国家房价调控政策(精)

可是，自2003年国家颁布房地产宏观调控政策以来，房价不但没有名校下降，反而“越调越涨”。

此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨…

中国的房地产调控基本可以分为四个阶段。

中国房地产的市场化运作最早始于1998年，当时伴随着亚洲金融危机和全流域性大洪水的巨大冲击，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。为了拉动经济，提高内需。

1998年7月3日，国务院颁布了“关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”，福利分房取消，中国房地产市场改革正式拉开帷幕。

即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，

央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。

2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到

6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”

根据中国社科院蓝皮书报告，从1998年到2003年，全国商品住房每平方米的价格仅增加343元，比较符合家庭承受能力。

政策失灵房价凶猛

从2003年开始，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。但中国房价却不断飞涨，政策成了“空调”，这一局面持续到2008年下半年全球金融危机爆发——不是房价不涨了，而是政府出面说的托市，终于“名副其实”了，之前的调控则以进一步涨价而告终。

在紧缩型调控政策实行一年后，2004年中国商品房平均销售价格同比上涨

14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%，显然政府最初通过宏观调控的方式来抑制房地产增长速度和幅度太快的目的没有实现。在抑制房地产市场快速增长中，出现了“市场失灵和地方政府失灵”，老百姓对房价暴涨普遍表示了不满。

回顾2004年，中央政府似乎表明了对楼市的调控“努力”，聂日明称2004年为房地产的政策年。中央在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，在一定程度上梳理了房地产行业混乱的市场秩序，但房价还在疯涨。2004年5月12日，我国第一部经济适用住房管理办法颁布施行，地方政府积极性很低，个别一线城市直到2009年才正式启动经适房。较早实现经适房的城市也存在投机客炒作的负面新闻，有的甚至成了公务员的变相福利分房。

2004年调控的失效，导致而后几年的中央楼市政策似乎像个笑话。

2005年3月26日，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，着重提出“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。

进入2006年，调控继续细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施(简称“国六条”)。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。

2007年，房价问题成为城市发展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建设相对滞后。8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政开始考虑增加供应端和构建多元化体系。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首 2

付比例不低于40%，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰——全国住宅平均售价增长率为16.86%。

“总结调控的历史经验，中国宏观经济与房价的调控政策呈现顺周期操作的特色，实际效果往往是加剧了经济周期的波动幅度。”聂日明指出，“回顾2006、

2007年的房地产市场，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。这是因为政策发挥作用有时滞效应，调控政策的效果显现需要一定时间”。

在杨红旭看来，中国楼市调控的第二阶段始于2008年下半年，由地方到中央开始放松调控，其性质是松绑，这轮过渡性的扩张型调控一直持续到2009年12月。针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业呈现衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。

聂日明认为，对房地产开发商和炒房者来说，2008年底的救市是天大的好消息，日趋紧张的资金链、购房乏力的需求面，在政府强力推动下的救市局面上焕然一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄、上海豪华新盘星河湾一天卖出40亿。房地产增值占到2009年中国GDP的6%，50多个产业与房地产关系密切。但2009年中国楼市的繁荣，只是增加了更多泡沫。据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。

今年3月，中国70个大中城市的房屋销售价格较上年同期上涨11.7%，为2005年7月份国家统计局将房地产价格投机数据从35个城市扩大到70个城市以来的最大涨幅。中国楼市处于1998年房改以来的最高点。随后，中央政府的密集型调控政策在4月中旬陆续出台，暂时遏制了疯涨的房价，但是这样的调控效果将会维系多久还是个未知数，谁都难以保证这次不是“狼来了”。

分税惹的祸？

中国地产界有这样一条金科玉律：“执政者不会出台对自己不利的政策。”聂日明一针见血地指出：“目前看来，政府平抑房价的激励基础相当薄弱，其主要动力来源于公众对房价上涨的敏感程度，需要政府给予必要的重视。但事实上，政府更有激励的是推高房价以保持土地出让金、税收和GDP的高速增长。”

中国宏观调控的主要方式是“中央定政策，地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。而在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约 3

束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要而消极执行中央政策的情况时有发生。房地产就是最好的例证。

实施分税制以后，中央财政收入占整个财政收入的68%，地方政府的收入仅占32%，但地方政府支出却占60%，中央政府支出只占30%左右。毫无疑问，地方财政缺钱。分税16年来，争项目、争资金、跑贷款、忙举债几乎成了基层政府

