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上海苏河湾土地估价报告(end)

上海苏河湾土地估价报告
上海苏河湾土地估价报告
易居中国克而瑞 CRIC 上海机构
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上海闸北苏河湾综合型地块估价报告
估价项目：上海苏河湾待出让地块委托人：闸北区政府估价机构：易居研究院上海机构估价作业日期：2008 年 10 月 23 日至 2008 年 10 月 27 日估价报告编号：SH20081027001
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上海易居房地产研究院 2008 年 10 月
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目
录
一、致委托方函 ............................................................................................错误！未定义书签。二、估价人员声明 ........................................................................................错误！未定义书签。三、估价的假设和限制条件 ........................................................................错误！未定义书签。四、估价结果报告 ........................................................................................错误！未定义书签。
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目录
1 苏河湾概况 ................................................................................................................................. 5 1.1 项目背景 ............................................................................................................................ 5 1.2 政策导向 ............................................................................................................................ 7 2 区域市场背景分析 ..................................................................................................................... 8 3 宗地分析 ...................................................................................................................................... 9 3.1 土地四至 ............................................................................................................................ 9 3.2 经济指标 ............................................................................................................................ 9 3.3 配套状况 .......................................................................................................................... 10 3.4 环境状况 ........................................................................................................................... 11 3.5 经济指标 ........................................................................................................................... 11 4 最高最佳使用原则分析 ......................................................................................................... 12 4.1 产品思考 .......................................................................................................................... 