土地一级开发及二级开发的区别

土地一级开发及二级开发的区别

1.市场研究-投资决策-土地获取。从供给的角度考虑，二级开发面对的是招

拍挂的土地市场，典型的二级开发企业会有自己的投资发展部，专门负责为决策人提供充足的决策依据。

对一级开发企业获取土地的途径还不是十分的透明，政府出地的位置、价格、规模等并不十分明确，获取土地需要依靠企业良好的政府关系，这其中对于可行性分析的要求也要低于二级开发企业，一级开发企业的所谓投资发展部实际上所做的工作更加宏观，主要为决策人提供大的方向性的指引。所以通常人员的配备数量和要求都要低于二级开发。

2.市场定位-产品策划。二级开发企业对于细分市场的定位和产品前期策划是一项非常重要的能力，企业要考虑重要的问题是做住宅还是商业，做别墅还是公寓，该项目是否有足够的市场支撑，公司是否有能力吸引该细分市场的潜在客户。一级开发企业要考虑的问题可能相对简单一些，土地无非由生地转成熟地，不存在很多的定位和策划问题，但是对于那些以土地增值为利润增长点的企业来说，如何进行策划来使整个土地升值成为了企业的一项关键能力，是不是可以通过引入部分产业来使地块增值？一级开发企业为了谋取自身利润的增长，必须为接受的二级开发商提供优良的环境，不光是成熟的土地，甚至还包括良好的商业氛围或良好的配套服务。所以，对于这部分一级开发企业来讲，关于引入产业的分析需要有具体的部门来支撑。但是随着市场的理性和成熟，未来能够获得更大的收益就需要企业发展这种能力。

3.规划设计。二级开发的设计团队需要大量的专业人才，这些专业人士负责向设计院传递地产公司的理念和要求，并在规定的时间内获得所需的设计材料，需要精深的设计知识和良好沟通技巧，属于稀缺的人才，设计团队的工作成果在一定程度上决定了项目成本的多少，因此设计能力是二级开发十分核心的能力之一。

对比来看，一级开发的规划实际上更多的是政府做好规划，一级开发企业负责执行，但是为了扩大企业利润，企业需要和政府博弈以取得更优的规划指标，所以在设计人才上，一级开发的要求相对较低，更多的是需要与政府沟通协调的能力。

4.招标投标。由于一级开发的主要施工材料为水泥、钢材等价格透明的物品，因此在招投标部门所需要的人员数量就要低于二级开发。

5.施工组织。二级开发属于房建的施工范畴，通常是工程部下面分为不同专业的工程师来负责相应的部分，如水暖、电器、土建、结构等，人才的专业化现象比较明显。

一级开发属于道桥施工的范畴，通常工程部负责的是土地平整和道路建设和管线铺设的工作，工程人员的构成比较单一。另外，一级开发还有一个特点，就是施工的成本风险性要高于二级，因为地下情况只有在勘测和施工过程中才能确定，不同的地质条件对于成本的影响是很大的，所以成本的变动通常有一定的不可预见性。

6.策划销售。二级开发面对的客户更多的是零散的个人客户，销售部门需要和众多的客户进行接触，部分房地产开发企业会将这部分业务外包给代理公司，当然也有一部分公司采用自行销售的方式。

一级开发面对的客户是二级开发企业，是大宗客户，所以对于销售人员的要求实际上是完全不同的，销售人员通常需要有一定的企业身份才能够引起对方的谈话兴趣，同时需要对项目有透彻的了解，才能完成一次成功的营销，所以一级开发销售人员的人数相对较少，但是要求相对要高。

土地一级开发融资、盈利模式

土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。 对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式

由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增

土地一级开发手续办理所需材料明细

土地一级开发程序办理手续材料明细 一、办理项目规划条件（需20个工作日） 1、申请书 2、用地说明书 3、地形图3份 4、平面设计图1份 5、交评、环评审批意见 6、普测或钉柱成果报告书（电子版） 7、地质灾害危险性认定书 8、一级开发批复 二、办理项目审核（需45个工作日） 1、项目申请报告5份 2、一级开发批复 3、项目用地预审意见 4、征地补偿安置初步协议 5、法人资格证书 6、环评、交评审批意见 三、办理市政府征地批复（需60个工作日） 1、申请书 2、《规划意见书》及附图 3、钉柱测量成果报告书 4、一级开发项目立项核准文件 5、征地补偿安置协议书 6、一级开发批复和建设项目用地预审意见 7、拟占用土地1：1万土地利用现状图 8、补充耕地位置图 9、地质灾害危险性认定书 10、一书四方案原件 11、（占）地情况调查表 12、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表 13、是否占压矿床证明 14、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件 四、办理拆迁许可证（需30个工作日） 1、申请书 2、《规划意见书》 3、一级开发批复和建设项目用地预审意见 4、一级开发项目立项核准文件 5、拆迁实施方案

