开盘1分钟缺口观察策略

目录

一、前言 ..................................................................................................................................................................................................... 2 二、“缺口观察法”的具体解析 ...................................................................................................................................................... 2 （一）对缺口的观察与统计方式................................................................................................................................................... 2 （二）对补缺的观察与统计方式................................................................................................................................................... 3 （三）对盘中数据的观察与统计方式.......................................................................................................................................... 3 三、“缺口观察法”的验证方式 ...................................................................................................................................................... 3 （一）“缺口观察法”策略的操作模式 ..................................................................................................................................... 3 （二）对数据的处理方法 ................................................................................................................................................................ 4 四、“缺口观察法”的验证结果及数据说明 .................................................................................................................................. 4 五、关于应用的一些问题 ...................................................................................................................................................................... 5 六、总结 .. (5)

图表索引

一、图表一................................................................................................................................................................................................. 4 二、图标二................................................................................................................................................................................................. 5 三、附件一：统计数据参考 .. (6)

ETF 期权交易策略--“开盘1分钟缺口观察法”

平安证券有限责任公司广州体育东路证券营业部

期权交易策略研究系列

声明：本文所提示的投资策略，仅作参考，不作为投资的直接依据。期权投资风险较大，请谨慎投资。

2014年7月

一、 前言

本文研究的策略是以上证50EFT 期权为工具1的“开盘1分钟缺口观察法”(以下统称:缺口观察法)。 “缺口观察法”主要是针对个人投资者而总结出来的一套易于理解、便于观察、可操作性强的期权策略。

ETF 期权率先全面上线，对于个人投资者而言，具有重要意义。一方面，作为一种对冲工具，投资者可利用ETF 期权对冲系统性风险；另一方面，作为一种投资工具，投资者

可设计T+0的交易计划，还可以设计符合自身投资偏好的杠杠手段。本文所研究的策略，主要是利用ETF 期权的T+0效应，结合对大盘涨跌特征的观察经验2与数据分析，总结出的一种对投资者而言，较易于上手的期权投资策略。

我们使用“回溯测试”，采集上证指数过去一年的开盘缺口数据，收盘数据及盘中数据，以统计和验证“缺口观察法”的准确性。经过统计，上证指数过去一年间的225个交易日里，共出现过“成功缺口”49个，累计收益率为9.96%。

二、 “缺口观察法”的具体解析

（一）对缺口的观察与统计方式

缺口是指没有交易的一段价格区域，开盘缺口常被认为具有提示意义。突然的利多/利空消息或者投资者的情绪波动，常会导致开盘缺口的产生。若经过开盘后一段时间的消化仍未能补回，我们则会估计占优势的一方维持强势的可能性会较大。

基于以上的初步想法，本文里所定义的“有效缺口”为一段时间之内未能100%补回的缺口。指数开盘后的价格将会与前一天的收盘价作对比，一旦出现“有效缺口”，我们会标志当天的日期以做进一步的盘中数据分析。

1、选择“上证50ETF ”作为工具，是由于从组成结构及以往的表现来看，上证50ETF 与大盘的粘合度最高。

2、本文所介绍的“缺口观察法”， 具有实盘操作的背景。依靠同样的判断方法，以往在ETF 期权上线前，主要依靠的是一二级市场申赎来实现T+0操作。如今ETF 期权工具的上线，使此策略的操作更直接。具体表现可参考文中的数据统计。

（二）对补缺的观察与统计方式

由于开盘后半小时的时间能让多空方逐渐消化消息、平复情绪与恢复理智，因此我们把补缺的观察的“窗口期”定为半小时，即半小时之内，若开盘的缺口未能补回，则为“有效缺口”。与此同时，记录10:00那刻的位置为开仓位置。

（三）对盘中数据的观察与统计方式

对于所有的“有效缺口”，我们会进一步观察后续的盘中的情况。若盘中出现与“提示”一致的较大的波动，则认为该提示为“成功提示”，该“有效缺口”为“成功缺口”。若盘中出现与“提示”差距较大的背离情况，则该提示为“失败提示”，该缺口为“失败缺口”。这里提到的“波动”、“背离”是相对于开盘半小时那刻（即10:00）的指数（H1）而言的波动。“较大的波动”指偏离H1并超过0.4%的波动。“较大的背离”指触及到前一天的收盘价。一旦出现“成功缺口”/“失败缺口”则立即止盈/止损。若指数直至上午收盘的时候，既不达到止盈线，也不达到止损线，则强制平仓，记录当天的收益。

三、“缺口观察法”的验证方式

（一）“缺口观察法”策略的操作模式

“缺口观察法”的操作方式是，若上证50ETF指数高开/低开跳空，并在半小时之内没有100%补缺，则可以买入看涨/看跌上证50ETF指数期权。止盈位为相对H1有0.4%的收益的位置，止损位则为前一天的收盘价。若11:30前没触及止盈/止损位，则可平仓统计收益。

（二）数据的处理方法

根据假设，我们收集了上证指数过去一年的数据。

第一步，把所有显示有缺口的日期筛选出来。

第二步，把所有具有“有效缺口”的日期筛选出来。

第三步，跟踪“有效缺口”日期内大盘的后续走势，记录“成功缺口”的日期，和“失败缺口”的日期及收益情况，及皆无出现而导致强制平仓的日期的收益情况。

第四部，计算累计收益

四、“缺口观察法”的验证结果及数据说明

<图表一>

经统计，从2013年7月11日至2014年7月11日期间，共245个交易日。其中，

出现缺口的天数共244天，当中的“有效缺口”共119天。出现“成功缺口”的天数共

49天，出现“失败缺口”及“其他情况”的天数共70天。这里需要特别指出的是，之所

以出现“失败缺口”的天数较多，主要由于“成功缺口”的条件比“失败缺口”的条件更

为“苛刻”。事实上，在标记“失败缺口”/“其他情况”的70天里，有一半以上的损失

是少于0.2%，这也可以从最终的正10%左右的收益看出。

<图表二

>

上图显示的收益成相对平稳的上升趋势，期间显示有部分震荡，但总体来说，较为稳健。收益率从起始位置逐渐攀升至9.96%。（详细收益请见附件一）

五、关于应用的一些问题

本文的“缺口观察法”的验证的局限性主要在于以下方面：第一，统计方面只收集了过去一年的大盘数据，不排除会由于有限的数据而导致的结果的偏差；第二，“缺口观察法”主要利用了上证50ETF 期权的T+0特质，而期权的买卖涉及权利金，虽然权利金会随着ETF 指数的变化而变化，但权利金收益与ETF 指数的收益之间不能完全划等号，因此收益可能有偏差。第三，由于盘中的数据欠缺，因此盘中的跟踪，包括“有效缺口”及“成功/失败”的统计主要依靠对当天的指数分时图的判断，可能会出现误差。 六、总结