的必然之举。 2009年，杭州土地收入达1200亿元，超过上海、北京居中国城市之首。过去10年间杭州房价上涨了将近10倍，这座城市的城建资金支出几乎全部来自土地出让金。而北京2009年由于土地市场的火爆，卖地收入5倍于财政赤字。

在城市建设拉动当地GDP的同时，由于对地方政府官员的考核以GDP为主，这种政府经营城市的模式已经被广为复制。事实上，地方财政早已经被这种模式“绑架”。2009年全国卖地收入1.6万亿，同比大增60%。当地方财政成为“卖地财政”时，房地产市场的调控也成为中央与地方的利益博弈。

陈柳钦等学者指出，在地方政府看来，执行中央下达的房地产调控政策，“稳定房价”意味着在房价下跌的时候，希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，“稳定房价”意味着希望房价不要涨得这么快。也就是说，政府推出的政策原本是平抑房地产的波动幅度，希望房价可以做阻尼运动式的上升。如果非要说政府在多年以来的房地产调控中有所作为的话，政府只是希望房价可以慢一点地上涨，一方面可以保住房地产行业繁荣的诸多利益，另一方面让公众对高房价的批评少一些、小一些。东边日出西边雨

楼市调控犹如跷跷板，压下了一头，却抬起了另一头。

在上海已有多套住宅的罗先生，本想继续在新昌城及古北板块购买高档住宅，但因横空出世的房贷新政，让他资金和心理产生极大落差，不得不暂时选择等待观望。他对《新民周刊》表示，在目前这段时间内，更愿意购买上海的商铺或酒店式公寓等商业项目，当然也不排除到受房贷新政影响较小的部分二三线城市投资。

正如美联物业指出，当中央的密集调控严重制约投资客在住宅市场的手脚时，一部分投资客开始将目光投向商业地产领域。因为目前住宅房贷新政以将二套房的标准提升至等同于商业类项目房贷的标准，只是两者间可贷年限不同，商业类项目不可超过10年罢了。地产大佬潘石屹也表达了相似观点，此轮新政刚出台，潘石屹就在博客上表示：“商业和写字楼市场不会受到任何影响。”在他看来，过去几年商业地产一直很少受到政策影响，既没有得到政府的鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。

说白了，二套房限制，对住宅市场是短期利空，对商业地产却是当下的利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多，已经泛滥成灾了，资本已经开始布局商业地产。

另一方面，由于通胀预期依然强烈，市场上的投资资金急需寻找出路，在目前黄金和股票市场的走向难以认清的情况下，资金有可能更多地涌向相对稳健的商铺。弘毅营销顾问有限公司副总经理张伟山指出：“2008年楼市调控，结果是冷了住宅，热了商铺。今天这一历史有可能重演。”

中国不动产研究中心发布的《2010年商业地产新趋势报告》显示，我国经济在2009年已经开始全面企稳回升，但商业地产的表现却不尽理想，突出表现在商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大的困境，供大于求的现象没有任何改善，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。报告预测，2010年商铺市场整体需求将会上升，市场整体租金水平将大致保持平稳上升趋势。核心商圈的高性价比商铺将成为2010投资首选。政策方面，2010年国家将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，这将大大改善商业地产的投融资环境。

中原地产最新的统计数据，也让楼市投资客们看到了商业地产的可喜前景。日前写字楼租赁面积环比出现大幅增加，其中四大城市租赁面积环比增长均超过50%。在租赁回暖的影响下，写字楼空置率进一步下降，北京、上海、广州甲级写字楼空置率环比分别下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、广州、深圳租金上涨，涨幅分别为1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出现回落，跌幅为0.51%；准甲级写字楼方面，除广州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上涨，涨幅分别为4.24%、0.15%、