12 4.2 地块规划设定 .................................................................................................................. 13 4.3 开发设想 .......................................................................................................................... 14 4.4 产品形态描述 .................................................................................................................. 14 5 估价方法的选用 ..................................................................................................................... 17 6 价格定位 .................................................................................................................................... 18 7 估价测算过程 ............................................................................................................................ 19 7.1 测算估价对象开发完成后的不动产价值 .................................................................... 19 7.2 测算估价对象在开发过程中的开发成本 .................................................................... 22
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1 苏河湾概况
（1）区域价值 “苏河湾”位于闸北区最靠近市中心的地段，地理位臵优越，商业形成可以追溯到清朝的道光年间，至今已有 150 年的历史。“苏河湾”南临苏州河，北至曲阜西路-海宁路，占地面积约 46.6 公顷。其东距外滩 1000 米左右，南离南京路及人民广场仅 800 米左右。（如下图所示）
上海火车站
2.2km 2.3km
1.2km
外滩
陆家嘴
1.4km
人民广场
（2）人文价值 “苏河湾”范围内被保护性修建的旧银行仓库等，将形成以工业品批发、家具市场、创意产业园区等为主的商业功能，其内汇集了一批颇具代表性的欧式仓库建筑群，也是老上海的金融、物流中心，极具历史文化底蕴。苏河湾沿线，汇聚了一批颇具代表性的欧式仓库建筑群，四行仓库光二分库、光三分库、文安仓库、上海总商会等 12 座老仓库、老建筑，还融合了慎余里、永康里等海派石库门旧里。总之， “苏河湾”无论在地段或是底蕴上都具有成为代表性区域商办的核心品质。
1.1 项目背景
（1）项目分块 “苏河湾”地区总共分为 10 个地块。分别为南北高架以东的天安基地 1、2、4 街坊）、天星大楼东块（6 街坊）、浙江北路绿地（3 街坊）、商业核心区东块（41、42、43 街坊）、晋元广场南块、晋元广场北块、大统基地（63、64、65、66 街坊）等 7 块基地，南北高架以西的禄源基地（120 街坊）、时代欧洲三期（１１８、１１９街坊）、９２街坊等３块基地，并已纳
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入市政府“十一五”规划４００万平方米旧区改造计划。本次估价的区域为商业核心区中的 41 和 42 街坊。（下图所示）
（2）功能划分 “苏河湾”项目主要分为五大区域，在功能上，闸北区政府已经有了初步的规划：（下图所示）
核心商务商业区绿色景观休闲区综合功能服务区河滨高档住宅区文化创意展示区
42
41
1.核心商务商业区(西藏北路以东、浙江北路以西地区)将引进各类世界知名品牌旗舰店，高级特色餐饮、酒吧，国际集团总部、国际组织机构，时尚休闲会所等。此次首推的 41、41 号街坊，就在该区域内。 2.文化创意展示区(乌镇路以东、西藏北路以西)充分发挥老仓库等作用，通过吸引国际级建筑设计公司、大师级建筑设计工作室、国际文化公司、文化创意公司进驻，形成具有文化特色鲜明的现代服务业集聚区。 3.绿色景观休闲区(浙江北路以东、福建北路以西)这里将建成一个市中心最大的公共绿地和一个游艇码头。其中，公共绿地面积达 3.5 公顷。 4.综合功能服务区(福建北路以东、河南北路以西)依托便捷的道路和轨道交通，重点规划建
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设高档商务办公和居住。 5.滨河高档居住区(共和新路以东、乌镇路以西地区)充分利用较长的滨河岸线，建设高级滨水住宅。
1.2 政策导向
“苏河湾”改造项目是闸北区政府在“迎世博 600 天行动计划各项工作”中的重要改造项目之一。闸北区政府把“苏河湾”构筑成上海高端商务办公区的同时，以地区内保护保留建筑为载体，引进全球知名五星级滨河宾馆（酒店），各类世界知名品牌旗舰店，高级特色餐饮店、酒吧以及时尚休闲会所等，形成国际经典商品的集聚地。闸北区政府正为“苏河湾”项目着力引进高能级、总部型和成长性较快的高端现代服务业，尤其是大力引进金融、贸易、会计、咨询等相互配套的专业服务业。
