房地产开发成本核算办法

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；

集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4.方法和过程控制

4.1成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤依次如下：

4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2设臵有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2成本核算对象的确定

4.2.1成本核算对象的确定原则

4.2.1.1满足成本计算的需要；

4.2.1.2便于成本费用的归集；

4.2.1.3利于成本的及时结算；

4.2.1.4适应成本监控的要求。

4.2.2成本核算对象的确定方法

各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

4.3成本费用项目及核算内容

4.3.1成本费用项目

开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设臵成本项目。成本项目一般包括下列八项：

4.3.1.1土地获得价款

4.3.1.2开发前期准备费

4.3.1.3主体建筑工程费

4.3.1.4主体安装工程费

4.3.1.5社区管网工程费

4.3.1.6园林环境工程费

4.3.1.7配套设施费

4.3.1.8开发间接费

4.3.2各成本项目的核算内容

4.3.2.1土地获得价款

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安臵及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

4.3.2.2开发前期准备费：

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

A、勘察设计费

(1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

(2)规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

(3)建筑研究用房费：包括材料及施工费

B、报批报建增容费

(1)报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

(2)增容费：包括水、电、煤气增容费

C、“三通一平”费：

(1)临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

(2)临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

(3)临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

(4)场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

D、临时设施费

(1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

(2)临时办公室：租金、建造及装饰费用。

(3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

(4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。

4.3.2.3主体建筑工程费

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：

A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。

C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。

E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

4.3.2.4主体安装工程费

A、室内水暖气电管线设备费；

(1)室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；

(2)室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；

(3)室内燃气系统费；

(4)室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋

B、室内设备及其安装费

(1)通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

(2)电梯及其安装费；

(3)发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；

(4)消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

(5)人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装臵等。

C、弱电系统费

(1)居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

(2)对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；

(3)三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；

(4)有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

(5)电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；

(6)宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。

4.3.2.5社区管网工程费

A、室外给排水系统费

(1)室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

(2)雨污水系统费用

B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站

D、室外电气及高低压设备费

(1)高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；

(2)室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；

(3)室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用

E、室外智能化系统费

(1)停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

(2)小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；

(3)周界红外防越系统费用：红外对扫等；

(4)小区门禁系统费用；

(5)电子巡更系统费用；

(6)电子公告屏费用

4.3.2.6园林环境工程费

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；

C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；

E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

F、室外背景音乐；

G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。

4.3.2.7配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

A、游泳池：土建、设备、设施；

B、业主会所：设计、装修费、资产购臵、单体会所结构；

C、幼儿园：建造成本及配套资产购臵；

D、学校：建造成本及配套资产购臵；

E、球场；

F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；

G、车站建造费：土建、设备、各项设施。

4.3.2.8开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

A、工程管理费

(1)工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

(2)预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

(3)行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

(4)施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

(5)工程质量监督费：建设主管部门的质监费；

(6)安全监督费：建设主管部门的安监费；

(7)工程保险费。

B、营销设施建造费

(1)广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；

(2)销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

(3)售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

(4)样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；

(5)其他。

C、资本化借款费用

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

D、物业管理完善费

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

4.3.2.9期间费用

包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴。

4.4会计科目与帐簿设臵

4.4.1“开发成本”科目

该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设臵详见“房地产成本核算科目明细表”。

成本管理软件运用成熟的单位，可以将明细科目仅设臵到二级，即八项成本项目，三级、四级明细数据在成本管理软件中保存。成本项目数据必须定期（月、季度）与成本管理软件中的相应数据进行核对，并保持一致。

在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。

为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。

项目开工前，所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”。4.4.2“开发间接费”科目

该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设臵详见“房地产成本核算科目明细表”。

4.4.3“预提费用”科目

核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。

4.4.3.1费用预提的时间：至少每季度末预提一次；

4.4.3.2费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本；

4.4.3.2费用预提的金额：以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。

4.4.3.3核算方法：预提时，借记“开发成本—成本预提及结转”，贷记本科目；次月月初，再将上述分录用红字冲回。

4.4.4“待摊费用”科目

按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。

4.4.5“完工开发产品”科目

核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。

房地产成本核算科目明细表

4.5成本费用的归集与分配

4.5.1土地获得价款

一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：

4.5.1.1按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法

方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象

的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。

方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。

4.5.1.2按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。

4.5.2开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费

能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：

4.5.3开发间接费

4.5.3.1应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月（季）末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。