6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件 五、办理征地结案（需20个工作日） 1、办理国家建设用地征地结案申请表 2、国务院或北京市人民政府用地批准文件（复印件） 3、征地补偿安置协议书（复 印件） 4、国家建设征用土地结案证明（村委会、乡政府出具） 5、国家建设征用土地结案表 6、征地补偿款交款凭证（复印件） 六、办理建设用地批准书（需20个工作日） 1、用地单位申请 2、市政府征地批复或建设用地的批复（农转用批复）复印件 3、规划部门批准的《规划用地许可证》及附件、附图或《规划意见书》及附件、 附图复印件 4、钉桩坐标成果通知单复印件 5、征地结案文件（包括：区县局出具的征地结案表或征地结案证明） 6、工程进度计划 7、1：2000地形图三份（标明用地位置） 8、耕地占用税及税票 七、组织验收、评估土地成本（组织一级开发验收需5个工作日，评 估一级开发成本需根据实际情况确定） 八、土地入市交易 九、编制市政基础设施实施方案（需20个工作日） 1、编制上水方案 2、编制污水方案 3、编制热力方案 4、编制燃气方案 5、编制供电方案 6、编制电信方案 7、请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合 十、交评、环评

最全土地一级开发流程详解

最全土地一级开发流程 一级开发流程 1.1土地一级开发的概念 土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段 土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。 一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

2 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式 一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。

2.2各模式对比 03 一级开发实务分析

3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复 （二）规划条件

（三）用地预审 （四）立项核准

需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项 （一）征地

土地一级开发盈利模式及风险问题

土地一级开发盈利模式及风险问题浅析 作者：黄双燕 来源：《商情》2014年第47期 【摘要】 近些年来，我国社会经济呈高速发展趋势，推动了土地开发产的发展。针对土地开发体系，土地一级开发作为重要内容，在土地出让前，所实施开发、建设，政府或政府委托企业负责土地开发，执行一级开发，主要是使土地达到出让标准。现阶段，我国二级土地开发企业，逐渐转型为一级开发企业。然而，我国土地一级开发，主要为政府主导，土地开发市场化运作不够成熟，盈利、运营等模式，也具有许多制约因素和风险问题。本文主要分析一级开发盈利模式的相关问题，探讨一些针对性的优化对策。 【关键词】 土地一级开发;盈利模式;风险问题;开发成本 针对土地管理体系，土地一级开发为重要内容，主要为严格控制土地出让成本，对盈利多少具有直接影响。近些年来，我国二级市场的土地开发成本日益增加，诸多房地产企业转向土地一级开发范畴。我国土地一级开发也由政府主导逐渐转向市场化运行。针对开发企业而言，参与一级开发，可获取二级开发更多利益。例如，在一级开发中获利，土地增值收益的获取等。而一级开发盈利主要取决于各项成本费用控制力度。另外，与二级开发相比，一级开发风险性、不确定性较大。例如，长期占用资金和拆迁成本等风险，加上政策、违约、政府干预行为等风险。因此，在一级开发中，要想控制成本费用，必须优化土地开发运作流程，加强土地开发管理，熟悉掌握相关政策法规，进而提高抗风险能力。本文主要分析了一级开发盈利模式的相关问题，并探讨有针对性的解决对策。 一、土地一级开发的操作模式分析 首先，政府垄断开发。政府成立项目公司，或委托开发企业，实行土地一级开发，即称为政府垄断模式。采取该种模式，政府可完全掌控土地出让价格，待土地开发称为熟地之后，可保证增

土地一级开发流程及收益模式

土地一级开发流程及收益模式 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发现状 近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。 目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。 二、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地

（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下： ㈠策划及前期准备阶段 ⒈土地一级开发计划 土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 ⒉城市专项规划与土地一级开发计划 城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 ⒊土地一级开发实施方案 国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 ⒋土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 ⒌土地一级开发主体 土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。 ㈡行政审批阶段

土地一级二级三级开发概念资料

土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序八:办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）

程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 目录 一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10

