影响房地产市场的因素

影响房地产市场的因素有：(1)城市产业结构影响市场。随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。(2)政策变化影响市场需求。房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。(3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。(4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。(5)城市土地供应对市场需求变化的影响。房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

影响房地产价格的因素分析

上海市房地产价格波动情况及分析 影响房地产价格的因素分析 1 .一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。主要包括: (1)经济因素。首先,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区,国民生产总值中用于投资、消费的部分加大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加,从而促进房地产业的繁荣,带动房地产价格上涨。再有,居民收入和消费水平以及利率也影响着房价。当居民实际收入(即扣除通货膨胀率后的收入)增加后,对其居住与活动的空间的要求也有所提高,导致房地产价格上涨。另一方面,利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。 (2)社会因素。社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响。房地产需求的主体是人,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏,供不应求,该 地区的房地产价格水平趋高。再有,社会治安因素、城市化水平也影响着城市房地产的价格。 (3)行政因素。行政因素通过对社会、经济等行为施加一定的规范来影响房地产价格,这些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。3.2 区域因素 区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响。区域因素是房地产市场的直接影响因素。 (1)商业服务繁华程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关,并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流数量,从而影响到所在地区的房地产价格。商服繁华程度越高,该地区的房地产价格水平也会较高。 (2)交通条件。交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成本,明显影响人们的出行方便度,因而影响房地产的价格。 (3)城市设施状况。城市设施分为基础设施、生活设施、文体娱乐设施。以上三类设施可以用对应的设施完善度等指标来衡量,这些指标一般都对房地产价格成正相关影响。 (4)环境状况。环境状况是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。主要有噪声、空气质量、水质量、景观、卫生状况。随着经济发展和生活水平的提高,环境条件成为人们选购房地产的重要因素,因而对房地产价格有明显影响。3.3 个别因素 个别因素是指具体影响某宗房地产价格的因素。这类因素对房地产市场的影响范围和程度最小,但对具体房地产价格的影响却是最直接、最具体。 (1)土地因素。土地是影响地价的非常重要的一个因素。区位有自然地理区位和社会经济区位之别,土地的自然地理区位是固定不变的,但是,其社会经济区位却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差别。一般来说,凡土地面积过于狭小而不利于经济使用的土地,其地价必低。但在相邻土地合并的情况下可能有例外。土地面积大小的合适度因不同用途、不同地区、不同消费习惯而有所不同。土地形状是否规则,对地价也有一定影响。一般认为矩形地容易利用,因此,矩形地的价格较高,而其他形状的土地价格会偏低。 地质条件决定着土地的承载力,直接关系到建筑物的造价和建筑结构设计。一般来说,土地平坦,地价较高;反之,土地高低不平,地价较低;地势高的房地产价格要高于地势低的房地产价格。容积率因素是影响土地价格的主要因素之一。容积率越大,地价越高;反之,容积率越小,地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

土地供应政策对房地产市场影响分析

土地供应政策对房地产市场影响分析 在我国，房地产市场对整个国家的经济有着极其重要的影响作用。随着人口的增长以及人们生活水平的提高的，对房地产市场的需求在不断的扩大，同时由于一些机构以及个人对房地产市场的大力投资，使得我国的房地产市场迅速的发展起来。但是在一些地区和城市也出现了一些过度投资的房地产乱象，房地产市场的稳定对于国家的经济有着直接的影响并且是较大的影响。为了使国家的经济继续保持可持续以及稳定的发展模式，对于房地产市场必须进行适当的调控，其中最主要的是对于土地政策的改革，利用对土地政策的调控来对房地产市场进行调控。这是最有效的房地产市场调控政策，在这之前进行的一些其他宏观上的调控政策都收效甚微。根据我国的现阶段国情进行土地政策的调控，以达到对房地产市场调控的目的，使我国的房地产市场能够保持健康稳定的发展模式。 标签：土地供应政策；房地产市场；影响分析。 1、土地供应政策 1.1土地供应政策的目的 新土地供应政策的实施是为了有效的控制我国的土地资源，是其得到合理的分配和使用，土地资源是有限的，因此，必须针对土地进行有效的规划，使有限的土地资源能发挥最大的作用，不单单的服务于房地产市场。对于土地供应政策的实施，其根本的目的是为了保证我国的经济能够保持长久和稳定的发展。 1.2土地供应政策的实现手段 对于土地供应政策的有效实现，必须要使用有效的法律政策和经济手段来进行控制和实现，配合相关的其他辅助政策和行政手段，使土地供应政策能够有效的实现。同时在进行宏观上的调控时，还要特别注意市场的基本面，充分的考虑到供需关系等，是土地供应政策能达到合理分配土地资源的目的，而不是盲目的进行调控。 1.3土地供应政策的特点 对于我国的土地供应政策相比西方的很多国家来说，我国的土地是由国家人民政府所垄断的，也就是说土地的使用权和分配权在国家人民政府手里。政府根据房地产市场的情况，以及土地的使用和分配情况，对土地进行政策上的调控，控制土地的供应以及土地的使用方式等，从而对房地产市场进行调控。具体的政策是需要根据各个城市的房地产市场情况，以及工业用地的情况，对其进行合理的调节，利用土地政策来平衡城市的房地产市场的供给关系。同时随着我国城镇化建设的逐步扩大，对城镇土地所有制问题也进行政策上的改变，土地所有权可以进行流动。

