等相关情况进行选择。
（7）区域规划。区域规划的评价因子可从对定级对象土地质量分布有重要影响的各级各类国土空间规划、旅游发展规划、城市更新规划及相关功能区规划等进行选择。
3.权重确定及因素因子量化
（1）定级因素因子权重确定
集体建设用地定级因素的重要性顺序及权重取值应经过充分论证，可采用特尔菲法测定，必要时辅以综合因素成对比较法、层次分析法等其他方法进行论证，其权重取值范围可与《城镇土地分等定级规程》要求的不完全一致。
（2）定级因素因子量化
集体建设用地定级因素因子中，繁华程度、交通条件、基本设施状况、产业集聚效益、环境条件、人口状况等土地质量影响因素的量化评价方法与国有建设用地类同，相关因素因子量化方法可参照《城镇土地分等定级规程》。量化评价注意要点如下：1）宏观区位影响度
宏观区位影响度属于点状因素，其评价因子的作用半径、影响规律及功能分测算方法类同于商服中心，量化时重点依据与定级对象近邻的中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、集散地等对定级对象土地质量的影响，不同类别的近邻区域应设定相同的可比关系指标确定影响差异。
2）社会经济状况
社会经济发展状况属于面状因素，其评价因子可通过定级范围内不同行政单元上（乡、村、居、街道等）的相关统计指标量化其影响程度，相关指标测算公式参见《城镇土地分等定级规程》。
3）繁华程度
繁华程度属于点状因素，除常规商服设施外，农贸市场、大型超市、专业市场等评价因子的量化过程应结合乡村级商服设施的
规模情况与影响规律，参照《城镇土地分等定级规程》要求，采用适宜的功能分衰减模型和测算方法计算作用分。
4）交通条件
①道路通达度评价因子中的国道、省道、县道等交通干道属于线状因素，以路网密度指标表征时，可视作面状因素，量化时应以行政村或乡镇为单位进行路网密度计算的基础单元。
②公交便捷度评价因子一般属于点状因素，若运行在农村的公交车辆停靠站较为灵活，无固定站点时，可将其视作线状因素考量，量化时应重点依据班次频率、路线长度等方面进行测算。
③对外交通便利度评价因子属于点状因素，量化时应重点区分不同对外交通节点对集体建设用地利用的影响方式与规律。
4.定级单元划分与单元总分值测算
在参照《城镇土地分等定级规程》有关规定划分定级单元时，应依据集体建设用地的特点选择大小适宜的定级单元，测算各定级单元的作用总分值；也可将同村（组）覆盖的定级对象确定为定级单元，根据其所含的各单元分值测算定级单元的作用总分值。
5.级别的划分与确定
依据定级单元总分值，选用总分数轴确定法、总分频率曲线法或者总分剖面图法初步划分土地级别。
级别划分初步结果应充分征求相关利益主体的意见。当同一村（组）内的连片建设用地初步判定为具有明显质量差异需划入不同级别时，应充分考虑集体经济组织的接受程度，并与相关管理政策导向衔接。
（五）基准地价评估
集体建设用地基准地价评估应在实地调查分析的基础上，判断是否满足利用市场交易样点地价测算基准地价。近期实际交易实例数量不满足《城镇土地估价规程》要求的，可基于集体经济组织或农村个人投资的企业经营数据选择利用土地收益资料测算基准地价。
1.利用市场交易样点地价评估
（1）样点的选择及处理
集体建设用地市场交易样点可选择出让、转让、租赁、抵押等样点、各类利用集体建设用地获取生产经营收益的样点、宅基地有偿使用（含有偿退出）及经营获利的样点等。每个样点有区域代表性，样点分布均匀，收集的样点处理要求如下：
1）交易样点可包括有政策法律支持的公开交易样点和尚未登记备案的交易样点，并明确标注、区别分析。其中，尚未登记备案的交易样点应以交易合同或协议的相关内容条款作为测算参数取值依据，合同或协议的相关内容及交易对象等交易要素应符合集体建设用地流转的相关政策法律要求。
2）在市场发育度低，样点数量较少的地区，宜进行全样本调查，并可将样本的时效性要求放宽至近五年。全样本调查内容除上述常规的交易类型外，还可收集与集体土地整治及增减挂钩相关的“集体建设用地开发”“拆旧建新”等案例。
3）对于所在区域，以及毗邻区域内（通常为国有建设用地的末级地）零星存在的国有建设用地样本，也应调查收集，用于不同
权属土地上的价格比较测算。国有建设用地交易样本原则上仅用于集体建设用地基准地价评估结果的对比验证。
（2）样点地价测算
不同类型的地价样点根据其调查来源，按照《城镇土地估价规程》《农村集体土地价格评估技术指引》等相关要求进行测算，在技术处理过程中应重点关注具有地方特色且对地价有较大影响的因素。
1）归类为土地出让、转让、作价出资（入股）、宅基地有偿使用（含有偿退出）的样点，宜采用其实际成交价格与土地面积计算现状条件下的样点地价。
现状样点地价修正至内涵地价时，应注意是否存在其他约束条件，包括到期后资产的处置、续期条件等约束条件对地价的影响。
2）归类为土地租赁、房屋租赁和经营获利的样点，宜采用收益还原法测算其现状条件下的地价。
土地租赁交易样点测算时采用的土地交易租金应符合评估时点的租赁市场情况，同时应考虑长期租赁、特殊租金缴纳方式或其他带限制性条件租约的影响。
房屋租赁及经营获利的交易样点按实际发生的房屋租金取值，对于农家乐、民宿、乡村旅游聚集区域内的宅基地，可根据实际情况考虑相关经营活动获取的客观经营性收益，相应的房屋建安成本取值应考虑满足农家乐、民宿、乡村旅游的改造费用。
当有可比的集体建设用地交易资料时，宜采用土地纯收益与价格比率法测算还原率；因缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法测算还原率时，应重点考虑交易主体的市场风险偏好等影响。集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地，但一般不超过3个百分点。
3）归类为“集体建设用地开发”、“拆旧建新”等案例的样点，宜采用成本逼近法进行测算其现状条件下的地价。技术要点如下：
①区域的界定。成本逼近法中相关取得成本及开发成本的核定区域可按村（组）界定，或以村民（村集体经济组织）所认同的本区域内应该享受平等收益、社保等待遇的地理区域范围。
②用途的界定。样点的土地用途应结合样点的规划用途进行设定。
③“集体建设用地开发”客观成本的界定。对于已发生的“集体建设用地开发”样点，可测算一定区域范围内“集体建设用地开发”直接相关的客观成本费用作为该区域的客观取得成本和基础设施开发费，最后按照新开发片区的总土地面积计算单位土地的客观成本。
④“拆旧建新”客观成本的界定。对于已发生的“拆旧建新”样点，可测算“拆旧区”直接相关的客观成本费用作为该区域的客观取得成本，测算“建新区”直接相关的基础设施开发费用作为该区域的基础设施开发成本，最后按照“建新区”的总土地面积计算单位土地的客观成本。
⑤土地增值收益率测算。在满足土地增值收益率测算的前提下，按照规定程序开展土地增值收益率测算，并应综合考虑土地用途的改变、土地开发后所能达到的基础设施水平、开发期间周边设施的改善程度、土地权利的限制性因素等。
