19~21 -二建法规-精讲课件

二级建造师

建设工程法规及相关知识

精讲班

2Z204000 建设工程合同和劳动合同法律制度

【各章分值分析】

【考情分析】

本章属于重点章节，内容分值高，难度适中。主要介绍了合同法、劳动合同法以及七类相关合同三大部分。

学习的时候要理解与记忆相结合，以理解原理为主，可以运用案例形象理解法，多用现实生活中的例子来理解掌握法规法条；

对于劳动合同法，和日常工作息息相关，可以作为职场必备知识来学习。

【本章框架】

第一节建设工程合同制度

第二节劳动合同及劳动者权益保护制度

第三节相关合同制度（七类合同）

第一节建设工程合同制度

【施工合同的法定形式和内容】

1. 建设工程施工合同的法定形式

书面形式（建设工程合同应当采用书面形式）

口头形式

其他形式（如登记）

【2018年真题】关于合同形式的说法，正确的是（）。

A．合同必须用书面形式B．口头形式属于合同其他形式

C．未依法采取书面形式订立的合同无效D．合同可以采用数据电文形式

【233网校答案】D

【233网校解析】本题考查合同的法定形式。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。其他书面形式，包括以合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等形式。此外能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为符合法律、法规要求的书面形式。

）。

A．自行完成建设工程主体结构施工B．交付竣工验收合格的建设工程

C．无偿修理质量不合格的建设工程D．及时验收隐藏工程E．提供必要的施工条件

【233网校答案】ABC

【233网校解析】承包人的主要义务：不得转包和违法分包工程、自行完成建设工程主体结构施工、接受发包人有关检查、交付竣工验收合格的建设工程、建设工程质量不符合约定的无偿修理。

【建设工程工期的规定】

1. 开工日期

项目内容

承包人原因延期开工●应当不迟于协议书约定的开工日期前7天，以书

面形式向工程师提出延期开工的理由和要求。

●工程师应当在接到申请后的48小时内以书面形式答

复承包人。

●工程师在接到延期开工申请后48小时内不答复，

视为同意承包人要求，

发包人原因延期开工工程师应以书面形式通知承包人，推迟开工日期。

项目内容

工程师认为有必要暂停施工时●应当以书面形式要求承包人暂停施工，并在提出要求

后48小时内提出书面处理意见。

●承包人实施工程师作出的处理意见后，可以书面形式提

出复工要求，工程师应当在48 小时内给予答复。

●工程师未能在规定时间内提出处理意见，或收到承包人

复工要求后48小时内未予答复，承包人可自行复工。

项目内容

承包人原因●由承包人承担费用

●工期不予顺延

非承包人原因（发包人原因、第三人原因或不可抗力）●发包人承担费用（追加合同款）●顺延工期

项目内容

发包人需提前竣工的处理双方协商一致后应签订提前竣工协议，作为合同文件组成部分提前竣工协议内容●承包人为保证工程质量和安全采取的措施

●发包人为提前竣工提供的条件

●提前竣工所需的追加合同价款

项目竣工日期

建设工程竣工验收合格的竣工验收合格之日

承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延承包人提交全收报告之日

验收的

建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的转移占有建设工程之日

1. 合同重要条款空缺的处理（三步曲）

项目内容

价款或报酬不明确●一般商品按订立合同时履行地的

市场价格履行

●执行政府定价或政府指异价的商

品有另外的规则（后述）

履行期限不明确●债务人可随时履行，债权人也可以

随时要求履行

●但应当给对方必要的准备时间

项目内容

合同价款的确定招标工程根据中标价订立合同

非招标工程发承包双方协商订立合同

合同价款的确定方式单价合同实行工程量清单计价的工程

总价合同规模较小、技术难度低，工期

短的工程

成本加酬金合同●紧急抢险、救灾工程

●施工技术特别复杂的工程

项目内容

阳合同（白合同）根据中标价订立，并且在政府有关部门备案

的合同

阴合同（黑合同）双方背离中标价格另行签订的合同

处理以备案的中标合同（阳合同、白合同）作为

结算工程价款的根据

5.合同价款调整的情形

法律、法规或有关政策变化

工程造价管理机构发布价格调整信息

经批准变更设计

发包方更改经审定批准的施工组织设计造成费用增加

双方约定的其他因素

）。A．工程已实际交付的，为交付之日

B．工程未交付的，为提交峻工结算文件之日

C．工程已交付，工企业主张工程款的，为提出主张之日

D．工程未交付的，为提交竣工验收报告之日

E．工程未交付，工程程价款也未结算的，为当事人起诉之日

【233网校答案】ABE

【233网校解析】本题考查欠付工程款的利息支付的规定。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（1）建设工程已实际交付的，为交付之日；（2）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（3）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。

