房地产开发与经营论文(完整版)
浅谈房屋租赁存在的问题及见解
张志强内蒙古科技大学建筑与土木工程学院
摘要：随着社会经济的发展，房地产已成为国民经济的动脉之一，自然房屋的价格日益飙涨，而相当一部分人的工资远远未能达到能购买一整套房子的能力，从而房屋租赁的出现给这部分人带来了佳音。但是，在房屋租赁过程中却存在不少的问题。
关键词：房地产；房屋租赁；出租人；承租人；合同
房屋租赁是房地产市场中重要的一种交易形式，随着改革开放的不断深化，特别是党的十四大提出建立社会主义市场经济体制以来，房屋租赁在房地产市场中日渐活跃，房屋租赁的发展对于开放搞活，转换企业经营机制，发展第三产业，改善人民群众的居住条件，都起到了积极的作用。然而，在房屋租赁的过程中存在不少的问题，不论是出租人还是承租人他们的合法权益未能得到保障，便成了法律纠纷的一系列问题。本文将对房屋租赁过程中存在的问题作一一的分析。
问题一：房屋租赁的租金不够科学
（1）产生的原因
其一，物业的管理不够科学，对不同经营方式下的租金没有定下标准价格；其二，市场的调研工作存在偏差，不够细致，对市场的把握程度低；其三，个人出租房屋时，都是按着自己的意思定下的出租房屋租金，没有科学的依据。
（2）风险及危害
其一，合同的正常履行存在纰漏，当租金过高时，对承租人难以承当，而当租金过低时，出租人又难以达到收益的目的，自然合同的履行便存在问题；其二，出租后房屋的承租人可能干不正当的交易、买卖或对房屋造成不利因素，使房屋正常的使用途径改变，使房屋价值率降低。
（3）采取的措施
a、得对租赁的工作人员进行培训，提高他们的经验核算意识；
b、对公司资产的经营及公司所属一下的子公司的经营方式及评定标准进行确定；
c、提高市场的调研水平；
d、认真研究承租人对房屋态度的趋向，好在洽谈合同的时候方便些，提高合同的价值所在。
问题二：房屋租赁合同违约责任不够明确
（1）产生的原因
其一，出租人为了不影响到房屋出租合同的签订，往往对违约责任约定的定条文上没有明确的表述；其二，出租人从主观上没重视对违约责任条款的严谨性表述；其三，在违约责任的条款上，虽然可以在违约的情况下可以起到法律的效应，但是违约的条款听起来还是不好听的，从而在其表述上便过于简单，甚至不写这类的违约条款。
（2）风险及危害
其一，不利于租赁双方履行责任意识的强化，在发生违约的时候，没有标准的评定手段，法律效应得不到维护，从而双方在违约的时候会起很大的争执、矛盾；其二，房屋租赁的合同具有为违约后的责任具有补偿的法律效应作用，是保障出租人和承租人对债权及债务的履行，违约的情况有很多，则对不同的违约情况得有不同的违约责任条款，所以合同中对违约条款的不明确将是日后违约起争
执埋下隐患。
（3）采取的措施
a、应该借鉴专业的合同中违约责任条款的示范文本；
b、向专业人士进行关于违约责任透彻的咨询；
c、应该明确规定在房屋租赁过程中，对违约责任得明确，对影响租金的收缴及对不正当使用房屋，不及时履行各自的责任义务的，在违约责任中明确规定出来，从而保证双方所应享有的权力。
问题三：房屋租赁过程中对承租人审查不严
（1）产生的原因
其一，出租人为了把房屋较快的出租出去，急于经营，对承租人的要求低，只要承租人给租金便把房屋出租出去，没有进行较严格的审查；其二，经熟人介绍的承租人，出租人也没有进行严格的审查，认为是熟人介绍的不会有什么问题；其三，出租人缺乏自我保护意识，还有缺少法律意识，认为房子是自己的，不管承租人干什么，只要承租人按时交房租，审查别人那么清楚没有必要。
（2）风险及危害
其一，会给市场上不法之徒有可乘之机，钻了空子，会给出租人后企业带来不必要的损失，或是资金的损失，或是房屋折旧的损失；其二，不利于房屋租赁合同的正常履行，在房屋租赁过程中出现什么纰漏，产生的纠纷会较大；其三，承租人可能在租的房屋中干不正当经营，从而带来的法律问题便会给出租人带来麻烦。
（3）采取的措施
a、对不同的承租人设置不同的附加条件进行限制，如增加押金的收取，或增加担保的条件等；
b、出租人或企业进行房屋租赁的过程必须遵循房屋租赁流程来办理，不能有特殊情况，比如：经熟人介绍；
c、出租人或企业的从业人员必须认真学习新的《公司法》，对承租人得有足够的了解，必要的时候通过查验承租人的银行资信和专业机构对承租人的评价得以确认承租人的实力和信誉。
问题四：房屋租赁的租期过长
（1）产生的原因
