酒店式服务公寓市场分析

炫特区酒店式公寓市场分析及初步定位报告一．北京酒店式服务公寓市场分析

1. 界定与说明

酒店式的服务，公寓式的管理

酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。

酒店式服务公寓主要针对居住市场中较长期居住的居民。虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在半年或以上。这个市场的主要客人有长期出国的生意人及其家人，长期在外的跨国公司高级管理人员及其家人以及正在放长假的家庭。

我国酒店式服务公寓具有“自用”和“投资”两大功效

我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受我国以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。

2. 北京酒店式服务公寓市场状况

北京酒店式服务公寓市场是伴随改革开放的春风逐步发展起来的。1993年，北京推出外销房，第一批赴港招商引资成就了首批公寓项目如华侨村等。1992年至1993年聚龙花园、丽晶苑、丽晶花园等项目纷纷涌现，售价与租金都持续走高并达到顶峰，市场供需两旺。1995年后，公寓项目激增，市场需求却在减少，客户中本地人比例增加。97年金融危机爆发，外销公寓市场开始萎缩， 2000年较1996年高峰时，公寓售价下降了50%以上，外销项目租金指数也下降了30%。2001年底开始，市场基本趋于平稳并逐步升温，买家看好申奥成功和加入WTO

后的北京房地产市场，高档公寓租售情况转好。2002年，随着北京商品房内外销的并轨，外销公寓已成为历史，酒店式服务公寓市场也更趋成熟和理性，但已经开始出现下滑趋势，进入2003年，下滑趋势放缓，租金和价格都趋于稳定。

3. 区域分布

经过10余年的发展，北京酒店式服务公寓市场已经走过了探索阶段，逐步成熟并步入稳步发展阶段，其主要标志就是形成了特色鲜明的区域市场特征。以下就对几个热点高档公寓区域市场进行简单的分析：

金融街地区

行情看好竞争激烈

供应方面，金融街公寓市场现有供应量为22万平方米左右。未来两三年内将有三个新项目投入使用，可提供16.2万平方米的公寓面积。

需求方面，随着金融街形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大的需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。

租金、价格方面，目前该地区高档酒店式服务公寓销售均价为19500元/平方米，租价为13美元/平米.月。

综上所述，金融街及其周边地区新一轮房地产“牛市”行情的引爆将在所难免，但公寓市场的竞争形势也将日趋激烈。

CBD地区

发展最早租金最高

该区域是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。本地区现有13个公寓项目，其中5个为酒店式服务公寓，总建筑面积20.7万平方米。

需求方面，该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算。

售价方面，目前CBD在售项目的售价均已突破10000元/平方米，并且上升速度较快，新城国际在三个月内，销售均价从9400元/平方米升至10700元/平方米，世贸国际公寓的均价从10000元/平方米升至13000元/平方米。

租金方面，本地区高档公寓租金稳定上扬，鼎极.嘉华世纪的租金报价达到了每月每平方米18美元，从一个侧面说明了CBD地区高档公寓目前公认的平均租金水平。

中关村地区

需求量大价格适中

中关村地区公寓市场供应量到目前为止，总供应面积为57万平方米，提供2800多套高档公寓。其中酒店式服务公寓占30%，其余大部分为商住公寓。

需求方面，中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓特别是酒店式商住公寓需求一直供不应求。中关村众多高科技企业尤其是IT业中的员工希望居住地离工作地交通方便，环境安静、绿化率高，配套完善。

中关村公寓的价格比较适中，除科技会展中心的价格超过了10000元/平方米以外，其他项目的售价在8000-10000元/平方米之间。

租金方面，与朝阳CBD的高档公寓不同，中关村的高档公寓面临的客户主要是国内客户，外销客户较少，因此市场上以内销公寓为主，整体租金水平也就没有CBD那样高。

4. 供应分析

供应量大朝阳东城占八成

由于酒店式服务公寓良好的市场前景引起了开发商的普遍关注，日前，世界排名前五入选世界五百强的美国万豪和法国雅高酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌的酒店式公寓。尤其是2000年以来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。据统计，经过了10余年的发展，到今年第二季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。主要集中在六个主要城

区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80％。以下是2000年至2005年入住和即将入住的酒店式公寓的供应量表（以入住时间为准）：

从以上的图表可以看出，酒店式公寓的年新增供应量基本上呈上升趋势，尤其在2001年至2003年，新增速度较快，这与公寓市场整体状况较旺有关，2004年的新增供应量略有回落，市场回稳，2005年新增的供应量将有小幅上升。5. 出售情况

价格逐步下调近年有回升趋势

(统计数据以入住时间为准)

从上表可以看出，酒店式公寓的售价总体上呈下降趋势，99年前的售价较高，2001年为历史最低水平，均价10925元/平米；02年受整体市场状况的正面影响，总体均价回升较大，达到13166.7元/平米；此后售价再度回落，2004年入住的项目均价接近2001年的水平，仅为11029.2元/平米；预计2005年市场均价将有小幅回升。

6. 出租情况

供应加大价格走低

2002年第四季度公寓的平均租金较上一季度下降了2.5%；空置率较上一季度增加了1.8%，达到了23.40%。进入2003年，高档公寓租务市场仍持续走低。从某种意义上说，SARS充当了“替罪羊”—SARS减少了异地或跨国的商务活动，直接影响到了北京高档公寓的客源。然而SARS并非公寓租务市场行情低迷的“第一元凶”，高档公寓项目的供应量过大才是导致租金下降的真正原因。更重要的是，此前市场所表现的租金和回报率的下降仅仅是从暴利回归正常的过程。这种租金下降并稳定趋势是市场逐步走向成熟和健康的信号。

7. 市场需求

7.1 样本客户列表

7.2 购买客户分析

投资客居多

酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。根据北京中原的调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型：

第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在25-35岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在8%-15%。这部分客户占整个客户总数的60%左右。

第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平米以上的较大户型，预期投资回报率多在10%以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的15%左右。

除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的的私营业主和办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。

7.3 租赁客户分析

外籍企业员工为主

北京服务公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65%，其他是港台人、日本人和华裔等。客户职务组成如下图：

客户年龄分布一览

外籍客户住房补助标准及比例

客户的租金预算方面，6000美元/月以下的占客户总数的77%，这些客户是市中心区域酒店式服务公寓以及其他高档物业类型的主要租赁客户。预算在6000美元/月以上的客户主要选择位于市郊的别墅或Townhouse等高档物业。

8. 产品分析

8.1 户型设计

从以上列表可以看出，早几年的项目中，以国贸公寓为代表的租赁经营方式的酒店式公寓，户型比较适中，主要以满足日常生活所需，以两居室为主；在近几年的项目中，以租售同步的项目如新世界太华公寓户型分布则比较平均，但主要倾向于大三居室，满足自主和投资的双重标准。今年入住的光彩国际公寓和明年即将如住的金桥国际公寓，则主要以售为主，户型则比较极端，光彩国际公寓主要以大户型为主，定位于成功人士，金桥国际公寓则主攻小户型，定位于年轻白领，由此可见目前市场产品户型定位已越来越有针对型，整个市场也越来越成熟。

8.2 服务配套

顶级配置顶级服务

综合分析北京在销和已经入住的酒店式服务公寓项目，可以分为两个大的部分，第一种是以公寓报建的独立式的酒店式服务公寓，第二种是建筑综合体中的酒店式公寓。

不论哪种类型，其产品品质的特点是一样的，这一点在酒店式公寓的一些硬性要求上就能够体现出来：

外部特点：一定要位于最好的位置，公寓物业一定要达到五星级酒店的装修水平，一定要由国际认可资格的建筑师、设计师和灯光设计师设计，防火设施应达到国际标准，充足的停车空间及设备等等。