【2016年真题】建设工程施工合同对付款时间没有约定或约定不明，则应付款时间为（）。A．建设工程已竣工验收的，为竣工验收合格之日

B．工程价款确定之日

C．建设工程未交付的，为竣工结算完成之日

D．建设工程未支付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日

【233网校答案】D

【233网校解析】当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（1）建设工程已实际交付的，为交付之日；（2）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（3）建设工

程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。

项目内涵

性质带资承包违反了住建部的部门规章，但没有

违反法律、行政法规的强制性规定，所以不

属于无效合同（合同有效）

对垫资和利息有约定的支持约定，但约定的利息中高于中国人民银

行同期同类贷款利率的部分不予支持（最多

只能按贷款利率支付利息）

对垫资和垫资利息没有约定的●对垫资没有约定的，按照工程欠款处理

（本金支持返还）

●对垫资利息没有约定的，不予支持利息

返还请求（不支付利息）

项目欠付工程款工程垫资

利息有约定的从其约定从其约定，但利息不得高于银行同

期贷款利率（最多为贷款利率）

没有约定利息的按银行贷款利率无利息

A．垫资的法律性质是工程欠款

B．法律、行政法规明确禁止垫资行为

C．当事人对垫资利息未作约定的，法院不予支持利息

D．当事人约定垫资利息的，其利率最高为同期银行贷款利率的4倍

【233网校答案】C

【233网校解析】当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。

当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。

9. 建设工程价款优先受偿权（三个合同）

●建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权（施工单位先于银行）

●消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人（购房人先于施工单位）

【重点难点】关于承包人的优先受偿权

●承包人可与发包人协议将工程折价，也可以申请法院将该工程拍卖，价款优先受偿

●建筑工程价款包括承包人的实际支出费用，不包括因发包人违约所造成的损失

●工程承包人行使优先权的期限为六个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算【2017年真题】关于建设工程合同承包人工程价款优先受尝权的说法，正确的是（）。

A．承包人的优先受偿权优于抵押权

B．承包人的优先受偿权可以对抗已经交付购买商品房大部分款项的消费者

C．优先受偿权的范围包括承包人因发包人违约所造成的损失

D．承包人行使优先受偿权的期限为1年

【233网校答案】A

【233网校解析】本题考查承包人工程价款的优先受偿。B承包人的优先受偿权不可以对抗已经交付购买商品房大部分款项的消费者。C建筑工程价款包括承包人的实际支出费用，不包括因发包人违约所造成的损失。D工程承包人行使优先权的期限为六个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。

【建设工程赔偿损失的规定】

1. 赔偿损失的内涵

●赔偿损失是合同违约方违反合同义务所产生的责任

●赔偿损失具有补偿性，是强制违约方给非违约方所受损失的一种补偿

●赔偿损失具有一定的任意性－可约定数额，也可约定计算方法

●赔偿损失以赔偿非违约方实际遭受的全部损害为原则（补偿性原则）

2. 承担赔偿损失责任的构成要件

●具有违约行为

●造成损失后果

●违约行为与财产损失之间有因果关系

●违约人有过错，或者虽无过错，但法律规定应当赔偿

1.是只赔一只鸡蛋的钱，还是按照鸡生蛋，蛋生鸡的算法，赔5000只鸡蛋的钱？

2.赔超市的进价还是销售价?

4. 约定违约金高于或低于实际损失时的处理

●约定违约金低于实际损失，可以请求法院或仲裁机构予以增加

●约定违约金过分高于实际损失，可以请求法院或仲裁机构予以适当减少

5. 约定赔偿损失与法定赔偿损失

●赔偿损失的主要形式是法定赔偿损失。

●原则上约定赔偿损失优先于法定赔偿损失。

●约定赔偿损失，一旦发生违约并造成受害人的损害以后，受害人不必证明其具体损害范围即可依据约定获得赔偿。

●如果当事人只是约定了损失赔偿额的计算方法，那么受害人还应当证明其实际遭受的损害。

6. 非违约方的减损义务

当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担；未采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

【案例形象理解】施工单位向水泥厂订购5T水泥，水泥厂错发了其它标号的水泥并卸至施工现场，此属于水泥厂违约。但此时忽然天降大雨，水泥遇水会硬化，此时作为非违约方的施工单位应将水泥先搬至仓库保管，而不能任由水泥淋雨受损，保管费用应由水泥厂承担。