期权的交易策略众多，“缺口观察法”是利用了期权的可制造T+0交易的特性，结合对大盘指数走势的判断而得出的一种策略。对投资者来说，它是一种较易观察、判断及操作的策略，具有一定的成功率1。

期权交易 策略研究系列

1“一定的成功率”指文中所统计的成功率。不作为任何收益的担保。实际的收益按投资者的实际情况计算并由自身承担。期权投资有较大风险，请谨慎投资。

附件一：统计数据参考

开盘活动策划方案

开盘活动策划方案 一、活动目的和背景 本次房地产开盘活动初定时间为2014年5月13日 从2013年度至今年五月份的项目推广，“竹城一号”在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据从12月6日到现在的项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。 房地产开盘活动紧紧围绕“销售”为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~40%的成交率，同时将“竹城一号”的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。 二、活动时间 2014年5月13日 三、活动地点 项目销售中心现场

四、房地产开盘策划方案主题思路定位 强调氛围突出品位提升档次有条不紊圆满成功 1）通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。 2）通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。 3）通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于“选房、购房流程”的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。 4）通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。 五、房地产开盘活动现场规划布置方案 1）现场布置 A在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板（双面），舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。 B售楼部东北角处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。鞭

市场营销价格策略报告

市场营销价格策略报告 一、农村市场的特点 2、地域广阔、网点分散、管理难度大。全国2861个县，40000多个乡镇，厂家若想精耕细作的话，需投入大量的人力物力，增加了开发难度;另外由于农村市场交通不便，市场终端网点分散，单店销量较低等原因，销售费用相对较高。 4、信息不对称。由于厂家宣传推广少，信息闭塞，消费者教育缺乏，辨别能力弱，导致在购买时对产品的价格、材料、功能等信息严重不对称，厂家在销售产品时相对较容易说服消费者购买。 6、金融危机总体上来说对我国广大农村影响不大，农村的消费能力受到的冲击更是有限。在我国的影响目前主要表现在股市暴跌和房地产市场的不景气，其威力还不足以对广大农村市场和农村消费力构成威胁。 1、消费感性：由于许多行业将主要精力投入到一二级市场，忽略了三四级市场，导致三四级市场竞争较弱，消费者教育没有完成，产品信息也不对称，许多消费者并不了解产品的真正功能和特点，总是凭借对产品外观、其他消费者的口碑传播和现场人员的介绍等做出购买决策，缺乏理性的购买思考。 3、偏重功能性需求。要求产品价格低、实用、操作简

单、耐用，不太注重产品的附加价值和精神享受。 城市消费者农村消费者 消费观念成熟度成熟不成熟，容易被引导 获取对比信息较多较少 消费者个性突出个性从众心理 对于中小企业而言，在品牌上不具有品牌优势，无论是渠道品牌还是大众品牌与大企业相比都不具有优势。 在产品品类上，以常规普适产品为主，同质化严重，缺乏差异化，相对利润较低，但又往往没有能力进行新技术或新品类的研制开发和投入，在产品品类竞争上不具有竞争优势。在人才使用上，中小企业相对有限的资源无法有效的吸引大量高素质人才的加盟，而人才是保证企业经营成功与否的最为重要的因素。 驻中国市场八年后才开始盈利的实力和魄力，对于目前高度竞争的市场而言，没有资金保证就等同于没有充分的枪-支-弹-药。 四、中小型企业运作农村市场的难点 1、区域广，市场分散，终端零售网点数量庞杂且单点容量小，单独开发不经济。以河南省为例，全省共有110个县、1907个镇、6000多万农村人口。如此分散的市场背景下很难有效配置资源、以确保正向的投入产出。厂家面对业务人员数量少、市场资源和费用不足等现实，表现出来的是

房地产公司开盘前重点营销策划及准备工作(方案)

房地产开盘前重点营销策划及准备工作（方案） 开盘前营销策划的重点工作应围绕以下3个核心工作展开： 一、卖点提炼 1、找出卖点： 各分公司营销部门，应组织代理公司、广告公司、公司工程、园林设计有关人员，共同讨论、深入挖掘项目卖点。卖点的挖掘应该至少包括以下十三个方面： ★自然生态环境 ★区位价值 ★交通条件 ★项目规模 ★规划设计 ★建筑特色 ★园林环境 ★产品特色 ★精装品质（满屋名牌） ★会所、酒店及六大中心等配套 ★物业管理 ★品牌实力 ★性价比高 2、提炼核心卖点： (1)项目卖点归结罗列后，按照最突出和最重要的原则排序，归结出4个以上的最支撑项目特性的核心卖点。 (2)根据项目的核心卖点，以精炼的语言概括出项目定位语。 (3)由核心卖点及定位语再制订出广告语。广告语就是要最大程度的吸引买家注意。在项目开盘期，广告语与定位语可合二为一。 二、广告设计 1、报纸广告设计要求能直观反映项目卖点。广告语主标题及2-3行的副标题，要求能清晰地传播总结出来的所有核心卖点。

例如：xxXXxx天下 广告主语：私享万亩湖山生态别墅人生 副标题语：皇家园林航母配套 欧陆建筑满屋名牌 副标题语：开盘必特价特价必升值 2、3D片或电视专题片解说词要围绕所有卖点，清晰地表达出来，做到重点突出，感染力强。画面和配音的内容要保持一致，画面要求美丽动人，且最好是3D与实景相互结合。 3、短信广告要围绕核心卖点，以精炼的70个字符（有些地区是60个字符）表达出来。 三、卖点展示 在销售中心(含外展场)中，所有的展示工作要围绕项目卖点进行，每一个卖点都要有相应专门的展示区。 ★自然生态环境——以区域效果图展示，尺寸不少于2.8*3.5米，尽量挂在墙上展示； ★区位价值、交通条件——以城市交通区位示意图挂在墙上，或者区域模型展示体现； ★项目规模、规划设计——以项目总规模型展示体现，模型面积35平米左右（30-40平方之间）； ★园林环境——原则是有多少个主题园林，就独立做多少个园林模型。模型规格与总规模型基本一致；在中心湖景主题园林周边做出酒店及六大中心（或会所）的立面模型（体现外立面效果）。 ★酒店及六大中心(或会所)配套——同时在园林模型的周边，做出各大配套每层的平面模型（可以采用透明立体的制作方法），以清晰地反映各层的平面功能； ★建筑特色——以建筑单体模型体现（别墅产品须选择2-3个有代表性的户型制作独立的建筑单体模型，每个面积为2平方左右，尽可能靠墙摆放，在模型旁悬挂户型平面图以说明）； ★产品特色——高层及洋房以户型平面模型体现，要求体现户型格局和家私摆放； ★精装品质（满屋名牌）——设立施工企业及材料、设备等品牌