4.5.3.2车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。

4.6成本核算工具

成本管理软件是成本核算的主要工具，金蝶财务软件是成本核算的辅助工具，其数据可由成本管理软件引入。

4.6成本报表

成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息。各公司都应完整、详细、动态的编制成本报表。

成本报表种类、编报时间及要求详见《结算报表格式》及集团成本审算中心的有关规定。

4.7附则

本规范未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。

1．目的：为统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制。

2．范围：本办法全部适用于集团地产口所有单位；“管理费用”明细科目名称及核算口径同样适用于集团非地产口单位。

3．职责：总部负责制订并修改，集团所有核算单位财务部门应按此规范进行对期间费用分类及核算。

4．方法和过程控制

4．1费用的归集

4．1．1.管理费用

4．1．1.1“管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、公司活动费等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。

4．1．1.2下列费用属实质性的“管理费用”：

◆公司总监级以上的人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；

◆与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；

◆公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等；

4．1．1.3下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其它相应费用科目：

◆直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；

◆直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部等部门发生的人工、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”；

4．1．2营业（销售）费用

4．1．2.1“营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用等；

4．1．2.2下列费用在“营业费用”项目归集核算：

◆项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持等费用；

◆完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；

◆应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；

◆班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费；

◆“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费属实质性的“营业费用”。

4．1．3.下列费用不属于“营业费用”：

4．1．3.1项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费用“（计入“开发间接费”）；

4．1．3.2委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；

4．1．3.3物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）；

4．1．3.4开盘后的大额销售推广费用、样板间及卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的结算不在同一年度的“营业费用”，可计入“待摊费用”、或“长期待摊费用”，在项目结算时分项摊销。

4．1．4.财务费用

4．1．4.1“财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等；

4．1．4.2利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入”开发间接费”；

4．1．5.开发间接费

4．1．5.1“开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在开盘及开盘前的费用支出。

4．1．5.2下列费用属于“开发间接费”：

◆竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用；

◆可资本化利息；

◆按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）；

◆固定资产投资方向调节税；

◆项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用；

◆“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费属实质性的“开发间接费”。

4．1．5．3与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”核算；

4．1．5．4“开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中，项目经理部费用、开盘前的营销推广费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费”；项目经理部以外的部门费用、资本化利息属“需分摊的开发间接费”。

4．2费用的划分及分摊

4．2．1“财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化利息的确定）：

◆项目或项目中的分区（期）完工前、且累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区（期）净资金占用（累计资金投入大于销售回笼）之和的借款利息可进行利息资本化；

◆比较各月末的贷款余额及累计资金投入大于销售回笼的未完工项目（或项目中的分期）的净资金占用之和，“累计资金占用之和”大于或等于贷款余额时，将全部利息收支净额资本化；“累计资金占用”小于贷款余额时，将等于累计资金占用平均值的借款部分的利息资本化，利率按平均借款利率计算；

◆非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化利息的确定可相应调整；

◆汇兑损益及银行手续费不可以资本化。

4．2．2“应付福利费”与“期间费用”及“开发间接费“的划分：

◆公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、员工食堂经营补贴、未参加医疗保险的员工医药费、员工独生子女费、贺丧费、贺礼费、困难（医疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入“管理费用”或“开发间接费”科目；

