文档库 最新最全的文档下载
当前位置:文档库 › 2014房地产项目规划设计方案

2014房地产项目规划设计方案

2014房地产项目规划设计方案
2014房地产项目规划设计方案

1.规划设计方案

1.1.1. 规划设计方案的指导原则

规划设计时应遵循以下原则:

1、符合现实总体和地区规划要求;

2、统一规划、合理布局、综合开发、因地制宜、配套建设;

3、结合项目自然条件合理布局,节约用地;

4、强调社会、环境、经济效益的统一,提高项目的综合效益;

5、遵守国家有关法律规定的规范和条例。

此外,针对凤城庭院项目,根据调查和分析,做出具体项目定位,制定出此项目规划设计方案应遵循的原则如下:

6、建筑设计以板塔结合为主,突出现代简约、时尚风格;

7、绿地率在35%以上,重视生态、节能等方面的投入;

8、建筑、小区设计融入周围生态环境。

1.1.

2. 设计依据

1、《民用建筑设计通则》 GB50352-2005

3、《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95

4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97

5、《城市规划编制办法》

6、《西安市城市规划行政技术准则》

7、西安市城市总体规划

1.2. 项目设计主题和开发方案

凤城庭院项目位于开元路与凤城七路十字,拥有凤城七路南北两侧两个地块。如下图所示:

图1 凤城庭院项目区位图

项目位于未央区,正南向是西安主城区,向北是泾渭新区,未央区不仅有经济技术开发区,还拥有城市运动公园、汉长安城遗址区等景观、古迹。作为西安市城市规划重点规划区,西安市北郊中心所在,有美好的发展前景。

项目主题:凤城庭院——80平米的幸福魔方。立意:住宅设计以方正为主,外围建筑围合中心花园,方正像魔方,花园寓意幸福。80平米为本项目的主力户型,主要针对客户为两口、三口的小家庭,年纪在25-30岁左右。这样立意鲜明,突出重点户型,并且新颖独特利用魔方来暗指幸福,能够吸引年轻、时尚的客户。

项目附近有多处楼盘开发,西北方向不远是城市运动公园。在建筑设计上,以城市运动公园景观为导向,考量当地居民的生活习惯,利用地形,让建筑楼栋合理布局,充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通,而且每栋均拥有宽绰楼间距,使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。所以建筑走向为西南-东北走向,这样不仅能够享受充足的日照,还能观赏到城市运动公园、大明宫遗址公园的远景。另外,西安地区的主风向为东北风,板式楼房的斜向布置可以让每户居民能够以小角度有效的接收自然风,避免穿堂风的不利影响。由于周围楼盘密集,项目在适当加高的基础上尽量腾出空间用作内部花园、绿地的配置,以减少拥挤,增加优雅环境。

在项目整体规划上,以现代简约建筑风格搭配西方古典园林景观,结合东方

居住理念,高端时尚加上精雕细琢,融入中式自立、恬淡生活格调,多元化的配套,提供质优价廉的精致社区。项目以建筑、自然与人和谐为理念,旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的花园生活。在住宅的设计理念上,项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论,力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合,将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。

1.3. 项目规划设计方案

4.3.1.项目总体规划

1、规划设计原则

①挖掘地块核心价值,以城市连营的商业视角规划社区;

②以销售为主导的分期规划设计,保证项目滚动有序运作;

③轴心式园林景观设计,以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间;

④多路线连通设计,即相对人车分流系统,避免车流对社区的穿越破坏。

1.3.

2.项目结构布局

本项目占地面积75212.9平方米,总建筑面积为372657平方米,项目兼具现代优质生活和东方传统人文精神特质,强调人和人的交往,动静有机结合,社区停车方式的多元化,生活形态的多样化,用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套,对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响,在规划上采取低密度、高绿化率的控制指标,重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养,通过别具特色的物业服务,向人们诠释“幸福居住文化”的理念。

①独具特色的花园景观布局。以多层景观为中心,提供远近双重景观结构,项目外部城市运动广场的远景,项目内部两个地块的花园景观,构成了一个空间化的花园景观。使建筑美感更充分的得以体现,环境和谐统一,真正做到景观的均好性。

②更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景,设计了地下阳光车库,使地下车库拥有良好的景色和自然光照,整个空间错落有致。

③充分考虑西安的气候特点,在平面布局上强调整个空间的通透,力求通风系统畅通。

1.3.3.住宅物业类型和商业布局

本项目物业类型以高层住宅为主,靠近凤城七路沿街的部分建筑设置特色小户型和个性户型,同时提供写字楼和办公性质的高层公寓,物业类型较为多样。

本项目商业类型齐全,既有临街商业街,又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路,结合小区主入口的设置,形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街,沿小区南侧市政路规划了底层沿街商业,增强了小区外围的商业氛围;小区内部在北侧地块中心花园两栋高层底层设置小区内部便利商业店面,满足小区内部的生活需要。

