项目代建、BOT及BT模式的内容和适用范围
项目代建、BOT及BT模式的内容及适用范围
中国国际工程咨询公司李开孟
二○○九年
目录
项目代建制的内容及适用范围
BOT项目的内容和适用范围
BT项目的内容和适用范围
市场化运作项目的评估论证
项目代建制的内容及适用范围
一、如何理解代建制
（一）实行代建制的背景 1、外行业主，缺乏全面专业化的建设管理经验 2、投资约束机制不健全，“自建、自管、自用”三位一体，业主行为不规范 3、“三超”问题突出，投资效益低下希望：更好地实现项目“投资、质量、工期”等目标，提高政府性资金使用效益
（二）代建制的目的 1、由专业化的建设管理单位替代“外行业主”，提高项目管理水平。 2、建设和使用分离，切断使用单位与设计、施工、货物供应商的直接承发包关系，规范和制约使用单位的行为。 3、建立投资责任约束机制，通过代建合同明确业主（代建单位）的“责、权、利”。 4、转变政府职能，克服传统体制中政府部门过多直接参与项目建设管理的弊端。 5、从分散管理走向相对集中统一管理。
（三）两种代建制模式
政府机构或事业单位代建模式 1、国内一些地区：深圳市建筑工务署、珠海市政府投资建设工程管理中心、河北省社会公益项目建设管理中心、安徽省公益性项目建设管理中心、鹤壁市政府代建中心等 2、很多发达国家和地区：美国联邦总务署、香港环境运输及工务局、新加坡工程建设集团。
项目管理公司代建模式 1、短名单方式：如武汉市、宁波市。
2、公开招标选定方式：如北京市、浙江省等。
3、直接委托方式：如上海市、江西省个别地区还有混合模式，如四川省。
（四）两种代建制模式的比较
项目管理公司更适合一次性业主的建设项目，政府常年具有建设项目，需组建常设性的代建机构。事业性代建机构能充当项目业主（项目法人），项目管理公司本质上只是提供项目管理服务，
只在代建合同中被授权代替业主的部分管理工作，不可能成为真正意义上的项目业主。
不以盈利为目的的事业性代建机构，与软约束的政府投资项目在产权关系上是对称的，追求利益最大化的项目管理公司，与硬约束的企业投资项目在产权关系上是对等的。政府投资项目授权公司代建，存在“寻租”、“创租”可能。事业性代建单位通过集中统一管理，解决了政府投资项目业主分散的问题。项目管理公司代建服务的发包方（无论是谁）依然分散，且可能缺乏项目代建合同管理的权利、能力和经验。
事业性代建单位不需要重复交项目管理学费，可集中进行货物采购，能产生规模化经济效益，客观上能节约项目建设管理费项目管理公司需要通过项目代建服务获利。理论上，如果加上营业税、所得税和利润等，政府需支付的相关费用要比建设管理费高得多。
事业性代建单位有利于监督部门的集中监管，从而减少腐败现象。承担代建工作的项目管理公司可能比较分散，难以监督。事业性代建单位的约束力不强，不利于建立投资约束机制。从实践看，不易于拒绝使用单位的要求。项目管理公司的约束力相对更强一些：（1）代建合同制约；（2）市场准入制约；（3）从业人员的资格制约。
事业性代建单位机构和人员稳定，易于落实“质量终身责任制”。项目管理公司机构较不稳定，一旦撤销，无法落实“质量终身责任制”。代建公司存在片面压低建设成本的管理倾向，致使建设质量或项目功能降低。因无利可图，项目管理公司对小项目代建工作不会感兴趣，但事业性代建机构责无旁贷。因此公司代建制不适用小项目，因而不可能全面铺开，从而达不到全面推行代建制的目标。
事业性代建机构属于行政性垄断？由于缺乏竞争，可能导致
管理效率低下或节约投资的动力不足。事业性代建机构需重新设臵，可能会遇到一定阻力，但项目管理公司代建不存在此问题。
结论：实践中，两种代建模式并不相互排斥：在事业代建单位作为项目业主（项目法人），承担多数政府投资项目建管任务的基础上，对少数重大项目，可尝试通过短名单或公开招标的方式，选定项目管理公司承担项目代建工作。
代建制发展现状： 1、47个省、计划单列市和副省级城市中，有32个开始了代建制工作，13个尚未开展。一些地级市也开展了代建工作，如贵阳市、玉溪市、昆明市、柳州市等。 2、约2/3地区通过招标方式选择代建公司，有的地区既实行事业代建，也尝试公司代建。 3、32个省市中，发展改革部门负责代建管理的有18家，由建设部门负责管理的有5家，由其他部门分别管理的有9家。 4、代建项目从房屋建筑扩展到基础设施项目。