公寓内部：有着不同装备的1,2,3个卧室的公寓和顶层公寓单元，需要有针对残障人士而设置的辅助设施，配置的设备一定是高质量的，水、电、煤要分开量度，在卧室、餐厅和客厅要有独立的监控设备。厨房的设备要齐全（包括炉、炉头、自动洗衣/干衣机、洗碗机、微波炉、咖啡机、水壶、双升盘、垃圾筒和食物保鲜袋等，提供高质量的陶瓷制品、玻璃制品和家具制品以及所有标淮的厨具，提供中式与西式的餐具）。浴室配有通风和热水系统，所有浴室应配置浴缸、可拆动的花洒、水槽和去水口。一定要在每一个单位为衣柜及储存提供空间，要在大厦内设有多余的储存空间位置。还有配有国际通用的插头，采用高科技保安锁系统(刷卡制度包括阻止外人进入楼层和电梯)，每个公寓的房间内配有小型保险箱。由此可以看出，每一个细节都能够体现出酒店式服务公寓的档次与服务水平。

高档餐饮、娱乐设施及购物环境

作为高端住宅产品，京城的酒店式服务公寓都能够提供全方位的内部和外部配套服务设施，给客户提供优质、便捷的生活。这些配套设施基本上包括：高级餐饮场所，传统特色的佳肴经过国际烹饪水准操作，将中西方的饮食文化精髓巧妙结合，向客户充分展示传统美食和酒水的高品质以及愉悦的饮食文化氛围。顶级零售（专卖）店或购物中心、大型超市。高标准的娱乐健身设施帮助客户放松身心享受生活，在一流的健身器械上充分感受运动的快乐，在装饰典雅的按摩室和温泉池中休憩，或在室内渡假式游泳池内，尽享水底的美妙音乐及独特的虚拟天幕带来天象的美丽变化。双语幼儿园或国际学校和室内外儿童游乐设施等。

以下是几个北京市高档酒店式公寓的服务内容列表：

服务质量最重要

以下是几个样本的物业管理概况列表：

随着业主投资理性的增强，高档酒店式公寓的市场前景要好于以居家为基本功能的豪宅。在这样的背景下，物业服务质量将成为最重要的核心竞争力之一。通过调研我们发现，物业服务的水平和质量是仅次于供求关系和地理位置之后影响租金和回报率的重要因素。

首先，酒店式服务公寓其服务的核心就是要向客户提供星级酒店档次的服务，从“标准化服务”到“个性化服务”，以及过渡到现在的为客人提供“超值服务”理念，是酒店服务理性化的体现，同样也是求得宾客认同并为酒店式服务公寓创造效益的必然之路。在现代酒店式公寓服务理念中，所谓“个性化服务”就是对不同类型的客人进行有针对性的服务。要细心观察，善于发现客人的不同需求。通过观察客人的身份特征，生活习惯，言谈举止等方面来找到个性化服务的切入点，提供超值的服务。这也是酒店式公寓服务理念的核心。

其次，我们在调研时还发现：服务质量应是随着不同顾客的满意程度而变化的。在酒店服务过程中，或许有的客人对彬彬有礼的程式化服务感到满意，但有

的客人会因刻板拘束而反感。因此，因人、因地、因境、因情、因事会产生截然不同的满意程度。服务人员提供的服务也许是一种“情绪化”的服务，这就决定了酒店式公寓要想提高顾客的满意程度，更有赖于服务人员素质的提高。因此为服务员工提高满足顾客需求的能力创造良好的条件是保证使顾客满意的必然前提。另外，服务质量不会因为顾客的一般需求得到满足而稳定，它还需要不断的从服务过程中汲取、发展和创造，为宾客提供更多方便和超值享受。比如北京一些顶级酒店式公寓为客户建立的独立的客户档案，将单个客户的独特需求和习惯记录在案，以便为其提供更舒适、体贴合周到的服务，这就是个性化服务的典型例证。

另外，酒店式服务公寓在服务项目上与星级酒店也有所不同。比如一般的星级酒店都会设有专门的票务预订服务，而酒店式服务公寓一般都没有这方面的固定业务。这主要是因为星级酒店的客户大部分是居住期3-10天的短期客户，而酒店式公寓的客户一般都是居住期在半年以上的长期客户。为满足不同客户的不同需求，服务项目和内容也就有所不同。

9. 整体规划

通过对最具代表性的20个酒店式公寓进行调查研究后，我们发现，北京主要酒店式服务公寓项目的整体规划都非常的完善，并完全符合国际通行的规则和客户的要求。

绿地方面，由于大多数项目集中在市中心地区，可利用的土地面积有限，这就使大部分项目的绿地面积限制在3000平米以下，平均绿化率在30%左右。

车位方面，大部分酒店式公寓项目的车位配比都能够达到1：1.7的平均水平，少数项目甚至超过了1：2。

项目规模方面，由于北京顶级酒店式服务公寓均集中在市中心区域的大型建筑综合体中，因此我们在研究时酒店式公寓时，也同时关注了这些项目与建筑综合体的关系。

几个建筑综合体中酒店式公寓的规模:

经简单计算，目前北京的建筑综合体中每10万平方米建筑面积约90套酒店式公寓。

10. 未来预测

尽管北京的高档公寓租务市场的预期受到了广泛质疑，然而在未来几年中，与世界更为紧密的融合和交流将极大地刺激北京的高端租务市场，中国强劲的经济形势、日益完善的投资环境和即将召开的2008年奥运会对市场将起到积极的推动作用。

从近期开盘的新项目来看，酒店式服务公寓市场今后几年将呈现出以下趋势：

10.1 服务成为竞争焦点

由于酒店式服务公寓所具有“酒店式的服务，公寓式的管理”市场定位和特点，就决定了服务就是酒店式服务公寓的灵魂和永恒的主题。在硬件水平和品质相当的情况下，服务水平和细致程度自然成为了竞争的焦点。如何提升物业管理水平和服务品质，保持物业的长久生命力，对于自住和投资于酒店式公寓的业主来说，是保证其投资价值的关键因素。对客户来讲，不断提升的服务、管理水平以及稳中有降的租金将给他们带来最大的实惠。

10.2 相似业态的竞争压力

目前北京大多数酒店式服务公寓均坐落在市中心繁华地段，拥有不可比拟的交通优势。随着近年来北京机动车数量的快速增长，现有道路特别是市区内的道路越来越不能适应庞大的机动车数量，交通拥堵现象日益严重。随之而来的噪音

和空气污染也使市区优势大打折扣。针对这些弊端，在北京的郊区县兴起了许多高档业态（如别墅、Condo等），对高端客户的吸引力越来越大。

高档别墅

如比较早出现的出租别墅，如龙苑别墅等，使客户花同样的租金能够得到更大的实用面积和更舒适的生活环境，物业服务管理水平与高档酒店式公寓不相上下。现在郊区的道路交通环境也大有改观，并且还在继续完善，从远郊区县到三、四环路的时间基本上在一小时以内。