1.3.4.建筑规划、住宅设计

建筑设计:建筑外形采用板式建筑为主,塔式建筑为辅,外立面要求整齐,均匀,颜色为多变,以块状拼接为主,有魔方的特点;凤城七路两侧规划的两栋标志建筑大体为方形的高层,可设计为魔方砌叠而成。

建筑户型特色:①细化功能,把握尺度营造气氛,更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。②户型以灵活紧凑为重,内部以中心为轴,连接各个功能房间,功能布置合理,尽量节省空间。③内部立面和家具体现典雅细腻的新古典风格,采用大尺度的落地玻璃窗,在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺

术气息。④户型设计新颖,增加品位空间,符合当前的政府政策规定和市场需求,提升卖点。如:精致小户型、多元化高品质生活格调、大阳台和落地窗等。户型以83平米为主力户型,搭配少部分特色的微型住房和个性的住宅。下图为主力户型图:

图2 83平米户型图

结构设计:结构的安全等级二级,设计使用年限50年,抗震设防类别丙类,地基基础设计等级丙级,地下室防水等级二级。沿街的写字楼采用框架剪力墙结构,其余的高层采用剪力墙结构。楼层盖均采用现浇梁板结构。

景观设计:欧式古典风格。地块一大体结构为:外围建筑,中心花园,地块二则采用灵活布局,设置半围合式花园。园内可设回廊、艺术景观、雕像等。景观设计风格可采用欧洲古典风格,以材料的厚密度,增加高贵气质,美观、大方、细腻。种植落叶树种如枫树、白桦树绿化,路旁和楼层间空地多以草坪绿化为主,轴心、节点处设有雕塑和走廊,小片空地均种植草坪,增加小区景观的整体性,同时尽可能增大绿地率,实现土地资源的有效配置。

道路设计:项目道路系统采用半人车分流式,设置多条车通行的干道,配以人通行的小路,这样可以减少混乱,保证小区内外交通有序。主干道设置以小区中心为纽带,发散状辐射到四周楼房,以方便实用为主,和谐美观为辅。路宽8米,路旁设置单边停车带;次干道以就近原则通向附近楼房,路宽6米,在满足居民生活需要的情况下,保证消防车等应急车辆能够走近每栋建筑;宅前小路路宽3米,沿每个楼房前设置,每条道路互相连通,与周围一圈道路连通成道路网络,解决倒车困扰。

地下设计:除厕所、幼儿园等公共建筑以外,每栋楼都设置防空地下室,按照国家政策规定,项目应修建首层建筑面积相当的6B级防空地下室。此外,地块一中心广场、地块二的小广场附近修建地下停车场,面积各为3.6ha、2.4ha,地下停车场布置为三层。

1.3.5.公共配套的规划设计

项目内设置有公园、幼儿园、公共厕所、诊所、餐厅、超市运动场地等。

①沿街设置商业店面;②地块一内中心广场附近两栋高层一层为餐厅、超市等小区内配套商业,中心花园布置有健身器材、公共厕所,中心广场南设有小区内部幼儿园;③地块二写字楼旁布置有喷泉景观、走廊等设施,小广场布置运动和休息场地;④多处设有有篮球场、羽毛球场等运动场地;○5沿内部主干道和次干道布置单边的停车位,或在住宅附近小片空地布置,满足日常停车需要,缓解地下停车紧张。○6项目实行电子化门禁系统,每栋出入口、电梯安装监控摄像。

1.3.6.节能节水设计

1、外窗均采用浅兰色中空玻璃,并设置活动外遮阳。

2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。①磁砖饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面,局部采用坡屋顶,以增加温隔热性能。