【2017年真题】关于建设工程合同一方违约后，另一方采取措施防止损失扩大的说法，正确的是（）。

A．接到违约方的通知后，守约方应当及时采取措施防止损失扩大

B．守约方没有采取适当措施致使损失扩大的，可以就扩大的损失要求赔偿

C．当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由自己承担

D．未接到违约方的通知，守约方无需采取措施防止损失扩大

【233网校答案】A

【233网校解析】本题考查非违约方的减损义务。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担；未采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

【三类合同无效合同/效力待定合同/可撤销合同】

1. 合同的生效与合同的成立

2. 无效合同的特征

●具有违法性

●具有不可履行性

●自订立之时就不具有法律效力

3. 无效合同的主要类型（五类）

●承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的

●没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的

●建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的

●承包人非法转包、违法分包的

【2018年真题】下列施工合同中，属于无效合同的有（）。

A．施工企业借用他人资质签订的B．施工企业与建设单位串通投标，中标后签订的C．建设工程依法必须进行招标而未招标的D．施工企业超越资质等级与建设单位签订的E．施工企业将其承包的部分非主体工程分包的

【233网校答案】ABCD

【233网校解析】本题考查施工合同无效的法定情形。E是符合法律规定的。

【2016年真题】下列情形中，导致建设工程施工合同无效的是（）。

A．工程款支付条款订立时显失公平的

B．发包人对投标文件有重大误解订立的

C．依法应当招标的项目中标无效后订立的

D．承包人超越资质等级订立但在竣工前取得相应等级资质证书的

【233网校答案】C

【233网校解析】认定无效：（1）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（2）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（3）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。同时还规定，承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。

6. 无效合同的法律后果

7. 无效施工合同的工程款结算

【2017年真题】关于无效施工合同工程款结算的说法，正确的是（）。

A．施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格，修复后的建筑工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持

B．施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工价款的，不予支持C．施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持

D．施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格，修复后的建设工程经验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，不予支持

【233网校答案】A

【233网校解析】建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。

8.效力待定合同的概念

指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，其合同效力能否发生尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。

类型是否有效的

决定因素

处理方法

限制民事行为能力人订立的合同代理人追认否相对人可以催告其法定代理人在一个

月内予以追认。经法定代理人追认后合

同有效。

法定代理人未作表示，视为拒绝追认。

无权代理人以被

代理人名义订立

的合同

被代理人追认否

表见代理除外

相对人可以催告其被代理人在一个月

内予以追认。经被代理人追认后，合同

有效。

被代理人未作表示视为拒绝追认。

无处分权人订立

的合同

是否经权利人追认或无处分权

人订立合同后取得处分权

如经权利人追认或无处分权人订立合

同后取得处分权，则合同有效

因意思表示不真实，通过有撤销权的机构行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同。

11.撤销权的行使（撤销权主体－弱势或受害一方）

●重大误解的误解人

●显失公平的受害人

●被欺诈方被胁迫方

●乘人之危的受害方

合同效力裁定机构

●法院

●仲裁机构

【2017年真题】甲施工企业有一辆里程表存在故障的工程用车，该车实际行驶里程8万公里，市场价格约为16 万元，里程表显示行驶里程为4 万公里。甲明知上述情况存在，仍将该车以23 万元价格卖给了乙施工企业，乙知情后诉至法院。乙的下列诉讼请求可以获得支持的是（）

A．请求减少价款至16 万元

B．以欺诈为由解除合同

C．以重大误解为由请求撤销合同

D．请求甲承担缔约过失责任

【233网校答案】A

【233网校解析】本题是由于欺诈而签订的合同，属于可变更可撤销合同。当事人可以请示变更合同。

12. 撤销权的灭失（二选一）

●当事人知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的

●当事人知道后明确表示或以自己的行为放弃撤销权的

13. 被撤销合同的法律后果（与无效合同法律后果相同）

●合同被撤销后，合同自始没有法律约束力

●合同无效或被撤销，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力（清理、结算、仲

裁三类条款仍然有效）

）。 A ．效力待定

B ．可撤销

C ．无效

D ．有效

【233网校答案】C

【233

网校解析】本题考查无效合同的类型。违反法律、行政法规的强制性规定的必然是无效合同。 【2017年真题】 下列建设工程施工合同中，属于无效的有（ ）。 A ．承包人对工程内容又重大误解订立的