（3）样点地价标准化及检验剔除
根据不同类型地价样点的现状地价测算结果，并结合不同因素对地价的影响程度编制样点地价修正体系，将样点修正为设定内涵下的标准化地价。
标准化样点地价应进行样本总体检验和样点数据检验。其中，样点数据检验需按同一土地级别（或均质地域）和同一交易方式进行同一性检验，再按不同交易方式计算的样点地价进行样本总体同一性检验。此后根据检验结果对不合格的样点进行剔除，确定有效地价样点，作为基准地价确定的基础数据。
（4）利用样点地价评估基准地价
1）用样点地价评估级别（区域）基准地价。对于合格样点数量符合数量统计要求的级别（区域），根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为该级别（区域）的基准地价。对于没有交易价格资料的级别（区域），采用比较法、比例系数法确定基准地价。具体评估程序可参照《城镇土地估价规程》，但不宜采用相同用途的国有建设用地基准地价通过比较法、比例系数法修正测算集体建设用地基准地价。
2）建立样点地价和土地级别（或土地定级单元总分值）数学模型评估级别基准地价。在土地定级的基础上，通过建立样点地价
与土地级别（或土地定级单元总分值）之间的数学关系模型，求取各用途各级别的地价级差系数，利用地价级差系数等参数测算基准地价。
2.利用土地经营级差收益资料评估
利用土地收益资料评估基准地价的方法一般仅适用于集体经济组织依法利用集体经营性建设用地建设的自营企业。当可获取集体自营企业生产运营的详细数据资料时，可通过级差收益测算方法测算各级别基准地价，具体要求详见《城镇土地估价规程》。
3.基准地价的确定
利用市场交易样点地价评估和利用土地级差收益资料评估两种技术路线测算基准地价的，应根据当地集体土地市场状况和地价水平，综合确定集体建设用地基准地价，基本原则如下：（1）以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；
（2）土地市场发达地区以市场交易资料测算结果为准，以级差收益测算结果验证；
（3）土地市场不发达地区以级差收益测算结果为准，以市场交易资料测算结果验证；
（4）体现土地和地价管理政策。
（六）基准地价修正系数编制
1.区域因素修正系数
（1）区域因素修正体系应依据土地定级因素因子体系建立，若存在对集体建设用地价格有特殊影响因素，可根据实际情况予以增加。
（2）修正总幅度值以级别或均质地域为单位确定，通过调查各级别或区片内正常地价的最高样本组平均值、最低样本组平均值与基准地价比较确定。在市场发育程度低、地价样点数量不足的区域内，修正幅度的确定可主要依据定级因素分值确定，建立的关系模型应通过相应的方法检验。
（3）各单项因素修正幅度值可采用特尔菲测定法确定，并利用土地定级确定的因素因子量化结果，分析各因素因子对土地价格的影响方式和程度，综合确定各因素、因子在不同利用的状态及影响程度，以此来确定各单项因素修正幅度值。
2.容积率修正系数
容积率修正系数应根据不同用途的特点，重点考虑容积率变化引起的土地收益变化差异关系进行编制。其中，工业用地、宅基地应分别根据当地集体工业用地政策与宅基地有偿使用等相关规定，明确其容积率修正的适用条件。此外，在编制宅基地容积率修正系数的基础上，还可根据建设层数管控相关规定，探索编制宅基地限制楼层修正系数。
3.土地开发程度修正系数
应按照不同均质地域的基础设施建设标准差异进行编制。
4.年期修正系数
根据设定年期及集体建设用地的土地还原率进行编制。其中，使用年期设定为无年期限制的土地用途，可不编制年期修正系数。
5.其他个别因素修正系数
除上述影响地价的宗地条件因素外，还应结合实际情况编制对集体建设用地地价存在不同程度影响的形状、地势、地质状况等个别因素修正系数。
四、成果要求
（一）成果内容
集体建设用地定级与基准地价评估成果应至少包括工作报告、技术报告、图件成果、表格成果（各级别或区段的范围描述和基准地价值）、基准地价修正体系、相关基础资料汇编等。
其中，工作报告应至少包括工作组织实施情况（如工作计划、方案编制、技术路线、工作实施等）、成果摘要、工作总结和工作过程相关证明材料等相关内容；技术报告应至少包括基本概况、资料收集与调查说明、土地定级过程、基准地价评估过程、修正体系编制依据、地价水平分析等相关内容；图件成果、表格成果、基准地价修正体系、相关基础资料汇编可整合编制相应的成果汇编报告。
（二）成果格式
文字类电子成果为Word格式，表格类电子成果为EXCEL格式，图形数据电子成果包括JPG格式、电子矢量图件（2000国家大地坐标系制图）及相应的成果数据库。
图件格式应同时满足广东省基准地价数据库和国家基准地价电子化备案要求，成果数据库各要素要求应独立分层，空间信息准确一致，可与已编制的国有建设用地基准地价成果数据库衔接。
（三）成果备案
成果公布实施后，须按《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）的要求在全国基准地价电子化备案系统完成备案。
五、其他需注意的问题
（一）政策适用性问题
广东省不同地区的集体建设用地相关试点政策仅适用于该类试点范围，且有一定的试点期限。在基准地价内涵设定及价格水平确定时，应明确试点政策体现的权利边界及其对价格的影响，基于试点政策编制的成果应同时明确成果有效期和适用条件。
（二）成果协调问题
同一地区的集体建设用地与国有建设用地基准地价应具有一定的可比性，编制时应充分衔接、协调所在区域国有建设用地基准地价体系，鼓励设立城乡一体化的基准地价体系。同时应基于现有的国有建设用地地价管理政策，探索研究制定配套的集体建设用地地价管理政策，并做好成果应用的宣传工作。
（三）验收与更新问题
集体建设用地基准地价的评审验收程序、验收要求，按照《广东省基准地价成果评审验收规范》执行；集体建设用地基准地价作为城乡公示地价体系的组成部分，其更新周期参照国有建设用地基准地价。
本指引由广东省自然资源厅负责解释。
土地估价基准地价系数修正法
