当前位置：文档库 › 业态落位说辞

业态落位说辞

一、业态设置前提：

项目业态规划是经过公司招商人员在充分的市场调研的基础上，结合威县各业态的分布情况，物业要求，承租能力，商业发展趋势等基础上设置,通过各业态租赁面积测算,各业态比例符合商业街业态比例。

二、业态规划的原则

1、人气贡献率优先原则

所选业态需要具有一定的聚客能力，同时可以为其他业态提供消费支撑实现客流互动，进而为整个商业街提供客源支撑。

2、品质优先、主力优先原则

在进行业态设置时首先考虑经营面积大、品牌形象好、具有一定中高档消费群体的商家，通过中高端客户带动消费，提升项目档次。

3、租金承受力高优先原则

所设置业态须有一定的租金承受能力，能够经过商业培育期，为项目长远发展提供基础，形成互利互惠的格局。

4、符合项目定位原则

所设置业态需要符合项目定位要求，满足项目功能定位，符合项目的业态规划。

三、业态落位说辞

1、3#、8#商业：品牌(连锁)餐饮、黄金珠宝、名表眼镜、化妆品、品牌箱包

A:开放路沿街每天车流量、人流量达到上万次，餐饮业态具有有效聚集人

流的功效，在开放路沿街设置适当比例的餐饮业态，可以有效吸引人流；B:主入口处商业属于形象展示最佳地段，对商家品牌形象具有一定的要求，签约商家要有一定的品牌知名度，统一的形象展示要求；

C:多业态组合设置可以缓解顾客的视觉疲劳，增加顾客购物的选择性；D:此类业态的消费群体多为中高档客户，有车一族较多，临近交通干道，停车便利；

2、9#、11#商业：品牌服装、品牌鞋业、品牌家纺床品

A: 位于财富大道沿街，财富大道连接开放路与燕山路，商铺位置优越；B: 沿街店面租金相对其他店面较高，品牌店的租金承受能力较高；

C：沿街品牌店的设置，可以有效带动中间商铺，提升街区形象；

3、10#商业：品牌服装、鞋帽、家居饰品、小家电

15#住宅附属底商：服装、鞋帽、家居饰品、童装

A:以打造威县首条淘宝街为主题；

B:新的小区家居饰品属于强度需求设施，适当配置一定比例的该业态，突出软装饰概念，满足居民需求；

C：当前国内的儿童行业属于黄金产业，家庭对小孩的花费比重逐年增加，同时还可以带动大人的消费；

D：多业态组合丰富消费者购物时选择性；

E:适当设置一定的品牌店，吸引不同类型的消费群体；

F:符合商业街黄金地段业态设置应要求，突出购物性业态设置；

4、12#商业：连锁酒店或餐饮（中餐、快餐、海鲜、自助）、休闲娱乐、婚纱摄影

A：目前公司正在与格林豪泰连锁酒店的投资商洽谈合作事宜；

B: 纵观国内商业地产发展趋势，休闲娱乐业态由于能够有效聚集人气，在项目的中的比重越来越大。休闲娱乐业态时项目发展不可缺少的业态；C:餐饮属于目的性消费业态，内接设置一定的餐饮商家，有助于聚集人气；D:12#商业距离主题文化广场较劲，广场是人气较为集中的地方，形成互动；

5、14#住宅附属底商：手机通讯、电脑专卖、足疗、网吧、干洗店

A:大都汇业主以威县的中高收入阶层为主，对服装洗涤方式有一定的要求，洗衣店也是小区的中度需求设施(设置干洗店）；

B:目前，威县手机、电脑市场专业化程度不高，无专业卖场；

C:年轻人对数码产品的使用率、更换率较高，有效吸引年轻一族消费群体；D:纵观国内商业地产发展趋势，休闲娱乐业态由于能够有效聚集人气，在项目的中的比重越来越大。休闲娱乐业态时项目发展不可缺少的业态；E:增加商铺二层的利用率，还可以增加租金收入；

