第十二章普通股和长期债务
筹资
本章考情分析
本章属于筹资管理的基础章节,主要介绍了基本的长期资本的筹集方式。本章的题型主要是客观题的考核。
年度题型2012年2013年
2014年
试卷一试卷二
单项选择题1题1分1题1分1题1.5分多项选择题
计算分析题
综合题
合计1题1分1题1分1题1.5分
本章内容与2014年教材相比的变化主要是删除了部分内容,包括“股票的概念和种类”、“普通股发行定价的确定方法”和“股票上市”。
第一节普通股筹资
一、普通股筹资的特点
(一)优点
1.没有固定利息负担;
2.没有固定到期日;
3.筹资风险小;
4.能增加公司的信誉;
5.筹资限制较少;
6.在通货膨胀时普通股筹资容易吸收资金。
(二)缺点
1.普通股的资本成本较高;
2.会增加股东,可能会分散公司的控制权;
3.信息披露成本大,也增加了公司保护商业秘密的难度;
4.股票上市会增加公司被收购的风险;
二、普通股的首次发行
(一)股票的发行方式
发行方式特征优点缺点
公开间接
发行
通过中介机构,公开
向社会公众发行股
票。
发行范围广,发行对象多,易于足额筹集
资本;股票的变现性强,流通性好;还有
助于提高发行公司的知名度和扩大影响
力。
手续繁
杂,发行
成本高。
不公开直
接发行
不公开对外发行股
票,只向少数特定的
对象直接发行,因而
不需经中介机构承
销。
弹性较大,发行成本低。
发行范
围小,股
票变现
性差。
【例题1?单选题】与不公开直接发行股票方式相比,公开间接发行股票方式()。(2013年)
A.发行范围小
B.发行成本高
C.股票变现性差
D.发行条件低
【答案】B
【解析】公开间接方式发行股票的发行范围广,发行对象多,易于足额募集资本;股票的变现性强,流通性好。但这种发行方式也有不足,主要是手续繁杂,发行成本高。
(二)股票的销售方式
股份有限公司向社会公开发行股票时所采取的股票销售方法。
股票的销售方式优点缺点
自行销售方式
发行公司可直接控制发行过
程,实现发行意图,并节省
发行费用。
筹资时间较长,发行公司要承担
全部发行风险,并需要发行公司
有较高的知名度、信誉和实力。
委托销售方
式
包销
可及时筹足资本,不承担发
行风险。
损失部分溢价,发行成本高。
代销
可获部分溢价收入;降低发
行费用。
承担发行风险。
【例题2?多选题】对于发行公司来讲,采用自销方式发行股票的特点有()。
A.可及时筹足资本
B.免于承担发行风险
C.节省发行费用
D.直接控制发行过程
【答案】CD
【解析】自销方式发行股票筹资时间较长,发行公司要承担全部发行风险。采用包销方式才具有及时筹足资本,免于承担发行风险等特点。
(三)普通股发行定价
根据我国《证券法》的规定,股票发行采取溢价发行的,其发行价格由发行人与承销的证券公司协商确定。发行人通常会参考公司经营业绩、净资产、发展潜力、发行数量、行业特点、股市状态等,确定发行价格。
三、股权再融资
(一)配股
含义是指向原普通股股东按其持股比例、以低于市价的某一特定价格配售一定数量新发行股票的融资行为。
目的(1)不改变老股东对公司的控制权和享有的各种权利;(2)因发行新股将导致短期内每股收益稀释,通过折价配售的方式可以给老股东一定的补偿;(3)鼓励老股东认购新股,以增加发行量。
配股权的
特征
是普通股股东的优惠权,实际上是一种短期的看涨期权。
配股价格确定配股一般采取网上定价的方式。
配股价格由主承销商和发行人协商确定。
上市公司向原股东配股的,除了要符合公开发行股票的一般规定外,还应当符合下列规定:
(1)拟配售股份数量不超过本次配售股份前股本总额的30%;
(2)控股股东应当在股东大会召开前公开承诺认配股份的数量;
(3)采用证券法规定的代销方式发行。
3.除权价格
【例题3?多选题】A公司采用配股的方式进行融资。2015年3月25日为配股除权登记日,以公司2014年12月31日总股本1000 000 股为基数,拟每10股配1股。配股价格为配股说明书公布前20个交易日公司股票收盘价平均值的8元/股的85%,若除权后的股票交易市价为7.8元,若所有股东均参与了配股,则()。
A.配股的除权价格为7.89元/股
B.配股的除权价格为8.19元/股
C.配股使得参与配股的股东“贴权”
D.配股使得参与配股的股东“填权”
【答案】AC
【解析】配股的除权价格=(8×1000000+100000×6.8)/(1000000+100000)=7.89(元/股)
由于除权后股票交易市价低于除权基准价格,则会减少参与配股股东的财富,一般称之为“贴权”。
【例题4?多选题】甲公司采用配股方式进行融资。每10股配2股,配股前股价为6.2元。配股价为5元。如果除权日股价为5.85元。所有股东都参加了配股。除权日股价下跌()。(2014年)
A.2.42%
B.2.50%
C.2.56%
D.5.65%
【答案】B
【解析】配股除权价格=(配股前每股价格+配股价格×股份变动比例)/(1+股份变动比例)=(6.2+5×0.2)/(1+0.2)=6(元),除权日股价下跌(6-5.85)/6×100%=2.50%。
4.配股权价值
一般来说,老股东可以以低于配股前股票市价的价格购买所配发的股票,即配股权的执行价格低于当前股票价格,此时配股权是实值期权,因此配股权具有价值。
配股权价值=(配股后股票价格-配股价格)/购买一股新股所需的认股权数
【例12-1】A公司采用配股的方式进行融资。2010年3月21日为配股除权登记日,以公司2009年12月31日总股本100000股为基数,拟每10股配2股。配股价格为配股说明书公布前20个交易日公司股票收盘价平均值的5元/股的80%,即配股价格为4元/股。
假定在分析中不考虑新募集投资的净现值引起的企业价值的变化,计算并分析:
【补充要求】
(1)在所有股东均参与配股的情况下,配股后的每股价格。
(2)计算每一份优先配股权的价值。
(3)假设某股东拥有10000股A公司股票,若配股后的股票市价与配股的除权价格一致,计算若该股东参与配股,对该股东财富的影响。
(4)假设某股东拥有10000股A公司股票,若配股后的股票市价与配股的除权价格一致,计算只有该股东未参与配股,该股东财富有何变化。
【答案】
(1)由于不考虑新投资的净现值引起的企业价值的变化,配股后股票的价格应等于配股除权价格。
配股后每股价格=(500000+20000×4)/(100000+20000)=4.833(元/股)
(2)由于原有股东每拥有10份股票将得到2份配股权,故为得到一股新股份配股权,需要5份认股权数。因此:
配股权的价值= (4.833-4)/5=0.167(元)
(3)假设某股东拥有10000股A公司股票,配股前价值=50000元
参与配股投资额=4×2000=8000(元)
股东配股后拥有股票总价值为=4.833×12000=58000(元)
股东财富的情况没有变化。
(4)如果该股东没有参与配股:
配股前价值=50000元
配股后股票的价格=(500000+18000×4)/ (100000+18000)