（五）事业单位代建需解决的问题
隶属关系问题：实践中，有隶属发改委、建设局的，也有直接作为政府特设机构的。人员编制和机构设臵问题：国内普遍人员太少，可能出现一人管几个项目的情况。代建项目范围及代建阶段：如国外政府机构不分项目大小、行业全管，还是有选择性代建（按行业或投资规模）
作为项目业主，在项目建设程序中的具体职能问题：项目建议书、可行性研究、初步设计、施工图设计、招标、施工管理、竣工验收、资产移交。与项目使用单位的职责分工问题：针对某一事务，谁主谁从－严格限制使用单位：提出项目目标和使用要求，参与验收，接收资产。经费来源问题：事业拨款还是代建项目的建设管理费。
激励与制约机制问题：节约投资是否奖励？出现“三超”，尤其是大量设计变更导致超投资，如何惩罚？代建机构依法行事的问题：借鉴国外经验，代建机构需要制定相应法案，设定这种特
设机构的“责、权、利”。
（六）公司代建需解决的问题
实行公司代建制的项目范围：投资额，建设规模；行业范围；公益性项目vs经营性项目由谁确定项目实行公司代建：项目建议书或可研报告批复时明确，投资主管部门（如发改委）还是行业主管部门代建阶段确定：前期工作、建设实施阶段还是全过程，不同项目应有所区别
谁负责选定代建公司（谁与代建公司签署代建合同）：使用单位、发改委、行业主管部门？－成立专门进行代建管理的政府机构代建公司选定方式：什么项目可以公开招标、邀请招标、直接指定？代建公司的准入门槛：管理咨询类公司vs工程类公司；注册资本/资产规模要求；公司资质及其他条件；从业人员数量及资格。
项目建设的其他工作：可行性研究、项目评估、勘察、设计、招标、监理、施工、设备材料供应等，代建公司及其关联机构是否还可以承担。代建公司的法律地位：建设期项目业主vs代甲方，涉及到项目资产权属、工程保险等。代建合同的履约担保问题：担保什么（合同额vs总投资），多大比例（10％-100％），担保主体（银行vs同行），担保形式（保证金vs保函）－是否排斥管理咨询类公司？
谁与可研、勘察、设计、监理、施工设备材料供应等单位签订合同：代建公司、使用单位？如何防止“合谋”做大投资？代建公司和使用单位的具体职责分工：在代建合同中约定，应限制使用单位的权利代建公司的费用标准及支付问题：①代建费或标底按项目建设管理费确定是不对的；②支付进度，竣工后还是保修期满付清？
建设资金支付问题：打入代建公司帐户，还是由财政直接支付相关单位。如打入代建公司帐户，税务如何处理？监督管理：
按企业项目还是政府项目监管，行业主管、审计、财政、监察等部门如何监管；出现设计变更和三超时如何处理？奖惩规定：如何奖励、惩罚－需在代建合同中明确
（七）推行代建制的建议
选择重大非经营性项目进行公司代建制试点，总结经验。试点项目最好为房屋建筑，如办公楼、教学楼、博物馆、档案馆。试点项目最好采取短名单或邀请招标/竞争性谈判方式选定代建公司最好成立专门进行代建管理的政府机构（如代建办) 待条件成熟后应组建事业性代建机构（统建机构）由该代建机构作为项目业主（建设单位），承担多数非经营性项目的建设管理工作。可先从市区项目做起，然后推广到区县项目。
制定和完善公司代建制的规章制度 1、代建制管理办法 2、代建公司招标/认定/预选管理办法 3、代建公司资质管理规定 4、代建公司绩效监督评价管理办法
制定和完善事业单位代建制的规章制度 1、关于成立政府投资项目建管中心（工务局、公共工程局）的决定：职责，人员，组织机构，代建项目范围，经费来源，奖惩机制 2、最好能借鉴发达国家和地区做法，制定专门针对代建单位的法规，如“非经营性政府投资项目统建管理办法”。
二、代建制管理的内容
（一）项目前期管理项目建议书项目可行性研究勘察设计管理初步设计投资控制概算评审
（二）项目招标管理施工招标管理施工招标准备资格审查编制招标文件开标、评标和定标施工招标主要流程
监理招标管理招标公告与资格预审招标文件的编制开标、评标和定标设备材料采购招标管理招标文件的编制评标设备材料招标的主要流程
