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房地产市场形势分析报告(2011年第一季度)

房地产市场形势分析报告(2011年第一季度)
房地产市场形势分析报告(2011年第一季度)

房地产市场形势分析报告(2011 年第一季度)

<<房地产业要参>>编辑委员会编写

2011 年5 月3 日

章节目录

一、宏观形势分析 (3)

二、房地产开发投资 (4)

三、土地市场情况 (9)

四、商品房销售情况 (9)

五、存量房市场交易情况 (14)

六、趋势分析 (15)

、宏观形势分析

2010 年,我国在加快转变经济发展方式、加强和改善宏观调控方面政策有力,市场需求回暖趋旺,有效巩固和扩大了应对国际金融危机的成果,国民经济由回升向好逐步转为稳定增长。2011 年一季度正值“十二五”规划开局之际,在“以科学发展为主题,以加快转变经济发展方式为主线”战略思想的指导下,国民经济稳定增长的基础将更加坚实,GDP增速有望保持在9流右,但物价上升压力仍然偏大,预计CPI 将上涨5%左右。必须将控制价格上涨放在经济工作更加突出的位置,应当运用短期需求管理政策和结构优化政策化解当前结构性价格上涨压力。

(一)通胀预期明显增强

对物价上涨速度的计算主要考虑两方面因素,一是翘尾因素,二是新涨价因

素。2011年CPI各季度翘尾因素分别为3.4%、3.5%、2.9%和0.7%, —二季度翘尾因素偏高。从新涨价因素来看,要素成本上涨、输入型通胀压力、国际热钱流入、农产品供求趋紧等推动新涨价因素继续上行的条件均较20l0 年有所强化,也就是说一季度新涨价因素有可能高于去年同期水平,

在这种情况下,目前社会通胀预期较为强烈,如果不加以有效管理,预期将转化为真正的通胀压力,将会影响经济正常运行。

(二)房地产调控难度加大

2010 年国务院连续出台了一系列遏制房价过快上涨的政策措施,并加大了保障性住房建设力度。尽管房价没有出现明显下降,但快速上涨的势头得到遏制。然而近期,在热钱流入、物价上涨等因素影响下,房价再度上升,房价与居民收入之间矛盾继续扩大。房地产市场既有资本市场的属性,又与实体经济密切相连,房价继续上涨将使宏观调控不得不面对“抑制资产价格与防止经济增速回落” 的矛盾,从而使得房地产调控陷入两难境地。

(三)各地方存在投资高增长冲动

中央发布的“十二五”规划建议明确提出以科学发展为主题、以加快转变经济发展方式为主线,经济增长速度指标被淡化。但是从各地方规划目标来看,在确定经济增长目标时,并没有与中央保持一致,对能源,资源的承载能力考虑不足。全国只有不到十个省份将2011年经济增速目标定为8%-9%其余大部分省份超过10%有些省份提出未来五年实现GDP翻番。在这种情况下,一方面,地方政府的投资热情仍然难以控制。在货币政策连续加息、提高存款准备金率释放出紧缩信号的情况下,2011年上半年可能出现地方政府投资开工与中央政策

“赛跑”的博弈,为了争取得到更多信贷支持,地方政府存在集中上项目、铺摊子的倾向,这将可能导致政府投资再度膨胀,挤压民间投资规模,不利于激发投资内生增长动力。另一方面,目前地方

规划的投资项目中仍有不少属于高耗能重化工项目,有的地区甚至不问条件要在沿海建立深水港和钢铁、化工为主的临海工业区、实现“两头在外”的国际大循环,这将把污染与能耗留到国内。这类投资不仅不利于优化结构、转变发展方式,而且将固化未来20-30年的产业结构,