2.14%。

国家房价调控政策

在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。

房地产成本控制案例

湖北工业大学土木工程与建筑学院 香港路8号成本控制计划

香港路8号成本控制计划 一、项目概述 1.项目名称：万科香港路8号 2.地址位置：香港路项目位于长江北岸江岸区的解放大道与香港路交汇处，东临模范路，南临解放大道，西至香港路，北临瑞发广场。 3.周边交通：有近20条公交线路经过，公交线路网覆汉口、武昌、汉阳的主要干道和商圈，武汉第一条轻轨离项目约500米，交通可谓四通八达。 4.项目配套：香港路上有工行、农行、建行、招行等众多的银行营业网点；离本项目三站路范围内，有武商商圈、江汉路商圈、集中购物和日常购物都十分方便。且在此范围内，有武汉市著名的中山公园、解放公园，还有儿童医院、协和医院等，市政配套比较齐全；在项目周边餐饮、休闲娱乐场所就更多了。生活在这里，可以尽情享受城市核心带来的城市公共配套。 5.建筑特点：将以现代、明快的外立面成为城市的一道风景。楼体的外墙面主色调为灰色，其中穿插橘色、黄色、绿色为点缀，漳显整个项目现代、时尚、简约的特点。 6.共公空间：万科-香港路8号注重公共价值的塑造，将社区广场提升到城市级广场公共广场的层级来打造。入户大堂面积约为110平米，超高挑高到8.15米。 二、项目优劣势分析 1.项目优势： （1）、宗地临近市区的区位，将有助于今后本案的营销、推广。 （2）、万科的品牌已经深得消费者认同，但由于万科在武汉市场一直有开发项目，故造成了一定的追随万科品牌的潜在客群存在，宗地的开发，将极充分的调动这部分潜在人群。 （3）、万科的品牌及开发手法在武汉处于一流水平，在竞争中处于有利位置。 （4）、本案所在区域的购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在30万元以上的产品占本区需求量的52%，占全市该档次产品成交的32%，占全市该档次产品成交之首。 （5）、香港路8号小区位于多路公交线路可直达小区，出行十分方便，小区周围生活配套成熟完善，生活十分方便，小区内风景优雅，建筑风格截然不同，与社区树木花草、

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

房价调控政策

关于房价的调控政策 2005年以来，我国每年都会出台相关政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年，在一年时间里先后三次出台了房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管“国八条”、“国六条”、“国十条”等调控条款的相继推出，调控房地产市场的方法用尽，但是政策效果并不理想。2005年7月至2010年底，除去受国际金融危机冲击的12个月以外，在75个月份中，大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短。要破解房地产市场的调控怪圈，需要我们认真分析、总结经验教训。 应当引起大家注意的是，2010年以来楼市调控行政手段不断紧布控,“限”令开始升级。“限购”、“限贷”、“限房价”、“限地价”范围在扩大，政策在逐步出台。这一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较以往更高，“有形之手”在楼市诸多环节全面发力。不过，高房价仍未完全“降服”。比如，未限购城市需求和房价上涨动力仍然旺盛。一份针对50个未“限购”城市楼市的最新调查报告显示,这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，七成多城市价格更是出现小幅上涨。与此同时,开发商纷纷加快在二、三线城市“掠地”,部分地区房价涨幅存在“透支”风险。调控政策执行最严厉的是一线城市，一线城市楼市受影响也最大，但是从目前数据来看，一线城市宏观经济数据普遍稳定，受楼市调控影响并不大。去年至今，二三线城市的涨幅和成交量都很大。在堵住了地产公司在一线城市的现金流入后，地产行业在二线三线城市继续赚得盆满钵满，在此情况下，国务院要做的是封住地产泡沫向二三线城市的转移，所以对于政策在总体环境下宽松的可能性应该不是很大。但是，目前二三线城市正处于土地财政快速增长期，加之地方财政紧张等因素，限购等政策在二三线城市执行的难度很大。 由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。今年以来，严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑，另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。中国房地产协会副会长朱中一表示，大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。 房地产税收政策的推出对于房产市场的调控也是不见成效，对房地产保有环节征税，虽然在很多人眼里认为是遏制高房价的杀手锏，但是也有观点认为，开征此类税种不能从根本上解决房价上涨，一些实行物业税的国家，也没有改变几十年房价上涨的趋势。对此，财政部财政科学研究所所长贾康认为，尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势，但是有了这个保有环节的税收，会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。