=4.847(元/股)
股东配股后股票价值=4.847×10000=48470(元)
股东财富损失=50000-48470=1530(元)
相关结论
(1)若配股后交易价格高于理论除权价格:
参与配股后股东财增加(填权)
(2)若配股后交易价格低于理论除权价格:
参与配股后股东财富减少(贴权)
(3)若配股后交易价格等于理论除权价格:
【例题5?单选题】配股是上市公司股权再融资的一种方式。下列关于配股的说法中,正确的是()。(2012年)
A.配股价格一般采取网上竞价方式确定
B.配股价格低于市场价格,会减少老股东的财富
C.配股权是一种看涨期权,其执行价格等于配股价格
D.配股权价值等于配股后股票价格减配股价格
【答案】C
【解析】配股一般采取网上定价的方式,配股价格由主承销商和发行人协商确定,选项A错误;配股权是一种看涨期权,执行价格等于配股价格,若配股价格低于市场价格,则配股权是实值期权,对股东有利,所以选项B错误;配股权价值=(配股后价格-配股价格)/购买一股新股所需的认股权数,所以选项D错误。
随堂练习
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前言 一、考试题型题量 近3年题型题量分析表
三、近三年命题规律 (一)题目类型特点 会计考题包括客观题和主观题两部分。客观题包括单项选择题和多项选择题,以考核考生对《会计》一书的基本理论、基本概念、基本方法的掌握程度。主观题包括计算分析题和综合题,考核考生对《会计》一书全部业务方法的综合运用能力、融会贯通能力和紧密联系实际的实务操作能力。 (二)命题规律 从近三年《会计》的试题来看,有以下几个方面的特点: 1.覆盖面宽,考核全面; 2.重视测试考生对知识的理解,实际应用、职业判断能力; 3.注重热点,突出重点,体现及时掌握新知识、新内容,实现知识更新的要求; 4.综合性较强。 四、复习方法 (一)明确目标,制定并执行学习计划; (二)全面研读大纲和教材,把握教材之精髓; (三)加强练习。 第一章总论 本章考情分析 本章内容是会计准则中的基本准则,对全书后续章节具有统驭作用。近3年考题为客观题,分数不高,属于不重要章节。
20XX 年教材主要变化 本章删除了“第六节 会计科目”一节的内容。 本章基本结构框架 第一节 会计概述 我国企业会计准则体系由基本准则、具体准则、会计准则应用指南和解释公告等组成。 第二节 财务报告目标 财务报告的目标是向财务报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息,反映企业管理层受托责任履行情况,有助于财务报告使用者作出经济决策。 总 论
第三节会计基本假设与会计基础 一、会计基本假设 (一)会计主体 会计主体,是指企业会计确认、计量和报告的空间范围。 会计主体不同于法律主体。一般来说,法律主体就是会计主体,但会计主体不一定是法律主体。 (二)持续经营 持续经营,是指在可以预见的将来,企业将会按当前的规模和状态继续经营下去,不会停业,也不会大规模削减业务。 在持续经营假设下,企业会计确认、计量和报告应当以持续经营为前提。明确这一基本假设,就意味着会计主体将按照既定用途使用资产,按照既定的合约条件清偿债务,会计人员就可以在此基础上选择会计政策和估计方法。 (三)会计分期 会计分期,是指将一个企业持续经营的生产经营活动划分为若干连续的、长短相同的期间。 在会计分期假设下,会计核算应划分会计期间,分期结算账目和编制财务报告。 会计期间分为年度和中期。年度和中期均按公历起讫日期确定。中期是指短于一个完整的会计年度的报告期间。 (四)货币计量 货币计量,是指会计主体在财务会计确认、计量和报告时以货币计量,反映会计主体的财务状况、经营成果和现金流量。 二、会计基础 企业会计的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。 第四节会计信息质量要求 一、可靠性 可靠性要求企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行确认、计量和报告,如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息,保证会计信息真实可靠、内容完整。 二、相关性 相关性要求企业提供的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关,有助于财务报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测。 三、可理解性 可理解性要求企业提供的会计信息应当清晰明了,便于财务报告使用者理解和使用。 四、可比性 可比性要求企业提供的会计信息应当具有可比性。具体包括下列要求: (一)同一企业对于不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项,应当采用一致的会计政策,不得随意变更。 (二)不同企业同一会计期间发生的相同或者相似的交易或者事项,应当采用规定的会计政策,确保会计信息口径一致、相互可比,即对于相同或者相似的交易或者事项,不同企业应当采用一致的会计政策,以使不同企业按照一致的确认、计量和报告基础提供有关会计信息。 【例题1·多选题】下列项目中,不违背会计核算可比性要求的有()。 A.当无形资产价值恢复时,将以前年度计提的无形资产减值准备转回 B.由于利润计划完成情况不佳,将以前年度计提的坏账准备全额转回 C.由于资产购建达到预定可使用状态,将借款费用由资本化核算改为费用化核算 D.某项专利技术已经陈旧,将其账面价值一次性核销 E.将投资性房地产的后续计量由公允价值模式改为成本模式
第七章投资性房地产 第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 一、属于投资性房地产的特征与范围 房产已出租的建筑物 地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 建筑物+劳务将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。(办公楼出租+提供维护、保安等辅助服务) 一房四产某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的,应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 自用的建筑物固定资产 自用的土地使用权无形资产 销售的房地产存货 经营租入再经营租出的房地产(二房东:无所有权,不作为资产)2.违法 按国家规定认定的闲置土地不是 区别企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物,如董事会或类似机构作出书 面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的,即使未 签订租赁协议,也应视为投资性房地产。 是 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点 已出租的建筑物 租赁期开始日已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期