（三）项目施工准备管理施工相关手续的办理施工图纸会
审和设计技术交底施工图纸会审设计技术交底施工组织设计审查分包单位资格和开工报审表的审查分包单位资格审查开工报审表的审查施工单位现场准备工作的检查施工现场场地的交接施工现场的补充勘探及测量放线施工道路及管线施工临时设施的建设施工队伍的准备施工安全与环保措施施工现场材料设备的准备施工扰民问题的解决方案应急预案和施工措施的制定
（四）项目质量管理施工过程质量管理施工质量验收管理质量问题和质量事故的处理
（五）项目进度管理项目控制性工程的选择及保障措施项目进度计划的审查与优化项目进度实施的动态管理动态管理的关键环节动态监测的报告进度计划的调整进度延期的控制（六）项目投资管理项目资金使用计划的编制及合理使用资金使用计划的编制投资偏差分析工程计量与工程款支付工程计量现场工程签证管理工程变更及其价款的确定工程款（进度款）支付
费用索赔的控制索赔的依据索赔处理的程序索赔费用的计算反索赔工程结算与审计工程款的结算方式工程款的结算程序工程结算审计
（七）安全生产管理安全生产管理依据与原则安全生产管理的依据安全生产管理的原则安全生产管理目标及各方的责任安全生产管理目标安全生产管理各方责任安全生产管理方法与措施安全生产管理基本要求与程序安全生产管理方法与措施安全生产监督管理与应急预案对参建各方安全生产的监督管理安全生产事故处理及应急预案
（八）环境保护及文明施工管理环境保护管理文明施工管理环境保护与文明施工应急预案
（九）项目合同管理合同履行管理合同交底合同跟踪与
诊断合同变更管理索赔管理合同争议的解决及违约处理施工合同管理监理合同管理物资采购合同管理
（十）项目沟通管理沟通计划的编制沟通的程序、方式与渠道沟通的程序沟通的方式沟通的渠道沟通中的障碍与冲突管理（十一）项目风险管理风险管理目标与风险管理计划风险管理目标风险管理计划工程项目的风险识别风险分析与评价风险处臵风险处臵的依据风险处臵的途径风险处臵的方法实践中风险处臵的具体运用
（十二）项目信息与资料管理信息与资料管理的总体要求及时性管理真实性及有效性管理完整性、清晰性管理闭合性管理档案资料的收集与质量要求档案资料收集的范围档案资料的收集档案资料的质量要求档卷内文件的排列、编目与装订档卷内文件的排列档卷内文件的编目档卷内文件的装订（十三）竣工验收管理竣工验收管理内容及计划竣工验收的范围及依据竣工验收的条件竣工验收的程序竣工验收的组织竣工验收中遗留问题及其处理竣工验收中有关工程质量的验收与处理竣工资料与工程移交项目保修阶段管理项目回访工作计划工程质量保修
（十四）竣工结算和决算竣工结算竣工结算的编制竣工结算的程序竣工结算的办理竣工结算的审核竣工决算竣工决算编制的依据竣工决算编制的程序竣工决算报告的内容竣工决算的审查
（十五）对勘察设计、监理及施工单位的管理对勘察设计单位的管理对监理单位的管理对施工单位的管理依据内容（十六）工程建设廉政管理廉政建设的法律法规与规章国家相关法律在廉政方面的规定政府有关部门规章在廉政方面的规定廉政建设管理项目外部监督项目内部廉政管理
三、代建制参与各方的职责和权力
（一）政府投资管理部门（委托方）的职责 1、负责核准项目建议书、可行性研究报告，审查确定设计方案，审批工程预算和正式开工计划等；2、确定代建单位；3、负责实施过程中工程设计等变更的审批及重大事项的决策，安排项目年度投资计划并协调财政部门按工程进度拨付建设资金；4、负责协调工程建设的相关外部关系，为代建工作提供外部条件；5、监管代建单位履行合同；6、组织工程的竣工验收和移交。
（二）前期工作代建单位的主要职责：1、会同使用单位，根据已批复的项目建议书，组织编制和报批项目可行性研究报告；2、组织开展工程勘察、规划设计等招标活动，并将招标投标书面情况报告和中标合同文本报委托方和政府有关部门备案；3、组织开展项目初步设计文件编制及报批工作；4、办理项目土地、规划、环保、消防等有关手续报批工作；5、定期向委托方和使用单位报送项目前期工作进展情况；6、办理前期工作相关文件资料的归档和移交；7、主动接受监察、审计部门的监督检查。