◆过节费、午（误）餐补助费等以现金方式支付员工的费用，直接计入“管理费用”中不得在“应付福利费”中开支；

◆若计提的福利费不足以支付上述开支，即“应付福利费”为出现借方余额，则每半年一次，将该借方余额转入“管理费用-社会保险费”的科目。

4．2．3费用在不同公司（如：地区总部与项目公司）之间的划分：

◆各地区总部在拥有多个独立的法人公司、且各公司之间人员归属不明确时，可以根据管理要求，划分不同公司之间各部门及人员费用的归属；

◆同一部门或人员的费用，在同一时期，原则上不得分拆在不同的公司核算；

◆总部可向下属公司分摊费用，但在年底一次性按总额分摊，不按月分项分摊。

4．2．4“需分摊的开发间接费”的在不同项目之间的分摊：

◆“需分摊的开发间接费”至少每季度在各项目之间分摊一次；

◆行政管理费按各项目（各区）季度末在建面积平均值的比例进行分摊；

◆资本化利息按各项目（区）季度末净资金占用量的平均值的比例进行分摊。

项目开、完工不在季度末时，按时间加权折算为一个季度的在建面积或资金占用量。

4．3核算组织

4．3.1会计科目设臵：

4．3．1．1各单位均设臵“管理费用”、“营业费用”、“财务费用”、“开发间接费”四个科目，做为一级核算科目；

4．3．1．2管理费用”、“营业费用”、“财务费用”分别将所附“期间费用明细表”上的明细项目做为二级明细科目；三级明细科目各单位可根据管理要求自行设臵；

4．3．1．3“开发间接费”科目最少设臵“行政管理费”、“资本化利息”、“物业基金”、“营销推广费”、“其他”五个二级明细科目,各开发项目可作为三级明细科目，“开发间接费-行政管理费”项下需加设“待分摊的行政费”；

4．3．1．4“管理费用”科目中，必须以部门（各职能部门、各项目经理部、各物业管理处）作为自定义核算项目，来确定费用的部门归属，并以此确定费用的最终一级科目归属；

4．3．2核算程序：

4．3．2．1按各费用科目核算内容进行费用归集（人工及行政费用全部在“管理费用”中归集，利息收支全部在“财务费用”中归集）；

4．3．2．2每月费用归集完成后，在不同费用科目之间进行费用划分：4．3．2．3打印分部门的“管理费用”明细表”（附表中“管理费用明细表1”）

4．3．2．4依据上表，编制费用转出凭证：

4．3．2．5将应属“营业费用”的部门费用按总数一笔由“管理费用”-转入“营业费用”转入“销售费-行政管理费”科目；

4．3．2．6将应属“开发间接费”的部门费用，按总数一笔由“管理费用”-转入“开发间接费”项目分别转入“开发间接费-行政管理费”科目：各项目经理部的费用按总额分别转入“开发间接费-行政费用-各项目”；其余各职能部门的费用按合计数一笔转入“开发间接费-行政费用-待分摊的行政费”

4．3．2．7按上述第8条计算可资本化利息，由“财务费用-资本化利息”科目，转入“开发间接费-资本化利息”科目。

房地产开发公司如何进行成本核算方法(1)

房地产开发企业如何进行成本核算 房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。 一、房地产开发成本的组成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分： 1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。 2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但

难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%. 3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。 二、加强房地产开发企业的成本核算策略 1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。 房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为

万科集团房地产开发成本核算

万科集团房地产开发成本核算 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分 析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应 负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划 分成本核算对象。 4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