Condo

Condo全称为Condominiums，中文可译为“共管式独立产权公寓”，专指具备卧室、起居室、浴室、厨房等常用房屋功能，配备生活必备的全套家具电器及住户可共享的完备的酒店式配套和休闲设施，并由统一的管理公司提供酒店式服务的公寓式住房，有些类似产权式酒店。Condo产权一般归个人所有，但其内外设施的维护、维修及管理则由专门的公司统一负责，公寓所有者按月交纳一定的管理费。Condo的公共部分一般附有功能齐备的酒店配套设施，包括运动健身、养生体检、娱乐休闲、商务交流等项目，并可为住客提供比较完善周到的软性服务，从而使住客享受到一种简易方便、轻松自如的生活。

10.3 客源变化

有数据显示，在北京高档公寓的租客比例中，外藉华人和外省市人的比例在不断上升，大有取代外国人成为首要目标消费群体之势。即所谓的“泛化涉外”概念的说法。造成这一现象是因为中国人的城市中心情结：中国的市中心不仅承担着工商业和金融中心的功能，而且还依托交通便利的优势承担着居住的功能。在中国人尚不能接受“市中心工作，郊区生活”的背景下，高档公寓市场的前景将继续看好。因此，有业内人士指出，随着租客来源的变化，服务的方式和风格应当适应这种变化，最终达到个性化服务。

二．炫特区的项目分析

1. 项目产品定位建议

1.1户型建议

目前炫王子初步定位自住公寓+商务办公+酒店服务公寓，这三种定位总体来说都是公寓，但由于面向消费群体的进一步细分导致客户差异，相应户型需求和配套服务要求等都有差异。

自住公寓雷同一二期的住宅，客户主要用于自住，但要求档次较高，服务相对周到一些。这是户型特点可以沿袭一二期。

商务办公公寓类似商住项目，更具客户企业人员多少，一般要求户型在70-200平米面积，可以稍作分割调整，对厨房和朝向的要求较小，卫生间的要求稍高。

酒店式公寓强调服务的质量档次、客户看中整个社区环境，社区人群素质、私密性、安全性、车位等。户型面积根据客户档次和承受能力不同，浮动范围在50-120平米左右。

1.2配套建议

项目配套服务是产品品质提升的关键要素，在项目运作过程中进行充分考虑，做到社区配套的完善化，这有力于改善项目业主的居住环境、舒适方便度以及后期物业维护。

为了更好的服务业主和房屋的租赁合作，本司建议项目三期增加配套如下：

1、开设社区班车，接送业主上下班或外出，也是为了提高租赁速度和

出租率。

2、社区三期和一二期应做个分割的规划，以区分两者不同的人群定位。

3、三期车位出入口较少，由于商业的聚集和公寓人群的流动性，车位

相应要求较高，应该增加出入口，更好的做到人车分流。

4、三期靠铁路的一段由于距离较近，应该做一些防噪音、防震的隔离

措施。

1.3服务建议

物业服务的水平和质量是仅次于供求关系和地理位置之后影响租金和回报率的重大因素。因此，随着租客来源的变化，服务的方式和风格应当适应这种变化，最终达到个性化服务。

对于炫特区项目服务建议如下：

1、提高物业管理水平和服务质量。

2、建议开发商每月提供一定项目租赁宣传广告费用。

3、封闭式社区管理，社区内外保安巡逻检查出入人员车辆。

4、三期酒店式公寓大堂内设前台接待、24小时保安。

5、大堂内为方便住户放置自动取款机和报筒信箱。

6、提供房间日常保洁服务，送餐、洗衣服务（可设自助洗衣房）以及

商务中心提供的复印、打字、票务等服务。

7、提供快递、叫车、联系医疗、幼儿看护等服务。

8、提供阅览室、网吧、游戏室等设施。

9、提供可供住户举办Party的多功能厅。

10、设置酒吧、餐厅、小型超市、美容美发中心等设施。

11、提供“资产投资管理”租赁服务业务。

12、业主参与“资产投资管理”服务的提供服务期内财产保险服务及

租赁客户变更过程中的屋内保洁，以及房屋最终交到业主手中的维

护服务。

提高服务质量和水平主要在于：购买或者租赁该区域内高品质服务水平项目的业主和客户主要是中高层企业管理人员或在京工作的外籍人士，这种顾客的特点是普遍受过高等教育，自身素质和生活品位较高，经济基础相对雄厚，有能力追求高品质的生活方式和健康向上生活态度，因此他们对于细致周到的生活服务更为需要。

2. 租赁价格定位建议

2.1租赁价格建议

本项目位于东四环与东五环间，特此选取东部地区作为项目参考区域，包括本项目周边的晨光家园、丽水嘉园、都会国际等进行分析。项目租赁价格定位时主要考虑以下几个方面：

1、本项目周边同档次物业租赁情况。

2、CBD区域小户型竞争项目的影响和客户的分流。

3、朝阳公园将打造亚洲最大的城市公园。

4、炫三期入住前这段距离的租赁市场变动。

5、炫三期入住前资金时间价值的影响。

本项目租金初步定价如下：

1、炫特区一期二期销售均价上有所差异，大约相差300-400元/平米。

但装修标准没有大的差异，只是户型设计上可能更加合理化，所以

租金水平相差不大。

2、炫特区三期定位酒店式公寓，服务配套更加完善、更加豪华，所以

物业费相对要高一些，租金水平也相应提高，三期的销售均价也提

高了，但如果能保证服务档次品质，在租赁速度影响不大的情况下，

此产品租赁定价的投资回报率最高，大约能在2.5-4年内回收投资。

3. 卖点分析

3.1 地理交通

本案所在的东四环区域正在成为切换商务、生活环境，谋求更高性价比的投资者的首选。近年来周边房地产开发的火爆也在迅速提升其人气和各种配套设施的完善。

朝阳路和朝阳北路的全面贯通，有效地分流交通压力，业主将感受到便捷的交通带来的舒适与乐趣。

3.2 周边娱乐及生活配套

三里屯、燕莎等知名酒吧街驱车几分钟即可到达。

朝阳公园、红领巾公园是业主散步休闲的好去处。

工人体育场是北京运动比赛和大型娱乐活动的聚集地。

社区内部现有北京最大的青鸟社区，将为业主提供周到、舒适、专业的健身、休闲服务。

3.3 户型设置

本案户型主要以小户型为主，并送全套精装修及家电。这种设置更能符合投资客的要求，方便其进行租赁，而且也更便于进行酒店式管理。

4. 客户定位

跨国公司外籍员工。

以国贸、嘉里中心、东方广场为代表的国贸商圈、建国门商圈聚集了大量跨国公司，一些香港、台湾、东南亚以及美国等跨国人士，他们可能属于总公司委派驻北京，或者香港台湾两地跑的客户，他们一个共同特点就是不属于永久居住型，所以有很强的房屋租赁需求。有的客户单位有房租补贴，他们追求的是项目的品质、档次、居住氛围、居住人群等因素，价格并不是首选考虑因素。

外地来京工作人员。

北京外来人口较多，外地企业在北京的一些工程项目、企业合作等类似的活动需要驻京若干年，这样就产生了集团租赁办公、居住的需求。

外国使馆工作人员。

朝阳区是北京使馆区最集中的地方，朝阳公园附近的第三使馆区是距本案最近的一个使馆区，使馆人员大多是外派若干年，他们也是强劲的潜在租赁客户。

企业合作租赁。

在望京周边有不少像摩托罗拉、NOKIA等大型企业，他们的一些高收入阶层，国外领导定期来视察、以及一些专家过来指导等活动，会进行长短期逗留，如果能开拓客户关系，采取优惠政策，建立长期合作，会给炫项目带来比较固定的客源，同时提升项目形象和品质。