市场营销策略分析报告

市场营销策略分析报告 淘宝网是阿里巴巴网络技术有限公司依托其在B2B市场的经验和服务能力，用亿元倾力打造的。它希望以灵活的符合中国人交易习惯的方式操作网上交易，旨在真正为中国人上网购物及交易提供一个优秀的电子商务平台。 1、淘宝网营销战略 淘宝网所提供的是用户对用户的交易模式，其特点类似于现实商务世界中的跳蚤市场。其构成要素，除了买卖双方外，还包括淘宝网所提供的交易平台，也即类似于现实中的跳蚤市场场地提供者和管-理-员。 首先，网络是一个虚拟却又庞大的区域。如果没有一个像淘宝网这样知名的，让交易双方信任的电子商务平台来联系买家与卖家，那买卖双方是很难完成交易的。 再次，淘宝网为买卖双方提供技术支持服务。现在，淘宝网能够为卖家建立网上的个人店铺，发布商品信息。帮助买家快速地查找所需商品，实现电子支付。正是由于有了这样的技术支持，c2c的模式才能够短时间内迅速为广大普通用户所接受。 由此可见，买家、卖家、成熟的电子商务平台三者之间互依互存，不可分割。它们共同组成了目前中国c2c这种电子商务模式的基本要素。

淘宝网网络营销策略分析 淘宝网比起网络大买家eBay，是属于市场的后入者，在市场位置中扮演的是市场竞争者的角色，虽然“志在九鼎而不问鼎”，从不把这种想法表露出来，也不夸口自己的雄心，而是以平和的心态，努力把市场做好。 众所周知，淘宝是中国第一家免费的c2c网站。从其2003年7月正式上线，淘宝就做出了“三年免费”的承诺，免费是投入的一种表现方式，免费降低了中国网民网友网商上网进行个人间交易的门槛，是保护当前网上交易双方利益的措施，也是体现公平竞争规则的现实选择。 据2004年12月针对北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉等大型经济发达城市的调查结果显示，淘宝网的品牌知名度已经达到96%，并成为了41%消费者首选的购物网站，在品牌形象方面，淘宝网在年轻、时尚、有乐趣、新奇、进取等指标上遥遥领先竞争对手。 淘宝网的推广，最初就完全依靠口口相传，这种方式给淘宝网的进一步发展打开了坚实的基础，接下来淘宝网采用“农村包围城市”的策略。按当时的情况来说，淘宝网是没有办法在门户网站做广告的，那时候国家加紧了对短信的规范力度，使得一批靠短信业务赖以为生的中小型网站和个人网站失去了利润。在此情况下，淘宝网就针对这些中小型网站和个人网站做了大规模的推广。

房地产开盘前策划方案

房地产开盘前策划方案 房地产开盘前策划方案 房地产开盘策划方案（一） 一、时间：年月日上午。 三、人员：工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。 四、拟邀贵宾：市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。 五、拟邀媒体：xx电视台、xx日报、xx新闻台等。 七、会场布置： 2、签到处：来宾签到处设置在主席台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。 3、礼品发放区：届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。 八、开盘活动要点： 1、室内外表现 1）彩旗（彩条） 2）在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。 盆景花卉 在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。 3）气拱门、气球

在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。 2、现场表演活动内容： 1）军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘 庆典仪式的始终。 2）腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。 3、开盘促销活动配合： 以“1000元当10000元，不买房也可以轻松赚一把”为活动宣 传主题，吸引客户踊跃购房，形成让利于客户、开盘即旺销的良好 公众形象。 活动文案如下： 为酬谢首批客户，开发商特斥资80万元，于9月30日现场发售购房VIP卡100张，并免费赠送抽奖卡100张。购房VIP卡每张卡 统一售价1000元，卡面值分别为5000元、7000元、10000元三种，持卡人在购房时可冲抵与VIP卡同等金额的房款，购房VIP卡系无 记名卡，可自由转让。 抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名，购房券3000元20名、物管费1000元30名，均可冲抵房款，品牌电饭煲20个，品牌电熨 斗20个，中奖率100%，抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。赠完为止，以上酬宾活动由xx市公证处全程公证。 现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，9月 30日早上6：00开始接受排队。 本公司将于2004年9月30日上午8：00开始发送“排号出入卡”。 获得“排号出入卡”后，每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。

以客户需求为导向的营销策略

以客户需求为导向的营销策略 一、正确认知以客户为导向的营销模式 企业每一次营销活动都是在时间、精力和金钱方面的一种投资，为了使这种投资在短期得到有效的回报，就要设计一种能收到事半功倍效果的策略。 1.掌握客户采购四要素 客户采购有四个要素：了解、需求并认可、信任度、满意度。 了解产品 消费者只有对产品有一定了解的情况下，才会购买产品。 需求并认可 消费者在采购时，如果认为产品物超所值，便会增加购买的可能性。 信任度 消费者只有在相信销售人员的介绍之后才会购买。销售人员只有与客户建立一定的信任度，才会增加客户购买的可能性。 满意度 消费者产品使用的满意程度决定其是否会重复购买。如果客户用得很满意，下次买的可能性就会增加；相反，重复购买的可能性就会减少。 【案例】 销售“乾隆印章” 情景1： 销售员：我手中有一枚印章。您看，它的包装非常漂亮，打开盒子，里面是一枚精美的印章，它价值500元钱。您是否愿意花500元钱买这枚印章呢？ 客户：我对产品不了解，我不买。 情景2：

销售员：那么现在我给您介绍一下。打开包装之后，您就可以看到一枚金光闪闪的印章，印章外层有非常精美的雕刻图案。打开这个外层之后，里面有一块和田 美玉，您可以在玉上刻上您的名字，然后在各种场合使用这枚印章。现在，您对产 品有了初步了解，它的价格是500元钱，您愿意买吗？ 客户：价格是500元钱，我怎么知道它值不值，所以我很难做决定是否购买。 情景3： 销售员：您可能不知道这个产品的来历，它可不是一般的印章，这是乾隆皇帝亲自佩戴过的，大婚的时候送给了他的皇后，这可是刚刚出土的印章。现在只卖 500元钱，您愿意买吗？ 客户：我不知道你说的是真还是假，它到底是不是真的是乾隆皇帝用过的，所以我还是不能决定。 情景4： 销售员：您去年买的印章和这个一模一样，还是500元钱，您要不要再买一个？ 客户：你上次的确没有骗人，我再看看这个印章，如果的确一模一样就可以买。 2.了解以产品为导向的销售模式 经典的4P营销理论出现在20世纪20年代，是以产品角度为导向分析问题的营销模式。 4P营销理论 4P营销理论由Product、Price、Place和Promotion。 Product：高质量的产品。企业应注重开发的功能，产品应有独特的卖点，即把产品的功能诉求放在第一位。 Price：有竞争力的价格。企业根据不同的市场定位，制定不同的价格策略。 Place：方便的分销渠道。企业并不直接面对消费者，而是注重经销商的培育和销售网络的建立。 Promotion：强有力的促销活动。企业注重销售行为的改变来刺激消费者，以短期的行为促成消费的增长，吸引其他品牌的消费者或导致提前消费来促进销售的增长。