成本核算管理方案

四平市中心人民医院 成本管理总体方案 全成本管理是医院管理的基础和核心，是医院管理的发展方向和科学化管理的永恒主题。当前，随着医疗卫生市场的逐步规范化，各级主管部门对医院单病种收费管理进一步加强，医疗产品价格标准的认定也进一步明确，为此，力行节约、降低成本将是增加两个效益和医院生存与发展的唯一出路。为此我院提出创建节约型医院，减少患者负担，加强成本管理。现制定医院“二五”期间成本管理总体方案如下。 一、实施全成本管理的目的 通过全成本管理，将我院现有的理论成本、计划成本和医院成本进行充分比较，从中找出节约的途径和方法，进而提高经济效益，提高职工收益，促进医院在医疗服务质量、医疗服务环境及设施等诸多方面最终达到患者满意、社会满意，政府满意。 二、实施全成本管理的目标 每一个经济周期（年）成本节余应达到500万元，在“二.五”规划时间段，预计医院由于控制成本而增加节余金额应达到2000万元。 三、实施的时间跨度 该方案适用于“二.五”规划中的五个年度周期中，每个年度为一个经济周期。 四、实施步骤 从部门产出的产品形式不同，分步骤、分目标实施。 （一）后勤科室第一年度要比照2005年的同季度消耗节余成本10%。 （二）机关和非收入科室第一年度要比照2005年的同季度消耗减低10%。 （三）医技科室第一年比照2005的同季度变动成本要降低2%；外科系统变动成本要降低3%；内科系统变动成本要降低4%。非核算科室变动成本系数要降低5%（系统内部平均数，不是每个科室都要降低）。 以上是三类部门“二.五”规划的第一年要完成的分段目标和任务。同时也是我院“二.五”期间创建节约型医院的第一步。随着成本测算和成本控制的不断加强，逐步使我院的变动成本系数固定在一个比较科学的比例上，并以此进行相应的考核。 五、具体核算办法 由物流中心和医院采购中心提供数据，以医院核算科核算的数据为准并以季度通报的形式直接兑现。 六、成本控制措施 1、全面预算控制 以预算为核心，制定全院总成本及各明细项目成本，每季度进行考核。 2、标准成本控制

房地产开发成本核算程序及举例

房地产开发成本的组成内容 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。 房地产开发成本核算程序 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：

房地产成本核算规范

房地产成本核算规范 房地产成本核算规范 第一章总则 1-1 为了加强成本管理，规范公司房地产生产成本核算，正确计算库存商品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及公司董事会和集团公司的管理要求，制定本规范。 1-2 公司房地产生产成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配生产成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问

题，寻求降低成本的途径。 1-3 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团公司成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团公司的监督。 第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集生产成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的生产成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：编制项目生产成本计算表，计算各成本核算

对象的开发总成本。 第六步：正确划分已完工和在建库存商品之间的生产成本，分别结转完工库存商品成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工库存商品的销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 第三章成本核算对象的确定 3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等

公司成本核算管理规定

公司成本核算管理规定 第一章总则 第一条为了规范公司的成本核算工作，根据财政部颁布的《公司财务通则》和《公司会计准则》、《工业公司财务制度》，以及公司实际情况，制定本制度。 第二条成本核算是企业经营管理过程中的一项重要工作，是管理企业生产经营活动的根本原则，是提高经营效果的重要手段。成本核算是对生产经营过程中的劳动消耗，资金占用和经济效果进行计划、记录、计算、控制和分析。企业成本核算的方法必须全面，包括会计核算、统计核算和业务核算，形成完整的核算体系。 第三条公司的成本管理工作是公司生产经营管理的核心内容，必须贯穿于生产经营活动的全过程。其基本任务是：通过预测、计划、控制、核算、分析和考核，反映公司生产经营成果，挖掘降低成本潜力，努力降低产品成本。 成本核算的基本工作要点是： 1、遵守财经纪律，贯彻执行国家有关政策、法规； 2、加强和完善成本管理的基础工作； 3、正确掌握成本和费用开支范围和标准，合理划分产品成本界限； 4、进行成本预测，参与生产经营决策，实行主要产品的目标成本管理； 5、编制切实可行的成本计划和增产节约计划，组织制订降低成本的措施；

6、分解成本和费用指标，控制生产耗费，落实成本管理责任，实行分级归口管理； 7、准确、及时核算产品成本，控制和监督成本计划和费用预算执行情况，进行成本和费用分析； 8、运用现代化管理方法，不断提高公司成本管理水平。 第二章成本核算组织与分工 第四条公司在公司负责人、财务负责人、生产副总、总工程师、工程部经理的领导下组织各职能部门，认真作好成本和费用管理的基础工作。 其主要内容是：定额管理、原始记录、计量验收、内部价格体系、内部经济核算制。 第五条公司对各种原材料、工具、燃料动力的消耗，以及劳动工时、设备利用、物资储备、定额流动资金占用、费用开支等，都要制订切实合理的定额，并定期进行检查、分析、考核和修订。 第六条各项定额的制订，需要在统一领导下，由各职能部门密切配合进行。在定额制订过程中应遵循以下原则： （一）要考虑公司生产发展、经营管理水平提高的要求，同时兼顾公司目前的生产能力和管理现状，使定额既切实可行。