其一，出租人为了追求稳定的租金收入，而自己简化了出租的标准化程序，从而进行整租，造成承租人投入量大，要求租期长，如：一次性租三个月的，可以优惠租金9折；一次性租6个月的，可以优惠租金8折；一次性租一年的，可以优惠7折等等；其二，受经济能力限制，以合作共建形式建设物业项目，最终在经营中，名义上是租赁，实质上是承租人的长期投资，自然会要求租期长了；其三，不法分子图的是可以长期租房屋，便可使用期间转租，从而赚取回扣。
（2）风险及危害
其一，租期过长会影响出租人行使权力和对房屋进行改良，出租人不好对承租人违约，只好按合同办事；其二，承租人在房屋长期使用过程中可能会对房子进行内部调整，从而影响出租人的房屋的合法权益；其三，承租人可能对房子进行转租，给出租人会带来不必要的麻烦；其四，容易对房屋的返还状态发生争执，不利于保护双发的合法权益。
（3）采取的措施
a、通过有关部门进行约束租期过长的房屋出租，像将要开发的地区、将要搬迁的房屋等不能把房屋出租时间出租过长；
b、提高全民的素质，从根本、本质上教育他们，不得将房屋出租过长；
c、对于企业的出租房屋，得从他们的管理模式上进行整改，加大有关人员的培训，提高他们在出租业务时对时间的长短进行限定意识。
问题五：房屋租赁过程中对租赁合同履行监管不到位
（1）产生的原因
其一，在房屋租赁的过程中，出租人在租赁合同履行不到位，给承租人带来不必要的麻烦，从而给双方在后续的租赁过程中带来许多的争执、麻烦；其二，在房屋租赁的过程中，出租人有时不好履行对房屋的出租费收取，出租人的操作不规范；其三，对拖欠房屋租赁租金的不法分子没辙，又不能用强的手段，所以履行合同方面不是很好。
（2）风险及危害
其一，会影响出租人对房屋租赁租金的正常收取，影响出租人的收益；其二，在房屋租赁过程中，收取租赁租金时可能会带来不必要的争执；其三，房屋出租后，承租人可能对房屋造成不可抗力因素，例如：承租人随意更改房屋的使用性质、更改房屋电线的路径等等。
（3）采取的措施
a、加强专业培训力度，特别是从业人员，针对性的进行培训，不能忽视合同的法律效应，不能单纯的认为合同的管理就是存档便可；
b、对于个体户的出租人，是无法上门去培训了，但是可以利用媒体、电视、报纸、网络等进行有关的意识传播；
c、形成以业务部门、财务部门和监督部门的业务工作流程，对房屋租赁的合同履行过程中的问题及时协调和解决。
问题六：出租人的义务责任履行不到位
（1）产生的原因
其一，出租人只要把房屋出租出去后就很少过问，承租人可能对房子没有尽到好的管理维护，造成房屋大打折扣；其二，出租人不重视与承租人的合同关系，没尽到出租人应该尽到的义务，例如：房屋供电的线路、排污通道出问题没及时抢修。
（2）风险及危害
其一，承租人可能对房屋造成不可抗力因素，使用不当或违背出租人的意思，随意改变房屋的使用功能；其二，出租人不及时对合同的履行中出现的不正常信息进行掌握；其三，承租人在房屋里可能进行非法活动，会给承租人带来不必要麻烦。
（3）采取的措施
a、在房屋租赁合同中必须增加房屋出租人的监督义务条款，这样才有法律效应，可以履行该有的法律义务及责任；
b、制定相应的管理制度，明确出租人对承租人的监督权力，其中包括承租人是否自作主张将房屋进行转租，是否在租来的房屋里进行非法活动，是否危害到房屋的整体构造基本要求等。
总而言之，出租人的权力是监督合理使用房屋，按照租赁合同按时收取租金，在租期满后收回出租的房屋，其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维护，保障承租人的正常使用。承租人的权力在承租期内占有、使用房屋，原承租人优先续租，承租人的义务按合同要求正当使用租来的房屋，按照合同规定交付租金，在租期满的时候将原房完好无缺的
返还出租人。
房屋的租赁业务是一项专业性极强的一份工作，则我们还得努力学习各方面的知识和加强实践的探索，实践的经验要互相分享，做到实践分享来的经验
1+1>2的效果。
参考文献：
[1]孔凡文、何红. 房地产开发与经营（第二版）. 大连理工大学出版社. 2006
[2]李清立. 房地产开发与经营. 北京：清华大学出版社. 2004
[3]张建坤，周虞康. 房地产开发与管理. 南京：东南大学出版. 2006
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