附表：北京主要酒店式服务公寓项目价格或租金水平一览

酒店服务行业工作总结

酒店服务行业工作总结 酒店服务行业工作总结 年底了，各行各业都在进行年终总结，酒店服务行业也不例外，现将我的酒店服务员工作总结如下： 在这里我学到并且提倡如何搞好优质服务,掌握七大要素： 1、微笑在酒店日常经营过程中,要求每一位员工对待客人,都要报以真诚的微笑,它应该是不受时间、地点和情绪等因素影响,也不受条件限制.微笑是最生动、最简洁、最直接的欢迎词. 2、精通要求员工对自己所从事工作的每个方面都要精通,并尽可能地做到完美.员工应熟悉自己的业务工作和各项制度,提高服务技能和技巧.“千里之行,始于足下”,要想使自己精通业务,上好培训课,并在实际操作中不断地总结经验,取长补短,做到一专多能,在服务时才能游刃有余,这对提高KTV的服务质量和工作效率、降低成本、增强竞争力都具有重要作用. 3、准备即要随时准备好为客人服务.也就是说,仅有服务意识是不够的,要有事先的准备.准备包括思想准备和行为准备,作为该准备的提前做好.如在客人到达之前,把所有准备工作作好,处于一种随时可以为他们服务的状态,而不会手忙脚乱.

4、重视就是要把每一位客人都视为“上帝”看待而不怠慢客人.员工有时容易忽视这一环节,甚至产生消极服务现象.这是员工看他们穿戴随便,消费较低,感觉没有什么派头等表面现象而产生的.而现实生活中,往往越有钱的人,对穿戴方面都特别随便,这是他们自信；而衣服根本不能代表财富的多少.我们在这一环节上,千万不能以貌取人,而忽略细微服务,要重视和善待每一个客人,让他们心甘情愿地消费.我们应当记住“客人是我们的衣食父母”. 5、细腻主要表现于服务中的善于观察,揣摸客人心理,预测客人需要,并及时提供服务,甚至在客人未提出要求之前我们就能替客人做到,使客人倍感亲切,这就是我们所讲的超前意识. 6、创造为客人创造温馨的气氛,关键在于强调服务前的环境布置,友善态度等等,掌握客人的嗜好和特点,为客人营造“家”的感觉,让客人觉得住在酒店就像回到家里一样. 7、真诚热情好客是中华民族的美德.当客人离开时,员工应发自内心的、并通过适当的语言真诚邀请客人再次光临,以给客人留下深刻的印象. 现在的竞争是服务的竞争,质量的竞争,特别酒店业尤为激烈.服务的重要性是不言而喻的,我们运用各种优质服务,形成自身的服务优势,以期其在激烈的市场竞争中创造更高的客人满意度,使酒店立于不败之地！每个职业都需要讲求团队精神,在快乐迪也一样.生意比较

酒店式公寓前景及客户分析方案

酒店式公寓前景及客户分 析

酒店式公寓前景及客户分析 壹、酒店式公寓的概念 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统壹装修模式、配置壹整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司且由其统壹运营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统壹上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业于欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。于我国，酒店式公寓最早出当下，后来又出当下、俩地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征： （1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是壹种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等壹系列服务。酒店式公寓的物业管理较壹般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。

（2）商居俩宜，兼具居住和办公俩种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混于壹起，面积较大酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供壹些办公设施和通讯条件。酒店式公寓和前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，俩者均是将居住的概念分别和酒店式服务和居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，于原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于壹体的，具有“自用”和“投资”俩大功效。和传统的酒店相比，酒店式服务公寓于硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜壹筹了。由于它吸收了传统酒店和传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要能够分为俩大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者25-35岁，机构投资者主要是具备壹定经济实力的中、小型企业40岁之上目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，多投资于100㎡之上的较大户型预期投资回报8﹪-15﹪10﹪以下客户比例60﹪15﹪左右除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。可是当下于这种住宅立项的商住俩用的公寓正于被禁止商用，这就失去部分客户的投资热情。应当引起注意。

天津酒店式公寓地产市场调研报告

天津酒店式公寓市场调研报告 一、酒店式公寓简介 1)酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是能够提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 2)酒店式的特点 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，多提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。 酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，保证了物业管理的水平，为住客提供高档、到位的各种服务。 选择酒店式公寓最大的优点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一少数的特定人群的需求。 3)前景展望 目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为各国际型大都市带来数量众多的境外

酒店行业年度工作总结

酒店行业年度工作总结 篇一 年底了，各行各业都在进行年终总结，酒店服务行业也不例外，现将我的酒店服务员工作总结如下. 在这里我学到并且提倡如何搞好优质服务，掌握七大要素： 1、微笑。 在酒店日常经营过程中，要求每一位员工对待客人，都要报以真诚的微笑，它应该是不受时间、地点和情绪等因素影响，也不受条件限制。微笑是最生动、最简洁、最直接的欢迎词。 2、精通。 要求员工对自己所从事工作的每个方面都要精通，并尽可能地做到完美。员工应熟悉自己的业务工作和各项制度，提高服务技能和技巧。“千里之行，始于足下”，要想使自己精通业务，上好培训课，并在实际操作中不断地总结经验，取长补短，做到一专多能，在服务时才能游刃有余，这对提高KTv的服务质量和工作效率、降低成本、增强竞争力都具有重要作用。 3、准备。 即要随时准备好为客人服务。也就是说，仅有服务意识

是不够的，要有事先的准备。准备包括思想准备和行为准备，作为该准备的提前做好。如在客人到达之前，把所有准备工作作好，处于一种随时可以为他们服务的状态，而不会手忙脚乱。 4、重视。 就是要把每一位客人都视为“上帝”看待而不怠慢客人。员工有时容易忽视这一环节，甚至产生消极服务现象。这是员工看他们穿戴随便，消费较低，感觉没有什么派头等表面现象而产生的。而现实生活中，往往越有钱的人，对穿戴方面都特别随便，这是他们自信；而衣服根本不能代表财富的多少。我们在这一环节上，千万不能以貌取人，而忽略细微服务，要重视和善待每一个客人，让他们心甘情愿地消费。我们应当记住“客人是我们的衣食父母”。 5、细腻。 主要表现于服务中的善于观察，揣摸客人心理，预测客人需要，并及时提供服务，甚至在客人未提出要求之前我们就能替客人做到，使客人倍感亲切，这就是我们所讲的超前意识。 6、创造。 为客人创造温馨的气氛，关键在于强调服务前的环境布置，友善态度等等，掌握客人的嗜好和特点，为客人营造“家”的感觉，让客人觉得住在酒店就像回到家里一样。