房地产开发企业――成本类会计科目设置及说明

房地产开发企业――成本类会计科目设置及说明 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：集团财务部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向集团财务部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.6 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 同一项目成片分期（区）开发的，可以以各期(区)为成本核算对象。 4.3 成本费用项目及核算内容

(完整版)万科集团房地产成本核算指导

万科集团房地产成本核算指导 第一章总则 1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。 第二章成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 第三章成本核算对象的确定 3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 (1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 (2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 (3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 ▲成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 ▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，

工程项目成本核算管理办法范本

工作行为规范系列 工程项目成本核算管理办 法 （标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-73977工程项目成本核算管理办法Administrative Measures for Cost Accounting of Engineering Projects 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 工程项目成本核算管理办法 总则 第一条为了加强工程项目成本管理，提高成本核算的准确性和及时性，通过实行项目成本核算制，有效控制项目成本，改进经营管理，提高经济效益，特制定本办法。 第二条适用范围 本办法适用于除尘工程事业部负责执行的设计、采购、施工及现场管理的工程项目。 第三条本办法的作用是规范工程项目的成本核算管理工作，明确公司各部门、除尘工程事业部及项目部的职责和相关工作关系。 成本核算的管理，除应遵循本办法外，还应当符合国家有关财务会计法律制度、公司其他成本核算的规定。

成本核算管理体系 第四条工程项目成本核算管理是应体现公司、各部门及项目部参与的一种事中控制的成本管理活动。 第五条项目成本管理内容 项目成本管理是对工程项目成本运行的全过程管理，包括成本预测与计划、成本实施、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核、工程款回收管理以及成本管理数据库的建设(整理成本资料与编制成本报告)等，是项目管理的重要组成部分，是提高公司经济效益的重要途径。 (一)根据成本的预测和决策，制定工程项目的目标成本，编制成本计划，作为降低项目成本费用的努力方向，作为成本控制、分析和考核的依据; (二)根据成本计划、相应的消耗定额和有关制度，控制各项成本费用，防止浪费和损失，促使各项目部执行成本计划、节约费用、降低成本消耗; (三)正确及时地进行成本核算，反映各项目部成本计划的执行情况，为公司项目经营决策提供成本信息，并按规定为管理提供必要的成本数据;

房地产开发成本核算及科目设置

精心整理 地产开发成本核算及科目设置 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资 料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归问题，馈。 4.4.14.1.14.1.24.1.3 4.1.44.1.54.1.64.1.74.1.84.24.2.14.2.1.14.2.1.2便于成本费用的归集； 4.2.1.3利于成本的及时结算； 4.2.1.4适应成本监控的要求。 4.2.2成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还 应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房 屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补 偿费。 D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出， 农作物补偿费，危房补偿费等。 4.3.2.2开发前期准备费： 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： A、勘察设计费

房地产业成本核算办法

房地产业成本核算办法 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1.土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4.代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。