（三）建设实施代建单位的主要职责：1、组织施工图设计；2、组织施工、监理和设备材料选购招标活动，并将招标投标情况的书面报告和中标合同文本报委托方和政府有关部门备案；3、负责办理年度投资计划、协助办理建设工程规划许可证、施工许可证和消防、园林绿化、市政等工程施工的有关手续； 4、负责工程合同的洽谈与签订工作，对施工和工程建设实行全过程管理；5、按项目进度向委托方提出投资计划申请，向财政部门报送项目进度用款报告，并按月向委托方、财政部门及使用单位报送工程进度和资金使用情况；6、组织工程中间验收，协助委托方、使用单位组织竣工验收；7、编制工程决算报告，报委托方、财政部门审批；8、办理项目竣工及有关技术资料整理汇编移交，并按批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续。
（四）使用单位的职责 1、负责根据本单位的实际需要及发
展规划提出项目建议书；2、编制和报批项目可行性研究报告； 3、在项目方案设计阶段提出项目的具体使用条件和建筑物的功能要求和指标； 4、参与项目设计、概算和预算审查；5、负责办理工程建设中相关的设计审查、招标申请、施工报建、竣工验收等审批手续，为代建工作提供必要的条件；6、在建设过程中（包括项目的设计、施工、设备材料采购等）提出意见和建议，并监督代建单位的行为；7、负责筹集项目总投资中政府出资额之外的建设资金，并对项目建设资金使用情况进行监督；8、参与工程验收，负责接收竣工建筑物及其使用和维护。
（五）政府投资管理部门（委托方）的权利 1、有权对代建项目进行稽查，对违规行为予以纠正； 2、有权对因技术、水文、地质等原因造成的设计变更进行核准；3、有权要求代建单位赔偿因擅自变更建设内容，扩大建设规模、提高建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成的损失；4、有权要求代建单位更换不称职的项目部工作人员。
（六）项目代建管理公司（代建单位）的权利 1、根据初步设计的批复及有关规定选择专业工作单位，并与其签订合同； 2、管理各类承包合同，并按规定向承包人支付承包费； 3、对项目建设资金的使用进行管理； 4、与有关单位商定处理保修、返修内容和费用； 5、进行项目各参与方的协调工作； 6、有权拒绝委托方和使用单位提出的本合同约定之外的要求； 7、有权取得代建报酬，并有权按专用合同条款约定从项目投资节余额中提取奖酬金。
（七）使用单位的权利 1、有权对代建项目进行监督，并向委托方反映各种问题； 2、有权对工程变更内容提出意见； 3、有权对委托方核准的变更结果进行申诉上报。
BOT项目的内容及适用范围
一、政府投资的民营化改革
1、民营化改革的基本思路原则：⑴社会投资者感兴趣的项目，尽可能利用社会资金建设。⑵目前投资回收能力较差的经营性项目，应积极创造条件，吸引社会投资者。目的：⑴弥补政府投资资金不足；⑵引入竞争机制，打破行政性垄断，提高效率；
⑶为社会投资者提供更多投资机会。
主要措施⑴新建项目：特许经营，PPP，PFI，BOT，BT；⑵已建项目：股权转让，TOT，特许经营负责部门：⑴投资主管部门；
⑵行业主管部门；⑶二者联合
关键问题⑴特许经营协议：基础设施多属自然垄断性甚至资源垄断性部门，且直接涉及公众利益。⑵价格形成机制：社会化≠涨价。感兴趣的社会投资者⑴国内工程公司。⑵国内多元化投资公司（控股公司）。⑶行业内的跨国公司。
2、适合社会化的主要行业/领域
目前主要是收费或价格形成机制较为健全的经营性/准经营性基础设施，包括以下几类：收费的高等级公路、桥梁、隧道、港口、码头、城际轨道交通等交通设施项目；
城镇源水供应工程、以发电或城镇供水等经营性效益为主的综合利用水利枢纽等水利建设项目；城镇自来水、污水处理、垃圾处理、煤气（天然气）供应、热力供应和热水供应、城市轨道交通和城市公共汽车交通等市政基础设施项目；体育场馆、文化娱乐、医疗卫生保健和旅游景观建设等社会服务性基础设施项目。
3、项目社会化的实施程序
1、政府研究确定项目的建设目标、建设规模和主要建设内容、建设标准；
2、确定政府投资方式和相关优惠政策等（如果需要）；
3、通过项目法人招标的方式择优确定项目投资主体，并