使中国产业结构出现“逆调整”。

二、房地产开发投资

受一系列宏观调控政策影响,“国房景气指数”自去年3月国房景气指数达到高点以来连续回落,不过依然连续运行于100点以上的景气区间。

(一)国房景气指数小幅回落

受一系列宏观调控政策影响,反映全国房地产开发综合发展水平的“国房景气指数”环比继续回落。国家统计局发布的数据显示:2011年3月全国房地产

开发景气指数(简称“国房景气指数”)为102.98,比2月份提高0.08点,比上年同期回落2.91点。这是继去年3月国房景气指数达到高点以来连续回落,不过依然运行于100点以上的景气区间。

从分类指数来看:房地产开发投资分类指数为103.83,比2月份回落0.17 点,比上年同期提高0.25点;房屋施工面积分类指数为109.98,比2月份回落0.52点,比上年同期回落2.06点;商品房平均销售价格指数为104.50,比2 月份回落0.20点,比上年同期回落8.58点。

图1 : 2009-2011年3月国房景气指数及主要分类指数走势

数据来源:国家统计局

注:自2011年起,取消发布指标“土地开发面积分类指数”,增加发布“房屋施工

面积分类指数”

(二)房地产开发投资增速有所放缓

在一系列宏观调控政策影响下,2011年1-3月全国房地产开发投资增速有所放缓,但总体上依然保持了30沖上的高增长态势。国家统计局发布的数据显示:2011年1-3月全国完成房地产开发投资8846.4亿元,同比增长34.1%,增幅同比回落1.0个百分点,比1-2月回落1.1个百分点。

从供应结构来看,以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行,这主要

是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下,作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具

体来看,2011年1-3月,在房地产开发投资中,商品住宅完成投资6253.1亿元, 同比增长37.4%,增幅同比提高4.4个百分点,比1-2月提高2.5个百分点,占房地产开发投资的比重为70.6%;办公楼投资361.4亿元,同比增长19.1%,增幅同比回落24.5个百分点,比1-2月回落10.5个百分点,所占比重为4.1%; 商业营业用房投资1058.2亿元,同比增长40.2%,增幅同比提高9.6个百分点,比1-2月提高3.5个百分点,所占比重为12.0%;其他投资1173.6亿元,同比增长19.2%,增幅同比回落27.9个百分点,比1-2月回落18.2个百分点,所占比重为13.3%。

从保障性住房的供给情况来看,2011年1-3月,90平方米以下住房完成投资1802.4亿元,同比增长25.4%,增幅同比回落15.3个百分点,比1-2月回落7.8个百分点,占住宅投资的比重为28.8%;经济适用房完成投资146.0亿元,同比增长8.8%,增幅同比提高2.9个百分点,去年同期为下降9.1个百分点,占住宅投资的比重仅为2.3%。现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。

表2 : 2011年1-3月不同用途房地产投资完成额及同比增长

从区域分布上来看,2011年1-3月东部地区完成房地产开发投资5464.8亿元,同比增长31.2%,增幅同比回落3.9个百分点,比1-2月提高0.5个百分点;中部地区完成投资1647.1亿元,同比增长39.3%,增幅同比提高11.1个百分点,比1-2月回落0.4个百分点;西部地区完成投资1734.5亿元,同比增长39.0%, 增幅同比回落1.1个百分点,比1-2月回落7.9个百分点。

图2 : 2010-2011年1-3月不同地区房地产投资额完成情况

□乐部地区口中部地区□西部地区

数据来源:国家统计局

(三)房地产开发企业资金来源增长幅度回落

在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下,今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。国家统计局发布的数据显示:2011年1-3月全国房地产开发企业到位资金19268.1亿元,同比增长18.6%,

增幅同比回落42.8个百分点,比1-2月提高2.3个百分点。其中,国内贷款3836.8 亿元,同比增长4.4%,增幅同比回落39.9个百分点,比1-2月回落3.3个百分点;利用外资144.0亿元,同比增长45.2%,去年同期为负增长33.7%,比1-2 月回落16.3个百分点;企业自筹资金7126.3亿元,同比增长27.2%,增幅同比回落20.6个百分点,比1-2月提高5.8个百分点;其他资金8160.9亿元,同比增长18.7%,增幅同比回落73.1个百分点,比1-2月提高2.1个百分点。在其他资金中,定金及预收款4824.5亿元,同比增长28.7%,增幅同比回落56.0个