影响房地产市场的因素有

影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

影响房地产市场需求因素

（二）决定房地产需求量的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下： （1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。 需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物 品以后也因此被称为吉芬物品。 （2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。 （3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。 （4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。 某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路 收费时，对其需求就会增加。 （5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价

房地产评估四个方法

房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。

影响房地产行业利润因素分析

影响房地产行业利润的因素分析 一、引言 房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。我国房地产业从20世纪80年代开始兴起,1998年房地产业开始真正发展起来。从2002年开始,我国房价节节攀升,房地产业成为一个新的经济增长点,一直备受关注。直到2007年底开始出现房地产市场有价无市的现象,紧接着就迎来了2008年的房市低迷。低迷到有些地区的金融受到冲击,在国家进行一系列政策调整后,2009年房市出现大反弹,房价一直飙升至2010年底。2011年以来,为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。房价涨幅得到控制,有些地区已经出现下降趋势。 房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业，在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。房地产业能够直接推动经济的增长，而经济的增长的同时也能带动房地产业的增长。房地产业具有很强的关联效应，它的兴旺繁荣能够有力地带动很多产业的发展。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。房地产业对财政收入的贡献也在不断加大，它既是政府的集中性分配活动，又是国家进行宏观调控的重要工具。因此，房地产行业的发展对国家经济运行具有重要的作用。 利润是一个企业生存和发展的基础，同时它也是投资者进行投资决策的最重要影响决策之一。企业利润是指企业在一定会计期间的经营成果。企业只有不断提高企业的盈利水平，增强企业的盈利能力，才能在残酷的市场环境中生存，具有无限的生命力。这就需要企业必须探索适合本企业特点的提高利润的有效途径。因而对房地产行业利润的影响因素的分析十分重要。‘ 二、文献综述 Dhaoui Abderrazak，Ouidad Yousfi（2010）研究了目前的研发战略的决定因素和分析对财务绩效与盈余管理的权力下放的R&D的影响，研究结果表明跨国公司的研发权力下放，以改善公司的盈利能力，而管理人员的优势，可以得到一

浅谈国家政策对房地产市场的影响

浅谈国家政策对房地产市场的影响 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产 市场营销的影响 姓名: 学号: 专业班级: 成绩: 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 目录 一、摘要 二、内容 (一)、目前房地产市场的概况分析 (二)、政府政策对房地产市场营销的影响形式 1、财政政策 2、货币政策 3、产业政策 4、区域发展政策

5、土地政策 (三)、当前政府政策对房地产市场营销的影响作用 1、限贷和增税政策的影响。 2、限购和限价政策的影响。 3、保障房政策的影响。 4、政府问责政策的影响。 (四)、浅谈政府政策下房地产市场营销的策略 1、高度重视市场考察，增强市场预测科学性 2、适宜地进行诚信宣传 3、企划创意设计科学化与艺术化相结合三、参考文献 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产市场营销的影响摘要:我国的房地产市场经过了20多年的发展，已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象，国家采取了相应的宏观调控办法，通过政策手段，控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金，并通过房产税收、限购等形式，抑制了房地产市场中的投机需求。针对政府现行政策房地产企业应该适宜的进行诚信互惠宣传、提高理念创新等营销策略，以保证自身房地产业的发展。 关键词:房地产市场营销，房地产泡沫，政府政策影响，营销策略 一、目前房地产市场的概况分析