土地一级开发 主要法律问题的实务操作

土地一级开发主要法律问题的实务操作2012年12月16日，中央经济工作会议在报告中提出，要积极稳妥地推进城镇化建设。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾表示：正常情况下，在国务院每年审批的400万亩全国建设用地中有280万亩是征收农民的土地，是从农村集体土地转化的建设用地。因此，交流土地一级开发法律问题和实务操作时，深入探讨的焦点在于集体土地的一级开发。 一、土地一级开发的概念及开发模式 土地一级开发的概念目前尚缺乏全国性的规范性文件予以界定，主要见北京市的有关规定。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）第2条规定：本办法所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。实践中，土地一级开发是指政府或其授权委托的一级开发企业，按照规划要求，对一定区域范围内的国有土地或集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，编制规划，并进行市政配套基础设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”出让要求的前期开发建设工作。总的来说，土地一级开发的模式有：

（一）政府运作模式 政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。具体可以分为三种类型：一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发，如北京市，由北京市土地整理储备中心（或授权各区县分中心）直接负责；二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，如重庆市，由政府下属的几大国有企业（如重庆城投）负责；三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发，如上海市，由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。 政府运作模式有其自身的优势，比如可以保证土地开发为熟地后土地增值收益为政府所得；政府全程控制，可以缩短开发时间。但与此同时，这种模式也存在相应的弱点，比如政府会面临巨大资金压力；政府全程操作，缺失监管，易政企合谋，使土地出让隐蔽化。 （二）市场运作模式 市场运作模式是指通过招标的方式委托开发企业实施土地一级开发。土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。目前，土地一级开发市场化运作模式比较成熟

土地一级开发流程及相关手续

土地一级开发流程及相关手续 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。 土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。土地一级开发项目的流程： 一．土地储备开发项目的要求：土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 二．土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体。 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办

理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。 （七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收：建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本。 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求。 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费。 4、纳入市土地储备库 三通一平"（通水、通电、通路、平整土地）、"五通一平"（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）、"七通一平"（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）

土地一级开发模式

土地一级开发模式 关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定:“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》 (京国土房管出字[2002]1100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地)，根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。

房地产土地一级开发工作流程图

土地一级开发工作流程 一、土地一级开发概念： 是指对经批准区域围纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域围土地具备规定的供应条件。 二、土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。 三、土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

土地一级开发(超详细)

1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确

定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。

土地一级开发与一、二级联动大纲

《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础 Part 01：土地开发流程与一、二级开发： 1、土地生命周期； 2、土地开发的几个环节 ?城市进入性； ?区域开发商业模式设计。 ?定位与规划； ?区域运作策略与土地营销； ?区域增值。 3、一、二级开发的差异性。 4、土地开发的法律问题； ?国家对土地开发的法律规定； ?地方政府对土地一级开发中的相关法律问题； ?相关规定带来的操作问题。 第二部分：一级开发的模式与案例 Part 02：一级开发模式分析 1、全程运营模式 ?模式解析； ?全程运营模式的要点； ?案例研究：亚龙湾一级开发浅析； 2、主导整合模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：清水湾一级开发浅析； 3、一级主导开发模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：泰达城一级开发浅析； 4、一二级联动开发模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：吉山产业园一级开发浅析； 5、公建代建开发模式：

?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：一级开发浅析； Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析： 1、成功案例标准； 2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。 ?发展历程讲解 ?发展定位与规划调整； ?合作方式； ?排他性土地控制策略； ?土地获取方式； ?启动策略； ?城市设施建设与区域土地开发。 3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发； ?发展历程讲解； ?定位思考与功能确定； ?历史文化名城与区域开发的价值结合； ?一级开发中的政企合作； ?一、二级开发联动实现措施。 ?一级价值兑现实现流程。 4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发； ?发展历程讲解 ?开发企业介入机会与土地获取条件； ?定位与规划调整策略（及效果分析）； ?公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用； ?二级市场价值定义一级土地价值的开发策略； ?一级开发控制二级土地的措施； ?二级开发与公共设施开发的互动性分析。 ?政府对一级开发的支持。 第三部分：一级开发、一二级联动问题解析 Part 04：（结合案例）企业参与一级开发应明确的核心问题 1、土地流转方式。 ?土地性质、土地指标； ?土地流转进程安排； ?土地流转中的成本概算。 2、资金流转方式 ?合作投资方式； ?投资概算；