B ．承包人胁迫发包人订立的

C ．未取得相应施工企业资质的承包人订立的

D ．建设工程必须进行招标而未招标订立的

E ．总承包人将主体结构的施工分包给他人订立的 【233网校答案】CDE

【233网校解析】本题考查无效合同的情形。AB ， 属于可撤销合同。

【合同的履行、变更、转让和终止】

A ．合同变更应当办理批准、登记手续

B ．合同变更内容约定不明确的，推定为未变更

C ．工程变更必将导致合同变更

D ．合同非实质性条款的变更无须当事人双方协商一致 【233网校答案】B

【233网校解析】本题考查合同的履行、变更、转让、撤销和终止。选项A 错误，法律、行政法规规定变更合同事项应当办理批准、登记手续的，应当依法办理相应手续。选项C 错误，“必将”，说法太绝对。选项D 错误，合同任何条款的变更，无须当事人双方协商一致。

【2016年真题修改】关于建设工程实施工合同变更的说法，正确的是（）。

A．合同变更协议必须登记

B．合同变更与工程变更的范围一致

C．发包人可依据其单方意思变合同

D．合同变更内容约定不明确，推定为未变更

【233网校答案】D

【233网校解析】当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。

项目内容

合同权利转让●债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给

第三人。

●合同权利的转让应通知债务人，无需征得债务人

的同意。

●抗辩权随之转让

●从权利随同主权利转让，但该从权利专属于债权

人自身的除外

合同的义务转让●债务转让的，必须经债权人同意

合同权利和义务的一并转让●导致原合同关系消灭，第三人取代了转让方的地

位，产生了一种新的合同关系

●必须经对方当事人同意才能权利义务一并转让

●合同性质不得转让（如和人身相关的合同）

●当事人约定不得转让

●法律规定不得转让（如不得转包）

【2018年真题】根据《合同法》，下列合同转让产生法律效力的是（）。

A．施工企业将施工合同中主体结构的施工转让给第三人

B．施工企业将其对建设单位的债权转让给了水泥厂，并通知了建设单位

C．建设单位到期不能支付工程款，书面通知施工企业将债务转让给第三人

D．监理单位将监理合同一并转让给其他具有相应监理资质的监理单位

【233网校答案】B

【233网校解析】本题考查合同权利义务转让的相关规定。选项A错误，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成，转让行为无效。选项B正确，债权人转让权利的，应当通知债务人。选项C错误，《合同法》规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。选项D错误，工程监理单位不得转让工程监理业务。