某地区域发展及房地产市场分析

滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一.区域发展 (一)区域简况: 天津滨海新区位于华北平原东北部,海河流域下游,市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区,核心区域为,塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域,具备区位优势,交通优势,资源优势,工业基础优势,体制优势以及人才优势,对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 (二)区域经济与社会发展计划: 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长,形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局;目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长,2004年GDP达1250亿元,占全市的42.6%,其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况: 2004年,滨海新区完成固定资产投资565.47亿元,比上年增长55.2%,其中,基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右,房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构: 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地,支柱产业支撑作用显著,经过

10年的建设,已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年,滨海新区投资结构逐步改善,二、三产业趋于协调。从产业投向看,第一产业完成投资1.51亿元,比上年下降1.2%;第二产业完成投资211.56亿元,增长59.6%;第三产业完成投资251.01亿元,增长71%。三次产业的投资结构为:0.3:45.6:54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求,在制定“三步走”发展战略的同时,为滨海新区发展提出新的目标:这就是“立足天津,辐射‘三北’,服务全国,面向东北亚,建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划,建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件,加快东西沽地区的建设改造,拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设,促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格,努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结: 在全市整体经济不断增长的大环境下,滨海新区的经济发展可谓更加迅速,目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟,整体产业布局合理,已形成了六大支柱产业,并以此带动相关产业链的形成,因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影

房地产项目产品定位报告

产品建议书

目录 第一章产品定位分析 (3) 一、影响产品定位的因素 (3) 二、产品市场定位描述 (3) 三、目标客户群体描述 (5) 第二章产品功能定位建议. (5) 一、整体规划建议 (5) 二、外观设计建议 (6) 三、户型设计建议 (6) 四、配套设施建议 (7) 五、装修标准建议 (9) 六、配套服务建议 (10) 七、物业管理建议 (11) 第三章价格策略 (11) 定价原则 (11) 定价方式 (11) 本产品定价建议 (11)

第一章产品定位分析 一、影响产品定位的因素 1、土地价值分析 ●产品地块规则 ●利于充分利用 ●易于规划与设计 2、需求分析 ●总需求较乐观 ●高品质住宅需求大 ●需求面积逐渐变小 3、供给与竞争态势 ●区域内供给量较大 ●土地储备丰富,存在开发潜力 ●入市时机较为关键 二、产品市场定位描述 1、本产品主要经济指标 ?总建筑面积: *****平方米 ?总占地: *****公顷 ?绿化率: **% ?容积率: *** ?地上建筑面积: *****平方米 ?商场: ******平方米 ?写字楼: *******平方米 ?其余为公寓: *******平方米 ?地下建筑面积: *******平方米 ?地下车位: *****辆 ?地上车位: ******辆 ?自行车: ******辆 2、整体功能布局

建议产品规划为: 一栋写字楼,一栋商业,两栋公寓。 ●整个社区采用围合式建筑方案 ●公寓采用板式高层 ●围合社区中央空间 ●用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分;用地南侧从西至 东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼;用地北侧设计为公寓2号楼; 社区西侧与东侧保持完整外立面。 ●社区设计两个出入口,实现人车分流。 ●商业配套地下可设计为地下停车场,主要满足写字楼的需求;公寓停车场 可设计在1号楼和2号楼地下;商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置,达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上,在西侧与南侧保持完整连接,成为: 劲松商圈地标性建筑。 (具体规划情况见附图)