F:距离主干道较近，可以有效聚集人流；

6、16住宅附属底商：餐饮（快餐、海鲜、自助）、品牌运动休闲系列

A:16#住宅附属商业靠近主题文化广场，是开放路与燕山路中点处，设置部分轻餐饮业态，与广场形成互动；

B:运动休闲系列的承租能力相对低一些，降低商户经营风险，提升内街的品牌形象；

C:满足居民的日常生活需要，与12#商业有效互动；

D:聚集人气，增加客户逗留时间，提升租金收益；

商业特色街区建造方案

姓名：XXX 部门： XX部YOUR LOGO Your company name 2 0 X X 商业特色街区建造方案

划、因势利导、突出特色”为原则，将各条街巷逐一定位，打造成一街一特色。 2、商贸区特色街区规划将贯通东西南北的两条主通道江东路和道德街规划为旅游商品特购街，并以这两条街为试点，依据其地形位置优势全力打造旅游休闲夜市，以点带面，从而普及整个商业区，达到繁荣商业区夜间市场经济的目的。对其余的几条辅路根据现有经济业态进行统一规划、定位。将辰日路规划为韩国商品一条街；明阳街和正阳街规划为女人街；长安街规划为体育休闲用品一条街；旭日路为居饰家装一条街；14#楼与15#楼之间规划为儿童街。 3、市场区特色街区规划随着太阳城二期工程（25#楼）的开发建设，为商业区南部经济发展注入了新的活力，对于下一步的发展规划，制定出《市场区07年--09年商业发展规划》，并结合规划出台实施方案，将原有街巷按照经营项目规划为海鲜特产一条街和干鲜水产街。将25#楼位于东环路一侧的底层门店规划为酒吧一条街，与海浪花市场相对的街巷规划为酒吧餐饮一条街，从而与东部的小吃街相接壤，形成大的餐饮群，既聚集了人流，又带动了南部经济及夜间经济的整体发展。第 3 页共 4 页

[说明]酒吧街商业规划方案.doc

商业规划方案酒吧一条街是集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态，其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营、管理及持续发展。酒吧一条街的运营具有统一管理、分散经营的管理特点。管理者对其实行统一的集中管理，有组织进行日常运行、物业管理、促销活动等；经营者不参与管理，定期向店铺所有者交纳租金，向管理者交纳管理费；店铺所有者和管理者不参与经营。针对酒吧一条街的运营特点，结合本项目的具体情况，我们设定本项目各业态的组合、区域划分、面积配比和经营方式，确保各业态相互带动、客流资源共享、经营方式科学、满足项目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。本项目的核心定位为以娱乐为主的综合性商业中心，室外酒吧街及天桥作为项目的内部空间骨架，将本项目内各主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等有机地串连在一起。各类业态店铺在围绕室外酒吧街排布的同时，充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连、带动，以及对整个项目的形象支撑、招商要求、面积要求、物业要求及经营、管理的特点等因素。一、酒吧

（一）品牌酒吧 1、经营方式：引进多家国际著名的酒吧品牌店 2、区域位置和规划面积（1）分布在酒吧街上，面积约100-300 m2不等；（2）依据 A、项目业态定位要求。本项目的业态定位为酒吧一条街，著名品牌酒吧是其不可缺少的一个业态组成,能最大提升本项目的商务价值。 B、品牌酒吧能为项目吸引来众多的消费者，带动整个酒吧街的人气。另一方面也可为本项目带来稳定的收益。 C、品牌酒吧的选址要求。著名酒吧在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境等因素。本项目符合其选址条件。 D、项目整体运营的要求。各个品牌酒吧对项目内位置的要求不尽相同，有些要求有独立的门面，而有些品牌侧重要求面积足够大，操作间设备齐全就可，对楼层没有特别要求。因此将各类品牌酒吧根据整体项目运营情况，将其分布于不同位置。这样也可以使与其他酒吧的人流共享。对整个项目的人气提升有很大作用。 3、物业产权：出售以利于整个项目的资金回笼。 4、收益方式：销售直接变现，进行资本运作。 5、目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客，本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员。对于有车一族更是一个极大的诱惑。