签署《特许经营合同》；4、中标的投资者单独或与政府授权投资主体共同组建项目公司；5、项目公司负责项目申报、融资、建设以及建成后的还贷、运营和维护。6、特许经营期满后，项目公司将资产无偿转让给政府或其授权机构。
二、项目融资的定义和模式
定义：–广义：实施项目的政府、企业或投资者通过各种途径和手段获取项目资金的过程(即"为项目融资") –狭义："通过项目来融资"，如PPP/BOT 基本模式：–企业融资(Corporate Finance) –项目融资(Project Finance)-狭义–政府融资(Municipal Finance)
项目融资
对于大型的资本密集型项目，若预计未来现金流可为偿还银行贷款提供保障，则项目融资是最佳融资模式–矿、油、气等自然资源开发项目–基础设施(电厂、水厂、路、桥、铁路等)项目–公用事业(学校、医院、养老院、监狱等)项目–大型制造业(飞机、轮船、工厂等) 基础设施项目最经常运用项目融资进行融资项目融资能促进更多民营/外资企业参与项目融资与政府融资形成了鲜明的对比
项目融资的主要模式
以"设施使用协议"为基础的项目融资–适用范围：石油/天然气管道、发电设施、专门产品的运输系统、港口、公路、桥梁、隧道、铁路、工业项目(如"委托加工")等 ? 以"产品支付"为基础的项目融资–适用范围：石油、天然气和矿产品等资源储量已探明的项目
以"杠杆租赁"为基础的项目融资–适用范围较广，即可为大型工程项目融资，也可为项目的一部分工程如购臵某专项大型设备融资 ? BOT项目融资方式– BOT即Build-Operate-Transfer (建造-经营-移交)，包括演变形式 ? ABS项目融资方式– ABS
即Asset-Backed/Based Securitization (资产证券化)：将缺乏流动性但能产生可预见的、稳定的现金流量的资产归集起来，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重新组合。
应用项目融资的国际趋势
发达国家：欧洲PPP年度报告显示，2005~06年度PPP在欧洲市场上增长了37％，已连续第三年取得两位数的增长–发挥民营机构的能动性和创造性，提高效率–减少政府开支，从而减少政府债务和赤字
发展中国家：–经济发展和生活水平提高，对基础设施/公用事业的需求–资本市场推动，国际资本寻找投资机会–发达国家开发/承包商等推动(作为主办人)，以承揽项目–政府推动，缺少资金或民营化政策或为提高效率和促进技术转移，或帮助本国企业“走出去”
中国： 1995计委: 外商特许权审批；外贸部: BOT外商投资；外汇局: 项目融资；96计委等: 暂行规定；上海: 规定 2003.10.1北京市城市基础设施特许经营办法，2006.3.1条例 2004.5.1建设部市政公用事业特许经营管理办法 2004年国务院关于投资体制改革的决定 2005.2.24国务院关于鼓励…私营经济发展的若干意见……
三、BOT模式运作的主要内容
定义：政府(中央/地方政府/部门)通过特许权协议，授权项目主办人(主要是民营/外商，也可是法人国企)联合其他公司/股东为某个项目(主要是自然资源开发和基础设施/公用事业项目)成立专门的项目公司，负责该项目的融资、设计、建造、运营和维护，在规定的特许期内向该项目(产品/服务)的使用者收取适当费用，由此回收项目的投资(还本付息、经营和维护成本等)，并获得合理的回报；特许期满后，项目公司将项目(一般免费)移交
给政府。
BOT的基本形式及其演变
BOT是一种统称，共有三种基本形式和十多种演变形式 BOT 的基本形式：– BOT (Build-Operate-Transfer，建造-经营-移交) – BOOT (Build-Own-Operate-Transfer，建造-拥有-经营-移交)：既有经营权又有所有权，项目的产品/服务价格较低，特许期比BOT长– BOO (Build-Own-Operate，建造-拥有-经营)：不移交，项目产品/服务价格更低、特许期更长。
BOT的演变形式
BT (Build-Transfer，建造-移交) – "真BT"或"异化BT"？四部委严禁"带资承包"通知 | 解读: 不等于BT被禁止 ?