某楼盘开盘前营销策略与执行方案

龙湾新城开盘前营销策略及执行方案 项目背景： 1、发展商2008年2月7日前回款2个亿销售额，相当于项目一期销售约为3.5亿。 2、无法同时取得2亿销售额产品的预售许可证，在首次推货数量上不能形成一次强有力的开盘，与项目百万大盘形象有所偏差。 3、目前所积累客户不到800批，项目一期套数507套，按照解筹数量与认筹数量1：2的情况来看，客户数量略有不足，在年终销售旺季（圣诞、元旦）的形势下，需加强推广力度，提高项目销售率。 4、由于本项目预售证原因，需分成两次开盘，应进一步加强本项目的营销推广力度，促进项目销售，实现2008年2月6日前2个亿的销售目标。 营销思考： 思考一：能否在仅一个半月旺季，引起市场关注，达到项目去货最大化？ 加强营销推广力度，不仅仅通过目前的户外、短信等短效媒体来推广，同时，需要扩大营销半径，通过电视、网络等多元化长效推广渠道为项目进行形象升华，提升项目蓄客量，促进销售。 思考二：如何通过两次开盘，产生轰动效应，保障发展商年前2个亿销售目标？针对以上四大背景，中原认为，开盘当天应利用大型活动做强势推广，引起市场及客户关注，一方面提高市场关注度，突显项目亲和力，另一方面通过开盘当天热销局面，为项目二次开盘蓄势。 营销策略： 策略一：加快样板房及园林展示区工程进度，通过高品质样板房与园林的展示，配合价格区间释放，促进客户购买意识。 策略二：开盘当天通过大型活动的举办，提高项目形象，突出项目品质，实现销售最大化，并为项目二次开盘积累客户。 策略三：增加项目推广渠道，通过多元化渠道的配合，扩大推广辐射半径，实现市场认知最大化。 策略四：利用圣诞或元旦举行高品质的现场活动，迅速带动现场人气！

开盘前营销推广策略

开盘前营销推广策略 总体思路 提早导入宣传，建立项目形象，提高项目的知名度和美誉度； 营销阶段划分，控制营销推广节奏，加快工程进度； 采用VIP权益增值策略，积累VIP客户； 运用VIP客户升级及奖励策略，分时分批确定房号，提高解筹率。 入市时机建议 项目已经进入施工阶段，同时通过前阶段的“一字值千金”征名及“五一劳模表彰”公关活动，项目已在市场上引起一定的关注，但关注度不高。项目还需经历一个包装推广期，需要进一步提高项目知名度，积累客户，同时当地房产销售季节性特征较明显，必须抓住有利的营销时机，尽快抢占市场先机，以实现资金的快速回笼。 阶段营销总体策略 一）阶段总体策略 抓紧时机，完善包装 多元组合，密集渗透 区间价位，试探市场 实利优惠，调动客户 释义： 根据营销节点，抓紧时间完善项目现场包装，树立项目形象。 项目所在区域有效媒体推广渠道相对较窄，必须采用有效且多元化的媒体进行有机的结合，根据项目的营销节点，采用密集轰炸与长线渗透相结合，冲击市场，建立项目知名度。 认筹阶段不公开具体价格，采用区间价位的方式试探市场，同时给项目后期的价格及相关营销策略的调整做一个科学有力的支撑。 认筹阶段采用实利优惠（权益增值）的策略调动目标客源及潜在客源的购买积极性，为项目开盘聚集更多的人气，同时有利于项目后续的连动销售。

二）“抓紧时机，完善包装”——项目包装策略 完善现场包装是建立项目整体形象以及打开市场知名度和建立项目 品牌的前提条件；同时加快现场包装也是项目进入认筹必要的前提准备工作。 2．1、项目现场 1）、工地围墙：对沿街面（迎宾路）围墙进行包装，突出楼盘形象与独特卖点，形成长达300米的形象墙。 2）、工地广告牌：项目南北两侧分别为陵州路与新104国道，在其与迎宾路交汇处分别设立大型广告牌。 3）、灯杆旗：迎宾路两侧路灯发布灯杆旗形象广告（按VI设计内容制作）。 4）、路牌导视：在陵县县城陵州路口、迎宾路与陵州路交汇处、迎宾路与104国道交汇处分别设置路牌导示。 2．2、营销中心 1）、设计装修要点 ◎外观风格：与项目建筑外观风格相吻合，体现西班牙风格；建筑式样典雅、美观，外观醒目。 ◎功能分区：模型展示区、接待区、洽谈区、签约区（或签约室）、音像区（兼休闲区）、办公区。 ◎强调建筑的文化品位，提升档次，畅亮通透，体现综合视觉美感；室内布置力求高雅、清新、宜人、宽敞。 2）、室内布置 室内摆放总规模型、分户模型、售楼资料、展板等，以灯光、色彩、音乐、家私、植物作配合，动用一切手段 渲染出旺气、人气以及和平之气，通过立体效果，制造销售气氛。 总规模型：反映楼盘全貌，使客户对未来的生活小区（即西班牙小城）有一直观感受；通过精美的模型，充分展 示西班牙小城的园林水景、生活配套及休闲场所，以此打动前来看房的客户，从而激发购买欲望。 分户模型：客户未来家的平面和立体展现，通过分户模型来诠释西班牙小城的创新户型设计，引导现代人居居

某公司的营销策略市场营销报告

KQF公司的营销策略 ——市场营销报告 指导教师：荆建林 学生：李志超996730 宋琛996737 李朝辉996750 贡玉春996740

目录 一、背景资料 (2) （一）、说明 (2) （二）、企业的基本情况 (2) （三）、研究的目的和方法 (2) 二、行业背景及宏观环境分析 (4) （一）、自然环境及经济环境 (4) （二）、行业状况及宏观政策的影响 (4) 三、KQF公司的优势、劣势、机会、挑战（SWOT）分析 (6) （一）、内部优势分析（Strengthes） (6) （二）、内部劣势分析（Weaknesses） (8) （三）、市场机会分析（Opportunities） (11) （四）、市场威胁分析（Threates） (12) 二、营销策略研究 (15) （一）、产品策略 (15) （二）、价格策略 (16) （三）、渠道策略 (18)