4. 合同终止的分类（6种原因）

分类内涵

合同履行完毕清偿

合同解除协议或行使解除权

债务抵消互负债务，对等消灭

债务人将标的物提存债权人不明，标的物提交保管

债权人免除债务债权人依法抛弃债权

混同债权和债务同归一人

●合同解除的前提是有效合同

●合同解除须具备必要的解除条件（约定与法定条件）●合同解除应当通过解除行为（不发生自动解除）

●合同解除的效果是合同关系自始消灭或向将来消灭项目内涵

约定解除●协商一致解除

●行使约定解除权的解除（在原合同中约定了解除条件）

法定解除●不可抗力

●当事人明示或以自己的行为表示不履行主要债务

●当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内未履行

●当事人一方迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的

●一方主张解除合同的，应通知对方

●合同自通知到达对方时解除

●法律规定应办理批准、登记手续的，应办理

●对方有异议的，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力

●当事人对异议期限有约定的从其约定，无约定的，最长为3个月

8. 施工合同的解除

【2018年真题】施工企业发生以下情形，建设单位请求解除施工合同，人民法院给予支持的是（）。

A．已经完成的建设工程质量不合格的

B．不履行合同约定的协助义务的

C．将承包的建设工程非法转包，违法分包的

D．合同约定的期限内没有完工的

【233网校答案】C

【233网校解析】本题考查施工合同的解除。建设单位可以请求解除合同的，一定是承包方违法或严重的违约。

【2017年真题】关于施工合同解除的说法，正确的是（）。

A．合同约定的期限内承包人没有完工，发包人可以解除

B．承包人将承包的工程转包，发包人可以解除

C．发包人未按约定支付工程价款，承包人可以解除

D．承包人已经完工的建设工程质量不合格，发包人可以解除

【233网校答案】B

【233网校解析】A须发生且在发包人催告的合理期限内仍未完工的，才可以解除。C条件须满足在催告的合理期限内仍未履行。D须表述完整，并拒绝修复。

9. 施工合同解除的法律后果

【违约责任及违约责任的免除】

1. 违约责任的概念和特征

●违约责任的产生是以合同当事人不履行合同义务为条件

●违约责任具有相对性

●违约责任主要具有补偿性，旨在弥补非违约方的损失

●违约责任可由当事人约定，但约定不符合法律要求的，将被宣告无效或被撤销

●违约责任是民事责任的一种形式

2. 违约责任应具备的条件（严格责任原则）

●合同当事人发生了违约行为

●非违约方只需证明违约方的行为不符合合同约定，便可要求其承担违约责任，而不需要证明其主观上是否具有过错

●违约方若想免于承担违约责任，必须举证证明存在法定的或约定的免责事由

3. 违约责任的种类

4. 违约金过高或过低时的处理

●约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以增加

●约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求法院或仲裁机构予以适当减少

5. 当事人既约定定金，又约定违约金

（不能同时适用，只能二选一）

一方违约时，对方（非违约方）可以选择适用违约金或者定金（看哪一种方式对自己补偿多）。

【2018年真题】设备采购合同约定，任何一方不履行合同应当支付违约金5万元。采购人按照约定向供应商交付定金8 万元。合同履行期限届满，供应商未能交付设备，则采购人能获得法院支持的最高请求额是（）万元。

A．16 B．5 C．8 D．13

【233网校答案】A

【233网校解析】本题考查违约责任的承担。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。此案有两个方案①方案一，适用定金罚则，8万元定金，双倍返还16万，相当于获得赔偿8万元②方案二，适用违约金条款，违约金+定金的退还=5+8=13万元，相当于获得赔偿5万元。所以选择A选项。

【2017年真题】甲公司与乙公司订立了一份建材买卖合同，乙按约定向甲支付了定金4万元，合同约定如任何一方不履行合同应向对方支付违约金6 万元。交货日期届满，甲无法交付该建材。乙诉至法院提出的如下诉讼请求中，既能最大限度保护自己的利益，又能获得支持的是（）。

A．请求甲双倍返还定金8 万元

B．请求甲支付违约金6 万元，同时请求甲返还支付的定金4 万元

C．请求甲双倍返还定金8 万元，同时请求甲支付违约金6 万元

D．请求甲支付委员金6 万元

【233网校答案】B

【233网校解析】本题考查违约责任的承担。一方违约时，对方（非违约方）可以选择适用违约金或者定金（看哪一种方式对自己补偿多）。

6. 违约责任的免除

●因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任

●当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任

●当事人因不可抗力不能履行合同，应及时通知对方，减少可能给对方造成的损失（违约方的通知责任）

唯一的法定免责事由：不可抗力

【2018年真题】合同履行过程中出现以下情形，施工企业可以被免除违约贵任的是（）。

A．施工过程中发生罕见洪灾，导致工期延误B．施工过程中遭遇梅雨季节，导致工期延误C．施工企业的设备损坏，导致工期延误D．施工企业迟延施工遭遇泥石流，导致工期延误【233网校答案】A

【233网校解析】本题考查违约责任的免除。我国的《合同法》仅承认不可抗力为法定的免责事由。

【建设工程合同示范文本】

1.建设工程合同示范文本的性质与作用

●示范文本的组成（三部分）

●协议书

●通用条款

●专用条款

●示范文本的法律地位

●合同示范文本具有引导性、参考性，无法律强制性

●合同的成立与生效与当事人是否采用示范文本无直接关系

房地产需求的调查

市场调查问卷 一审：问卷编号： 二审：访问员姓名： 复审：住宅区名称： （2005年9月） 尊敬的女士/小姐/先生： 您好！我是葫芦岛九星集团委托的访问员，现在我们正在进行一项关于房地产需求的调查，您被选为访问的对象，我想与您或您的家人谈谈，耽误您一些宝贵时间，多谢您的支持与配合！ 郑重承诺： 我司将严格遵照行业操守，保证阁下所填资料只用于此项研究工作，而不用于其他的任何商业用途，同时严格保密！ 被访问住宅详细地址：被访者姓名： . 被访家庭电话： . 访问起止时间：月日时分至时分