BOOST (Build-Own-Operate-Subsidy-Transfer，建-营-补贴-移交) ? ROT (Rehabilitate-Operate-Transfer，修复-经营-移交) ?
BLT (Build-Lease-Transfer，建造-租赁-移交) ? ROMT (Rehabilitate-Operate-Maintain-Transfer，修复-营-维护-交) ROO (Rehabilitate-Own-Operate，修复-拥有-经营) ? TOT (Transfer-Operate-Transfer，移交-经营-移交) ? SOT (Supply-Operate-Transfer，供应-经营-移交) ? DBOT (Design-Build-Operate-Transfer，设计-建造-经营-移交) ? DOT (Develop-Operate-Transfer，发展-经营-移交) ? OT (Operate-Transfer，经营-移交) ? OMT (Operate-Manage-Transfer，经营-管理-移交) ? DBFO (Design-Build-Finance-Operate，设计-建造-融资-经营) ? DCMF (Design-Construct-Manage-Finance，设计-施工-管理-融资)
BOT项目的本质特征
BOT项目是一种(长期)特许权项目：–最适用于资源开发和基础设施(所有权归国家) –政府将建设和经营特许权交给外国/私营发展商–但政府拥有终极所有权–特许期一般为10至
30年，期满后无偿移交政府 ? BOT项目具有狭义项目融资的典型特征：–利用(如自然资源和基础设施)项目的期望收益、资产和合同权益进行融资，债权人对项目主办人的其它资产没有追索权或仅有有限的追索权–专款专用且项目投入使用所产生的现金流量成为贷款还本付息和提供投资回报的唯一来源
–融资不是依赖于主办人资信或涉及的有形资产，放贷者主要考虑项目本身是否可行及其现金流和收益是否可还本付息–项目主办人以股东身份组建项目公司，该项目公司为独立法人，是项目贷款的直接债务人–融资负债比一般较高，结构较复杂；多为中长期融资，资金需求量大，风险也大，融资成本相应较高；放款人对资金流向全程监控–项目主办人对项目借款人(即项目公司)提供某种担保，但一般不涵盖项目的所有风险–合同文件(含担保/保险等)相当多，以合理分担风险–保险也较多，以规避不可抗力和政治等风险
BOT的优点 - 对政府而言
拓宽资金来源，引进外资和利用本国民间资本，减少政府的财政支出和债务负担，加快发展基础设施和其它设施降低政府风险(基础设施项目周期长、投资大、风险大)，政府无须承担融资、设计、建造和经营风险，大多转移给项目公司承担(后者再转移他人) 发挥外资和民营机构的能动性和创造性，提高建设、经营、维护和管理效率，引进先进的管理和技术，从而带动本国企业水平的提高合理利用资源，因为还贷能力在于项目本身效益且大多采取国际招标，可行性论证较严谨，避免了无效益项目开工或重复建设有利于发展国民经济和金融资本市场
BOT的优点 - 对主办人而言
充分利用项目经济状况的弹性，减少资本金支出，实现"小投入做大项目"或"借鸡下蛋" 拓宽项目资金来源，减轻借款方的债务负担提高了项目主办人/项目公司的谈判地位达到最有利
的税收条件转移特定的风险给放贷方(有限追索权)，极小化项目主办人的政治风险，加上其它风险管理措施合理分配风险，减少风险危害但保留投资收益避免合资企业的风险，因为项目公司可100%独资创造设计院/承包商/供应商等的商业机会(如果他们作为主办人/项目公司)
BOT的缺点：对政府而言：
承担政治和外汇等风险，税收流失使用价格较高，造成国民不满耗时长，因为风险多/合同结构复杂，谈判难外商/民营公司可能出现掠夺性经营 (延缓改革)
BOT的缺点：对项目主办人而言：
融资成本较高投资额大、融/投资期长、收益不确定性大合同文件繁多、复杂有时融资杆杠能力不足母公司仍承担部份风险(有限追索权)
最适用于BOT的项目
任何项目，但主要是资源开发、基础设施、大型制造业和公共服务设施项目，例如(按融资易难为序)：–采矿/油/气、处理厂/输送管/储存库等(产品供出口) –电厂、供水或废水/物处理厂(政府购买产品/服务) –通讯(主要靠国际收益) –公路、(城市)隧道或桥梁–铁路、地铁–机场、港口/集装箱检测此外，制造业(如大型轮船、飞机制造等)，文/体设施、医院、政府办公楼、警岗、监狱等也适用项目适用原则：提高效率(特别是体现在产品价格上)