一、背景资料 （一）、说明 这是一个受企业委托而实施的真实项目。报告涉及一个房地产企业的营销策略研究。为保护企业的利益，报告对相关资料进行了处理。 （二）、企业的基本情况 1. 企业简介 KQF公司是云南省昆明市的一家私营房地产开发企业，成立于1995年，经过五年多的经营，已经成长成为当地最具影响力的房地产企业之一。刚起步时，KQF公司从事的是经济适用房的开发建设，通过一段时间的积累，公司近年来开始进入商品房开发领域。公司目前拥有的员工数量不足百人，开发的面积也有限，但项目的市场知名度和美誉度都较高，有相当的市场竞争能力。KQF公司的许多行销手段在当地一度引起同行的指责和消费者的高度关注，但市场表现证明了KQF公司的营销策略是比较成功的。 2. 项目简介 KQF公司曾经开发过一个规模比较的的经济适用房小区叫做“XF小区”。后来开发的楼盘叫做SS花园，它分成三个部分，分别是XY、HY和YY项目，分做三期实施。其中最早实施的是XY项目，属于一个经济适用房项目。随后实施的是HY项目。我们的调研工作开始时，HY项目已经完成，KQF公司正在进行YY项目的策划和设计。受KQF公司的委托，我们参加了该公司营销策略的研究和制定。 （三）、研究的目的和方法 1. 研究的目的 ?研究当地房地产行业特点和市场态势； ?研究KQF公司营销策略的制定和实施过程； ?研究其营销策略的成败和市场评价

住宅项目开盘前营销推广策略案

开盘前营销推广策略案 目录 总体思路 一、入市时机建议 二、阶段营销节点划分 三、阶段营销总体策略 四、主要营销事 五、媒体推广计划及费用预算附件：阶段营销推广工作计划表总体思路 提早导入宣传，建立项目形象，提高项目的知名度和美誉度； 营销阶段划分，控制营销推广节奏，加快工程进度； 采用VIP权益增值策略，积累VIP客户；

运用VIP 客户升级及奖励策略，分时分批确定房号，提高解筹率。 一、入市时机建议 项目已经进入施工阶段，同时通过前阶段的“一字值千金”征名及“五一劳模表彰”公关活动，项目已在市场上引起一定的关注， 但关注度不高。项目还需经历一个包装推广期，需要进一步提高项目知名度，积累客户，同时当地房产销售季节性特征较明显，必须抓住有利的营销时机，尽快抢占市场先机，以实现资金的快速回笼。因此根据项目的工程进度及营销节点，本案建议6月25日开始认筹，7月23日解筹（即开盘）。 二、阶段营销节点划分

二、阶段营销总体策略

）阶段总体策略 抓紧时机，完善包装 多元组合，密集渗透 区间价位，试探市场实利优惠，调动客户 释义： 根据营销节点，抓紧时间完善项目现场包装，树立项目形象。 项目所在区域有效媒体推广渠道相对较窄，必须采用有效且多元化的媒体进行有机的结合，根据项目的营销节点，采用密集轰炸与长线渗透相结合，冲击市场，建立项目知名度。 认筹阶段不公开具体价格，采用区间价位的方式试探市场，同时给项目后期的价格及相关营销策略的调整做一个科学有力的支撑认筹阶段采用实利优惠（权益增值）的策略调动目标客源及潜在客源的购买积极性，为项目开盘聚集更多的人气，同时有利于项目后续的连动销售。 二）“抓紧时机，完善包装” ——项目包装策略 完善现场包装是建立项目整体形象以及打开市场知名度和建立项目品牌的前提条件；同时加快现场包装也是项目进入认筹必要的前提准备工作。

开盘前销售工作计划

篇一：开盘前销售工作计划2.20 松桃国际商贸城开盘前销售、招商工作安排 [销售蓄客阶段：2014年02月20日-03月22日] 一、销售团队组建、培训 1、负责部门：泰源机构策划部、销售部、招商部 2、时间计划：2014年02月20日-02月25日(团队组建） 2014年02月20日-02月30日(团队培训） 3、报告名称：《松桃国际商贸城销售人员培训计划》（项目总监完成） 《松桃国际商贸城销售人员激励制度》（项目总监完成） 《松桃国际商贸城销售问答》（项目总监完成） 4、中心内容： 1）项目销售团队组建： 项目总监1名：负责项目策略把控和全盘工作督导，与开发商进行重大事项对接。策划总监1名：负责项目营销策略制定，跟进广告设计、活动促销和媒体发布。销售经理1名：负责项目销售执行和案场管理，对置业顾问进行业务日常培训。销售主管2名：负责协助销售经理进行案场日常管理，同时直接参与销售工作。置业顾问6名：负责项目销售接待推介、沟通洽谈、促成签约等具体工作。 招商经理1名：负责项目招商执行和管理，对招商专员进行业务日常培训。 招商专员5名：负责项目招商接待推介、沟通洽谈、促成签约等具体工作。 行政文员1名：负责销售、招商资料整理、归档，处理办公室其他日常事务。 2）项目销售人员培训： ①培训内容：房地产基本知识：基本概念术语、开发模式、开发流程 房地产市场分析：全国市场状况、贵州市场状况、松桃市场状况 项目情况介绍：规划设计、建筑风格、物业类型、产品特点 房地产营销知识：营销策略、广告推广、活动促销 房地产销售流程：接待洽谈流程、签约办证流程 房地产销售技巧：推介技巧、谈判技巧、促成技巧 ②培训讲师：项目总监、策划总监、销售经理、招商经理。 ③培训要求：采取专题讲授、会议分享、市场观摩、实战演练等多种培训方式。 5、工作目标：销售团队成员全部到位，通过晚间培训和实际演练，使销售人员和招商人员的综合业务水平得到明显提升，胜任项目销售和招商要求。二、项目市场调研 1、负责部门：泰源机构策划部、销售部 2、时间计划：2014年02月20日-02月30日 3、报告名称：《松桃国际商贸城市场调研简报》（策划总监完成） 4、中心内容： 1）调研方式：市场走访。 2）报告内容：① 松桃房地产市场装态势。 ② 主要竞争对手基本情况、价格水平、销售策略、推广策略和渠道。 5、工作目标：策划部与销售部密切配合，持续性针对松桃房地产市场尤其是直接竞争对手进行深入了解，制作专门的市调简报，根据情况变动适时更新，每月5日定期提供给相关部门和开发商，以资决策参考。 三、项目资料收集