3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔

热保温处理,保证其内表面温度,不低于空气露点温度并减少附加传热损失。

4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。

5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。

6、采用仅用1升水的节水型马桶。

7、采用滴灌、微喷灌的技术对植被进行灌溉。

8、地下停车场设有景观天窗,白天可以使用自然光亮,节约用电。

1.4. 项目主要技术指标

1、总用地面积:7.52129ha,其中地块一为4.3629ha,地块二为3.15839ha。

2、规划总建筑面积:37.2657ha,其中地块一为19.11ha,地块二为18.1557ha。

3、地上停车场面积为0.465ha,其中地块一0.27ha,地块二0.195ha;地下停车场面积为6ha,其中地块一3.6ha,地块二2.4ha。

4、建筑密度:18.6%,其中地块一为16.1%,地块二为21.9%。

5、容积率:4.95,其中地块一为4.38,地块二为5.75。

6、绿地率:38%

2014年度房地产市场调控政策

2014年度房地产市场调控政策 陈禹铭 2014年,我国整个宏观经济环境呈现低迷状态,而作为国民经济重要一环的房地产市场,自然也无法独善其身。受到此前一系列宏观调控政策的影响,今年楼市出现了大面积的观望情况,投资增速显著放缓。不论是一线城市还是二三线城市,房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑。为此,从中央到地方都采取了一系列调控措施,对房地产市场加以调整。纵观这一年的政策,可以看到政府正尝试着减少对房地产市场的行政干预,转而让市场供需去调节。 1 分类调控 国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出:“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。” 点评:从2005年至2013年,每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼,唯独2014年,“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。但这不意味着政府不调控,而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长,更加灵活机动的市场手段被融入其中,比如热点城市抑制投资投机需求,非热点城市政策调控相对会宽松。 2 支持首套房贷 5月12日,央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。 点评:今年初,很多城市的中小商业银行出现了停止放贷的现象。北京市场上房款放款时间拉长,导致不少购房交易停滞。央行“喊话”后,房贷审批流程缩短,对于首次置业人群来说是一大利好。 3 限购相继取消 从今年6月下旬呼和浩特发文取消限购以来,全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。截至目前,全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。 点评:今年以来,全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。在这背景下,各地方政府纷纷放松限购政策,以求可以提振市场士气,加快去库存。但造成成交低迷的因素复杂多变,并不是只靠政策松绑可以解决的。 4 “不动产登记”征意见 8月15日,《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》公布,规定将集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;宅基地使用权等纳入不动产登记范围中。而《条例》也对查询做出规定,要求民事主体去登记机构查询要说明目的。按照《物权法》规定,必须是权利人和利害关系人才可以进行查询。 点评:不少人将不动产登记制度误读为一种能够有效遏制高房价、反腐败等等问题的规章制度,从而使得这一条例牵扯甚广,并且背负了太大的社会压力。但如果只从功能来讲,不动产登记制度的目的其实还是在于建立信息库,从而消除信息孤岛。虽然在客观上能够有助于调查腐败案件、抑制投资性需求的作用,但毕竟作用有限,不应被赋予太多的希望。 5 “9·30”房贷新政 9月30日,中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“9·30房贷新政”),内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。其中,最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。

房地产营销策划方案模板

房地产营销策划方案模板 ★这篇《房地产营销策划方案模板》,是###特地为大家整理的,希望对大家有所协助! 一、营销概况: 房地产系不动产的商品概念,与其他商品有着本质截然不同的区别,不同于买件衣服那样随心所欲,这是因为买房子价位高,耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定,而且反弹心理很强,稍有不称心就会改变主意,买主思考的问题,内容丰富,错综复杂,既要考虑得天独厚的地理条件,又要科究优雅舒适的自然环境,楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广,难度大,负荷重,企求在房地产营销上取得卓然显著的成效,并非轻而易举、弹指一挥间,必须增强重视大脑智力投资的力度,具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 二、创意理念: 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度,必须在创意理念上形成: 1、具有高度的自信野心; 2、富于竞争,且乐此不倦; 3、头脑敏锐,不拘传统; 4、感性理解和理性理解相处融洽; 5、注重历史,尊重现实,睽重未来。 三、构思框架: 1)以塑造形象为主,渲染品味和意念; 2)体现楼盘的综合优势;

3)体现楼盘和谐舒适生活; 4)直切消费群生活心态。 四、实战流程: 1、形象定位: 对楼盘的综合素质实行整体概括,揭示楼盘从地理位置、物业档 次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全能 够从楼盘的整体设计中体现到:吸取园外、境外高档物业经验,处处 顾及住户需要,大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空 调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都实行精碉细凿,力争 完美。 好东西总有不同之处,因而“不同”二字构成了楼盘这个高档物 业的形象基础,使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如:地理位置 不同,交通条件不同,物业品质不同,发展商信誉不同,人均拥有空 间不同,升值潜力不同,车位数量不同,小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要 线索。 2、主要卖点: 对楼盘实行全面分析研究,概括为四个方面的卖点构成: 1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势,这是楼盘消费者最关心的物业指标。 3、绘制效果图: 根据开发商的条件和推广需要,分别绘制整体效果图、多层单体 效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高,因为 楼盘的销售,需要启动购楼者对未来的想象,无数事实范例证明,精 美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