BOT项目的重要成功因素
项目所在地政治稳定且愿意让外商/私企BOT 对项目有迫切需要有较成熟立法和执法制度项目要求(规划/范围等)明确项目经济(对政府)/财务(对企业)上可行经济发展到一定程度，公众有一定消费能力(收费合理) - 例外: 资源开采的产品主要用于出口发展商的技术方案可行并具有经验合理的风险分担(需项
目多方长期共同努力) 符合国际环保标准有复合型人才或发挥咨询公司的作用(BOT涉及面广)
除了上述各点，还需：项目所在地政府强有力支持，如：–提供税务优惠，如减免所得税/设备关税等–提供外汇担保和为参与项目的本国国营企业提供担保–承购产品/服务(或取或付) –承诺防止竞争性项目–提供补贴–提供资本金或从属贷款(专用于项目，或还可转化) –提供支持贷款–提供土地和其他设施/资源–争端解决(避免当地机构)
发展中国家BOT项目的重要成功因素
鼓励国际金融/保险/捐赠机构参与：
–政治风险保险–部分出口信贷–当地货币融资–有国际捐赠 ? 有吸引力的经济方案：–低建造成本–可接受的债/股比率–有吸引力的收费价格(如低电/水价/过路/桥费) –较短施工建造期和特许经营期–对需求的准确预测
规范化运作的必要性和难度
规范化运作要点：–招商/招标程序；–项目条件(范围/功能要求/政府支持等)。规范化运作的必要性和难度：–基础设施/公用事业项目的财务影响巨大，影响时间非常长，涉及国计民生(区域经济发展和城市交通等)；–需要政府统一规划，并在资金和政策上给予重大支持；(特别是地铁项目吸引投资人的难度非常大) 交通和城市规划、票价政策、客流培育和风险分担的政策，其他的支持和保证措施。–营造有效竞争的环境；–对运作人员/公司的要求(水平高/结构清晰/责权利明确等)
立项/招投标/谈判的主要事项
评估项目产品/服务的市场需求选择模式评估投融资方案研究/制定法律法规条例选择招标程序确定主要条件/制定主要合同条款(包括购买产品/服务协议等)，如：–特许经营期的设计–收费设计和收费调节机制
主要合同和文件
四类主要(长期)合同：–股东协议：股东之间–特许权协议：政府和项目公司之间–履约合同：项目公司和承包商/运营商之间–贷款/融资合同：债权人和项目公司之间五类重要文件(详见电厂示例文件)：–融资文件–项目文件和公司文件–政府支持和保证文件–担保和保险文件–专家意见/咨询顾问建议
特许经营权协议的主要内容
特许经营权的范围–特许权的授予：规定由哪一方来授予项目主办人某些特权，一般是业主政府或其公营机构授予私营机构特权；–授权范围：包括项目的建设、运营、维护和转让权等，有时还授予主办人一些从事其他事务的权力–特许期限：业主政府许可主办人在项目建成后运营合同实施的期限，该条款与业主政府及其用户的利益密切相关，所以也是特许经营权协议的核心条款
项目建设方面的规定–规定项目主办人或其承包商如何从事项目的建设，包括项目的用地、项目的设计要求、承包商的具体业务、施工方法、施工技术、建设质量保证措施、工程的进度及工程的延误等方面的一系列具体规定项目的融资及其方式–规定项目将如何进行融资、融资的利率水平、资金来源等项目的经营和维护–规定主办人运营和维护设施的方式和措施等项目的收费水平及计算方法–在实践中，该条款是非常难以谈判和确定的，因为该条款内容的合适性与正确性将直接关系到整个BOT项目的成功与否能源供应条款–规定业主政府将如何保证按时、按质地向发起人保证能源供应项目的移交–规定项目移交的范围、运营者如何对设施进行最后的检修。合同设施的风险在何时何地进行转移、合同设施移交的方式及费用如何负担、移交的程序如何协商确定等
合同义务的转让–在国际实践中，特许经营权协议的主体双方并非是一般经济合同中的普通民事主体之间的关系，业主政府在协议中的法律地位具有一定程度的“不可挑战性”，因此，实践中通常规定：发起人不得将其在本协议下的合同义务转让给第三者，而业主政府则可因其国内原因将其在本协议项下的合同义务转让给法定的继承者或第三方。
完成融资所需要的文件-以电厂为例