【精品】国际知名服务式(酒店式)公寓管理品牌整理

国际知名服务式（酒店式）公寓管理品牌整理 一、奥克伍德 成立于1960年的奥克伍德旗下30000多家服务式公寓遍及北美、亚洲和欧洲，奥克伍德的合作客户不仅包括《财富周刊》全球1000强中85%以上的企业，也包括了全球政fu机构的雇员。据了解，杭州奥克伍德共有166套服务公寓，包括46套单人公寓，85套单套间，26套双套间及9套三套间，每一套都有完美设施和服务，以满足个别尊贵房客与家庭的所有不同需求，环境高雅舒适，设施齐全，加上配合细致到家的服务，能够让所有全家或单独出游的度假或商旅人士感受到更加细致个性的24小时专业团队服务。 奥克伍德拥有四个特色品牌，每个品牌都代表了不同等级的特色服务及品质，即：Oakwood Apartment（奥克伍德雅居）；Oakwood Corporate Housing；Oakwood Residence（奥克伍德华庭）；Oakwood premier（奥克伍德豪景），这四种品牌是根据市场的不同需要而开发的。奥克伍德亚太地区根据市场需求在每个城市提供一种或一种以上的品牌。 奥克伍德豪景(Oakwood Premier) 奥克伍德豪景品牌将高雅公寓与奢华酒店服务融为一体，专门针对消费层次较高的国际游客。公寓主要位于各大城市市中心。公寓从宾客初踏入新城的一刻开始便提供贴心服务，宾客可在机场搭乘公寓大巴，公寓设24小时的前台接待、门房及行李服务。每个服务公寓内备有名品家具、美味厨房、大理石浴室以及奢华亚麻织品，竭诚恭迎宾客的到来。奥克伍德豪景公寓内设有高级保健俱乐部与温泉疗养设施，包括网球馆、游泳池、桑拿房以及按摩服务。奥克伍德豪景品牌同样还用于豪华五星级度假村。 奥克伍德华庭(Oakwood Residence) 奥克伍德华庭品牌代表居家舒适感与各种酒店服务相结合的酒店式公寓，公寓设在居民区或商务区。每家公寓提供的高级服务包括24小时的前台接待、机场接送、定期家政服务、内设餐厅以及名品家庭设计装修。奥克伍德华庭一般较大，更适合家庭居住。 案例：世贸丽晶城欧美中心EAC

酒店行业分析

酒店行业分析 （一）行业发展概况 1、行业发展现状 酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。 根据中国咨询投资网描述，“十一五”期间，我国酒店行业发展速度较快，主要受益于酒店行业自身的服务不断提高以及旅游行业的发展，推动酒店行业市场需求不断扩大。2006年我国星级酒店（是指投资方对外公布的星级建造标准，下同）数量为12751家，2007年为13583家，同比增长率6.52%。2008年、2009年因受到全球金融危机的影响，我国酒店行业的增长速度有所放缓，2008年增长率为3.80%、2009年增长率为0.98%。2010年，随着我国经济的复苏，我国酒店行业的增长速度又开始加快，增长率达到1.38%，星级酒店总规模达到14433家。 图2 星级饭店增长情况 资料来源：国家统计局 据对国内酒店开业情况的不完全统计，2011年5月，国内开业的星级酒店数为18家，客房总数约3546间(套)。与上月相比，本月新开业星级酒店总数增加了7家，增幅64%;而客房总数与上月相比增加约1654间(套)，增幅达87%。 据和讯网报道，全国星级酒店市场，6月总体经营有所下滑，国内公司管理酒店经营稳定，会议会展型酒店表现较佳全国样本星级酒店主要经营指标较5月有所下滑。客房平均出租率、平均房价、可售房收入分别为63.7%、457元、291元。近三个月客房收入占比与去年同期相比均减少2.3个百分点，餐饮收入占比与客房收入占比大体持平。6月人工成本率与能源成本率上升，员工平均薪资达高位后向下调整。 图3 住宿和餐饮业营业额增长情况 资料来源：国家统计局 自经济型酒店崛起以来，短短数年间，三星级酒店经营惨状可以用“溃不成军”形容。所以目前有很多的业内人士正在关注三星级酒店未来的发展。高端豪华的五星级酒店也吸引了了业内人士的目光。而夹在三星与五星之间的四星级既没有受到生存的威胁又不是豪华的代表，所以一直来甚少受到业内和媒体的关注。 国家旅游局数据显示，截至2011年底，全国星级饭店数量为11676

酒店服务员工作总结范文

酒店服务员工作总结范文 下面介绍的是酒店服务员工作总结范文,希望对您有所帮助！ 在朋友的介绍下我来到了Xx,得到要来Xx学习的消息,我很高兴,很珍惜这样的机会,我学习了五年的酒店管理,都没有怎么实践过,我想一切从头开始,这正是一个很好的机会,于是我怀着热情的心来到了Xx学习,刚开始是学习Xx文化和理论课程,我很接受Xx的文化,我也很乐意成为一名Xx人,在十天理论课程完毕之后我迫不及待的怀着忐忑的心情来来到了Xx店,来的第一周我被分到了客房,自认为可以吃苦的我已经做好的充分的准备,来到客房,主要和客房大姐学习的就是房间的清扫和铺床工作,虽然已经做了充分的准备,但第一天还是累的只叫苦,甚至怀疑自己能不能坚持下来,在客房大姐的鼓励下我在心里暗下决心,鼓励自己一定要坚持,六天的客房学习中,我学会了打扫一个房间的流程,酒店内最基本的做床,卫生间清扫以及简单的客房服务方法,使我对酒店出售的基本商品有了初步的了解。 第二周我被分到了餐厅,向资深的餐厅服务员学习了如何摆台、撤台、点菜、上菜,传菜等一系列基本的餐厅服务方法。并对餐厅的服务流程有了进一步的了解。 第三周我被分到了前台,我很喜欢前台接待这个工作,但我很忐忑,我不知道我能否胜任这份工作,不过令我感到高兴的是,酒店的员工大都都是那样的热情友好,他们并没有因为我们是实习生而对我们冷漠生硬,在劳累之余,同事们的一个甜美的微笑,一句再普通不过的“辛苦了”都会让人感动,总台是一个酒店的门面,是客人对酒店形成第一印象的地方。总台的服务基本涵盖了酒店所能够提供的所有的服务项目,因此需要前台服务人员对酒店的各个部门都有足够的了解才能为客人提供满意周到的服务。在学习中,我酒店客人如何登记入住和退房等的一些基本的前台日常操作有了深入的了解并进行了实际操作。 实习的日子就这样一天天结束了,这些日子我确实学到了不少东西,除了学习到一些基本的技巧和服务常识之外,更学习到了做人, 如何处理好自己的利益和酒店的利益、如何处理好同事之间的人际关系、如何调整自己的心态,更让我了解到的是作为一个服务员应该具有强烈的服务意识。在一次与某部门经理聊天时,该经理提到了服务意识,我非常赞同他的观点:“服务意识不但是要求服务员有着向客人提供优质服务的观念和愿望,同时应该对自己的同事也具有同样的意识。” 以上就是酒店服务员工作总结范文的内容,不妨参考。

酒店式公寓运营方案

酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住工程，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，工程自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质工程，面对这样一个品质优秀的工程，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓工程”的管理设想。 一、工程的开办期 1.确定人员组织架构：根据该工程总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据工程的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定工程各项管理制度：在制定工程管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行工程上系统的设计：为体现“公寓”高档工程的品质，应对工程各类标识进行统一的规划设计，加强工程对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、工程内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、工程入住期 1.现场摸拟演练：在工程正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3 次的入住演练 培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/ 住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/ 住户做一展示。 3.建立健全入住业主/ 住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/ 住户入住随时完善业主/ 住户档案。 四、工程正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/ 住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业

酒店式公寓前景及客户分析

酒店式公寓前景及客户 分析 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

酒店式公寓前景及客户分析 一、酒店式公寓概念及特征 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京两地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征：

（1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。 （2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资