以备经营出租的空置建筑物和在建建 董事会或类似机构作出书面决议的日期筑物 二、初始计量 投资性房地产应当按成本进行初始计量。 房产同固定资产 外购 地产同无形资产 自建同固定资产 后续公则公 转换 后续成则成 【例题】2014年3月,甲企业购入一栋写字楼用于对外出租,甲企业与乙企业签订了经营租赁 合同,约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业,租赁期5年。以银行存款支付价款共 计1 200万元。 借:投资性房地产 1 200 贷:银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同:也提折旧(摊销),也提减值; 2.不同:收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧(摊销) 出售:营业外收入平时+出售: 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后,出租给乙企业使用,已确认为 投资性房地产,采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元,按照直线法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。按照经营租赁合同,乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧: 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5(万元) 借:管理费用 5 贷:累计折旧 5 (1)租赁期开始日(华丽转身) 借:投资性房地产 1 200 贷:固定资产 1 200 借:累计折旧195 贷:投资性房地产累计折旧195 (2)每月计提折旧 借:其他业务成本 5 贷:投资性房地产累计折旧 5
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式(包括基本估算数据)第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置(四周范围) 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
第二章财务报表分析(九) 二、管理用财务分析体系 (2014年综合题,2013年计算题,2012年综合题,2011年计算题,2012年单选题,2009年多选题,2009年综合题) (一)改进分析体系的核心公式 高顿财经CPA培训中心
主要分析指标: 【例题18·多选题】假设其他因素不变,下列变动中有助于提高杠杆贡献率的有()。 A.提高净经营资产利润率 B.降低负债的税后利息率 C.减少净负债的金额 D.减少经营资产周转次数 【答案】AB 【解析】杠杆贡献率=(净经营资产利润率-税后利息率)×净财务杠杆=(税后经营净利率×净经营资产周转次数-税后利息率)×净负债/股东权益,可见选项A、B是正确的。 (二)权益净利率的驱动因素分解 利用连环替代法测定: 高顿财经CPA培训中心
权益净利率 =净经营资产净利率+(净经营资产净利率-税后利息率)×净财务杠杆F=A+(A-B)×C 基数:F0=A0+(A0-B0)×C0 (1) A1+(A1-B0)×C0(2) A1+(A1-B1)×C0(3) A1+(A1-B1)×C1(4) (2)-(1): 由于净经营资产净利率(A)变动对权益净利率的影响 (3)-(2): 由于税后利息率(B)变动对权益净利率的影响 (4)-(3): 由于净财务杠杆(C)变动对权益净利率的影响 【注意】如果考试给表,要注意只替代原生因素,不替代派生因素。 变动影响因 素净经营资 产净利率 税后利 息率 经营 差异率 净财 务杠杆 杠杆 贡献率 权益 净利率 变动 影响 上年权益净 利率 16.110%12.595% 3.515%0.5898 2.073%18.182% 净经营资产 净利率变动 11.853%12.595%-0.742%0.5898-0.438%11.415%-6.767%税后利息率 变动 11.853%9.020% 2.833%0.5898 1.671%13.524% 2.109%净财务杠杆 变动 11.853%9.020% 2.833%0.8167 2.314%14.167%0.643% 高顿财经CPA培训中心
第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 2.违法 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点
二、初始计量 【例题】2014年3月,甲企业购入一栋写字楼用于对外出租,甲企业与乙企业签订了经营租赁合同,约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业,租赁期5年。以银行存款支付价款共计1 200万元。 借:投资性房地产 1 200 贷:银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同:也提折旧(摊销),也提减值; 2.不同:收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧(摊销) 出售:营业外收入平时+出售: 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后,出租给乙企业使用,已确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元,按照直线法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。按照经营租赁合同,乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧: 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5(万元) 借:管理费用 5 贷:累计折旧 5 (1)租赁期开始日(华丽转身) 借:投资性房地产 1 200 贷:固定资产 1 200 借:累计折旧195 贷:投资性房地产累计折旧195 (2)每月计提折旧 借:其他业务成本 5 贷:投资性房地产累计折旧 5 (3)每月确认租金收入 借:银行存款 6 贷:其他业务收入 6 【例题-减值】接上题,当年12月,这栋办公楼发生减值迹象,经减值测试,其可收回金额为900万元,此时办公楼的账面价值为960万元,以前未计提减值准备。