货币政策对我国房地产价格的影响

货币政策对我国房地产价格波动的影响 摘要： 最近这几年来，我国大部分地区城市的的房地产价格的迅速发展使其积极的带动中国的GDP增长，但是这样房地产价格的快速增长，有时候也会为社会的经济埋下“隐患”，产生负面的影响。因此，如果正确的控制房地产的价格成为了我们目前急需解决的一个经济问题，国家为了有效的控制房地产的市场价格，利用了一系列货币政策和非货币性政策。央行不仅多次调高法定存款准备金率和利率，还出台了一系列如“限购令”等其他非货币性政策，希望通过对房地产价格的宏观调控，可以使得房价产价格在理性的范围内，而不是大幅度超出理性范围的增长，如果不能及时的控制房地产价格，这个将会影响国民经济的稳定发展和人民的生活质量。我认为，从货币政策影响房地产价格的三条途径入手，即：利率、信贷、资产组合效应，对于有效地促进我国房价合理回归有重要的意义。 关键字： 货币政策；房地产价格；影响因素 一．引言 我国的房地产自从1998年进入市场化，房地产产业链长,波及面广，几乎国民经济中的所有产业和房地产业都有所关联，并且还关系到民生的问题。房地产的价格也历经了较长时间的增长，从整体的数据上来看，还没有出现持续下跌的趋势，房地产的价格快速增长，也拉动了中国的社会经济的发展，并且成为拉动我国经济发展的支柱产业之一。房地产产业的投资收益远远高于其他产业的投资收益，使得更多的投资者倾向投资这个产业，导致大量的闲置资金进入这个产业，但是这种“过热”的投资必定会使得这个产业的价格失去平衡，这时候就需要国家的宏观调控，把对房地产的调控作为最主要的重点，使得房地产的价格回到平衡的合理价格。 二．国家这几年的货币政策对房地产价格的宏观调控 （1）自从2003年以来，中国人民银行陆续出台了一系列政策，其核心是提高商业银行和开发企业自有的资本金率，严格控制信贷规模，加息，取消个贷优惠政策等等，其目的是抑制房地产价格的快速增长和房地产投资过热的现象。 （2）2006年4月28日起，中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由百分之5.58提高到百分之5.85；7月5号和8月15号，央行两次上调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点；8月19号起，央行当年内第二次加息，金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点，由2.25%，5.85%分别提高到2.52%，6.12%；此外，央行在本年内以0.5%的比例三次提高法定存款准备金率。（1）2007年，央行又宣布自从3月19号起，金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点。 （3）自从2008年美国次贷危机以来，中央政府4万亿的投资计划和宽松货币政策刺激中国的经济逐渐好转，但是由于之间的经济刺激计划的实施，大量的资金又从银行流出，流向了实体经济，同样的又刺激了房地产产业的价格，急需提高了房地产的价格，透过货币乘数的效应可看到中国的通货膨胀开始显现，同时房地产泡沫也开始显现。 （4）2009年，在贷款政策利好和房价上升的双重刺激下，我国个人购房贷款新增1.4万亿

云南农业大学管理经济学案例分析从供求方面分析房价1

从 供 求 方 面 分 析 房 价 依然饭特稀组 一.房价的变化的情况介绍 自房产改革以来，我国房价几乎是持续走高，直至去年才有小幅的下降，这关系民生的话题本就值得关心，更何况与我们息息相关，下面让我们来看一些数据和图表。

2000-2007年北京商品房均价走势:

2009年全国70城市房价走势图 ·2011年1月至2012年3月中国房地产百城均价曲线

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年3月，全国100 个城市住宅平均价格为8741元/平方米，环比2 月下跌0.30% ，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。与上月相比，本月环比跌幅与上月持平，环比下跌的城市个数较上月减少6个，跌幅在1%以上的有10个城市，较上月减少7 个。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自2011 看了这一系列的图表数据，我们不难发现，中国的房价涨的居多，那我们就来分析一下房价上涨的原因吧. 供求理论是市场运行的基础理论,也是房地产市场运行与价格变动的核心理论,供求规律是决定住房商品价格的主要规律,其他一切因素对住房价格的影响,要么是通过影响供给,要么是通过影响需求,要么是通过同时影响供给和需求来实现的。由于住房商品的供求与一般商品的供求有许多不同的特点,特别是土地资源的稀缺性和开发周期的长期性特点,因而导致住房供给呈现低弹性,住房商品的供求有自身的特殊规律。 目前看来,我国房地产市场运行的特点: 1.房地产商品兼具消费和投资双重性。房地产商品既可以满足购买者居住的需求,此时它是一种消费品。同时,购买者可以待价格上涨之后出售获取利润,所以房地产商品同时也属于投资资产。 2.市场具有很强的分割性,商品具有异质性。房地产商品不可移动,不同的自然环境、气候条件、入文氛围等使得房地产市场具有很强的地域分割性。同时,商品在户型、面积、采光、建筑质量、建筑材料等方面的差异,使得房地产商品具有很强的异质性,几乎不存在两个完全相同的房地产商品。