酒店行业市场分析

酒店行业市场分析 （一）行业现状概述 随着酒店数量的大幅增多，竞争日益激烈，如何能够借助现代化的通信技术提高酒店业的信息化水平，从而降低产品成本，提升服务水平，也成为影响酒店行业竞争力的一个重要因素。 酒店行业对宽带、固话、视频等信息化产品应用存在巨大需求，是全业务重要竞争领域。同时，作为竞争对手长期占领的市场，酒店行业的切入和抢占对我司信息化市场的拓展具有重要意义。 （二）我县酒店行业信息化现状 集团分布：根据数据统计全县有酒店51家，主要集中在螺城34家、崇武8家。共有C类集团25家，D类集团25家。 集团V网应用情况：51家共有V网成员17家。V网普及率只有33.3%。 集团产品运用情况：婚礼E帮手、集团V网的为使用量最多的产品。移动办公助理，集团彩铃，集团固话使用都较少。 行业信息化收入较低，信息化收入来源单一，主要依靠婚礼E帮手。（三）拓展思路 1、对我县酒店资料进行市场调研，丰富酒店资料内容，完善这些酒店的资料，特别是BOSS系统集团类别的评定。 2、集团保有率营销：通过集团驻点，提升捆绑率。以V网与终端政策进行软捆

绑的切入，捆绑已销户和未开通的集团。 3、对我县酒店进行市场调研，进而了解酒店信息化需求，开发适合酒店行业运用的信息化业务。通过移动公司多种多样的产品，实现酒店行业的移动信息化应用。增加酒店行业信息化收入，特别是提升专线、固话的普及率。 （四）酒店行业信息化的具体应用 1酒店通信网络 ①、酒店固定电话 功能细述 由移动公司提供酒店-移动（铁通）的传输链路，同时租赁用于用户端接入的数字交换机一台，联合开展固定电话的接入。 ②、有线宽带与WLAN网络 由移动公司提供1000M互联网光纤接入，实现酒店房间宽带与WLAN室内覆盖的共享使用，后期根据实际带宽使用率进行带宽与资费方面的调整。无线宽带的成功实施后，将为入住酒店的客人提供超值的额外的通信服务，现主要采取用户名+密码认证的方式为客人提供服务。 功能特点 ●无线上网 ●网速快 ●资费便宜。 ③、GPRS专网： 利用中国移动通信GPRS无线传输网络为集团客户提供端到端专线接入的解决方案，使集团客户能更为方便、安全地接入集团内部网。使用的APN是企业申请的专有APN（如JOEONE.FJ、QZDL.FJ等)。用于内部应用系统，如企业OA、移动办公等。 GPRS专网特点 ●随时随地办公，效率高 ●可以支持全国漫游（需符合条件的客户才能申请，如双跨集团，普通集团客 户只能省内漫游） ●专用APN，安全可靠 ●适合高频次、小流量数据传输（抄表应用、温湿度采集等） ●采用点对点或一点对多点的传输方式 ●分配专门的IP地址段，可以为每张SIM卡分配不同IP，便于记录核对。 ④、wifi Phone系统 1、功能细述 酒店服务人员wifi Phone通过移动公司WLAN室内覆盖提供的链路与交换机

在酒店服务员工作总结范文

工作汇报/工作计划/酒店工作总结 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YB-ZJ-013930 在酒店服务员工作总结范文Summary of the work of waiters in the hotel

在酒店服务员工作总结范文 酒店是一个大家庭，工作中有欢笑，也有泪水，生活中有争吵更有友谊，我们始终是一个团结的团队，敬业、乐业、高效团结、精城协作。 在酒店服务员工作总结1 年底了，各行各业都在进行年终总结，酒店服务行业也不例外，现将我的酒店服务员工作总结如下： 在这里我学到并且提倡如何搞好优质服务,掌握七大要素： 1、微笑在酒店日常经营过程中,要求每一位员工对待客人,都要报以真诚的微笑,它应该是不受时间、地点和情绪等因素影响,也不受条件限制.微笑是最生动、最简洁、最直接的欢迎词. 2、精通要求员工对自己所从事工作的每个方面都要精通,并尽可能地做到完美.员工应熟悉自己的业务工作和各项制度,提高服务技能和技巧.“千里之行, 始于足下”,要想使自己精通业务,上好培训课,并在实际操作中不断地总结经验, 取长补短,做到一专多能,在服务时才能游刃有余,这对提高KTV的服务质量和工 作效率、降低成本、增强竞争力都具有重要作用. 3、准备即要随时准备好为客人服务.也就是说,仅有服务意识是不够的,要有事先的准备.准备包括思想准备和行为准备,作为该准备的提前做好.如在客人到

达之前,把所有准备工作作好,处于一种随时可以为他们服务的状态,而不会手忙脚乱. 4、重视就是要把每一位客人都视为“上帝”看待而不怠慢客人.员工有时容易忽视这一环节,甚至产生消极服务现象.这是员工看他们穿戴随便,消费较低,感觉没有什么派头等表面现象而产生的.而现实生活中,往往越有钱的人,对穿戴方面都特别随便,这是他们自信;而衣服根本不能代表财富的多少.我们在这一环节上,千万不能以貌取人,而忽略细微服务,要重视和善待每一个客人,让他们心甘情愿地消费.我们应当记住“客人是我们的衣食父母”. 5、细腻主要表现于服务中的善于观察,揣摸客人心理,预测客人需要,并及时提供服务,甚至在客人未提出要求之前我们就能替客人做到,使客人倍感亲切,这就是我们所讲的超前意识. 6、创造为客人创造温馨的气氛,关键在于强调服务前的环境布置,友善态度等等,掌握客人的嗜好和特点,为客人营造“家”的感觉,让客人觉得住在酒店就像回到家里一样. 7、真诚热情好客是中华民族的美德.当客人离开时,员工应发自内心的、并通过适当的语言真诚邀请客人再次光临,以给客人留下深刻的印象. 现在的竞争是服务的竞争,质量的竞争,特别酒店业尤为激烈.服务的重要性是不言而喻的,我们运用各种优质服务,形成自身的服务优势,以期其在激烈的市场竞争中创造更高的客人满意度,使酒店立于不败之地! 每个职业都需要讲求团队精神,在快乐迪也一样.生意比较忙时,同事间都能互相谅解并齐心分担遇到的麻烦.平时也有遇到比较刁钻的顾客,一人有难,其他同事也会及时上去调节纷争,使情形不再恶劣.每个人员分工明确、工作积极,真正在行动上做到了一个好汉三个帮的效果.

广州酒店式公寓经营现状与投资分析

广州酒店式公寓经营现状与投资分析 谢逸枫/文 2009年3月30日广州珠江新城 酒店式公寓概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。 ●在中国酒店式公寓是一个舶来品。 经过多年的发展，中国的酒店式公寓自身也发生了变化，类型也开始细分，目前市场上一般有3种：带租约的产权式酒店(Property Hotel），只提供服务的服务式酒店公寓(Serviced apartment），出售按照时间划分产权的分时度假产品(holiday ownership）。根据发展商发展思路的不同和业主的投资方式不同，同一类也发生了变化，目前市场上存在较多的是产权式酒店和可自住式酒店式公寓。 ●广州公寓的发展在2006年前大致经历了二个阶段 20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个“纯服务式公寓”推出市场，集中地多数在旧交易会(流花路)、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。 第二阶段为2000年后至2006年，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。2003年以来，广州公寓市场呈现供不应求局面。 然而，与北京、上海等地相比，广州的服务公寓市场发展却仍然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，有很大一段差距。 随着广州对外的经贸联系日益频繁，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是“服务式公寓”市场再度活跃。 此外，2002年亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心落成，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，也促进了广州公寓项目发展。所以，由此就催生了广州酒店式公寓第三个阶段：目前活跃于广州市场上的“产权式酒店公寓”。 ●广州酒店式公寓的投资前景 酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于： （1）出租率较有保证酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理