最新最全长沙房地产市场发展状况及趋势分析

长沙房地产市场发展状况及趋势分析 一、2003年长沙房地产市场基本状况 近几年来,长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长,呈现稳步发展的势头。2003年,其加速发展的态势更趋明显,市场表现更为活跃。 1、房地产开发投资大幅增长,占固定资产投资比重加大 截止2003年11月,长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元,与去年同期相比增长57.75%,长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。 2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%,预计到12月底,房地产开发投资增幅将达到60%以上,占固定资产投资的比重将达1/3。 2、商品房供、销两旺,销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看,伴随房地产开发的强力增长,房地产施、竣工面积同步上扬,截止2003年11月,长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡,竣工房屋面积256.46万㎡,较去年同期均有较大幅度增长。

从商品房预售情况来看,2003年,全市共有155个企业的887栋商品房上市预售,批准预售总建筑面积为468.82万㎡,较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡,占商品房开发比重的81.44%,商品房供应量较为充足。 从销售情况来看,2003年,全市共成交商品房26727套,成交面积299.27万㎡,成交金额63.15亿元,分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%,商品房的有效需求保持了较高的增幅,市场供、求两旺。 从商品房销售价格来看,2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡,比去年同期增长3.29%,商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升,商品房价格基本保持稳定。 3、二手房交易放量增长,住房二级市场日趋活跃

房地产市场调查种类与方法

房地产市场实战手册 信息技术时代,信息重要和资金、材料、设备和人力列为治理的五大资源,房地产市场由卖方市场向买方市场的转变,房地产市场竞争由价格向非价格竞争进展,房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈,市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分,复杂和激烈竞争经营环境,必须通过认真细致有效的市场调查,制定切实可行营销战略立于不败之地。 第一部分房地产市场调查的定义 房地产市场调查,确实是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性

(不动产),房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也适应依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复,融会贯穿,才可真正把握市场的脉搏。 一、狭义的市场调查 狭义的市场调查:以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段;关于房地产市场,例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查,并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析;“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料;“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资,对该房屋的中意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

二、广义的市场调查 广义的市场调查:其调查对象除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动,即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料,并予以分析研究的方法;房地产市场除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何;收集并充分研究所收集到的资料,就能够明白公司营销打算的执行情况,以及公司的经营业绩;就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 三、房地产市场调查的重要性 公司的生存环境是不断变化的,既给公司带来进展的机遇,也带来生存的威胁,通过市场调查,不断发觉新的市场机会,规避市场的风险,美国公司界“非创新,即死亡”当作座右铭,马斯洛“需要层次论”理论:人们的需求也是不断改变的;刚开始人们

房地产项目定位报告书(00001)

前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律,并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证,才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面,并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论,通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后,瑞尔特依据全程营销系统的要求,从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。

东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况,工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究,市场发展方向。 4、工程的初步设计规划,目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值:地块价值才是最终决定价格的根本所在,只有充分发掘地块的价 值,才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力,物力,财力资源上的有效整合利用.

二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位,应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 (1)重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设,房地产投资继续保持较快幅度增长,在2002年1-5月份,重庆房地产完成开发投资57.29亿元,同比增长19%,施工面积2643.81万平方M,同比增长32%,其中住宅面积25083.3万平方M,同比增长32.3%,可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 (2)重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展,许多开发商都放慢了开发节奏,要么推出少量产品试探市场,要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份,重庆商品房竣工89.2万平方M,同比下降23.1%,其中住宅竣工71.59万平方M,同比下降6.7%,但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势,今年1-5月份,商品房平均销售价格仅为1850元/平方M,同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈

哈尔滨市房地产市场形势分析doc9(1)