一、项目总论 (一)项目背景 项目用地:汀棠公园以东地块 项目开发背景:芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告,该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 (二)承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 (三)研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付,依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 (一)市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比
名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长(%)房地产开发投资(亿元)21291 10.4 其中:住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积(万平方米)646556 1.5
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份,东部地区房地产开发投资12277亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;中部地区投资4443亿元,增长15.0%,增速提高1.6个百分点;西部地区投资4122亿元,增长2.9%,增速回落0.8个百分点;东北地区投资449亿元,增长1.3%,1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米,同比增长1.5%,增速与1-2月份持平。其中,住宅施工面积441540万平方米,增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。其中,住宅新
第五章资本成本(三) 第三节权益资本成本的估计 一、普通股资本成本的估计 【提示】 (1)普通股资本成本是指筹集普通股所需的成本,这里的筹资成本,是面向未来的,而不是过去的成本。 (2)未来普通股有两种方式:一种是增发新的普通股,另一种是留存收益转增普通股。 (一)资本资产定价模型 权益资本成本=无风险利率+风险溢价 K s=R f+β×(R m-R f) 式中: R f--无风险报酬率; β--该股票的贝塔系数; R m--平均风险股票报酬率; (R m-R f)--权益市场风险溢价; β×(R m-R f)--该股票的风险溢价。 教材【例5-3】市场无风险报酬率为10%,平均风险股票报酬率14%,某公司普通股β值为1.2。 K s=10%+1.2×(14%-10%)=14.8%
1.无风险利率的估计 一般来说:选择长期政府债券的名义到期收益率 (1 )政府债券期限的选择 通常选择法选择理由 选择长期政府债券比较适宜。(1)普通股是长期的有价证券。(2)资本预算涉及的时间长。 (3)长期政府债券的利率波动较小。 (2)选择票面利率或到期收益率(3)选择名义利率或实际利率 对利率的影 响这里的名义利率是指包含了通货膨胀因素的利率,实际利率是指排除了通货膨胀因素的利率。 两者的关系可表述如下式: 1+r名义=(1+r实际)(1+通货膨胀率) 对现金流量的影响如果企业对未来现金流量的预测是基于预算年度的价格水平,并消除了通货膨胀的影响,那么这种现金流量称为实际现金流量。 包含了通货膨胀影响的现金流量,称为名义现金流量。两者的关系为:名义现金流量=实际现金流量×(1+通货膨胀率)n 式中:n——相对于基期的期数 原则 名义现金流量要使用名义折现率进行折现, 实际现金流量要使用实际折现率进行折现。 【例题5?计算题】假设某方案的实际现金流量如表所示,名义折现率为10%,预计一年内的通货膨胀率为3%,求该方案各年现金流量的现值合计。
一、资产的概念 1、含义:过去的交易或事项形成的,由企业拥有或控制,预期会给企业带来经济利益的资源。 2、特征:(1)过去时(不是将来时) 财务会计(过去时) 会计 管理会计(将来时) 计划购买的原材料不属于资产 (2)由企业拥有或控制 (3)能带来经济利益 (4)经济资源(不是人力资源,政治资源) 例:下列属于企业资产的有( B ) A阳光和空气 B 存放在第三方的原材料 C经营租赁方式租入机器 D 计划采购的物质 3、分类:(1)根据有无实物形态分有形资产如库存现金及有价证券,存货,固定资产 无形资产如银行存款,应收帐款等(2)按来源不同分自有资产外购 自制 经营租入(不属于资产) 租入资产 融资租入(属于资产)
速动资产(货币资金、交易性金融资产、应收帐款和应收)票据) (3)按流动性分为流动资产 其他流动资产(应收股利、应收利息、其他应收款 存货、预付帐款、其他流动资产) 非流动资产(固定资产、无形资产、长期股权投资、投资性房地产、长期待摊费用) 下列属于流动资产的有( AC ) A应收帐款 B 预收帐款 C 交易性金融资产 D以公允价值模式计价投资性房地产 二、货币资金 1、含义:以货币形态存在的流动资产 2、内容: 库存现金 银行存款 其他货币资金(银行本票存款、银行汇票存款、信用证保证金存款、信用卡存款、外埠存款、存出投资款) 不包括 (1)备用金(其他应收款) (2)商业汇票(可能在应收票据或应付票据) (3)现金等价物(三个月到期的债券投资) 例:下列各项中是其他货币资金(BCD ) A企业持有三个月到期的债券投资 B为购股票存出投资款 C外埠存款 D 向银行申请银行汇票时的存款
房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案:A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案:D 3. 对投资项目或投资方向提出建议,是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案:A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估
算、项目财务分析等进行的预可行性研究,属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案:B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案:B 6. 在房地产投资项目可行性研究中,下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案:D 7. 在房地产开发项目投资估算中,土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费