房地产项目开发项目策划书

房地产项目开发策划书 第一章宏观市场环境分析 (一)市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征: 1.市宏观经济环境稳定,呈良好发展趋势,为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高,对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 (二)产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨,提高按揭利率,适度建设两限房,经济适用房及廉租房和集资房。经济上:有效抑制泡沫房产经济,防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上:严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规,控制人口增长,合理规房产市场,拟制良性房产圈 技术上没什么说的,从宏观上没法分析。还有,近年物价上涨的很厉害,明显通货膨胀;这和一直上涨的房价有很大关系,国家也在尽可能地防止经济危机,控制房价。 国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展,这些举措将对房地产业产生巨大的影响。

第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析 浮山区位于市东部,东与浮山小学相连,南市政府,西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里,人口31.8万人。浮山区交通四通八达,是市及、地区的要通。全区有巨宁大道,银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区,有超过21所大专院校,11间科研院所,15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移,浮山区作为新兴区域,也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中,主要分布在以浮山以北,毗邻浮山公园和咸安区政府,地理位置优越。附近工厂较多,居民较为密集,消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展,该外来人口越来越多,逐渐发展成了外来人口聚居地,由于浮山区政府的搬迁和落成,使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全,加速了区域房地产业的发展,吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下:

2014年杭州楼市研究分析报告

2014杭州楼市研究分析报告 浙报传媒地产研究院 2015年1月

目录 前言 (1) 一、2014年杭州楼市的市场特征 (2) (一)典型政策市从“调控时代”迅速进入“救市时代” (2) (二)被压抑多年的需求爆发式释放 (3) (三)刚性需求仍是市场的绝对主导 (4) (四)价格一直在下行 (5) (五)创下最高纪录的库存 (5) (六)购房者的心态在改变 (7) (七)房地产行业整体处于困境信心仍不足 (7) (八)并购重组合作大潮拉开序幕 (8) (九)市场份额发生变化 (8) (十)城市格局发生重大改变 (8) (十一)部分高价地块项目面临亏损或严重亏损进退维谷 (10) (十二)写字楼商铺和酒店式公寓市场压力比住宅更大 (10) 二、商品房市场分析 (11) 1.成交套数:商品房成交近9万套刷新历史次新高纪录 (11) 2.成交面积:商品房成交面积达967.7万方也同步刷新历史次新高纪录 (14) 3.成交金额:商品房成交金额达1524.4亿元也同步创历史次新高 (16) 4.成交均价:市区商品房成交均价同比下跌7.5% (19) 5.成交结构:商品住宅成交仍占超过8成刚需仍是市场绝对主导 (21) 6.库存量:商品房可售房源近14.5万套刷新历史纪录 (25) 7.2014年成交排行榜 (30) 三、二手房市场分析 (34) 1.成交量:主城区成交25735套为近五年次新高较2013年下降18.5% (34) 2.成交均价:2014年二手住宅均价19820元/平方米为近五年第三 (35) 3.成交结构:90平方米以下户型成交占比超6成大户型成交较2013年有所增加 .. 37 4.购房人群:21-40岁年龄层为市场主力购房群体成交占比近8成 (39) 5.主城区成交热门小区排行榜次新房成交活跃下沙区尤为活跃 (40) 四、土地市场分析 (41) 1.成交量:市区共出让7987.6亩总可建1349.2万方总成交金额844.9亿元 (41) 2.成交价格:市区成交均价6263元/平米同比持平涉宅地7423元/平米微降 (43) 3.市场现象 (45) (1)自买自卖登榜首 (45) (2)大鳄支撑萧山土地市场 (46) 五、2015年展望 (47) (一)主基调仍是去库存 (47) (二)市场将出现严重分化 (48) (三)部分开发企业将主动或被动退出杭州市场 (49) (四)市场将在倒逼机制下寻求创新 (49)

房地产营销策划实施方案(完整)

目录引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略

策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路营销展示中心

接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略

推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录

引言 对于华府项目的市场研究,是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性,决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度,更具有与生俱来的冲击力: 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清,并且富有执行性? 如何从种种困难与矛盾中找出正解,解决变数及不确定的风险? 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成,打动市场的市场攻击体系? 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台,实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系? 一个项目的推广成功,需经多方面努力及细致铺排,而这些工作必须经多方面的专业人士担当,本项目的市场定位,形象包装,广告及宣传策略等工作,均需严谨地执行。

本策略,仅做概要性阐述,并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体,产品的定位与开发理念,需与开发商的经营理念相一致,才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则,也是立足业界、长远发展的根本;“感动”是开发理念的核心,指对人性的关注,体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀;“品位”指产品质量方针和品质保障。