哈尔滨市房地产市场形势分析 截止2003年11月份,哈尔滨市固定资产完成投资311.8亿元,同比增长22.8%,GDP总量为1267.4亿元,同比增长13.6%。在宏观经济快速增长的大背景下,哈市房地产市场继续保持平稳良性的发展势头。 一、2003年哈尔滨市房地产市场运行情况 (一)商品房市场运行情况 1、房地产开发规模继续增长。截止11月末,哈市市区房地产开发规模为1053.44万平方米,同比增长31.2%,新建房地产开发规模517.3万平方米,同比增长26.8%。其中,住宅建设规模713.89万平方米,同比增长28.9%,占房地产开发规模的67.7%。其中经济适用住房建设规模236.08万平方米,同比减少14.9%。规模增长一是因为有实力开发企业的加入,二是因为成片开发项目的增加,三是因为危改力度的加大,四是因为大力发展松北新区建设。 2、房地产开发投资继续增长。截止11月末,哈市市区房地产开发完成投资82.5亿元,占全市固定资产投资的26.5%,占全市GDP总量的6.5%,同比增长26.7%。其中,住宅完成投资49.27亿元,同比增长23.5%,占房地产开发投资的59.7%,其中经济适用住房完成投资12.8亿元,同比减少18.1%,占房地产开发投资的15.5%。 3、房地产开发竣工规模继续增长。截止11月末,哈市市区房地产开发竣工规模237.44万平方米,同比增长28.6%。其中,住宅竣工规模187.42 万平方米,同比增长26.8%,占房地产竣工规模的78.9%。其中经济适用住房竣工规模117.08万平方米,同比减少13.2%,占房地产竣工规模的49.3%。

房地产市场调研内容有哪些

房地产市场调研的内容有哪些?哪些步骤需要用到定量统计分析方法? 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面: (一)宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 (二)城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 (三)消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况,消费者的现实需求和潜在需求状况,消费者的收入、购买能力及投资类型,消费者的购房意向、动机类型,影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 (四)城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 (五)项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法: 房地产市场调研的程序: 一、调研准备阶段: (一)提出问题,明确目标 (二)进行初步情况分析,必要时进行非正式调查 (三)确定需要收集的资料信息,选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类,即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中,普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 (四)调查问卷设计 (五)拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排,主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 (六)建立调查组织 实际展开调查工作之前,还应当根据调查任务和调查规模的大小,配备好调查人员,建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排,通过各种纺织到调查现场获取第一手资料,到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号,以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后,在对调查资料进行分析之前,最好编制编码表格,以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后,可借助图表对其进行统计汇总,同时对相应统计结果进行分

当前房地产市场形势分析报告

当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议,中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市(省)是我国房地产业发展的重点和热点地区,对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同,经济和社会发展的基础不同,房改的进程不同,房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨,对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月,上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40%。上海完成开发投资280.5亿元,同比增长58.2%;北京完成开发投资253.9亿元,同比增长42%;杭州完成开发投资40.57亿元,同比增长41.6%;浙江完成开发投资198.6亿元,同比增长40.6%。天津一季度完成开发投资20.3亿元,同比增长20%;重庆完成开发投资57.29亿元,同比增长19%;广州房地产开发投资保持了10多年快速增长,1至5月完成开发投资118.5亿元,同比增长5.97%。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月,北京房地产开复工面积4,680万平方米,同比增长31.7%,其中住宅开复工面积3,441万平方米,同比增长36.2%;天津一季度房地产施工面积1,182万平方米,同比增长10.6%,其中新开工面积151万平方米,同比增长19%;重庆房地产施工面积2,643.81万平方米,同比增长32%,其中住宅面积2,508.3万平方米,同比增长32.3%。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上,今年1至5月稳步上升,同比增长10%以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长,六市一省有升有降 1至5月,上海商品房竣工面积达到347.04万平方米,同比增长58.2%,其中住宅竣工面积301.75万平方米;北京商品房竣工面积175.2万平方米,同比增长19.4%,其中住宅竣工面积149万平方米,同比增长37.4%;天津一季度商品房竣工面积96万平方米,比去年同期减少31万平方米,占年度竣工计划的11.6%;重庆商品房竣工面积89.2万平方米,同比下降23.1%,其中住宅竣工面积71.59万平方米,同比下降6.7%。