业态规划方案

业态规划调整方案一、调整理由及方向二、项目一期整体规划说明三、B6地块部分业态规划说明四、 B6、C6xx街业态规划说明五、B4地块xx业态规划说明六、总论一、调整理由及方向 1、对业态规划中市场支撑有效的信息补充； 2、突出白云寺街完整经营、价值体现的重点形象建立系统； 3、B4地块临街部分全面纳入本次商业运营系统的调整策略； 4、根据开发公司提出价格和业态分布的要求的调整； 5、项目公摊面积计算的界定对业态规划的影响； 6、对项目整体口岸价值的等级划分，建立系统、科学的价格体系； 7、对项目人流和车流动线的重点分析 8、强调B4与B6，B6与C6对街面商业经营互动性的价值展现 9、强调工程节点对业态规划、开业经营的重大影响和规避手段 10、对 B6、C6临白云寺街价格、形象、品牌、人流动线支撑业态规划的重点调整

11、城市地铁的施工启动形成车流对五岳宫街的分流在未来2-5年内对人流动线的影响二、项目一期整体规划说明本着对项目城市名片形象、客观环境影响、交通组织、人流动线和市场商业资源对接的重点分析，找到开街部分商业的优劣势对业态组合的合理布局、市场培育、价值体现的影响，站在开街做活、稳定持续经营、市场洗牌体现经营价值的角度来分析本业态规划是极为重要的。从可招商运营的呈现部分看，整体为五岳宫街和白云寺街的交错十字街面为核心，其中白云寺街为本次商业开街的重点规划经营价值展现街面，由于受到地铁施工造成的汽车分流和项目二期施工大环境的影响，项目相对影响面较小的街面就是白云寺街，也是我们当前作为核心经营、引导消费的重点区域，所以在吸引人气、形象、品牌、实力、抗经营风险能力等方面作为商家经营准入的条件也成为我们本次业态规划的重点。把握全局方向、控制经营风险的手段、建立合理的价格体系、后期经营管理的规范配合等作为市场培育的基础就显得尤为突出，也是我们能否一炮走红的基石。三、B6地块业态规划说明 1、B6地块一层业态规划调整说明：业态规划：旅游民俗用品、旅游精品古玩、文化餐饮休闲、老成都味道一条街、旅游主题商业 1）、B6-1，B6-2，B6-5作为旅游民俗用品区域不作调整，本着“吸引人气，无民俗不活”的原则进行规划； 2）、B6-3规归旅游精品古玩区域，增大了古玩区域的经营面积，与B6-4临五岳宫街区域连成一片，直接与B4-2临五岳宫街部分双面街对应，在经营上和门面形象上形成一个有机整体；

商业街区规划和计划

理论分析一、概述商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按照一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。二、商业街区的起源和发展商业步行街最早起源于欧美国家，20世纪五六十年代，小汽车的发展使得欧美国家城市的中心区交通混乱、空气质量下降、环境受到污染；又由于受到郊区购物中心的挑战，中心区商业零售衰落，吸引力下降。为了复兴中心区商业，改善中心区交通环境，商业步行街应运而生。欧洲最早开发步行商业街的城市是德国埃森。1927年，当地政府就对繁华的林贝克大街采取了封闭汽车交通的措施，成为了欧洲最早的一条步行商业街。20世纪50年代到60年代，在欧洲其他一些国家，也设计和建设了一批有创造性和有特色的商业街区，例如荷兰鹿特丹中心区林邦步行街。美国在20世纪60年代到70年代，也在许多城市建造了步行商业街。我国城市在20世纪80年代初开始设计和建设步行商业街。1999年至今，步行商业街在我国发展迅速升温，成为商业服务业多业种、多业态的有机组合体，在店铺数量上，是以专卖店为主、大型商场或超市为辅，可以满足人们购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等多种需要。如今在不少城市，商业街已经成为城市的一张名片。三、商业街的特点 1、功能全。现代商业街一般应具有购物、餐饮、休闲。娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、修理、交通等15项功能和50~60个业种，现代商业街要力争最大限度地满足广大消费者的各种需求。 2、品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街即是中国品牌的窗口，又是国际品牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。 3、分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专卖店、专业店组成。 4、环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序、是一种精神陶冶、美的展现和享受，体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。 5、服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，还要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。四、商业街区的分类 1、按商业街经营的商品类型，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京的西单商业街、北京宣武区的大都市街等。 2、按商业街的建筑形式，可以分为开敞式、骑楼式、拱廊式、架空式以及地下商业街。 3、按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。