土地估价基准地价系数修正法 一.基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下: 土地价格=基准地价×(1±K) 式中: K――基准地价修正系数 二.基准地价系数修正法估价步骤: 1.搜集有关基准地价资料; 2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价; 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数; 5.进行交易日期等其它修正; 6.求出待估宗地地价。 三.利用级别或区域基准地价评估 3.1 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 3.2 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值: K=K1+K2+K…… Kn 式中:K――宗地地价影响因素修正值, K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。 3.3 基准地价的其它修正 基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正: 1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 3.4 计算宗地价价 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 四.利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等
(2020年编辑)北京市基准地价资料
欢迎来主页 北京市基准地价变化资料 目录 北京市基准地价表 (2) 基准地价使用说明 (5) 北京市基准地价级别范围(商业用途) (6) 北京市基准地价级别范围(综合用途) (10) 北京市基准地价级别范围(居住用途) (13) 北京市基准地价级别范围(工业用途) (15) 应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 (17) 北京市基准地价容积率修正系数表 (19) 北京市基准地价因素修正系数说明表 (20) 北京市基准地价因素修正系数说明表 (22) 北京市基准地价因素修正系数说明表 (23) 北京市基准地价因素修正系数说明表 (25) 北京调整地价地价将分十级 (26)
北京市基准地价表 精品文档
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基准地价使用说明 一、基本内容 （一）基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。 （二）基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 （三）基准地价土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类。 1.商业类：包括商业服务业用地（含商场、购物中心、专卖店、加油站、超级市场、各种商业网点、批发市场等用地），旅游业用地（含饭店、酒店、度假村、游乐园、旅馆、旅游附属设施等用地），金融保险业用地（含银行、信托、证券、保险机构等用地），餐饮娱乐业用地（含酒楼、饭庄、快餐店、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场、赛车场、赛马场等用地）。 2.综合类：包括办公科研用地（含写字楼、会展中心、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、科研和勘测设计机构、停车场、停车楼等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地）。 3.居住类：包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地。 4.工业类：包括工业用地（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心），仓储用地（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地）。 其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。 （四）根据不同用途土地的特点及相应地价水平，将四类用地的基准地价由高至低，由城区至远郊区分别划分为若干个级别。其中，商业、综合和居住用地的基准地价分为十个级别，工业用地的基准地价分为九个级别。各类用地基准地价级别范围见附件2。 （五）本次基准地价基准期日为2002年1月1日。 （六）各类基准地价级别土地开发程度。商业、综合、居住用地：一至六级的开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”。工业用地：一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”。 （七）各类基准地价级别土地的平均容积率。商业、综合、居住用地：一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1。工业用地的平均容积率为1。 二、注意事项 （一）对于需要征收土地出让金的项目，凡在四环路道路中心线以内地区的，其土地出让金应按毛地价的40%征收；凡在四环路道路中心线以外地区的，其土地出让金应按毛地价的60%征收。
估价理论方法模拟题基准地价评估
估价理论方法模拟题基准地价评估 [判断题] 1、基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，评估出土地的平均价格，并在基准地价基础上，建立起评估宗地价的修正体系。（X ） 2、基准地价评估时的土地用途以现在实际用途为主，但对某些城市规划实施造成地价上涨的局部区域，必须评估出规划条件实现后的基准地价标准。（X ）来源： 3、土地位置是决定土地收益和价格的最主要因素。（V ） 4、基准地价与宗地样点地价的差异一般是由于影响地价的区域和个别因素差异造成的。（V ） 5、基准地价图上，商服业用符号要依比例尺表示各级商服中心位置。（X ） [单选题] 1、（B ）是土地收益在土地市场中的直接反映。 A、基准地价 B、市场交易价 C、标定地价 D、出让底价 2、基准地价评估时土地用途以（D ）用途为主。 A．商业B．规划C．住宅D．现实 3、用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特别和（C ），分析各土地级别或均质地域内土地质量与地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。 A．土地用途B．土地质量 C．影响地价的因素条件D．影响级别的因素条件