2005-2011年国家房地产调控政策

2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%

案例分析法高房价何去何从

高房价何去何从 组长：唐万辉 执笔策划人：周见 本小组成员：吴维、张婷、田玲、曹银、陈宇、周见、张林、朱永峰

主讲人：有个问题我觉得在中国是非常普遍的，就是房子。我想问大家，以后打算买房吗？观众：... ...（买或不买） 主讲人：嗯，对于我们很多人来说，房价之高简直超乎想象。据说很多人一年的工资不吃不喝只够买一间厕所，还是小的。关于房价的现状：据统计，今年前两个月，北京和广州商品住房均价上涨幅度分别为17.3%和10%；上海房价在一度回落后迅速回暖；另一些中型城市，房价上涨的端倪也开始显现。尤其是颁发了《关于切实稳定住房价格的通知》的政府来说，却是有些尴尬。 首先让我们来看看什么是高房价： 房价的高低是相对的，国际上一般是用房价收入比来衡量房价高低，所谓房价收入比（Housing Price-to-Income Ratio）就是房价与收入的比例关系，世界银行将其定义为平均每套住宅价格与城镇家庭收入之比。 按国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。 高房价是指计算出的房价收入比高于这一范围，指房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。 了解了什么是高房价，接下来让我们看看关于高房价认识上误区： 1、经济发展推高房价。房价上涨是理所当然的事，我们不否认经济发展可能会推高房价，就单从成本考虑，房价也不应该如此疯涨，而很多城市的房价却翻了两番还要多。 2、收入增长推高房价。我们承认如今收入增长了，但是，房价的增速甩了收入增速不知道多远，并且，把收入的增长和房价的增长相联系是没有依据的。今天的房价是职工年收入的20倍或者更多，而10年前不到5倍，就连被公认为世界房价最高的日本东京市也只有5倍。在如此低的收入下却要负担如此高的房价是以牺牲购房者未来20年甚至30年的幸福为代价的。 3、土地资源不足推高房价。地球上没有哪种资源是非常充足的，比如粮食，不知道大家有没有注意到很多地方的修建的房子都是闲置着，即使资源稀缺，为何还如此浪费？同样，国家可以控制居民购买多套住房来控制房价。更何况中国国土面积达960多万平方公里，人均土地面积比日本、新加坡高得多，而日本、新加坡的房价与收入相比并没有中国高。 4、和发达国家比房价。目前有一种怪论，就是把北京、上海的房价和纽约、伦敦的房价相比，这是多么荒谬的结论。 那么高房价又带来了哪些危害呢？ 1.高房价对国民经济发展有很大的负作用 房价居高不下，使得很多购房和准备购房的家庭无力进行衣食住行等方面的消费。如果听任房价继续涨下去，将无法扩大内需。对国民经济发展十分不利。房价暴涨有崩盘之险，过高的房价必然会刺激房地产投机，导致房地产泡沫的产品。此外，也会削弱城市竞争能力。过高的房价会使城市的物价成本大大上升，不利于吸引外来资本。 2.高房价不利于社会稳定 在高房价的经济发展模式下，或是大多数民众无力进入房地产市场，只能住条件相对较差的住房，或是即使能够进入房地产市场，也必然要穷一生之力。高房价严重降低了民众的福利水平和生活幸福感，引发了广泛的焦虑，使民众难以分享整个社会的进步的成果，使得缺房的中低收入阶层生活恶化，成为潜在的不安定因素。同时，高房价造成社会财富分配不公。住房商品的特性不仅造成严重的信息不对称，也容易形成房地产开发商对产品价格的完全垄断，房屋市场控制在即开发商手中，房屋消费者只能是这种市场的弱者。如此，财富会越来越向少数人集中。 3.高房价阻碍着城市化进程

中国历年房地产调控政策(1978年-2013年)