网络营销策划报告

班级： XX 策划XX 班 学号： 104610XX 姓名： XXXXX 指导老师： XXXX 2012年12月8日 网络营销策划报告

网络营销策划报告 众所周知，在互联网时代之下，网上购物已不再是泛泛之谈，甚至于，我们可以美其名曰：网上购物的时代已经降临！这并不是凭空造势的，2012年7月19日，中国互联网络信息中心（CNNIC）在京发布《第30次中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至今年6月底，中国网民数量达到5.38亿。 由此可见，在互联网盛行的大势之下，以互联网为经营手段进行网上经营的网络营销已为大势所趋，网络营销企业如何抓紧这一时代发展的机遇，不断完善自身创建网络营销的初衷、想法，开拓企业网络营销的消费对象，抓住企业营销策划的亮点，把网络营销与传统营销更好的整合在一起，充分发挥企业整体营销战略的职能，这成了当前网络营销的炒作热点。因此，我结合了《网络营销》课程学习的知识及互联网上的信息，对网络营销策划进行了详细的分析、研究，并得出网络营销策划报告如下。 一、企业建立网络营销渠道的目的 中国企业建立网络营销渠道的目的是为了加强企业营销渠道的反应能力,以达到改善产销关系,提高渠道运行的效率,并实现企业快速、便捷、高效的运营目标。具体说来有以下三点: （一）实现企业内部协调与外部社会的转化。网络营销使得企业有能力在任何时间和地点与供应商、零售商、消费者及各种相关组织进行交互式多媒体通讯,这就会改变传统情况下由于对外封闭和信息不足,使得企业专门注重于外界的联合,充分利用各种合作方式,从外界更广泛的来源获取更为优化的资源。 （二）有助于企业充分结合外部资源,以低成本、快节奏的方法开发利用市场机会。为适应快速变化的市场需求,企业必须改变传统的和少数固定的伙伴关系而保持与众多企业、设计与研究单位及相关产业的动态联系关系。根据不断出现的新的市场机会,迅速重新组织价值链条,其结果使企业的活动将以价值链、价值网形式发展,甚至形成“虚拟公司”。 （三）使企业营销结构进入更直接和高效率的运营模式。网络营销可以导致营销商与制造商、消费者与制造商直接沟通,形成一个单一的、连续的经济活动业务流。网络营销大大降低了整个经营过程中所消耗的劳动力资源,使得企业可以随时掌握商品的销售、库存、价格及利润和畅销程度;而电子数据交换系统(EDI)

房地产开盘前期营销执行方案

房地产开盘前期营销执行方案

山水江南客户积累期营销执行方案 一、山水江南营销阶段划分 1、营销阶段划分考虑因素 1）考虑到当前的工程进度 2）考虑到市场销售季节因素 3）考虑项目准备工作进展 4）考虑集团公司资金回笼因素 营销节点的安排,必须考虑到工程进度、法律文件、工作准备等各种条件的工作进展程度,结合房地产行业独特的入市时间影响状况,制定一个合理、可行的工作时间节点,为项目整体推售奠定有序的工作安排,明确各阶段工作重点,使得项目推进有条不紊,达到预期营销目标。 2、项目营销目标 山水江南的营销目标的制定,是依据宝安地产品牌发展目标、山水江南的营销战略目标、山水江南营销指导思想、惠州房地产市场特点及未来发展趋势、山水江南项目工程进度综合制定。 山水江南总体营销目标从项目运作层面、项目销售层面、项目品牌层面、公司品牌层面四个方面制定,经过山水江南的

成功,层层递进。弘扬江南院落居住文化,力争打造惠州市高尚人居新标尺,成为惠州房地产发展史上的里程碑式经典项目,巩固宝安地产江南系列品牌在惠州的领先地位。 ?山水江南运作目标:集中项目山地环境优势,融合宝安地产成功的江南系列品牌,结合现代人对于第二居所的需求,成功打造惠州市高尚人居新方式,成为惠州房地产发展史上的里程碑式经典项目。 ?山水江南销售目标:山水江南的住宅销售从 3月18日开盘销售后,至 12月18日实现95％销售目标,实现项目的快速销售。 ?山水江南品牌目标:将山水江南打造成惠州房地产强势品牌,成为宝安地产进驻惠州的第一个成功经典品牌项目,在惠州延续宝安地产江南系列项目品牌。 ?公司品牌目标:借助于山水江南品牌的成功,建立宝安地产品牌在惠州房地产市场的巩固地位,为宝安地产在惠州的新项目开发奠定坚实基础。 3、项目营销阶段划分 依据本项目销售计划,结合项目工程进度,及惠州市场

开盘前营销工作计划

开盘前营销工作计划 一、市场背景 （一）认筹现状及原因分析 从 3 月 3 日认筹启动开始截止2017 年4 月 4 日，已认筹836 组，认筹形势较好。主要有以下几个方面原因： 1）项目自2016年10月底入市以来，开展了色“柚”岳阳，语音口令红包、接待中心盛大开放、房交会冠名及各类暖场活动，极大扩大了项目的知名度与美誉度。据统计目前市区客户认筹占比总认筹量的30%，且此比例正逐步 提高。 2）项目王家河、架子山公园环境、41 万方规模体量、丰富的运动配套规划、优越的户型设计、高性价比等项目优势，打动客户进而认筹。 3）接待中心及项目现场外围展示性较好，特别是10000川超大型小区广场打造，同时地下通道规划建设等，对客户的吸引力也较大。 4）客户对于认筹的决定较为容易，有部分客户同时认筹其他客户。 5）内、外场所有销售人员的辛勤努力及无间配合。 （二）已认筹客户分析 目前已认筹836 户，客户有以下几种分类： 1）60%的认筹客户诚意度在80%以上，此类客户非常中意本项目，但会考虑开盘价格与房源是否合适而决定是否购买。 2）20%的认筹客户属观望客户，诚意度在50%-80%之间。此类客户有些在其他楼盘同时认筹，有些想先拿到项目优惠至于是否购买还在考虑

3）10%的认筹客户属意向度较低客户或其他客户。此类客户有的仅仅是为了拿到开盘的入场券而认筹，有的客户选择购买 5 号栋，还有少量客户已经放弃。 （三）市场竞争状况 本项目的主要竞争对手有：美的梧桐庄园、天邦?悦景湾、盛玺?河山、岳阳新天地。次主要竞争对手有：碧桂园、恒泰雅园、滨水天悦、恒大绿洲等，市场竞争较为激烈。 （四）影响首批开盘成交率的决定因素 1、开盘价格制定 目前已认筹大部分客户，他们的经济承受能力有限，非常看中本项目的性价比优势，价格敏感较高，故本项目首批开盘价格制定非常重要，以免此类客户仅仅因价格因素而流失。 2、房源的引导与落位 从目前已认筹客户落位情况来看，129川户型需求量最多，109川需求量次之，106川需求量最少；边户需求量大，中间户需求量少；东边单元需求量高于西边单元。若想开盘成交率尽可能高，让每个户型都找到合适的购房者，正确的房源引导与落位工作就非常重要了。 二、营销目标 认筹量：1000 推盘量：460 套 （具体根据客户及市场情况考虑是否加推2栋部分房源）销售量：完成推盘量80%以上