4、确定基准地价的原则之一是：以实际数据测算的结果为准，以（C）、修正的结果为辅。 A．统计B.分析C．比较D．选择来源： 5、Ａ市原先下辖Ｂ、Ｃ两区，Ｄ县及Ｅ经济技术开发区，于１９xx年编制基准地价，当时，工作范围包括Ｂ、Ｃ两区和Ｅ经济技术开发区。到２０xx年，Ｂ、Ｃ两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，Ｄ县撤县成立Ｆ区，其中，邻近Ｃ区的Ｇ地区成为Ａ市新的房地产热点，Ｅ经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。因此，Ａ市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是（D）。 A．Ｂ区、Ｃ区、Ｆ区、Ｅ经济技术开发区 B．Ｂ区、Ｃ区、Ｅ经济技术开发区 C．Ｂ区、Ｃ区、Ｇ地区、Ｅ经济技术开发区 D．Ｇ地区、Ｅ经济技术开发区 6、在中等城市进行基准地价评估，其工作底图的比例尺一般为（C ）。 A．1：10000~1：100000B．1：10000~1：50000 C．1：5000~1：10000 D．1：1000~1：5000 7、地价样点图要反映调查到的地价样点的位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按（ C ）分别绘制。 A．土地级别B．均质区域C．土地用途D．估价方法 8、用于基准地价评估的数据要符合（B ）的要求。
北京基准地价评估收费新标准
北京基准地价评估收费新标准 北京市物价局、市房屋土地管理局最新颁布的基准地价评估收费标准： ------------------------------------------------ 档次城镇面积（平方公里）收费标准（万元） 1 5以下（含5） 4－8 2 5－20（含20） 8－12 3 20－50（含50） 12－20 4 50以上 20－40 ------------------------------------------------ 北京房地产价格评估收费新标准 以下是北京市物价局、市房屋土地管理局最新颁布的房地产价格评估收费标准：------------------------------------------------ 档次标的总额（万元）累计计费率‰ 1 100以下（含100） 5 2 101以上至1000 2.5 3 1001以上至2000 1.5 4 2001以上至5000 0.8 5 5001以上至8000 0.4 6 8001以上至10000 0.2 7 10000以上 0.1 ------------------------------------------------ 注：1、本标准执行中可下浮，但下浮幅度不得超过20％。 2、差额定率分档累进制收费方法举例说明： 例如：标的总额40000万元，计算评估收费额。 100万元×5‰＝0.5万元 （1000－100）万元×2.5‰＝2.25万元 （1000－1000）万元×1.5‰＝1.5万元 （5000－2000）万元×0.8‰＝2.4万元 （8000－5000）万元×0.4‰＝1.2万元
基准地价测算公式-因素修正系数
附件3 北京市基准地价因素修正系数说明表 （商业） 注： 1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （综合） 注： 1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （居住） 单位：% 注： 1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。 5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。 7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的 临近程度。 8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。
全国各地基准地价汇总解析
北京市出让国有土地使用权基准地价表 北京市出让国有土地使用权基准地价表 (美元计价) 单位:美元/平方米 地价 区类出让金基础设施配套建设费土地开发及其它费用 商业公寓住宅工业市政及四源小区建设 配套城镇拆迁费近郊区县 征地费远郊区县 征地费 (1) (1) (1) (1) (2) (3) (4) (5) (6) 一类400-680 380-580 250-340 40-70 68-100 20-50 740-980 20-56 - 二类300-400 280-380 200-250 30-40 68-100 20-50 740-980 20-56 - 三类250-300 230-280 125-200 25-30 68-100 20-50 740-980 20-56 - 四类190-250 180-230 100-250 20-25 68-100 20-50 740-980 20-56 - 五类125-190 125-180 75-100 15-20 68-100 20-50 740-980 20-56 - 六类65-125 65-125 50-75 10-15 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23 七类50-65 40-65 20-50 5-10 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23 八类10-50 10-40 8-20 4-5 68-100 20-50 - - 10-23 九类8-10 5-10 4-8 3-4 68-100 20-50 - - 10-23 十类5-8 4-5 3-4 2-3 68-100 20-50 - - 10-23 基准地价计算公式：(1)*容积率修正系数+[(2)+(3)]*容积率+(4)*调整系数+(5)或(6)=基准地价(每平方米用地)
2020年(地产市场分析)北京项目房地产价格评估报告
（地产市场分析）北京项目房地产价格评估报告
北京××项目房地产价格评估报告 北京国地不动产咨询中心 报告摘要 此报告是为委托方核实房地产现值所制作的，委估房地产为一个综合性建筑，土地使用权现状为划拨，目前用于租赁经营。在估价时考虑了委估房地产的特殊性而选择了两种估价路径：成本途径的基本思路为首先利用重置成本法来评估建筑物的价格，然后利用市场比较法来测算毛地价，最后加上拆迁费即为委估房地产的综合价格；收益途径是通过充分的调查研究，确定公寓、写字楼和酒店等三部分不同的收益水平后扣除合理的费用，再将委估房地产未来收益年限中的年纯收益折现为房地产现值，然后扣除需补交的土地出让金即为评估结果。 致委托方函 北京××项目有限公司： 受贵公司委托，我中心对贵公司所属位于北京市××区××的北京××项目现时的市场价格进行了客观、公正的评估。我们确定该房地产项目建筑面积为69671.62平方米，土地面积为14036.05平方米，土地产权为划拨，土地用途为综合（酒店、办公、公寓），在扣除应上缴政府地价款后于估价时点二○○一年十二月三十一日的市场价格为人民币：