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向; 2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场; 3)有利于企业制订正确的营销策略; 4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 (一)宏观投资环境调查 (二)城市房地产市场概况 (三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研 (四)项目基本状况调查 (五)项目所在区域市场状况 (六)项目开发策略建议 (七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况; 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构; 3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况; 4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额; 5、三级市场交易情况;

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点: (1)侧重以房地产市场分析为主,在分析中得出结论。 (2)围绕项目进行,为项目的市场定位做准备。 (3)关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 (1)区域社会经济发展状况。 1)区域概况(网上资料或统计局)。 2)地理位置(位置、所辖区域、面积、市区面积) 3)城市性质及地位(城市的历史、文化、所占的重要地位) 4)城市规模(城市用地规模、人口规模)。 5)城市总体布局(城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6)区域经济发展概况(数据来源统计局)。 7)区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8)人均可支配收入及增长,消费性支出及增长、平均工资。 (2)区位分析。 项目所在区域概况(项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用)。 区域位置(项目具体位置、占地及位置优势) 区域景观条件(项目所在地区域景观) (3)项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1)项目所在区域的交通情况(项目周边的快速路、主干路、次干路、支路;项目周边的公交线路;项目到达市中心的乘车路线及时间)。 2)主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 (4)分析项目与上述区域的关系。 1)城市规划对项目开发的影响。 2)区域整体规划概况。 3)项目周围规划概况。 4)规划对项目的影响 (5) 1)经济发展、人均收入及支出消费。 2)项目的区位优势劣势 3)项目的交通优劣 4)大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 (1)区域市场的发展状况。 1)区域市场的发展状况及概况 起步兴起期(时间、首批代表作、产品特征); 平稳发展期(时间、首批代表作、产品特征、需求状况)。 整合提升期(时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况)。 2)近年来区域住宅(商业)市供求分析。 市场供应方面(近几年来的施工面积及增长)、市场需求方面(近几年来的销售面积及增长,

某房地产项目可行性研究报告

一、项目总论 (一)项目背景 项目用地:汀棠公园以东地块 项目开发背景:芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告,该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”。 (二)承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 (三)研究工作依据 根据芜湖海创置业责任有限公司委托,依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 (一)市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%.

全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份,东部地区房地产开发投资12277亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;中部地区投资4443亿元,增长15.0%,增速提高1.6个百分点;西部地区投资4122亿元,增长2.9%,增速回落0.8个百分点;东北地区投资449亿元,增长1.3%,1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米,同比增长1.5%,增速与1-2月份持平。其中,住宅施工面积441540万平方米,增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。其中,住宅新开工面积25531万平方米,增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米,下降10.1%,降幅收窄2个百分点。其中,住宅竣工面积14198万平方米,下降14.0%。

房地产市场调查方法

市场调研 一:房地产市场调研的含义 房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说,房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。 调研目的 a)对房地产市场进行研究与预测,把握市场方向(对公司)。 b)了解竞争对手,做到知已知彼,方能百战不殆(对销售代表)。 c) 为公司拟订经营策略提供依据(对公司) 二、房地产市场调研的重要性 a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提; b) 是销售稳定和提高的基础; c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法; d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。 三、市场调研的内容 1.地段(地点、交通、环境等) 2.公司组成(发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等) 3.基本参数(占地面积、总建筑面积、容积率等) 4.建筑类别(商场、住宅、商住房、别墅等) 5.面积与户型(面积与户型配比情况) 6.周边及区内配套设施(周边包括教育、购物、医疗、金融等;区内包括会所、健身房等) 7.价格(起价、均价、最高价) 8.推广策略(现场促销方式、广告推广方式) 9.销售情况(销售率等) 10.付款方式(一次性付款、银行按揭、免息分期付款等) 11.客户群体(客户群体分布情况) 12.楼盘优、劣势等 四、调研方法 1.网络调查法 通过电脑网络进行一些基本资料收集,了解楼盘的概况。 2.电话调查法