特色街区打造工作方案

特色街区打造工作方案自规划大力发展商业区以来，加大治理、改造力度，通过细心调研、精心谋划、改变招商策略，在短短两年时间里，商业区经济稳步快速发展，闲置资源逐年减少，底层门店使用率达到97%，商业氛围日渐浓厚。为进一步完善商业格局规划，加强特色街区建设，打造品牌商圈，特制定如下规划方案：前期考察调研目前，太阳城内各大厦底层门店大部分都已售出，主要经营品种包括体育用品、儿童用品、女士用品、美容美发、婚纱摄影、干鲜水产、餐饮小吃等几大部分，经营项目丰富，而且均已达到饱和状态。由于管委会进驻之前商业区由方圆物业公司管理，对底层街巷没有系统的规划，商户们自主经营、无序发展，业态布局混乱。自管委会进驻后，将商业区划分为两大功能区—商贸区和市场区，以西后街为界，以南的（包括天桥市场、鑫龙市场、海浪花市场等）六栋单体楼为市场区，主要经营干鲜水产、餐饮小吃等；以北的19栋单体楼为商贸区，主要经营服装、鞋帽、饰品、美容美发等项目，而且市的几个主要大型商场也都位于此功能区，是市商业最集中的区域，为促进商业区业态规划，打造品牌效应，提升各街区知名度，将进一步加强特色街区建设。对特色街区建设的下一步规划1、规划原则根据商业区底层门店的位置优势及原有的经济业态，以“统筹规划、因势利导、突出特色”为原则，将各条街巷逐一定位，打造成一街一特色。2、商贸区特色街区规划将贯通东西南北的两条主通道江东路和道德街规划为旅游

商品特购街，并以这两条街为试点，依据其地形位置优势全力打造旅游休闲夜市，以点带面，从而普及整个商业区，达到繁荣商业区夜间市场经济的目的。对其余的几条辅路根据现有经济业态进行统一规划、定位。将辰日路规划为韩国商品一条街；明阳街和正阳街规划为女人街；长安街规划为体育休闲用品一条街；旭日路为居饰家装一条街；14#楼与15#楼之间规划为儿童街。3、市场区特色街区规划随着太阳城二期工程（25#楼）的开发建设，为商业区南部经济发展注入了新的活力，对于下一步的发展规划，制定出《市场区07年--09年商业发展规划》，并结合规划出台实施方案，将原有街巷按照经营项目规划为海鲜特产一条街和干鲜水产街。将25#楼位于东环路一侧的底层门店规划为酒吧一条街，与海浪花市场相对的街巷规划为酒吧餐饮一条街，从而与东部的小吃街相接壤，形成大的餐饮群，既聚集了人流，又带动了南部经济及夜间经济的整体发展。

『分享』旅游小镇的业态规划方案!