127344.79万元，大写金额：壹拾贰亿柒仟叁佰肆拾肆万柒仟玖佰元整。 上述价格不包括划拨土地使用权补办土地出让手续时应缴纳给政府的地价款。我们估算补缴的地价款总额为4412.01万元，大写金额为人民币肆仟肆佰壹拾贰万零壹佰元整。 评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》及《估价技术报告》。 北京国地不动产咨询中心 二○○二年元月二十日 估价师声明（同房地产估价规范） 估价的假设和限制条件 一、根据委托方提供的《中华人民共和国国有土地使用证》[京市××澳台国用××号]中的记载内容，北京××项目位于××区××，用地总面积为14036.05平方米，土地使用权类型为划拨，土地证载用途为综合(旅游业)，土地使用者为××项目有限公司。根据委托方提供的国家计划委员会《关于在京修建××项目的复函》[计资××号] 文件中的记载内容，北京××项目用地被批准为建造客房、出租办公楼、以及俱乐部和信息中心等。根据委托方提供的《土地使用合同》中的记载内容，北京××项目用地的土地用途为酒店、
基准地价法
基准地价修正法(land datum value method)是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。 基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下： V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格 V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 ∑Ki：宗地地价修正系数 Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。 修正程序 a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价； c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正法表 ,确定待估宗地地价修正系数； e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正； f.求出待估宗地地价。 1.确定基准地价 （1）确定基准地价 根据甘肃省国土资源局公布的陇西县基准地价报告，待估宗地属于陇西县1级工业用地，基准地价374元/㎡。 （2）确定修正系数 A．期日修正系数（k1）的确定 陇西县基准地价估价基准日为2007年，本次评估基准日为2018年3月31日，根据当地土地供求关系与企业发展状况，在待估宗地地段内，地价有一定上升，需进行期日修正。 经测算，地价指数k1=1.67 （3）土地使用年限修正系数（k2）的确定 由于陇西县基准地价为法定最高使用年限50年，而待估宗地剩余土地使用年限为47年。年期修正系数k2=0.94 （4）容积率修正 待估房地产的容积率=18968/41845.8=0.453 根据容积率修正系
基准地价报告
基准地价调查技术报告 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。 一、基准地价的评估应遵循以下程序： （一）、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。 （二）、土地调查与整理： 1、资料调查与整理： （1）土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。 （2）土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。 （3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。 （4）影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。 （5）其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。 2、资料调查的一般要求： （1）调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。 （2）调查以土地级别或均质地域为单位进行（本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域）。 （3）样本抽查采用分类不等比调查。 （4）样本要有代表性。 （5）样本分布要均匀。 （6）调查样本每级应不少于30个。 （7）所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。 （8）土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。
（9）以人民币为单位，准确到小数点后一位。 （10）调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。 3、样本资料整理： （1）样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。 （2）样本资料归类。 （三）基准地价评估： 1、利用级差收益侧算法。 2、利用土地交易资料估算基准地价。 （四）基准地价确定： 1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。 2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。 3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。 （五）编制基准地价修正系数表： 基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。 （六）成果检验： 对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。 二、调查结果报告： 经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况： 该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为0.38亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以6.9万元/亩的价格进行耕地补偿。2005年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为14.8万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁
基准地价系数修正法