房地产项目策划书怎么写

房地产项目策划书怎么写 一、项目简介: 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了 销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在,一期多层尚有37套现房、准现房,销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局: a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段 价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点,宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1:郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初,青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞”,彻底打破了市场 的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第 一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场,并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米,三室两厅95平米)。可 以说,同燕归园的户型配比上比较,我们没有优势。

最全的房地产相关政策汇总(2015-2016)

房地产相关政策大全(2015年——2016年8月)  时间  政策  内容  政策解读  2015.2.5 2015年首次降准 自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分 点。  降准降息,释放大量资金,鼓励刺激消费,缓解房地产市场的资金压力,促进了房地产市场的复苏。   2015.3.1 2015年首次降息 金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25个百分点至5.35%;一年期 存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。  2015.3.1  不动产登记实施 2015年3月1日,《不动产暂时登记条例》开始实施  不动产登记的正式实施,将使房屋买卖更安全,更合理规范化,权利人的权益更合法化。   2015.3.5 政府工作报告指出支持居民自住和改善住房需求 国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中明确提出,稳定住房 消费,坚持分类指导,支持居民自住和改善性住房需求。两会代表 委员认为,这表明政府将扩大低收入人群的住房保障范围,加强对 刚需及二次改善型购房需求的政策支持。   鼓励购房,支持改善型住宅需求。  2015.3.25  两部委发布促进房地产健 康平稳发展通知  国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结 构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求 2015年各地有供、 有限,合理安排住房和其用地供应规模;优化住房供应套型,促进用地结构调整;多措并举,统筹保障性安居工程建设;部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。   促进房地产市场长期稳定健康发展。  2015.3.30  房贷新政,二套房首付比例可低至四成,公积金最低首付比例降至二成  央行、住建部、银监会联合下发《中国人民银行住房城乡建设部中 国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》, 规定缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买 降低购房门槛,促进购房需求

房地产营销策划书(完整版)

香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展,中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场,房地产开发商已经不能掌控主动权,所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大,各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上,现在谁能满足顾客最真实的去求,谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客,怎样将顾客的需求信息传达出去,这就需要房产广告的魅力了,在一定意义上说,广告就是各开发商的起跑线,谁能在起跑线上获得先机,在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说,房产的各个环境都将离不开广告策划,它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录摘要 一.市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二.SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三.目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四.营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五.计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布

房地产项目规划书

贵阳市星竹园项目策划书 一.项目分析 (一)项目概况 1.位置:项目地处贵阳市大营坡地区,筑新路与贵乌北路交汇处, 距贵州日报社、大营坡车站仅300米。 2.周边设施 学校:贵乌小学、宅吉小学、实验幼儿园、实验小学、二十三中、六中、财校、商专、医学院、实验二中 菜场:百花山菜场、贵乌农贸市场 医院:贵医附院、医学院、市五医 其它:奇妙假日酒店、奇妙星岛酒店、新联酒店、思君超市、黑马装饰材料市场、相宝山家具市场、市北供电局交通:7路、12路、17路、18路、70路、76路、64路、82路、 67路、73路

3.项目技术指标 总占地面积:6270平方米 总建筑面积:12514平方米 容积率:2.0 建筑密度:30.3% 绿化率:36% 总户数:153户(其中41户为回迁户) (二)项目机会点 1.市场有空间 贵阳,作为大西南开发的前沿,在国家提供有利政策的前提下,市场对具有特色,综合素养较高的精品小区有较强的承接力。随着外来的和本地经营的成功人士、高级白领的不断扩大,面向他们而建的讲求整体规划,理念设计,功能配套先进的高尚住宅小区,将有一个持续成长的市场空间。

2.有策划前置观念 专门多进展商是在项目建起来后才想到销售,销售不畅才想到促销,促销未果而想到整体策划,也有的进展商开盘前有整体规划,但开盘后策划理念的贯彻实施不到位,致使项目虎头蛇尾,市场中烂尾楼众多,而贵司目光敏锐,注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源,贯彻如一,使项目有的放矢,自然先机在握。 (三)项目问题点 1.进展商尚未有较高知名度 现时贵阳的房地产业差不多进入了规模和品牌的竞争时期,而贵司目前在业界尚未有较高知名度 建议:需要和实力较强的代理公司、设计公司、物业治理公司合作,共同制造出精品楼盘,在项目的推广中逐步营造和树立进展商和项目的品牌。 2.项目市场定位不够清晰

房地产营销策划方案模板

房地产营销策划方 案模板

房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观

.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量

第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析

房地产项目计划书范本

房地产项目计划书范本 项目单位:XXX房地产开发有限公司 联系人: 电话: 电子邮箱: 地址: 邮编: 编制时间:年月日 保密须知 本商业计划书属商业机密,所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后,收件人应即刻确认,并遵守以下的规定: 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目,请按上述地址尽快将本计划书完整退回; 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前,收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人; 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用,也不可用作购买时