甄别部分 1、请问您在未来2年内有购买商品住宅的可能性吗？------------------------------------- 2、请问您或您的家人现在是否在下列机构工作？ 房地产开发机构----------- 1 物业管理公司----------------2 建筑公司---------------------3 市场调查公司----------------4 政府房地产管理部门------5 报社电台电视台-------------6 房地产中介代理公司------7 广告策划公司---------------8 以上都没有------------------9（9继续） 3、请问您的年龄是否在25岁以上? (是——继续、否——终止) 4、请问您是家中购房的决策者或参与决策者吗？ (是——继续、否——终止) 4、请问您的个人月收入是否在1000元以上？（是——跳问主体问卷，否——继续） 5、请问您的家庭年收入是否在2万元以上？(是——继续，否——对不起，您不符合我们的要求，打扰了) A、消费者购买意向调查 A1、请问未来2年内购买商品住宅的可能性有多大？ 1、可能性很大 2、可能性较大 3、可能性一般 4、可能性较小 5、可能性很小A2、最可能购房的时间： 1、半年内 2、半年至1年 3、1年至1年半 4、1年半至2年 5、2年以后A3、您购买商品住宅的主要目的是什么？ 1、结婚 2、改善居住条件 3、扩大居住面积 4、工作、生活更方便 5、投资用于转手 6、保值 7、为家人或朋友购买 8、其它 A4、您计划购买多大面积的商品住宅？ 1、70平米以下 2、70-90平米 3、90-110平米 4、 110-130平米 5、130-150平米 6、150－170平米 7、170－180平米 8、180－200平米 9、200平米以上 A5、您打算购买哪种房屋结构的商品住宅？ 1、平层 2、复式 3、跃式 4、无所谓 A6、您打算购买哪一类型的商品住宅？ 1、高层（18层以上） 2、小高层（8-18层） 3、多层（4-7层）带电梯 4、多层不带电梯（4-7层） 5、低层（1-3层） 6、其它 A7、您喜欢哪种建筑布局的商品住宅？

二建工程法规精讲笔记：建设工程担保制度

二建工程法规精讲笔记：建设工程担保制度 2Z201070 建设工程担保制度 核心考点 1.保证(保证合同、保证方式、保证人资格等) 2.抵押权(不得抵押的财产、抵押权的实现) 3.质权和留置 4.定金(定金合同、合同生效、定金数额) 2Z201071担保与担保合同的规定 担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。 第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。反担保适用《担保法》担保的规定。 担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。 2Z201072建设工程保证担保的方式和责任 在建设工程活动中，保证是最为常用的一种担保方式。所谓保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。 一、保证的基本法律规定 (一)保证合同 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。 (二)保证方式 保证的方式有两种： (1) 一般保证; (2)连带责任保证。 当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 (三)保证人资格 具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作为保证人。但是，以下组织不能作为保证人： 1.国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。 2.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。 3.企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。 (四)保证责任 保证合同生效后，保证人就应当在合同约定的保证范围和保证期间承担保证责任。 保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。 一般保证的保证人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。 二、建设工程施工常用的担保种类 (一)施工投标保证金 (二)施工合同履约保证金 (三)工程款支付担保 (四)预付款担保 2Z201073抵押权、质权、留置权、定金的规定 —、抵押权

11~13 二建法规-精讲 课件

二级建造师 建设工程法规及相关知识 精讲班 2Z202000 施工许可法律制度 【各章分值分析】 【本章内容】三管（项目＋单位＋人） 第一节施工许可制度（对项目的管理） 第二节施工企业从业资格制度（对单位的管理） 第三节建造师注册执业制度（对人的管理） 【考情分析】 ●本章涉及到三方面的资格准入制度（对项目-施工许可、对企业-企业资质、对个人-建造师执业）●从历年考试情况看，本章分值较少，考点突出 第一节施工许可制度（对项目的管理） 第一节建设工程施工许可制度 管理部门项目类型管理措施 发改委国家投资大中型基建项目开工报告 建设行政主管部门 一般项目施工许可证特殊项目 ●限额以下的小型工程-太小了没有必要抢险救灾工程-时间来不及 ●临时性房屋建筑 ●农民自建低层住宅等 无须领证 军队军用房屋项目另行管理项目内容

时间在建筑工程施工前 对象建设工程，但限额以下的小型工程不需要领取 申领单位建设单位（业主或项目法人），不是施工单位 核发单位工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门 审查内容工程是否符合法定的开工条件 ●工程投资额在30万元以下 ●建筑面积在300平方米以下 限额以下小型工程的标准，省级建设行政主管部门可调整限额，报住建部备案） 3.开工报告审查的主要内容（发改委批准） ●资金到位情况 ●投资项目市场预测 ●设计图纸是否满足施工要求 ●现场条件是否具备“三通一平”等要求 4.施工许可证的法定批准条件（8个） 项目内容 关于有地●必须是国有土地 ●不需要必须拿到土地证，只要有用地批准手续即可 关于规划许可－要获得规划证书●建设用地规划许可证：确定用地范围 ●建设工程规划许可证：确认工程符合城市规划●乡村建设规划许可证 前，必须先取得该工程的（）。 A．建设工程规划许可证B．质量安全报建手续C．施工许可证D．建设用地规划许可证