（一）基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为： 地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正 2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下： （1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成； （2）基准地价估价期日为2013 年1 月1 日； （3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途； （4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别； （5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40 年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地 （不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；
北京市基准地价
北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发〔2002〕32号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署，为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。现将《北京市基准地价表》印发给你们，请认真贯彻执行，并就有关事项通知如下： 一、本次调整的出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）是在1993年本市基准地价的基础上，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。 二、基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次。在房地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也可适时进行调整。市国土房管局可根据实际情况，对局部地区的基准地价级别进行调整。 三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表及使用说明、基准地价级别范围外，还包括的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料，由市国土房管局负责公布实施。 四、宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。 五、本通知自2002年12月10日起施行，《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔1993〕34号）同时废止。施行中的具体问题由市国土房管局负责协调解决。 二〇〇二年十二月四日
附件一：应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 （一）宗地价格的类型及计算公式 根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。1.商业、综合、居住用地 （1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数?宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?宗地容积率 ②当宗地容积率<级别平均容积率时：
大中城市基准地价评估中土地定级方法的两种尝试-北京国地解析
所以有 对于一个拟合得好的模型，总体平方和与回归平方和应该比较接近。或者说，可以选择总体平方和与回归平方和的接近程度作为一个评判模型拟合优度的标准。和 R 统计量根据上述关系，可以用 r2 检验模型的拟合优度。如果模型与样本观测值完全拟合，即（i=1,2,…n）此时模型与样本观测值完全拟合的情况是不可能发生的， r 2 不可能等于 1，但该统计量越接近于 1，模型的拟合优度越高。在样本容量一定的情况下，增加解释变量虽然可以增加模型的解释功能，但必定使得自由度减少，所以用检验拟合优度的统计量必须能够防止这种倾向。实际应用中，统计量是在对 r 2 进行调整后的 R 2 。具体表达式为其中（n-k-1）为残差平方和的自由度，（n- 1）为总体平方和的自由度。 R 越接近于 1，模型的拟合优度越高。 3.土地定级中街区的应用 3.1 土地级别划分的基本原理以往土地定级是在计算完成网格分值的基础上，采用总分频率曲线法绘制频率直方图，以频率曲线分布突变处为级间分界，定级单元边界按照以下顺序优先采用：（1）定级图上依比例尺表示的自然线
状地物；（2）铁路；（3）交通道路（具有商业、娱乐等多重作用的道路除外）； 2 6 （4）权属界线或权属单位内部的土地类型界线；（5）行政区划界线；（6）其他地物。以网格分值作为土地定级最基本的定级单元，在土地定级范围内划分5-12 个级别，网格是采用 1/4 或 1/16 公里大小面积相等的虚拟网格，覆盖整个定级范围，在划分级别界限时虚拟网格一是不能自动识别上述阻隔物作为土地级别界限，二是会产生在一宗地块内被划分为两个或者多个土地级别的不合理现象，对于大中城市来说，以网格分值作为基本定级单元划分级别需要大量的人工识别阻隔物进行级别界限调整，以及数据量处理巨大，操作起来比较复杂。 3.2 街区的定义及划分标准“街区”一般被认为是一个舶来词汇，是从英文“block”直接翻译过来的，在中国的传统习惯里与之对应的词汇大约是“街坊” 。在中国的《辞海》、《现代汉语词典》中都没有收录“街区”一词。简单来讲，“街区”就是说是以四条街道为边围成的地区。街区的概念应该与以下几个要点有关: （1）街区是由城市道路以及河流、绿化带、围墙等边界元素划分的城市区域，一般有其明显的轮廓范围；（2）从形态上和功能上看，街区是构成城市的基本单元，绝大多数城市都是由一定数目的街区以某些方式组合而成并维持运转的；（3）街区内元素之间不是简单的并置关系，而是通过某些关系达到共生(其中最常见的是元素的向心性关系，即由街区形态中心或功能中心统领街区内元素；（4）街区是市民生活、工作、休闲的基本单元，也是政策法规执行和公众参与的基本单元。 3.3 引入街区作为土地定级单元土地定级中，引入街区作为土地级别划分的基本的定级单元。定级单元从虚拟网格到最终定级成果划分为三个层次：网格单元、街区单元、土地级别，将土地级别划分落实到街区层面，对土地定级单元的界定如下：网格单元：采用 1/4 或 1/16 公里大小面积相等的虚拟网格单元；街区单元：由城市道路、河流等阻隔性质地物围合成的最小封闭区间，现实状态下的最小定级单元；土地级别：由若干街区组成，现实状态下规模最大的定级单元。土地定级对街区的划分原则，参照土地定级单元边界划分原则，主要考虑城市道路系统对土地的分割作用，同时加入河流水系、铁路等对地价有明显阻隔作用的地物对不同质量土地的分割作用。街区边界的划分原则如下：（1）以城市现状铁路和轻轨等