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；

政府宏观调控对房价的影响

政府宏观调控对房价的影响 【前言】： 自1998-2007年来房价出现了大幅度的上涨，上涨的势头一直在持续，尽管国家紧缩“银根”和“地根”等多种调控错施下，但整体依然涨声依旧。08年受全球金融风暴的影响，房价开始降价，到7月份住房价格终于出现大面积松动，09年国家实施四万亿救市计划，房地产市场开始回暖，并出现加速反弹，到2011年3月份，各地开始实行“限购令”，直到现在，房价表现瘫软无力，住房营销走向“弃价保量”，不少中小房地产企业则面临破产困境。下面简单分析下政府宏观调控对房价的影响。 【关键词】 宏观调控房价金融政策 【正文】 1、房地产市场存在的问题 一是房价太高，结构性的供需矛盾加剧，大部分地区的房屋开发中，高档房屋所占比例过高，经济适用房屋的开发不足。在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开商为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。 二是市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。 三是房地产投资过热，主要是指房地产开发投资超越宏观经济的发展水平，增长速度大大高于国民经济的增长。 2、国家对房地产业进行宏观调控的必要性 1.住宅的社会性要求政府介入房地产市场。住房既有商品属性,也有一定的社会保障属性。在住房商品化的过程中,致使城镇中一些低收入群体无法按等价交换的原则在市场上租房或买房,因此,既然市场无法按价格规律供给所有居民以住房,住房也就应当像养老、医疗一样,在一定程度上,纳入社会保障体系之中,借助政府的力量来保护弱势群体的基本居住要求。 2.房地产市场是区域性、垄断性的市场,需要政府进行必要干预。由于土地

公共政策案例分析

案例分析——房地产“限购令” 内容摘要：房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体现出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。笔者试图结合公共政策动态运行过程来分析这项政策出台的背景、原因以及效果，并就这项政策提出了一些自己的看法。 、案例回顾 （一）“限购令”的出台： 我国于2010年出台“限购令”，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。2010年4月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

“新国十条”出台后，各地根据其房地产现状陆续颁布“限购令”。2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。2010年9月29日国家多部门再次出台调控新措施，其后深圳、广州等多个城市陆续公布“限购令”。随后有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。通知指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。通知明确规定，原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。通知还指出，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。 2011年8月17日，住建部下发二三线城市限购标准。12月，住建部知会地方政府，对于限购政策将于2011年年底到期的城市，地方政

我国房价背后的经济学原理和国家调控政策分析

我国房价背后的经济学原理和国家调控政策分析 ［摘要］近年来,房价过高成为政府和全社会关注的问题。文章从经济学供求关系理论切入,结合国家经济背景,就高房价问题产生的原因以及未来房地产市场走势进行了剖析和阐述,并着重分析了国家现行调控政策及其效果。 ［关键词］房价；供给；需求；调控政策1 关于我国房价的经济学分析 1.1 基于市场供给的分析 根据经济学原理,商品价格由市场供求关系决定,从根本上说,房价是由房地产供给和需求决定的。土地价格是房地产主要开发成本,影响和制约着房地产供给,根据供求关系理论,土地价格由土地供给和需求决定。在我国土地属于国有,土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定,近年来房地产用地的有限供给,使得土地供给小于房地产日益繁荣带来的规模不断扩大的土地需求,从而导致住宅用地价格持续上涨,也决定了房价的高位运行。各地方政府“土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因,很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得。近10年来,全国地方政府国有土地有偿使用收入快速增长,占地方财政收入比重不断攀升。有资料显示,2010年全国地方政府土地有偿使用收入达到2.91万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的71.68%。同时,高房价也带动地价不断上涨,地价与房价相互作用和影响、交替上涨。 不同地区的同一种商品存在价格差异时会产生套利机会,可以通过低买高卖的跨地区交易活动获取收益。而房地产因其区域性特点,不具备地区间流动性,住房无法由低价地区运输到高价地区进行交易,从而使市场供求趋于平衡,房地产的这种地域性特点和不可替代性,以及地价、房价上涨未能产生足够的更多供给,使得房地产供给缺乏弹性。 由于住房兼具民生和商品双重属性,大多数国家既有不享受政府优惠的自建或市场化的商品房,又有政府支持投资的保障性公共住房，比如日本的公营住房和新加坡的组屋。而我国在过去10多年主要通过房地产市场解决人民住房需求,面向中低收入群体的保障性住房供应不足,供给比例过低,造成住房供应的结构性失衡。因此,保障性住房建设滞后,也是造成我国住房供给不足,导致高房价的重要原因。 1.2 基于市场需求的分析 1.2.1 人口城市化和家庭结构的变化增加了房地产的刚性需求近年我国城市化进程持续快速发展,大量农村人口迁移到本已拥挤不堪的城市,根据2011年11月出版的《社会蓝皮书：2012年中国社会形势分析与预测》数据,我国近三成农业户籍人口已居住在城镇,2011年城镇居民的比例超过农村居民。新增的城市人口以及原有城市人口自然增长扩大了住房需求。同时,随着我国计划生育政策的实施和现代人生育观念、生活观念的改变,现代社会主要以小户家庭为主,在一定程度上扩大了住房需求。另外,随着我国经济快速发展和居民消费结构升级加快,条件改善型住房需求明显增加,这也加大了城市住房的供需矛盾,带来房价上涨的压力。 1.2.2 消费者对房价的上涨预期影响购房需求 现实中需求曲线不总是向下倾斜,消费者对商品价格的预期,会影响当前的消费水平。某种情况下,人们会有一种买涨不买跌的消费心理,当商品价格下降时会持观望态度,希望价格更低时购买；当价格上涨时,则会引起人们的警觉,认为之后