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2 区域市场背景分析
2.1 住宅市场
2007.9-2008.9闸北区商品住宅供求价情况
90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 供应量成交量 07-9 07-10 07-11 07-12 0 08-1 19202 08-2 0 08-3 1826 08-4 254 08-5 08-6 08-7 08-8 08-9 0 20000 15000 10000 5000 25000
78428 26677 13445
14790 41178 33612 27048 9431 13367 17313 11465 15149 6343
33816 34633 21758 8681
16240 6145
13767 8356
成交价格 15568 17221 17910 17731 15386 13964 16879 19100 17325 15347 15725 15746 14287
说明： 07 年 9 月至 08 年 9 月间，闸北区商品住宅于中前期表现良好，供求结构合理，成交稳定，价格呈稳定上扬态势，而自 08 年 5 月开始，供应量开始大幅攀升，成交量逐渐下探，近阶段受观望人群增多的影响，整体上海房产市场均出现下滑，价格也一路走低，闸北区成交情况亦基本符合这个格局。
2.2 商办市场
2007.9-2008.9闸北区商办供求价情况
80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 07-9 07-10 72921 15500 07-11 989 14994 07-12 53106 14433 08-1 12496 36225 08-2 22208 12850 08-3 15884 22799 08-4 12918 16637 08-5 5591 11442 08-6 7547 18073 08-7 0 19891 08-8 0 3821 08-9 6953 3566
供应量 64347 成交量 19394
说明： 07 年 9 月至 08 年 9 月间，闸北区商办需求旺盛，07 年下半年供应充足，08 年 3 月至 08 年 8 月均呈现供不应求的态势。从供求结构来看，闸北区商办市场整体去化良好，市场表现稳定。
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3 宗地分析
本报告所评估的宗地为 41 和 42 街坊，地块由三片历史老建筑和两块已拆平的净地组成。这两幅地块将作为一个整体项目由一家开发商总揽，两地块总用地面积 32809.9 平方米，新开发用地面积 16217 平方米，其余部分是保留建筑；总建筑面积 123288 平方米，新开发 51936 建筑面积平方米，保留建筑面积 71352 平方米。
42 号街坊
41 号街坊
3.1 土地四至
（1）41 号街坊 41 号街坊东至浙江北路，南至北苏州河路，西至甘肃路，北至曲阜路。（2）42 号街坊 42 号街坊东至甘肃路，南至北苏州路，西至文安路，北至曲阜路。
3.2 经济指标
（1）出让面积出让土地面积地块名称总用地面积 41 号街坊 42 号街坊合计 14466.4 18343.5 32809.9 新开发用地面积 9558.8 6658.2 16217 保留用地面积 4907.6 11685.3 16592.9 出让建筑面积总建筑面积 47721 75567 123288 新开发建筑面积 33456 18480 51936 保留建筑面积 14265 57087 71352 商办商办、文化娱乐土地用途
（2）其他参数建筑高度不大于 60 米；建筑密度不大于 50%；绿地率 41 街坊不小于 15%，42 街坊不小
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于 25%；按规定配臵机动车、非机动车停泊位。（3）红线距离建筑高度不大于 24 米，红线距离不小于 5 米；建筑高度大于 24 米，红线距离不小于 10 米。
3.3 配套状况
圣和圣广场卓越居上海滩新昌城怡水豪庭新梅太古城
（1）住宅目前土地周边的主要住宅项目有卓越居、上海滩新昌城、新梅太古城、怡水豪庭（酒店式公寓）和圣和圣广场。（2）商业周边主要商业为上海火车站商圈，南京东路商圈和陆家嘴商圈。（3）办公周边主要办公主要集中于人民广场板块和陆家嘴板块。
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3.4 环境状况
西藏北路文安路甘肃路曲阜路
跳蚤市场西侧
工业品批发市场
香江家具城及旁边土地
北苏州路
41、42 街坊眺望
工业品批发市场 (北侧)
香江家具城 (东侧)
浙江北路
说明：苏州河两岸的河堤正加紧施工，周边多处住宅项目和商办项目也处于施工状态，苏河湾周边的环境正逐渐改善中。项目地块中除保留建筑以外的土地已经全部平整，保留建筑结构良好，外立面老旧，整体需要修缮。
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4
最高最佳使用原则分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、
技术上可能、经济上可行、经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。限制于估价目的，并依据估价对象所处的地理位臵、规模，确定其当前的规划经营方案（销售型办公）为最高最佳使用状态。
4.1 产品思考