二建《工程法规》干货笔记ES

2020年建设工程法规及相关知识干货笔记（154个考点+历年考题解析） 2020年二级建造师《建设工程法规及相关知识》干货笔记已上线，全书包含各章思维导图、考情分析、154个重要考点、历年考题、85个时间、数字类考点等内容。 1、科目情况（题型、题量、考试时间） 2、 约能源及文物保护、安全生产、工程质量、解决建设工程纠纷法律制度进行编写与阐述。可免费试听233网校二建法规精讲，详细内容新教材及该科考试基本情况介绍。 3、2015-2019年真题各章分值占比 建设工程基本法律知识 1010法律体系 【本节主要知识点】 ◎我国法律体系基本框架 ◎法的形式 ◎只能制定法律的事项 ◎法的效力 ◎法的冲突 核心知识点1、我国法律体系的基本框架（7大类）

由宪法及宪法相关法、民法商法、行政法、经济法、社会法、刑法、诉讼与非诉讼程序法等构成。 ●核心知识点2、法的形式（共七类） 法律形式名称特征制订主体 宪法宪法全国人大 法律XX法，民法总则全国人大及常委会 行政法规XX条例国务院 部门规章XX规定、办法、实施细则国务院各部委、中国人民银行、 审计署和行政管理直属机构 地方性法规、自治 条例和单行条例 XX地方XX条例省级及设区的市人大及常委会 地方政府规章XX地方XX规定、办法、实施细则省级和设区的市、自治州人民政 府 国际条约XX公约、条约、协议、宪章、盟约- （1）宪法至上 （2）上位法优于下位法 （3）特别法优于一般法 （4）新法优于旧法 （5）需要由有关机关裁决适用的特殊情况 同一机关制订 新的与旧的不一致的适用新的 特别的与一般的不一致的适用特别规定 新的一般与旧的特别不一致的谁制订谁裁决 不同机关制订 地方法规与部门规章冲突 国务院认为应适用地方法规，即适用 国务院认为应当适用部门规章，提请 全国人大常委会裁决 根据授权制定的法规与法规不一致时由全国人民大常委员裁决 A部门规章与B部门规章冲突国务院裁决 【2018】法的形式的含义包括（）。 A．创制机关的性质及级别 B．法律规范的地域效力 C．法律规范的内涵 D．法律规范的期间效力 E．法律规范的效力等 级

二建法规分析讲解

第一章建设工程基本法律知识 第一节建设工程法律体系 2Z201011 法律体系的基本框架 2Z201012 法的形式和效力层级 一、法的形式（7类） 二、法的效力层级 （一）基本原则：宪法至上、上位法优于下位法、特别法优于一般法、新法优于旧法。 【提示】上位法优于下位法原则体现在以下几个方面： （1）宪法>法律>行政法规>地方性法规和部门规章 （2）同级别地方法规>同级别或下级地方政府规章； （3）上级地方规章>下级地方规章；

（4）部门规章之间，部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自权限范围内施行。 【规律】注意其制定主体，制定主体层级越高，效力越高 （二）需要由有关机关裁决适用的特殊情况 1.各扫门前雪： （1）法律之间新的一般规定与旧的特别规定不一致，由全国人大常委会裁决； （2）行政法规之间新旧规定不一致，由国务院裁决； 2.家长负责制： （1）地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，由国务院提出意见。 国务院认为应当适用地方性法规的，应当适用地方性法规；国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人大常务委员会裁决。 （2）部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。 第二节建设工程法人制度 2Z201021 法人的法定条件及其在建设工程中的地位和作用 一、法人应具备的条件 1.依法成立 2.有必要的财产或经费 3.有自己的名称、组织机构和场所 4.能够独立承担民事责任 【记忆】合法、有钱、有名分有住处、能担事。 二、法人的分类 2Z201022 企业法人与项目经理部的法律关系 一、项目经理部的概念和设立 项目部不具有法人资格，所以无法独立承担民事责任。 二、项目经理是企业法人授权在建设工程施工项目上的管理者 即：项目经理与施工单位之间是委托代理关系。 三、项目经理部行为的法律后果由企业法人承担 第三节建设工程代理制度 2Z201031 代理的法律特征和主要种类 一、代理的法律特征 概念：指代理人在被授予的代理权限范围内，以被代理人的名义与第三人实施法律行为，而行为后果由被代理人承担的法律制度。 二、代理的种类 委托代理、法定代理、指定代理