房地产销售地影响因素分析报告

房地产销售的影响因素分析 随着我国房地产市场的发展，房地产业在国民经济中的作用日益突出，而房地产市场几经发展高峰后，也迎来新一轮的宏观调控。在新形势下，房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性，销售更需技巧的阶段。房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上，科学地分析影响项目销售的各种因素，在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略，并对其进行严格控制，最终实现企业的销售目标。以下是对有关因素的简要分析。 一、影响房地产销售的宏观因素 影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。 1.自然环境因素 在房地产销售过程中，自然环境对房地产销售的影响非常重要，它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等；配套设施

条件是人们对土地投资的物化体现，包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。 现代社会随着生活水平的不断提高，人们越来越讲求生活质量，对居住环境的关注也日益增强。据一份调查资料显示：消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件，排在前几位的因素主要是：环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。。显然，消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。 2.区域经济因素 区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。市场不仅是由消费者构成的，还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。随着中国经济的高增长，人民实际收不断增加，但市场经济的发展又使各阶层人员收差距拉大，导致不同收阶层的不同购买力与不同购房倾向。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，左右着房地产业的发展态势，还制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平，对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。例如，我国东部地区房地产价格升幅明显高于西部地区，这是因为我国东部地区经济相对发达，经济因素刺激了人们置房消费的欲望，从而带动了楼盘热销。

房地产影响因素分析 (2)

东岳论丛 { ．．加 ，． 论当前影响房价地因素及变动趋势 李立李永辉 (青岛科技大学经济与管理学院，山东青岛) [关键词】房价构成；房地产市场；房价变化趋势 [摘要】房地产价格是由多种要素决定地，除土地费用、建安费用等项费用外，房地产价格与国家地经济 政策，居民地收入水平和经济发展地景气度等因素地变化也有重要地关联性.随着住房买方市场地逐步形 成，房价地走势在未来几年中将呈现若干与从前不同地特．最. 【中图分类号】· [文献标识码】[文章编号]—{}——文档来自于网络搜索 房价作为房地产商利润地直接来源和商品房购买者 地直接付出，牵动着房地产市场上买卖双方地神经，尤其 是在我国住房制度实施商品化改革之后，它更加成为～个 社会广泛关注地问题.本文由房价基本构成要素地剖析 人手，拟对其宏观和微观两个不同层面上地影响因素，以 及未来一个时期地变动方向谈一点自己地看法. 一、房价地基本构成要素 房地产价格是由多种要素决定地.就其一般属性来 说，它通常包括六个重要构成要素. (一)土地费用 土地费用地高低对房价有直接影响.据北京、上海、 武汉、南京、长春、大连等城市测算，土地费用约占总房价 地％.其中，普通住宅价格中土地费用地比重一般要 高于公寓、商用住宅等.由于很长一个时期.我国地土地 出让制度不够透明(％以上地属协议出让)，土地资源分 配中人为性因素较大，导致商品房价格长期处于一种与市 场规则背离地不规则状态之中.目前，我国土地出让制度 改革已开始着手.在北京、青岛等市，土地已通过透明地 市场招标形式成功出让，这一举措对规范房地产价格起到 了积极地保障作用. (二)建安费 建安费(又称建安工程费)是建筑过程中地房屋建设 费用，大部分与房屋质量直接挂钩，约占房屋总价地 ％.建安费通常是刚性地，不可能有太多地节省，否则 房屋质量便会打折扣.但随着新型建材行业地发展，各种 新材料地应用使房屋建设费用地构成发生了重大变化. 伴随房屋质量地提高，建安费在房屋总价格中所占地比重 正在悄悄地发生变化，大量高品质建筑材料地使用会对房 价地构成产生重要地影响.