8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案:A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案:B 10. 在实际操作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,有时还会考虑物业类型的匹配结构,构造个基本评价方案。 A.1~2 B.1~3 C.2~3 D.2~4 答案:D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中,属于评价标准类指标的是
【例题4?综合题】甲公司是一家多元化经营的民营企业,投资领域涉及医药、食品等多个行业。受当前经济型酒店投资热的影响,公司正在对是否投资一个经济型酒店项目进行评价,有关资料如下: (1)经济型酒店的主要功能是为一般商务人士和工薪阶层提供住宿服务,通常采取连锁经营模式。甲公司计划加盟某知名经济型酒店连锁品牌KJ连锁,由KJ 连锁为拟开设的酒店提供品牌、销售、管理、培训等支持服务。加盟KJ连锁的一次加盟合约年限为8年,甲公司按照加盟合约年限作为拟开设酒店的经营年限。加盟费用如下: 费用内容费用标准支付时间 初始加盟费按加盟酒店的实有客房数 量收取,每间客房收取300 0元 加盟时一次性支付 特许经营费按加盟酒店收入的6.5%收 取 加盟后每年年末支付 特许经营保证 金10万元 加盟时一次性支付,合约 到期时一次性归还(无息 )。 (2)甲公司计划采取租赁旧建筑物并对其进行改造的方式进行酒店经营。经过选址调查,拟租用一幢位于交通便利地段的旧办公楼,办公楼的建筑面积为4 200平方米,每平方米每天的租金为1元,租赁期为8年,租金在每年年末支付。 (3)甲公司需按KJ连锁的统一要求对旧办公楼进行改造、装修,配备客房家具用品,预计支出600万元。根据税法规定,上述支出可按8年摊销,期末无残值。 (4)租用的旧办公楼能改造成120间客房,每间客房每天的平均价格预计为17 5元,客房的平均入住率预计为85%。 (5)经济型酒店的人工成本为固定成本。根据拟开设酒店的规模测算,预计每年人工成本支出105万元。 高顿财经CPA培训中心
高顿财经CPA 培训中心 (6)已入住的客房需发生客房用品、洗涤费用、能源费用等支出,每间入住客房每天的上述成本支出预计为29元。除此之外,酒店每年预计发生固定付现成本30万元。 (7)经济型酒店需要按营业收入缴纳营业税金及附加,税率合计为营业收入的5.5%。 (8)根据拟开设经济型酒店的规模测算,经济型酒店需要的营运资本预计为50万元。 (9)甲公司拟采用2/3的资本结构(负债/权益)为经济型酒店项目筹资。在该目标资本结构下,税前债务成本为9%。由于酒店行业的风险与甲公司现有资产的平均风险有较大不同,甲公司拟采用KJ 连锁的β值估计经济型酒店项目的系统风险。KJ 连锁的β权益为1.75,资本结构(负债/权益)为1/1。已知当前市场的无风险报酬率为5%,权益市场的平均风险溢价为7%。甲公司与KJ 连锁适用的企业所得税税率均为25%。 (10)由于经济型酒店 改造需要的时间较短,改造时间可忽略不 计。为简化计算,假设酒店的改造 及装修 项目单价(元/间.天)年销量(间)金额(元) 销售收入变动成本其中: 固定成本——其中: — — 税前利润——所得税——税后利润 — —
第三节投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 (一)科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 (二)会计处理 在成本模式下,应当按照固定资产或无形资产的有关规定,对投资性房地产进行后续量,计提折旧或摊销;存在减值迹象的,还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 1.计提折旧或进行摊销时 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 2.计提减值准备时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 【例题3·单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自20×1年1月1日起,甲公司将一项投资性房地产出租给某单位,租期为4年,每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12 000万元,预计使用年限为40年,预计净残值为零;至20×1年1月1日已使用10年,累计折旧3 000万元。20×1年12月31日,甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时,发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税费,该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为()万元。 A.250 B.350 C.450 D.650 【答案】B 【解析】20×1年计提折旧=(12 000-3000)/(40-10)=300(万元),20×1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=(12 000-3 000)-300=8 700(万元),因可收回金额为8 800万元,所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额=650-300=350(万元)。 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 (一)科目设置 1.投资性房地产——成本 ——公允价值变动 2.公允价值变动损益 (二)采用公允价值模式计量的前提条件
实用文档 用心整理 、单项选择题 A. 已出租的土地使用权 B. 持有准备增值后转让的商品房 C. 已出租的建筑物 D. 持有准备增值后转让的土地使用权 【答案】B 【解析】属于投资性房地产的项目: ①已出租的土地使用权; 出租的建筑物。 2.下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中,正确的是( A. 以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货,存货应按转换日的公允价值计量,公允价值大于原账 面价值的差额确认为其他综合收益 B. 以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产,自用固定资产应按转换日的公允价值计量, 公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益 C. 以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产,投资性房地产应按转换日的公允价值计量,公 允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益 第四章 投资性房地产 1.下列各项中,不属于投资性房地产的是( )。 ②持有并准备增值后转让的土地使用权;③已 )。