『分享』旅游小镇的业态规划方案！在三部委发布的第一批特色小镇名单中，旅游小镇占到70%之多，第二批特色小镇名单中，旅游型和历史文化型的旅游小镇占到接50%之多，旅游小镇在特色小镇中是不可回避的话题。以下是发言摘要：我今天从四个方面给各位做分享，第一，在特色小镇方面探索的历程；第二，对旅游小镇的认识；第三，重点谈一谈旅游小镇的评价标准；最后在旅游小镇的开发和建设中，有哪些要求。在旅游小镇的探索历程旅游小镇的认识一、旅游小镇概念解析（一）定义旅游小镇是指以开发当地具有价值的自然或人文景观为基础，以整体景区化为核心特质，以休闲核心为增长极，以旅游产业综合发展为目的的一种有效的、自然生长的、社会化的、政府支持与市场化的运作相结合的一种就地城镇化模式。（二）核心要素4、社区参与和居民收益的最大化作为推进新型城镇化的重要方式，应在吸引社区参与、带动就业、促进居民增收等方面有较强的作用。提升产业、扶贫扶农、促进效益是其建设的重要目的。

5、优质的人居环境旅游小镇的人居环境应具备低碳环保，设施齐全，秩序井然，文化娱乐氛围浓郁，精神文明生活健康、丰富等特点。 6、高效的管理系统旅游小镇管理相对复杂，应建立独立的专项管理机构，进行统一的综合管理，明确所有者、经营者和监管者，实现三权分离、有效制衡，提升管理效率。 7、完善的保障体系旅游小镇的保障体系应包括城镇发展保障体系（教育、医疗、就业、住房等）、旅游专项保障系统（发展资金保障、旅游安全保障、医疗救援保障、营销体系保障等）。 8、较强的市场影响力旅游小镇应形成特色主题，具备较强的旅游市场辐射力，休闲业态经营状态良好，游客抽样调查满意率较高。接待海内外游客达到一定规模。二、核心价值旅游小镇核心的价值，其实是产城一体化发展的创新模式。打造旅游吸引核是旅游小镇发展的前提；构建休闲聚集中心，留下游客的消费；多业态的消费聚集结构需要大量就业人口，由此形成本地就业人口的聚集。三、成长模式 1、核心吸引力的构建和游客量是休闲小城镇开发建设的前提；

西安雁塔路街区MALL商业项目总体定位及规划设计方案

西安雁塔路365街区MALL项目总体定位及规划设计方案目录一、项目的市场背景及项目的理解【第一部分】西安市经济环境分析 1 1 西安市经济发展概况 1.2 西安市城市经济发展规划【第二部分】西安市的商业现状分析 1 商业市场的概述 2.钟楼商圈特点分析 3 小寨商圈特点分析 4 曲江大雁塔商圈的特点分析【第三部分】西安市主要竞争大型商业项目个案分析 1 骡马市商业步行街 2 立丰国际购物广场 3 唐人街商业步行街 4 宏府·家乐福广场 5 东方之星·伊时达商城 6 丽人街 7 上海城·女人世界

【第四部分】西安酒店公寓市场分析 1 酒店市场分析 2 公寓市场分析【第五部分】项目本身的分析 1 项目所处的区位分析 2 项目现状分析 3 项目的商业发展趋势判断二、项目的定位【第一部分】国内外Shopping Mall定位模式及思考1.1国外成熟商业业态和定位模式的成功经验 1.2山雨欲来的中国商业大潮 1.3中国超级商业MALL 1.4留待项目思索的MALL问题【第二部分】项目定位系统分析 2.1总体开发战略思路 2.2定位策略 2.2.1差异化策略 2.2.2可持续发展策略

2.2.3价值提升策略【第三部分】项目定位 3.1形象定位 3.1.1形象定位反映的核心要素3.2.产品定位 3.2.1产品定位的原则 3.2.2产品定位内容 3.3．经营定位 3.4. 客户群定位 3.4.1目标消费者客户群 3.4.2商家目标客户群【第四部分】功能规划建议4.1各功能核心要素 4.11娱乐地产 4.12旅游地产 4.13文化地产 4.14商务地产 4.15商业地产 4.16市场地产 4.17景观地产