2018年二建法规讲义知识点考点全面精讲讲义

第一章建设工程基本法律知识 一、建设工程法律体系（2分，2分，2分，0分，1分，3分） （一）法律体系的基本框架 序号法律部门包括的主要法律 1 宪法宪法选举法、国籍法、组织法、区域自治法 2 民法商法民法通则、合同法、物权法、侵权责任法、公司法、招标投标法 3 行政法行政处罚法、行政复议法、行政许可法、环境影响评价法、建筑法等 4 经济法标准化法、节约能源法、反垄断法、政府采购法 5 社会法劳动法、安全生产法、劳动合同法、矿山安全法等 6 刑法刑法 7 诉讼与非诉讼程序法民事诉讼法、行政诉讼法、刑事诉讼法、仲裁法、 （二）法的形式和效力层级 1、（1）宪法：全国人大； （2）法律：全国人大及其常委会；（“xx法”；国家主席签署主席令） （3）行政法规：国务院；（“xx条例”；国务院总理签署国务院令） （4）地方性法规：省人大及其常委会、省会所在的市人大及其常委会、经济特区、国务院批准的较大的市人大及其常委会；（“xx条例”） （5）部门规章：国务院各部、委、中国人民银行、审计署（“xx办法”、“xx规定”） （6）地方规章：省政府、省会所在的市政府、经济特区、国务院批准的较大的市政府；（“xx办法”、“xx 规定”） （7）国际条约 注：行政规章包括部门规章和地方性规章 2、法的效力等级。 （1）宪法至上 （2）上位法优于下位法：《安全生产法》优于《安全生产管理条例》 宪法——法律——行政法规——地方性法规（部门规章）——地方政府规章 （3）特别法优于一般法：《招标投标法》优于《合同法》 （4）新法优于旧法：《物权法》优于《担保法》 （5）特殊情况 1）法律之间对同一事项新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人大常委会裁决；（注：制定机关裁决） 2）行政法规之间对同一事项新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院裁决；（注：制定机关裁决） 3）地方性法规、规章新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机构裁决；（注：制定机关裁决）4）部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。(注：共同上级机关裁决）

43~45 -二建法规-精讲课件

第三节仲裁制度 【仲裁协议】 1. 仲裁的三项基本制度 2.仲裁协议 内容缺少的后果 请求仲裁的意思表示未明确约定仲裁，仲裁协议无效 既约定仲裁又约定诉讼的，仲裁协议无效 仲裁事项可协议补充 达不成协议的，仲裁协议无效 选定的仲裁委员会（仲裁无法定的管辖，必须指明选定的仲裁委员会）可协议补充 达不成协议的，仲裁协议无效 情况如何确定仲裁机构 仲裁协议约定的仲裁机构名称不准确只要能够确定具体的仲裁机构，应当认定选定了 仲裁机构 仲裁协议约定两个以上仲裁机构的当事人可以协议选择其中一个 当事人不能就仲裁机构的选择达成一致的，仲裁 协议无效 仲裁协议约定由某地的仲裁机构该地仅有一个仲裁机构 的 该机构视为约定的仲裁机构 该地有两个以上仲裁机 构的 当事人可以协议选择其一 当事人不能就选择达成一致的，仲裁协议无效

5.仲裁协议的效力 【2018年真题】关于仲裁的说法，正确的是（）。 A．没有仲裁协议或者仲裁协议无效的，法院对当事人的纠纷应当予以受理 B．对于仲裁协议有效的仲裁案件，法院仍具有管辖权 C．只要一方当事人申请仲裁，仲裁委员会都应当予以受理 D．仲裁裁决作出后，当事人就同一纠纷向法院起诉的，法院应当予以受理 【233网校答案】A 【233网校解析】本题考查仲裁制度。选项A，有效的仲裁协议可以排除法院对案件的司法管辖权，只有在没有仲裁协议或者仲裁协议无效的情况下，法院才可以对当事人的纠纷予以受理。B错误，有效的仲裁协议排除了人民法院对仲裁协议约定的争议事项的司法管辖权。选项C错误，没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。选项D错误，仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。 6. 当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，如何处理 ●另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉。（即认为仲裁协议有效） ●另一方在开庭后再提出有仲裁协议的，仲裁协议失效，继续进行诉讼审理 7.仲裁协议的独立性 ●仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效，以及合同成立后未生效、被撤销等，均不影响仲裁协议的效力 ●当事人在订立合同时就争议解决达成仲裁协议的，合同未成立也不影响仲裁协议的效力 项目内容 对仲裁协议效力有异议应在仲裁庭首次开庭前提出 确认仲裁协议效力机构仲裁委员会或法院 一方请求仲裁另一方请求法院作裁定的由法院裁定 裁定仲裁协议效力的法院管辖●由仲裁协议约定的仲裁机构所在地的中级 人民法院管辖 ●仲裁协议约定的仲裁机构不明确的，由仲裁 协议签订地或者被申请人住所地的中级法 院管辖