实用文档用心整理 D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产,自用固定资产应按转换日的公允价值计 量,公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益 【答案】C 【解析】采用成本模式后续计量的投资性房地产转为存货, 应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货 的入账价值,选项A错误;采用成本模式后续计量的投资性房地产转为固定资产,应将该房地产转换前的账面 原值作为转换后固定资产的入账金额,而不考虑转换日的公允价值,选项B错误;采用公允价值模式后续计量 的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值,公允价值与 原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益),选项D错误。 【手写板】 济tc帆沁H 1 * 却牢僭1砒陀 3.某公司将一栋房产作为投资性房地产核算,并采用成本模式进行后续计量。2018年12月31日其成本 为2500万元,已计提折旧500万元,已计提减值准备200万元,当日该房产的公允价值为3000 万元。2018 年12月31日该公司将后续计量模式转为公允价值模式计量, 不考虑所得税等其他因素,则下列会计处理正确 的是()。 A.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入其他综合收益
房地产投资项目可行性研究报告 篇一:房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示:房地产投资项目投资环境分析,房地产投资项目背景和发展概况,房地产投资项目建设的必要性,房地产投资行业竞争格局分析,房地产投资行业财务指标分析参考,房地产投资行业市场分析与建设规模,房地产投资项目建设条件与选址方案,房地产投资项目不确定性及风险分析,房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写: 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项,政府批地,融资,贷款,申请国家补助资金等
【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式;PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告,具体价格根据具体的要求协商,欢迎进入 公司网站,了解详情,工程师(高建先生)会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告,此报告为个 性化定制服务报告,我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求,修订报告目录,并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容,为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前,对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价,以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报
第四节投资性房地产的转换和处置 【例题6·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理 的表述中,正确的有()。 A.按预计使用年限计提折旧 B.公允价值变动的金额计入当期损益 C.公允价值变动的金额计入资本公积 D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入资本公积 【答案】BD 【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧,选项A错误;公允价值变动的金额计入公允价值变动损益,选项C错误。 【例题7·单选题】甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项: 20×1年12月31日购入一栋办公楼,实际取得成本为 3 000万元。该办公楼预计使用 年限为20年,预计净残值为零,采用年限平均法计提折旧。因公司迁址,20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定:甲公司将上述办公楼租赁给乙公司,租赁期开始日为协议签订日,租期2年,年租金l50万元,每半年支付一次。租赁协议签订日该办 公楼的公允价值为 2 800万元。 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×4年12月31日,该办公楼的公允价值为 2 200万元。 要求:根据上述资料,不考虑其他因素,回答下列第(1)小题至第(2)小题。(20XX 年) (1)下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中,正确的是()。 A.出租办公楼应于20×4年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积l75万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价 3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼20×4年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 【答案】B 【解析】20×4年应计提的折旧=3 000/20×6/12=75(万元),选项A错误;办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2 625(万元),出租日转换为以公允价值模式计量 的投资性房地产,租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产,选项C错误;应确认的资本公积=2 800-2 625=175(万元),选项B正确;出租办公楼取得的租金收入应当作 为其他业务收入,选项D错误。 (2)上述交易或事项对甲公司20×4年度营业利润的影响金额是()万元。 A.0 B.-75 C.-600 D.-675 【答案】C 【解析】上述交易对20×4年度营业利润的影响=-75+150/2+(2 200-2 800)=-600(万元)。 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。