我国基准地价评估方法研究
我国基准地价评估方法研究 发表时间：2018-07-20T15:57:36.763Z 来源：《基层建设》2018年第14期作者：胡明霞[导读] 摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。 兰州市国土资源评价研究院甘肃省兰州市 730030，摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。但是现有基准地价评估更新体系逐步暴露出一些新的问题，需要逐步完善。文章重点就我国基准地价评估方法进行研究分析，以供参考和借鉴。 关键词：基准地价；评估方法；土地管理；研究引言 基准地价是指土地的初始价，在城镇计划的范围内，根据城镇的现状发展（地质的分布、地形状况、土质等级等），按照各行各业的用途进行评估土地最高年限的土地使用权价格，并且由相关政府公布国有土地使用权的平均价格。因此，基准地价具有一定的时效性，城镇在进行土地规划的过程中，必须对基准地价的评估方式进行更新与完善，从而促进城镇快速稳定的发展。 1我国城镇基准地价评估的必要性分析城镇企业与经济的飞速发展，给我国的经济发展带来了一定影响。但是与大城市相比较，仍然存在一定的问题，比如对城镇的土地经济质量缺乏横向比较，市场规划不规范等，使城镇的投入量大，资源利用率较低，从而造成了资金与物力的大量浪费，比如有些土地资源处于闲置状态。因此，为了促进城镇科学合理的发展，必须对其基准地价进行评估，不仅可以为城镇节约大量资源，而且可以促进城镇快速稳定的发展，为其以后的规划奠定良好的基础，同时可以合理利用城镇土地资源，科学性的计算各种基准地价，所以对城镇的基准地价进行评估具有一定的研究意义和必要性。 2我国城镇基准地价评估方法研究 2.1城镇综合基准地价评估方法 边际分析法可用于说明一个典型城市的市区及其周围土地的空间配置过程，当城市很小时，城市为功能单一的生活型城市，商业用途的三角形A及住宅用途的三角形B可能很小。随着城市规模的不断扩大，城市功能的日趋复杂，三角形的高度和宽度分别向上和向外延展。其结果是原来一些住宅用地会转变为商业用地，同时生产性工业用地出现，城市周围的农地则会转化为住宅用地或工业用地，这种土地空间配置发展的原理尽管是一种纯理论的概念，但用于指导将城市不同用途的类别基准地价综合成综合基准地价，仍不失为一种有效方法。 2.2商业用地基准地价评估方法 由于商业对区位条件非常敏感，其用地效益不仅表现为从市中心向外呈现出递减趋势，而且在同一商业区内的不同街道以及在同一街道上的不同区段，也有明显的差异。因此，在级别基准地价或区域基准地价的基础上，应分街道评估路线价，以路线价作为商业用地的基准地价。路线价法的基本思路是对面临特定街道且可及性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价，并附设在该街道上。再据此路线价进行适当的修正，从而计算出临接该街道的其他各宗地的价格。路线价法能快速评估多宗土地价格，但要求有规范的土地，以得到较多的交易实例。采用滑动平均曲线法评估路线价可以消除传统路线价法的不足，其基本思路是按街道绘制样点地价曲线图，消除图上异常地价样点之后，得到能反映街道地价变化趋势的平滑曲线，选择平滑曲线变化明显处作为路线价区段的分界点，依图上的界点相对坐标找到所对应的具体地物，从而得到最终的路线价区段，最后依据平滑曲线图，采用简单算术平均法计算各区段的路线价值。平滑曲线图既消除了异常地价样点，又消除了相邻样点地价陡升陡降的现象，明显且直观地反映了同一街道地价的变化趋势，因此可以依据平滑曲线图，采用简单算术平均法来计算各区段的地价平均值，以此作为各区段的路线价。 2.3工业用地基准地价评估方法 工业用地的特点表现为用地面积大，单位面积的土地收益低，对城镇内的微观区位条件反应并不敏感。影响工业用地效益的因素主要是宏观区位条件、交通运输条件、规模与集聚效益、自然条件及环境保护要求等，所以测算城镇工业用地可采用成本逼近法。成本逼近法的基本思想是把土地的所有投资作为基本成本，再加上这一投资所应产出的相应利润即为土地价格。因此，采用成本逼近法评估工业用地地价时，其地价构成主要如下：第一，土地取得费，即实际取得生地的费用；第二，土地开发费，即三通一平费、基础设施配套费、相关税费和贷款利息等；第三，土地开发利润；第四，地增值收益。因农用地转变为非农用地，其用途的变化必然带来价值的提高，既产生增值收益。增值收益的计算可通过该地区最低自然增值率的确定，再根据不同区位条件进行修正求得。 2.4居住用地基准地价评估方法 2.4.1收益还原的评估方法 在城镇基准地价评估的方式中，采用收益还原法，可以正确评估出土地使用权的价格，在《城镇土地估价规程》中用有限年金法来评估地价公式来计算，在此公式中，包括城镇土地的纯收益、城镇土地的还原率、其中的收益价格以及使用年限，如果使用年限越长，则城镇土地的所有权价格与土地的使用权才能相等，然后根据城镇土地收益还原评估法计算出地价，如根据城镇土地的纯收益与其土地的资本还原率的比率，可以得出土地价格的结果。一般在一些使用方法中，城镇土地基准地价的评估方法都是以收益还原法为基础，此方法在应用中经济且实用，为城镇的地价评估带来了一定的方便，但是收益还原法仍然有一定的不足，比如在计算过程中，需要对其他服务业的地价水平做出相关的反映。一般而言，商业利润远远高于其他各行各业，因此从其中的计算结果中可以看出，商业服务业的地价水平最高，所以城镇在进行地价评估的过程中，以市中心为焦点，使城镇基准地价分布差距较大。根据以上的分析结果，可得出离城镇较远的地区以及上层需扩建的位置可以使用收益还原评估法。 2.4.2路线价的评估方法 路线价法用于城市土地地价的评估，而且不是标准深度图的的价格，它对一些特定的街道以及一些使用价值一样的市街地制定一个离道路远近的一个标准，计算出其中土地的平均价格，从而可以有效的获得该区域的路线价。因此，此方法适用于道路排列整齐，且道路的结构科学合理以及规划较系统的城镇，其中该方法可以用数学方法计算出其他宗地地价的方法。 2.4.3剩余评估法
基准地价法评估实例