中国医药行业发展现状

中国医药行业发展现状 医药行业是我国国民经济的重要组成部分，是传统产业和现代产业相结合，一、二、三产业为一体的产业。其主要门类包括：化学原料药及制剂、中药材、中药饮片、中成药、抗生素、生物制品、生化药品、放射性药品、医疗器械、卫生材料、制药机械、药用包装材 料及医药商业。医药行业对于保护和增进人民健康、提高生活质量，为计划生育、救灾防疫、军需战备以及促进经济发展和社会进步均具有十分重要的作用。 新中国成立以来，特别是改革开放20多年，我国已经形成了比较完备的医药工业体系和 医药流通网络，发展成为世界制药大国。据统计口径：我国现有医药工业企业3613家， 可以生产化学原料药近1500种，总产量43万吨，位居世界第二。 改革开放以来，随着人民生活水平的提高和对医疗保健需求的不断增长，医药工业一直保 持着较快的发展速度，1978年至2000年，医药工业产值年均递增16.6%，成为国民经 济中发展最快的行业之一。 二、我国医药产业在国民经济中的地位 自1997年以来，医药工业在国民经济中的地位稳步提高，主要经济指标占全部工业总额 的比重，呈现稳步增长态势。医药行业在国民经济中所占比重不大，以资产为主的规模比 重仅为2%3%，效益指标相对高一些也仅为3%4%，是我国实现经济效益的稳定来源产 业之一，但并未进入支柱产业之列。医药行业与人民群众的日常生活息息相关，是为人民防病治病、康复保健、提高民族素质的特殊产业。在保证国民经济健康、持续发展中，起 到了积极的、不可替代的“保驾护航”作用。 三、药品质量管理的三个重要标准 质量是药品的生命，质量无法保证的药品在某种意义上可以说是毒品，不但不能治疗人体疾病，反而贻误治病时机，危及患者生命。要想做好药店里的质量管理工作需要不断地查遗补缺，必须掌握三个标准。这三个标准是其他工作的基础，基础性工作如果做不好，就很难保证药品质量，也就难以达到方便顾客，保证人民用药安全有效的根本目的。 1.购进验收标准。连锁药店的门店没有购进环节，只是接受总部的配送，按照来货跟踪单 和零售拨货单验收即可。而单体药店在购进药品时，应注意对供货单位和从业人员的资质进行审核，索取相关资料，包括供货单位的药品经营许可证复印件、营业执照复印件、 gsp或gmp证书复印件，以上均须盖有供货单位的公章;对供货单位销售人员应索取身份 证复印件、毕业证复印件、授权委托书原件;另外还有双方签订的质量保证协议。以上资料齐全，才可签订合同，实施采购行为。从资质审查上把好关，不能完全提供以上资料的单位一般资信较差，门店不应与这样的单位发生业务。 验收药品时，须逐批对照实货进行外观性状检查，对品名、规格、批号、数量、生产日期、有效期、生产厂家、批准文号等内容进行检查，发现外观异常者，不能验收入店。

金融危机对中国房地产市场的影响及其对策分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/7d15751590.html, 金融危机对中国房地产市场的影响及其对策分析 作者：赵铭钰蔡旭李琳 来源：《中小企业管理与科技·学术版》2009年第10期 摘要：次贷引发的全球金融危机已经不可避免地波及到了中国房地产市场，受宏观经济减速影响，房地产企业陷入资产贬值、商品房成交量大幅萎缩、消费预期不足、市场缺乏信心、企业融资困难等诸多困境中。为尽快消除金融危机带来的不利影响，房地产企业必须及时调整经营理念，积极采取一切可能的应对措施。 关键词：金融危机次贷危机房地产市场 1金融危机与次贷危机 从美国第二大次贷机构——新世纪金融宣布2006年第4季度业绩出现亏损，到美国“两房”危机、雷曼兄弟申请破产、美林银行被收购、美国最大的保险公司AIG濒临破产，再到全球股市的持续下跌，次贷引发的信用风险已经演变为全球性的金融大海啸。 中国也不可避免地受到这场金融危机的波及。为了应对金融危机带来的不利影响，将损失降到最低，我国政府在不足百日内连续五次降息，并出台了力度空前的“4万亿投资计划”，表明了国家促内需保增长的决心。 国际宏观环境的剧变，使得中国房地产市场遭遇资产贬值、消费预期不足、融资困难、商品房成交量大幅萎缩等不利影响。房地产企业必须及时调整经营理念，采取一切措施积极应对。 次贷又称次级按揭贷款，是给信用状况和还款能力较差的个人的住房按揭贷款。次级按揭贷款的利率更高，因此风险大、收益也大。次贷危机又称次级房贷危机，是指因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。美国次贷危机的主要原因就是过于宽松的房贷政策和住房抵押贷款的证券化，而利率的上升和房价的下跌使得房地产市场泡沫破灭，最终导致这场危机爆发。 金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如短期利率、货币资产、证券、房地产、土地价格、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币值出现幅度