投资性房地产(大前提:企业自己的资产) (一)投资性房地产概述 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权:用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得,并以经营租赁方式出租的土地使用权。(赚取租金)(2)持有并准备增值后转让的土地使用权:企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。(资本增值) 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地(2年),不属于投资性房地产。 (3)已出租的建筑物:企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 (赚取租金) 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物,即企业的资产。 投资性房地产(大前提:企业自己的资产) 【注意】 第一,企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产,也不能确认为企业的资产。 第二,已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的,仍作为投资性房地产核算。(目的不变) 第三,企业持有以备经营出租的空置建筑物,如果董事会或类似机构作出书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,即使尚未签订租赁协议,也应作为投资性房地产核算。(目的不变) 不属于投资性房地产的范围 (1)自用房地产:为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 (2)作为存货的房地产:房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产,也不能确认为企业的资产
1.因素分析法 简要说明,按先后顺序分析时,分析过的因素使用报告期数据(或实际指标),未分析的因素使用基期数据(或计划指标)。可以简单地这样记忆:已经分析过的指标不再“复原”。 2.营运资本=流动资产-流产负责=长期资本-长期资产 3.流动比率=流动资产/流动负责 4.速动比率=速动资产/流动负责 5.现金流量比率=经营活动现金流量净额/流动负责 6.资产负债率=总负责/总资产*100% 7.产权比率=总负责/股东权益 8.权益乘数=总资产/股东权益=1+产权比率 9.利息保障倍数=息税前利润/全部应付利息(含资本化利息) 10.现金流量与负责比率=经营活动现金流量净额/债务总额*100% 11.应收账款周转次数=营业收入/应收账款 12.存货周转次数=营业收入(或营业成本)/存货 13.总资产周转次数=营业收入/总资产 14.营业净利率=净利润/营业收入*100% 15.总资产净利率=净利润/总资产*100% 16.权益净利率=净利润/股东权益*100% 17.市盈率=每股市价/每股收益 每股收益=普通股股东净利润/流通在外普通股加权平均股数,其中,普通股股东净利润=净利润-优先股股利 18.市净率=每股市价/每股净资产 每股净资产=(股东权益总额-优先股权益)/流通在外普通股股数,其中,优先股权益,包括优先股的清算价值及全部拖欠的股息。 19.市销率=每股市价/每股营业收入 每股营业收入=营业收入/流通在外普通股加权平均股数 20.权益净利率=营业净利率*总资产周转次数*权益乘数 21.净负债(也叫经金融负责)=金融负责-金融资产 22.净经营资产(净投资资本)=经营资产-经营负债=净负债+股东权益 23.经营营运资本=经营性流动资产-经营性流动负责 24.净经营性长期资产=经营性长期资产-经营性长期负债 25.税后经营净利润=税前经营利润-经营利润所得税=净利润+税后利息费用=(金融负债利息 -金融资产收益)*(1-所得税税率) 26.实体现金流量=税后经营利润-经营净资产增加=税后经营利润-净投资 27.资本支出=净经营长期资产增加+折旧与摊销=经营性长期资产增加-经营性长期负债增加 +折旧与摊销 28.权益净利润=净经营资产净利率+杠杆贡献率 杠杆贡献率=经营差异率*净财务杠杆 经营差异率=净经营资产净利率-税后利息率 净经营资产净利率=税后经营净利润(注意不是净利润)/净经营资产 净财务杠杆=净负债/股东权益 29.外部融资额=融资总需求-可动用的金融资产-预计增加的留存收益 在不存在可动用金融资产的情况下,外部融资额为0时计算得出的营业收入增长率称为
2019注会会计英语基础讲义 xx年注册会计师考试辅导会计前言总体考情分析一般选择综合题第1题要求选用英文作答,若用英文作答完全正确,则在原题满分的基础上多加5分。对于《会计》科目来讲,综合题的知识点分布可能性很大,知识面比较广,所以对于常见的综合性知识点,均需要关注如何转化为英文作答的形式。 在本次教学中, 将会按照专题的形式,同时结合具体例题,分别使用中文与英文进行讲解,并帮助学员提炼相关专业词汇。在具体每个专题的讲解时,每个专题会以先列举常用的词汇,最后结合典型例题的形式进行演练。部分专题在讲解中将会整合在一次授课中完成。 本次授课共涉及以下17个专题: 1.固定资产和无形资产 2.投资性房地产 3.资产减值 4.借款费用 5.股份支付 6.或有事项 7.金融工具 8.收入.费用和利润 9.非货币性资产交换和债务重组
10.所得税 11.外币折算 12.租赁 13.会计政策变更.估计变更.差错更正 14.资产负债表日后事项 15.长期股权投资和企业合并 16.合并财务报表 17.每股收益课堂教学形式由于自xx年起注册会计师考试采用机考的形式,因此同学们在运用英语进行综合题目作答的过程中能够快速准确的在电脑上输入答案是得分的前提。为了提高同学们快速输入英语答案的准确性,本门课程需要同学们在上课过程中跟随主讲老师将英文部分内容在Word文档中输出,以达到对单词的准确拼写以及对语法句型熟悉掌握的目的。 专题一固定资产和无形资产 目录 01 考情分析 02 词汇归纳总结 03 重点.难点讲解 04 同步系统训练考情分析有关固定资产和无形资产的内容在注会考试中属于非常重要的基础知识,可能并不单独以主观题形式进行考查,但是专业阶段主观题所考查的知识点中一般都会穿插其相关内容。如与借款费用.会计估计变更及差错更正等内容的结合。因此,要给予一定的重视。 词汇归纳总结