金融调控对房价影响

南京财经大学专业任意选修课课程论文考试 2011 ——2012 第一学期 课程名称：房地产金融与投资 任课教师：彭建超 学生姓名：蔡晨溪 班级：公事管082 学号：2113008201 论文题目：我国房地产金融调控对住房价格的影 响浅议 内容摘要：自从住房制度改革开始实施，我国房地产业发展取得了长 足进步，成长为国民经济的支柱产业。但是，由于房地产 业发展的速度过快，导致了许多问题，房价过高首当其冲， 普通老百姓买不起房的情况不仅仅是经济问题，更加是社 会问题，于是，国家的宏观调控就势在必行了。房地产作 为资金密集型行业，对金融政策十分敏感，如今金融政策 已成为调控房地产市场的重要工具。回顾我国金融政策调 控房地产市场的历史，找出其需要改进的地方以期对未来 房地产市场调控手段有所贡献是如今的重要工作。 关键词：房地产金融调控金融政策房价案例分析

一、研究背景及意义 住房制度改革以来，我国房地产市场发展迅速，使其他行业无法与之相提并论，这种速度被称为“房地产速度”。据统计数据显示，我国2008年房地产业占GDP的6.6%和投资的四分之一，直接相关的产业多达60个，房地产业的发展带动了钢材、建筑、建材、家电、家具等许多行业的发展。但是，高速发展也会带来相应的问题和矛盾。最为尖锐和明显的就是老百姓的住房问题，房价的不断走高速度和老百姓的存款增长速度不能合拍就造成了“买房难”的问题。老百姓买房难不仅是经济问题，更是社会问题。房地产市场是一个资金密集型的市场，金融政策对其影响最大，联系最为紧密。正是由于这种紧密的联系，利用金融政策来调控房地产就被认为最有效的方法。 二、国家金融政策调控房地产市场历史回顾及所取得的成就 我国对房地产的宏观调控相当积极活跃，从1993年开始，我国就开始针对1991年以来房地产投资过热的问题进行宏观调控。1998年，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》这是住房改革后第一个明确支持房地产发展的金融政策，并且国家实施了宽松的货币政策，这些政策对我国房地产市场的启动起了重要的作用。。2002年开始房地产价格开始不断攀升，2003年央行出台文件提高信贷门槛，紧缩资金链，开始调控逐步过热的局面。接着的几年国家相继出台了许多政策抑制房价的上升，不断提高存款准备金率和贷款利率，到2007年下半年部分地区房价有所回落。2008年受金融危机的影响房地产业发展进入低迷，为了适应国际国内经济形势发展，国家又出台款宽松的信贷政策以鼓励住房消费。为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。 综上所述，房改以来我国房地产金融调控政策对房地产市场的影响是全方位的。在多次金融调控政策的监督和指导下，房地产市场得到了快速发展，对国民经济的健康、可持续发展做出了积极贡献。2004～2007年房地产行业对GDP 的贡献近几年一直稳定在15%以上，房地产行业已成为国民经济的绝对支柱产业。

绿城房地产案例分析

绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词：绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码3900.HK）。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名，连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。

国家对房地产宏观调控的四个阶段

至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段： （一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2） 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。 （二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4） 根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。本阶段政策推出初期，中国房地产价格继续快速上涨。这种状况一直持续到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，宏观调控取得了一定的成果。 （三）全面治理房地产市场阶段（2006.5～2008.8） 2006年以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。