基准地价法评估实例 一、评估目的 目的是为该地块抵押贷款提供依据。 二、评估原则(略) 按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。 三、评估基准日 一九九九年三月三十日。 四、评估依据(略) 五、评估方法 基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。 六、评估说明 1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。 2、实例为技术报告。 (二)土地使用权评估 1、基准地价修正法 (1)、数据取值 评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件): 《国有土地使用证》编号地块面积备注 郊国用(95)字第0049 号29292.4 老证 XX国用(1999) 字第4010026 号373.7 XX国用(1999) 字第4010025 号298.6 XX国用(1998) 字第4010100 号19223.6 XX国用(1998) 字第4010027 号299.5 XX国用(1999) 字第4010030 号277.0 XX国用(1999) 字第4010031 号493.3 XX国用(1999) 字第4010032 号246.5 XX国用(1999) 字第4010033 号253.8 合计: 21466平方米 区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。 参照基准地价均值为:453元/ 平方米。 土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。 容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为0.786 ,建筑密度为25 %,绿化比率为51%。容积率与建筑密度联合修正系数为0。 评估期日:按委托方要求, 评估期日为1999年3月30日。期日修正为1 。 区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表(%)修正如下: 因素修正系数% 距服务中心级距1.20 交通便捷度1.87
商业用地基准地价评估
商业用地基准地价评估探析
内容提要 基准地价是我国地价体系中的核心,是其它各种地价的标准。城镇基准地价的评估对规范地产市场、促进土地资源优化配置、征收土地使用税等方面起到了积极的作用。而且商业用地基准地价对城市中心的形成和变动起着决定作用，因此商业用地基准地价的评估十分重要。本文在探讨基准地价内涵的基础上，初步分析了商业用地基准地价的评估方法和评估思路，并以乌兰花镇2005年的两个样本点为例，具体分析了收益还原法和契价剥离法在商业用地地价评估中的应用。 关键词：商业用地基准地价评估 Abstract Benchmark price is the core of China's land system is the standard variety of other land. Benchmark Land Prices in standardizing the assessment of the real estate market, and promote optimal allocation of land resources, land use tax has played a positive role. And the benchmark price of commercial land in urban centers play a decisive role in the formation and change, so the assessment of standard land price of commercial land is very important. This article examines the connotation of benchmark land price based on preliminary analysis of the commercial land premium assessment base and assessment of ideas, and to take the town of Ulan two sample points in 2005, for example, detailed analysis of the income approach and the contract price of peel method In the commercial land price evaluation of the application. key words：Commercial land Standard land price Estimate
农用地基准地价评估
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1) (1)样点地价平均法 ①评估步骤 采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下： a)资料调查； b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型； c)投入产出资料抽样调查； d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价； f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。 ②资料调查的内容和要求 a)资料和外业调查的内容 ●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料； ●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等； ●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等； ●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业调查要求 ●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理； ●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库； ●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位； ●样点调查应符合数理统计要求。 ③确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。 ④投入产出样点和市场交易资料调查 农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。 a)调查样点的要求 ●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； ●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；