的报价使用。 商业计划编号: 收方签字: 发送日期: 收到日期: 目录 第一部分计划概要 1.1 公司简介... (公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势) 1.2 项目介绍... (融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求) 1.3 市场分析... (产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力) 1.4 竞争分析... (竞争对手、竞争优势) 1.5 营销策略... 1.6 组织管理... (公司治理结构、组织结构、高管简历) 1.7 财务分析... (前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施)

第二部分项目公司介绍 2.1 公司简介... (公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途) 2.2 公司股权现状与历史变更... 2.3 企业文化... (公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用) 2.4 合作伙伴关系... (合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务) 第三部分项目介绍. 3.1 项目综述... 3.2 项目土地概况... (项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出 让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势) 3.3 项目规划... (建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥 规图报批情况) 3.4 项目工程设计方案... (设计理念、产品定位、定位诠释)

房地产促销活动方案模板(完整版)

方案编号:YT-FS-6752-99 房地产促销活动方案模板 (完整版) Develop Detailed Rules Based On Expected Needs And Issues. And Make A Written Plan For The Links To Be Carried Out T o Ensure The Smooth Implementation Of The Scheme. 深思远虑目营心匠 Think Far And See, Work Hard At Heart

房地产促销活动方案模板(完整版) 备注:该方案书文本主要根据预期的需求和问题为中心,制定具体实施细则,步骤。并对将要进行的环节进行书面的计划,以对每个步骤详细分析,确保方案的顺利执行。文档可根据实际情况进行修改和使用。 一、活动主题:感恩回馈新老业主砸金蛋豪礼大 放送 一、活动目的: 通过此次活动烘托莆阳新城一期现场销售气氛, 刺激有意向客户达成交易。同时扩大莆阳新城的市场 知名度,扩大莆阳新城在受众群体中的影响力,为二 期的销售预热。 三、活动时间:20xx年9月1日——20xx年10 月8号 四、活动地点:莆阳新城笏石镇售楼处 五、活动目标客户群:20xx年9月1日---20xx 年10月8日,所有成交业 主。

六、媒体宣传: 1)职业顾问引导以前有意向未成交客户,告之优惠信息。 2)利用短信向目标客户群发送信息房地产促销活动方案3)销售部设X展架、pop海报等发布活动信息。 4)制作DM单页一期配合夹报和派单发布活动广告。 5)利用当地电台发布相关消息 6)在当地主要报纸上发布相关消息 七、活动内容: ★活动一: 1) 本次抽奖活动面向9月1日-10月8日所有成交业主。 2) 奖项设置:将金蛋分成先后3组推出以避免高额奖品被提前扎堆抽中而 降低活动效果 备注:一等奖:3名 50000元的认购金 二等奖:6名价值5000元的国庆旅游基金

2017年房地产市场调控专题调研分析报告

2017年房地产市场调控专题调研分析报告

目录 第一节房地产二十年回顾 (5) 第二节事件一:1998年第一次房改(停止住房分配) (7) 一、体制改革背景下疯狂生长的房地产行业 (7) 二、进入商品房时代,房地产成为国民经济的支柱产业 (12) 第三节事件二:2004年土改(“招拍挂”制度推行) (15) 一、十五计划,重点发展生产要素市场:劳动力、资本、土地 (15) 二、土地市场的规范带动了房地产市场的发展 (21) 第四节事件三:2006年住房结构调整 (22) 一、居民收入与住房供应结构不匹配 (22) 二、90/70政策能满足刚性需求,却满足不了改善性需求和二胎潮流 (27) 第五节事件四:2010年“四限令” (29) 一、内忧外患下,货币宽松刺激内需,内需拉动经济 (29) 二、“四限”政策后,各级城市房价表现开始明显分化 (36) 第六节事件五:2014年“9.30”房贷新政(限贷政策的松绑) (39) 一、扩大居民消费需求,住房过渡到改善时代 (39) 二、然而房地产销售并没有即刻复苏,因为资金流入股市 (45) 第七节后记:关注户籍制度改革和存量房市场发展 (49) 第八节 1993年海南房地产泡沫 (53)