直接打电话到售楼处,电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3.亲临现场调查法 亲临现场调查法可采用以下几种方法: 1) 扮客户买房:优点----可以从销售人员口中获得有效信息;缺点----不够详细,只能针对小范围了解数据,如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行,反而无法获得调研表需要填写的内容。 2) 以同行身份直接调研获取相关数据:优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容;缺点-----内容虽然详细,但不够真实,实质性的数据无法获得。 3) 以同行身份去买房:同行也要买房,抱着确实要买房的心态去踩盘(切记:态度一定要好)你会收到意想不到的效果,而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况,让售楼员感觉你是准客户时,你会得到楼盘的真实有效的信息 五、房地产市调方法细分 由于土地和房屋的“不动性”,房地产市场调查也烙有很深的地域特征,我们对房地产市场的切入,也习惯于依据地域形态,先由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)再由线、面(区域市场)到体(宏观环境),然后再从体回复到面,从面回复到点和线,不断循环往复,融会贯通,才可真正把握,这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。 下面,我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。 (一)点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查,它不但是新进员工接触房地产知识的第一课,而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项: 第一项:是了解公司的组成,即知道楼盘的投资、设计、建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁他们的资质如何彼此间是如何 合作的。 建设:鲁班奖、资金实力,技术水平 监理:甲级资 从而评估楼盘的资信度和品质 目的,因为房地产投资建设是资金大,周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目,往往隐藏着较大的风险。 第二项:是分析楼盘的地理位置。

房地产项目及区域市场分析

目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 (一)供应分析--------------------------------------------------------------- 2(二)需求分析--------------------------------------------------------------- 7(三)价格分析--------------------------------------------------------------- 8(四)结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 (一)项目优势分析---------------------------------------------------------- 10(二)项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11(三)存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 (一)目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13(二)项目定位-------------------------------------------------------------- 14(三)客户定位-------------------------------------------------------------- 14(四)价格方案-------------------------------------------------------------- 14(五)项目建议-------------------------------------------------------------- 15(六)销售策略-------------------------------------------------------------- 15(七)现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 (一)媒体选择-------------------------------------------------------------- 24(二)活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29

房地产市场调研的内容

了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向; 2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场; 3)有利于企业制订正确的营销策略; 4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 (一)宏观投资环境调查 (二)城市房地产市场概况 (三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研 (四)项目基本状况调查 (五)项目所在区域市场状况 (六)项目开发策略建议 (七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。

城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况; 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构; 3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况; 4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额; 5、三级市场交易情况; 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量,是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求,才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研,主要包括以下几方面: 1)城市人口、家庭数量及变化趋势; 2)购买力,包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况; 3)居民居住现状及改善目标,包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等; 4)居民日常消费支出水平与消费结构; 5)不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 (1)宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件)、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策; (2)项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平,主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等,潜在竞争对手出现的可能性。

房地产市场分析的手段与方法

房地产市场分析的手段与方法 做好房地产市场调查与分析,是房地产开发的前置工作,下面是的关于房地产市场分析的文章,欢迎参考! 1.市场规模的估计: (一)市场需求分析的基本概念 1.市场规模 市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。潜在购买者一般具有三个特点:兴趣、收入与途径。因此,在估计某种产品的消费者市场时,首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。如“你想自己拥有一套住宅吗?”假如10个被调查者中有2个持肯定的回答,那么就可以估计消费者总数的20%是住宅的潜在市场。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。 消费者只有兴趣还不足以确定市场,潜在消费者必须有足够的收入购买这种商品。有兴趣的消费者必须对“你能买得起住宅吗?”做出肯定的回答。价格越高,能做出肯定回答的人数就越少,也说明市场规模是兴趣与收入的函数。 市场规模还会因为途径的限制而缩小。如果住宅不是在某个地区建设,那么这个地区的潜在消费者就不是有效市场。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。但如果政府或团体对特定消费群体消费某种商品进行了限制,如某城市政府规定非本地户籍人士不得购买限价商品住房,那么本地户籍者就构成了该城市限价商品住房合格的有效市场。