政府拆迁整治与土地一级开发项目操作流程

土地一级开发的概念 什么是土地一级开发 土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。 所谓土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行征地补偿、拆迁安置、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂工作，使土地进入二级市场。 土地一级开发的发展过程 第一阶段，上个世纪90年代至2000年，以协议出让为主。 第二阶段，从2000年2004年8月31日，推行经营性用地“招拍挂”，形成了经营性土地“招、拍、挂”和协议出让并存的局面。 第三阶段，自2004年8月31日起，经营性用地全部实现“招拍挂”，市场配置资源的目标正逐步得以实现。 土地一级开发应遵循的准则 （一）城市详细规划先行原则 （二）在规模和区位方面，遵循计划调节与市场调节相结合的原则 （三）在确定土地一级开发实施主体方面，实行公开招投标原则（2009年12月之前） 土地一级开发主要工作流程 一、计划编制阶段 二、前期策划阶段 三、征询意见和审批阶段 ●市发改委立项核准批复 ●市规委规划意见书 ●区国土分局建设项目用地预审批复 ●市政府批次建设用地批复

土地一级开发工作程序

大亚湾中心区6号路南侧42公顷土地储备及一级开发工作程序

一、该项目土地一级开发的概况 惠州大亚湾经济技术开发区土地储备中心通过公开招投标方式，于2008年5月20日确定惠州市宏石基础设施投资有限公司作为一级开发主体单位，并签订了《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》。 按照《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》（以下简称合同书），该项目一级开发范围为惠州大亚湾经济技术开发区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目，包含所有前期费用，拆除费用，项目围墙、场地平整土石方、临时施工道路，项目周边道路、周边市政工程监视及其所发生的费用，项目新建的一所中学及一所小学（中小学选址由区土地储备中心另行提供）及项目内的其他公用工程建设及其所发生的费用等，以上建设的全部投资和所有费用均根据惠湾建审纪要【2007】9号《会议纪要》精神，从项目土地出让收入中安排专款支付，但部分前期费用可由乙方现行垫付，甲方在土地一级开发过程中适时与乙方结算。 二、土地一级开发的内容 根据合同书的约定，一级开发工作包含但不仅限于以下内容： 1、进行项目用地内的房屋拆除工作； 2、按照规划要求及当地的基建程序，办理项目内公用工程建设的前期手续及设计和施工等工作。具体要求为“六通一平”（通上水、通下水（雨、污）、通电、通气、通电信、围墙以及场地平整（按规划的竖向设计要求）等）及其他公用工程建设工作。 三、土地一级开发成本和收益 成本构成： 1、经审定的工程前期费用、清表费、监理费、建筑安装费用、各项政府和社会服务性收费、经甲方确认的其他投资、建设单位管理费； 2、根据一级开发合同，企业完成项目用地六通一平等市政基础设施建设有关的工程费用及在此期间发生的其他合理费用；

土地一级开发模式介绍(doc 9页)

土地一级开发模式介绍(doc 9页)

引进社会资金参与土地整理工作的模式---土地一级开发模 式(讨论稿) 国家《土地储备管理办法》要求土地储备机构应将生地、毛地开发成熟地，使之具备供应条件。但目前土地储备机构往往没有足够的财力和人力进行大规模的土地开发工作，面对这种现实情况，就土地一级开发模式进行了积极探讨。 土地一级开发市场化运作模式可以发挥社会、企业的力量，代替政府完成必要的土地储备工作，解决土地储备机构资金、人力不足及信息不对称的问题，增强政府的土地供给和市场调节能力。土地一级开发向“市场运作”转变，未来或将有更多的社会资金参与到土地一级开发中来，成为一种新兴的政府融资模式。 一、土地一级开发概念及开发主体

所谓土地一级开发，是指按照城市功能定位和经济发展要求，依据土地利用总体规划和城市规划，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。 土地一级开发的主体按《宪法》和《土地管理法》的相关规定，应当是当地政府。然而现实情况是，如果政府来做这个工作，面对这么大量的土地，政府却很难拿出这么多钱；另一方面，如果由政府充当开发主体则意味着需要有一个庞大的行政机构来支持。目前是政府和企业联合开发的情况居多。 国土资源部土地利用司副司长冷宏志表示，一级开发权的获取应该采取公开招标的方式，但是现在很多地方并不是这样做的。 二、土地一级开发相关法规政策 国土资源部新闻办的毛先生对《经济》表示，土地一级开发是个很复杂的问题，目前并没有全国性的政策法规，各地也只是在探讨试点阶段。 2005年9月北京市国土资源局等四委办局联合印发了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，2006年5月23日北京市国土资源局下发了《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》。 据了解，北京出台的《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》和此前的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》均已上报给了国土资源部。但至今国土资源部并没有明确表态。 另外，由于此项政策的制订和实施部门均为北京市国土资源局和下属的土储中心，北京市政府也没有明确表态。 2006年3月，杭州市政府办公厅下发了《关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见》；7月，海南省政府出台《关于规范企业参与成片开发的通知》，两者虽然没有出现土地一级开发的字样，但实际上就是针对一级开发的专项政策。 三、土地一级开发企业回报 据土地利用司副司长冷宏志的介绍，因为在土地一级开发权获得上没有形成市场，回报也就是政府和企业之间来谈，里面有一个定价合理不合理的问题，也有可能把下一步政府出让金变为利润的一部分。 按照北京市的规定，土地一级开发利润最高不超过8％了。