图表目录 图表1:中国房地产市场经历5段波动,前后都出现了重大改革和调控政策 (5) 图表2:房地产调控领域包括行政、土地、货币和信贷、税收等层面 (5) 图表3:1992~1999年间中国处于经济平稳下行期 (7) 图表4:90年代中期出现了严重的通货膨胀现象 (8) 图表5:90年代初期城镇居民人均可支配收入恢复增长 (8) 图表6:1996年城镇化率乡村人口向城镇大幅转移 (9) 图表7:90年代货币供应增速开始下降,但是依然处于宽松状态 (10) 图表8:90年代金融机构准备金率处于下行通道 (10) 图表9:90年代后期存贷款利率大幅下镜,降幅达7-8个百分点 (11) 图表10:90年代初期货币增速过快造成了投资热现象 (11) 图表11:房地产开发投资增速在1998年实现V型反转 (12) 图表12:商品房均价增速在1998年大幅回落,直到2004年 (13) 图表13:商品房销售面积增速在1998年达到第一个小高峰 (13) 图表14:商品房销售金额增速同样在1998年迎来第一个小高峰 (14) 图表15:进入2000年中国经济处于稳健上行期 (15) 图表16:2000~2005年受全球环境影响,CPI增速维持较低水平 (16) 图表17:90年代的国企改革带来更多劳动力被释放出来 (16) 图表18:2000~2005年间,大量人口向北上广深涌入 (16) 图表19:2000~2005年M2增速有所回升,年均16.7% (17) 图表20:2000~2005年间准备金率提升1.5个百分点 (18) 图表21:2004年利率市场化推进,存贷款利率允许浮动 (18) 图表22:2003~2005年商业银行不良贷款比例极高 (19) 图表23:90年代土地以协议出让方式为主,宗数比例达90% (20) 图表24:土地转让收入占房企总营收的比例曾达到11%水平 (20) 图表25:2004年后房价增速大幅提升,且与前一年地价波动明显相关 (21) 图表26:2005~2006年GDP增速依然处于上行期 (22) 图表27:2005年中国贸易顺差增速达到历史最后一个高峰 (23) 图表28:2005年城镇居民收入中位数水平约30000元左右 (23) 图表29:2004~2006年是农村人口向城镇转移的最后一个高峰 (23) 图表30:2006年M2增速为15.7%,相比2005年略微下降 (24) 图表31:2006年起进入紧密提升准备金率的调控阶段 (25) 图表32:2006年起进入紧密上调存贷款利率的调控阶段 (25) 图表33:2004~2005年新增贷款增速相较于前几年有所放缓 (26) 图表34:90/70政策推出后,普通商品住宅倾向于小户型 (27) 图表35:50大房企销售在2014~2015年销售以中大户型为主 (28) 图表36:2008年全球性金融危机爆发,中国失业率大幅上升 (30) 图表37:2007~2010年,北上广深再次出现人口流入的高峰 (31) 图表38:2009年M2余额为60.6万亿元,同比增长27.7% (32) 图表39:2008~2010年间准备金率下调后又继续收紧 (32) 图表40:2008~2010年间存贷款利率均出现急剧下调 (33) 图表41:2009年新增贷款和新增居民贷款规模大幅上升 (33) 图表42:房地产开发投资额增速在2009年最低,2010年最高 (34)

2005-2014年房地产调控政策汇总

2005-2014年房地产调控政策汇总 自房地产市场建立以来,政府出台了不少调控政策,对整个房地产市场的走向产生了重要影响。目前,楼市正进入去行政化阶段,未来针对楼市实施的干预措施将会越来越少。于是,笔者在此搜集2005年至今每年政府对于楼市采取的最重要的调控政策,以此回顾政府调控楼市的十年漫长路。 2005 “国八条” 2005年由于市场需求偏大,部分地区投资性购房和投机性购房大量增加,以及住房供应结构不合理,开发建设成本提高等,导致一些地方住房价格上涨过快。为了抑制房价过快上涨,“国八条”出台。具体内容分别是:高度重视稳定住房价格工作;切实负起稳定住房价格的责任;大力调整和改善住房供应结构;严格控制被动性住房需求;正确引导居民合理消费预期;全面监测房地产市场运行;积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 据悉,政策甫出,开发商“吓了一大跳”,而由于这是政府首次调控房价,当时许多项目都纷纷响应政策主动降价出售存量。 2006 “国六条”“国十五条” 2006年5月,“国六条”出台,提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天,“国十五条”出台,《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定,90平方米以下住房须占项目总面积七成以上,也即“70/90政策”;购房不足5年转让须交营业税;空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物;个人住房贷款首付比例不低于三成;居住用地供应量七成用于中低价位中小套型;土地闲置2年将被收回使用权;各地年内建立廉租住房制度。