企业现在可以追求全部合格的有效市场或集中在其中的细分市 场上。服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。企业及其竞争者总会在目标市场上售出一定数量的某种商品。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。 2.市场总需求 市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销 环境、特定市场营销计划的情况下,特定的消费者群体可能购买的总量。 (二)市场需求预测 市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需 求数量。市场潜在需求数量是在特定时期内,在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下,行业的所有企业所能获得的最大销售量。 2.市场趋势分析: 分析市场趋势的方法主要有: (一)购买者意图调查法 购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪 些商品及其数量来进行分析的方法。 (二)销售人员意见综合法 当不能直接调查购买者或费用太高时,可通过询问销售人员来 判断市场需求和企业需求。由于销售人员接近消费者,对情况比较熟悉,因此综合若干销售人员的估计往往能得到很有价值的结果。 (三)专家意见法

房地产区域状况分析报告

诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分:区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析(针对商品房) 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62

第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置:位于重庆主城区北部,南接重庆中心城区江北区和渝中区;北靠江北国际空港; 西邻嘉陵江,与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联;东南3公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积:130平方公里 3.成立时间:2001年 4.现有人口:9.9万 5.现有交通状况:210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布;已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过,重庆新火车客运站正在区内兴建,西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点:重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业,汽车及零配件制造等现代制造业,以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园",开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境,支撑北部新区经济持续快速发展。 1)明显的区位优势:拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2)广阔的发展空间:拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3)良好的基础设施和生态环境: ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。

◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建,将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间,形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4)优惠的扶持政策:北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势,实行“普惠、特惠和特事特办”的政策,形成明显的“政策洼地”,吸引海内外投资者来兴业发展。 5)八年实现全面改造 ◆三年打造基础:从2003年到2005年,基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架:到2007年,完成基础设施网络和综合立体交通网络建设,并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区:到2010年,7个组团基础设施建设全面完成,以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成,现代都市风貌 展示区风貌初步展现,对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现,北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成,北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6)快捷的服务方式:政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7)良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年,北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元,比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个,累计合同投资总额269.1亿元,其中2003年引进工程87个,占历年引进工程 总数的71%;合同投资总额208.7亿元,占历年合同投资总额的77.6%。

某地产别墅市场定位报告

“西山美墅”别墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准,走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。 开发理念定位: 理念1:首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念2:首发地产未来复合型居住模式的实践和探索: 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 (一)?定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 ?从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快,配合奥运环境工程启动,北京”郊区化”速度加快,数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。 西方小镇生活(包括高密度国家的日本)的诱惑使众多北京地产实

力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 高端住宅产品的需求持续增加,而低密度住宅(别墅、独立住宅、townho use、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。 奥运申办成功,加入WTO等利好因素将推动北京经济持续向好,随着经济的发展,对高端住宅产品的需求也会增加,而低密度住宅(别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。从北京低密度住宅市场的发展来看,1999-2001年期间,北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式,TOWNHOUSE一枝独秀是2001年低密度住宅市场的最大特点,橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立house市场则长期处于两极分化的态势,外销别墅价格较高,而内销别墅品质相对较差,都不适合国内新生中产阶层客户,别墅市场的供需失衡现象非常明显,缺乏有效的供给,因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。 低密度大盘面对面竞争不可避免,2002年开始,以各类house为主打产品的的低密度大盘项目纷纷登场,独立住宅、集合小镇、多层洋房开始齐头并进,很多开发商都注意到了低密度住宅市场的巨大潜力,首创、天鸿、华润、珠江、万科,纷纷进军郊区低密度住宅也就在

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