此次首推的 41、42 号街坊位于苏河湾规划中的核心商务商业区，即西藏北路以东、浙江北路以西地区，在推介资料中显示，规划定位希望能引进各类世界知名品牌旗舰店，高级特色餐饮、酒吧，国际集团总部、国际组织机构，时尚休闲会所等。在做产品规划定位时，我们以开发商的角度对地块进行了研判，我们综合考虑了以下几个要素： ? 土地位于上海市核心位臵，为商办及文化娱乐土地用途，这种区间决定了地块所建的产品基本为长期经营性的商办项目； ? ? 土地拥有南向苏州河的天然景观资源，其河岸线的商业价值凸显；土地出让时要求开发商保留三片建筑物，分别为原中国实业银行（现跳蚤市场）、原怡和打包厂（现香江家具城）、原兴业、金城、农业洋行仓库（现工业品批发市场），这三片建筑物是珍贵的本地历史文化遗产，决定了商业不仅拥有自然资源，还拥有文化产业的优势； ? 保留建筑基本为高覆盖、相对低密度的建筑形态，其格局更适合于做综合型商业及创意型办公而非传统高档写字楼 ? 41 街坊的空地空间方正，其南向东向都拥有一线自然景观，适合建造为本地块至高点的商务办公楼结合以上思考，在遵循最高最佳的原则下，开发商在拿地之后结合项目地块特征，将会将地块打造成：一个以文化旅游、特色餐饮、休闲娱乐、商务聚会、创意 LOFT、商务办公等功能于一身的上海城市商圈的标杆综合商办项目。
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4.2 地块规划设定
现有用地参数修补地块名称建筑原称编号 A 香江家具 41 号街坊新开发用地合计 D 工业品批发市场 D D 42 号街坊跳蚤市场 E 合计新开发用地合计 F B 合计 C 占地面积 2553.3 2354.3 4907.6 9558.8 14466.4 1968.3 3838.3 4035.1 1843.6 11685.3 6658.2 18343.5 建筑面积 6613.6 7651.4 14265.0 33456.0 47721.0 9827.2 19891.3 18095.7 9273.1 57087.3 18480.0 75567.3 容积率 2.59 3.25 2.91 3.50 3.30 4.99 5.18 4.48 5.03 4.89 2.78 4.12 4 5 4 4 楼层 3 4
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4.3 开发设想
F E D B A C
推测原则：本表开发设想形成的数据是在已有部分准确数据的前提下，再通过专人实地勘测估算所得。地块名称建筑原称香江家具 41 号街坊新开发用地合计 D 工业品批发市场 42 号街坊 D D 跳蚤市场新开发用地合计 E F 编号 A B C 建筑面积 6613.6 7651.4 33456.0 47721.0 9827.2 19891.3 18095.7 9273.1 18480.0 75567.3 多功能会馆休闲创意街文化艺术中心 4 5 4 4 模拟定位休闲娱乐区国际美食中心 5A 商务办公楼层 3 4 18
4.4 产品形态描述
1.地下车位部分按照商业惯例，每 120 平方米至少需要一个车位，按 123288 平方米的地上总建面积，约可配 1000 个车位。按常规 30 平方米一个车位计算，地下车位需建筑面积 30000 平方米，考虑到保留建筑不宜深挖地下层，新开发占地面积为 16217 平方米，扣除不可用面积部分，正好可做地下 2 层。
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2.多功能会馆所需面积 1F 2F 3F 4F 合计 2318 ㎡ 2318 ㎡ 2318 ㎡ 2318 ㎡ 9273 ㎡功能定位国际奢侈品旗舰店品牌服饰潮流馆进口生活用品零售专业健身会所
3.休闲创意街类型餐饮零售其他合计功能定位咖啡、甜品、茶室、快餐饰品、服装特色吧、游艺、超市所需面积 6468 5544 6468 18480 比例 35% 30% 35% 100%
4. 文化艺术中心首层以会展为主，用于时装表演、艺术展览、顶级品牌新品发布等文化艺术顶级活动的场所，大空间构造、钢结构。二层至四层设立顶级酒吧、KTV、小剧场、艺术画廊、古董、雕塑等形态，公共部位最高档装修，商铺部位不装修，自动扶梯部分可安臵于室外。五层（局部）为顶级私人会所，内部布臵餐饮、SPA、健身等休闲娱乐设施（商家自行负责装修），公共部位最高档装修。所需面积 1F 2F 3F 4F 5F 10959 10959 10959 10959 3978 功能定位会展中心艺术画廊顶级酒吧、KTV 小剧场以及各类影院顶级私人会所
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合计
47814.2
5.国际主题餐饮中心所需面积 1F 2F 3F 4F 合计 1913 ㎡ 1913 ㎡ 1913 ㎡ 1913 ㎡ 7651.4 ㎡功能定位中式餐馆日韩以及东南亚风味餐厅西餐厅特色主题餐馆
6.休闲娱乐区分布位臵外围部分被包围部分合计功能定位观景型咖啡、茶馆、儿童娱乐城配比 62% 38% 100% 面积 4113 2500 6613 ㎡
7.5A 商务办公产品细节立面层高垂直交通空调系统大堂智能化细节描述独幢外形，石材立面，风格浑厚具历史人文感，符合整体定位 2.7-3M 国际标准，100-150mm 架空地板知名电梯品牌，高峰时期等待时间不超过 40 秒国际知名品牌中央空调系统，新风量在 30 立方米/人/小时以上大尺度挑高空间，大理石地面，金属材质及石材装饰达到 5A 智能化标志
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5
估价方法的选用
根据委托人提供的资料，估价对象土地为待建设用地。根据最有效使用原则，估价人员认