项目开盘持续期营销策略建议

项目开盘持续期营销策略建议 一、价格策略建议 1. 操作方式 在开盘强销期（开盘后10天）过后，分两次提升价格，每次价格提升幅度在75元/平左右，在开盘两个月后，整体均价恢复到3300元/平。 2. 价格提升理由 第一次提价：将预先保留单元推出，以新品上市的理由提升价格，吸引观望客户入市。 第二次提价：随着工程进度不断深入，项目品质逐步提高，折扣力度逐渐减小。 3. 策略说明 在经过开盘后，如将均价一次性恢复到3300元/平，会使项目与周边竞品的价格形成明显的价格差，导致市场对项目产生抗性，增大产品去化的难度。 用稳步提价的方式向市场释放项目不断升值的信息，不断制造紧迫感，促使一些观望的客户尽快做出购买决定。 4. 价格折扣方式 强销期（开盘后10天内）折扣调整方案 第一次价格提升方案 取消“赠送维修基金”和“一年物业费”的优惠措施， 每平上涨52元，实销价格分别为：3203元/平（一次性）；3240元/平（贷款）。 第二次价格提升方案 楼面价 优惠方式 强销期过后折后价格 赠送维修基金（每平减40） 赠送一年物业费（每平减12） 2户以上组团购买送，每平米立减100元 最终 折扣 3650元/平 一次性（90.5折） 3303（90.5折后） 3263 3251 3151 86折 贷款（91.5折） 3340（91.5折后） 3300 3288 3188 87折

取消团购价格优惠，每平米再次上涨100元，实销价格分别为：3303元/平（一次性）；3340元/平（贷款）。 二、圈层营销建议 1.“老带新”营销活动建议 针对开盘期间成交的老客户资源，鼓励其带领其它意向客户购买产品，并给予新老客户双方一定的奖励政策。 实施过程：由老客户带来的新客户成交，新客户奖励现金5000元，老客户购买时所有优惠基础上赠送一年物业费的优惠政策。 2.“公务员”营销活动 针对公务员此类具有较强购买实力的消费阶层，通过举办私人聚会等方式将此部分消费者聚集起来，进行集中营销宣讲，已达成成交目的。 3.“工商个体从业者”营销活动 针对素有“小五爱”之称“茨榆坨服装批发市场”个体商户，通过举办晚宴或“未来旺销服装款式介绍”等能够引起兴趣的主题讨论活动，将其邀约到售楼处内，达到宣传产品信息的目的。 三、渠道营销建议 1.社区、公园广场日常巡展 利用夏日傍晚居民户外活动频繁的特点，在县中的老式小区或莲花湖公园等休闲广场内，举办踢毽球”、“跑得快”等互动活动方式，吸引居民现场咨询。

最全的营销4P4S策略

一、4P策略- 4P是市场营销过程中可以控制的因素，也是企业进行市场营销活动的主要手段，对它们的具体运用,形成了最基本的企业的市场营销战略。4P是指产品product,价格price,地点place,促销promotion。- 首先对于产品来说，要注意到产品的实体、服务、品牌和包装，具体来说产品是指企业提供给目标市场的货物和服务的集合,这其中包括产品的效用、质量、外观、式样、品牌、包装和规格，此外还包括服务和保证等因素。- 作为价格则主要包括基本价格、折扣价格、付款时间、借贷条件等。它是指企业出售产品所追求的经济回报。- 地点通常就包括分销渠道、储存设施、运输设施、存货控制，它代表企业为使其产品进入和达到目标市场所组织、实施的各种活动，包括途径、环节、场所、仓储和运输等。- 促销的内容是指企业利用各种信息载体与目标市场进行沟通的传播活动，包括广告、人员推销、营业推广与公共关系等等。- 4P策略是这四种策略中最为基础的一种，4P具有的特点也十分明显: 首先这四种因素是企业可以调节、控制和运用的，如企业根据目标市场情况，能够自主决定生产什么产品，制定什么价格，选择什么销售渠道，采用什么促销方式。 其次，这些因素都不是固定不变的，而是不断变化的。企业受到内部条件、外部环境变化的影响，必须能动地做出相应的反应。 最后这四种因素是一个整体，它们不是简单的相加或拼凑集合，而应在统一目标指导下，彼此配合、相互补充，能够求得大于局部功能之和的整体效应。-- 二、4C策略- 4C是由营销学家菲利普·科特勒所提出来的，他提出了整体营销的概念，整合营销其意义就是强调各种要素之间的关联性,要求它们成为统一的有机体。具体地讲，整合营销更要求各种营销要素的作用力统一方向，形成合力，共同为企业的营销目标服务。4C是指消费者consumer,成本cost,便利convenience,沟通communication。- 消费者指消费者的需要和欲望。企业要把重视顾客放在第一位，强调创造顾客比开发产品更重要，满足消费者的需求和欲望比产品功能更重要，不能仅仅卖企业想制造的产品，而是要提供顾客确实想买的产品。- 成本指消费者获得满足的成本，或是消费者满足自己的需要和预想所愿意付出的成本价格。其中包括:企业的生产成本,即生产适合消费者需要的产品成本;消费者购物成本,不仅指购物的货币支出，还有时间耗费、体力和精力耗费以及风险承担。因此企业要想在消费者支持的价格限度内增加利润就必须降低成本。-

开盘前的营销推广方案

开盘前的营销推广方案 目录 总体思路 一、入市时机的建议 二、阶段营销节点划分 三、阶段营销总体策略 四、主要营销策略 五、媒体推广计划阶段营销总体策略 精选范本,供参考！

总体思路 1.采用渗透式和前期“轰炸式”宣传策略，建立项目形象，提高项目知名度和美誉度 2.营销阶段划分，控制营销推广节奏，争取加快工程进度 3.采用VIP跟进优惠政策，积累VIP客户 4.运用VIP客户序号，分时分批确定序号，提高转签率 一、入市时机建议 目前项目已经进入施工阶段，通过前阶段的渗透宣传方式，本案在广告投入方面不大（缺少路口大型指示牌和城区户外广告）的条件下，已经在商场上引起一定的关注，但关注度不高，项目还需经历一个包装推广期，需要进一步提高醒目知名度，积累客户，同时销售淡、旺季节特征较明显，所以我们必须抓住优先的营销时机，尽快抢占市场先机。以保证资金的的正常运转。因此根据项目的工程进度及营销节点。本案建议X 月X日开始VIP排号，力争在X月X日开盘。 精选范本,供参考！