生产成本核算管理办法

生产成本核算管理办法 为了规范生产成本核算，达到生产成本管理与控制的目的，特制定本办法。 在抓好生产过程成本管理与控制的同时，建立健全企业内部成本核算制度，全面提高生产成本的会计核算水平，是公司领导特别是公司财务工作人员的重要职责。公司财务工作人员必须认真贯彻执行国家会计制度、会计准则对生产成本的列支范围、核算的程序方法等进行的强制性规范，以保证生产成本核算成果的质量。 一、产品生产成本核算基础工作 （一）、为了准确、真实地核算产品成本，公司各部门、各生产车间和仓库管理部门必须建立健全成本管理基础工作。 （二）、公司各部门根据公司下达的指标，结合自身实际情况对费用开支实行分口管理、层层落实的管理办法。 （三）、各生产车间要加强对产品成本核算的基础管理工作，具体工作主要从以下七个方面进行。 1结合我公司特点，各种产品需由生产部门提供生产工艺图，会同财务部门根据不同的情况，制定不同的产品具体成本核算方法。 2．对生产耗用的原材料、辅助材料、外购半成品、燃料、动力、包装材料以及主要低值易耗品等实行定额领料管理。 3．准确统计每批产品的原材料耗用，并在各产品之间进行准确归集。 4．根据本公司水平对各种产成品、在产品制定合理的工时定额，使其成为工资费用分配、个人考核、班组工时利用情况的依据，并把经过准确统计的产品生产所耗工时上报给财务部。 5．对生产过程复杂设立中间体在产品核算的，生产部门制定出单位固定在产品材料定额成本。 6．对生产过程中产生回收材料设立在产品核算的，生产部门制定出单位固定在产品回收材料定额成本。 7．对月末结存的材料、在产品等物资实施盘点，如需继续使用的应办理结转手续，转入下月继续使用；不需要继续使用的应及时退回供应仓库。 （四）、仓库管理 1．加强仓库登记管理，对领用的生产所需的原材料及外购半成品、包装材料、低值易耗品进行全面、准确登记。 2．严格物资的验收计量，对生产经营活动中的原材料、低值易耗品、产品等物资的入库、出库和水、电、气的消耗，都要经过严格的检验和计量。 3．强化物资的盘点管理，建立《物资盘点表》，实行定期盘点和不定期盘点相结合的方法。

房地产开发成本核算指导书

LEVETT&BAILEY 房地产开发成本核算指导书 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间 的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规 定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象 的成本情况。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成 本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构 划分成本核算对象。 4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设 施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本 核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开 发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对 象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 4.3 成本费用项目及核算内容 4.3.1 成本费用项目 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项： 4.3.1.1 土地获得价款 4.3.1.2 开发前期准备费 4.3.1.3 主体建筑工程费 4.3.1.4 主体安装工程费 4.3.1.5 社区管网工程费 4.3.1.6 园林环境工程费 4.3.1.7 配套设施费 4.3.1.8 开发间接费 4.3.2 各成本项目的核算内容 4.3.2.1 土地获得价款 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政 府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占 用税，土地变更用途和超面积补交的地价。 B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的 房屋成本和相应税金等。

房地产开发成本核算指导书(完整版,年度不详)

万科集团房地产开发成本核算指导书 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开 发产品成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的 要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核 算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归 集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料， 并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同 时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间 的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规 定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象 的成本情况。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则

碧桂园集团房地产成本核算指导

碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第1 页共40 页 碧桂园集团 房地产成本核算指导（V2.0 版） 制度编码FR-1-2-1 制度类型□核心业务流程■部门支持流程 编写部门集团财务资金部 审批人伍碧君总经理 版本修改情况生效日期V1.0 版初稿（试行）2009-06-29 V2.0 版1、对付款成本项目进行了修订 2、新增了部分业态档案 3、对核算对象划分口径进行了更新 4、成本分摊针对自有物业的处理进行了规 定 5、对成本核算准则进行了调整 6、增加成本财务接口业务规则 2013-01-01

碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第2 页共40 页 目录 第一章总则 (3) 第二章成本核算的基本程序 (3) 第三章成本核算的基础工作 (4) 第四章确定成本核算对象 (7) 第五章成本项及费用的核算 (11) 第六章科目设置 (16) 第七章成本的归集与分配 (18) 第八章成本的结转 (34) 第九章成本报表 (37) 第十章成本财务接口业务规则 (37) 第十一章附则 (40)

碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第3 页共40 页 第一章总则 一、为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的要求，制定本核算规范。 二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据。 三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域内部组织成本核算规范的学习和培训。 四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。 第二章成本核算的基本程序 一、成本核算的基本程序 确定成本核 算对象 设置会计科目和账簿归集开发 成本费用 结转完工 产品成本 结转完工产 品的主营业 务成本 编制成 本报表 确定成本分配方法