酒店服务行业市场分析

酒店服务行业市场分析 一、酒店市场总体发展概况 二十世纪90年代中期以前，酒店市场经历了一段十分强劲的发展阶段，仅接待海外旅游客人就从1978年的18.7万人发展到1995年207万人，同时涉外酒店也由1978年的11家酒店3858间客房发展到近250家酒店5.9万间客房。该期间，酒店市场供需大体平衡，更有一段时间高档酒店需求大大超过了供给的增长，因此，酒店的平均日房价（特别是高档酒店的房价）居高不下，1995年成为北京饭店业绩最好的年份。 从1996年到1998年，受亚洲金融危机及全球经济衰退和国内政治经济改革及机构调整效果尚未显现等多方面的综合影响，对酒店客房的需求呈现相对缓慢增长，而酒店有效供应确在此期间快速得以实现，因此酒店入住率和房价双项下滑。高档酒店入住率从1995年的高达72％连续下滑，降幅达8.2％，同时平均日房价从1995年的118美元下降到不足100美元，下跌幅度达31.2％。 从1999年，酒店市场受中国周边亚洲邻国经济复苏和中国良好经济环境影响，整体市场需求明显上升，但酒店供应市场的持续发展，使得酒店保持了供需增长的平衡性，因此房价呈现缓慢增长态势。进入二十一世纪后，北京的酒店市场呈现了平稳发展态势。 纵观以上北京酒店市场发展历程，结合国内经济发展形式及酒店市场相关因素条件，北京的酒店市场今后整体仍将呈现平稳发展态势。 二、酒店市场供应分析 1.酒店市场供应总体规模大，整体保持持续增长态势，但增幅放缓

截止到2004年底，北京的酒店总数约为734家，总体的客房总量约为11.7万间，占了全国的十分之一，总体供应规模较大。另外北京还有包括旅店、招待所、度假培训基地、酒店公寓等在内的经营性住宿设施约4000户，共有床位约50万张，房间约20万间。 从1980-2004年北京市旅游饭店（宾馆）客房数发展趋势图和1998-2004年北京市旅游饭店（宾馆）数、客房数及增长情况表与图显示情况来分析，北京酒店市场供应持续保持着增长的态势。尤其是2000年和2001年饭店总体数量增长迅速，增长速度达30%以上。（具体见图4-1、表4-1和图4-2） 表-1 1998-2004年北京市旅游饭店（宾馆）数、客房数及增长情况表

2021酒店服务员年终工作总结

2021酒店服务员年终工作总结 来到酒店工作也有足足三个月了，在这三个月当中，我每天都在成长，这段时间的工作表现告诉我，我选择的这份服务员的工作没有错，至少这是我想干的事。短短三个月的时间，我能成长到这个程度，我个人已经是心满意足了，但是领导对我的期望是很大的，特别是经理，他觉得我是他这两年以来见过工作最为认真的一个服务员，对此我不会有任何骄傲自满的情绪，反而我觉得初来酒店，我就做到了这个地步，那么我今后也再怎么样，也不能差于现在。为此我对自己这段时间的工作，做出了一个总结。 一、严格遵守酒店规章制度 这并不是我的第一份工作，在这之前我干过很多份工作，所以我清楚的知道领导想要一个什么样的员工。目无纪律的员工肯定是没办法得到领导的好看的，所以我三个月工作到现在，一次错误都没犯，一次都没请假。这本来就是非常不容许的事情了，酒店的领导也是跟我说，我们酒店对员工的管理守则比较多，犯错的可能还是很大，但是在我看来，只要都记下了，然后自制力强一点，就不会有任何触犯纪律的可能。 二、领导的工作安排，无条件服从 酒店是一个服务行业的工作，而我作为一个服务员，更是要明白这点。如果在领导给我安排工作的时候，我还存在这质疑，在我询问之际，那么这份工作可能就没办法完成了，就算就疑问觉得不可行，也要等到工作做完之后再来问，但是一般我都为做到无条件服从，因为这是保证工作效率的重要手段。我的心里非常明白，领导自然是有领导的想法吧，作为员工就只需要履行好自己的工作职责即

可，这三个月我从来都没跟经理发生过任何的不愉快。 三、清楚的认识自己的工作 何为服务员，就是保证能及时的给来到酒店的消费的客人，得体的服务，我经常在进行服务工作的时候，会换位思考，如果我是面前的职位客人，他会想得到什么样的服务。弯腰鞠躬、微笑服务、礼貌用语等等，我都会一一的`用在服务的过程中，然后在每次服务结束后，又会开始想自己在服务过程中，有没有哪个步骤是不是可以改正的，要做我就要做到最好，我来这可不是混子日的。 酒店真的就是一个非常适合我的工作单位，如果不出意外的话，我想我会愿意一直在就酒店工作下去，就在这发展，在这里我工作，我的感觉是舒适的，是不累的，是能感受到同事们之间的那份爱的，我相信我一定可以成为酒店非常出色的员工。 酒店服务员工作总结二 20__年即将过去，这一年在酒店各位领导和同事们帮忙关心鼓励下，使我克服了种种困难，较为出色的完成了全年的工作，得到领导和同事的肯定。全年持续全勤上班，无请假、迟到、早退现象；服务质量及工作水平有所提高，无客人投诉状况；能够尊重领导，团结同事，做到礼让三分，工作为重。现将我在20__年做的主要工作及明年的打算做以汇报，请各位领导和同事指正。

酒店行业市场调研报告

酒店行业市场调研报告 篇一 通过几家同行酒店的走访，针对当前本市的酒店行情，本人总结以下几点： 一、同行竞争对手 1、园林国际大酒店 凭祥酒店业界的老牌子，10多年来的经营已稳定了一定的客源及知名度，20**年重新装修后，已达到现代酒店的规模，而且是本市乃至崇左首家挂牌四酒店，旁边靠近出入境办证大厅，其品牌、口碑已得到市民消费者的广泛认可。 劣势：缺乏高楼层，房间数量少，无夜总会，西餐厅，购物中心。 2、国门大酒店 号称“国门第一楼”，在区内旅游媒体已有一定的知名度，而且面对越南新清市场，观光效果好，旁边有出境口岸、红木市尝物流市尝客商密集、该酒店还针对会议团和旅游团开设几个宴会大厅(300平米有柱)、5楼设中心空中花园、桑拿房带有干、湿蒸，地下室有电玩城，12楼开设夜总会，大型购物中心，集团化管理，拥有一定的浙商客户群，在接待浦寨、越南客商和旅游团、会议观光团占据一定的优势。

二、其它酒店 夜巴黎、下龙湾、城市阳光、教育宾馆均为连锁店，房间整洁，舒适，装修简约、时尚，有其资源共享的优势。 广越国际大酒店已稳定了部分南山红木家具商和旅游团客源，娟娟饭店在本市餐饮界有一定的人气，并和区内、越南旅行社长期合作，而其薄利多销。怡景大酒楼环境不错，出品可以，海鲜品种较齐全。 以上几家酒店、酒楼为中、低档消费，会分流部分价格型的客人。 三、个人建议 充分发挥国际酒店管理公司的优势，结合配套服务设施完善、借助地标以及有利位置，加大市场营销力度，做高端客户市场，做到“我独有我专有”，树立良好品牌形象。 篇二 我在酒店的这段日子，我一直在思考这样一个问题，究竟什么是酒店经营成功的关键呢?通过向我的上次和同事的请教，和我查阅资料后，我总结出有一下几点： 1、绿色酒店： 崇尚自然，保护环境，已经越来越受到人们的关注。而随着我国对环保工作的重视，绿色饭店"就成了可持续发展的必然选择。而创绿活动对饭店自身来说，在以成本控制为核心的基础上，能使管理水准有了一个新的提高，经营理念有