房地产经济学-论述题--影响房地产市场需求因素

影响房地产市场需求的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平,③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下: (1该种房地产的价格水平。一般地说,某种房地产的价格如果上升了,对其需求就会减少;如果下降了,对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍,经济学家称之为需求规律。 (2消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要,所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会增加对该种商品的需求;相反,就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说,其需求量可能随着收入增长而下降,即当消费者的收入增加时,反倒会减少对该种商品的需求。 (3消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望,而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时,该种房地产的需求就会增加;相反,则需求就会减少。例如,如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势,则对市区住宅的需求将会减少,而对郊区住宅的需求将会增加。但是,人们的消费偏好不是固定不变的,在某些因素的作用下会发生变化。 (4相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的物品的价格发生变化时,该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品,是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品,是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产,如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间,一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果下降,则消费者就会把需求转移到另一种房地产上,从而使另一种房地产的需求增加,该种房地产的需求减少。

我国房地产开发投资额的影响因素分析

我国房地产开发投资额的影响因素分析 摘要房地产市场平稳健康发展是反映一个社会经济健康稳定的重要指标。本文通过分析我国1990年到2011年房地产开发投资额指标，找出该指标的变化趋势，并找到影响我国房地产开发投资额指标变化的主要原因，即国民总收入、国民生产总值和全国总人口。通过建立计量经济学模型和利用SPSS 软件分析变量间的相关性, 可以使我们了解变量之间的密切程度, 并给事物之间的关系做出定性的分析。任何事物的存在都不是孤立的, 而是相互联系、相互制约的。最后得出结论：国民总收入和总人口的多少是影响我国房地产开发投资额增涨的重要因素。 关键词房地产开发投资额影响因素计量经济学模型 一、引言 2000年以来我国房地产价格一路高歌猛进，一时间“房地产”成了全社会共同关注的敏感词汇。政府也出台了一系列相关政策来引导房地产行业健康发展，但是由于种种原因总是收效不大，房地产开发投资增长依然迅速。根据2009年我国国民经济与社会发展统计公报显示2009年全年我国房地产开发投资36241.81亿元，按名义价格计算比上年增长16.1％，高出经济增长率7.4 个百分点。下面来看根据今年年统计局资料数据给出的我国历年房地产开发投资额情况及相关自变量的数据指标 二、指标选择 1、国民总收入：国民生产总值又称为国民总产值（Gross National Product，简写成GNP）， 是指一个国家在一定时期内所生产的最终产品（包括产品和劳务）的市场价值的总和。 2、国民生产总值：国民生产总值是指一个国家（地区）所有常住机构单位在一定时期内（年 或季）收入初次分配的最终成果。 3、全国总人口：人口的多少影响着我国的人口结构，人口结构会影响中国的房地产销售， 房地产供求会间接的影响房地产开发投资额。 三、模型构建 （一）数据处理

中国医药行业发展现状

医药行业就是我国国民经济得重要组成部分，就是传统产业与现代产业相结合，一、二、三产业为一体得产业。 其主要门类包括：化学原料药及制剂、中药材、中药饮片、中成药、抗生素、生物制品、生化药品、放射性药品、医疗器械、卫生材料、制药机械、药用包装材料及医药商业。 医药行业对于保护与增进人民健康、提高生活质量，为计划生育、救灾防疫、军需战备以及促进经济发展与社会进步均具有十分重要得作用。 新中国成立以来，特别就是改革开放20多年，我国已经形成了比较完备得医药工业体系与医药流通网络，发展成为世界制药大国。 据统计口径：我国现有医药工业企业3613家，可以生产化学原料药近1500种，总产量43万吨，位居世界第二。 改革开放以来，随着人民生活水平得提高与对医疗保健需求得不断增长，医药工业一直保持着较快得发展速度，1978年至2000年，医药工业产值年均递增16、6%，成为国民经济中发展最快得行业之一。 二、我国医药产业在国民经济中得地位自1997年以来，医药工业在国民经济中得地位稳步提高，主要经济指标占全部工业总额得比重，呈现稳步增长态势。 医药行业在国民经济中所占比重不大，以资产为主得规模比重仅为2%3%，效益指标相对高一些也仅为3%4%，就是我国实现经济效益得稳定来源产业之一，但并未进入支柱产业之列。