Financing Documents(融资文件) – Credit agreement(贷款协议) – Promissory notes(本/期票) – Interest rate protection(利率保护) ? Project Documents(项目文件) –Power purchase agreement(购电协议) –Engineering procurement and construction contract(工程采购和施工合同) – Completion guarantees, performance bonds, and warranty bonds under
EPC(完工担保、履约保函、工程采购和施工保函) –Operations and maintenance contract(运营和维护合同) –Fuel supply agreement(燃料供应协议) – Fuel transportation agreement(燃料运输协议) –Wheeling/transmission agreement(配送电协议) – Water supply agreement(供水协议) – Site lease or instrument of deed transfer(场地租约或契约
Insurance(保险) –Political risk insurance contract(政治风险保险合同) –Commercial insurance contract(商业保险合同) – Certifications of recognized broker(授权经纪证书) Security Documents(担保文件) –Assignment and security agreements between the various project parties and the lenders (several)(项目各参与方与各放贷方之间的委派和担保协议，多份) – Uniform commercial
code filings(统一商业编码文件) – Trust agreements(信托协议) –Consent and assignments of all major project documents(several)(项目主要文件的认可和委派协议，多份) –Chattel paper(动产证书) – Surveys(各种测量结果) Corporate Documents(公司文件) – Certified copies of all agreements(经核准的所有协议副本) – Certification of representations and warranties of all project parties(项目各方代表授权证书和担保书) –Certified financial statements for all project parties(经核准的项目各方财务报表) – Certificates of incorporation and good standing(公司组成和运营证书) –Certified bylaws and corporate authority for all project parties(项目各方经核准的公司章程和公司主管)
Approvals and Licenses(批准和执照) – Land use(土地使用证) – Operating license(运营许可证) – Construction permit(施工许可证) –Import license(进口许可证) –Environmental permit(环保许可证)
Legal Opinions(法律建议) – Legal opinions from local counsel and project counsel (numerous)(地方和项目法律顾问的法律上肯定意见) Other(其他) – Approved feasibility study(经批准的可行性研究报告) – Construction budget and payment schedule(施工预算和支付计划) – Final base case projection(最终基准状况预测) – Engineer’s report(工程师报告) – Environmental report(环评报告)
合同的长期性
长期合同的原因：–项目的先建/特定/风险/长期特点：如电厂/桥/路是固定的–资本金的长期投入–一旦投资失败，合同各方的激励机制将改变–如果没有适当合同的保护(以解决