酒店行业工作总结范文两篇

酒店行业工作总结范文两篇 篇一：酒店行业工作总结范文 时间过的真快，转眼间，进入×××公司已近两年，虽然说以前有独立的经营管理一个单体酒店的历程，但时间不长；虽然说以前有酒店管理的经历，但都没有像现在这样能有机会独立的去思考、去决定一些日常经营管理方面的事 酒店行业年度工作总结 情。因此，加入×××，我感到很庆幸，很荣幸，也很感恩。 在×××的这段时间里，我不仅增加了知识，提高了对社会、对行业、对人生的认识，而且也提高了实践管理的能力，提高了对行业、市场的感知度，提高了对事物的判断力，提高了处理复杂问题的能力。 个人工作总结与组织的工作总结是不同的，个人的总结主要针对个人的个体总结，是围绕“个人”展开的。下面分几个方面对20xx年度的学习、工作、进步与不足较为客观、较为系统地进行总结，从中汲取有利的可以再复制再操作的方面和需要改进的、提升的方面。 持续的学习 “学习”作为人类主要行为之一已经被各公司广泛运用于实践或被作为重点强调。学习始终与创新是分不开的，只有不断创

新，人类才有不断的发展和进步。因此学习是社会不断进步的力量源泉。学习是提高一个人的综合素质和实践能力的重要方法，只有不断地持续地学习、实践、总结，个人的能力才能得以提升，个人的生产率才会不断提高，发展的空间才可以不断拓宽，个人的社会贡献和企业贡献才可以逐渐得以实现。 结合酒店行业本质特性、行业的市场动态特征和现代行业管理需求，利用一切可能和机会进行学习是我的日常生活的重要部分。客人对经济型酒店提供的服务的基本诉求；经济型酒店客源市场变化的特征；市场客源以及市场销售份额比例和销售渠道的拓宽的变化；从事酒店行业人员变化了的管理特点等等。所有这些都需要去通过细心的观察和学习才能去进行深入了解和掌握。只有熟练掌握这些知识，才能在日常的经营管理，切合酒店自身实际状况加以有效整合、改进，把服务工作做到更适应市场、贴合顾客需求。 因此，作为一名相对独立组织的“管理者”和“”必须要不断地学习才可以维系和提高该组织的运转效率。而这一点是组织良好运转的必要条件，而不是充分必要条件，因为影响组织生命和运转效率的因素很多。而离开这一点，要想让组织“青春常在”是绝对不可能的。 我的工作 给我留下印象最深的是20xx年上海世博会。从前期的准备工作到183天的繁忙接待，期间经历着紧张、压力、汗水以及热

酒店行业分析报告

酒店行业分析报告 一、酒店的定义 酒店（HOTEL）一词来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在台湾被称为“酒店”，在中国大陆被称为“酒店”、“饭店”、“宾馆”、“旅店”、“旅馆”的。 我们从酒店的称谓与功能，可以找到对酒店的定义。然而，时至今日，对酒店的定义也是五花八门，众说纷纭的。一个具有国际水准的酒店首先，要有舒适安全并能吸引客人居住的客房，具有能提供有地方风味特色的美味佳肴的各式餐厅，还要有商业会议厅，贸易洽谈时所需的现代化会议设备和办公通讯系统，旅游者所需要的康乐中心。游泳池、健身房、商品部、礼品部，以及综合服务部，如银行、邮局、电传室、书店、花房、美容厅等等。同时，各单位要有素质良好的服务员，向客人提供一流水平的服务。今日的国际酒店业被称为“旅游工业”。所谓工业，它该表达式大量的、科学的、专业以及有效率的事业。归纳起来，现代所谓的酒店，应具备下列基本条件： 1. 它是一座设备完善的众所周知且经政府核准的建筑。 2. 它必须提供旅客的住宿与餐饮。 3. 他要由为旅客以及顾客提供娱乐的设施。 4. 还要提供住宿、餐饮、娱乐上的理想服务。 5. 它是营利的，要求取得合理的利润。 二、研究背景 当下国际金融环境并不乐观，欧美债务危机问题不断。国内经济形势十分低迷，在房地产调控政策下经济增长缓慢，物价上涨过快，各方面矛盾凸现出来。前两天芜湖地方政府对房地产的救市政策刚推出3天就被叫停，说明国家调控的决心大的方向不动摇。 在国家房产等相关部门及政策对高房价的打压下，曾经如火如荼的传统住宅市场成交表现黯淡，一系列政策很大力度上的压缩了住宅市场的投资空间，同时也限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产成为投资客们的青睐，成为万众瞩目的房产新宠。 旅游地产的崛起，不仅来自房产新政的导向作用，国民经济的发展更是其内在的动力。据经济学家研究，当人均GDP达到一定程度时，以家庭为单位的消费结构就会发生变化，休闲支出比例会明显上升。目前的中国就正处在这一阶段，国民经济的内在推动，

酒店服务员个人工作总结

酒店服务员个人工作总结 服务员的良好绩效能够促进酒店整体效益的实现，尤其在如今竞争俞演俞烈的时代，作为服务行业的酒店更应该重视对服务员的绩效评价。今天小编给大家整理了酒店服务员个人工作总结，希望对大家有所帮助。 酒店服务员个人工作总结范文一 一年来,在领导的正确领导下,在同事们的积极支持和大力帮助下,较好的履行楼层领班职责,圆满完成工作任务,得到宾客和 同事们的好评和领导的肯定.总结起来收获很多. 1.加班加点工作，早日完成装修 今年客房最重要的工作是前装修工作，自4月份接到通知上班后，为了使新客房早一天投入使用，我和大家克服了重重困难，发扬不怕苦、不怕累的精神，每天在完成自己本职工作的基础上，加班加点、连续作战，利用了很短的时间就完成了房间新旧家具清理、摆放和装修前期，中期和后期的室内外卫生清洁工作，确保了客房的装修和及时出租，为公司增加收入做出了我们的贡献。

2、协助部门经理做好客房部的日常工作。 为更好的协助部门经理做好日常工作，今年以来领班一直进行常白班制。这项制度的实施就意味着领班必须每天参加工作，每天监督和参与各项服务工作。操心、费力、得罪人的活一个干了，还不一定落好。但是，为不辜负领导的重望，不影响公司的正常运营，我不辞劳苦的每天上班，除因伤不能参加工作的几天病休外一直参加工作。使我们二三楼未因监督不力或人为因素出现意外。 3、合理安排楼层服务员的值班、换班工作。 楼层服务员换班值班是一个非常重要的环节。做到让服务员既做好公司工作又不误家里的事宜，我们采取领班每天跟白班的方式，使领班将能操的心都操到，能够即时的监督服务员的每一项工作，尽可能做到只有做不到的，没有想不到的。使每个工作人员都能无后顾之忧的满腔热情的投入到服务工作中，每天以崭新的姿态面对客人。 4、配合经理做好各项接待、安排工作，工作期间发现问题及时处理，有疑难问题应及时上报领导。 做为领班，最主要的工作是配合部门经理做好各项上传下达疑难问题等。开张初，各项工作有待理顺。我在手伤未愈的情况下投入到开张顾客的接待工作中。很多的顾客，有的是住宾馆的，