医药行业与人民群众得日常生活息息相关，就是为人民防病治病、康复保健、提高民族素质得特殊产业。 在保证国民经济健康、持续发展中，起到了积极得、不可替代得“保驾护航作用。 三、药品质量管理得三个重要标准质量就是药品得生命，质量无法保证得药品在某种意义上可以说就是毒品，不但不能治疗人体疾病，反而贻误治病时机，危及患者生命。 要想做好药店里得质量管理工作需要不断地查遗补缺，必须掌握三个标准。 这三个标准就是其她工作得基础，基础性工作如果做不好，就很难保证药品质量，也就难以达到方便顾客，保证人民用药安全有效得根本目得。 1、购进验收标准。 连锁药店得门店没有购进环节，只就是接受总部得配送，按照来货跟踪单与零售拨货单验收即可。 而单体药店在购进药品时，应注意对供货单位与从业人员得资质进行审核，索取相关资料，包括供货单位得药品经营许可证复印件、营业执照复印件、gsp或gmp证书复印件，以上均须盖有供货单位得公章;对供货单位销售人员应索取身份证复印件、毕业证复印件、授权委托书原件;另外还有双方签订得质量保证协议。 以上资料齐全，才可签订合同，实施采购行为。 从资质审查上把好关，不能完全提供以上资料得单位一般资信较

房地产估价之市场比较法

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处

地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

医药行业现状存在问题及发展趋势的分析

医药行业现状存在问题及发展趋势的分 析 医药行业概要 一、我国医药产业的发展现状 医药行业是我国国民经济的重要组成部分，是传统产业和现代产业相结合，一、二、三产业为一体的产业。其主要门类包括：化学原料药及制剂、中药材、中药饮片、中成药、抗生素、生物制品、生化药品、放射性药品、医疗器械、卫生材料、制药机械、药用包装材料及医药商业。医药行业对于保护和增进人民健康、提高生活质量，为计划生育、救灾防疫、军需战备以及促进经济发展和社会进步均具有十分重要的作用。 新中国成立以来，特别是改革开放20多年，我国已经形成了比较完备的医药工业体系和医药流通网络，发展成为世界制药大国。据统计口径：我国现有医药工业企业3613家，可以生产化学原料药近1500种，总产量43万吨，位居世界第二。 改革开放以来，随着人民生活水平的提高和对医疗保健需求的不断增长，医药工业一直保持着较快的发展速度，1978年至XX年，医药工业产值年均递增16.6％，成为国民经济中发展最快的行业之一。

二、我国医药产业在国民经济中的地位 自1997年以来，医药工业在国民经济中的地位稳步提高，主要经济指标占全部工业总额的比重，呈现稳步增长态势。医药行业在国民经济中所占比重不大，以资产为主的规模比重仅为2%－3%，效益指标相对高一些也仅为3%－4%，是我国实现经济效益的稳定产业之一，但并未进入支柱产业之列。医药行业与人民群众的日常生活息息相关，是为人民防病治病、康复保健、提高民族素质的特殊产业。在保证国民经济健康、持续发展中，起到了积极的、不可替代的“保驾护航”作用。 三、药品质量管理的三个重要标准 质量是药品的生命，质量无法保证的药品在某种意义上可以说是毒品，不但不能治疗人体疾病，反而贻误治病时机，危及患者生命。要想做好药店里的质量管理工作需要不断地查遗补缺，必须掌握三个标准。这三个标准是其他工作的基础，基础性工作如果做不好，就很难保证药品质量，也就难以达到方便顾客，保证人民用药安全有效的根本目的。 1.购进验收标准。连锁药店的门店没有购进环节，只是接受总部的配送，按照来货跟踪单和零售拨货单验收即可。而单体药店在购进药品时，应注意对供货单位和从业人员的资质进行审核，索取相关资料，包括供货单位的药品经营许可证复印件、营业执照复印件、gsp或gmp证书复印件，以