一、内容提要 本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认,对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述,最后,本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。 二、关键考点 1.投资性房地产的辨认; 2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算; 3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则; 4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定; 5.投资性房地产处置损益的计算,尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。 三、历年试题分析 年份题型题数分数考点 2017 单选题 1 1.5 自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科 目归属 多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别 判断题 1 1 投资性房地产的界定 综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理 2018 单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算 多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理 判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理 计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理 2019 单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属 多选题 1 2 自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目 的影响 判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则 计算题 1 10 公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转 为自用固定资产并提取折旧的会计处理 四、本章知识点详解 【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲ 【解释】房地产包含两部分:地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮,并在此基础上建造商品房,两者合二为一属于房地产企业的库存商品,计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮,计入“无形资产——土地使用权”,建造的地上建筑物计入“固定资产”,如果无法合理区分,全部计入“固定资产”。
表1 毕业论文(设计)开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景:随着社会不断的发展,人们的生活水平的提高,人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型,小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素,任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费,房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点,同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点,使房地产行业在经济发展之中备受关注,成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业,房地产业在中国尚处于初期发展阶段,在房地产实践过程中暴露了大量问题,如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题,这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据:科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义:当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究,来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究,探讨未来房地产发展方向,为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标:通过此次本项目可行性研究,预测项目带来的利润,是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲:(1)摘要 (2)项目背景 (3)项目规划设计 (4)项目销售市场分析及发展前景 (5)项目开发与销售计划 (6)财务分析 (7)项目评估结果 参考文献:(1)汤炎非,杨青著.可行性研究与投资决策.武汉:武汉大学出版社,1998:5-7 (2)李竹成主编.房地产经济专业知识与实务.北京:团结出版社,2001 (4)宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006,(2)57-59. (5)刘志平,王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产,2001,(9)33—35. (6)何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询,2003,(8)47-49 3.进度安排 开题报告:2011-06-11至2011-07-05 初稿:2011-07-17至2011-08-12 二稿:2011-08-24至2011-09-10 终稿:2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录:2011-06-11至2011-10-21