成本核算管理办法

成本核算管理办法 目录 第一章总则 1 第二章职责分工 2 第三章成本管理基础工作 5 第四章成本计划7 第五章成本控制9 第六章成本分析10 第七章成本核算原则11 第八章成本费用核算内容和程序13 第九章成本费用核算细则 15 第十章成本考核20 第十一章其他 21 第十二章附则21 第一章总则 第一条为加强成本核算及管理工作,规范成本预算、控制、核算、分析等行为，保证成本准确核算、有效控制，现根据国家有关法律法规、企业内部控制制度要求，结合公司成本管理工作流程，制定本办法。 第二条本办法所称成本是指可归属于产品成本、劳务成本的直接材料、直接人工和其他直接费用。本办法适用公司下属各车间及部门的成本核算及管理工作。

第三条成本管理工作为公司生产经营管理的核心，贯穿于生产经营活动全过程。基本任务为：通过预测、计划、控制、核算、分析和考核，反映公司生产经营成果，挖掘产品成本潜力，降低产品成本。 成本管理工作重点： （一）、坚持质量第一，一切降低成本的手段不能以牺牲质量为前提； （二）、加强和完善成本管理的基础统计工作； （三）、确定成本费用的开支范围和标准，合理划分产品成本界限； （四）、对主营产品实施成本预测； （五）、编制合理、可行的成本计划，组织制订降低成本的措施； （六）分解成本和费用指标，控制生产损耗，落实成本管理责任，实行分级归口管理； （七）准确、及时核算产品成本，控制和监督成本计划和费用预算执行情况，进行成本和费用分析； （八）根据成本计划及费用预算执行结果，定期开展成本控制责任考核。 第四条公司实施全员成本管理。管理目标需逐一分解细化，落实到具体车间、部门及人员。 第五条成本管理工作贯彻责、权、利三结合原则，公司定期对各级成本管理责任人的成本控制成果组织考核，考核结果将影响人员全年绩效考评。 第二章职责分工 第六条全员成本管理由总经理牵头，按分工职责建立成本管理责任制，确保办理成本业务的不相容岗位相互分离、制约和监督。同一岗位人员应定期作适当调整和更换，避免同一人员长时间担任同一业务。