楼市专家称,“国六条”具有更强的强制性和操作性,出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望,但之后楼价又出现报复性上涨。 2007 房贷新政 2007年9月27日,《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台,这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”,该政策对当时的住房消费贷款细则进行大刀阔斧的修改。 具体内容是:购买首套房的市民,建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例不得低于两成,90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于3成;而对 于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 据了解,该政策出台不久后,全国楼市一路低迷,房价均大幅度跳水,成交量也明显萎缩,多数业内专家纷纷将该政策看做是楼市风云突变的一声惊雷。 2008 “国十三条” 2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署 促进房地产市场健康发展的政策措施。其中,为进一步鼓励普通商品住房消费,对个人购二套普通自住房贷款予以放宽,并对住房转让环节营业税进行大幅减免。国务院办公厅21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条,被业内称为“国13条”。这些政策力度之强,覆盖面之广,堪比国务院2005 年出台的“国八条”和2006年出台的“国六条”。 业内人士表示,在全球金融危机的背景下,中国楼市出现了10年大拐点,量价齐跌。因此,下半年宏观调控转向,管理层启动大规模刺激楼市消费政策,以刺激楼市成交量。 2009

房地产营销策划方案(范文模板)

房地产营销策划方案 目录 一、概述 (3) 二、市场环境分析 (3) (一)整体概况 (3) (二)区域房地产市场分析 (4) (三)消费者分析 (9) 三、策划对象特性分析 (11) (一)项目概况 (11) (二)技术资料 (11) (三)地块资源 (12) (四)周边配套设施 (14) (五)交通配套状况 (16) 四、竞争状况分析 (17) (一)竞争楼盘基本情况 (17) (二)竞争楼盘分析 (20) 五、项目SWOT分析 (22) 六、目标 (24) (一)销售目标 (24) (二)财务目标 (24) 七、项目定位 (25) (一)客户定位 (25) (二)产品定位 (30) (三)价格定位 (31) (四)形象定位 (37) 八、项目营销策略 (40) 附件

一.概述 本房地产项目位于XXXX,处在XXXX辐射范围内,靠近市政府所在地,以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题,力求使项目 本身特色明显,争取在当前市场上建筑形式近似的环境下,打造“台地”生 活方式,引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性,考虑 实际生活水平,结合XX本土文化,意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象,顺利实现项目的整合推广,达到开发商与消费者的双赢。 二.市场环境分析 (一)整体概况 1、地理人文环境 XX,地处XX省北部。它北近长江,同XX省石首县抵界;东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖,与本省岳阳市毗邻;西和西南部是连绵千里的雪峰山,与 常德市、怀化市接壤;东距省会长沙市70公里,与长株潭经济共同体相连;南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县,沅江一个县级市和 一个大通湖区,中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里,为全省总面积的 5.83%,总人口467.66万,中心城区面积50.5平方公里,人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜,南半部是丘陵山区;北半部 为洞庭湖淤积平原,农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富, 有比较好的生态环境和旅游资源,是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。 2、经济环境 XX资源富饶,素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号, 也被称为银城,市区设赫山、资阳、朝阳三个区,含有桃江、安化、南县以

房地产全案营销策划方案

一、全案营销策划方案 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录: 一、市场调研: 1,前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等; 2,市场分析------ (1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)(2)区域市场分析(销售价格、成交情况) 3,近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4,竞争个案项目调查与分析 5,消费者分析: (1)购买者地域分布; (2)购买者动机 (3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)(4)购买时机、季节性 (5)购买反应(价格、规划、地点等) (6)购买频度 6,结论 二、项目环境调研 1,地块状况: (1)位置 (2)面积 (3)地形 (4)地貌 (5)性质 2,地块本身的优劣势 3,地块周围景观(前后左右,远近景,人文景观,综述) 4,环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安) 5,地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通) 6,公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店) 7,地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析) 三、项目投资分析 1,投资环境分析(1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开 (2)房地产的政策法规 (3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)

2,土地建筑功能选择(见下图表) 3,现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 4,土地延展价值分析判断(十种因素) 5,成本敏感性分析(1)容积率 (2)资金投入 (3)边际成本利润 6,投入产出分析(1)成本与售价模拟表 (2)股东回报率 7,同类项目成败的市场因素分析 四,营销策划 (一)市场调查 1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序) 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等) 4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯) 5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等) 6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等) 7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质) 8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整) (二)、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式) 2、文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 (三)、价格定位 1 理论价格(达到销售目标) 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 (四)、入市时机、入市姿态 (五)、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 (六)、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率

房地产项目策划书5篇

房地产项目策划书5篇 篇一:房地产项目营销策划书 一、项目简介: 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了 销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在,一期多层尚有37套现房、准现房,销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局: a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点,宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎

相关文档
相关文档 最新文档