政府拆迁整治与土地一级开发项目操作流程

土地一级开发的概念 ?什么是土地一级开发 ?土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。 ?所谓土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行征地补偿、拆迁安置、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂工作，使土地进入二级市场。 土地一级开发的发展过程 ?第一阶段，上个世纪90年代至2000年，以协议出让为主。 ?第二阶段，从2000年2004年8月31日，推行经营性用地“招拍挂”，形成了经营性土地“招、拍、挂”和协议出让并存的局面。 ?第三阶段，自2004年8月31日起，经营性用地全部实现“招拍挂”，市场配置资源的目标正逐步得以实现。 土地一级开发应遵循的准则 ?（一）城市详细规划先行原则 ?（二）在规模和区位方面，遵循计划调节与市场调节相结合的原则 ?（三）在确定土地一级开发实施主体方面，实行公开招投标原则（2009年12月之前） 土地一级开发主要工作流程 ?一、计划编制阶段 ?二、前期策划阶段 ?三、征询意见和审批阶段 ?●市发改委立项核准批复 ?●市规委规划意见书 ?●区国土分局建设项目用地预审批复 ?●市政府批次建设用地批复 ?●市建委建设意见 ?●市交委交通评价意见 ?●市园林局古树处理意见 ?●市文物局文物保护意见 ?●市环保局环境评价意见 ?●市政专业部门市政接入意见 ?●危改项目：市区危改办对危改项目的批复意见 ?●市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设的批复文件 ?●绿隔项目：绿化隔离带地区建设项目审查会会议纪要及相关文件 ?四、组织实施阶段 ?（四）在北京市国土局（2009年12月3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。 一级开发的特点 ?（一）地域广、规模大 ?（二）投资金额大 ?（三）涉及利益主体多 ?（四）需求稳定 ?（五）市政基础及配套设施建设种类齐全 ?（六）难点多（融资难、拆迁难）

土地一级开发及盈利模式分析

土地一级开发及盈利模式分析 一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面 一是影响太大了。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。 二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为?曲线拿地?的新途径， 三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的?谁投资、谁受益?，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。 土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级

开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。 普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。 二、土地一级开发模式分析 从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，

房地产土地一级开发概念及流程图

土地一级开发 一、土地一级开发概念：是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实0施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。 二、土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。 三、土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

土地一级开发计划流程及收益模式

上篇：昆明市土地一级开发 一、土地一级开发概述 （一）土地一级开发的定义 （二）我国土地一级开发的起源 （三）土地一级开发综述 （四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3.土地一级开发成本组成 4.土地储备金的治理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 （一）政府与企业的地位 （二）企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例 六、土地一级开发所面临的风险

下篇：土地一级开发收益担保的可行性 一、担保的定义（参照我国担保法） 二、可用于担保的种类 三、实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 四、土地一级开发收益担保的案例 五、土地一级开发收益担保的可行性 （一）昆明市土地一级开发概况 （二）昆明市土地一级开发收益概况 （三）昆明市土地一级开发收益预测 （四）一级开发收益作为担保存在的风险 土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保 城投一级开发与用一级开发融资15亿 土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。

注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 1.介绍昆明土地一级开发的情况 2.政府用土地一级开发收益作为担保的可行性 3.土地一级开发收益担保最为要紧的因素是受二级市场交 易的阻碍，因此能够从二级市场交易的情况（价格、成交量）去反推土地一级开发的收益情况。 4.土地出让收入的比重（占地点财政收入的比重） 2007年往常，土地出让收入纳入预算外专户治理，再将扣 除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余 额缴入地点国库，纳入地点政府性基金预算治理。2007年以后，全部土地出让收入缴入地点国库，纳入地点政府性基金预算，实行“收支两条线”治理，与一般预算分开核算，专款专用。 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发的概述 （一）土地一级开发的定义 对土地一级开发的定义有专门多。总体来讲，土地一级开发确实是政府依据土地利用总体规划、都市总体规划，操纵性详细规划和年度土地一级开发打算，对纳入储备打算的国有存量土地、