房地产开发企业开发成本核算科目明细表

房地产开发企业开发成本核算科目明细表 土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工配套设施费开发间接费 程费 A 、政府地价及市政 A 、勘察设计费：（ 1） A 、基础造价：包括土 A 、室内水电管线设 A 、室外给排水系统 A 、绿化建设 A 、在开发小区 A 、工程管理费：（ 1）支付给配套费：支付的土地勘测丈量费：包括初石方、桩基、护璧（坡）备费：（ 1）室内给费：（ 1）室外给排水费：包括公共内发生的不会聘请的项目或工程监理单位 出让金、土地开发勘、详勘等。主要有工程费、基础处理费、排水系统费（自来系统费：主要包括小绿化、组团宅产生经营收入的费用（ 2）预结算编审费：费、向政府交纳的大水文、地质、文物和桩基咨询及检测费。水 /排水 /直饮水。区内给水管道、检查间绿化、一楼的配套设施支支付给造价咨询公司的预结 市政配套费、交纳的地基勘察费、沉降观（ 2）室内采暖系统井、水泵房设备及外私家花园、小出算编制、审核费用。（ 3）行政契税、土地使用费、测费、日照测试费、费（ 3）室内燃气系接的消火栓等费用。区周边绿化支管理费：直接从事项目开发部耕地占用税、土地变拔地钉桩验线费、复统费（ 4）室内电气（ 2）雨污水系统费出。门的人员工资、奖金、补贴等更用途和超面积补线费、定线费、施工工程费：包括楼栋用。人工费以及直接从事开发部交的地价放线费、建筑面积丈及单元配电箱、电门的行政费（ 4）施工合同外量费等（ 2）规划设表箱、户配电箱、奖金：赶工奖、进度奖（ 5） 计费，规划费：方案管线敷设、灯具、工程质量监督费：建设主管部 招标费、规划设计模开关插座、含弱电门的质监费（ 6）安全监督费： 型制作费、方案评审工程管、盒预埋。建设主管部门的安监费（ 7） 费、效果图设计费、工程保险费 总体规划设计费。设 计费：施工图设计 费、修改设计费、环 境景观设计费等。其 他：可行性研究费、 制图、晒图、赶图费， 样品制作费等（ 3） 建筑研究用房费：包 括材料及施工费 B 、合作款项：补偿 B 、报批报建增容费； B 、结构及粗装修造 B 、室内设备及安装 B 、室外采暖系统费： B 、建筑小品：B、在开发小区 B 、营销设施建造费：（ 1）广合作方的地价、合作（ 1）报批报建费：价：主要包括砼框架费：（ 1）通风空调主要包括管道系统、雕塑、水景、内发生的根据告设施及发布费：车站广告、项目建房转入分配包括安检费、质检（含独立桩基和条基系统：包括空调设热交换站、锅炉房费环廊、假山等法规或经营惯路牌广告（ 2）销售环境改造合作方的房屋成本费、标底编制费、交等减基础）、砌体、找备及安装费用、空用。例经营收入归费：会所、推出销售楼盘（含及相应的税金易中心手续费、人防平及抹灰、防水、垂调管道、通风系统于经营者或业示范单位）周围等销售区域销报建费、消防配套设直运输、脚手架、超费用。（ 2）电梯安委会的可经营售期间的现场设计、工程装饰

房地产开发集团公司成本核算办法

《房地产开发企业成本核算办法》 第一章 总则 第一条 为了加强企业的成本、费用核算，提高企业的经济效益，规范房地产开发企业成本核算方法，根据《企业财务通则》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》，结合******实际情况及管理要求，特制定本办法。 第二条 本办法适用于从事房地产开发企业和单位。 第二章 成本核算的对象及要求 第三条

成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互相混淆、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理： 1．一般的开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。 2．同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。 3．对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。 第四条 各成本项目的预算成本(计划成本)和实际成本的核算范围，计算口径必须一致。 第五条 成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，按照"权责

发生制"的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、内容真实、准确及时。按照"收益与费用配比"的原则，正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目。 第三章成本项目和开支范围 第六条 根据房地产开发企业会计制度规定，开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费； 2．前期工程费； 3．建筑安装工程费；

4．基础设施费； 5．公共配套设施费； 6．开发间接费(开发企业没有二级管理机构则无此项目)。 第七条 成本开支范围 一、土地征用及拆迁补偿费： 1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。 2．耕地占用税。 3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴，超转人员安置费等。 4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐

房地产开发成本分类及核算的具体范围

房地产开发成本分类及核算的具体范围 一、开发成本类 开发成本按用途可分为如下四类： 1、土地开发成本 指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 2、房屋开发成本 指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本 指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的数托 4、代建工程开发成本 指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外房的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。 以上四类开发成本，核算上可参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定分为加下六个成本项目: 1、土地征用费及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用 主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 “大市政配套费”的规范名称为“城市基础设施配套费”，按建设项目的建筑面积计征，具体标准交应当关注各地方政府的相关规定。般情况下，如果没有足额城纳大政配套费，规划部门不会为房地产开发企业办理工程建设规划许可证。 “土地使用费”的规范名称为“新增建设用地土地有偿使用费”，依据《财政部、国士资部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》(财综【2009】24号)的规定征收。 “危房补偿费”可理解为在城市规划区内实施危房、旧房房屋拆迁，向被拆迁人支付的危房、旧房补偿费。 2、前期工程费。 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等的前期费用。 3、基础设施建设费 指项目开发过程中发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林琴化等园林环境工程费等。 4、建筑安装工程费 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费。 5、公共配套设施费 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。