真分析所掌握的资料，进行了实地查勘和调查，结合估价对象的特点及评估目的，确定运用假设开发法作为本次估价的基本方法。假设开发法是评估国有土地使用权出让及转让价格的常用方法之一，其体现的房地产价格形成过程也即估价技术路线是：未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。假设开发法，又称开发法、预期开发法、剩余法。是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据其基本思路，利用假设开发法评估土地使用权的基本公式是： X=A-（B+C+D+E）式中 X=购臵土地的价格 A=开发完成后的不动产价值 B=整个开发项目的开发成本 C=投资利息 D=开发商合理利润 E=正常税费
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6 价格定位
定价依据本次土地估计，结合我们多年的房地产操盘经验、品牌开发商开发建盘的共性以及地块的属性价值评定，我们认为：本地块的商业和办公部分都以经营性项目为目的，实现长期利益。本地块中不存在销售性项目。价格定位，即商业和办公部分的租金单价，基于地块本身较为优越的地理位臵，结合产品初步定位，主要参考上海主商圈中高档商场、外滩中高端商业、周边高档办公楼等项目，对上述项目的 2008 年 9 月期间各业态的租金情况进行统计，取其均值，并以月千分之四的租金成长率进行逐月递增，假设收益期于 2010 年 1 月起予以计算，则租金情况如下表所示：
地块名称
模拟定位车位
编号
租金水平（元/㎡/ 天） 50 元/个/天
建筑面积 11610 （387 个） 6613.6 7651.4 33456 59331 18390 (613 个） 9827.2 19891.3 18095.7 9273.1 18480 93957.3
41 号街坊
休闲娱乐区国际美食中心 5A 商务办公合计车位
A B C
6.5 7.8 8.2
50 元/个/天 D 7 7.5 7 6.6 9.5
42 号街坊
文化艺术中心多功能会馆休闲创意街合计
D D E F
综合评估，41 街坊商办项目涉及建筑面积 47721 ㎡（地下面积暂不计算），单位租金水平在 6.5-8.2 元/㎡/日。 42 街坊商办项目涉及建筑面积 57087 ㎡（地下面积暂不计算），单位租金水平在 6.6-9.5 元/㎡/日。地下车位分为两层，涉及建筑面积 30000 ㎡，车位租金为 50 元/个/天。
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7 估价测算过程
7.1 测算估价对象开发完成后的不动产价值
7.1.1 确定年有效毛收入
地块名称模拟定位车位 41 号街坊休闲娱乐区国际美食中心 5A 商务办公合计车位 D 42 号街坊文化艺术中心多功能会馆休闲创意街合计 D D E F 50 元/个/天 7 7.5 7 6.6 9.5 A B C 编号租金水平（元 /㎡/天） 50 元/个/天 6.5 7.8 8.2 出租率 85% 80% 85% 80% 83% 85% 80% 85% 80% 80% 90% 83% 建筑面积 11610 （387 个） 6613.6 7651.4 33456 59331 18390 (613 个） 9827.2 19891.3 18095.7 9273.1 18480 93957.3 年毛收入（万元） 600.33 1255.26 1851.60 8010.70 11717.90 950.92 2008.68 4628.46 3698.76 1787.11 5767.15 18841.07
综合评估，41 街坊涉及总建筑面积为 59331 ㎡（含地下建筑面积），出租率预计为 83%，年毛收入为 11717.9 万元。 42 街坊涉及总建筑面积为 93957.3 ㎡（含地下建筑面积），出租率预计为 83%，年毛收入为 18841.07 万元。
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上海苏河湾土地估价报告
7.1.2 确定年经营总费用
性质业态建筑面积（㎡）费用类别维修费用营运费用管理费用办公部分 33456 财务费用税金不可预见费经营者利润商办合计修缮费营运费用商业部分（含地下车位）管理费 25875 财务费用税金经营者利润合计合计修缮费营运费用商业（含地下车位） 93957.3 管理费财务费用税金经营者利润合计 376.82 400.00 1700.26 1048.51 1884.11 5409.70 62.14 200.00 320.96 172.90 310.69 1066.68 4278.94 无有效毛收入 2% 按整个建设周期，每月以 30~50 万元记取土地费用和建安费用的利息有效毛收入 5.565% 按有效毛收入 10%提取年经营总费用（万元） 173.30 160.21 200.00 920.04 445.80 511.83 801.07 3212.25 无有效毛收入 2% 按整个建设周期，每月以 30~50 万元记取土地费用和建安费用的利息有效毛收入 5.565% 按有效毛收入 10%提取比例 1295 元/平方米*4% 有效毛收入 2% 按整个建设周期，每月以 30~50 万元记取土地费用和建安费用的利息有效毛收入 5.565% (建安+前期+配套)*2% 按有效毛收入 10%提取
商业、文娱
总计
经测算： ? ? 41 街坊地块合计年经营总费用为 4278.94 万元； 42 街坊地块年经营总费用为 5409.7 万元。
9688.63
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