二、阶段营销节点划分 精选范本,供参考！

三、阶段营销总体策略 一）阶段总体策略 抓紧时间，做好宣传 坚持渗透，多元组合 区间价位，试探市场 累计优惠，多重优惠 释义： 1.根据营销节点，抓紧时间做好广告推广，宣传项目优势，树立项目形象。 2.城区有效媒体宣传，必须继续坚持渗透式宣传方式有针对性宣传工作，同时还应采用有效且 多元化的媒体 行有机的结合。根据项目的营销节点，采用密集轰炸与长线渗透相结合，冲击市场，建立醒 目知名度。 3.VIP排号阶段不公开具体价格，采用低价报价策略吸引客户，采用区间报价方式试探市场，同 时给项目后期的价格及相关营销策略的调整做一个科学有力的支撑。 4.排号阶段采用累进优惠的策略调动目标客源及潜在客源的入会积极性，为项目开盘聚集更多的 人气，尽可能提高开盘期的转签量 精选范本,供参考！

开盘前重点营销策划及准备工作

开盘前重点营销策划及准备工作 恒地司营字[2008]第015号 开盘前营销策划的重点工作应围绕以下3个核心工作展开： 一、卖点提炼 1、找出卖点： 各分公司营销部门，应组织代理公司、广告公司、公司工程、园林设计有关人员，共同讨论、深入挖掘项目卖点。卖点的挖掘应该至少包括以下十三个方面：★自然生态环境 ★区位价值 ★交通条件 ★项目规模 ★规划设计 ★建筑特色 ★园林环境 ★产品特色 ★精装品质（满屋名牌） ★会所、酒店及六大中心等配套 ★物业管理 ★品牌实力 ★性价比高 2、提炼核心卖点： (1)项目卖点归结罗列后，按照最突出和最重要的原则排序，归结出4个以上的最支撑项目特性的核心卖点。 (2)根据项目的核心卖点，以精炼的语言概括出项目定位语。 (3)由核心卖点及定位语再制订出广告语。广告语就是要最大程度的吸引买家注意。在项目开盘期，广告语与定位语可合二为一。 二、广告设计 1、报纸广告设计要求能直观反映项目卖点。广告语主标题及2-3行的副标题，

要求能清晰地传播总结出来的所有核心卖点。 例如：昆明恒大金碧天下 广告主语：私享万亩湖山生态别墅人生 副标题语：皇家园林航母配套 欧陆建筑满屋名牌 副标题语：开盘必特价特价必升值 2、3D片或电视专题片解说词要围绕所有卖点，清晰地表达出来，做到重点突出，感染力强。画面和配音的内容要保持一致，画面要求美丽动人，且最好是3D与实景相互结合。 3、短信广告要围绕核心卖点，以精炼的70个字符（有些地区是60个字符）表达出来。 三、卖点展示 在销售中心(含外展场)中，所有的展示工作要围绕项目卖点进行，每一个卖点都要有相应专门的展示区。 ★自然生态环境——以区域效果图展示，尺寸不少于2.8*3.5米，尽量挂在墙上展示； ★区位价值、交通条件——以城市交通区位示意图挂在墙上，或者区域模型展示体现； ★项目规模、规划设计——以项目总规模型展示体现，模型面积35平米左右（30-40平方之间）； ★园林环境——原则是有多少个主题园林，就独立做多少个园林模型。模型规格与总规模型基本一致；在中心湖景主题园林周边做出酒店及六大中心（或会所）的立面模型（体现外立面效果）。 ★酒店及六大中心(或会所)配套——同时在园林模型的周边，做出各大配套每层的平面模型（可以采用透明立体的制作方法），以清晰地反映各层的平面功能； ★建筑特色——以建筑单体模型体现（别墅产品须选择2-3个有代表性的户型制作独立的建筑单体模型，每个面积为2平方左右，尽可能靠墙摆放，在模型旁悬挂户型平面图以说明）； ★产品特色——高层及洋房以户型平面模型体现，要求体现户型格局和家私摆

开盘前营销推广执行方案

开盘前营销推广方案 策划背景 在大环境相对低迷的情况下，针对目前客户不断流失的形式，为了在短时间内抢在其它品牌竞争对手入市前，挖掘更多的潜在客户，扩大佳惠国际品牌在市场上的影响力，促成项目销售进度。制定该营销推广方案，还有相应的营销推广活动。 营销方案 当前客户心态分析： 1、已登记客户期待座谈会的开展，希望价格、回报模式、经营管理等因素最终确定； 2、因为前期价格、回报模式等问题尚未确立，部分尚处于观望状态，这是我们现阶段应该尽力争取的优质客户； 3、部分客户担心价格过高，超过其心理价位，价格现在极为敏感； 4、客户对做好佳惠超市很有信心，但部分客户对于一层佳惠百货能否做好持怀疑态度； 5、部分客户在本项目与英泰国际等竞争项目之间摇摆不定，难以抉择。 客户表现出来的心态，其实就是对项目的怀疑，对项目缺乏强有力的信心。因此，我们提高对项目的信心指数，提高客户对项目价值及未来经营前景的信心。将游离客户转化为忠实客户，将忠实转化为具体购买行为。尽量早的推进公开认购、开盘工作，将潜在客户转化为真真正正的客户。 销售目标： 1、消化已经登记客户，争取部分处理游离状态、仍在观望的客户，刺激新客户，托大客户的层面，提高客户的质量，尤其争取消化前期登记客户中的游离客户； 2、公开认购达到60%左右的铺面认购；

3、开盘铺面销售达到65%左右； 4、负一层超市开业后15日内铺面销售达到70%。 营销策略： 1、信心战：以“兑现”为行动纲领，兑现之前尚未确立的重要事项。实销为主，用实际行动消除客户疑虑，提高客户信心，并在客户相互间传递项目信心； 2、闪电战：营销过程贯彻“快”字诀，加快营销节奏，增加紧迫感，减少客户思考和犹豫的时间，同时抢在竞争对手之前出招，有力狙击对手。 3、快速推进项目，座谈会、公开认购、开盘、负一层超市开业，一气呵成，传递项目信心，让客户不断看到项目建设的成果，让项目的前景可以想到、更可以看到，很快就可以实现。 4、控制总价，低首付款策略，吸引客户，同时采取部分优惠措施，如日进百金、老带新策略，刺激客户，提高访问量。 分阶段销售工作思路 营销阶段详解： 1日 12日 18日 24日 蓄客、甄别客户，传播项信息和信心 甄别客户，传达信息 强化信心、公开认购 座谈会、传达信息、信心