我国目前货币政策对房价影响

【摘要】：房地产行业作为国民经济的支柱性行业，它的发展倍受关注，房价的波动更是万众瞩目的焦点。近几年来，受金融危机的影响，房价一直呈上升走势，我国政府也采取了一系列货币政策来抑制房价的上涨。本文就近期国家采取的货币政策，结合数据资料，对货币政策是否能有效控制房价进行综合研究。 关键字：货币政策房价上涨幅度减缓 自金融危机发生以来，物价发生了很大的波动，其中住房作为人们生活最基本的保障，其价格的波动备受百姓的关注。近几年来，我国的住房价格一直呈上涨趋势，使得不少对住房有需求的百姓望“楼”兴叹，渴望着房价的回落。而我国政府为了抑制金融危机后期的通货膨胀，而将适度宽松的货币政策转变为稳健的货币政策，多次进行加息、提高存款准备金率。然而，房价并未向百姓预料的那样会有回落，甚至还在持续上升。很多人都在质疑那些货币政策是否真的对房价产生了作用，但是，我坚信货币政策已经开始抑制房价上涨的速度，并且在经过几次加息之后，房价会相对回落。 一、目前，我国房价涨跌幅度比率 6月18日，国家统计局发布５月份全国70个大中城市住宅销售价格指数。在一系列宏观调控政策的作用下，５月份房价上涨曲线延续４月份的趋缓态势。 数据显示，在新建商品住宅价格方面，70个大中城市中，环比４月价格下降的城市有９个，持平的城市有11个。两者相加较４月

份增加了６个。涨幅比４月份缩小的城市有２７个。 与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有３个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5％以的城市有36个，比4月份增加了7个。 具体到城市，、、、等一线城市的环比涨幅均控制在０．５％以，同比涨幅大多在５％以，仅略高，达到５．１％。环比及同比涨幅较高的有、、、乌鲁木齐、、、、等二、三线城市。这显示在调控力度不均下，房价走势出现分歧。 易居房地产研究院综合研究部部长红旭表示：“５月房价基本延续了４月的下调势头。房价降温的节奏比较慢，总体上依然上涨，但是涨幅较４月继续回落，我国的货币政策是有效果的。”但是根据央行１６日公布二季度储户调查报告显示，虽然１８日公布的数据显示全国房价的涨幅已经趋缓，仍有７４．３％的居民认为房价“依然过高，让人难以接受”。 二、我国房价涨幅变动原因 1、、、、等一线城市和部分二线城市房价涨幅下降 “新国八条”政策出台后，各个城市开征房产税，一线城市和部分二线城市的交易量锐减，住房成交同比锐降，部分楼盘甚至出现零成交。 同时，多数城市成交量在“限购令”出台后也均出现明显的下滑，部分重点城市同比下跌近40%。、、、等一线城市本地居民住房

中国的房价历史与规律剖析：房价涨了35年

中国的房价历史与规律剖析：房价涨了35年 目前许多人非常担心北京、上海、广州、深圳火爆的楼市、疯狂的房价、恐慌性的抢房现象，如果一直这样的“火”、“疯”下去，会不会直接导致一线率先楼市崩盘、房价泡沫破灭，会不会中国楼市重蹈日本覆辙。2004年-2016年中国房地产“崩盘论”、房价泡沫“破灭论”的言论，从来就没有停止过，但是却没有发生。最让人放心的，中国的市长到国家住建部，都出口驳斥的讲，中日国情与城镇化率及杠杆、市场不同，结果证明这是对的。但是对没买房的人来讲，最可怕、最悲剧的不是楼市崩盘了、房价泡沫破灭了，比这个更加悲剧、可怕的是房价一直总体上涨了35年[1987-2015年]，暴涨了多轮，最后你还是没有买房。事实证明，中国房价从来不会听专家、经济学家、学者、唱虚派的预测，完全是按照中国特殊的供需与经济运行规律，尽管是计划经济市场转入半市场经济，房价依然上涨。 第一是中国的房价历史与规律。1998年之前的房价，从官方统计的数据来看，到了1987年才有全国性的房价统计。1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的

市场价格。鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查。1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少，才408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。但实际上没有，1998~2000年，房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢?当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。从今天回头看，房价在2001~2003年还是给足了很多人机会，小幅上涨。不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过